Abs. - Absatz Bau GB - Baugesetzbuch BFH - Bundesfinanzhof BStB - Bundessteuerblatt bzw. - beziehungsweise DIN - Deutsches Institut für Normung e.V. EDV - Elektronische Datenverarbeitung EstDV - Einkommensteuer- Durchführungsverordnung EStG - Einkommensteuergesetz EStR - Einkommensteuerrecht etc. - et cetera GrS - Großer Senat HGB - Handelsgesetzbuch m. w. N. - mit weiteren Nachweisen Nr. - Nummer OFD - Oberfinanzdirektion R - Richtlinie (früherer Abschnitt) StuB - Steuern und Bilanzen (Zeitschrift) z. B. - zum Beispiel

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1. Einleitung

1.1 Fragestellung

„Neues Berlin“ wächst! Im zweiten Halbjahr 2005 wurde ein Neubaukomplex bestehend aus zwei Wohnhäusern mit 65 attraktiven Wohnungen gehobenem Standards, eine Gästewohnung, ein Gemeinschaftsraum sowie einer dazugehörigen Außenanlage und eine Tiefgarage fertiggestellt. Zur Zeit aktiviert der Ausbildungsbetrieb des Autors (Kaufmännischer Bereich) den Neubau und die damit angefallenen Herstellungskosten. Aufgrund der Aktualität im Ausbildungsbetrieb hat sich der Autor für diese Arbeit das Thema „Bilanzierung eines Neubaus“ mit dem Schwerpunkt Herstellungskosten gewählt.

1.2 Vorgehensweise

Zunächst soll auf die Abgrenzung zwischen Herstellungskosten und Anschaffungskosten eingegangen werden, sowie auf die Erhaltungskosten und den nachträglichen Herstellungskosten. Anschließend muss geklärt werden, wie beim Erwerb eines Grundstückes mit abrissfähigen Gebäuden verfahren wird (Kapitel 2). Im weiteren Verlauf wird geprüft welche Kosten für die Herstellung des Neubaus aktivierungspflichtig sind und welche ein Aktivierungswahlrecht beinhalten. Im Abschluss des dritten Kapitels wird dargestellt, wie die einzelnen Wirtschaftsgüter eines Neubaus bilanziert werden. Abschließend wird beschrieben, wie „Neues Berlin“ bei dem Neubauvorhaben Suermondtstraße/ Konrad - Wolf-Straßen vorgegangen ist und wie die Wirtschaftsgüter auf der Aktivseite in der Bilanz dargestellt wurden.

1.3 Ziel

Ziel dieser Arbeit soll sein, zu erkennen, inwieweit die Gesetze und Vorschriften der Bilanzierung bei dem fertiggestellten Neubau von „Neues Berlin“ eingehalten wurden. Weiterhin soll gezeigt werden, wie die einzelnen Wirtschaftsgüter des Neubaus aktiviert wurden. Am Ende das Berichts sollen alle gewonnenen Erkenntnisse genutzt werden, um das Ziel, das „Neues Berlin“ mit der Aktivierung des Neubaus in der Bilanz bezweckt, zu präsentieren.

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Herstellungskosten beim Neubau 2.

2.1 Abgrenzung zwischen Herstellungskosten und Anschaffungskosten

Gebäude und Grundstücke gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Betriebes. Bei ihrem Erwerb muss darauf geachtet werden, dass die Anschaffungskosten und die Herstellungskosten voneinander getrennt betrachtet werden.

Zu den Anschaffungskosten gehören alle Aufwendungen, die im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Erwerb eines Vermögensgegenstandes stehen und Aufwendungen, die einen Vermögensgegenstand in einen betriebsbereiten Zustand versetzen. Der Erwerb eines Grundstücks gehört z. B. zu den Anschaffungskosten. Zu den Anschaffungskosten dürfen nur Einzelkosten, wie z. B. Grunderwerbsteuer beim Grundstück aktiviert werden. Grundstücke werden den dauerhaften Betriebsmitteln zugeordnet und besitzen keinen Werteverzehr. Daher ist das Grundstück nicht abschreibefähig. ¹ Die Herstellungskosten für einen Vermögensgegenstand setzten sich aus den Aufwendungen, die z. B. für die Herstellung eines Gebäudes oder einer Außenanlage im eigenen Unternehmen anfallen, zusammen. Diese Aufwendungen müssen in einem engen sachlichen und zeitlichen Zusammenhang mit dem Bau eines Gebäudes bis zu seiner Fertigstellung stehen. Herstellungskosten entstehen auch, wenn, wie bei „Neues Berlin“, das Gebäude durch ein fremdes Unternehmen errichtet wird, da der Auftraggeber das Baugeschehen koordiniert, kontrolliert und die Risiken der Herstellung trägt. Die Herstellung ist demnach immer in Zusammenhang mit der Schaffung von etwas Neuem, vorher nicht Vorhandenen zu sehen. Der Herstellungszeitraum endet mit der Nutzbarkeit des Wirtschaftsgutes. 2

