Inhaltsverzeichnis

Abk  ürzungsverzeichnis  III

Abbildungsverzeichnis   IV

Verzeichnis  der Anlagen im Anhang.  V

1.  Einleitung  1

2.  Historie des WEG  3

2.1  Bedeutung und Inhalt des WEG  3

2.2  Das Ende der Zitterbeschlüsse  7

2.3  Die Jahrhundertentscheidung des BGH  10

2.4  Die WEG-Novelle 2007  12

3.  Auswirkung auf die Praxis  15

3.1  Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft  15

3.2  Das Verhältnis der Eigentümer untereinander.  19

3.3  Die neuen Beschlusskompetenzen.  21

3.4  Die geänderte Prozessordnung  27

3.5  Vorrechte für Hausgelder bei Versteigerungen  28

4.  Durchführung der Eigentümerversammlung  30

4.1  Allgemeines  30

4.2  Vorbereitung und Einberufung  32

4.3  Die Durchführung der Eigentümerversammlung  36

4.4  Die Nachbereitung der Eigentümerversammlung  43

4.5  Die Anfechtung von Beschlüssen  47

5.  Bewertung und Fazit  49

Anhang   VI

Literaturverzeichnis   VIII

Internetverzeichnis.....................................................................................................................   X

II

Abkürzungsverzeichnis

a.D. außer Dienst

a.F. akt.

Aufl. bearb.

BGB BGH BMELV

bspw.

bzgl. bzw. d.h. DAV Deutscher Anwaltverein

e.V. EDV evtl. FFW ggf. i.d.R. IVD

LG MietRB Mio.

NZM o.J. o.V. ohne Verfasser

sog. u.a. überarb. überarbeitete usw. und so weiter

vgl. WEG

z.B.

ZVG

ZWE

ZMR ZPO Zivilprozessordnung

III

Abbildungsverzeichnis   

Abbildung  1: Die Akteure in der Eigentümergemeinschaft  

Abbildung  2: Mehrheitsanforderungen bei baulichen Maßnahmen  

Abbildung  3: Muster einer Beschluss-Sammlung  

IV

Verzeichnis der Anlagen im Anhang

Anlage 1: Elzer, Oliver: Was gilt, wenn ein vereinbartes Beschlussquorum verpasst ist? ...... VI

V

1. Einleitung

87% der Bundesbürger sehen in der Immobilie eine tragende Säule ihrer zukünftigen Alters-vorsorge. Ebenso halten es zwei Drittel der Bundesbürger für wichtig, Wohneigentum anschaffen zu können. ¹ Trotz dieser eindeutigen Zahlen, die für das Immobilieneigentum sprechen, beträgt die Eigentumsquote in Deutschland gerade einmal 48%. Zieht man davon die Eigentümer von unbebauten Grundstücken ab, sind es noch 43%. Von diesen entfallen knapp 25% auf Eigentumswohnungen. ² Bei einer Bevölkerung von ca. 82 Mio. Bundesbürgern haben, in absoluten Zahlen gesprochen, somit über 10 Mio. Menschen durch den Besitz einer Eigentumswohnung Berührung mit dem Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG). Daher sollte davon auszugehen sein, dass dieses Gesetz bei den jeweiligen Eigentümern entsprechend bekannt ist. Es wird jedoch vermehrt festgestellt, dass dem Erwerber beim Kauf einer Eigentumswohnung die rechtlichen Verpflichtungen und Zusammenhänge einer Wohnungseigentümergemeinschaft gar nicht oder nur unzureichend bekannt sind. Daher ist es Aufgabe der Verwalter, den Eigentümern ihre Rechte und Pflichten aufzuzeigen und mit ihrer Arbeit eine positive Entwicklung des Objektes und der Eigentümergemeinschaft als solche zu unterstützen. Dies setzt voraus, dass die Verwalter von Wohnungseigentum die Anwendung des Gesetzes beherrschen und die Auswirkungen der WEG-Novelle von 2007 positiv in der Verwalter-Praxis umsetzen können. Bei der Recherche zu dieser Ausarbeitung fanden sich viele unterschiedliche Meinungen zu Sinn und Unsinn der Novelle, zu gelungenen und weniger gelungenen Regelungen. Auffallend ist, dass sich nicht die Verwalter als solche, sondern größtenteils Rechtsanwälte zu Wort melden und die Bewertung der Novelle vornehmen. Um die vorliegende Ausarbeitung praxisorientierter zu gestalten, war eine objektive Befragung organisierter Verwalter geplant. Aufgrund des wenig aussagekräftigen Rücklaufs seitens der einbezogenen Verbände können die Ergebnisse nicht in die Auswertung einbezogen und entsprechend gewürdigt werden. Daher stützt sich diese Arbeit auf entsprechende Lektüre für den professionellen Verwalter von Wohnungseigentum, auf Fachliteratur zu der Novelle des Gesetzes und auf Kommentare in einschlägigen Fachzeitschriften der Judikative. Einzeln veröffentlichte Bemerkungen von am Markt tätigen Verwaltern wurden mit dem entsprechenden Hinweis versehen. Aufgrund der Aktualität des Themas und der bisher noch nicht abschließend erfolgten Würdigung durch die Rechtsprechung sind einige Quellen im

