Vorwort I

Vorwort

Ursprünglich wurde die Ausschreibung als Mittel der öffentlichen Hand zur fa iren Vergabe von Leistungen im zweiten Drittel des 19 Jahrhundert eingeführt. Sie lö ste die bis dahin verwendete Lizitation ab, welche als Vergabemittel bedeutende Schwächen besaß. Mit der Zeit bildete sich die Ausschreibung auch als grundlegendes Vergabemittel von privaten Auftraggebern heraus.

Ziel dieser Arbeit ist es einen Überblick über das Wesen, die Funktion, den Ablauf und die Inhalte von Ausschreibungen aus Sicht des privaten Projektentwicklers zu geben. Der Focus liegt dabei auf der Vergabe von Bauleistungen. Die öffentliche Hand wird, bis auf Erklärungszwecke, weitgehend außer Acht gelassen. Ebenso werden formale Erfordernisse, rechtliche Grundlagen und die Vergabe von Planungsleistungen nicht genauer erläutert.

Inhaltsverzeichnis II

Inhaltsverzeichnis   

Vorwort   I

Inhaltsverzeichnis..............................................................................................   II

Abbildungsverzeichnis   III

Tabellenverzeichnis III   

Abk  ürzungsverzeichnis.  IV

1.  Abschnitt: Einbindung der Ausschreibung in die Projektentwicklung  1

A.  Charakterisierung von Projektentwicklungen  1

I.  Definition des Begriffs Projektentwicklung.  1

II.  Phasenschema einer Projektentwicklung  1

B.  Charakterisierung von Ausschreibungen  2

I.  Definition des Begriffs Ausschreibung.  2

II.  Unterschiede von öffentlichen und privaten Auftraggebern  3

C.  Verdingung im Projektentwicklungsverlauf.  4

I.  Erstellung der Ausschreibung.  4

II.  Bekanntmachung der Ausschreibung  5

III.  Angebotseingang, Preisverhandlungen Erteilung des Zuschlags  5

IV.  Abrechnung und Kontrolle der Bauarbeiten  6

2.  Abschnitt: Einflüsse der Ausschreibung auf die Projektentwicklung  7

A.  Wahl der geeigneten Vergabeart  7

I.  Einzelvergabe  8

II.  Paketvergabe.  9

III.  Generalunternehmervergabe.  9

B.  Leistungsbezogene- contra Funktionale Ausschreibung.  10

C.  Einheitspreisvergabe contra Pauschalpreisvergabe  11

D  Vertragsstrafen als Mittel der Terminrisikobegrenzung  11

III

3.  Abschnitt: Ausschreibungsarten und ihre Anwendung  13

A.  Wesen verschiedener Ausschreibungsarten.  13

I.  Öffentliche Ausschreibungen  13

II.  Beschränkte Ausschreibungen  13

III.  Freihändige Vergabe.  14

B.  Anwendungsfelder der verschiedenen Ausschreibungsarten  14

C.  Aufbau der Ausschreibungsunterlagen.  15

Schlussbemerkung.   16

Anhang   VII

Quellenverzeichnis   XI

Abbildungsverzeichnis   

ABBILDUNG  1: AUSSCHREIBUNG IM ENGEREN UND WEITEREN SINNE.  3

ABBILDUNG  2: VERDINGUNG IM VERLAUF DER PE.  4

Tabellenverzeichnis   

TABELLE 1:  WAHL DER VERGABEART NACH AG- UND PROJEKTPRÄFERENZEN.  7

TABELLE 2:  ANWENDUNGSFELDER DER AUSSCHREIBUNGSARTEN  14

Abkürzungsverzeichnis IV

Abkürzungsverzeichnis

Abs. Absatz AG AN BAnz. BGB BGBl. BHO bzw. d.h. Diss. Dissertation EFH Einfamilienhaus f. ff. GMP GU Generalunternehmer HGrG Hrsg. idF v. KLAR LP LV MFH Nr. Nummer PE S. u.a. unter anderem usw. und so weiter vgl. VOB VOB/A VOB/B z.B.

Charakterisierung von Projektentwicklungen 1

1. Abschnitt: Einbindung der Ausschreibung in die Projektentwicklung

A. Charakterisierung von Projektentwicklungen

I. Definition des Begriffs Projektentwicklung

Der Terminus PE ist in der fachspezifischen Grundlagenliteratur in weit ausei-nanderfallender Weise definiert. Einerseits versteht man im engeren Sinne darunter lediglich die Phase der Projektvorbereitung zwischen dem Projektanstoß und der En tscheidung der Planungsauftragsvergabe. Andererseits beinhaltet er im weiteren Sinne ¹ Dieden kompletten Lebenszyklus der Immobilie von der Errichtung bis zum Abriss. se extreme Bandbreite zeigt schon im Ansatz die Vielseitigkeit des Wesens der PE. Für unsere Zwecke und speziell in Hinsicht auf die Eingliederung der Ausschre ibungsproblematik, empfiehlt sich folgende Begriffsbildung. „Unter Projektentwicklung […] versteht man die Summe aller Untersuchungen, unternehmerischer Entscheidungen, Planungen und anderen bauvorbereitenden Ma ßnahmen, die erforderlich oder zweckmäßig sind, um eines oder mehrere Grundstücke ² zu überbauen oder eine sonstige Nutzung vorzubereiten.“

II. Phasenschema einer Projektentwicklung

Analog dem Begriff der PE wird auch das Phasenschema der PE in der Literatur in sehr unterschiedlicher Art dargestellt. Der Autor hält sich, bei der verkürzten Erläuterung des Phasenschemas an das Phasenmodell Bone-Winkels jedoch unter Ausschluss der von ihm beschriebenen ersten Phase „Strategie“. Die letzte Phase „Projektmarketing und -verwertung“ wird ebenfalls ausgegliedert, da sie für das hier diskutierte Thema von untergeordneter Bedeutung ist.

