S  e i t e  I

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis   I

Abk  ürzungsverzeichnis.  III

Abbildungs  - und Kartenverzeichnis  IV

Diagramm  - und Tabellenverzeichnis  V

1  Einleitung  1

2  Dokumentation der verwendeten Methodik  3

2.1  Technische Dokumentation der Kartogramm-Erstellung  3

2.2  Technische Dokumentation der Erstellung von Schlagwortwolken  6

2.3  Quantitatives Forschungsdesign: Online-Umfrage  8

2.4  Technische Dokumentation der Umfrage-Auswertung mit SPSS  8

2.5  Qualitatives Forschungsdesign: Experteninterviews  9

3  Die HafenCity Hamburg als Untersuchungsgebiet  11

3.1  Geographische Einordnung  11

3.2  HafenCity - Daten und Fakten  13

4  Von Westen nach Osten, von Norden nach Süden:  

Die  immobilienwirtschaftliche Entwicklung in den Quartieren  14

4.1  Quartiere der westlichen HafenCity  14

4.1.1  Ab 2003: Quartier Am Sandtorkai / Dalmannkai  15

4.1.2  Ab 2006: Quartier Am Sandtorpark / Grasbrook  16

4.1.3  Ab 2007: Quartier Strandkai  18

4.2  Quartiere der zentralen HafenCity  19

4.2.1  Ab 2007: Überseequartier  19

4.2.2  Ab 2008: Quartier Brooktorkai / Ericus  22

4.2.3  Ab 2008: Elbtorquartier  23

4.2.4  Ab 2011: Quartier Am Lohsepark  24

4.3  Quartiere der östlichen HafenCity  25

4.3.1  Ab 2011: Quartier Baakenhafen  26

4.3.2  Ab 2015: Quartier Oberhafen  26

4.3.3  Ab 2015/16: Quartier Elbbrücken  27

4.4  Überarbeitung des Masterplans im Jahr 2006  28

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S  e i t e  II

5  Immobilienleerstand in der HafenCity  30

5.1  Theoretischer Teil  30

5.1.1  Definitionen relevanter Begriffe der Immobilienökonomie  31

5.1.1.1  Wohnimmobilien  31

5.1.1.2  Büroimmobilien  31

5.1.1.3  Neubauleerstand von Büro- und Wohnimmobilien  32

5.1.2  Ursachen und Gründe für Leerstand von Büro- und Wohnimmobilien  33

5.1.3  Handlungsweisen und Strategien zur Vermeidung von Leerstand  35

5.2  Angewandter Teil.  37

5.2.1  Immobilien in der HafenCity  38

5.2.1.1  Bestand und Neubau.  39

5.2.1.2  Kauf- und Mietpreise  42

5.2.1.3  Flächenumsatz von Büroimmobilien  46

5.2.1.4  Neuflächenleerstand und Strategien zu dessen Vermeidung  48

5.2.2  Wohnflächen im Herzen der HafenCity: Das Überseequartier  50

6  Zukunftsaussichten für die Entwicklung der HafenCity  54

7  Zusammenfassung und Fazit: HafenCity - die “Made im Speck ?  57

Summary   59

Literaturverzeichnis   60

Anhang   VI

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Abkürzungsverzeichnis

Abb. Abbildung AG Aktiengesellschaft BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen BGF Bruttogeschossfläche, Bruttogrundfläche bzw. beziehungsweise ESRI Environmental Systems Research Institute FHH Freie und Hansestadt Hamburg FIRE Finance, Insurance, Real Estate GHS Gesellschaft für Hafen- und Standortentwicklung gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. GVFG Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetz HCU HafenCity Universität HmbGVBl Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt HTC Hanseatic Trade Center i.d.R. in der Regel JLL Jones Lang LaSalle KiTa Kindertagesstätte Mio. Millionen Nr. Nummer ÖPNV Öffentlicher Personennahverkehr PASW Predictive Analysis SoftWare qm Quadratmeter SPSS Statistical Package for the Social Sciences Tab. Tabelle U4 Untergrundbahn 4 z.B. zum Beispiel

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Abbildungs- und Kartenverzeichnis

