Fallstudie Facility Management - Unterhaltung von Immobilien

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis ______________________________________________________________ 1

1.  Einleitung  2

2.  Leistungsbestandteile des Immobilienunterhalts  2

3.  Organisatorische und Ablauforientierte Aspekte der Immobilienunterhaltung  4

4.  Benötigte Daten für die Planung  5

5.  Planungsfehler die Einfluss auf die späteren Bewirtschaftungskosten haben  6

6.  Kostenberechnung und kostenabhängige Parameter  7

7.  Immobilientypspezifische Besonderheiten des Immobilienunterhalts  9

8.  Kenndaten und Vergleichswerte  11

9.  Kontrolle Leistungsstandards Leistungsmessung  11

10.  Vorschriften  12

11.  Schlusswort  12

12.  zusätzlich verwendete Quellen  14

13.  Abbildungsverzeichnis - Quellen  14

14.  Abkürzungsverzeichnis  14

15.  Anlagen  15

1. Einleitung

In dieser Fallstudie zeige ich, wie und in welchem Umfang sich die Unterhaltung von Im- mobilien als Facility Management – Dienstleistung durch den Lebenszyklus von Immobi- lien vollzieht. Hierbei stellen wir hauptsächlich den Wohnungs- und Krankenhausbereich gegenüber.

Ich definiere Facility Management als strategische Managementdisziplin, die die Analyse, Dokumentation und Optimierung aller kostenrelevanten Vorgänge rund um die Gebäude und ihre Einrichtungen und Anlagen unter besonderer Berücksichtigung von Arbeitsplatz und Umfeld der Nutzer auffasst. Die Ziele von FM (Facility Management) und somit die Ziele dessen Dienstleistungen sind vordergründig die verbesserte Nutzerflexibilität, Ar- beitsproduktivität, Kapitalrentabilität sowie das Erreichen einer höheren Wirtschaftlich- keit durch Ergründung, Analysen und Ausschöpfung von betriebsunterstützenden Berei- chen. 1

Die Unterhaltung von Immobilien erfolgt von der Planung bis zum Abriss, wobei inner- halb der Planung bereits die Weichen für eine wirtschaftliche Unterhaltung gestellt wer- den. Deshalb ist es wichtig für den Facility - Manager bereits in der Planungsphase acht- sam zu sein und in Anbetracht von Überlegungen der zukünftigen Bewirtschaftung nicht an den falschen Stellen zu sparen.

2. Leistungsbestandteile des Immobilienunterhalts

Die vier wichtigsten Leistungsbestandteile der Unterhaltung und Grundlagen zur Bewirt- schaftung umfassen die laufende Instandhaltung, die Wartung (z.B. von technischen An- lagen), die Instandsetzung und die temporäre Modernisierung der Immobilien.

1 Vgl. May, Gebäudemanagement Klinikbereich 2000, S.12; Definition von FM in

www.gefma.de

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Allein die Instandsetzung von Gebäuden als Bestandteil der Miete, um Gebäude in den vertraglich vereinbarten Zuständen zu erhalten, verursacht z.B. in Weimar (laut kommu- naler Wohnungsgesellschaft) Kosten in Höhe von 8,- € / m² / Jahr. Solche Kosten sind nicht zu vermeiden, da immer durch interne Interventionen (Verhalten der Mieter, Zustand der Anlagen, etc.) und externe Einflüsse (Witterung, Zustand der Außenanlagen, Fassa- denelemente und -materialien, etc.) Beschädigungen auftreten.

Quartale Begutachtungen der Objekte (Begehungen, optische Wahrnehmung) und frühzei- tiges Erkennen von (hypothetischen) Schäden sowie ein fundiertes Betriebsmanagement können jedoch dafür sorgen, dass Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten verringert werden.

Das Betriebsmanagement impliziert ebenfalls die Wartung der Anlagen von Wasser, Strom, Heizung, die Kosten um das Objekt herum, die Ver- und Entsorgungskosten und zugleich die Kosten für das Facility Management.

Die Unterhaltung von Immobilien strebt danach, wirtschaftlich zu planen, Qualität zu be- wahren und dem Markt zu entsprechen. Im Wohnungsbereich kommt Kundenzufrieden- heit als oberste Priorität hinzu, bei Krankenhäusern steht die Ver- und Entsorgung an ers- ter Stelle (dies bedingt auch die Wartung der Aufzüge) und die Gebäudeinstandhaltung erst an zweiter Stelle. Bei Gefängnissen, Anstalten, Heimen, Bahnhöfen oder anderen Ein- richtungen sind diese Kriterien in ihrer Wertung abweichend, aber niemals zu verwerfen. Die technische Wartung der Krankenhäuser wird häufig an Fremdfirmen vergeben, schließlich sollte die OP – Gerätschaft nicht von den gleichen Wartungsfirmen der Lüf- tungsapparatur oder diversen anderen technischen Anlagen (Haus- und Betriebstechnik, Medientechnik, EDV) übernommen werden. Dazu sind die meisten Wartungsfirmen nicht ausreichend flexibel und/ oder qualifiziert.

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Allgemein existieren verschiedene Nachfragergruppen für Facility Management - Leis- tungen, die sich bisher wie folgt unterschiedlich stark entwickelt haben:

Segmentierung des FM - Marktes

11%

17%

36%

5%

Abbildung 1

Dabei spielten bisher Krankenhäuser und Anstalten eine untergeordnete Rolle, da der Ein- satz von FM bislang gering war.

3. Organisatorische und Ablauforientierte Aspekte der

Immobilienunterhaltung

Um organisatorisch einen Überblick über die Abläufe in Immobilien zu erhalten, wird bei Wohngebäuden mindestens ein Mal pro Jahr (vorrangig jedes Quartal) mit Hilfe eine lau- fende Bestandsaufnahme eine Bestandsdokumentation durchgeführt. Diese Aufgabe über- nimmt meist der Inhaber selbst, wenn er eine oder wenige Immobilien besitzt. Andernfalls übernimmt der Hausmeister oder andere Beauftragte (z.B. der Facility Manager) diese Aufgabe durch Begehung der Objekte und Sichtkontrollen (Erkennen von Schäden). Besonders Instandhaltungs- und Wartungspläne spielen bei der Frage, in welchem Gebäu- de sich welche Anlagen befinden, hinsichtlich Prüffristen eine große Rolle. Alarmanlagen, Rauchmelder, Feuerlöschanlagen, Blitzschutz, Rauchabzüge, Lüftungsanlagen, Heizungs- und Sanitäranlagen oder Fahrstühle sind prüf- und wartungspflichtige Anlagen, deren Prü- fung und Wartung (Prüf- und Messprotokolle) zeitlich vom Gesetzgeber vorgeschrieben sind. Der Verwalter der Immobilie sollte jedoch auch bestrebt sein, nicht prüfungspflichti- ge Anlagen regelmäßig auf ihre Funktionsfähigkeit zu kontrollieren.

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