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Inhalt

Abk  ürzungsverzeichnis ----------------------------------------------------------------  III

1.  Einleitung -----------------------------------------------------------------------------  1

2.  Erweiterung der Beschlusskompetenz der WEG Gemeinschaft---------------  2

2.1  Veräußerungsbeschränkung ---------------------------------------------------  2

2.2  Abweichender Kostenverteilungsschlüssel sowie Verteilung der Kosten  

bei  Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen Veränderungen ------  3

2.3  Bauliche Veränderung und Modernisierungsmaßnahmen -----------------  6

2.4  Festlegung von Zahlungsmodalitäten-----------------------------------------  8

3.  Neue Rechte und Pflichtaufgaben des Verwalters-------------------------------  9

3.1  Führen einer Beschlusssammlung --------------------------------------------  9

3.2  Rechtstellung des Verwalters und die damit verbundenen neuen  

Aufgaben   ------------------------------------------------------------------------12

4.  Haftung der Eigentümergemeinschaft gegenüber Dritten  ---------------------14

5.  Neues Verfahrensrecht für Wohnungseigentumsangelegenheiten  -----------16

6.  Stellung der Wohnungseigentümer in der Zwangsversteigerung  ------------19

7.   Fazit-----------------------------------------------------------------------------------20

Literaturverzeichnis   --------------------------------------------------------------------22

Internetverzeichnis   ---------------------------------------------------------------------24

Anhang -----------------------------------------------------------------------------------25   

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Abb. Abbildung Abs. Absatz BGB Bürgerliches Gesetzbuch BGBl. Bundesgesetzblatt BGH Bundesgerichtshof BV Betriebsverordnung bzw. beziehungsweise ca. circa d. h. dass heißt DTV Deutscher Taschenbuch Verlag e. G. eingetragene Genossenschaft etc. und so weiter evt. eventuell f./ff. folgende FGG Gesetz über die Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit ggf. gegebenenfalls GKG Gerichtskostengesetz GmbH & Co KG Gesellschaft mit beschränkter Haftung und care of Kommanditgesellschaft GVG Gerichtsverfassungsgesetz HGB Handelsgesetzbuch i. d. F. in der Fassung KostO Kostenordnung Nr. Nummer oHG Offene Handelsgesellschaft p. a. per annum PDF Portable Document Format (übertragbares Dokumentenformat) RGBl. Reichsgesetzblatt usw. und so weiter WEG Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht,

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z. B. zum Beispiel ZPO Zivilprozessordnung ZVG Zwangsversteigerungsgesetz

WEG Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht,

WEG (neu) Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht, i. d. F. der DTV- Beck vom 01.04.2007, BGB1. I S. 370. ZVG Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, i. d. F. der Bekanntmachung vom 20. Mai 1898, RGBl. S. 369, 713. ZVG (neu) Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, i. d. F. Beck Juristischer Verlag vom Mai 2007, BGBl. I S. 370, 375.

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1. Einleitung

Obwohl die Bevölkerungszahlen sinken und die Gesellschaft altert, wird die Nachfrage nach Wohnungseigentum in Deutschland auch in den nächsten fünfzehn bis zwanzig Jahren steigen. ¹ Das neue WEG soll die Entscheidung für Wohnungseigentum erleichtern und somit auch die Nachfrage nach Wohnungseigentum verstärken. Auslöser für die größte Veränderung des WEG, seit dessen Verkündung im Jahre 1951 war eine wichtige Entscheidung des „BGH aus dem Jahre 2000“ ² . Mit dem Beschluss des BGH wurde von der lang geübten Praxis, den so genannten „Zitterbeschlüssen“ ³ Abstand genommen. Bereits ca. fünf Jahre später liegt der Bundesregierung ein neuer Gesetzesentwurf zur Änderung des WEG vor. Der erste vorliegende Gesetzesentwurf bedurfte jedoch noch erheblicher Korrekturen. Denn wenige Tage nach der Vorlage des Entwurfs hat der BGH im Urteil vom 02. Juni 2005 einer Wohnungseigentumsgemeinschaft die Teilrechtsfähigkeit zugesprochen, obwohl die Teilrechtsfähigkeit kein Teil der Gesetzesänderung war. Die Gesetzesänderung hat im März 2007 den Bundestag sowie den Bundesrat passiert und wurde Ende des Monats im Bundesgesetzblatt verkündet. Da jedoch Fehler im Gesetzgebungsverfahren gemacht wurden, konnte das WEG erst nach Berichtigung endgültig am 17. April 2007 im Bundesgesetzblatt verkündet werden und am 01. Juli 2007 in Kraft treten. 4

