Inhaltsverzeichnis

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1.  Einleitung  1

2.  Definition und Ursachen der Entstehung von Gewerbebrachen  2

3.  Flächenrecycling  4

3.1  Erhöhter Flächenbedarf trotz stagnierender Wirtschaft?  4

3.2  Probleme bei der Umsetzung des Flächenrecyclings  6

3.3  Die Chancen des Flächenrecyclings  7

3.4  Strategien und Instrumente des Brachflächenrecyclings  8

4.  Ein Beispiel neuer Nutzungen altindustrieller Gewerbebrachen: Der Gewerbepark  

„Ilseder  Hütte“ (Niedersachsen)  10

5.  Lösungsansätze zur Vermeidung von Brachflächenentstehung  12

6.  Schlußresümee  13

Literaturverzeichnis   14

Anlagen   16

Verzeichnis  der Abbildungen und Tabellen  

Tabelle 1:  , Hemmnisse für die Um- und Wiedernutzung brachgefallener  

Gewerbefl  ächen. Quelle: Kahnert 1992, S. 14  16

Tabelle 2,  Gründe für die Aufgabe gewerblicher Betriebsstandorte nach  

ihrer  Bedeutung. Quelle: Kahnert 1992, S. 11  16

Abbildung  1: Anhaltender Landschaftsverbrauch - Flächennutzungsänderungen  

alte  Länder Quelle: Estermann/Noll 1997, S 14  17

1. Einleitung

Die europäische Industriestadt gehört heute schon längst der Vergangenheit an. Industrie- und Gewerbebrachen sind Ergebnis und sichtbarer Ausdruck des städtischen Strukturwandels. Selbst in den ehemals sehr industriell geprägten Städten des Ruhrgebiets, beispielsweise in Dortmund, ist die Zahl der Arbeitsplätze im Dienstleistungssektor weitaus höher als die der im produzierenden Gewerbe Tätigen. (vgl. Pesch 1997)

Mit Beginn der Industrialisierung kam es innerhalb der Siedlungsstruktur zu einer Zentralisierung, was in erster Linie an den damals immobilen Produktions- und Standortfaktoren (Energie, Transportmöglichkeiten etc.) lag. Der zunehmende technische Fortschritt führte sowohl zu einer Expansion der Gewerbe als auch zu einer geringer werdenden Bindung an Produktions- und Standortfaktoren und somit zuerst zu einer Verlagerung der Gewerbe an den Rand, später in das Umland der Agglomerationen. (Haggett, S. 439 ff.)

Die durch diesen Strukturwandel frei gewordenen Flächen bieten seit Beginn der Industrialisierung erstmals wieder die Chance für eine aktive Stadtentwicklung. Defizite in der Infrastruktur können abgebaut, Insellagen beseitigt und somit neue stadträumliche Qualitäten geschaffen werden.

Als Nutzungsmöglichkeiten bietet sich Wohnen, Arbeitsplätze und Freiräume an, wobei das Optimum in einer Mischform aller drei genannten Nutzungsmöglichkeiten liegt. Das vielseitig diskutierte Konzept der ökonomischen, ökologischen und sozialen Nachhaltigkeit steht dabei an oberster Stelle. Die höchste Priorität ist dabei allerdings auf die Schaffung zukunftssicherer Arbeitsplätze zu legen, da in den meisten Fällen die Arbeitsplätze der ursprünglichen Nutzung durch den Strukturwandel verloren gingen. (vgl. Pesch 1997, S. 135 ff.)

Diese Arbeit soll zunächst neben einer Definition des Begriffs „Gewerbebrache“ die Ursachen ihrer Entstehung aufzeigen. Danach folgen neben einem Überblick über die Konzepte, Strategien und Instrumente des Flächenrecyclings auch die Probleme und vor allen Dingen die Chancen, die sich in Anbetracht des Themas Flächenrecycling auf Gewerbe-brachen darlegen. Anhand eines Beispiels, dem Gewerbepark „Ilseder Hütte“, soll kurz die praktische Vorgehensweise bei der Realisierung eines Flächenrecyclingprojekts aufgezeigt werden. Letztendlich werden vor dem Schlußresümee noch Lösungsansätze zur Vermeidung der Entstehung von Brachflächen aufgezeigt.

