Die Bedeutung des Shareholder Value für das Facility Management

I

  Inhaltsverzeichnis  

  Inhaltsverzeichnis  I

  Abbildungsverzeichnis  III

  Formelverzeichnis  IV

  Abkürzungsverzeichnis  IV

1.  Abschnitt: Wertorientierte Immobilienbewirtschaftung  1

  A Zielsetzung des Facility Managements  2

  B Stellenwert von Immobilien für den Shareholder-Value  4

  C Komponenten des Shareholder-Value  6

2.  Abschnitt: Gebäudespezifische Wertfaktoren des Shareholder-Value  8

  A Werttreiber des Free Cashflow  10

  I Zusammensetzung des Free Cashflow  10

  II Steigerung der Mieteinnahmen  10

  III Kostensenkungsmaßnahmen  11

  IV Investitionen in das Anlagevermögen  11

  B Wertfaktoren der Kapitalkosten  13

  I Ermittlung der Kapitalkosten  13

  II Beeinflussung der Kapitalkosten  13

  C Werttreiber des Residualwerts  15

  I Bestimmung des Residualwertes  15

  II Steigerung des Residualwertes  15

  a) Wertsteigerung durch Instandhaltungsmanagement  16

  b) Schaffung flexibler und intelligenter Gebäude  16

II

3.  Abschnitt: Konsequenzen aus dem Shareholder-Value Ansatz für  

  das Facility Management  17

  A Herstellung von Transparenz  18

  I Einführung eines Modells zur Shareholder-Value Berechnung  18

  b) Quantifizierung von Nutzenpotentialen  18

  II Notwendigkeit eines ganzheitlichen Informationsmanagements  19

  a) Probleme bei der Datenhaltung von Immobilien  19

  b) Computer Aided Facility Management (CAFM)  20

  B Aufspüren einzelner Wertsteigerungspotentiale  21

  I Pentagon-Konzept zur Beurteilung von Wertsteigerungspotentialen  21

  II Minimierung der Gebäudekosten  22

  a) Nachhaltige Kostenerfassung  22

  b) Aufdeckung und Realisierung von Kostensenkungspotentialen  23

  III Maximierung des Gebäudenutzens  24

  IV Externe Verbesserungsmöglichkeiten  25

  a) Outsourcing  25

  b) Contracting  25

  Schlussbemerkung  27

Anhang VI   

  Quellenverzeichnis  X

III

  Abbildungsverzeichnis  

  ABBILDUNG 1: WERTTREIBERBEZOGENE F-MMAßNAHMEN ZUR STEIGERUNG DES  

  SHAREHOLDER-VALUE  9

  ABBILDUNG 2: PENTAGON-KONZEPT  21

  ABBILDUNG 3: FIKTIVES BEISPIEL ZUR WIRKUNG VON EINSPARMAßNAHMEN AUF  

  DEN SHAREHOLDER-VALUE  VI

  ABBILDUNG 4: SHAREHOLDER-VALUE NETZWERK  VII

  ABBILDUNG 5: ZUSAMMENSETZUNG DES FREE CASHFLOW  VII

  ABBILDUNG 6: ZUSAMMENSETZUNG DES GEWICHTETEN KAPITALKOSTENSATZES  

  (WA)CC  VII

  ABBILDUNG 7: INFORMATIONSSTAND IM LEBENSZYKLUS MIT UND OHNE  

  INFORMATIONSMANAGEMENT  VIII

  ABBILDUNG 8: MODELL DES IMMOBILIENKOSTEN-EISBERGS  VIII

  ABBILDUNG 9: VERKNÜPFUNG VON ABRECHNUNGSDATEN  IX

  ABBILDUNG 10: STRATEGISCHE OPTIONEN DES OUTSOURCING  IX

IV

  Formelverzeichnis  

  FORMEL 1: ZUSAMMENSETZUNG DES SHAREHOLDER-VALUE ................................7  

  Abkürzungsverzeichnis  

  CAFM Computer Aided Facility Management  

  FCF Free Cashflow  

  FM Facility Management  

  SHV Shareholder-Value  

  WACC Weighted Average Cost of Capital (gewichteter  

  Kapitalkostensatz)  

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1. Abschnitt: Wertorientierte Immobilienbewirtschaftung

Die veränderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen führten in den letzten Jahren zu einer verstärkten Orientierung der Unternehmen auf die Steigerung 1 Dadurch wird der Druck auf des Eigentümerwertes (Shareholder-Value, SHV).

die Unternehmen erhöht, ihre Immobilien besser zu nutzen und zu bewirtschaf- 2 Indieser Arbeit soll nun erörtert werden, welche Auswirkungen eine profesten.

sionelle Gebäudebewirtschaftung auf den SHV hat.