Bisher traten in der Praxis häufig Probleme auf, weil durch das alte WEG die so genannte Einstimmigkeit für Instandhaltungs- ⁵ und Modernisierungsmaßnahmen ⁶ etc. erforderlich war. Die Einstimmigkeit war für mittlere oder große Wohnanlagen kaum zu erreichen, so dass auch keine Weiterentwicklung, z. B. mit dem Stand der Technik, am Gebäude stattfand und daraus folgend Probleme der Eigentümer bei der Vermietung entstehen könnten. Deshalb ist ein Ziel des überarbeiteten WEG, ein neues Mehrheitsprinzip sowie verstärkt Mehrheitsbeschlüsse einzuführen. Eine weitere Absicht ist die Informationsmöglichkeit für Eigentümer zu verbessern. Weiterhin ist es eine Zielvorstellung, die Außenhaftung der einzelnen Wohnungseigentümer gegenüber Dritten zu begrenzen. Im Zuge der ansteigenden insolventen Eigentümer ist ein weiteres Ziel, die Stellung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Kreditinstituten in der Zwangsversteigerung zu stärken. Im alten WEG konnten durch mögliche Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung zukünftige Probleme umgangen werden,

¹ Vgl. Staiber, Markus (2007), S. 6.

² BGH, Urteil vom 20.09.2000 - V ZB 58/99

³ Zitterbeschlüsse sind Beschlüsse die durch einfache Mehrheit gefasst wurden, obwohl sie die folgende Vereinbarung vor-

aussetzen. Es musste ein Monat, die so genannte Anfechtungsfrist, „gezittert“ werden, damit der Beschluss rechtsfähig wird.

⁴ Vgl. Hügel, Stefan / Elzer, Oliver (2007), S. 1 f.

⁵ Unter Instandhaltung ist die Aufrechterhaltung des gemeinschaftlichen ursprünglichen Zustandes der Wohnanlage zu

verstehen. Dazu gehört Wartung, Instandsetzung, Inspektion und Verbesserungen. Æ Vgl. Schmoll, Fritz (2005), S.62.

⁶ Bei Modernisierung findet eine Gebrauchswerterhöhung gemäß § 559 BGB statt. Æ Vgl. Schmoll, Fritz (2005), S.65.

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um sie zu legalisieren. Dies soll zukünftig nur noch beschränkt möglich sein. ⁷ Zusammenfassend ist zu sagen, dass das novellierte WEG die Entscheidungs- und Handlungsfähigkeit der Eigentümer und der Verwalter der etwa fünf Millionen Eigentumswohnungen stärken soll. ⁸ Gegenwärtig verwaltet die Wohnungsbaugenossenschaft „Neues Berlin“ die Wohnanlagen „Wartenberger Blick“ mit 582 Wohnungen, den „Rohrpfuhl“ mit 492 Wohnungen, den „Fennpfuhlweg“ mit 40 Wohnungen sowie „Karlstr./ Luisenstr.“ mit 45 Wohnungen. Also, insgesamt 1159 Wohnungseigentumswohnungen. Das war der Anlass für mich, die Auswirkungen der Änderungen des WEG auf die Eigentümer und die Verwaltung von „Neues Berlin“ zu untersuchen.

