Inhalt

1.  EINLEITUNG.  3

2.  DER WOHNUNGSMARKT  4

3.  WOHNUNGSMARKTBEOBACHTUNG (WOB)  6

3.1  REGIONALISIERTE WOHNUNGSMARKTBEOBACHTUNG (REWOB)  8

3.1.1  Indikatoren der regionalisierten Wohnungsmarktbeobachtung  9

3.1.2  Zwischenfazit.  13

3.2  KOMMUNALE WOHNUNGSMARKTBEOBACHTUNG (KOMWOB)  14

3.2.1  Indikatoren der KomWob  14

3.2.2  Der Wohnungsmarktbericht  14

3.2.3  Zwischenfazit.  15

4.  FALLBEISPIELE.  15

4.1  WOHNUNGSMARKTBEOBACHTUNG IN RHEINLAND-PFALZ.  16

4.1.1  Zuständigkeit  16

4.1.2  Wohnungsmarktbeobachtung Rheinland-Pfalz 2008  16

4.1.3  Zwischenfazit.  18

4.2  MASTERPLAN RUHR  19

4.2.1  Zuständigkeit  19

4.2.2  Masterplan Ruhr: „Wohnen“  19

4.2.3  Zwischenfazit.  20

5.  FAZIT  20

QUELLENVERZEICHNIS.   21

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1. Einleitung

Der Wohnungsmarkt in Deutschland in Deutschland unterliegt stetiger Änderungen. Als Ursachen können hierfür Migrationen, strukturelle Veränderungen bzw. strukturelle Schwächen sowie einfache Wohnpreisschwankungen angesehen werden. Da es sich hierbei wie der Name schon verrät um einen Markt handelt, der folglich von Angebot und Nachfrage reguliert wird, steht die Politik vor der Aufgabe, diesen Markt so zu regulieren oder zu deregulieren, dass Leerstände oder zu starke Konzentrationen mit den einhergehenden Preisschwankungen auf dem Wohnungsmarkt verhindert werden.

Die Bundesregierung will dabei „in der Wohnungspolitik sukzessive von einem

intervenierenden zu einem stärker aktivierenden Staat“ ¹ übergehen, der sich vermehrt auf die Kräfte des Wohnungsmarktes verlassen kann. Hierzu muss jedoch Markttransparenz und der leichte Zugang zu Informationen geschaffen werden, damit private Investoren bedarfsgenau im Wohnungsmarkt agieren können. Die Politik kann dann im Rahmen ihrer Bauförderprogramme lenkend auf den Markt Einfluss nehmen unter Wahrung der Wettbewerbsneutralität. Im Folgenden wird nun dargestellt, wie dieses Transparenz mittels der Wohnungsmarktbeobachtung geschaffen wird. Hierbei werden die verschiedenen politischen Ebenen dieses Instrumentariums aufgezeigt, d.h. wie die Wohnungsmarktbeobachtung seitens des Bundes, der Länder und schließlich der Kommunen gestaltet ist und es wird auf die Unterscheidung zwischen regionaler und kommunaler Wohnungsmarktbeobachtung eingegangen und schließlich an zwei Fallbeispielen verdeutlicht.

¹ Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (2009, a): Wohnungsmarktbeobachtung, in: http://www.bbr.bund.de/cln_005/nn_22386/DE/ForschenBeraten/Wohnungswesen/Wohnungsmarkt/Woh nungsmarktbeobachtung/wohnungsmarktbeobachtung__node.html?__nnn=true (Stand: 23.1.2009).

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2. Der Wohnungsmarkt

Der Wohnungsmarkt ist, wie der Name schon sagt, ein Markt also ein komplexes Wirtschaftsystem, bei dem Angebot und Nachfrage regieren und welches aus verschiedenen Teilbereichen besteht und damit verschiedenen Einflussfaktoren unterliegt.

Faktoren die den Wohnungsmarkt beeinflussen sind auf der Nachfrageseite primär die demographische und wirtschaftliche Entwicklung zwischen denen durch die

Migration eine enge Wechselbeziehung steht. ² Ein konjunktureller Aufschwung in einer Region und der damit einhergehende attraktive Arbeitsmarkt ziehen beispielsweise junge Menschen in eine Region, was zu einem Bevölkerungsanstieg und einer verbesserten Alterstruktur führt. Umgekehrt führen wirtschaftliche Schwächen und Arbeitsplatzabbau in einer Region vermehrt zu Abwanderungstendenzen vor allem bei der jungen Bevölkerung, was zu einer Überalterung der Bevölkerung führt. Darüber hinaus führen Rückkopplungseffekte dazu, dass die genannten Effekte verstärkt

werden. 3

Der Wohnungsmarkt wird auf der Nachfrageseite jedoch nur indirekt von der Veränderung der Bevölkerungszahl und der Altersstruktur beeinflusst, entscheidender hierfür ist der jeweilige Haushalt, welche als Käufer bzw. Nutzer auf dem Markt auftreten.

