Offene Immobilienfonds lassen sich in Publikumsfonds und Spezialfonds
unterteilen. Publikumsfonds sind Investmentfonds, die öffentlich
angeboten und von jedermann erworben werden können und gemäß den
Bestimmungen des Gesetzes über Kapitalanlagegesellschaften (KAGG)
gemanagt werden müssen. Offene Immobilien-Spezialfonds wurden entwickelt, um institutionellen
Anlegern eine Immobilienfonds-Anlage zu ermöglichen, die auf ihre
spezifischen Bedürfnisse zugeschnitten ist. Dabei gibt es die bisher
üblichen Spezialfonds, die nach den Vorschriften des KAGG aufgelegt
werden und aus einem Anlegerkreis von maximal zehn nicht natürlichen
Personen bestehen dürfen. Ende Dezember 2002 existierten in Deutschland 84 Offene
Immobilienfonds, davon waren 24 als Publikumsfonds und 60 als
Spezialfonds konzipiert1. Immobilien sind neben Aktien und festverzinslichen Wertpapieren eine
wesentliche Form der Kapitalanlage, sowohl für den privaten wie auch für
den institutionellen Investor. Dabei bieten sich dem Anleger zwei
Möglichkeiten: Er kann mit dem Kauf einer Immobilie direkt investieren
oder sich indirekt über Wertpapiere beteiligen. Zu den indirekten
Kapitalanlageformen gehören börsennotierte Kapitalanlagen
(Immobilienaktien) sowie nicht börsennotierte Kapitalanlagen. Hierzu
zählen Offene und Geschlossene Immobilienfonds. Diese Studie befasst sich vorrangig mit Immobilien-Publikumsfonds.
Diese indirekte Kapitalanlageform zeichnet sich durch fünf wesentliche
Merkmale aus. Zunächst handelt es sich um ein professionelles
Immobilienmanagement. Ausgebildete Portfoliomanager kümmern sich
tagtäglich um die optimale Kapitalanlage. Dabei wird auf breite Risikostreuung durch eine Vielzahl von
Immobilien, verschiedene Nutzungsarten und unterschiedliche
Immobilienstandorte geachtet. [...] 1 vgl. Deutsche Bundesbank (2003), S.52f
Inhaltsverzeichnis
1 ÜBERBLICK ÜBER OFFENE IMMOBILIENFONDS
1.1 Immobilien als dritte Assetklasse
1.2 Zahlen und Fakten zu Offenen Immobilienfonds
2 RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN
2.1 Wichtigste Bestandteile des KAGG
2.2 Änderungen im KAGG
3 PROZESS BEIM IMMOBILIEN-PORTFOLIOMANAGEMENT
3.1 Immobilienmarkt-Research
3.2 Portfolioanalyse
3.3 Planung
3.4 Umsetzung
3.5 Kontrolle
4 PERFORMANCE-ANALYSE
4.1 Performance-Messung
4.2 Performance-Attribution
5 RISIKOKONTROLLE
5.1 Geographische Verteilung
5.2 Nutzungsart
5.3 Größenklasse
5.4 Baualtersklasse
5.5 Mietvertragslaufzeiten
5.6 Mieterstruktur
6 KONKLUSION UND AUSBLICK
Zielsetzung und Themen der Arbeit
Die vorliegende Arbeit untersucht den Investmentprozess im Portfoliomanagement von Offenen Immobilienfonds vor dem Hintergrund hoher Mittelzuflüsse und veränderter rechtlicher Rahmenbedingungen. Das primäre Ziel ist es, den Wandel von einer deskriptiven hin zu einer quantitativen und strategischen Managementweise zu beleuchten, wobei Instrumente aus dem Wertpapierbereich auf die Immobilienwirtschaft übertragen werden.
- Grundlagen und rechtliche Rahmenbedingungen für Offene Immobilienfonds.
- Methoden des Immobilienmarkt-Researchs und der Portfolioanalyse.
- Prozessschritte der Planung, Umsetzung und Kontrolle von Immobilieninvestitionen.
- Ansätze zur Performance-Messung und Attribution in Immobilienportfolios.
- Strategien zur systematischen Risikokontrolle und Diversifikation.
Auszug aus dem Buch
3.4.1 Markt-/Objektchancen-Matrix als Tool des Risikomanagements
Bei der Umsetzung der Strategie ergeben sich Schwierigkeiten, wenn ein historisch gewachsener Immobilienbestand vorhanden ist, dessen Struktur von der Zielstruktur abweicht. Auf Grund der Langfristigkeit von Immobilien lässt sich eine kurzfristige Umschichtung der Anlagen nicht oder nur unter Inkaufnahme hoher Transaktionskosten realisieren. Ziel muss es daher sein, Schritte zu definieren, wie mittel- bis langfristig eine Annäherung an das Zielportfolio geschehen kann.
