Vorwort I

Vorwort

Timesharing - kaum eine Urlaubsform löst bei Verbrauchern ein solch unangenehmes Gefühl aus. Und es stellt sich die Frage, warum hat diese Urlaubsform ein solch negatives Image? Ich habe mich im Rahmen dieser Diplomarbeit der Herausforderung gestellt, das touristische Produkt Timesharing zu analysieren.

Mein Dank gebührt an dieser Stelle vor allem Professor Dr. jur. Ernst Führich, der mir die Bearbeitung dieses Themas ermöglicht hat und der mir während der gesamten Bearbeitungszeit stets hilfreich zur Seite stand.

Auch möchte Sandra Dörr, Mitglied der Geschäftsleitung des Timesharing-Anbieters MONDI-Ferienclub, Martin Roten, Leiter der Abteilung Riskmanagement der Schweizer Firma Hapimag, Anja Lühr, Marketing Managerin der Tauschgesellschaft RCI, Thomas Fullen, Assistant Regional Director der Tauschgesellschaft Interval International, Dr. Hajo Gekeler von der Schutzvereinigung e.V., Sybille Kujath von der EVZ, Ralf Reichertz, dem Referatsleiter für Recht der Verbraucherzentrale Thüringen e.V. sowie Dittmar Heyder von der Polizeistation Arnstadt für die stets schnelle Bereitstellung von aktuellen Informationen danken.

Mein abschließender Dank gilt meinen Eltern, die mir dieses Studium ermöglicht haben.

