G  L I E D E R U N G  

Abk  ürzungsverzeichnis  

Abbildungsverzeichnis   

1.  Einleitung  1

2.  Grundlagen 2 -  10

2.1  Immobilienanlageformen 2 -  5

2.1.1  Direkte Immobilienanlage  2

2.1.2  Indirekte Immobilienanlage 3 -  5

2.2  Immobilien-Aktiengesellschaften 5 -  10

2.2.1  Definition 5 -  6

2.2.2  Historische Entwicklung und  

strategische  Abgrenzung 6 -  7

2.2.3  E G DIMAX 7 -  10

3.  Erfolgschancen und Vorteile eines Investments 11 -  15

3.1  Fungibilität  11

3.2  Liquidität 11 -  12

3.3  Professionelles Management  12

3.4  Diversifizierung 12 -  13

3.5  Erschließung weiterer Geschäftsfelder  13

3.6  Immobilien als Substanzwerte 13 -  14

3.7  Geringe Transaktionskosten 14 -  15

4.  Nachteile und Risiken eines Investments 15 -  23

4.1  Liquidität  15

4.2  Free Float und Aktionärsstruktur 15 -  16

4.3  Unterbewertung  17

4.4  Marktkapitalisierung 17 -  19

4.5  Fehlende Transparenz 20 -  22

4.6  Fehlen eines steuerlichen Vorteils 22 -  23

4.7  Mehr Aktie als Immobilie  23

5.  Fazit 24 -  25

Literaturverzeichnis   

Ehrenw  örtliche Erklärung  

II

Abbildungsverzeichnis   

Abbildung  1: Aufbau Direktanlage  

Abbildung  2: Aufbau geschlossener Immobilienfonds  

Abbildung  3: Aufbau Immobilienaktiengesellschaft  

Abbildung  4: Aufbau offener Immobilienfonds  

Abbildung  5: Unterschiedliche Formen der Kapitalanlage in Immobilien  

Abbildung  6: DIMAX - Titel zum 2. Januar 2004  

Abbildung  7: Vergleich der Jahresrenditen DAX und DIMAX in Prozent  

Abbildung  8: Beteiligungskonstrukt der WCM AG  

Abbildung  9: Immobilienaktien Marktkapitalisierung 1994  

Abbildung  10: Immobilienaktien Marktkapitalisierung 2002  

III

Abkürzungsverzeichnis

das heißt d.h. Deutscher Aktien Index DAX

Ellwanger & Geiger Immobilien Aktien Index E & G DIMAX Immobilien - Aktiengesellschaft ( -en ) Immobilien AG ( s ) in der Regel i.d.R. Real Estate Investment Trust REIT unter anderem u.a. unter Umständen u.U. zum Beispiel z.B.

IV

1. Einleitung

Immobilien bzw. Immobilienanlageprodukte konkurrieren mit anderen Formen der Kapitalanlage, wie z.B. Wertpapiere und Renten, um die Gunst des privaten Kapitalanlegers. Gerade in Baisse- und wirtschaftlich schweren Zeiten kommt dem Immobilienanlagesektor erhöhte Aufmerksamkeit zu Teil. Private Kapitalanleger besinnen sich in solchen Zeiten auf die Werthaltigkeit von Grund und Boden sowie auf Subtanzwerte.

In Frage kommt zunächst die Direktanlage. Hier kauft der Investor zu Kapitalzwecken Liegenschaften und vermietet oder verpachtet diese. Neben der Direktanlage gibt es die so genannten indirekten Immobilien -Anlageformen. Hierzu zählen geschlossene und offene Immobilienfonds sowie Immobilien AGs. Diese Form der Anlagen werden als indirekte Immobilien - Investments bezeichnet, da der Anleger mittelbar durch Fonds und Gesellschaften sein Kapital in Immobilien investiert. Besonders das Marktfeld der Immobilien AGs hat sich in den letzten Jahren stark verändert und gewandelt. Vermehrt drängen Gesellschaften auf den Markt, deren Zweck und Ziel die Kapitalanlage in Immobilien ist. Werden die Ursprünge der Immobilien AGs in Deutschland betrachtet, war die Kapitalanlage in Immobilien fast nie Anstoß für eine Börsennotierung. Der Verfasser der vorliegenden Arbeit will an diesem Punkt ansetzen und aus Sicht eines privaten Kapitalanlegers den Wandel des Marktes darstellen sowie Chancen, Nachteile, Risiken erörtern und welche Gründe für oder gegen ein Investment in Immobilien AGs sprechen.

