I

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis   I

Abk  ürzungsverzeichnis.  II

Tabellenverzeichnis III   

Abbildungsverzeichnis   III

1.  Einleitung.  1

2.  Begriffsbestimmung  2

2.1  Definition „Renditeliegenschaften“  2

2.2  Abgrenzung zur Bewertung nach IAS 2 und IAS 16  4

3.  Bewertung.  5

3.1  Zugangsbewertung.  6

3.2  Folgebewertung  7

3.2.1  Fair Value Model.  9

3.2.1.1  Marktwertverfahren.  10

3.2.1.2  Vergleichswertverfahren.  10

3.2.1.3  Discounted cash flow Verfahren  12

3.2.2  Cost Model.  16

3.3  Bestimmungswechsel  17

3.4  Abgänge  19

4.  Einordnung in den Jahresabschluss  19

4.1  Ausweis in der Bilanz und der GuV  19

4.2  Angaben im Anhang  21

5.  Fazit  24

Anhang. 25   

Literaturverzeichnis   28

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Abkürzungsverzeichnis

Abb. Abbilung AG Aktiengesellschaft bspw. beispielsweise bzw. beziehungsweise dcf discounted cash flow Diss. Dissertation etc. et cetera EUR Euro ggf. gegebenenfalls GuV Gewinn- und Verlustrechnung HGB Handelsgesetzbuch Hrsg. Herausgeber IAS International Accounting Standards IASB International Accounting Standard Board IASCF International Accounting Standards Committee Foundation IFRS International Financial Reporting Standards incl. inclusive IP Investment property Mio. Million o.g. oben genannt o.V. ohne Verfasser p.a. per anno Rn. Randnummer S. Seite Tab. Tabelle u.a. und andere US-GAAP United States Generally Accepted Accounting Standards usw. und so weiter Vgl. Vergleiche z.B. zum Beispiel zzgl. zuzüglich

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Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Zahlungsmittelabflüsse........................................................................................13

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Klassifikationsschema für Immobilienbestände...................................................3 Abb. 2: Bewertungswahlrecht für investment properties..................................................8

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1. Einleitung

Die internationale Rechnungslegung hat in letzter Zeit und wird auch weiterhin für viele Unternehmen an Bedeutung gewinnen. Internationalisierung und Globalisierung sind Begriffe, die in vielen wirtschaftlichen Diskussionen auftreten. Durch technische Möglichkeiten wie bspw. die Nutzung des Internets sind Informationsflüsse in sekundenschnelle, auch über kontinentale Entfernungen hinweg, möglich geworden ¹ . Um die unterschiedlichen, bilanzpolitisch national geprägten Unternehmens-informationen vergleichbar zu machen, wurde die Forderung nach einer internationalen Harmonisierung der Rechnungslegung laut ² . Weiterhin forderten Investoren als einer der wichtigsten Adressaten des IFRS-Abschlusses eine Darstellung der den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, um vor Fehlinvestitionen und Vermögensverlusten geschützt zu sein ³ . Die International Accounting Standards (IAS), die von den International Financial Reporting Standards (IFRS) abgelöst werden, stellen ein solches internationales Bilanzierungsregelwerk dar. Sie sind durch einzelstaatliche und gemeinschaftliche Rechtsnormen, behördliche Vorschriften als auch von privaten Institutionen geprägt. Die vom International Accounting Standard Board (IASB) entwickelten Standards werden auf jeden Fall die Rechnungslegung in Europa und teilweise auch in Ländern anderer Kontinenten, wesentlich verändern. Zwar steht das seitens der USA entwickelte Rechnungslegungssystem Generally Accepted Accounting Principles (US-GAAP) derzeit noch in Konkurrenz, doch besteht die Tendenz, dass sich die beiden Systeme im Laufe der stetigen Weiterentwicklung schrittweise annähern ⁴ . Angewendet werden können sie sowohl für Einzel- als auch Konzernabschlüsse, wobei die Letzteren in der Praxis im Vordergrund stehen.

Die vorliegende Arbeit befasst sich mit der Bilanzierung und Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und die damit verbundenen Angabepflichten (IAS 40). Als Synonyme werden in der Literatur auch häufig die Begriffe Renditeliegenschaften, Anlageimmobilien oder investment properties verwendet. Ziele dieses Standards sind eine Verbesserung der Ergebnistransparenz durch Erfolgsspaltung

¹ Vgl. Pellens (1999), o.S.

² Vgl. Tanski (2002), S. 1.

³ Vgl. Heno (2003), S. 17.

⁴ Vgl. Federmann/IASCF (2002), S. 9.