Arnstadt im August 2004 Katrin Scheffel

Inhaltsverzeichnis II

Inhaltsverzeichnis   

Vorwort   I

Inhaltsverzeichnis   II

Abbildungsverzeichnis   VI

Abk  ürzungsverzeichnis  VII

1.  Einleitung  1

2.  Einführung in die Thematik Timesharing  2

2.1.  Definition Timesharing  2

2.2.  Idee und Geschichte des Timesharing  4

2.3.  Interessen der Vertragsparteien  5

2.3.1.  Ziele der Anbieter  5

2.3.2.  Ziele der Nachfrager  6

3.  Angebotsseite des Produkts Timesharing  8

3.1.  Größe, Lage und Merkmale der Ferienanlagen  8

3.1.1.  Geographische Lage  8

3.1.2.  Standorte  9

3.1.3.  Strukturen  11

3.1.4.  Konfiguration  12

3.1.5.  Betriebliche Leistungsmerkmale  13

3.2.  Timesharing-Unternehmen auf dem deutschen Markt  15

3.2.1.  MONDI-Ferienclub  16

3.2.1.1.  Angewandtes Vertragsmodell  16

3.2.1.2.  Angebots- und Produktgestaltung  17

3.2.1.3.  Preisgestaltung  19

3.2.2.  Hapimag  20

3.2.2.1.  Angewandtes Vertragsmodell  20

3.2.2.2.  Angebots- und Produktgestaltung  21

3.2.2.3.  Preisgestaltung  24

3.2.3.  Bewertung und Vergleich  25

3.3.  Tauschgesellschaften auf dem deutschen Markt  26

Inhaltsverzeichnis III

3.3.1.  Zweck und Funktionsweise  26

3.3.2.  Tauschpoolvertrag  28

3.3.3.  Tauschvertrag  28

3.3.4.  Tauschgesellschaft RCI  29

3.3.4.1.  Tauschmethoden  30

3.3.4.2.  Angebots- und Produktgestaltung  30

3.3.4.3.  Preisgestaltung  31

3.3.5.  Tauschgesellschaft Interval International  32

3.3.5.1.  Tauschmethoden  32

3.3.5.2.  Angebots- und Produktgestaltung  35

3.3.5.3.  Preisgestaltung  36

3.3.6.  Bewertung und Vergleich  37

4.  Nachfrageseite des Produkts Timesharing  38

4.1.  Profil der deutschen Timesharing-Nachfrager  38

4.1.1.  Altersstruktur  38

4.1.2.  Familienstruktur  39

4.1.3.  Besitz an Wochen  40

4.1.4.  Urlaubsdestinationen  41

4.2.  Profil der Nachfrager mit Nutzungsrechten in Deutschland  42

4.3.  Zielgruppendefinition durch die Anbieter  44

4.3.1.  MONDI-Ferienclub  44

4.3.2.  Hapimag  44

4.3.3.  Tauschgesellschaft RCI  45

4.3.4.  Tauschgesellschaft Interval International  45

5.  Marketing und Vertrieb des Produkts Timesharing  46

5.1.  Marketingaufgaben und -ziele  46

5.2.  Marketing- und Vertriebsmethoden  47

5.2.1.  Marketingmethoden  48

5.2.2.  Vertriebsmethoden  49

5.3.  Marketing- und Vertriebskosten  50

5.4.  Vorgehensweise der Anbieter auf dem deutschen Markt  51

5.4.1.  MONDI-Ferienclub  51

Inhaltsverzeichnis IV

5.4.2.  Hapimag  51

5.4.3.  Tauschgesellschaft RCI  52

5.4.4.  Tauschgesellschaft Interval International  52

6.  Rechtslage des Produkts Timesharing  53

6.1.  Timesharing Richtlinie 94/47/EG  53

6.1.1.  Geschichtlicher Abriss  53

6.1.2.  Rechtsgrundlage  53

6.1.3.  Zielsetzung  54

6.1.4.  Inhalt  55

6.1.5.  Aktuelle Diskussion  57

6.1.5.1.  Europäisches Parlament  57

6.1.5.2.  Europäische Kommission  59

6.2.  Umsetzung der Richtlinie ins deutsche Recht  60

6.2.1.  Geschichtlicher Abriss  60

6.2.2.  Rechtsgrundlage  60

6.2.3.  Zielsetzung  61

6.2.4.  Inhalt  62

6.2.5.  Problematik  64

6.2.5.1.  Kündigung wegen höherer Gewalt  64

6.2.5.2.  Insolvenzabsicherung  65

6.2.5.3.  Kündigung wegen Mangels  66

6.2.6.  Aktuelle Diskussion  68

6.3.  Rechtsprechung  68

6.3.1.  Europäischer Gerichtshof (EuGH)  69

6.3.2.  Oberlandesgericht (OLG)  70

7.  Verbraucherschutz des Produkts Timesharing  73

7.1.  Notwendigkeit  73

7.2.  Situation in Deutschland  74

7.3.  Möglichkeiten der Beratung und Information  75

7.3.1.  Verbraucherzentralen/ Verbraucherzentrum  75

7.3.1.1.  Europäisches Verbraucherzentrum  75

7.3.1.2.  Bundesverband  76

Inhaltsverzeichnis V

7.3.1.3.  Verbraucherzentralen auf Länderebene  77

7.3.2.  Vereine/ Verbände  78

7.3.2.1.  Organisation für Teilzeitwohnrechte in Europa  79

7.3.2.2.  Dt. Bundesverband für Teilzeit-Wohnrechte e.V.  81

7.3.2.3.  Schutzvereinigung e.V.  82

7.3.3.  Bewertung und Vergleich  83

8.  Potentiale und Tendenzen des Produkts Timesharing  84

8.1.  Entwicklungen im Allgemeinen  84

8.2.  Erschließung neuer Produkte und Märkte  84

8.2.1.  Ferienanlagen in der Stadt  85

8.2.2.  Kanalboote  85

8.2.3.  Punkteclub  86

8.2.4.  Bewertung und Vergleich  87

8.3.  Einschätzung durch die Anbieter  87

8.3.1.  MONDI-Ferienclub  87

8.3.2.  Hapimag  88

8.3.3.  Tauschgesellschaft RCI  88

8.3.4.  Tauschgesellschaft Interval International  88

9.  Schlussbemerkung  89

Anhang I  / Email-Anfragen  IX

Anhang II  / Antwortschreiben per Post  XV

Anhang III  / Gesetzestexte  XX

Literaturverzeichnis   XXVIII

Abbildungsverzeichnis   

Abbildungsverzeichnis   

Abb.  1: Verteilung der Ferienanlagen in Europa  

Abb.  2: Standorttypen in Europa im Vergleich zu Deutschland  

Abb.  3: Verteilung der Ferienanlagen nach Anzahl der Wohneinheiten  

Abb.  4: Ferienanlagen nach Anzahl der Schlafzimmer  

Abb.  5: Durchschnittliche Verwaltungsgebühren pro Wohneinheit  

Abb.  6: MONDI-Ferienanlagen im Jahr 2003  

Abb.  7: Standorte der Hapimag-Ferienanlagen  

Abb.  8: Tauschmethode „Wocheneingabe-Zuerst“ (Deposit First)  