Nachfolgend werden die Neureglungen des WEG näher erläutert. Dabei wird nur auf die Gesetzesänderungen eingegangen, die unmittelbare Auswirkungen auf die Eigentumsverwaltung von „Neues Berlin“ sowie auf die von ihr verwalteten Eigentümer haben. Hierbei werden die Gesetze nicht nur in Form einer Synopse gegenübergestellt, sondern die Auswirkungen der einzelnen Gesetze sowie auch allgemeine Probleme dargelegt. Begonnen wird im zweiten Kapitel mit der Erweiterung der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft (Willensbildung der Wohnungseigentümer). Anschließend werden die neu hinzugekommenen Pflichten und Rechte des Verwalters dargestellt. Die Haftung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber Dritten wird im vierten Kapitel behandelt. Von dem Gerichtsverfahren der FGG zum nun geltenden Gesetz der ZPO/ GVG wird im fünften Kapitel aufmerksam gemacht. Dabei wird jedoch nur auf die wichtigsten Änderungen des neuen Gerichtsverfahrens eingegangen. Das sechste Kapitel befasst sich mit dem neuen § 10 ZVG. Es wird an dieser Stelle nur auf die wesentlichen Punkte eingegangen. Trotzdem ist die Wichtigkeit der Auswirkung äquivalent zu dem vorangegangen Kapitel. Abschließend werden alle gewonnenen Erkenntnisse resümiert. Ziel soll es sein, die Auswirkungen der Gesetzesnovellierung auf die Eigentumsverwaltung von „Neues Berlin“ und den Eigentümer zu untersuchen.

2. Erweiterung der Beschlusskompetenz der WEG Gemeinschaft 2.1 Veräußerungsbeschränkung

Gemäß § 12 WEG kann vereinbart werden, dass Wohnungseigentümer zur Veräußerung ihres Eigentums die Zustimmung eines anderen Eigentümers oder eines Dritten benötigen. Eine Zustimmung kann nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Die Reglung der Veräußerungsbeschränkung wird meistens in der Gemeinschaftsordnung von dem aufteilenden

⁷ Vgl. Harnisch, Claudia (2007), S. 23 f.

⁸ Vgl. Abitz, Erhard. (2007), S. 1.

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Eigentümer festgelegt. Um die Veräußerungsbeschränkung wieder aufzuheben, bedurfte es einer Vereinbarung (100 Prozent aller Eigentümer). Ob die Eigentümer zukünftig an der Veräußerungsbeschränkung festhalten wollen, können sie nach der Novellierung durch einfache Stimmenmehrheit beschließen. Somit ist eine erweiterte Beschlussfähigkeit der Eigentümer gegeben. Wird sich gegen die Veräußerungsbeschränkung ausgesprochen, kann diese Eintragung im Grundbuch gelöscht werden. Der Nachweis zur Löschung im Grundbuchamt muss mit öffentlich beglaubigter Urkunde erfolgen. Die neue gesetzliche Reglung des § 12 Abs. 4 WEG ist unabdingbar. Sie kann nicht durch abweichende Vereinbarungen oder Öffnungsklauseln eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. ⁹ In der von „Neues Berlin“ verwalteten Wohnanlage „Wartenberger Blick“ bestimmt „Neues Berlin“ als aufteilender Eigentümer in § 15 der Gemeinschaftsordnung ¹⁰ , dass jeder Eigentümer zur Veräußerung die Zustimmung des Verwalters einholen muss. Entsprechend des Verwaltervertrages erhält „Neues Berlin“ für jeden Eigentümerwechsel 100 Euro für die damit verbundenen Aufwendungen und die Zustimmung. Aufgrund der Neureglung könnten die Eigentümer nun mit einfacher Mehrheit, anstatt mit Vereinbarungen beschließen, dass der § 15 der Gemeinschaftsordnung aufgehoben wird und der Verwaltervertrag entsprechend geändert werden müsste. Das wäre für den Verwalter eine Entlastung sowie eine Stärkung der Eigentümerverantwortung. Dabei ist zu empfehlen, dass zu Gunsten der Übersichtlichkeit in der Gemeinschaftsordnung wenigstens eine Mitteilungspflicht an den Verwalter im Fall der Veräußerung des Eigentümers festgeschrieben wird. Ob die Abschaffung der Veräußerungsbeschränkung sinnvoll ist, sollte im Einzelfall genau überlegt werden. Diese Reglung soll dem Schutz der Eigentümergemeinschaft vor Personen dienen, bei denen der begründete Verdacht besteht, dass sie nicht in die Gemeinschaft passen. Denn in der Person liegende Gründe können ein wichtiges Argument für die zur Verweigerung der Verwaltergenehmigung sein.