¹ Vgl. o.V.: Einstellungen der Bürger in Deutschland zur Immobilie, Forsa Gesellschaft für Sozialforschung und statistische Analysen mbH, Abrufdatum 07.03.2011.

http://www.ivd.net/files/Einstellungen_der_Buerger_in_Deutschland__zur_Immobilie.pdf

² Vgl. Kott, Kristina; Krebs, Thomas: Haus- und Grundbesitz und Immobilienvermögen privater Haushalte, in: Wirtschaft und Statistik 7/2004, Wiesbaden, S. 772.

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Internet zu finden. Aus diesem Grund wird neben dem gewohnten Literaturverzeichnis ein Internetverzeichnis angefügt.

Im Anschluss an die historische Entwicklung und die Bedeutung des WEG in Kapitel 2, welche mit entsprechendem Zahlenwerk untermauert wird, folgt in Kapitel 3 die Darstellung und Erläuterung der wichtigsten Änderungen durch die WEG-Novelle auf die tägliche Arbeit des Verwalters. In Kapitel 4 werden die entsprechenden Änderungen nochmals aufgegriffen und ihre Auswirkung auf die Durchführung der Eigentümerversammlung dargestellt. Im Kapitel 5, Bewertung und Fazit, werden die Vor- und Nachteile der Novelle aus Sicht des Verfassers dargestellt und eine Prognose von deren Auswirkung auf die Verwalterpraxis gegeben.

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2. Historie des WEG

2.1 Bedeutung und Inhalt des WEG

Das WEG vom 15. März 1951 bildet den rechtlichen Grundrahmen aller Wohnungseigentümergemeinschaften in Deutschland. Vor dem Inkrafttreten fanden sich Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). So gab es vor 1900, geschichtlich gesehen, das Stockwerkeigentum, welches heute noch in der Schweiz die Form des Miteigentums an einem Grundstück darstellt. 3

Besonders nach dem Zweiten Weltkrieg, als Wohnraum und finanzielle Mittel knapp waren, stellten sich die Regelungen im BGB als zu unflexibel dar. Die grundsätzliche Regelung des BGB besagt nämlich, dass „zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks … die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, … und die zur Herstellung der Gebäude eingefügten Sachen“ ⁴ gehören. Daraus folgt, dass das Eigentum an einem Objekt auf einem Grundstück nur einem Eigentümer zugewiesen werden kann. Eingetragen sind die Grundstücke und deren Eigentümer im Grundbuch, das i.d.R. bei dem jeweils zuständigen Amtsgericht geführt wird. Die Grundstücke sind in Grundbuchblätter eingetragen, welche durch die Angabe der Gemarkung, des Flures und der Flurstücknummer eindeutig erkennbar sind. Die Flurstückangaben sind identisch mit den Angaben auf den Flurkarten der Katasterbehörden.