Abbildung 1: Kartogramm-Toolbox in ArcGIS ......................................................................... 4 Abbildung 2: Geöffnetes Kartogramm-Tool in ArcGIS ............................................................ 5 Abbildung 3: Configuration-Datei geöffnet in einem Textdokument ........................................ 7 Abbildung 4: Städtebauliche Übersicht über das Gebiet der HafenCity ................................ 12 Abbildung 5: Übersicht über die Quartiere der westlichen HafenCity .................................... 14 Abbildung 6: Städtebauliche Übersicht über das Quartier Am Sandtorkai / Dalmannkai ....... 15 Abbildung 7: Städtebauliche Übersicht über das Quartier Am Sandtorpark / Grasbrook ....... 16 Abbildung 8: Städtebauliche Übersicht über das QuartierStrandkai ...................................... 18 Abbildung 9: Übersicht über die Quartiere der zentralen HafenCity ...................................... 19 Abbildung 10: Städtebauliche Übersicht über das Überseequartier ...................................... 20 Abbildung 11: Städtebauliche Übersicht über das Quartier Brooktorkai / Ericus ................... 22 Abbildung 12: Städtebauliche Übersicht über das Elbtorquartier .......................................... 23 Abbildung 13: Städtebauliche Übersicht über das Quartier Am Lohsepark ........................... 24 Abbildung 14: Übersicht über die Quartiere der östlichen HafenCity..................................... 25 Abbildung 15: Städtebauliche Übersicht über das Quartier Baakenhafen ............................. 26 Abbildung 16: Städtebauliche Übersicht über das Quartier Oberhafen ................................. 27 Abbildung 17: Städtebauliche Übersicht über das Quartier Elbbrücken ................................ 28 Abbildung 18: Der prozessuale Immobilien-Lebenszyklus .................................................... 30 Abbildung 19: Typologisierung nach Immobilienarten ........................................................... 32 Abbildung 20: Idealtypischer, sinusförmiger Immobilienzyklus .............................................. 34 Abbildung 21: Gründe für den Leerstand von Wohnimmobilien ............................................ 35 Abbildung 22: Schlagwortwolke, basierend auf 46 Zeitungsartikel

des Hamburger Abendblatts .......................................................................... 56

Karte 1: Hamburger Bezirke und Stadtteile flächen- und maßstabstreu (links)

sowie in Kartogrammdarstellung (rechts), Beispiel.................................................... 6 Karte 2: Lage des Stadtteils HafenCity im Gebiet der Freien und Hansestadt Hamburg ....... 12 Karte 3: Durchschnittliche Wohnungsgröße in qm (Choroplethendarstellung) und durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner/in in qm (Kartogramm)

im Jahr 2010 ........................................................................................................... 40

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Diagramm- und Tabellenverzeichnis

Diagramm 1: Nutzungsverteilungen der sieben fertiggestellten Gebäude im

Diagramm 2: Entwicklung der sich im Bau befindlichen Gesamtbruttogeschossfläche und dessen Anteil an der Hamburger Neubautätigkeit seit 2007 ..................... 41 Diagramm 3: Entwicklung der durchschnittlichen Angebotspreise in Euro/qm

Wohnfläche seit 2006 ..................................................................................... 42 Diagramm 4: Monatliche Durchschnittsmietpreise sowie die Mietpreisspanne in Euro pro qm für Büroflächen in der HafenCity seit 2003 ............................. 45 Diagramm 5: Büroflächenumsatz in qm in der HafenCity seit 2003 und dessen Anteil am Hamburger Flächenumsatz seit dem ersten Quartal 2010 .............. 46 Diagramm 6: Schätzungen der Immobilienleerstandsrate von 47 befragten Personen ......... 48 Diagramm 7: Leerstand von Büroimmobilien in qm und dessen Leerstandsquote

in der HafenCity seit 2003 .............................................................................. 49 Diagramm 8: Relative Bevölkerungsentwicklung in Hamburg von 2006 bis 2025 ................. 55

