II

6.  Wirkungsbezogene Maßnahmen für technische Risiken in Anlehnung an die  

Peter  als Ausgangsbasis eines zukünftigen Risikoplans --------------------------------  32

6.1  Organisationsbereiche des Risikoplanes für Wohnqualität bei „Thomas“ --------  32

6.1.1  Verkehrssicherungspflicht der Wirtschaftseinheit 111 ---------------------  32

6.1.2  Arbeitsschutz im laufenden Geschäftsbetrieb --------------------------------  39

6.2  Wirkungsbezogene Maßnahmen für „Thomas“ (Risikosteuerung) ------------------  40

6.2.1  Von der Organisation zur Dokumentation------------------------------------  40

6.2.2  Hauswarte als ein wichtiger Bestandteil --------------------------------------  42

6.2.3  Outsourcing technischer Risiken ----------------------------------------------  43

6.2.4  Versicherung von Risiken ------------------------------------------------------  45

6.3  Technisches Risikomanagement als Chance ------------------------------------------  47

7.  Schlussbetrachtung ----------------------------------------------------------------------------  48

Literaturverzeichnis  -------------------------------------------------------------------------------  52

Internetverzeichnis  ---------------------------------------------------------------------------------  58

III

Abkürzungsverzeichnis

Abb. Abbildung AG Aktiengesellschaft AG Amtsgericht AGB Allgemeine Geschäftsbedingungen ArbstättV Arbeitstättenverordnung ASiG Arbeitssicherheitsgesetz AVBGasV Verordnung über Allgemeine Bedingungen für die Gasversorger BetrSichV Betriebssicherheitsverordnung BGB Bürgerliches Gesetzbuch BGH Bundesgerichtshof BMA Brandmeldeanlagen bzw. beziehungsweise ca. circa DIN Deutsche Industrie-Norm DocuWare Dokumenten-Management und elektronische Archivierung DVGW Deutsche Vereinigung des Gas- und Wasserfaches e. V. EBKON elektronische Bestandskontrolle EDV elektronische Datenverarbeitung e. G. eingetragene Genossenschaft E-mail electronic mail EN Europa Norm etc. et cetera EU European Union e. V. eingetragener Verein evtl. eventuell EWG Europäische Wirtschaftsgemeinschaft f./ ff. fortfolgende FI-Schalter Fehlerstromschutzschalter

IV

GenG Genossenschaftsgesetz Peter Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Berlin- Süd GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung GmbH & Co Gesellschaft mit beschränkter Haftung und care of t GPS Global Positioning System GuT Gewerbemiete und Teileigentum HAST Hausanschlussstation HGB Handelsgesetzbuch Hrsg. Herausgeber IFB Institut für Bauforschung e. V. IRB Informationszentrum Raum und Bau ISO International Organization for Standardization IT Informationstechnik IWB Institut für Werkzeugmaschinen und Betriebswissenschaften KonTraG Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich LG Landgericht MAK Maximale Arbeitsplatz-Konzentration NJW Neue Juristische Wochenschrift Nr. Nummer OLG Oberlandesgericht PC Personal Computer PDF Portable Document Format (übertragbares Dokumentenformat) PVC Polyvinylchlorid SML Super Metallit Lieferprogramm StrReinG Straßenreinigungsgesetz Tab. Tabelle TRGI Technische Regel für Gas-Installationen TÜV Technischer Überwachungs-Verein u. a. unter anderem usw. und so weiter UVV Unfallverhütungsvorschriften VDE Verband der Elektrotechnik Elektronik Informationstechnik VdS Verband der Schadensversicherer

V

VMM Volker-Meyer-München vs. Versus WBG Wohnungsbaugenossenschaft WBS Wohnungsbauserie WGLi Wohnungsgenossenschaft Lichtenberg eG WuM Wohnungswirtschaft & Mietrecht z. B. zum Beispiel ZMR Zeitschrift für Miet und Raumrecht