Mit dem WEG wird es möglich, dass zu einem Grundstück mehrere Grundbuchblätter angelegt werden können. Somit kann an einem Grundstück verschiedenen Eigentümern ein Miteigentumsanteil ausgewiesen werden. Mit dieser Regelung werden gleich mehrere Vorteile im Bereich des Wohnungsbaus erreicht: Menschen mit wenig Kapital können Wohnungseigentum erlangen, Grund und Boden wird wirtschaftlich besser genutzt, die Baukosten werden verbilligt, es kommt zu einem sozialen Gefühl des Eigenbesitzes und zu einer Pflege der Selbstverantwortlichkeit. 5

Die politische Bedeutung des WEG ergibt sich zum einen aus der stetig gestiegenen Anzahl an Eigentumswohnungen und zum anderen aus der anhaltenden Urbanisierung der Bevölkerung. Nach dem Zweiten Weltkrieg bestand ein Ziel der deutschen Wohnungspolitik darin, ausreichend Wohnraum mit bezahlbaren Mieten zur Verfügung zu stellen. Die Bundesregie-

³ Vgl.o.V.: Stockwerkseigentum, Wikipedia Foundation Inc., Abrufdatum 07.03.2011. http://de.wikipedia.org/wiki/Stockwerkseigentum

⁴ O.V.: Bürgerliches Gesetzbuch, in der Fassung der Bekanntmachung vom 2. Januar 2002, 65. überarb. Aufl., München 2010, § 94.

⁵ Vgl. Bärmann, Johannes; Pick, Eckhart: Wohnungseigentumsgesetz Kommentar, 19. völlig neu bearb. Aufl., München 2010, S. 32.

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rung benutzte als Mittel die Objektförderung, d.h. die Vergabe von unverzinsten Baudarlehen. Rechtliche Grundlage bildete das erste Wohnungsbaugesetz aus dem Jahre 1950. Diese staatliche Förderung führte dazu, dass der Anteil der privaten Bautätigkeit in 1950 64% betrug und nachhaltig bis 1980 auf 91% gesteigert werden konnte. ⁶ Viele dieser Bauten, die oftmals durch einen privaten Bauherren errichtet und vermietet wurden, sind heutzutage in Eigentumswohnungen umgewandelt und an einzelne Wohnungseigentümer verkauft worden. Die recht hohe Mieterquote in Deutschland von 57,4% gegenüber 36,8% ⁷ im EU-Durchschnitt gibt ebenfalls einen Hinweis darauf, dass ein großer Anteil an Mehrfamilienhäusern den deutschen Wohnungsmarkt kennzeichnet. Mehrfamilienhäuser sind Gebäude mit drei und mehr Wohneinheiten. Die Mehrzahl der bundesdeutschen Wohnungen befindet sich in solchen Mehrfamilienhäusern. 8

Von den ca. 23 Mio. vermieteten Wohnungen werden nahezu 14 Mio. Wohnungen von Privatleuten oder Kleinanbietern gehalten. ⁹ Die steigende Anzahl an Ein-Personen-Haushalten trägt ebenso dazu bei, dass der Bedarf an Eigentumswohnungen anwächst. Im Jahr 2004 betrug deren Anteil 37% aller bundesdeutschen Haushalte, was einen Zuwachs von 8,6% seit 1998 entspricht. ¹⁰ Von dem in Deutschland zur Verfügung gestellten Wohnraum entfielen 2008 ca. 6,4 Millionen Einheiten auf Eigentumswohnungen. ¹¹ Diese Zahlen belegen nochmals die Feststellung in der Einleitung, dass viele Bundesbürger Berührungspunkte mit dem WEG haben.

Gegliedert ist das WEG in vier Teile. Der I. Teil mit der Überschrift Wohnungseigentum gliedert sich nach den Begriffsbestimmungen erneut in vier Abschnitte. Abschnitt eins befasst sich mit der Begründung von Wohnungseigentum als solchem, Abschnitt zwei regelt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der dritte Abschnitt behandelt die Verwaltung und der vierte trifft Aussagen zum Wohnungserbbaurecht. Der II. Teil des WEG beinhaltet das Dauerwohnrecht, der III. Teil bestimmt die Verfahrensvorschriften und Teil IV. enthält ergänzende Bestimmungen. Der Fokus dieser Diplomarbeit liegt auf den Teilen Wohnungseigentum und Verfahrensvorschriften.