Tabelle 1: Kreuztabelle der Variablen Geschlecht (Spalten) und Altersklasse (Zeilen) ........... 9 Tabelle 2: Wohnstatistik für die HafenCity im Zeitraum von 2007 bis 2010 ........................... 13 Tabelle 3: Teilmärkte auf dem Hamburger Büromarkt im Überblick im 1. Quartal 2011 ........ 37 Tabelle 4: Attraktiver Standort für Branchen aus Sicht der befragten Personen ................... 38 Tabelle 5: Von Dahler & Company zum Verkauf stehende Wohnungen

im Marco-Polo-Tower am 30. Mai 2011 ................................................................ 43 Tabelle 6: Von Engel & Völkers, Grossmann & Berger und Jones Lang LaSalle zu vermietende Büroimmobilien in der HafenCity (Mitte Mai 2011) ....................... 44 Tabelle 7: Entwicklung der Leerstände, bezogen auf die Bruttogeschossfläche, in den fertiggestellten Wohnimmobilienim Überseequartier .................................. 51 Tabelle 8: Von Dahler & Company zu vermietende Wohnflächen im

Überseequartier am 30. Mai 2011 ........................................................................ 52 Tabelle 9: Wohnungsangebot im Projekt Sumatrakontor im

Überseequartier am 9. Juni 2011.......................................................................... 52 Tabelle 10: Abbau des Büroflächen-Leerstands in Jahren,

Top-10-Teilmärkte Deutschlands 2011 ................................................................. 54

Hinweis: Die Internetadressen in dieser Arbeit können - bedingt durch den Zeilenumbruch - sogetrennt sein, dass ein Trennstrich oder ein Leerzeichen erscheint, der/das nicht zur Adresse gehören muss.

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1 Einleitung

Waterfront Development, ein Begriff, der die Immobilienwirtschaft des 21. Jahrhunderts prägt und die Entwicklung eines Hafenviertels durch städtische Revitalisierung brachgefallener, alter oder gebrauchsloser Hafenanlagen beschreibt. Auf diese Weise entsteht auch die HafenCity in Hamburg - ein Prestigeprojekt, welches mindestens europaweit Anerkennung findet. Der neue Stadtteil gliedert sich in zehn einzigartige Quartiere, die von Westen nach Osten und von Norden nach Süden realisiert werden. Durch die Internationalität, die in allen Quartieren repräsentiert wird, gewinnt die HafenCity eine offene Darstellung. Sie etabliert sich als eines der markantesten Stadtentwicklungsvorhaben in Wasserlage weltweit und gilt als Paradebeispiel einer Waterfrontentwicklung. Die HafenCity befindet sich in perfekter Lage zwischen Elbe und Innenstadt und wird in Fachkreisen als „die Made im Speck“ (Grossmann & Berger 2011d:27) bezeichnet. Vor etwa zehn Jahren begannen die ersten Bauarbeiten zu diesem Stadtteil, der quasi aus dem Nichts südlich angrenzend an die Speicherstadt geschaffen wurde. An der Elbe entsteht eine neue City mit maritimem Flair, die Arbeiten und Wohnen, Freizeit und Kultur sowie Einzelhandel und Tourismus miteinander verbindet. Während die überwiegend fertiggestellte westliche HafenCity bereits ein lebendiger Ort ist, befinden sich die zentralen Areale größtenteils noch im Bau. In ihrem östlichen Teil ist die Hafen-City noch Planungsgebiet, welches ab 2011 in die Entwicklung gehen soll. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, in wie weit sich die fertiggestellten Teilquartiere der HafenCity als exklusive Wohnstandorte bereits etabliert haben. Fakt ist, dass kleine Single-Wohnungen durchaus beliebt sind, sich die größeren Wohnflächen jedoch nur mühsam vermieten lassen. Aus der Situation der jüngsten Finanzkrise heraus setzt vor allem die Vermietung von Büroimmobilien die Beteiligten vor großen Herausforderungen. Doch die verschiedenen Entwicklungsphasen der HafenCity-Quartiere sind bei weitem noch nicht abgeschlossen und es bleibt abzuwarten, in welche Richtung sich der Neuflächenleerstand entfaltet.

Das Thema dieser Bachelorarbeit entstand vor dem Hintergrund des persönlichen Interesses an Stadtentwicklungsvorhaben - vorzugsweise an Wasserlagen - und immobilienwirtschaftlichen Projekten. Der Büroflächenleerstand stellt ein (immobilien-)wirtschaftliches, planerisches, aber auch geographisches Problem dar und kann nur durch qualitative und quantitative Untersuchungen bewertet werden.

