Abbildungsverzeichnis   

Abb.  1 Modell der Kostenfunktion eines Wohnungsunternehmens  

Abb.  2 Modell für die Kostenfunktion der WohnBau Frankfurt  

Abb.  3 Kosteneffekte bei Abriss ohne Abbau der Fixkosten  

Abb.  4 Kosteneffekte bei Abriss mit abbaufähigen Fixkosten  

Abb.  5 Kosteneffekte bei Abriss unter Berücksichtigung der  

Umsetzungsquote   

Abb.  6 Kosteneffekte bei kommunaler Subvention  

Abb.  7 Kosteneffekte bei Erhöhung der Anzahl vermieteter  

Wohnungen   

Abkürzungsverzeichnis

AHG Altschuldenhilfegesetz

AHGV Altschuldenhilfeverordnung

CDU Christlich Demokratische Union

CSU Christlich Soziale Union

DDR Deutsche Demokratische Republik

FDP Freie Demokratische Partei

GdW Gesamtverband der Wohnungswirtschaft

GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung

HGB Handelsgesetzbuch

MOZ Märkische Oderzeitung

WE Wohneinheit

WohnBau Frankfurt Wohnungsbaugenossenschaft Frankfurt (Oder) eG

Symbolverzeichnis

Kapitel 2 und 3

B Wohnungsbestand B A Wohnungsbestand nach Abriss c variable Kosten der Wohnraumvermietung / WE C(x) Funktion der variablen Kosten der Wohnraumvermietung d nicht umlagefähige Betriebskosten / WE d(x) Funktion der nicht umlagefähigen Betriebskosten d S nicht umlagefähige Betriebskosten / WE bei Subvention D(x) Funktion der gesamten variablen Kosten D A (x) Funktion der gesamten variablen Kosten nach Abriss D S (x) Funktion der gesamten variablen Kosten bei Subvention E(x) Funktion der Nutzkosten E A (x) Funktion der Nutzkosten nach Abriss F Summe der Fixkosten F A Summe der Fixkosten nach Abriss K(x) Kostenfunktion K A (x) Kostenfunktion nach Abriss K S (x) Kostenfunktion bei Subvention KE A Kosteneffekt (Entlastung) bei Abriss KE M Kosteneffekt (Entlastung) bei erhöhter Vermietung KE S Kosteneffekt (Entlastung) bei Subvention s Subventionsbetrag x Anzahl vermieteter Wohnungen X Anzahl der zum betrachteten Zeitpunkt vermieteten Wohnungen X A Anzahl der [...] vermieteten Wohnungen nach Abriss X M Anzahl der [...] vermieteten Wohnungen bei erhöhter Vermietung

Symbolverzeichnis

Kapitel 4

a Absolutglied der inversen Nachfragefunktion nach Gut i

i

b Betrag des Anstieges der inversen Nachfragefunktion nach Gut i

i

F Fixkosten bei der Produktion des Gutes i

i

p Preis des Gutes i

i

A p optimaler Preis des Gutes i bei sequentieller Optimierung

i

B p optimaler Preis des Gutes i bei gleichzeitiger Optimierung

i

Π Gewinn aus der Produktion des Gutes i

i

Π A maximaler Gewinn aus der Produktion von i bei sequentieller Opt.

i

Π maximaler Gesamtgewinn bei sequentieller Optimierung

A

Π B maximaler Gewinn aus der Produktion von i bei gleichzeitiger Opt.