⁶ Vgl. Münch, Sybille: Bundesdeutsche Wohnungspolitik seit 1945, Schader-Stiftung, Abrufdatum 07.01.2011. http://www.schader-stiftung.de/wohn_wandel/1017.php

⁷ Vgl. o.V.: Mieterquote in europäischen Staaten 2001, GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen, Abrufdatum 07.01.2011.

http://www.schader-stiftung.de/docs/1mieterquote_europa.pdf

⁸ Vgl. o.V.: Struktur des Wohnungsbestandes, Schader-Stiftung, Abrufdatum 07.01.2011. http://www.schader-stiftung.de/wohn_wandel/823.php

⁹ Vgl. o.V.: Der Wohnungsmarkt in Deutschland, Schader-Stiftung, Abrufdatum 07.01.2011. http://www.schader-stiftung.de/wohn_wandel/826.php

¹⁰ Vgl. o.V.: Zur Wohnsituation, Schader-Stiftung, Abrufdatum 07.01.2011. http://www.schader-stiftung.de/wohn_wandel/824.php

¹¹ Vgl. Bärmann; Pick: S. 35.

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Zum besseren Verständnis werden im Folgenden wichtige Fachbegriffe an einem konkreten Beispiel erklärt. Es wird von einem Grundstückeigentümer ausgegangen, der ein Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen errichten und im Anschluss die Wohnungen einzeln verkaufen will. Wichtige Formalien für die Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind der Teilungsplan mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Gemeinschaftsordnung, umgangssprachlich meist nur Teilungserklärung genannt. Diese Teilungserklärung ist notariell zu beglaubigen. Im Teilungsplan wird geregelt, welche Räume zueinander gehören und an welchen somit Wohnungseigentum bei zu Wohnzwecken dienenden Räumen oder Teileigentum bei nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen, folglich Gewerberäumen oder Garagen, erworben werden kann. Zu jedem Wohnungs- oder Teileigentum wird ein Grundbuchblatt erstellt, auf welchem neben der Gemarkung, der Flurnummer und der Flurstücknummer ersichtlich wird, um welche Einheit es sich laut Teilungsplan handelt. Voraussetzung für die Möglichkeit des Wohnungs- oder Teileigentums ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung, welche von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde erteilt wird. Bezogen auf das oben angeführte Beispiel wird das vorhandene Grundbuchblatt in sechs Grundbuchblätter geteilt, in welchen bestimmt wird, zu welcher Wohnung das einzelne Blatt gehört und wie groß der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum ist. Dieser Miteigentumsanteil, ein ideeller Wert am Ganzen, wird aus der Teilungserklärung übernommen. Meist richtet er sich nach dem Verhältnis der Quadratmeter der einzelnen Wohnungs- oder Teileigentumseinheiten zueinander. Oft wird der Miteigentumsanteil in Hundertstel oder Tausendstel ausgedrückt. Weitere Verwendung findet der Miteigentumsanteil in der Kostenverteilung. So ist in § 16,2 WEG geregelt, dass jeder Wohnungseigentümer die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstiger Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen hat. ¹² Zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen zwingend das Grundstück und alle Teile, Anlagen und Einrichtungen, die nicht im Sondereigentum stehen. Im angegebenen Beispiel können das neben dem Grundstück der Heizungsraum, der Ölkeller, das Treppenhaus und der Dachboden nebst Anlagen wie Heizung, Hebeanlage und Rauchwarnmeldern sein.

Das eben bezeichnete Sondereigentum ist die Wohnung oder die Teileigentumseinheit als solche und muss räumlich abgrenzbar sein. Auch ein eindeutig markierter Stellplatz, der nicht umzäunt ist, kann zum Sondereigentum erklärt werden. Davon abzugrenzen sind Sondernutzungsrechte. Hier wird einem Eigentümer das Recht zugestanden, eine bestimmte Fläche des

¹² Vgl. o.V.: Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz), vom 15. März 1951, 65. überarb. Aufl., München 2010, § 16(2).

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Gemeinschaftseigentums, z.B. einen Kellerraum, so zu nutzen, als ob es Sondereigentum wäre. Zu klären ist im Falle der Zuwendung von Sondernutzungsrechten die Frage, wer die Kosten der Verwaltung, der Instandhaltung und der Instandsetzung trägt, da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, welches jedoch nur von einem Eigentümer genutzt werden darf. Sondernutzungsrechte können nur durch Vereinbarung zugeteilt werden. Solche Regelungen sind in der Gemeinschaftsordnung zu finden, ebenso wie Bestimmungen zur Verwaltung, zur Kostenverteilung, zu Gebrauchsregelungen und zu Nutzungsvereinbarungen. Deshalb ist es für den Interessenten einer Eigentumswohnung sehr wichtig, die Teilungserklärung des Objektes zu kennen, weil dort geregelt sein kann, dass z.B. die Instandhaltung der alleinig genutzten Dachterrasse dem Eigentümer der Dachgeschosswohnung obliegt, obwohl die Außenhülle des Gebäudes - und damit auch das Dach - vom Grundsatz her Gemeinschaftseigentum darstellt.