Die Arbeit ist so konzipiert, dass nach der Einleitung in die Thematik die Dokumentation der verwendeten Methodik (Kapitel 2) folgt. Auf diese Weise soll die Theorie vor dem Hinter-grund der praktischen Anwendung beleuchtet werden, um diese nachvollziehen zu können. Anschließend wird die HafenCity als Untersuchungsgebiet in Kapitel 3 näher vorgestellt. Dazu werden auf die geographische Lage sowie Einzelheiten hinsichtlich Daten und Fakten eingegangen. Getreu dem Titel der Arbeit werden zwei große Themenblöcke behandelt. Zum

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einen wird die immobilienwirtschaftliche Entwicklung innerhalb der zehn Quartiere, die sich in der westlichen und zentralen HafenCity von Westen nach Osten und Norden nach Süden vollzieht (Kapitel 4), beschrieben. Zum anderen wird in Kapitel 5 das Augenmerk auf den Immobilienleerstand in der HafenCity, der sich selbsterklärend auf den Neuflächenleerstand bezieht, gelegt. In diesem Kapitel wird die zuvor erläuterte Methodik angewandt, welche diesen Abschnitt forschungsorientiert gestaltet und nicht ausschließlich deskriptiv erscheinen lässt. Zukunftsaussichten für die Entwicklung der HafenCity werden in Kapitel 6 formuliert, bevor im nachstehenden Fazit diskutiert wird, ob dieser Stadtteil zu Recht den Titel „die Made im Speck“ trägt.

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2 Dokumentation der verwendeten Methodik

Die Bachelorarbeit soll neben dem Bearbeiten einer zentralen Thematik dazu dienen, methodische Kenntnisse, Kompetenzen und Vorgehensweisen als grundlegendes Werkzeug des geographischen Arbeitens anzuwenden. In diesem Kapitel wird die verwendete Methodik ausführlicher erläutert.

Die Erstellung des in dieser Arbeit verwendeten Kartogramms und der Schlagwortwolke wird in Punkt 2.1 und 2.2 technisch dokumentiert. Des Weiteren wird auf die quantitativen und qualitativen Forschungsdesigns näher eingegangen. Diese dienen der HypothesenÜberprüfung, für die Untersuchungsanordnungen bzw. Experimente (nicht im Laborsinne) herangezogen werden. Folglich liegt das Ziel in der Ausschließung von möglichst vielen alternativen Erklärungen durch die Designwahl (Schnell et al. 2005:211-212).In dieser Arbeit wurden beide möglichen Designs gewählt: zum einen wird auf das quantitative Forschungsdesign (2.3) fokussiert, welches in Form einer Online-Umfrage angewandt und zum anderen auf das qualitative Forschungsdesign (2.5), welches in Form von drei Experteninterviews umgesetzt wurde. Die technische Dokumentation der Umfrage-Auswertung anhand der Software SPSS wird in Punkt 2.5 beleuchtet.

2.1 Technische Dokumentation der Kartogramm-Erstellung

Eine Alternative zur herkömmlichen kartographischen Darstellung ist das Kartogramm (Flächenkartogramm). Im Folgenden werden mit diesem Begriff absichtlich verzerrte Karten bezeichnet, „deren räumliche Eigenschaften nicht direkt mit der Lage auf der Erdoberfläche, sondern mit dem Wert einer thematischen Variable zusammenhängen“ (Burgdorf 2009:692). Kartogramme sind folglich flächenbezogene Darstellungen, das heißt die einzelnen Flächen (Polygone) werden in Bezug zu einer zuvor definierten Variablen skaliert. Funktionen zur Erstellung von Kartogrammen sind keine Standardfunktionen in ArcGIS. Sie reichen über das Grundangebot der Software hinaus und müssen von anderen Quellen bezogen werden. Es gibt eine Vielzahl an Kartogramm-Tools, die kostenlos als Skripte für Arc-GIS des Unternehmens ESRI (Environmental Systems Research Institute) heruntergeladen werden können. Das in dieser Arbeit verwendete Tool kann unter folgendem Link bezogen werden: http://arcscripts.esri.com/details.asp?dbid=15638. Das Tool ist von Michael T. Gastner und M. E. J. Newman entwickelt worden.

