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Inhaltsverzeichnis

1  Einleitung  1

1.1  Problemstellung und Zielsetzung.  1

1.2  Gang der Untersuchung.  1

2  Grundlagen zu Logistikimmobilien.  2

2.1  Definition der Logistik  2

2.2  Der Begriff Logistikimmobilien.  3

2.3  Anforderungen an Logistikimmobilien.  4

2.4  Der Markt für Logistikimmobilien.  5

3  Darstellung der Marktakteure für Logistikimmobilien  6

3.1  Nutzer.  6

3.1.1  Logistikdienstleister  6

3.1.2  Industrie und Handel.  7

3.2  Investoren.  7

3.2.1  Institutionelle Investoren.  8

3.2.2  Eigennutzer.  9

3.3  Projektentwickler  9

3.4  Weitere Akteure  10

4  Analyse der Marktakteure im Hinblick auf Entwicklungen auf dem Markt für  

Logistik  und Logistikimmobilien.  11

4.1  Outsourcing von Industrie- und Handelsunternehmen als Marktpotenzial für  

Logistikdienstleister   11

4.2  Die EU-Osterweiterung als Herausforderung für Logistikdienstleister  12

4.3  Drittverwendungsfähigkeit - Nutzer- versus Investoreninteressen.  13

4.4  Auswirkungen von Basel II - Miete versus Eigentum  15

5  Resumée und Schlussbetrachtung  16

Verzeichnis  des Anhangs  17

Anhang 18   

Literaturverzeichnis   24

- 1 - 1Einleitung

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Kontinuierliche Veränderungen auf dem Markt für Logistik führen zu einer Neuorientierung bei den Marktakteuren. Der ungebrochene Boom des E -Commerce fordert schnellere und effizientere Warenflüsse für kleinteiliges Sortiment, Produktzyklen werden kürzer, der europäische Binnenmarkt stärkt den internationalen Wettbewerb und Outsourcing eröffnet neue Marktpotenziale. ¹ Das sollen nur wenige Beispiele für die Entwicklungen sein, die die Logistikdienstleister vor die Herausforderung stellen, komplexere Geschäfte in einem größeren Umfeld und in kürzerer Zeit zu erledigen. Logistikimmobilien sind hierbei von entscheidender Bedeutung, da sie einen wesentlichen Einfluss auf die Effizienz und Effektivität, sprich den Erfolg des Nutzers haben. Im Rahmen des Wandels in der Logistikbranche in Bezug auf Logistikimmobilien ist neben den Logistikdienstleistern eine Reihe von weiteren Marktakteuren betroffen. Insbesondere Immobilien-Investoren rücken ins Zentrum des Gesche hens, da sie aufgrund von überdurchschnittlichen Renditen bei Logistikimmobilien wachsendes Interesse an zeitgemäßen und vor allem drittverwendungsfähigen Objekten haben. Darüber hinaus spielen Projektentwickler eine ge wichtige Rolle, indem sie Logistikimmobilien den neuen Anforderungen professionell anpassen und für eine bedarfsgerechte Nutzung sorgen. 2

Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist es nun, einen Überblick über die wesentlichen Entwicklungen auf dem Markt für Logistikimmobilien zu geben und deren Auswirkungen auf die Struktur, das Verhalten und die Möglichkeiten der Marktakteure zu analysieren, sowie gegebenenfalls Handlungsempfehlungen und Lösungsansätze zu bieten.

1.2 Gang der Untersuchung

Der Schwerpunkt dieser Arbeit liegt einerseits auf der Darstellung der Akteure des Marktes für Logistikimmobilien und andererseits auf der Analyse der Entwicklungen und deren Konsequenzen.

Im zweiten Kapitel werden allgemein die Begriffe der Lo gistik und der Logistikimmobilie, sowie deren spezifische Anforderungen und Marktsituation erläutert, um die Basis für das Verständnis der Arbeit und die Diskussion um die Akteure zu legen.

¹ Vgl. OCKENS (2001), S. 52.