i

Π maximaler Gesamtgewinn bei gleichzeitiger Optimierung

B

x abgesetzte Menge von Gut i

i

A x optimale Menge für Gut i bei sequentieller Optimierung

i

B x optimale Menge für Gut i bei gleichzeitiger Optimierung

i

Inhaltsverzeichnis

1.  EINLEITUNG  1

1.1.  ZIELSTELLUNG DER ARBEIT.  1

1.2.  GANG DER UNTERSUCHUNG  2

2.  DIE KOSTENFUNKTION EINES WOHNUNGSUNTERNEHMENS  3

2.1.  KOSTENTHEORETISCHE GRUNDLAGEN  3

2.1.1.  Der Kostenbegriff.  3

2.1.2.  Fixe und variable Kosten  4

2.1.3.  Die Kostenfunktion.  4

2.2.  DIE KOSTEN IN DER WOHNUNGSWIRTSCHAFT  5

2.2.1.  Kapitalkosten  5

2.2.2.  Personal- und Sachkosten  6

2.2.3.  Abschreibungen und Tilgungen.  7

2.2.4.  Betriebskosten  8

2.2.5.  Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung  9

2.2.6.  Sonstige Kosten  10

2.3.  DIE KOSTEN DES LEERSTANDES  11

2.3.1.  Der Begriff der Leerstandskosten  11

2.3.2.  Erlösschmälerungen durch Mietausfälle.  11

2.3.3.  Das Leerkostenkonzept von Gutenberg.  12

2.3.4.  Nicht umlagefähige Betriebskosten.  13

2.3.5.  Außerplanmäßige Abschreibungen und bilanzielle Verluste.  15

2.4.  DAS MODELL DER KOSTENFUNKTION  16

2.4.1.  Entwicklung des Modells.  16

2.4.2.  Fallstudie WohnBau Frankfurt  18

2.4.3.  Kritische Anmerkungen.  20

3.  DIE KOSTENEFFEKTE BEIM ABRISS VON WOHNRAUM  21

3.1.  WOHNUNGSABRISS OHNE ABBAU DER FIXKOSTEN  21

3.2.  WOHNUNGSABRISS MIT ABBAUFÄHIGEN FIXKOSTEN.  24

3.2.1.  Das Altschuldenhilfegesetz.  24

3.2.2.  Abbaufähige Fixkosten bei Bestandsreduktion  26

3.2.3.  Darstellung der langfristigen Effekte  27

3.3.  WOHNUNGSABRISS UNTER BERÜCKSICHTIGUNG DER UMSETZUNGSQUOTE  30

3.4.  ALTERNATIVEN ZUM WOHNUNGSABRISS  32

3.4.1.  Kommunale Subvention.  32

3.4.2.  Erhöhte Vermietung durch absatzpolitische Instrumente  34

3.5.  BEURTEILUNG DER ERGEBNISSE  36

4.  WOHNUNGSMARKT UND INFRASTRUKTUR.  38

4.1.  GRUNDLAGEN DES MODELLS  38

4.1.1.  Die Kommune als Monopolist.  38

4.1.2.  Die Kommune als Vermieter und Versorger  39

4.1.3.  Kritische Anmerkungen.  40

4.2.  PREISE UND MENGEN IM OPTIMUM.  41

4.2.1.  Optimierung ohne Berücksichtigung des externen Effektes  41

4.2.2.  Optimierung unter Berücksichtigung des externen Effektes.  42

4.2.3.  Vergleich der Ergebnisse  43

4.3.  WIRTSCHAFTSPOLITISCHE KONSEQUENZEN  45

5.  SCHLUSSBETRACHTUNG  48

5.1.  ZUSAMMENFASSUNG DER WESENTLICHEN AUSSAGEN  48

5.2.  AUSBLICK AUF DIE WEITERFÜHRENDE BEARBEITUNG  51

LITERATURVERZEICHNIS   52

1. Einleitung

1.1. Zielstellung der Arbeit

In der vorliegenden Arbeit soll eine ökonomische Theorie des Abrisses von Wohnungen entwickelt werden, wobei insbesondere eine Anwendung auf den ostdeutschen Wohnungsmarkt im Mittelpunkt stehen wird. Da die Thematik des Wohnungsabrisses auf sehr vielfältige Art und Weise analysiert und beschrieben werden kann, ist es zunächst notwendig, klar abgegrenzte inhaltliche Schwerpunkte zu setzen.