Alle Shapefiles, die als Kartogramme ausgegeben werden sollen, müssen sich in einer gemeinsamen Personal Geodatabase befinden. Diese muss zuvor im ArcCatalog angelegt werden. Das Skript unterstützt keine Shapefiles, die mit externen Tabellen - sogenannten

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Joins - zusammengeführt sind. Diese Shapefiles müssen inklusive der verknüpften Tabellen, vor der Skript-Ausführung, in die vorhandene Geodatenbank exportiert werden. Ebenfalls muss sichergestellt werden, dass die Variable, die als flächenbezogene Größe in Betracht gezogen wird, keine Negativwerte in der Attributentabelle enthält. Andernfalls müssen die Negativwerte beispielsweise über die Definition Query bei den Layer-Einstellungen herausgefiltert werden. Nullwerte hingegen werden vom Programm ignoriert.

Die Kartogramm-Toolbox muss manuell über Rechtsklick auf ArcToolbox und dann auf Add Toolbox aktiviert werden. Abbildung 1 zeigt die hinzugefügte Toolbox in der Toolbox-Ansicht.

Abbildung 1: Kartogramm-Toolbox in ArcGIS.

Quelle: Software ArcGIS 9.3 von ESRI (Screenshot).

Anschließend kann mit der Durchführung des Skriptes begonnen werden, indem mit einem Doppelklick auf „Create a cartogram (Gastner-Newman method)“ das Skript aufgerufen wird. Das in folgender Abbildung 2 visualisierte Fenster öffnet sich in ArcGIS. Im ersten Feld wird die Shapefile (hier: Hamburger Stadtteile) ausgewählt, die als Grundlage für die Kartogramm-Darstellung dient und im zweiten Feld die Variable (hier: durchschnittliche Wohnfläche je Einwohner/in in qm 2010 nach Stadtteilen), die als proportionale Bezugsgröße gelten soll. Das dritte Feld ist für die Ziel-Shapefile vorgesehen, dessen Speicherort sich ebenfalls in der zuvor definierten Personal Geodatabase befinden muss. Alle anderen Felder sind optional. Im Feld „Additional Features/Rasters to Transform“ können beispielsweise zusätzliche Shapefiles (hier: Bezirksgrenzen) ausgewählt werden, die die Kartogramm-Darstellungsweise übernehmen. Voraussetzung für die erfolgreiche Umsetzung ist, dass diese Shapefiles denselben räumlichen Bezug (Koordinatensystem) wie jene aus dem ersten Feld haben müssen.

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Abbildung 2: Geöffnetes Kartogramm-Tool in ArcGIS.

Quelle: Software ArcGIS 9.3 von ESRI (Screenshot).

Nach erfolgreicher Durchführung des Skripts wird das erzeugte Kartogramm automatisch angezeigt. Die zusätzlich umgewandelten Shapefiles können manuell in ArcGIS hinzugefügt werden. Nachstehend ist in Karte 1 der flächenbezogene Unterschied für die Bezirke und Stadtteile Hamburgs visualisiert.

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Karte 1: Hamburger Bezirke und Stadtteile flächen- und maßstabstreu (links) sowie in Kartogrammdarstellung (rechts), Beispiel.

Quelle: eigene Darstellung, Kartengrundlage: Statistikamt Nord 2010.

Wertproportionale Karten sind ungewöhnlich, denn bei der Herstellung von Kartogrammen sind „die sich widersprechenden Eigenschaften Mengentreue (Wert-Proportionalität), Formerhaltung - sowohl des Gesamtgebiets als auch der Einzelflächen - und nicht zuletzt ein vertretbarer Aufwand gegeneinander abzuwägen“ (Burgdorf 2009:693). In dieser Arbeit wird ein zusammenhängendes Kartogramm verwendet. Die proportionale Skalierung der Bezugsflächen geschieht hierbei unter Beibehaltung der topologischen Zusammenhänge. Die ursprüngliche Form wird zwangsverzerrt, was offiziell mit Anamorphose (Gestaltsumwandlung) betitelt wird. Beim Algorithmus von Gastner und Newmann ‚fließen‘ bildlich gesprochen Wertanteile aus Gebieten mit einer über- in solche mit einer unterdurchschnittlichen Wertdichte. „Sie dehnen dabei die Grenzen ihrer Bezugsflächen so lange aus, bis eine gleichmäßige Wertdichte über das gesamte Untersuchungsgebiet erreicht ist“ (Burgdorf 2009:693). Dieses Verfahren beruht auf der Beschreibung von Diffusionsprozessen aus der Elementarteilchenphysik.