Abb.  9: Tauschmethode „Tauschanfrage-Zuerst“ (Request First)  

Abb.  10: Altersstruktur der deutschen Wohnrechtsinhaber  

Abb.  11: Familienstruktur nach Anzahl der Kinder im Haushalt  

Abb.  12: Anzahl der Timesharing-Wochen der Deutschen  

Abb.  13: Destinationen der deutschen Timesharing-Nachfrager  

Abb.  14: Nachfrager mit Nutzungsrechten in Deutschland  

Abb.  15: Marketingmethoden auf dem europäischen Timesharing-Markt  

Abb  16: Vergleichsrechnung MONDI-Ferienwohnrecht zu Hotel  

Abkürzungsverzeichnis VII

Abkürzungsverzeichnis

€ Euro Abb. Abbildung AGB Allgemeine Geschäftsbedingungen AH&MA American Hotel & Motel Association ARDA American Resort Development Association ASTA American Society of Travel Agents BGB Bürgerliches Gesetzbuch BGB-InfoV Verordnung über Informations- und Nachweispflichten nach bürgerlichem Recht BGH Bundesgerichtshof BKA Bundeskriminalamt bzw. beziehungsweise CHF Schweizer Franken Co. Kompanie DBTW Deutscher Bundesverband für Teilzeitwohnrechte e.V. DM Deutsche Mark Dt. Deutscher e.V. eingetragener Verein ECC The European Consumer Centres EG Europäische Gemeinschaft EGV Vertrag zur Gründung der Europäischen Gemeinschaft etc. et cetera EU Europäische Union EuGH Europäischer Gerichtshof EuZW Europäische Zeitschrift für Wirtschaftsrecht EVZ Europäische Verbraucherzentrale EWG Europäische Wirtschaftsgesellschaft f. folgende ff. fortfolgende

Abkürzungsverzeichnis VIII

GATE Global Alliance for Timeshare Excellence GG Grundgesetz GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung i.d.R. in der Regel i.S. im Sinne ITB Internationale Tourismusbörse KG Kommanditgesellschaft LG Landgericht Ltd. Limited m.H. mit Hilfe Nr. Nummer NRW Nordrhein-Westfalen o.g. oben genannt OLG Oberlandesgericht OPC Off Property Contacts OTE Organisation für Teilzeitwohnrechte in Europa RCI Resort Condominiums International Ltd. RG Rechtsgeschichte (Zeitschrift) RiLi Timesharingrichtlinie 94/47/EG Rn. Randnummer S. Seite, Siehe TRI International Experts in Hotels, Tourism and Leisure TzWrG Teilzeitwohnrechtegesetz u.a. unter anderem UWG Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb Vgl. Vergleiche, Vergleich VuR Verbraucher und Recht VZBV Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. WTO World Tourism Organisation WTTC World Travel and Tourism Council z.B. zum Beispiel

1. Einleitung 1

1. Einleitung

Ziel der Arbeit ist es, das Produkt Timesharing für Ferienimmobilien genauer zu analysieren. Deutschland wird als Beispiel für den Europäischen Timesharing-Markt ausgewählt.

Nach den allgemeinen Informationen über das Produkt Timesharing im Punkt 2 wird unter Punkt 3 die Angebotsseite eingehend untersucht. Hierbei werden die Firmen MONDI-Ferienclub und Hapimag, sowie die Tauschgesellschaften RCI und Interval International ausgewählt und im Rahmen dieser Arbeit genauer betrachtet, da sie als seriös arbeitende Anbieter eingestuft werden können. Bei der Nachfrageseite unter Punkt 4 werden zum einen die deutschen Timesharing-Nachfrager und zum anderen die Nachfrager, die Nutzungsrechte in Deutschland erworben haben, betrachtet. Das Marketing und der Vertrieb des Produkts Timesharing werden unter Punkt 5 untersucht. Da die Rechtslage des Produkts Timesharing ebenfalls ein wichtiger Bestandteil dieser Arbeit ist, wird unter Punkt 6 zunächst die Timesharing-Richtlinie 94/47/EG untersucht, um anschließend die Umsetzung in das deutsche Recht mit den §§ 481 bis 487 BGB zu betrachten. Die aktuelle Rechtsprechung findet hier ebenfalls Berücksichtigung. Die Möglichkeiten des Verbraucherschutzes bei dem Produkt Timesharing werden unter Punkt 7 eingehend untersucht. Um die Marktanalyse ab-zurunden, werden im Punkt 8 die Potentiale und Tendenzen für das Produkt Timesharing dargestellt.