2.2 Abweichender Kostenverteilungsschlüssel sowie Verteilung der Kosten bei Instandhaltung, Instandsetzung und baulichen Veränderungen

Die mehrheitliche Beschlussfassung der Eigentümer ist zukünftig auch auf die Reglungen zur abweichenden Kostenverteilung anzuwenden. Nach § 16 Abs. 2 WEG erfolgt die Kostenverteilung nach wie vor grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen oder einem in der Gemein-schaftsordnung festgelegten Verteilungsschlüssel. Änderungen der Kostenverteilung waren nach altem WEG nur bei verbrauchsabhängiger Abrechnung der Wasserkosten möglich,

⁹ Vgl. Abitz, Erhard (2007), S. 15 f.

¹⁰ § 15 der Gemeinschaftsordnung in Anlage 1 beigelegt.

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jedoch nicht bei anderen Kostenarten. Die Eigentümer können nun abweichend davon beschließen, dass nach § 16 Abs. 3 WEG (neu) eine Änderung der Kostenverteilung durch eine einfache Mehrheit anstatt durch eine Vereinbarung beschlossen werden kann. Dies bezieht sich auf Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB und Kosten der Verwaltung. Bezüglich des Begriffs der Betriebskosten, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden können, legt der Gesetzgeber ab dem 01. Januar 2007 Folgendes neu fest. Gemäß § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB gehören zu den Betriebskosten alle Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück und den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Gebäude, Anlagen und Einrichtungen laufend entstehen. Damit wird keine Differenzierung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum bei den Betriebskosten gemacht. Die Kosten der Verwaltung sind letztlich alle nicht umlagefähigen Betriebskosten wie z. B. Verwalterkosten, Kosten für Anmietung von Versammlungsräumen, Kontoführungsentgelt usw. Durch den Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung können nicht einfach willkürliche Verteilungsschlüssel gewählt werden. Sowohl für die Entscheidung über das „Ob“ als auch über das „Wie“ einer Änderung der Kostenverteilung muss es einen sachlichen Grund geben. ¹¹ Bei der von „Neues Berlin“ verwalteten Wohnanlage „Wartenberger Blick“ sind die Verteilungsschlüssel im § 28 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung ¹² festgelegt. Demnach werden das Hausgeld nach Betriebskosten gemäß § 27 Abs. 1 der II BV, Verwaltungskosten nach Wohnungseinheiten und Kosten für Kaltwasser nach Verbrauch und Instandhaltungskosten nach Fläche aufgeteilt. Der Verteilungsschlüssel konnte gemäß der Gemeinschaftsordnung mit einer Dreiviertelmehrheit geändert werden. Nach dem neuen WEG sind die Reglungen der genannten Dreiviertelmehrheit in der Gemeinschaftsordnung nichtig, da gemäß § 16 Abs. 5 WEG (neu) bei Änderungen des Verteilungsschlüssels die einfache Mehrheit unabdingbar ist. Einschränkungen mittels Öffnungsklauseln sind damit nicht mehr zulässig. Damit zielt der Gesetzgeber ausdrücklich auf einen Vorrang für Verbrauchserfassung und Kostenverteilung nach dem Verursachungsprinzip ab. Das könnte in der Praxis zu einigen Streitigkeiten zwischen den Eigentümern führen. Zum Beispiel wird beschlossen, dass die Verteilung der Müllkosten nach Personen im Haushalt verrechnet wird. Das entspricht dem Prinzip der Kostenverteilung. Das „Ob“ und „Wie“ sowie ein sachlicher Grund wären gegeben. Probleme zwischen den Eigentümern könnten sich dann ergeben, wenn Eigentümer zum Ziel der Kostenersparnis falsche Angaben bezüglich der Personenanzahl machen. Daher ist zu empfehlen, die Verteilung nach unveränderbaren Einheiten wie Miteigentumsanteilen