Zusammenfassend gibt es in einer Wohnungseigentümergemeinschaft drei Arten von Eigentum, eine sog. Dreigliedrigkeit. Diese besteht aus dem Sondereigentum, also dem Eigentum an einer Wohnung oder an einer Gewerbeeinheit, dem Gemeinschaftseigentum sowie dem Miteigentum, d.h. dem in der Teilungserklärung bezifferten Anteil des Einzelnen am Gemeinschaftseigentum. Keiner der drei angesprochenen Eigentumsarten kann eigenständig sein. Ebenso ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unauflöslich, ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen der Gemeinschaft findet nicht statt. ¹³ Die Aufhebung der Gemeinschaft kann nur erfolgen, wenn alle Grundbuchblätter bei einem Eigentümer gesammelt werden und damit der Sinn der Teilung entfällt, da das Grundstück und das damit ver-bundene Gebäude nur noch einen Eigentümer hat.

Um die Verständlichkeit der nun folgenden Kapitel zu erleichtern, wird in Anlehnung an das WEG im weiteren Text grundsätzlich nur noch von Wohnungseigentum gesprochen. Die Regelungsbereiche haben selbstverständlich auch Geltung für das Teileigentum.

¹³ Vgl. WEG § 11.

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2.2 Das Ende der Zitterbeschlüsse

Mit dem Urteil vom 20. September 2000 stellte der Bundesgerichtshof (BGH) die Verwalterpraxis auf den Kopf. Er machte mit einer gängigen Praxis kurzen Prozess: Beschlüsse der Eigentümer, die über die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft hinausgehen, sind nicht nur anfechtbar, sondern nichtig. Sie bedürfen daher keiner Anfechtung vor dem zuständigen Gericht, sondern sind von vornherein nicht wirksam und daher nicht bindend. Verhandelt wurde die Frage, ob ein Sondernutzungsrecht per Mehrheitsbeschluss in einer Eigentümerversammlung zugewiesen werden kann. Das Gesetz geht nur von der Zuweisung eines Sondernutzungsrechtes mittels Vereinbarung, sprich Zustimmung aller Wohnungseigentümer, oder durch Zuweisung bei Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Teilungserklärung aus. So war es in der Praxis allgemein üblich, dass bei fehlender Allstimmigkeit in einer Eigentümerversammlung, die nur schwer zu erreichen ist, ein Mehrheitsbeschluss z.B. über die Zuweisung eines Sondernutzungsrechtes getroffen wurde. In dem darauf folgenden Monat, der Zeit für eine Anfechtungsklage gab, wurde „gezittert“, ob der Beschluss angefochten und damit für ungültig erklärt werden würde. Nach Verstreichen der Anfechtungsfrist wurde davon ausgegangen, dass der Beschluss Bestand hatte, da ein Beschluss gültig ist, solange er nicht durch ein rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wird. ¹⁴ Grundlage dieser Vorgehensweise bildete u.a. auch ein Beschluss des BGH aus dem Jahr 1970. ¹⁵ Dieser Praxis hat der BGH ein Ende gesetzt, indem er in der Urteilsbegründung unter Punkt c) und d) darauf hinweist, dass der zitierte Paragraph voraussetzt, dass die Wohnungseigentümer überhaupt durch Beschluss entscheiden dürfen. ¹⁶ Ist dies nicht der Fall, gilt der Beschluss als nichtig und muss nicht angefochten werden.

Dieses Urteil stieß in der Praxis auf wenig Akzeptanz. So hält Dr. Kurt Klassen, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, den Beschluss für „weltfremd und unpraktikabel“ ¹⁷ , da eine Allstimmigkeit, die durch das Urteil zwingend notwendig wird, in einer Eigentümerversammlung nur ganz selten zu erreichen ist. Aufgrund der hohen Vermietungszahl von Eigentumswohnungen von 60-70% ¹⁸ ist erkennbar, dass viele Eigentümer die Wohnung lediglich als Kapitalanlage sehen und daher kein oder nur wenig Interesse an der Teilnahme an

¹⁴ Vgl. WEG § 23 (4).