Die Ergebnisse dieser Arbeit werden in der Schlussbemerkung unter Punkt 9 zusammengefasst.

2. Einführung in die Thematik Timesharing 2

2. Einführung in die Thematik Timesharing

2.1. Definition Timesharing

Die wortwörtliche Übersetzung des Begriffes Timesharing lautet „Zeitzuteilung“ ¹ und ist seinem Ursprung nach eine angloamerikanische Wortkombination.

Der Duden definiert Timesharing als: „gekauftes Wohnrecht an einer Ferienwohnung während einer bestimmten Zeit“. ² Umfangreicher ist dagegen die Definition, die im Allgemeinen in der Fachliteratur verwendet wird. Sie lautet: “Timesharing: Das Recht, für einen begrenzten Zeitraum, normalerweise jährlich, eine vorher bestimmte Zeit in einer bestimmten Einheit - einer 2- oder 3-Zimmer-Wohnung zum Beispiel - einer Ferienanlage zu verbringen.“ 3

Diese Definition hat ihren Ursprung in dem am 01.01.1997 in Kraft getretenen Teilzeitwohnrechtegesetz. Die Inhalte des Teilzeitwohnrechtegesetzes wurden im Rahmen der am 01.01.2002 vollzogenen Schuldrechtsmodernisierung mit geringfügigen Änderungen in das Bürgerliche Gesetzbuch integriert. Es regelt den Verbraucherschutz und enthält eine als gültig anzusehende Legaldefinition des Teilzeitwohnrechtevertrages und damit verbunden eine Definition des Timesharing. 4

¹ Vgl. Duden, die deutsche Rechtschreibung, 22.Auflage: Timesharing, 2000.

² Vgl. Duden, die deutsche Rechtschreibung, 22.Auflage: Timesharing, 2000.

³ Vgl. Cordes, C./ Bredow J. K., Traumurlaub in den schönsten Ferienparadiesen der Welt, 2000, S.7.

⁴ Vgl. Hildenbrand, T./ Kappus, A./ Mäsch, G., Time-Sharing und Teilzeit-Wohnrechtegesetz, 1997, S.118.

2. Einführung in die Thematik Timesharing 3

§ 481 (1) BGB: ¹„Teilzeitwohnrechteverträge sind Verträge, durch die ein Unternehmer einen Verbraucher gegen Zahlung eines Gesamtpreises das Recht verschafft oder zu verschaffen verspricht, für die Dauer von mindestens drei Jahren ein Wohngebäude jeweils für einen bestimmten oder zu bestimmenden Zeitraum des Jahres zu Erholungs- oder Wohnzwecken zu nutzen. ² Das Recht kann ein dingliches oder anderes Recht sein und insbesondere auch durch eine Mitgliedschaft in einem Verein oder einen Anteil an einer Gesellschaft eingeräumt werden.“

In den nachfolgenden beiden Absätzen wird der Begriff des Timesharing durch den Gesetzgeber erweitert.

§ 481 (2) BGB: „Das Recht kann auch darin bestehen, die Nutzung eines Wohngebäudes jeweils aus einem Bestand von Wohngebäuden zu wählen.“

§ 481 (3) BGB: „Einem Wohngebäude steht ein Teil eines Wohngebäudes gleich.“

Der Gesetzgeber verdeutlicht durch die gegebene Definition, dass es sich bei Timesharing um kein Eigentum, sondern um ein vom Käufer erworbenes Nutzungsrecht handelt. Dadurch wird verhindert, dass der Verbraucher eine falsche Vorstellung von der rechtlichen Konstellation des Konzeptes von Timesharing erlangt.