2.2 Technische Dokumentation der Erstellung von Schlagwortwolken

Das Erstellen von Schlagwortwolken (im Englischen: tag clouds oder wordclouds) ist eine beliebte Methode, um Informationen organisiert zu visualisieren und zu verknüpfen. Häufig wird auch der Begriff der Häufigkeitsanalyse mit tag clouds in Verbindung gesetzt. Schlag-wortwolken repräsentieren dabei Variablen beziehungsweise Schlagworte, die von Interesse sind. Diese sind Grundlage für das optische Erscheinungsbild und werden abhängig von diversen Texteigenschaften, wie Schriftgröße und Farbe dargestellt (Bateman et al. 2008:1).

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Die in dieser Arbeit verwendete Software IBM Word Cloud Generator kann unter folgendem Link kostenfrei von IBM bezogen werden: http://www.alphaworks.ibm.com/tech/wordcloud/ download. Nach erfolgreicher Installation müssen die einzelnen Textdateien (Configuration, Stopwords und Presseartikel) den persönlichen Anforderungen angepasst werden. Abbildung 3 visualisiert die in dieser Arbeit verwendeten Einstellungen.

Abbildung 3: Configuration-Datei geöffnet in einem Textdokument.

Quelle: eigene Darstellung.

Aus dem Online-Pressearchiv der Zeitung Hamburger Abendblatt wurden 46 Artikel zu aktuellen (Zeitraum: Januar bis Mai 2011) Ereignissen in der HafenCity ausgewählt. Die Zeitungsartikel wurden in eine Textdatei kopiert und bilden die Grundlage für das Erstellen der Schlagwortwolke. Zusätzlich wurde eine Liste mit über 3.500 Stopwords, das heißt (Füll-) Wörter, die nicht aussagekräftig sind, angefertigt. Dazu zählen zum Beispiel und, oder, aber, könnte, müsste und so weiter. Die Anzahl an maximal angezeigten Wörtern wurde auf 50 reduziert, um die Lesbarkeit aller Wörter zu gewährleisten. Die einzelnen Wörter werden dabei der Größe nach, abhängig von ihrer absoluten Häufigkeit, dargestellt. Je größer ein Begriff erscheint, desto häufiger kommt er in den Presseartikeln vor.

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2.3 Quantitatives Forschungsdesign: Online-Umfrage

Quantitative Methoden sind solche, die mit mathematisch-statistischen Analyseverfahren - in dieser Arbeit wird die Software SPSS von PASW verwendet - arbeiten. Mit ihnen versuchen Forscher, Alternativhypothesen anhand harter, objektiver Vorgehensweisen auszuschließen. Zu solchen quantitativen Forschungsdesigns zählen beispielsweise Umfragen, die auf einer Anfangshypothese basieren. Sie werden zu den standardisierten Datenerhebungsvarianten gezählt, da sie kategorisierte Antwortmöglichkeiten und eine geordnete und überschaubare Datenmenge aufweisen. Die Repräsentativität ergibt sich durch die Zufallsstichprobe. Auf-grund der kategorisierbaren Information ist die Dokumentation der Ergebnisse so gut wie unproblematisch (Reuber/Pfaffenbach 2005:34-35).