VI

Abbildungsverzeichnis

Abb. Nr. Titel Seite

1 Kausalität von Risikoarten in der Immobilienwirtschaft. 6

2 Einordnung der Risikostrategie ins Risikomanagement. 11

3

4 Regelkreis des Risikomanagementprozesses. 14

5

6 Bestandsidentifizierung der Wirtschaftseinheit 111. 29

7

8

9

- 1 - 1. Einleitung

Im Mittelalter war das Leben von äußeren Risiken und innerer Sicherheit geprägt. Festungsarchitekturen, geschlossene und bewachte Burgen waren allgegenwärtig, um sich vor äußeren Risiken zu schützen. Gegen Ende des 13. Jahrhunderts wurden Städte aus Holz und Stroh gebaut und mit Zaunvorrichtungen sowie anderen Gegenständen nach außen hin abgesichert. Die Sicherheit innerhalb des Stadtgebietes war aufgrund von leicht entflammbaren Häusern nicht mehr gegeben. Daher wurden in vielen Städten etwa 1.270 Paragraphen gegen Brandbekämpfung erlassen (Risikoplan). Maßnahmen waren z. B. brandgefährdete Betriebe wie Bäckereien, Schmieden (Hufbeschlag), Alkoholbrennereien etc. in den äußeren Stadtkern zu verlegen, jedes Haus mit Wassereimer auszustatten usw. ¹ Ein Beispiel aus der damaligen Zeit ist das heute noch bestehende Märkische Scheunenviertel ( 50 Scheunen) in Kremmen. Die Scheunen der Bauern, befanden sich direkt am Wohnhaus im Stadtkern. Nach verheerenden Stadtbränden wurden die Scheunen nach außen gelagert. ² Im Vergleich zum Mittelalter und dem oben genannten Beispiel befinden wir uns in der heutigen Zeit in einer umgekehrten Situation. Die Gefahren sind innerer und nicht primär äußerer Natur. Deshalb muss folgerichtig mehr Sicherheit geschaffen werden, um sich vor der inneren Gefahr zu schützen. Durch Wissenschaft, Forschung, Entwicklung usw. ist gegenüber dem 13. Jahrhundert mehr innere Sicherheit möglich. Der technische Fortschritt wird jedoch durch ein höheres Risiko geprägt. Die Entwicklung besserer Baustoffe wird nicht nur für mehr Sicherheit genutzt, sondern für größere und höhere Gebäude oder auch für besseren Stahl, um größere Schiffe zu bauen. Beispiele wären der Burj Dubai (Turm von Dubai) mit 819 Metern ³ oder die Freedom of the Seas mit einer Länge von 338,75 Metern, 56 Metern Breite und 72,3 Metern Höhe sowie einer möglichen Beförderungszahl von 5.600 Personen. ⁴ Aufgrund höherer Beförderungszahlen von Personen auf Schiffen, höherer Einsturzgefahr von Gebäuden sowie anderen Gefahren als Folge der technischen Weiterentwicklung, ist das Schaffen von Sicherheit sowie Risikovermeidung in unserer heutigen Zeit außerordentlich wichtig, denn das Ausmaß eines Schadens wäre im Vergleich zum Mittelalter deutlich größer.

Wer in der Wohnungswirtschaft seine Risiken nicht richtig einschätzt oder falsche Maßnahmen trifft, riskiert den Wohnungsbestand des eigenen Unternehmens und das Leben

¹ Vgl. Bützner, Peter (1996), zweiter Abschnitt im Hauptframe sowie ff. (siehe Internetverzeichnis).

² Vgl. Märkische Zeitung (2007), Hauptframe (siehe Internetverzeichnis).

³ Vgl. Jim, Christopher (2004), zweiter bis sechster Abschnitt im Hauptframe (siehe Internetverzeichnis).

⁴ Vgl. Michael, Orbach (2002), im ersten Hauptframe (siehe Internetverzeichnis).

- 2 -von Personen ⁵ . Daher ist technisches Risikomanagement für Unternehmen außerordentlich wichtig. Wie zu erkennen ist, liegt der Ursprung des Risikomanagements nicht in der Neuzeit, sondern existiert schon seit Jahrhunderten, unter Verwendung anderer Begrifflichkeiten. Technisches Risikomanagement in der Wohnungswirtschaft zeigt selten neue oder spektakulä-re Ergebnisse auf, da die meisten Risiken sowie deren Gegenaßnahmen logisch und oftmals selbstverständlich erscheinen. Die Praxis und gängige Rechtsprechungen zeigen jedoch, dass davon nicht immer ausgegangen werden kann. Laut Bundesgerichtshof ⁶ (BGH) versuchte sich ein Wohnungsunternehmen sogar mit Hilfe einer AGB-Klausel von der Gewährleistung, dass vermietete Räume die entsprechenden technischen Anforderungen erfüllen müssen, freizustel-len und somit der Haftung für auftretende Risiken zu entgehen. Auch die Zeitschriften „Die Wohnungswirtschaft“, „Immobilienwirtschaft“ und „Immobilienrecht“ zeigen anhand zahlrei-cher BGH Urteile, dass technisches Risikomanagement in der Wohnungswirtschaft notwendig ist. Diese Fakten haben dazu geführt, das Risikomanagement der Wohnungsbaugenossen-schaft „Thomas“ e. G. zu prüfen.