Ein geeignetes Tool ist die Markt-/Objektchancen-Matrix, die aus den Ergebnissen der Scoring-Modelle in der Portfolioanalyse erstellt wird.
Die abgebildete Matrix visualisiert die spezifischen Markt- und Objektchancen der einzelnen Immobilien im Portfolio. Die Symbolgröße verkörpert den Verkehrswert der einzelnen Objekte. Die Matrix dient als Grundlage zur Risikobeurteilung und für die Entwicklung von risikobezogenen Investitions- bzw. Desinvestitionsstrategien.
Zusammenfassung der Kapitel
1 ÜBERBLICK ÜBER OFFENE IMMOBILIENFONDS: Dieses Kapitel definiert Offene Immobilienfonds als Assetklasse und liefert statistische Daten zur Marktstruktur.
2 RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN: Es werden die gesetzlichen Grundlagen durch das KAGG sowie die Auswirkungen der jüngsten Novellierungen für die Investitionstätigkeit erläutert.
3 PROZESS BEIM IMMOBILIEN-PORTFOLIOMANAGEMENT: Dieses Kernkapitel beschreibt den strukturierten Investmentprozess von der Marktanalyse über die Planung bis hin zur Umsetzung und Kontrolle.
4 PERFORMANCE-ANALYSE: Hier werden gängige Kennzahlen zur Erfolgsmessung wie Sharpe- oder Treynor-Ratio sowie Methoden der Performance-Attribution vorgestellt.
5 RISIKOKONTROLLE: Das Kapitel befasst sich mit spezifischen Diversifikationsmöglichkeiten und Risikokennziffern zur Optimierung der Portfoliostruktur.
6 KONKLUSION UND AUSBLICK: Diese abschließende Sektion fasst den Paradigmenwechsel im Immobilien-Portfoliomanagement zusammen und wagt einen Ausblick auf künftige methodische Entwicklungen.
Schlüsselwörter
Offene Immobilienfonds, Portfoliomanagement, Investmentprozess, KAGG, Immobilienmarkt-Research, Portfolioanalyse, Risikokontrolle, Performance-Messung, Sharpe-Ratio, Performance-Attribution, Diversifikation, Immobilieninvestitionen, Assetklasse, Marktchancen, Objektchancen.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in dieser Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit beschäftigt sich mit dem professionellen Portfoliomanagement bei Offenen Immobilienfonds und dem Wandel hin zu einem strukturierten Investmentprozess.
Was sind die zentralen Themenfelder?
Die zentralen Themen sind die rechtlichen Rahmenbedingungen, der Investmentprozess, die Performance-Analyse und das Risikomanagement bei Immobilienfonds.
Was ist das primäre Ziel der Untersuchung?
Das Ziel ist es, aufzuzeigen, wie hohe Mittelzuflüsse sinnvoll investiert werden können und welche Managementinstrumente dabei zur Verfügung stehen.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Es wird ein systematischer, prozessorientierter Ansatz gewählt, der Methoden aus dem Wertpapier-Portfoliomanagement auf den Immobilienbereich überträgt und durch theoretische Modelle sowie Praxisbeispiele untermauert.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Im Hauptteil werden der Investmentprozess (Research, Analyse, Planung, Umsetzung, Kontrolle), Methoden der Performance-Analyse und Instrumente der Risikokontrolle detailliert beschrieben.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Wichtige Schlüsselwörter sind Portfoliomanagement, Offene Immobilienfonds, Investmentprozess, KAGG, Risiko- und Performancemessung.
Warum ist eine Markt-/Objektchancen-Matrix für Immobilienfonds so wichtig?
Sie dient als visuelles Instrument, um bestehende Immobilien in einem Portfolio bezüglich ihrer Markt- und Objektchancen objektiv zu bewerten und fundierte Investitions- oder Desinvestitionsentscheidungen zu treffen.
Welche Rolle spielt das KAGG für die Anlagestrategie?
Das KAGG bildet die gesetzliche Grundlage, welche den Handlungsspielraum der Kapitalanlagegesellschaften definiert und durch Novellierungen (wie dem vierten Finanzmarktförderungsgesetz) modernere, internationalere Anlagestrategien erst ermöglicht hat.
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- Alexander Knuppertz (Author), 2003, Portfoliomanagement bei Offenen Immobilienfonds, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/27199