Die Grundlage einer jeden PE bildet die Projektinitiierung. Basierend auf den gesetzlichen Vorgaben, welche durch Art und Maß der baulichen Nutzung im Beba uungsplan festgesetzt sind, werden in dieser Phase die drei existentiellen Projektfaktoren Projektidee, Standort und Kapital so vereint, das eine wettbewerbsfähige Immobilie entsteht.

In der darauf folgenden Phase, der Projektkonzeption, wird die Realisierbarkeit des Projektes geklärt. Dies erfolgt durch detaillierte Standort-, Nutzungs-, Markt- und Konkurrenzanalysen, ergänzt durch Wirtschaftlichkeitsberechnungen, baurechtliche Prüfungen und Risikobetrachtungen.

Nachfolgend kommt es in der Verhandlungs - und Entscheidungsphase erstmals zur Einbeziehung der anderen Projektbeteiligten, wie Grundstückseigentümer, Banken, Architekten und Behörden. Innerhalb der Projektkonkretisierung erfolgen u.a. die Grundstückssicherung, die Erlangung der Baugenehmigung und die Bauvergabe.

¹ Vgl. Schulte, Projektentwicklung, 1996, S. 30.

² Falk, Immobilienwirtschaft, 2000, S. 628.

Charakterisierung von Ausschreibungen 2

Mit der Phase der Projektrealisierung kommt es schließlich zum Baubeginn, wobei vom Projektentwickler qualitäts-, bauzeit- und kostenbezogene Steuerungs-, Koordinations- und Kontrollaufgaben übernommen werden. Diese Phase endet mit ³ dem Abschluss der Bauarbeiten und der daran geknüpften Abnahme.

B. Charakterisierung von Ausschreibungen

I. Definition des Begriffs Ausschreibung

Eine gesetzliche Definition des Begriffs existiert leider nicht, folglich herrscht bis heute auch in der Literatur keine Einigkeit über die exakte Begriffsbestimmung. Im themenbezogenen Zusammenhang ist für uns ausschließlich die Ausschreibung baulicher Leistungen interessant. Grundsätzlich regelt die Ausschreibung die Herbeifü hrung von Bauverträgen.

Im engeren Sinne ist die Ausschreibung eine Aufforderung des AG an ein oder mehrere bauwirtschaftliche Unternehmen, ein verbindliches Kostenangebote zum Abschluss eines Vertrages abzugeben. Die zu erbringenden Leistungen werden anhand ⁴ dargelegt. Die Unternehmen können anschließend die Bedinbestimmter Unterlagen ⁵ gungen angeben, zu denen sie bereit sind, die geforderten Aufgaben zu erfüllen. Rechtlich gesehen stellt die Ausschreibung an sich noch kein Angebot dar, sie ist also keine Willenserklärung des Ausschreibenden, die von potentiellen Bietern so angenommen werden kann, dass ein Vertrag entsteht. Vielmehr ist sie eine Aufforderung zur Abgabe eines Angebots und setzt für dieses den Grundrahmen. Unter einer Ausschreibung im weiteren Sinne versteht man ein Verfahren, bei dem durch individuelle Aufforderung bzw. öffentliche Bekanntmachung, Interessenten aufgefordert werden, Angebote auf eine gewünschte Leistung oder Lieferung schriftlich einzureichen, wobei diese Angebote zu einem bestimmten Termin gemeinsam verhandelt werden und derjenige Bieter den Zuschlag erhält, dessen Angebot nach

⁶ In diesem Fall bein-Preisen und sonstigen Umständen am Annehmbarsten erscheint. haltet der Begriff Ausschreibung also das gesamte Vergabeverfahren bis hin zum fe rtigen Werkvertrag. Meinem Erachten nach muss diese Definition, um die Abnahme bzw. Kontrolle der der vorgegebenen Leistungen des Werkvertrages erweitert werden. Um Unklarheiten zu vermeiden, nutzt der Autor im Folgende für die Ausschreibung im engeren Sinne den Begriff „Ausschreibung“ und für die Ausschreibung im weiteren Sinne den Begriff „Verdingung“.

Dies wird zum genaueren Verständnis in der nachfolgenden Grafik nochmals abgebildet.

³ Vgl. Bone-Winkel, Strategisches Management, 1994, S.54ff (für den gesamten Gliederungspunkt „Phase nschema einer Projektentwicklung“).

^{4 Vgl. 2. Abschnitt B.: „Leistungsbezogene - contra Funktionale Ausschreibung“. 5 Vgl. Falk, Immobilienwirtschaft, 2000, S. 67. 6} Vgl. Herbst, Wettbewerb, 1965, S.49.