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von operativem und außerordentlichem Ergebnis sowie eine f air value - Bilanzierung auch für nicht- finanzielle Vermögenswerte einzuführen ⁵ . Ziel dieser Arbeit ist es, einen Überblick über wesentliche Aspekte des IAS 40 zu verschaffen. Besonders wird aufgrund der zentralen Bedeutung auf die Ermittlung des fair value eingegangen.

2. Begriffsbestimmung

2.1 Definition „Renditeliegenschaften“

IAS 40, der die Bilanzierung von Finanzinvestition in Immobilien regelt, wurde im März 2000 endgültig verabschiedet und ersetzt ab dem 01. Januar 2001 den zuvor gültigen IAS 25. Dieser befasste sich bis zum Jahre 1998 mit der Bilanzierung von Finanzinvestitionen, war aber durch die Verabschiedung von IAS 38 (Immaterielle Vermögenswerte) sowie IAS 39 (Finanzinstrumente) bereits soweit ausgehöhlt worden, dass er mit Inkrafttreten von IAS 40 zurückgezogen werden konnte. Mit dieser Änderung wurden die in IAS 25 gewährte Bilanzierungswahlrechte weitgehend eingeschränkt ⁶ .

IAS 40.1 regelt die Bewertung von investment properties sowie deren erforderlichen Anhangangaben. Explizit wird in IAS 40.2 der Anwendungsbereich auch auf die Bilanzierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien für Leasingnehmer (beim Finanzierungsleasing) sowie Leasinggeber (beim Operating Leasing) ausgedehnt. Somit folgt IAS 40 dem Grundsatz des Frameworks der IAS, dass die Unternehmen die Anlagegüter bilanzieren, welche wirtschaftliche Eigentümer der Selben sind (substance over form) ⁷ . Nicht betroffen sind solche Objekte, die unter IAS 17 (Bilanzierung von Leasingverhältnissen) fallen.

Um Immobilien gemäß IAS korrekt bilanzieren zu können ist zunächst zu prüfen, ob die betreffenden Objekte ggf. unter die Regelungen des IAS 40 fallen. In IAS 40.4 sind investment properties als solche Immobilien (Grundstücke, Gebäude oder Teile davon) definiert, die vom Eigentümer oder Leasingnehmer (beim Finanzierungsleasing) zur Erzielung von Mieteinnahmen und / oder zum Zweck der Wertsteigerung gehalten

⁵ Vgl. Graumann (2004), S. 130.

⁶ Vgl. Ballwieser (2002a), Rn. 1; Fischer (2001), S. 126 ff.

⁷ Vgl. Achleitner u.a. (2002), Rn. 5.

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werden. Ausgeschlossen sind solche Immobilien, die zur Herstellung oder Lieferung von Gütern, der Erbringung von Dienstleistungen sowie zu Verwaltungszwecken gehalten werden. Diese Objekte stellen vom Eigentümer selbst genutzte Immobilien (owner-occupied properties) dar. Hierfür ist IAS 16 (property, plant and equipment = Sachanlagevermögen) anzuwenden. Als Differenzierungsmerkmal wird in IAS 40.5 die Tatsache genannt, dass investment properties im Gegensatz zu vom Eigentümer selbst genutzten Immobilien cash flows weitgehend unabhängig von anderen im Unternehmen gehaltenen Vermögenswerten generieren ⁸ .

Außerdem fallen solche Immobilien nicht unter IAS 40, die zum Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens gehalten werden. Diese liegen im Anwendungsbereich des IAS 2 (inventories = Vorräte).

Die folgende Grafik gibt eine Übersicht zur Einordnung von Immobilien in die IAS:

In IAS 40.6 werden ausdrücklich Beispiele für investment properties genannt. Demnach fallen hierunter unter anderem:

- Grundstücke, die langfristig als Wertanlage gehalten werden oder deren zukünftige Nutzung noch unbestimmt ist.

⁸ Vgl. Lüdenbach (2003), S. 103.

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- Gebäude, die sich im Eigentum des berichtenden Unternehmens befinden bzw. im Rahmen eines Finanzierungsleasingverhältnisses gehalten werden oder leerstehende Gebäude, die zur Vermietung oder Verleasung im Rahmen eines operating- leasing-Verhältnisses gehalten werden ⁹ .