2. Definition und Ursachen der Entstehung von Gewerbebrachen

Es ist schwierig für den Begriff „Gewerbebrache“ eine einheitliche Definition zu finden bzw. aufzustellen. Betrachtet man den Begriff „Brache“ aus Sicht der Landwirtschaft, so meint er ursprünglich einen „unbestellten Acker“, der „im Rahmen der Dreifelderwirtschaft eingeplant war und der Bodenverbesserung dient“. (Leser 1998) In der heutigen Zeit entstehen Landwirtschaftsbrachen auf Grenzertragsböden. Dies geschieht wegen der “Unrentabilität der Bodenbestellung unter den heutigen Marktbedingungen”. (zitiert nach Rebele / Dettmar, S. 35) In der Regel werden diese Böden dann ganz aufgelassen, so dass sie sich frei entwickeln können. Insofern sieht man leicht Parallelen zwischen Gewerbe-und

Landwirtschaftsbrachen, denn auch bei den Gewerbebrachen handelt es sich um Flächen, die wegen ihrer wirtschaftlichen Unrentabilität stillgelegt wurden und deren Böden dann einer natürlichen Weiterentwicklung unterliegen. Jedoch handelt es sich bei Gewerbe- und Industriebrachen nicht um Kulturböden, sondern in den meisten Fällen um Roh- oder Ruderalböden (Kompletter Abschnitt vgl. Rebele / Dettmar, S. 35).

Die Stadt- und Raumplanung definiert den Begriff Gewerbebrachen als “funktionslose Flächen, von denen sich Investoren, Eigentümer oder Nutzer vorübergehend oder endgültig zurückgezogen haben” und als “Flächen, die aufgrund ihrer Lage, ihrer natürlichen Bedingungen oder wegen ihrer ehemaligen Nutzung nicht mehr wirtschaftlich genutzt werden können, weil die Kosten ihrer Erschließung oder Aufbereitung im Verhältnis zu einem möglicherweise auf dieser Fläche zu erwirtschaftenden Gewinn zu hoch sind”. (Rebele/Dettmar zitiert nach Dietrich 1984, S. 978).

In Großbritannien wird dafür der Begriff “industrial derelict land”, definiert als “Land, das so geschädigt ist durch industrielle oder bauliche Inanspruchnahme, dass es ohne Behandlung nicht wieder vorteilhaft genutzt werden kann” (ebd.), gebraucht. Eine Fläche ist somit also dann eine Gewerbebrache, wenn sie nach Aufgabe der gewerblich-industriellen Nutzung über einen längeren Zeitraum ungenutzt und, unter ökonomischen Gesichtspunkten, funktionslos geworden ist. (vgl. Kahnert 1993, S. 2) Durch diese Definitionen des Begriffes wird deutlich, dass es viele verschiedene Ursachen und Gründe gibt, warum eine ehemals wirtschaftlich genutzte Fläche zu einer Brachfläche wird. Es kann hier zwischen Gründen unterschieden werden, die zur Aufgabe eines Gewerbestandortes führen, und Gründen, die einer Wiedernutzung

einer Fläche entgegenstehen und diese somit zu einer Brachfläche werden lassen. Neben dem bereits angesprochenen Strukturwandel sind als Gründe für die Aufgabe einer Fläche noch planungs- und immissionsschutzrechtliche Nutzungsbeschränkungen sowie eine Verdrängung des Gewerbes aufgrund städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen zu nennen. (Kahnert, S. II) So sind in 30,3 % aller Fälle immissionsschutzrechtliche Auflagen eine vorrangiges Problem für die Aufgabe eines Standorts. Die beiden meistgenannten Gründe sind das Fehlen von Erweiterungsflächen (54,9 %) und Konzentrationsprozesse (53,8 %, siehe Anlagen, Tabelle II und Kahnert, S. 11)

Zum Brachfallen eines bereits aufgegebenen Gewerbestandortes sind dagegen folgende Gründe aufzuführen:

- baulich-strukturelle Mängel der Fläche, beispielsweise Kontaminationen oder Altlasten im Boden, sowie zu beseitigende Anlagen.

- überzogene Preisvorstellungen und/oder fehlende Verkaufsbereitschaft des Eigentümers (für 63,7 % ein großes Problem, siehe Anlagen, Tabelle I und Kahnert, S. 14)

- Alternative Flächen in neuen Gewerbegebieten, welche häufig eine günstigere weil billigere Alternative darstellen.