2.2 Erhaltungsaufwand und nachträgliche Herstellungskosten

Nachdem ein Gebäude fertig gestellt ist, muss es in Stand gehalten werden. Zu den Erhaltungsmaßnahmen gehören im Wesentlichen die Instandhaltung (Wartung und Pflege der Mietsache) und die Instandsetzung (größere Reparaturen). ³ Führen Aufwendungen zu keiner wesentlichen Verbesserung gegenüber dem ursprünglichen Zustand, so liegt ein sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand vor, da der Wert des Objektes bzw. Wirtschaftsgutes bei Erhaltungsaufwendungen nicht ansteigt. Erhaltungsaufwendungen sind im Jahr ihrer Entstehung in voller Höhe abzugsfähig und damit am Ende des Geschäftsjahrs in der Gewinn- und Verlustrechnung wirksam aufzuführen. Bei Gebäuden hingegen, die nach

¹ Vgl. Federmann, Rudolf (2000), S. 312 ff.

² Vgl. Märkle, Rudi W. (2004), S. 91 ff.

³ Vgl. Fritz, Schmoll genannt Eisenwerth (2005), S.62.

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dem 31.12.03 gekauft wurden, gibt es eine Ausnahme. Übersteigen die Aufwendungen für die Instandhaltung 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes in einem Zeitraum von drei Jahren, so gehören die Kosten zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten. ¹ Andere Maßnahmen sind Modernisierungen, bei denen entweder der Wert eines bestehenden Vermögensgegenstand nachträglich erhöht oder ein Gebäude in seiner Substanz vermehrt oder in seiner nutzbaren Fläche vergrößert wird. In diesen Fällen liegen aktivierungspflichtige Aufwendungen vor, die als nachträgliche Herstellungskosten bezeichnet werden. ² Nicht alle werterhöhenden Modernisierungsmaßnahmen, sind gleich nachträgliche Herstellungskosten. Laut BFH liegen erst dann nachträglicher Herstellungskosten vor, wenn das Wirtschaftsgut deutlich über den zeitgemäßen Standard liegt. Das Auswechseln eines alten Holzfensters gegen ein Doppelglasfenster mit Schallisolierung, welches dem zeitlichen Standard entspricht, gehört nicht zu den nachträglichen HK sondern wird als sofortabziehbarer Aufwand behandelt. Nachträgliche Herstellungskosten liegen erst dann vor, wenn in drei von den vier vorgegeben Bereichen, Heizung, Sanitär, Elektroinstallation und Fenster eine wesentliche Verbesserung bei einer Modernisierung vorliegen. Demzufolge ist es kaum möglich bei Gebäuden mittleren Standards nachträgliche Herstellungskosten geltend zu machen. 3

2.3 Abbruch von Gebäuden

Geht der Herstellung eines neuen Gebäudes ein Abriss eines alten Gebäudes voraus, muss zwischen mehreren verschiedene Sachverhalten unterschieden werden.

- Dem Bauherr gehört bereits das Grundstück mit dem maroden Gebäude.

- Ein betrieblich genutztes Gebäude soll abgerissen und ein neues Gebäude errichtet werden (Einlage mit Abbruchabsicht).

- Ein nicht einkunftserzielendes Gebäude soll abgerissen und an deren Stelle ein Neues errichtet werden.

- Erwerb eines Grundstückes mit einem Altbau mit Abbruchsabsicht und ohne Abbruchabsicht oder Nutzung des Gebäudes.

Diese Unterscheidung der verschiedenen Sachlagen ist wichtig, da der noch bestehende Restbuchwert des Altgebäudes und die Abbruchskosten steuerlich verschieden zu

¹ Vgl. Federmann, Rudolf (2000), S. 323.

Vgl. Canstanze Gräber (2004), (siehe Internetverzeichnis).

² Vgl. ebenda (2004), (siehe Internetverzeichnis).

³ Vgl. Neumann, Manfred J. (2003), (siehe Internetverzeichnis).