Es ist bekannt, dass in Ostdeutschland zur Zeit bereits mehr als eine Million Wohnungen leer stehen. Dieses Problem zeichnete sich bereits seit Mitte der 90er Jahre ab und hat mittlerweile ein für die ostdeutschen Wohnungsunternehmen Existenz bedrohendes Ausmaß angenommen. Im Mittelpunkt der wissenschaftlichen Diskussion zu dieser Thematik standen zunächst vor allem die Ursachen und Auswirkungen des Leerstandes. Da diese Diskussion in der Folgezeit zufriedenstellend abgeschlossen werden konnte, ¹ soll sie im Rahmen dieser Arbeit nicht weiter von Bedeutung sein. Ungleich wichtiger erscheint indes die Frage, wie mit dem Problem des Wohnungsleerstandes umgegangen werden soll. Der im Rahmen dieser Diskussion am häufigsten genannte Lösungsvorschlag sieht vor, einen Großteil der leerstehenden Wohnungen durch Abriss vom Markt zu nehmen. Dies wird allgemein mit den aus dem Leerstand resultierenden hohen finanziellen Belastungen der Wohnungsunternehmen begründet. Bei einer detaillierteren Analyse dieser Begründung bleiben jedoch einige wichtige Fragen ungeklärt.

Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist es daher, mit Hilfe eines zu entwickelnden Modells zu zeigen, warum es aus Sicht der betroffenen Unternehmen betriebswirtschaftlich sinnvoll sein kann, einen Abriss von Wohnraum vorzunehmen. Da die öffentliche Diskussion zumeist sehr unpräzise geführt wird, ist es gleichermaßen Anspruch dieser Arbeit, bei der Entwicklung des Modells klare und exakt formulierte Aussagen zugrunde zu legen. Abschließend sollen zudem exemplarisch wirtschaftspolitische Aspekte der Thematik aufgezeigt werden.

¹ Eine Zusammenfassung der wichtigsten Ergebnisse dieser Untersuchungen findet sich bswp. bei

Simons(2001).

1

1.2. Gang der Untersuchung

Wie im vorherigen Abschnitt dargestellt wurde, ist es das wichtigste Ziel dieser Arbeit, ein Modell zu entwickeln, mit dessen Hilfe, die Anreize für den Abriss von Wohnraum aus Sicht der Unternehmen erklärt werden können. Zu diesem Zweck wird im zweiten Kapitel der Arbeit ein einfaches Modell für die Kostenfunktion eines Wohnungsunternehmens hergeleitet. Die ausschließliche Konzentration auf die Kostenseite der Unternehmen ist hierbei durchaus kritisch zu betrachten, soll jedoch der Tatsache Rechnung tragen, die in der öffentlichen Debatte geäußerten Argumente, die zumeist die Problematik der Leerstandskosten in den Mittelpunkt rücken, nachzuvollziehen. Die Entwicklung des Modells orientiert sich an den in der Wohnungswirtschaft anfallenden Kostenarten, von denen die wichtigsten kurz dargestellt und im Hinblick auf das Modell analysiert werden sollen. Von besonderer Bedeutung sind zudem die sogenannten Leerstandskosten, die ebenfalls näher analysiert werden. Aufbauend auf diesen Ergebnissen wird dann das Grundmodell für die Kostenfunktion entwickelt. Die Anwendung des Modells wird anschließend an einem empirischen Fallbeispiel verdeutlicht.

Im dritten Kapitel werden anhand des entwickelten Modells mittels komparativ statischer Analyse die beim Abriss von Wohnraum auftretenden Kosteneffekte untersucht. Hierbei werden zunächst die kurzfristigen Effekte des Abrisses analysiert, während anschließend die langfristigen Kosteneffekte, die mit einem Abbau von Fixkosten einher gehen, im Mittelpunkt stehen. Bei der Untersuchung der abbaufähigen Fixkosten wird insbesondere auf das Altschuldenhilfegesetz eingegangen werden. Daran anschließend wird analysiert, welchen Einfluss die sogenannte Umsetzungsquote auf die möglichen Kostenentlastungen hat. Den Abschluss des Kapitels bildet die Darstellung zweier möglicher Alternativen zur Kostenersparnis, die keinen Abriss von Wohnungen beinhalten. Um die wirtschaftspolitische Dimension der Problematik des Wohnungs-leerstandes zu illustrieren, wird im vierten Kapitel der Arbeit ein einfaches Modell entwickelt, das den Zusammenhang zwischen Wohnungsmarkt und kommunaler Infrastruktur darstellt. Hierbei steht die Frage im Mittelpunkt, wie sich die Kommune, als maßgebliche Autorität in diesem Fall, verhalten sollte. Abgerundet wird die Bearbeitung des Themas durch eine Zusammenfassung der wesentlichen Aussagen und Schlussfolgerungen im fünften Kapitel.