- Eine fehlende Verkaufsbereitschaft der Eigentümer (43,1 %, ebd.) Jedoch wird auch deutlich, dass im Endeffekt alle diese Ursachen und Gründe auf Größen zurückzuführen sind, die in betriebswirtschaftlicher Hinsicht Kostengrößen darstellen. Ein Gewerbe siedelt sich nämlich nur dort an, wo die gesamten durch den ausgewählten Standort entstehenden Kosten (Grundstückspreis, Kostengrößen harter und weicher Standortfaktoren, Logistikkosten, Steuern etc.) ihren Minimalpunkt haben bzw. am geringsten sind. (vgl. Schätzl 2001, S. 38f) Die Ursachen für das Entstehen von Gewerbebrachen sind, bereits gesagt, zum Teil bedingt durch den wirtschaftlichen Strukturwandel. Seit den frühen 70er Jahren kam es in Deutschland zu einem Brachfallen gewerblicher und infrastrukturell genutzter Flächen. Die Hauptursachen hierfür sind der wirtschaftliche Niedergang traditioneller Industriebereiche (vor allem Brachflächen der Montan-, Textil-, Maschinen- und Schiffbauindustrie), Unternehmensverlagerungen (häufig bedingt durch Expansion und Outsourcing) und der Funktionsverlust von Infrastruktur-Einrichtungen wie Hä- fen, (Güter-) Bahnhöfen und dergleichen mehr.

Dies wurde in Deutschland besonders in den altindustriellen Regionen (Ruhrgebiet, Saarland, Halle-Leipzig etc.) zu einem schwerwiegenden Problem. Angaben über die Zahl und die Fläche von Gewerbebrachen sind jedoch nur äußerst unvollständig. Im Durchschnitt sind 4,5 % des Gemeindegebietes deutscher Städte sogenannte Altlastenverdachtsflächen, in Einzelfällen sind es bis zu 14% des Gemeindegebietes. (vgl. Estermann/Noll 1997) Allerdings sagen diese Werte noch nichts über die Anzahl und die Fläche von Gewerbebrachen aus, denn nicht jede Gewerbebrache ist mit Altlasten belastet.

Bedingt durch die große Anzahl an brachgefallenen Flächen kam es zu einem Überangebot, was extrem niedrige Bodenpreise zur Folge hatte. Zudem sind die Kosten der Wiedernutzbarmachung in vielen Fällen enorm. Es war also Handlungsbedarf für den Staat, die Länder und die Kommunen gegeben. (vgl. Reiß-Schmidt 1997) Unter ökologischen Gesichtspunkten besitzen Gewerbebrachen anders als andere urbane Brachflächen schon aufgrund ihrer flächenmäßig meist größeren Ausdehnung eine wesentlich höhere Bedeutung, wenn man an sämtliche Funktionen des Naturhaushalts denkt.(vgl. Rebele / Dettmar, S. 35 f.)

3. Flächenrecycling

Dieses Kapitel wird das Thema Flächenrecycling behandeln. Es soll zuerst geklärt werden, warum immer mehr Fläche in Anspruch genommen wird. Danach werden zuerst die Probleme, später die Chancen des Brachflächenrecyclings aufgezeigt, wonach dann auf die (neuen) Strategien und Instrumente eingegangen wird, bevor in Kapitel 4 dies alles anhand des Beispiels „Ilseder Hütte“ gezeigt wird.

3.1 Erhöhter Flächenbedarf trotz stagnierender Wirtschaft?

Fläche gehört nicht zu den vermehrbaren Ressourcen. Dessen sind sich Planer, Ökonomen und Politiker nicht erst seit der UN-Konferenz in Rio 1992 bewusst. (Reiß-Schmidt, 1997) Trotzdem werden täglich nach wie vor neue, große Siedlungsflächen ausgewiesen und das, obwohl ein schonender Umgang mit Boden über eine Bodenschutzklausel im Baugesetzbuch von der Bundesregierung per Gesetz festgelegt wurde. (ebd.)

Durchschnittlich wird allein in Deutschland täglich eine Fläche von etwa 120 ha (was der Fläche von ca. 250 Fußballfeldern entspricht) bisher unbeanspruchten Bodens