Eine Umfrage scheint für diese Arbeit sehr interessant, um das öffentliche Meinungsbild zur HafenCity - gerade in Bezug auf immobilienwirtschaftliche Projekte und dessen Leerstände - zu repräsentieren. Der Fragebogen liegt dieser Arbeit im Anhang auf Seite IX bei. Die Umfrage startete am Freitag, den 13. Mai 2011 und war für 14 Tage online aktiv. Zum Starttag wurden 148 zufällig ausgewählte Personen aus dem öffentlichen Dienst in Hamburg erfolgreich angemailt. Bei diesen Personen handelte es sich um Politiker der Parteien CDU/CSU, SPD, Die Linke, FDP und Bündnis 90/Die Grünen sowie Mitarbeiter/innen des Statistischen Landesamtes für Hamburg und Schleswig-Holstein. In der Email wurden Thema sowie Ziel dieser Bachelorarbeit erwähnt. Insgesamt wurde der Fragebogen 47 Mal vollständig ausgefüllt, was eine erfolgreiche Rücklaufquote von 31,8 Prozent repräsentiert. Die Online-Umfrage wurde anhand der kostenlosen Software LimeSurvey erstellt und war unter folgendem Link abrufbar: http://www.pudlik.de/RWTH/limesurvey/index.php?sid=77948 &lang=de-informal. Sie umfasste acht inhaltliche Fragen zu den drei Fragengruppen Image der HafenCity, Immobilienleerstände sowie Zukunft der HafenCity. Abschließend wurden drei allgemeine Fragen zur Person gestellt: Geschlecht, Altersklasse und politische Einstellung. Von den insgesamt elf Fragen sind fünf voll-standardisiert, das heißt, vorgegebene Antwort-kategorien liegen vor. Drei Fragen sind teil-standardisiert, das heißt, neben klassierten Ant-worten wird das Feld ‚sonstige‘ angeboten, in dem eine freie Antwort verfasst werden kann. Zusätzlich sind bei zwei der drei genannten Fragen Mehrfachantworten möglich. Bei den übrigen drei Fragen handelt es sich um komplett freie Antwortmöglichkeiten.

2.4 Technische Dokumentation der Umfrage-Auswertung mit SPSS

Zur Auswertung der Onlineumfrage wurde die Statistiksoftware SPSS (Version 18.0) von PASW herangezogen, die Studierenden an den Hochschulrechnern des Geographischen

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Instituts kostenlos zur Verfügung steht. Dieses Programm ermöglicht die statistische und grafische Datenanalyse anhand der gängigsten statistischen Verfahren. Für die Auswertung des in dieser Arbeit verwendeten Fragebogens wurden allerdings nur Häufigkeits- und Kreuztabellen als deskriptive Statistiken herangezogen. Ein Beispiel für eine solche Kreuztabelle liefert Tabelle 1, in der die Variablen Geschlecht und Altersklasse gekreuzt sind. Die Ergebnisse beruhen auf den tatsächlichen Angaben der Befragten. Die von SPSS erzeugten Tabellen wurden in Excel modifiziert, da eine Überarbeitung in SPSS nur bedingt möglich ist.

Tabelle 1: Kreuztabelle der Variablen Geschlecht (Spalten) und Altersklasse (Zeilen).

Quelle: eigene Darstellung basierend auf den Ergebnissen der Online-Umfrage.

Zur grafischen Visualisierung der Frage, wie hoch die Befragten die Immobilienleerstandsrate in der HafenCity einschätzen, eignet sich ein sogenannter Boxplot (siehe Abb. 1, Kapitel 5.2.1). Dieser definiert sich zum einen über ein Lagemaß, nämlich den Median. Der Median wird auch Zentralwert genannt und halbiert eine Verteilung. Das heißt, 50 Prozent der Werte liegen unterhalb und 50 Prozent oberhalb des Medianwertes. Zum anderen definiert sich ein Boxplot über zwei Streuungsmaße, insbesondere der Spannweite (Minimum und Maximum) und dem Quartilsabstand (1. und 3. Quartil). „Die Grenzen der Box sind durch die Quartile bestimmt, an der Stelle des Medians ist die Box unterteilt […]. Der Vorteil von Boxplots liegt im grafischen Vergleich von Verteilungen einer Variablen in mehreren Gruppen“ (Hatzinger/Nagel 2009:194-195). Einem Boxplot kann ebenfalls die Verteilungsform der Werte abgelesen werden, das heißt die Abweichung der Häufigkeitsverteilung von einer symmetrischen Verteilung. Bei diesem Beispiel liegt eine linksschiefe Verteilung vor, was bedeutet, dass der Median größer als der Mittelwert ist. (Hatzinger/Nagel 2009:190).

2.5 Qualitatives Forschungsdesign: Experteninterviews

Das qualitative Forschungsdesign zeichnet sich durch ein Arbeiten mit Leitfragen aus. Die Datenerhebung ist kaum bis gar nicht standardisiert, ausführliche Antworten sind möglich und die Datenfülle liegt nahezu unstrukturiert vor. Die Auswertung erfolgt interpretativverstehend, zum Teil sogar subjektiv. Im statistischen Sinne ist keine Repräsentativität vor-handen, denn nur wenige Einzelfälle werden intensiv erfasst. Dieses Forschungsdesign ist

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