Das Ziel dieser Arbeit ist es , dem Leser bei seinem Meinungsbild zu unterstützen, ob und zu welchem Zeitpunkt und Umständen ein Investment in Immobilien AGs sinnvoll ist . Die Arbeit befasst sich ausschließlich mit deutschen Immobilien AGs. Außerdem werden lediglich börsenorientierte Immobilien AGs betrachtet, da private bzw. nicht börsenorientierte Aktiengesellschaften i.d.R. kein Anlageprodukt für private Investoren darstellt. Fest zu halten ist, dass alle Daten, Volumina und Zahlen Stichtag bezogen sind und somit wahrscheinlich nicht die genaue und aktue lle Marktsituation widerspiegeln.

1

2. Grundlagen

2.1 Immobilienanlageformen

2.1.1 Direkte Immobilienanlage

Bei einer Direktanlage in Immobilien erwirbt ein Investor zu Kapitalzwecken Liegenschaften und vermietet oder verpachtet diese. Gegebenenfalls kann jedoch auch eine Eigennutzung im Vordergrund eines Investors stehen.

Um eine Immobilie erwerben zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Hierzu zählt besonders das Vorhandensein oder die Beschaffung von Kapital. Der Kapitalbedarf für eine Direktanlage ist im Vergleich zu den indirekten Immobilien - Anlageprodukten höher anzusetzen.

Des weiteren erfordert der Erwerb einer Immobilie einen sehr hohen Zeitaufwand sowie ein gewisses „Know-How“, welches unter Umständen extern eingekauft werden muss.

Gründe für eine Direktanlage können eine hohe Verzinsung, attraktive Mieterträge, Steuervorteile und die Altersabsicherung sein. 1

Abbildung 1: Aufbau Immobilien - Direktanlage

¹ vgl. von Bodecker, Matthias; Immobilienaktiengesellschaften, Oestrich - Winkel 2003, S. 7

2

2.1.2 Indirekte Immobilienanlage

In den letzten Jahren hat sich das Angebotsspektrum der indirekten Immobilien - Anlageprodukte erheblich vergrößert und erweitert. Um diese Aussage zu bekräftigen, sollen folgende Entwicklungsdaten dienen: 1994 brachten es offene Immobilienfonds in Deutschland auf eine Marktkapitalisierung von € 25 Milliarden. Deutsche Immobilien AGs erreichten ein Volumen von € 2,9 Milliarden. Im Jahre 2002 hingegen gab es fast eine Verdreifachung der jeweiligen Marktkapitalisierungen. Offene Immobilienfonds kamen auf ein Volumen von € 67 Milliarden und deutsche Immobilien AGs kletterten auf € 8,1 Milliarden. 2

Wie schon vorweggenommen gehören die offenen Immobilienfonds und die Immobilien AGs zu den typischen indirekten Immobilien -Anlageprodukten. Eine weitaus größere Rolle im Bereich der indirekten Immobilien - Anlageprodukte spielen die geschlossenen Immobilienfonds, auf welche in dieser Arbeit nicht näher eingegangen werden soll. Für eine indirekte Immobilien-Investition ist charakteristisch, dass der Anleger über Fonds oder Gesellschaften in Immobilien investiert. Die folgenden Schaubilder sollen schematisch darstellen, wie ein geschlossener oder offener Immobilienfonds bzw. Immobilien AG zusammengesetzt ist, beziehungsweise funktioniert.

² vgl. o.V., Zukunft von Immobilienaktien, Frankfurt 2002, S. 8

3

Abbildung 2: Aufbau geschlossener Abbildung 3: Aufbau Immobilien-

Abbildung 4: Aufbau offener Immobilienfonds

Da die vorliegende Arbeit sich speziell mit dem Themenbereich der Immobilien AG befasst, soll das folgende Schaubild die Eingliederung der Immobilien AG als Kapitalanlage in Immobilien verdeutlichen.

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