2

2. Die Kostenfunktion eines Wohnungsunternehmens

In diesem Abschnitt der Arbeit soll ein einfaches Modell für die Kostenfunktion eines Wohnungsunternehmens unter besonderer Berücksichtigung der sogenannten Leerstandskosten entwickelt werden. Zu diesem Zweck werden zunächst die wichtigsten kostentheoretischen Grundbegriffe sowie deren Anwendung im Rahmen der vorliegenden Arbeit erläutert. Daran anschließend werden die wichtigsten Kostenarten der Wohnungswirtschaft vorgestellt und unter Zuhilfenahme der theoretischen Grundlagen beurteilt, wobei insbesondere der jeweilige Anteil von fixen und variablen Kostenbestandteilen im Mittelpunkt stehen soll. Im Anschluss daran wird untersucht, welche Kosten einem Wohnungsunternehmen im Zusammenhang mit leerstehendem Wohnraum entstehen. Dabei werden sowohl theoretische als auch empirische Betrachtungen vorgenommen. Basierend auf diesen Überlegungen ergibt sich schließlich das zu entwickelnde Modell der Kostenfunktion, dessen Anwendung abschließend im Rahmen einer empirischen Fallstudie dargestellt werden soll.

2.1. Kostentheoretische Grundlagen

2.1.1. Der Kostenbegriff

Der Begriff der Kosten wird in der Literatur allgemein als der leistungsbedingte, in Geld bewertete Verbrauch von Produktionsfaktoren definiert. ² Diese Definition impliziert somit sowohl eine Mengen- als auch eine Wertkomponente, wobei die inhaltliche Bestimmung dieser Komponenten nach unterschiedlichen Kriterien erfolgen kann. In diesem Zusammenhang sind vor allem der pagatorische und der wertmäßige Kostenbegriff zu unterscheiden. Während beim pagatorischen Kostenbegriff lediglich tatsächliche Kosten, also solche, die auch zu Ausgaben bzw. Auszahlungen geführt haben, berücksichtigt werden, umfasst der wertmäßige Kostenbegriff beispielsweise auch kalkulatorische Kosten. ³ Im Rahmen der vorliegenden Arbeit sollen hauptsächlich pagatorische Kosten und somit vor allem die Liquidität der Wohnungsunternehmen im Mittelpunkt stehen, während bspw. kalkulatorische Kosten in der folgenden Analyse nur am Rande betrachtet werden.

² Vgl. bspw. Funke(1995), S. 21 oder Jossé(2003), S. 25.

³ Vgl. Jossé(2003), S. 26.