Diese Arbeit beschäftigt sich im Folgenden mit den komplexen Zusammenhängen von Risiken in der Wohnungswirtschaft. Für die Einordnung und das Verständnis dieser Arbeit wird im ersten Kapitel der Begriff Risiko genau definiert und abgegrenzt. Dabei geht es um kausale Zusammenhänge zwischen ausgewählten Risikokategorien und Risikoarten. Das zweite Kapitel beschäftigt sich mit Vorschriften, die für das technische Risikomanagement bedeutsam sind. Anschließend findet eine Abgrenzung zwischen Kapitalgesellschaften und Genossenschaften statt, da diese unterschiedliche Motive im Risikomanagement verfolgen können. Bevor technisches Risikomanagement als Wettbewerbsvorteil betrachtet wird, werden Handlungsstrategien des technischen Risikomanagements erläutert. Das dritte Kapitel geht auf wesentliche Bestandteile (Regelkreis, Verkehrssicherung, Instandhaltung nach DIN) des technischen Risikomanagements ein. Dabei wird der Regelkreis nur kurz theoretisch betrachtet, da im fünften Kapitel eine praktische Umsetzung dazu erfolgt. Im Anschluss erfolgt im vierten Kapitel eine Gegenüberstellung sowie eine kritische Würdigung zweier Softwaresysteme für technisches Risikomanagement. Schwerpunkte dieser Arbeit sind das fünfte und sechste Kapitel in denen alle Bestandteile des technischen Risikomanagements praktisch umgesetzt werden. Hierfür werden eine Umfrage und ein Workshop, der im Rahmen dieser Arbeit

⁵ Hiermit sind Bewohner der Anlagen, Beauftragte und sonstige Berechtigte (Briefträger, Müllabfuhr, Handwerker,

Besucher), Mitarbeiter von Einrichtungen oder Unternehmungen (Hauswarte, Verwalter) usw. gemeint.

⁶ BGH, Urteil vom 24.10.2007 - Az.:XII ZR 24/06, Mietrecht Immobilienwirtschaft 2008, 71.

- 3 -organisiert und gemanagt wird, zur individuellen Risikobewertung, kritischen Würdigung der Prüfzyklen und Klassifizierung technischer Risiken durchgeführt. Dabei wird u. a. auf Organi-sation, Dokumentation, Hauswarte, Outsourcing und Versicherung als wirkungsvolle Maßnahmen zu Vermeidung technische Risiken eingegangen. Technisches Risikomanagement als Chance rundet mittels einer Umfrage das Kapitel ab. In der Schlussbetrachtung werden dann alle gewonnenen Erkenntnisse resümiert, präsentiert und Hinweise zu möglichen Verbesserungsvorschlägen aufgeführt.

Ziel dieser Arbeit ist es, herauszufinden ob technisches Risikomanagement für die Wohnungswirtschaft sinnvoll ist, Mehrwert schafft und wie zukünftig das technischen Risikomanagement zum Einsatz kommt. Am Beispiel der Wohnungsbaugenossenschaft „Thomas“ e. G. werden diese Aspekte untersucht und bewertet.