¹¹ Vgl. Schultze, Heinz G. (2007), S. 2 f. des PDF- Dokumentes (siehe Internetverzeichnis).

¹² § 28 Abs. 1 der Gemeinschaftsordnung in Anlage 2 beigelegt.

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oder Quadratmetern zu wählen, um unnötigen Ärger zu vermeiden. Der neue § 16 Abs. 3 WEG kann noch zu einigen Problemen bei der Bestimmung der Kostenverteilung führen. Daher werden die Gerichte die Aufgabe haben, zu bestimmen, welche Verteilungsschlüssel als ordnungsgemäß gelten.

Eine weitere Reglung zur Kostenverteilung befindet sich im § 16 Abs. 4 WEG (neu). Im Vergleich zu dem Absatz 3 (Kostenverteilung auf Dauer) geht es nun um die Kostenverteilung im Einzelfall. Dabei kann im Rahmen einer doppelt qualifizierten Mehrheit ¹³ für Maßnahmen nach dem neuen § 22 Abs. 1 WEG (bauliche Veränderung), § 22 Abs. 2 WEG (Modernisierung), § 21 Abs. 5 WEG (Instandhaltung/ Instandsetzung) und Anpassung an den Stand der Technik im Einzelfall eine abweichende Kostenverteilung vom § 16 Abs. 2 WEG und der Gemeinschaftsordnung vorgenommen werden. Der abweichende Maßstab muss jedoch dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauches Rechnung tragen. Änderungen der Kostenverteilung für diese Maßnahmen bedurften nach dem alten WEG einer Vereinbarung, welche in der Praxis nicht realisierbar war. Oft wurden in der Praxis abweichende Kostenverteilungen im Zusammenhang mit Instandhaltungsmaßnahmen mit einfacher Mehrheit als „Zitterbeschluss“ gefasst. Nach dem BGH- Urteil vom 20. September 2000 sind solche Beschlüsse nichtig. Der oben genannte Sachverhalt kann nicht durch Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung eingeschränkt werden (§ 16 Abs. 5 WEG (neu)). ¹⁴ Diese Reglung entspricht der bisher angewandten Praxis. Der einzige Unterschied ist, dass die Vorgehensweise legalisiert wurde. Auf der Grundlage der neuen Reglung ist es nun einfacher bestimmte Maßnahmen wie den Anbau eines Fahrstuhls zu beschließen. In den meisten Fällen waren z. B. Bewohner der unteren Etagen gegen den Anbau eines Fahrstuhls, womit diese Maßnahme nicht umgesetzt werden konnte. Nun kann im Einzelfall von dem all-gemeinen Kostenverteilungsschlüssel mit doppelter qualifizierter Mehrheit abgewichen werden und die Erdgeschosseigentümer von den Kosten befreit werden (tatsächlicher Verbrauch) gemäß § 16 Abs. 4 WEG (neu). Damit sind die Erdgeschosseigentümer von weiteren Entscheidungen bezüglich dieser Maßnahme und auch der Nutzung ausgeschlossen. Somit ist eine Möglichkeit geschaffen worden, die Kosten nach konkreter Nutzung zu verteilen. Entspricht der Verteilungsschlüssel nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung ist der Beschluss nicht nichtig, sondern nur anfechtbar. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist von einem Monat gemäß § 46 WEG (neu) ist der Beschluss jedoch dann rechtskräftig. ¹⁵ Gemäß § 23

¹³ Doppelt qualifizierte Mehrheit liegt vor, wenn mindesten drei Viertel aller Stimmberechtigten gemäß §25 Abs. 2 WEG

nach dem Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG) sowie mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteilen dafür stimmen.