„Anzahl, Größe, Struktur und Kaufkraft der Haushalte werden dabei neben Bevölkerungs-und Wirtschaftsentwicklung auch von gesellschaftlichen Wandlungsprozessen beeinflusst. So kann eine zahlenmäßige Abnahme der Bevölkerung aufgrund niedriger Geburtenzahlen z.B. nicht automatisch mit sinkenden Haushaltszahlen und abnehmender Wohnungsnachfrage gleichgesetzt werden, da der Trend zu kleineren Haushalten weiterhin anhält und sich somit die Bevölkerung auf eine größere Zahl von Haushalten verteilt. Zudem ist der Wohnflächenkonsum der Haushalte als weitere Variable zu nennen, welcher wiederum von wirtschaftlicher ⁴ Entwicklung, Kaufkraft sowie allgemeinen Konsummustern abhängt.“

Haushalte, die durch bestimmte Merkmale einer Region angezogen werden, sind also der Kernfaktor, der den Wohnungsmarkt gestaltet. Dementsprechend muss das Wohnungsangebot in den Regionen gestaltet werden, um den potenziellen Haushalten als Käufer oder Mieter entgegenzukommen.

² Vgl.: Regionalisierte Wohnungsmarktbeobachtung Rheinland-Pfalz (ReWoB) (2009): Der Wohnungsmarkt - komplexes System mit zahlreichen Einflussgrößen, in: http://www.rewob.de/ (Stand: 23.1.2009).

^{3 Vgl. ebd. 4} Ebd.

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Die folgende Abbildung veranschaulicht das Wirkungsgefüge, welches auf dem Wohnungsmarkt herrscht.

Abbildung 1: Der Wohnungsmarkt - komplexes System mit zahlreichen

Quelle: ReWoB (2009): http://www.rewob.de/bilder/meta_angebotnachfrage.gif (Stand 23.1. 2009)

Des Weiteren hat sich der Wohnungsmarkt stark gewandelt, weg von einem typischen Anbietermarkt, in dem jede neu gebaute Wohnung einen Abnehmer gefunden hat, was eine systematische und kontinuierliche Wohnungsmarktbeobachtung obsolet gemacht hat. Diese Situation hat sich seit den 1990er Jahre grundlegend geändert. So gibt es in den letzten Jahren ausreichend Wohnungen „in fast allen Regionen der Bundesrepublik“ ⁵ ist zunächst die Preisentwicklung der Mieten hinter den allgemeinen Preissteigerungen zurückgeblieben. Ein weiterer Punkt ist, dass durch einen Engpass im Mietwohnungsbau zu Beginn der 1990er Jahre erhebliche Steuersubventionen geflossen sind, was in der Folge zu einem Boom im Mietwohnungsbau geführt hat. „Die Zahl der fertig gestellten Eigentumswohnungen, die überwiegend von Kapitalanlegern zur Vermietung erworben wurden, stieg zwischen 1990 und 1995 von 47.000 auf 141.000 Stück. Von 1990 bis 1998 wurden in Westdeutschland knapp 3,6 Mio. Wohnungen

fertig gestellt, während die Zahl der Haushalte nur um 2,4 Mio. stieg.“ ⁶ Durch demografische Faktoren wie die Reduktion der Zuwanderung nach Deutschland und den

⁵ Ebd.

⁶ Ebd.

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Stopp der Haushaltsgründungen durch die Baby Boom Generation hat sich die Wohnungssituation sehr entspannt. „ Die Marktteilnehmer können aus einem größeren Angebot auswählen und somit besser als in der Vergangenheit ihre Wohnpräferenzen auch tatsächlich realisieren. Unattraktive Wohnungen und Wohnlagen lassen sich nur

noch schwer vermarkten.“ 7

Durch die Umbrüche auf dem Wohnungsmarkt und in der Bevölkerungsstruktur der Bundesrepublik Deutschland hat sich seit den 1990er Jahren ein Wohnungsüberstand eingestellt. Neue Wohnungen sind seither also unrentabel und andere Wohnungen schwer vermittelbar. Um diesem Missstand gezielt entgegenzuwirken muss der Wohnungsmarkt seitens der Politik analysiert werden, um dann gezielt zu fördern und um den Markt und den Wettbewerb in diesem zu beleben. Als Instrumentarium dafür ist die Wohnungsmarktbeobachtung eingeführt worden, die von verschiedenen öffentlichen Trägern der unterschiedlichen administrativen Ebenen wahrgenommen wird. Die institutionalisierte Wohnungsmarktbeobachtung, wie sie seither in der Bundesrepublik durchgeführt wird, wird nachfolgend erklärt und an Fallbeispielen erläutert.

3. Wohnungsmarktbeobachtung (WoB)

Für das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) sind differenzierte Informationen über die Wohnungsmärkte „Grundlage für zielgenaues Handeln der Wohnungswirtschaft und der Wohnungspolitik wie auch für wichtige Entscheidungen

der Bürger.“ ⁸ Es gibt keinen gesamtdeutschen Wohnungsmarkt , sondern viel mehr regionale Wohnungsmärkte, die jeweils spezifische Standortvorteile und Standortprobleme aufweisen, die mit der WoB erfasst werden sollen, um Entwicklungen nachvollziehen zu können und Handlungsstrategien zu entwerfen. Zudem lässt das föderale System der Bundesrepublik Deutschland mit seiner hierarchischen Gliederung keine zentralisierte Wohnungsmarktpolitik zu, da jedes Bundesland, gar jede Kommune, an der Attraktivität des eigenen Wohnungsstandort interessiert ist, dementsprechend handelt und Fördergelder zur Verfügung stellt. Die Wohnungsmarktbeobachtung kann zweifelsohne bundesweit standardisiert werden, lediglich die Auswertung und die Umsetzung in politische Maßnahmen und

⁷ Ebd.

⁸ Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (2009, a).

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