2. Technisches Risikomanagement in der Wohnungswirtschaft 2.1 Begriffliche Abgrenzung von Risiko und Risikomanagement

Die Herkunft des Begriffes „Risiko“ ist nicht eindeutig geklärt. Frühitalienische, vulgärlateinische („risicare“ -wagen, Gefahr laufen) ⁷ sowie altgriechische („rhiza“ -Klippe) ⁸ Ursprünge sind in der Literatur genannt. Ebenso existiert in der Betriebswirtschaftlehre eine Vielzahl an unterschiedlichen Definitionen dieses Begriffes. Für diese Arbeit wird der Begriff „Risiko“ nach den Autoren Götz und Maier ausgerichtet. Ausgehend von der Leistung, die ein Wohnungsunternehmen erbringt, kann Risiko als die Gefahr eines Verlustes oder eines Schadens verstanden werden. Risiken entstehen im Allgemeinen durch Informationsdefizite, welche bereits vor dem Handeln bestehen und während des Handelns zum Risiko übergehen können. Aus ökonomischer Sicht bedeutet Risiko eine negative (Gefahr) oder positive (Chance) Abweichung von einem geplanten Zielwert. ⁹ Da Risikosituationen grundsätzlich Gefahr und Chancen vereinen, werden die Risiken wie folgt kategorisiert. Eindimensionale Risiken liegen vor, wenn ein Risikoelement, also Gefahr (Naturkatastrophen, Kriege, Vermögensverlust) oder Chance, überwiegt. Als Sonderfall der Chance kann eine risikolose Arbitragetransaktion genannt werden, da ansonsten ein risikoloser Gewinn (Chance) bei eindimensionalen Risiken nahezu bedeutungslos ist. Wenn die Gefahr (Verlust) der Chance (Gewinnerzielung) gegenüber steht, dann spricht man von zweidimensionalen Risiken. Damit entstehen eine

⁷ Wolke, Thomas (2007), S. 1.

⁸ Wirtschaft und Sozialwissenschaften (2008), erster Abschnitt im Hauptframe (siehe Internetverzeichnis).

⁹ Vgl. Götz, Uwe / Mikus, Barbara (Hrsg.) (2001), S. 5 f.

- 4 -Gewinnchance (Mieteinnahmen) sowie ein Verlustpotential (Mietausfall). Mittels Risikokom-pensation von Chance und Gefahr besteht die Möglichkeit, zweidimensionale Risiken erfolgreich zu managen. Von quantifizierbaren Risiken wird gesprochen, wenn eine hohe Zahl an Beobachtungs- oder Erfahrungswerten zur Entscheidungsfindung vorhanden und somit Wahrscheinlichkeiten abschätzbar sind. Grundvoraussetzungen sind entsprechende statistische Daten oder Informationen. Nicht quantifizierbare Risiken sind dagegen einmalig, spezifisch und schwer bzw. unvollkommen messbar (neue Technologien). Die Portfoliotheorie spaltet Risiken zusätzlich in systematische (makroökonomisch) und unsystematische Risiken (objektspezifisch, mikroökonomisch) auf. Weiterhin kann eine Differenzierung nach existenziellen (Untergang des Objektes, technische Überalterung) und finanziellen Risiken (Verschuldungsrisiko, Liquiditätsrisiko, Zinsänderungsrisiko) vorgenommen werden. 10

Management („an der Hand führen“) beinhaltet Unternehmens- und Mitarbeiterführung sowie dazugehörige Managementinstrumente und -Methoden, die zum Erreichen des geplanten Zielwertes (Unternehmensziel) benötigt werden. „Risiko“ und „Management“ als eine Managementmethode bezieht sich auf das Gesamte Wohnungsunternehmen und wird zur Unternehmenssteuerung eingesetzt. ¹¹ Risikomanagement ist als Sammelbegriff für risikobezogene Überlegungen zu verstehen, welche zur Messung, Steuerung, Festlegung von Zielen auf Basis der Vision und Strategie, Identifikation sowie dem Controlling aller betriebswirtschaftlichen unternehmensweiten Risiken notwendig sind. ¹² Es soll helfen etwaige Gefahren und Chancen frühzeitig zu identifizieren und zu beseitigen, um dem Management die Möglichkeit zu geben frühzeitig zu agieren. Risiken sind ständigen Kräften und Beeinflussungen ausgesetzt, verändern sich in der Regel permanent und sind somit nicht statisch. Damit ist Risikomanagement als ein dynamisches Führungsinstrument zu verstehen, welches sich dem Tempo der Veränderungen von Risiken anpasst. ¹³ Ebenso ist ein kontinuierlicher Verbesserungsprozess des Risikomanagements notwendig.

Risikomanagement wird in technisches und wirtschaftliches Risikomanagement unterschieden. In der Literatur existiert jedoch keine exakte Definition, die sich auf die Wohnungswirtschaft anwenden lässt. Für diese Arbeit wird technisches und wirtschaftliches Risikomanagement für die Wohnungswirtschaft wie folgt beschrieben. Innerhalb eines

¹⁰ Vgl. Maier, Kurt M. (2007), S. 10 ff.

¹¹ Vgl. Götz, Uwe / Mikus, Barbara (Hrsg.) (2001), S. 5 f.

¹² Vgl. Wolke, Thomas (2007), S. 1.