Eine Schwierigkeit ergibt sich allerdings bei der Bewertung von gemischt genutzten Immobilien (dual purpose properties). Befindet sich zum Beispiel ein Bürogebäude im Eigentum des bilanzierenden Unternehmens, das zum Teil selbst genutzt und zum anderen Teil vermietet wird, stellt sich die Frage, ob dieses Gebäude nun als investment property oder als Sachanlagevermögen zu bilanzieren ist. Hierbei ist zu unterscheiden, ob die einzelnen Elemente getrennt voneinander zu veräußern sind oder nicht. Ist dies der Fall, sind die Teile auch getrennt voneinander nach IAS 16 bzw. IAS 40 zu bewerten. Ist dies nicht der Fall, ist das ganze Objekt nach IAS 16 zu bilanzieren, es sei denn, der selbstgenutzte Anteil ist unwesentlich ¹⁰ . Als Richtwert für diesen „unwesentlichen“ Anteil können etwa 5-10 % angesetzt werden ¹¹ .

2.2 Abgrenzung zur Bewertung nach IAS 2 und IAS 16

Die Gliederung der Immobilien in Vorräte, Sachanlagen und Renditeliegenschaften hat bei der Bewertung bedeutende Unterschiede zur Folge: Gemäß IAS 2 werden Vorräte höchstens zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Die Klassifizierung als Vorrat setzt allerdings voraus, dass die Immobilie in naher Zukunft (IAS 40.7a) wieder veräußert wird. Stellt sich heraus, dass ein Unternehmen eine Immobilie anders als ursprünglich geplant länger als ein Jahr hält, ist der Wechsel zur Bilanzierung nach IAS 40 angebracht, da hierdurch eine Bewertung auch über Anschaffungs- oder Herstellungskosten ermöglicht wird. Dies trägt wiederum der Zielsetzung der IAS Rechnung, dass die Vermögenslage den Adressaten der Unternehmensbilanz möglichst transparent darzustellen ist ¹² . Nach IAS 16 werden die eigentümergenutzten Immobilien zu ihren fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Das heißt, es werden jährlich planmäßige Abschreibungen gebucht, die den Verbrauch des wirtschaftlichen Nutzens

⁹ Vgl. Förschle u.a. (2001), S. 230.

¹⁰ Vgl. Heuser/Theile (2003), Rn. 378.

¹¹ Vgl. Kümpel (2004), S. 19.

¹² Vgl. Heno (2003), S. 77.

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der Vermögenswerte darstellen. Hier ist als allowed alternative treatment auch die Folgebewertung zum beizulegenden Zeitwert (fair value) vorgesehen. Damit wird eine Bewertung auch über die Anschaffungs- oder Herstellungskosten hinaus möglich. Da bei langfristig gehaltenen Immobilien der Wert beträchtlich steigen kann, hat diese Art der Bilanzierung große Aus wirkungen auf die ausgewiesene Vermögenslage bzw. das ausgewiesene Ergebnis. Allerdings hat die Neubewertung hier lediglich in hinreichender Regelmäßigkeit zu erfolgen (IAS 16.29). Diese Regelmäßigkeit kann je nach der Schwankung des fair value von jährlich bis hin zu allen fünf Jahren schwanken ¹³ . Wie im folgenden Kapitel ausführlich dargelegt wird, ist den Unternehmen bei der Bilanzierung nach IAS 40 in der Frage der Folgebewertung der Immobilien ein Wahlrecht zwischen den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten (cost model) auf der einen sowie dem fair value model auf der anderen Seite eingeräumt. Allerdings wird dem fair value model indirekt der Vorzug gegeben, da die Angabe des beizulegenden Zeitwertes im Anhang im Rahmen des cost models (IAS 40.69) ebenfalls gefordert ist ¹⁴ . Im Unterschied zu der Bewertung nach IAS 16, wo der fair value die Grundlage für die Abschreibungen bildet, wird durch die jährlich vorgeschriebene Neubewertung der Anlageimmobilien der jeweils volle fair value bilanziert.

3. Bewertung

Trifft die oben genannte Definition einer Renditeliegenschaft auf ein Anlagegut zu, ist als weiteres Ansatzkriterium zu prüfen, ob ein Vermögenswert vorliegt, der einen künftigen wirtschaftlichen Nutzen repräsentiert und ^- überden das Unternehmen wirtschaftliche Verfügungsmacht hat ¹⁵ .

^- Istdies der Fall, muss in der zweiten Stufe geprüft werden, ob dieser Vermögenswert auch aktivierungsfähig ist. Hierzu ist gemäß IAS 40.15 erforderlich, dass wahrscheinlich ist, dass dem Unternehmen ein künftiger N utzen aus dem ^- investmentproperty zufließen wird und

eine zuverlässige Wertermittlung durch Anschaffungs- oder Herstellungskosten ^- möglichist ¹⁶ .

¹³ Vgl. Ballwieser (2002b), Rn. 29-57.

¹⁴ Vgl. Zülch (2003), S. 171.

¹⁵ Vgl. Kümpel (2004), S. 20.