² Vgl. KOEPKE (2004), S. 8.

- 2 - InKapitel 3 werden die relevanten Marktteilnehmer für Logistikimmobilien ausführli-cher dargestellt. In Kap. 3.1 geht es um entscheidende Charakteristika innerhalb der Nutzergruppe. Unterteilt in Logistikdienstleister sowie Industrie und Handel, werden Handlungsweisen und Bedürfnisse erklärt. Die Kapitel 3.2 und 3.3 handeln von den Investoren und den spezialisierten Projektentwickler, die im Bereich der Logistikimmo-bilien aktiv sind. Darüber hinaus werden in Kap. 3.4 kurz weitere Akteure bezeichnet. Im vierten Kapitel werden die wichtigsten Trends und Entwicklungen auf dem Markt für Logistik und Logistikimmobilien vorgestellt, um jeweils im Anschluss mögliche Auswirkungen auf die beteiligten Akteure zu untersuchen. Die Analyse bezieht sich hier insbesondere auf extern verursachte Veränderungen, weil diese tief greifende und nach-haltige Effekte auf die relevanten Marktbedingungen haben. Im fünften Kapitel erfolgen zum Abschluss ein Resumée und eine Schlussbetrachtung.

2 Grundlagen zu Logistikimmobilien

2.1 Definition der Logistik

Den historischen Ursprung des Begriffs Logistik findet man bei der Beschreibung von militärischen Truppenbewegungen und Versorgungsoperationen. Aufgrund differierender Stand- und Aufgabenschwerpunkten kann man heute keine allgemeingültige Definition heranziehen. Im Rahmen einer wirtschaftswissenschaftlichen Betrachtungsweise „umfasst die Logistik in Unternehmen die ganzheitliche Planung, Steuerung, Koordination, Durchführung und Kontrolle aller unternehmensinternen und unternehmensübergreifenden Güter- und Informationsflüsse.“ ³ Aus funktionaler Sicht werden mit Logistik die Phasen vom Beschaffungs- bis hin zum Absatzmarkt assoziiert, untergliedert in Beschaffungs-, Produktions-, Distributions- und Entsorgungslogistik. ⁴ Auch wenn durch die Definition klar wird, dass Logistik keineswegs allein mit dem Transport von Gütern und Waren gleichzustellen ist, wird das Verkehrssystem hier dennoch als wichtigste Ressource angesehen. Mit einem Anteil von 71% der Gesamttrans-portleistung im Jahr 1999 und 334 Mrd. Tonnenkilometern stellt sich die Straße bzw. der LKW-Transport als wichtigste Fortbewegungsart heraus. Dessen ungeachtet sind andere Verkehrsmittel nicht außer Acht zu lassen, da bspw. Schiff und Bahn kostengünstiger oder Flugzeuge weitaus schneller sind. Vor diesem Hintergrund wird klar,

³ BAUMGARTEN (2000), S. 31.

⁴ Vgl. EHRMANN (1999), S. 22-25.

- 3 - dassdie Nähe zu Autobahnschnittstellen, See- und Flughäfen von entscheidender Be-deutung in der Logistik sind. 5

Diese Ansätze sollen im Rahmen dieser Arbeit als Grundlage dienen, da hier die Logistik in einem rein wirtschaftlichen Zusammenhang vorgestellt wird und dadurch die Relevanz und das Potenzial von Marktakteuren und geeigneten Immobilien in dieser Branche deutlicher werden.

2.2 Der Begriff Logistikimmobilien

Der Begriff Logistikimmobilie beinhaltet in sich einen Widerspruch. Während, wie eben erläutert, Logistik überwiegend von beweglichen, möglichst kurzfristigen Warenflüssen ha ndelt, verknüpft man mit Immobilien Beständigkeit und Ortsgebundenheit. ⁶ Gerade dieser Widerspruch stellt die Branche jedoch vor die Herausforderung, trotz dieser prinzipiell schwer veränderbaren Rahmenbedingungen möglichst schnell, effizient und kostenoptimal zu agieren.