¹³ Vgl. Sitt, Axel (2008), S. 113.

- 5 -ständigen Prozesses deckt das wirtschaftliche Risikomanagement mittels Investitions- und Finanzierungsmethoden auf Basis finanzmathematischer Methoden (Kennzahlen) sowie unter Einhaltung wirtschaftlicher Rahmenbedingungen negative oder positive wirtschaftliche Risiken auf und beseitigt bzw. steuert diese, um die Unternehmenslage abzuschätzen und den Unternehmenserfolg nachhaltig zu sichern. Im Gegensatz dazu deckt das technische Risikomanagement technische Risiken ¹⁴ auf und beseitigt bzw. steuert diese, um z. B. die „Wohnqualität“ oder den „Lebensmittelpunkt des Mieters“ ¹⁵ zu schützen sowie den Unternehmenserfolg vor existenzbedrohenden Risiken zu sichern. Technische Risiken können aus Nichteinhalten rechtlicher Verpflichtungen wie Arbeits- oder Brandschutz, Verkehrssiche-rungspflicht, DIN, anerkannten Regeln der Technik usw. resultieren sowie durch höhere Gewalt wie Natur (Sturm, Starkregen etc.), Einwirkung Dritter (Diebstahl, Vandalismus etc.) oder menschlichem Versagen entstehen. Damit diese Risiken verhindert bzw. minimiert werden können, befasst sich das technische Risikomanagement u. a. mit der kontinuierlichen Anwendung sowie Aktualisierung gesetzlicher Grundlagen und Empfehlungsvorschriften sowie der Dokumentation von Maßnahmen an Gebäuden, Bestandteilen der Gebäude, Außenanlagen und dem laufenden Geschäftsbetrieb.

2.2 Kausale Zusammenhänge zwischen immobilienspezifischen Risikoarten

Wie der eigens erbrachten Definition für technisches und wirtschaftliches Risikomanagement zu entnehmen ist, gibt es eine Vielzahl unterschiedlicher Risikoarten. Lechelt stellt nach einer umfangreichen Literatur- und Internetrecherche unterschiedliche Risikoarten der Wohnungswirtschaft zusammen. Diese Risiken wurden nach bestimmten Bewertungskriterien beschrieben und mit Hilfe von vielen Unternehmen aus der Wohnungswirtschaft gewichtet. Im Folgenden sind von den 65 von Lechelt benannten Risikoarten nur ausgewählte Schlüsselrisiken nach Relevanz und Wichtigkeit gegliedert. 16

1. 2. 3. 4. 5.

¹⁴ technische Risiken: Heizung-, Lüftungs-, Wasser-, Abwasser-, Mess-, Elektro-, Kommunikations-, Informations-,

Sicherheitstechnik, Förderanlagen, Tür und Toranlagen sowie Handwerksleistung (Braun, Hans Peter (2007), S. 79.).

¹⁵ Schmoll genannt Eisenwerth, Fritz (Hrsg.) (2005), S. 28.

¹⁶ Vgl. Lechelt, Stephan (2001), S. 24 ff.

- 6 -In Abb. 1 sind immobilienspezifische Risikoarten in kausaler Abhängigkeit dargestellt. Dabei wurde in technische und wirtschaftliche Risiken unterschieden. Alle bei Lechelt aufgeführten sowie individuell auftretenden Risiken im Wohnungsunternehmen können Schlüsselkriterien sein, die als Ursachen den Unternehmenserfolg beeinflussen.

Abb. 1: Kausalität von Risikoarten in der Immobilienwirtschaft.

Quelle: Eigene Darstellung.