¹⁵ Vgl. von Hauff, Michael: Fachgespräch zum Thema „Zitterbeschlüsse“, in: FWW 2/2001, Berlin, S. 50f.

¹⁶ Vgl. BGH V ZB 58/99, Beschluss vom 20.09.2000, Abrufdatum 11.01.2011. http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-

bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=8ee129a5b6a759136ea558bc38f4600d&nr=22358 &pos=0&anz=1

¹⁷ Klassen, Kurt: Der Bundesgerichtshof erschwert die Wohnungseigentumsverwaltung, in: Wohnungseigentum 2/2001, o.O., S. 28.

¹⁸ Vgl. Bärmann; Pick: S. 33.

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einer Eigentümerversammlung haben. Solange die Wohnung vermietet ist und keine Schwierigkeiten auftreten, sehen gerade auswärtige Eigentümer wenig Veranlassung, zu der Versammlung zu erscheinen. Auch im Umlauf- oder Briefwahlverfahren können Beschlüsse erlangt werden, wenn alle Eigentümer schriftlich die Zustimmung zu diesem Beschluss erklären. ¹⁹ Mit dieser Vorgehensweise ist in der Praxis - gerade in größeren Wohnungseigentümergemeinschaften - nicht zu einer Lösung zu kommen. Im Verwalteralltag sieht es so aus, dass in den meisten Fällen mehrere Eigentümer entweder den Beschlussantrag nicht zurückschicken oder vor einer entsprechenden Beratung im Rahmen einer Eigentümerversammlung kein Votum abgeben.

Mit dem Urteil des Bundesgerichtshofes wurden weitere in der Praxis durchaus übliche Verfahrensweisen gekippt. So war es gängige Verwalterpraxis, in ein und derselben Einladung sowohl zur Eigentümerversammlung als auch zu einer sog. Eventualversammlung einzuladen, die 15 Minuten später stattfinden sollte, für den Fall, dass die erste Eigentümerversammlung nicht beschlussfähig ist. Hintergrund ist § 25,4 WEG, wonach eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand einzuberufen ist, wenn die Versammlung gemäß § 25,3 nicht beschlussfähig ist, d.h. die erschienenen Wohnungseigentümer weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Diese zweite Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlussfähig. ²⁰ Mit dieser zeitgleich ausgesprochenen Einladung zu einer zweiten Eigentümerversammlung war sichergestellt, dass die Eigentümer nur einmal anreisen mussten und die Versammlung an dem gewählten Tag auch stattfinden konnte. Diese Verfahrensweise ist durch das BGH-Urteil als unwirksam zu werten, da gegen Sinn und Zweck des § 23 Abs. 2 verstoßen wird. 21

In Eigentümergemeinschaften ist die Verteilung der Kosten und Lasten häufiges Streitthema. Das WEG sieht hier die Verteilung nach Miteigentumsanteilen vor. Die Eigentümer hatten vor der BGH-Entscheidung oftmals Mehrheitsbeschlüsse über eine geänderte Verteilung der Kosten und Lasten getroffen, ohne dass diese Möglichkeit explizit in der Teilungserklärung vorgesehen war. Die Einbringung einer solchen Möglichkeit in der Teilungserklärung wird als Öffnungsklausel bezeichnet. Jahrelang sind solche Eigentümergemeinschaften sehr gut damit zurechtgekommen, der BGH hat jedoch durch seine Entscheidung solche Beschlüsse als nichtig deklariert, da sie in die Grundstatuten der Gemeinschaft eingreifen. Diese Haltung wird von mehreren Experten als nicht nachvollziehbar angesehen, so u. a. von Herrn Rechtsanwalt Dr. Wolf-Dietrich Deckert. Er sprach nach dem Urteilsspruch die Empfehlung aus, Zitterbe- ¹⁹ Vgl.WEG § 23 (3).

²⁰ Vgl. WEG § 25 (4).

²¹ Vgl. Bärmann; Pick: S. 515.

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