INHALTSVERZEICHNIS

Seite   

1.  Einleitung  3

2.  Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt  3

2.1  Die Bevölkerungsentwicklung  3

2.2  Konjunkturelle Entwicklung/ Bauinvestitionen  4

3.  Der Immobilienmarkt  6

3.1  Strukturmerkmale von Immobiliengüter und deren Märkte  6

3.2  Bestimmungsgründe von Angebot und Nachfrage  7

3.2.1  Nachfrageseite  7

3.2.2  Angebotsseite  7

4.  Die Preisbildung auf dem Immobilienmarkt  8

4.1  Preisbildung  8

4.2  Besonderheiten bei der Wohnraummiete  9

4.3  Mietspiegel und Mietwucher  9

5.  Der Markt für Wohnimmobilien  10

5.1  Entwicklung der Miet und Kaufpreise  10

5.2  Bundesweite Preistrends  11

5.3  Die Stadt Stuttgart  12

6.  Wohnungsmieten - Der Ausblick und Schlussfolgerung  13

2

1. Einleitung

Noch vor zwei Jahren wurden Kapitalanleger, die in die Immobilie investierten belächelt. Die Gründe hierfür lagen auf der Hand: die Immobilieanlage galt als langweilig und renditeschwach. Doch seit Dax und Neuer Markt ein Rekordtief nach dem anderen hinlegten, sind die Anleger wieder auf der Suche nach soliden Investments. Hinzu kommt, dass nach der Riester`schen Rentenreform mehr Eigeninitiative bei der Altersvorsorge gefragt ist. Mit einer sich veränderten Gesellschaft ändern sich zudem auch deren Lebensgewohnheiten und nicht zu letzt die Wohnansprüche. Schon seit ein paar Jahren beobachtet die Immobilienbranche steigenden Bedarf an Wohnfläche, vor allem bei Singlehaushalten und gutverdienenden Ehepaaren ohne Kinder. Auch das Thema Serviceleistungen hat seit einiger Zeit an Bedeutung gewonnen. Ist das die Renaissance der Immobilie?

2. Rahmenbedingungen für den Immobilienmarkt

2.1 Die Bevölkerungsentwicklung

Mit der einsetzenden Industrialisierung und der damit verbundenen Bevölkerungsexplosion beginnt die Geschichte der Immobilienwirtschaft. Europa hatte um 1800 174 Millionen und 100 Jahre später 403 Millionen Einwohner. Innerhalb des vergangenen Jahrhunderts wuchs die Bevölkerung in Deutschland trotz hoher Sterblichkeitsziffern und hoher Auswanderungszahlen von 24,4 Millionen auf 56,4 Millionen an. Die Entwicklung der Bevölkerung ist einer der entscheidenden Parameter des deutschen Wohneigentummarktes. Sie ist abhängig von zwei Faktoren: den natürlichen Bevölkerungsbewegungen (Zu- und Abnahme der Bevölkerung durch Geburt und Tod) und von den Wanderungsveränderungen (Zu- und Wegzug von Personen). In der Bundesrepublik Deutschland war 150 Jahre lang ein Wachstum der Bevölkerung festzustellen, das bis etwa 1975 anhielt. Das lag vor allem an den ansteigenden Geburtenzahlen und den verschiedenen Einwanderungswellen. Dann brach der Trend des Bevölkerungswachstums ab, die Einwohnerzahl schwankte bei rund 62 Millionen Menschen. Im Jahr 1999 lebten in der Bundesrepublik Deutschland rund 82,1 Millionen Menschen, die sich auf die früheren Bundesländer mit rund 66,8 und auf die neuen Bundesländer und Berlin-Ost mit rund 15,3 Millionen verteilten. Allerdings wird die Bevölkerungszahl in Deutschland in den kommenden Jahren deutlich sinken. Seit etwa einem viertel Jahrhundert nimmt die Geburtenhäufigkeit ab.