Zum Beispiel können aufgrund einer geringen Mieternachfrage die Mietpreise der angebotenen Wohnungen zurückgehen. Damit nimmt der Ertrag des Wohnungsunternehmens ab. Jedoch fallen weiterhin Finanzierungskosten zur Tilgung bestehender Kredite an. Die Liquidität zur Verkehrssicherung und Instandhaltung nach DIN ist jedoch beschränkt. Somit kann die Wohnqualität (Objektqualität) langfristig abnehmen und das Leerstandsrisiko weiter steigen. Das Leerstandsrisiko beeinflusst dann folglich das Unternehmensergebnis (Wirkung). Ein weiteres Beispiel könnte sein, dass der Staat auf eine externe Störung (Ursache) reagieren muss. Hierbei werden bestehende Prüfzyklen novelliert (in der Regel verkürzt) und eine einmalige Bewertung aller Gebäude von einer fachkundigen Person angeordnet. Das bedeutet für die Wohnungsunternehmen, dass sie für die einmalige Bewertung und für die in kürzeren Abständen stattfindenden Prüfungen sowie für daraus ggf. entstehende Mängelbeseitigung Ingenieurfirmen und Fachfirmen beauftragen und bezahlen müssen. Durch die Novellierung fielen Folgekosten wie neue Instandhaltungsmaßnahmen nach DIN und Verkehrssicherungsmaßnahmen an, um die Wohnqualität (Objektqualität) zu erhalten und damit dem Vorschriften Genüge zu tun. Hat das Wohnungsunternehmen jedoch nicht die finanziellen Möglichkeiten diesen Maßnahmen nachzukommen, so benötigt es eine Fremdfinanzierung z. B. eines Kredit- instituts. Die Grundbücher waren bei der kreditgebenden Bank jedoch bereits vollständig

- 7 -belastet. Hier kommt die Frage auf, ob dieses Kreditinstitut bereit wäre, einen neuen Kredit zu genehmigen. Laut Expertenmeinung von Müller ¹⁷ werden solche Ereignisse in gewissem Ma-ße bereits im Rating nach Basel II berücksichtigt. Daher dürfte beim Wohnungsunternehmen kein wesentliches finanzielles Problem auftreten. Sollte der Fall jedoch eintreten, dass ein Wohnungsunternehmen nicht mehr in der Lage ist seiner Verkehrssicherungspflicht sowie den Instandhaltungsmaßnahmen nach DIN nachzukommen, ist es in der Regel zu spät und das Kreditinstitut würde keinen weiteren Kredit genehmigen. Das Kreditinstitut könnte jedoch einer Aussetzung der Tilgung der bereits bestehenden Kredite für eine bestimmte Zeit zustimmen. ¹⁸ Auf diese Weise steht dem Wohnungsunternehmen mehr Liquidität zur Verfü-gung um z. B. die Wohnqualität oder die Einhaltung der Vorschriften wiederherzustellen. Als Wirkung ist ein langfristig verschlechterndes Unternehmensergebnis zu erwarten. Risiken wie Fluktuation, Lage, Wohnumfeld, Betriebskosten, Zinsänderungen etc. müssten in der Regel mit betrachtet werden, sind für diese Arbeit jedoch nicht relevant. Anhand der oben genannten Beispiele ist zu sehen, wie komplex die kausalen Zusammenhänge in der Wohnungswirtschaft sind. Individuell auf den Betrieb gesehen sind die intervenierenden Größen noch viel ausge-prägter. ¹⁹ Die dargestellten kausalen Zusammenhänge haben gezeigt, dass auch wenn es im Folgenden um das technische Risikomanagement geht, das wirtschaftliche Risikomanage-ment nicht außer Acht gelassen werden darf. Anhand dieser kausalen Zusammenhänge wird die Wichtigkeit der Wohnqualität (Objektqualität) für den Unternehmenserfolg deutlich.

2.3 Wohnungswirtschaft

Die Immobilienwirtschaft umfasst mit Grundstücksbeschaffungen, Bautätigkeiten, Maklertätigkeiten, Bestandsbewirtschaftungen, Betreuungsleistungen, Finanzdienstleistungen etc. alle Bereiche, die mit dem Lebenszyklus einer Immobilie in Verbindung stehen. Unter Wohnungswirtschaft werden alle politischen und ökonomischen Aspekte verstanden, die bei der Produktion, Vermarktung und Bewirtschaftung von Wohnraum auftreten. ²⁰ Die Wohnungswirtschaft unterteilt sich dabei in property companies (Wohnungsgenossenschaften, kommunale Wohnungsunternehmen, Kapitalanleger) sowie in non property companies (kirchliche Institutionen oder öffentliche Institute). In Bezug auf technisches Risikomanagement verfolgt jede Branche und jedes Unternehmen unterschiedliche Zielvorstellungen. Diese resultieren einerseits aus der Handlungsstrategie für das technische Risikomanagement

¹⁷ Vgl. Müller (2008), Telefoninterview vom 09. Juni 2008 (anonymisiert)

¹⁸ Vgl. ebenda, Telefoninterview vom 09. Juni 2008.

¹⁹ Vgl. Ortwin, Renn u. a. (2007), S. 167 f.

²⁰ Vgl. Lechelt, Stephan (2001), S. 15 f.