Factory Outlet Center (FOC) - Eine neue Einzelhandelsform in Deutschland

1. Einleitung

1.1 Definition 2. Die Entwicklung der FOC in Deutschland 3. Die landesplanerische Einordnung 4. Der Standort 5. Die Sortiments- und Preisstruktur 6. FOC – eine Antwort auf aktuelle Konsumtrends 7. Chancen und Risiken dieser neuen Verkaufsform 7.1 Mögliche negative Auswirkungen 7.1.1 Auswirkungen auf den Einzelhandel 7.1.2 Raumordnerische Auswirkungen 7.2 Mögliche positive Auswirkungen 7.2.1 Auswirkungen auf den Einzelhandel 7.2.2 Raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen 8. Zweibrücken Outlet Village 9. Die Architektur 10. Geplanter Einzugsbereich 11. Zu erwartendes Kundenpotential 11.1 Umfragen: SWR 12. Befürchtungen des örtlichen Einzelhandels und der betroffenen

14. Literaturverzeichnis

Abbildung 1: Die Zusammensetzung der Fabrikverkaufsläden in der BRD nach Warengruppen Abbildung 2: Shopping direkt beim Hersteller Abbildung 3: Graphische Darstellung DOZ Abbildung 4: Umsatzanteil Abbildung 5: Anzahl Mieter Abbildung 6: Verkaufsfläche in qm Abbildung 7: Geplanter Einzugsbereich Abbildung 8: Akzeptable Anfahrtswege Abbildung 9: Es würden im FOC kaufen

Tabelle 1: Zahl der bereits betriebenen und in Planung befindlichen FOC in ausgewählten Ländern Europas (Stand: 1998)

Tabelle 2: Einzugsgebiet

1. Einleitung

Die ersten FOC sind Ende der 70-er Jahre in den USA entstanden, heute gibt es dort etwa 350 Center dieser Art. Keine andere Vertriebsform hatte in den letzten Jahren eine solchen Zuwachs an Fläche und Umsatz wie FOC. In Europa wurden die ersten Factory-Outlet- Konzepte in Frankreich und Großbritannien Anfang der 90-er Jahre entwickelt. Deshalb ist es keine Überraschung, dass Investoren und Projektentwickler sich seit einiger Zeit bemühen auch in Deutschland solche Projekte zu verwirklichen.

1.1 Definition

Ein Factory Outlet Center (FOC) ist ein Einkaufszentrum mit mehreren Tausend Quadratmetern Verkaufsfläche in dem sich zahlreiche Ladenlokale befinden, die von einer Betreibergesellschaft an namenhafte Hersteller von Markenartikeln vermietet werden. Die Hersteller verkaufen ihre Ware mit erheblichen Preisnachlässen direkt an den Endverbraucher ohne eine Zwischenschaltung des Groß- und Einzelhandels. Dabei handelt es sich weder um ein Vollsortiment (nicht alle Artikel sind in jeder Größe vorrätig) noch um aktuelle Waren der Saison sondern um Auslaufmodelle, 2. Wahl und Restposten etc.

2. Die Entwicklung der FOC in Deutschland

Die Ursprünge des FOC liegen in Deutschland im Fabrikverkauf, d.h. der Verkauf selbstproduzierter Ware direkt an den Endverbraucher. Diese Form des Direktverkaufs hat in Deutschland eine lange Tradition. Bekannt ist hier z.B. der Fabrikdirektverkauf von Hugo Boss in Metzingen. Im Moment existieren etwa 1.400 Verkaufsstellen dieser Art mit einer Verkaufsfläche von 50m² bis 500m². Der Einkaufsführer „Fabrikverkauf in Deutschland“ enthält 1250 dieser Adressen. Standorte dieser Verkaufsstellen sind meistens die Stammsitze des jeweiligen Unternehmens oft in zu Verkaufsräumen eher provisorisch umfunktionierte ehemalige Fabrikhallen. Hinzu kommt eine oftmals ungünstige verkehrliche Lage. Außerdem ist der Umsatzanteil des Fabrikdirektverkaufs am Einzelhandel in Deutschland nicht zu

Abbildung 1: Die Zusammensetzung der Fabrikverkaufsläden in der BRD nach Warengruppen

überschätzen. „Für die Sortimente Oberbekleidung u nd Schuhe lassen sich mit Hilfe des Haushaltspaneels der GfK Textilmarktforschung Marktanteile des Fabrikverkaufs ermitteln. Sein Umsatzanteil liegt seit Jahren zwischen 1% und 2% des Gesamtumsatzes dieser Sortimente.“ (GfK, 1997, S.10) Nicht zuletzt aus diesen Gründen hat der Einzelhandel diese Fabrikläden akzeptiert, da sie meist keine echte Konkurrenz darstellen.

Anders ist es dagegen ist die Einstellung des Einzelhandels gegenüber den FOC. Denn diese werden nun in verkehrsgünstiger Lage, wie auch in ansprechender Bauweise geplant. Außerdem ist man hier nicht nur auf eine Marke oder Branche beschränkt sondern der Kunde hat ein breites Feld an Marken und Artikeln aus denen er wählen kann.

Verständlicherweise hat der Einzelhandel hier Vorbehalte: „In Factory-Outlet-Centern wird Einzelhandel betrieben, auch wenn die Betreiber keine Einzelhändler im klassischen Sinne, sondern Hersteller sind. Dies wird heute allgemein anerkannt. Der Bau eines FOC kann deshalb nur genehmigt werden, wenn das Projekt mit den Zielen und Grundsätzen von Raumordnung und Landesplanung vereinbar ist.“ (www.einzelhandel.de/stichwort

„FOC gelten als Beweis dafür, das sich der Einzelhandel in einem tiefgreifenden Strukturwandel befindet, der durch zwei Entwicklungen charakterisiert werden kann: Konzentration und Rationalisierung.“ (Schmude, S.1, 2000) Die Veränderung zeigt sich u.a. in der zunehmenden Professionalisierung im Handelsbereich in den letzten Jahrzehnten, hinzu kommen die neuen Logistikkonzepte. Gefolgt wurde das ganze von einer enormen Konzentration von Kapital und Marktmacht. Diese Veränderungen spielen sich im Hintergrund eines veränderten Einkaufsverhaltens ab. Hierfür ist eine wesentliche Voraussetzung die gestiegene Mobilität eines Großteils der Bevölkerung. Diese Mobilität ermöglicht es dem Verbraucher seinen Bedarf nicht nur in der City zu befriedigen sondern gibt ihm die Möglichkeit sich in nicht städtebaulich integrierten Lagen zu versorgen. Im Moment ist es noch schwer abzuschätzen wie das FOC- Konzept als neues Element der Handelslandschaft auf das Einkaufsverhalten wirken wird.

„FOC können als vorläufiges Ende einer Entwicklung von Einkaufszentren gesehen werden, die sich nach FALK in der Bundesrepublik Deutschland in vier Shopping-Center- Generationen unterscheiden lassen“: (Schmude, 2000, S.2) Die erste Generation entstand im Zeitraum zwischen 1964 bis 1973. Hierbei handelt es sich um relativ große Objekte deren Standorte sich auf der „Grünen Wiese“ oder an der Stadtperipherie befinden.

Die zweite Generation ( von 1973 bis 1982) war hauptsächlich an innerstädtischen Standorten angesiedelten, eine geschlossene Bauweise (Klimatisierung, künstliches Licht) ist für diese Einkaufszentren typisch.