3

2.1.2. Fixe und variable Kosten

Eine grundlegende Möglichkeit zur Unterscheidung von Kosten ist die Einteilung in fixe und variable Kosten. Diese Einteilung unterscheidet die Kosten anhand ihres Verhaltens bei einer Änderung der zugrundeliegenden Bezugsgröße ⁴ . Variable Kosten sind dadurch gekennzeichnet, dass sie unmittelbar auf eine Änderung der Bezugsgröße reagieren, während fixe Kosten innerhalb eines bestimmten Zeitraumes konstant und somit unabhängig von der Bezugsgröße sind. ⁵ Zu beachten ist hierbei insbesondere der Zeitraum der Betrachtung, denn je kürzer dieser Zeitraum gewählt wird, desto geringer ist der Anteil variabler Kosten, da es zahlreiche Einflüsse gibt, die eine unmittelbare Anpassung der Kosten verhindern. ⁶ Langfristig hingegen kann ein Unternehmen sämtliche Kosten beeinflussen, was einen sinkenden Anteil fixer Kosten impliziert. Im weiteren Verlauf der Untersuchung wird die Einteilung der verschiedenen Kostenarten ⁷ in fixe und variable Kosten von besonderer Bedeutung sein, wobei als Bezugsgröße für die Herleitung der Kostenfunktion die Anzahl der vermieteten Wohneinheiten, die der Ausbringungsmenge eines Wohnungsunternehmens entspricht, zugrunde gelegt wird. Zunächst wird ein relativ kurzfristiger Betrachtungszeitraum gewählt. ⁸ Im nächsten Kapitel der Arbeit wird jedoch zusätzlich ein mittel- bis langfristiger Zeitraum der Betrachtung in die Analyse einbezogen, was somit eine Veränderung der fixen Kosten durch Kapazitätsanpassungen ermöglicht.

2.1.3. Die Kostenfunktion

Um eine Kostenfunktion, also eine mathematische Funktion, die die Kosten in Abhängigkeit von der Produktionsmenge abbildet, ⁹ zu ermitteln, werden in der Produktions- und Kostentheorie zumeist Produktionsfunktionen zugrunde gelegt, auf deren Basis die Herleitung der Kostenfunktion erfolgt. Allerdings berücksichtigen diese Produktionsfunktionen nur den direkten Einsatz von Produktionsfaktoren, während bspw. Aufwendungen für Dienstleistungen, Steuern oder öffentliche Abgaben nicht enthalten sind. 10

⁴ Die zugrundeliegende Bezugsgröße ist zumeist die Ausbringungsmenge (Beschäftigungsgrad).

⁵ Vgl. Jossé(2003), S. 32.

⁶ Siehe hierzu auch Funke(1995), S. 32ff.

⁷ Hierbei unterscheidet man Kosten nach Art des verbrauchten Faktors. Vgl. Jossé(2003), S. 29-32.

⁸ Der Zeitraum soll etwa 6 Monate bis 1 Jahr umfassen.

⁹ Siehe hierzu auch Horngren/Foster/Datar(2001), S. 309ff.

¹⁰ Vgl. Gutenberg(1983), S.338.

4

Daher erscheint ein derartiger Ansatz zur Herleitung der Kostenfunktion eines Wohnungsunternehmens als ungeeignet. Statt dessen erfolgt die Entwicklung des Modells auf Basis empirischer Beobachtungen. Hierbei werden, wie bereits erwähnt, die wichtigsten in der Wohnungswirtschaft anfallenden Kostenarten hinsichtlich ihrer Anpassung bei Änderungen in der Anzahl der vermieteten Wohnungen untersucht. Dieses Vorgehen wird in der Literatur als Kontenanalyse bezeichnet. ¹¹ Daran anschließend werden die Gesamtkosten aus den fixen und variablen Kosten zu einer Kostenfunktion zusammengesetzt. Hierbei wird angenommen, dass die Anzahl der vermieteten Wohnungen als einzige Größe die Höhe der Kosten beeinflusst.

2.2. Die Kosten in der Wohnungswirtschaft

2.2.1. Kapitalkosten

Der Begriff der Kapitalkosten kann auf unterschiedliche Art und Weise definiert werden. In der Finanzbuchhaltung entsprechen die Kapitalkosten lediglich den gezahlten Fremdkapitalzinsen, während in der betrieblichen Buchhaltung (Kostenrechnung) auch eine kalkulatorische Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals unterstellt wird. ¹² Da den kalkulatorischen Eigenkapitalzinsen keine Auszahlungen gegenüberstehen, werden sie im Rahmen des zu entwickelnden Modells nicht beachtet.