¹⁴ Vgl. Müller, Horst (2007), S. 15.

¹⁵ Vgl. Hügel, Stefan / Elzer, Oliver (2007), S. 91.

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Abs. 4 WEG (neu) ist ein Beschluss schon von vornherein ungültig, wenn er gegen zwingendes Recht verstößt. Das bedeutet für das Kapitel 2.2, dass bei einem Verstoß gegen die Beschlusskompetenz im Sinne des § 16 Abs. 3 WEG (neu) sowie § 16 Abs. 4 WEG (neu) ein Beschluss ungültig ist. Er ist auch ungültig, wenn der Beschluss nicht angefochten wurde, da die Beschlusskompetenz gemäß § 16 Abs. 5 WEG (neu) zwingend erforderlich ist und vom Gesetz als unverzichtbare Vorschrift deklariert wurde (§ 23 WEG (neu)).

2.3 Bauliche Veränderung und Modernisierungsmaßnahmen

Nachdem die Frage der Kosten erläutert wurde, wird nun auf die Abstimmung der eigentlichen Maßnahmen (Art, Umfang, Zeitpunkt) eingegangen. Bisher mussten alle Eigentümer bei Maßnahmen, die über die normale Instandhaltung/ Instandsetzung hinausgehen, zustimmen. Bei größeren und mittleren Wirtschaftseinheiten war damit eine Verbesserung des Gemeinschaftseigentums kaum zu erreichen. Der neue § 22 Abs. 1 WEG hat sich insofern geändert, dass nunmehr bauliche Veränderungen ¹⁶ auch beschlossen und verlangt werden können. Entscheidend ist jedoch, ob den Eigentümern ein konkreter (objektiver) Nachteil entsteht. Weiterhin ist der neue Absatz 1 eine Klarstellung, so dass für bauliche Veränderungen eine Allstimmigkeit, jedoch nur unter den betroffenen Eigentümern der Maßnahme, nötig ist. Der Absatz 2 schafft eine erweiterte Beschlussfähigkeit für die Eigentümergemeinschaft. Zukünftig ist anstatt einer hundertprozentigen Mehrheit aller Eigentümer nur noch eine doppelt qualifizierte Mehrheit für Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 559 BGB nötig. Mit der gleichen Mehrheit kann die Gemeinschaft unter bestimmten Vorraussetzungen auch eine technische Verbesserung des Anwesens zur Anpassung an den Stand der Technik beschließen. Mit dieser Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik ist somit eine Erweiterung des Begriffes Modernisierung getroffen worden. Voraussetzung dafür ist, dass die Maßnahme wirtschaftlich und technisch sinnvoll ist, einzelne Eigentümer nicht unbillig beeinträchtigt werden und die Eigenart der Wohnanlage nicht verändert wird. Mit dem Begriff „Unbilliger Benachteiligung“ ist ein erheblicher Nachteil für den Eigentümer, der im Einzellfall geprüft werden muss, gemeint. Modernisierung und Anpassung an den Stand der Technik kann nicht gemäß § 22 Abs. 2 WEG (neu) durch Vereinbarungen oder Öffnungsklauseln ausgeschlossen werden. ¹⁷ Die Änderung des Absatzes 3 stellt lediglich sicher, dass eine einfache Mehrheit in Bezug auf modernisierende Instandsetzungen ¹⁸ ausreichend ist. 19

¹⁶ Unter bauliche Veränderung ist jede über die bloße Instandhaltung/ Instandsetzung und modernisierende Instandsetzung

hinausgehende Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wie z. B. Anbauten und Umbauten gemeint.

¹⁷ Vgl. Lipka, Gerald (2007), S. 152 f.

¹⁸ Bei modernisierender Instandsetzung werden alte vorhandene Defekte durch technische neuere Maßnahmen beseitigt.