Klassifiziert werden Logistikimmobilien als Spezialimmobilien, da sie Betreiberimmobilien sind. Man kann vier Grundfunktionstypen einer Logistikimmobilie identifizieren. Das Bescha ffungslager dient als Sammelstelle für Güter unterschiedlicher Lieferanten. Das Produktionslager versorgt das produzierende Unternehmen mit Roh-, Hilfs-, Betriebsstoffen und Halbfabrikaten. Das Distributionslager ist Bindeglied zwischen Produktion und Absatzmarkt, während ein Umschlagslager dabei der Zwischenlagerung und Abfertigung von Gütern bei einem Wechsel von einem Transportmittel auf ein anderes dient. 7

Logistikimmobilien werden darüber hinaus nach Nutzungsarten unterschieden. Weit verbreitet sind reine Lagerflächen, die von der einfachen Lagerhalle bis zu automatisierten Hochregallagern reichen können. Daneben werden auch weitere Aufgaben von Kommissionierung über Umschlag bis hin zu produktionsnahen Tätigkeiten auf spezie llen Logistikflächen erfüllt. Besonders die Logistik für temperatursensible Güter wie Lebensmittel und Elektrowaren ist sehr kostenintensiv. Kalthallen werden typischerweise für Hartwaren verwendet und sind vergleichsweise einfach zu betreiben. Gefährliche Güter wie Gas oder Chemikalien bedürfen der Einha ltung einer Reihe von Auflagen. 8

⁵ Vgl. GEWOS (2001), S. 15.

⁶ Vgl. WENGLER/ ALBRECHT (2004), S. 3.

⁷ Vgl. GEWOS (2001), S. 3.

⁸ Vgl. STEINMÜLLER/ HIRDES (2004), S. 18.

- 4 - 2.3Anforderungen an Logistikimmobilien

Je nach Art der Logistik variieren die typischen Anforderungen an die Immobilie. Auch wenn jede Nutzung eine andere Lösung erfordert, kann man grundsätzlich verschiedene bautechnische und standortspezifische Anforderungen unterscheiden. Im Folgenden werden Aspekte vorgestellt, die als Richtgrößen, aber keinesfalls als unumstößliche Standards dienen sollen.

Als Grundparameter in der Bauart gelten zehn Meter lichte Höhe, eine Bodentragfähigkeit von fünf Tonnen pro Quadratmeter, Tore und Rampen an mindestens zwei Seiten, Erweiterungsflächen und großzügige Freiflächen. Darüber hinaus fördern Beheizbarkeit der Hallen, ein großer Stützenabstand, kurze Wege zwischen Lager und Büro und eine hohe Zahl von Stellplätzen die Attraktivität und damit die Drittverwendungsfähigkeit des Objekts. Technische Ausstattungen wie bspw. Breitbandnetze und Glasfaserverkabelung bieten gerade in Bereichen des E-Business zusätzliche Vorteile und Servicefunktionen. 9

Vergleichsweise schwierig sind die Standortkriterien festzulegen, da hier einmal mehr die Funktion eine entscheidende Rolle spielt. Von der Lage in einem Ballungsgebiet können Unternehmen profitieren, denen die positiven Verbundeffekte mit komplementären Logistikern, aber auch Liefergeschwindigkeit und - zuverlässigkeit wichtig sind. Andererseits locken periphere Standorte mit niedrigeren Grundstückskosten und flexibleren Raumaufteilungen große Logistiker und Händler an, die hier Warenströme günstiger bündeln und feinverteilen können. 10

Der optimale Makrostandort beinhaltet eine überregionale Erreichbarkeit über die wichtigsten Verkehrsträger, ein unternehmerfreundliches politisches wie auch genehmigungs-rechtliches Umfeld und die Lage an nationalen und internationalen Verkehrs- und Warenströmen. Der Mikrostandort profitiert von der direkten Anbindung zu den verschiedenen Verkehrsträgern, der Nähe zu Produzenten bzw. zu Konsumenten, der Möglichkeit eines 24-stündigen Betriebs, einer modernen Infrastruktur, moderaten Grundstückspreisen und einem attraktivem Arbeitsumfeld für qualifiziertes Personal. ¹¹ Gerade der letzte Punkt wird oft von Unternehmen unterschätzt, obwohl Logistik zu einer sehr arbeitsintensiven Branche zählt und damit auf aus gebildete Arbeitskräfte angewiesen ist.