Steigender Lebensstandard, bessere Ausbildung, zunehmende Erwerbstätigkeit der Frauen, moderne Empfängnisverhütung sind die wichtigsten Gründe für diesen Wertewandel. Bei

3

einer unterstellten Zuwanderung von etwa 200.000 Personen pro Jahr nach Deutschland wird die Zahl der Einwohner bis 2025 von heute 82 Millionen auf etwa 77,5 Millionen moderat zurückgehen (bis 2050 auf 68 Millionen).

2.2 Konjunkturelle Entwicklung/ Bauinvestitionen

Das wirtschaftliche Wachstum in der Bundesrepublik Deutschland erreichte im Jahre 2001 mit 0,6% den niedrigsten Wert seit der deutschen Einheit, abgesehen von dem Rezessionsjahr 1993. Damit belegt Deutschland in Europa den vorletzten Platz, da nur Finnland eine noch geringere Steigerung des Bruttoinlandsproduktes zu verzeichnen hat. Die Exporte stiegen um 5,6% (2000: 13,2%). 1

Die BIP-Prognosen für das Gesamtjahr 2002 sind insgesamt betrachtet pessimistisch. Allerdings sind in Umfragen vermehrt positive Signale zu erkennen, die auf eine vorsichtige Erholung im dritten oder vierten Quartal hoffen lassen. Die allgemeine wirtschaftliche Lage ist sehr mit dem Aufschwung in den USA verbunden. Hier ist jedoch ebenfalls nur eine zögerliche Aufwärtsentwicklung festzustellen.

Das Wachstum in der Bundesrepublik dürfte sich auf dem Niveau des Vorjahres bewegen. Ein deutlicherer Aufschwung wird erst für das Jahr 2003 erwartet. Das vergangene Jahr war für die Unternehmen des Baugewerbes sehr schwierig. Das Volumen der Bauinvestitionen sank um 6% auf 228 Mrd. Euro. Im Jahre 2001 wurden, laut Statistischem Bundesamt, in Deutschland 326.200 Wohnungen erbaut. Das waren 22,9% oder 96.900 Wohnungen weniger als im Vorjahr.

Von Januar bis Dezember 2001 wurden in Wohngebäuden 292.333 Neubauwohnungen und 33.553 Wohnungen durch Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden (z.B. Ausbau von Dachgeschossen) fertig gestellt. Der Rückgang war bei Neubauwohnungen in Zwei- und

¹ Vgl. Deutschland in Zahlen Institut der Deutschland Köln

4

Mehrfamilienhäusern mit 22,3% bzw. 27,0% besonders stark. Die Anzahl der Wohnungen in Einfamilienhäuser nahm ebenfalls um 18,4% ab. 2

3 Errichtung von Wohnungen nach Gebäudearten

Das langfristig für notwendig gehaltene Neubauniveau im Wohnungsbau ist im Jahre 2001 deutlich unterschritten worden. Noch niedriger dürfte die Genehmigungszahl mit 290.000 ausgefallen sein, was im Vergleich zum Jahr 2000 (349.000) einem Minus von rd. 17% (16,8) entspricht. Der drastische Rückgang des Wohnungsneubaus hat sich also im Jahr 2001 weiter fortgesetzt.

Auf Grund der niedrigen Genehmigungszahlen im Jahre 2001 ist für 2002 mit einem weiteren Absinken der Fertigstellungszahlen auf nur 280.000 Wohnungen zu rechnen, darunter 235.000 in West- und 45.000 in Ostdeutschland. Damit wird dann das extrem niedrige Niveau in Westdeutschland Mitte bzw. Ende der 80er Jahre erreicht, als sich das Neubauniveau in einer Größenordnung von 210.000 bis 250.000 Wohnungen bewegte.

Eine Trendwende ist daher aus des Sicht des Verbandes der Privaten Bausparkassen dringend notwendig. Durch den nun schon seit 1995 anhaltenden Rückgang der Genehmigungen im Wohnungsneubau und seit 1996 bei der Fertigstellungen sind mehr als eine halbe Million Arbeitsplätze, darunter gut die Hälfte in der Bauwirtschaft, weggefallen. Die Bilanz wäre noch viel dramatischer, wenn sich nicht der Eigenheimbau von 1997 bis zum

² Vgl. Deutschland in Zahlen Institut der Deutschen Wirtschaft Köln

5