Im Bereich der Wohnungswirtschaft ist das Fremdkapital stets von großer Bedeutung. Der Aufbau und die Unterhaltung eines Wohnungsbestandes erfordern einen hohen Kapitaleinsatz, der nicht allein durch Eigenkapital erbracht werden kann. ¹³ Folglich sind die zu zahlenden Fremdkapitalzinsen ein erheblicher Teil der laufenden Kosten eines Wohnungsunternehmens. Ostdeutsche Wohnungsunternehmen sind in diesem Zusammenhang zusätzlich mit sogenannten Altverbindlichkeiten ¹⁴ , die sich aus der Wohnungsbaufinanzierung der ehemaligen DDR ergeben, belastet. Daher wird das Fremdkapital im Rahmen des nachfolgenden Modells in die Bestandteile Altverbindlichkeiten und sonstige Verbindlichkeiten eingeteilt. Demzufolge werden auch die daraus resultierenden Kosten in Form der jeweils zu zahlenden Zinsen entsprechend unterteilt.

¹¹ Vgl. Horngren/Foster/Datar(2001), S. 318.

¹² Vgl. Koch(1997), S.53. Für eine vollständige Diskussion siehe Schulze(1994), S. 10ff.

¹³ Vgl. bspw. Birkner/Bornemann(1999), S. 109.

¹⁴ Die Altverbindlichkeiten werden auch Altschulden genannt. Siehe hierzu Abschnitt 3.2.1., S. 24.

5

Die Höhe der Zinsen richtet sich ausschließlich nach den vertraglich vereinbarten Zinssätzen und kann daher vom Wohnungsunternehmen nachträglich nicht beeinflusst werden. Da die Zinszahlungen somit unabhängig von der Anzahl der vermieteten Wohnungen sind, zählen sie vollständig zu den fixen Kosten. Dies betrifft sowohl die Zinsen für Altschulden als auch die Zinsen für sonstige Verbindlichkeiten.

2.2.2. Personal- und Sachkosten

Zu den Personalkosten eines Unternehmens zählen alle Aufwendungen, die sich aus der Beschäftigung von Mitarbeitern ergeben. ¹⁵ Hierbei sind insbesondere die Löhne und Gehälter sowie die gesetzlichen Sozialaufwendungen, also die anteiligen Beiträge zu den Zweigen der Sozialversicherung und die Beiträge zur gesetzlichen Unfallversicherung, von Bedeutung. Die Sachkosten, auch sächliche Verwaltungskosten genannt, beinhalten alle Kosten, die aufgrund der Materialbeschaffung des Verwaltungsbereichs anfallen. ¹⁶ Löhne und Gehälter können generell sowohl fixe als auch variable Kostenbestandteile enthalten. Bspw. sind Akkordlöhne abhängig von der produzierten Menge und somit variable Kosten, während Zeitlöhne ebenso wie Gehälter leistungsunabhängig sind und daher vollständig fixe Kosten darstellen. ¹⁷ Die Sachkosten hingegen können zunächst grundsätzlich als fixe Kosten interpretiert werden, da davon auszugehen ist, dass ein bestimmter Verwaltungsaufwand zur Erhaltung der Betriebsbereitschaft notwendig und daher unabhängig von Änderungen der Produktionsmenge ist. Da die Verwaltung des Wohnungsbestandes zu den wichtigsten Aufgaben eines Wohnungsunternehmens gehört, ist der Anteil der Beschäftigten, die im Verwaltungsbereich tätig sind, stets sehr hoch. Folglich fällt auch der überwiegende Teil der Personalkosten in diesem Bereich an, ¹⁸ zumal Aufgaben wie die Instandhaltung oder Instandsetzung von Wohnungen zumeist von beauftragten Firmen übernommen werden und somit keine fest angestellten Mitarbeiter erfordern. Wie bereits erwähnt, kann der Verwaltungsaufwand als unabhängig von der Anzahl der vermieteten Wohnungen angenommen werden.

¹⁵ Vgl. Birkner/Bornemann(1999), S. 59.

¹⁶ Hierbei sei bspw. an Büromaterial gedacht.

¹⁷ Vgl. Jossè(2003), S. 30.

¹⁸ Daher können die Personal- und Sachkosten in diesem Fall mit den Verwaltungskosten

gleichgesetzt werden.

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