⁹ Vgl. OCKENS (2001), S. 52 sowie FRANKEN (2001), S. 28.

¹⁰ Vgl. BEYERLE (2003), S. 21.

¹¹ Vgl. FRANKEN (2001), S. 52-53.

- 5 - 2.4Der Markt für Logistikimmobilien

Der Markt für Logistikimmobilien weist im Gegensatz zur allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und zu anderen Immobilienmärkten derzeit eine positive Tendenz und Dynamik auf. Der Bestand an reinen Lagerflächen wird auf 290 Mio. Quadratmetern, der an modernen Logistikimmobilien in Deutschland insgesamt auf rund 11,4 Mio. Quadratmeter geschätzt, wovon im vergangenen Jahr knapp zwei Millionen Quadratmeter Lagerfläche vermietet oder zur Eigennutzung errichtet wurden. ¹² Allerdings muss man hier beachten, dass aufgrund der Heterogenität mit verschiedensten Marktteilnehmern (Handel, Distribution, Lagerung) nur erschwert zuverlässige Zahlen zu finden sind. Einen Beitrag zu dieser Intransparenz leistet auch der weit ausgelegte Begriff der Logistikimmobilie: Vielmals wird nicht zwischen einfachen Lagerhallen, modernen Logistikzentren oder Hochregallagern unterschieden. So divergieren die Marktumsatzeinschätzungen verschiedener Makler- und Beratungsunterne hmen stark. ¹³ Eindeutig hingegen ist der Trend hin zu großflächigen Vermietungen ab 5.000 Quadratmetern. In diesem Bereich fragen traditionell mittelständische Unternehmen und produzierendes Gewerbe nach. Flächen ab 20.000 Quadratmetern, insbesondere nachgefragt von Logistikern und dem Handel, machen mittlerweile den größten Anteil am Gesamtmarkt aus. Nach einer Studie von Jones Lang LaSalle über die größten Nachfrager von Lager- und Logistikflächen liegen die Logistikdienstleister mit 41% der Gesamtfläche vor Handel (29%) und Produzenten (15%). 14

Der Mietpreis beläuft sich bei einer durchschnittlichen Logistikimmobilie in Ballungsräumen und entsprechender Verkehrsinfrastruktur auf vier bis sechs Euro pro Quadratmeter. Dieses Preisniveau wird sich kurz- bis mittelfristig nicht erheblich verändern. Etwas über diesem Wert liegen die fünf größten Logistikstandorte Berlin, Düsseldorf, Rhein-Main, Hamburg und München. ¹⁵ Immobilien wie bspw. in direkter Umgebung des Frankfurter Flughafens können Spitzenmieten von 15 Euro pro Quadratmeter erzielen, da das Angebot an erstklassigen Objekten in bester Lage sehr knapp ist. 16

¹² Vgl. BEYERLE (2003), S. 20; vgl. RISSE/ ZADEK (2003), S. 27 und vgl. KOEPKE (2004), S. 7.

¹³ Laut DTZ Zadelhoff wurden 85.000m² Logistikfläche und laut Atis Real Müller gerade 57.000m² Logistikfläche in Berlin im ersten Halbjahr 2004 umgesetzt (vgl. BOMKE (2004), S. 4).

¹⁴ Vgl. KOEPKE (2004), S. 6-9.

¹⁵ Für eine Übersicht über die Mietpreise an wichtigen deutschen Standorten vgl. Anhang, Abbildung 1, S. 18.

¹⁶ Vgl. BEYERLE (2003), S. 20.