Das Grundprinzip des SHV-Ansatzes basiert darauf, dass der Wert eines Unternehmens dauerhaft gesteigert wird. Der gesamte ökonomische Wert eines Unternehmens setzt sich dabei aus dem Wert seines Fremdkapitals und seines Eigenkapitals zusammen, wobei der Anteil des Eigenkapitals als „Shareholder- 3 Zielist es, dessen Marktwert langfristig zu steigern. Value“ bezeichnet wird.

Dabei soll der SHV „ex-ante durch entsprechendes Management beeinflusst werden, weshalb eine Herleitung des Unternehmenswertes aus internen Finanzgrößen notwendig ist, die eine möglichst hohe Korrelation mit der externen Wertbil-

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dung an der Börse aufweist.“

1 Vgl. Hachmeister, Unternehmenswertsteigerung, 2000, S. 1

2 Vgl. Lochmann/Köllgen, Facility Management, 1998, S. 17 3 Vgl. Rappaport, Shareholder-Value, 1999, S. 39 4 Jürgensonn/Schäfers, Shareholder-Value-Analyse, 1998, S. 821; Der externe Wert des SHV entspricht dem aktuellen Aktienkurs multipliziert mit der Anzahl der ausstehenden Aktien.

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A. Zielsetzung des Facility Managements

Allgemein bezeichnet Facility Management (FM) ein „Planungs- und Steuerungskonzept, in dessen Mittelpunkt Maßnahmen stehen, die zum kontinuierlichen Betreiben und zur Erhaltung der Funktionsfähigkeit von Gebäuden sowie haustechnischer Anlagen unter Berücksichtigung sich wandelnder Anforderun-

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gen dienen“.

Um weiterführende Betrachtungen über eine wertorientierte Immobilienbewirtschaftung anzustellen, ist zunächst einmal festzulegen, aus welcher Sicht die Unternehmenswertsteigerung angestrebt wird. So verfolgen der Eigentümer und der Nutzer einer Immobilie unterschiedliche Ziele im Rahmen des FM. Der Eigentümer betrachtet die Immobilie als Produkt; sie stellt für ihn eine Primärin-

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vestition mit dem Ziel dar, Erträge aus der Überlassung an Dritte zu erzielen. Für ihn stehen somit die Werterhaltung bzw. -steigerung der Objekte, die Erhöhung der Rendite und damit verbunden die Steigerung des SHV im Vordergrund.

Aus der Sicht des Nutzers stellt die Immobilie eine Sekundärinvestition dar,

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da sie als Produktionsfaktor nur mittelbar Einzahlungen generiert.

Er erwartet von der Immobilie eine hohe Funktionalität und Nutzungsflexibilität, geringe Flächennutzungskosten, einen günstigen Mietzins und eine hohe Qualität des Gebäudes sowie einen angemessenen Servicegrad. Ansatzpunkte für einen Beitrag zur Steigerung des SHV seitens der Unternehmensimmobilien liegen in der Senkung der Kosten für die Bereitstellung und die Bewirtschaftung

5 Schäfers, Management, 1997, S.166; Auf eine Darstellung verschiedener Definitionen von Facility Management wird hier verzichtet. Einführend vgl. dazu z.B. Pierschke, Facilities Management, 2000,

S. 278f.

6 Vgl. Hens, Marktwertorientiertes Management, 1999, S. 117 7 Vgl. Hens, Marktwertorientiertes Management, 1999, S. 117

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der betriebsnotwendigen Immobilien sowie in der Verwertung nichtbetriebsnotwendiger Gebäude.

Im Rahmen dieser Arbeit werden ausschließlich die Auswirkungen der Gebäudebewirtschaftung auf den SHV aus Eigentümersicht untersucht, d.h. die

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Immobilie wird als Produkt angesehen.

8 Für eine SHV-Analyse betrieblicher Immobilien vgl. Popp, Strategisches Facility Management, 2001; Hens, Marktwertorientierte Steuerung, 1999; Grünert, Wertorientierte Steuerung, 1999