2. Einführung in die Thematik Timesharing 4

2.2. Idee und Geschichte des Timesharing

Nach Tonner lässt sich das Konzept des Timesharing auf jedes Wirtschaftsgut anwenden, das zum einen eine hohe Einstiegsinvestition erfordert und zum anderen nicht ständig benötigt wird. 5

Der Grundgedanke auf dem das Timesharing basiert ist, dass aufgrund der begrenzten Urlaubszeit und der hohen Kosten der Kauf und die Unterhaltung einer Ferienimmobilie für den Einzelnen häufig unwirtschaftlich ist. Auch die Leer-standsvermietung ist aufwendig und oftmals risikobehaftet. ⁶ Durch diese Überlegungen entstand laut Hildenbrand/ Kappus/ Mäsch die Idee, „durch eine Aufteilung des Nutzungsrechts an einer Ferienimmobilie auf verschiedene „Anteilseigner“ bei gleichzeitiger Teilung der Kosten die Effizienz der Immobiliennutzung zu erhöhen.“ 7

Der genaue zeitliche Ursprung des Timesharing ist nicht bestimmbar. Verträge über „Teilapartments“ wurden in Deutschland zum ersten Mal Ende der 50er Jahre angeboten. Diese Vertragsform hatte zum damaligen Zeitpunkt keine Möglichkeit, sich auf dem bestehenden Immobilienmarkt durchzusetzen. Ende der 70er Jahre kam es zu einem erneuten Markteintritt des Timesharing in Europa und somit auch in Deutschland. Zunächst erfuhr diese Vertragsform Anwendung auf die zur damaligen Zeit sehr teueren Computeranlagen. Die Unternehmen teilten sich hierbei die Kosten und die Nutzung nach einem vertraglich festgelegten Schlüssel 8

⁵ Vgl. Tonner, K., Das Recht des Time-Sharing an Ferienimmobilien, 1997, Rn.21.

⁶ Vgl. Hildenbrand, T./ Kappus, A./ Mäsch, G., Time-Sharing und Teilzeit-Wohnrechtegesetz, 1997, S.17.

⁷ Vgl. Hildenbrand, T./ Kappus, A./ Mäsch, G., Time-Sharing und Teilzeit-Wohnrechtegesetz, 1997, S.17.

⁸ Vgl. Hildenbrand, T./ Kappus, A./ Mäsch, G., Time-Sharing und Teilzeit-Wohnrechtegesetz, 1997, S.17.

2. Einführung in die Thematik Timesharing 5

Das Angebot wurde flexibel auf die Bedürfnisse der Nachfrager zugeschnitten. In den folgenden Jahren wurde Timesharing auf alles angewendet, was in der Anschaffung und Unterhaltung sehr preisintensiv war und nicht fortwährend benötig wurde. ⁹ Timesharing hat sich in seiner mindestens 30-jährigen Geschichte kontinuierlich den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen angepasst. Gegenwärtig hat der Bereich Timesharing bei Ferienimmobilien die größte Bedeutung. 10

Zusammenfassend beschreibt Tonner Timesharing als „ein ökonomisches Konzept auf der Basis eines einfachen Grundgedankens“, das sich in der Praxis als komplexes Marketing-Produkt darstellt und eine Anzahl von Problemen verursachen kann. 11

2.3. Interessen der Vertragsparteien

Die Motivationen der beiden Vertragsparteien sind trotz der vielseitigen „Typenkombinationen“ in der Praxis gleich. ¹² Sie werden in den nachfolgenden Unterpunkten genauer untersucht.

2.3.1. Ziele der Anbieter

Das primäre Ziel der Timesharing-Anbieter ist es, durch den Verkauf der Nutzungsrechte die getätigten Investitionskosten für die Immobilie rasch wieder zu erwirtschaften, und darüber hinaus Gewinne zu erzielen. Dies erfolgt durch die Aufteilung in wochenweise zu veräußernde Nutzungsrechte. Nach Hildenbrand/ Kappus/ Mäsch zeigt die Umrechnung auf die Quadratmeterpreise, das durch die zeitliche Aufteilung bei Timesharing häufig das Sieben- bis Zwanzigfache

⁹ Vgl. Tonner, K., Das Recht des Time-Sharing an Ferienimmobilien, 1997, Rn.21.

¹⁰ Vgl. Tonner, K., Das Recht des Time-Sharing an Ferienimmobilien, 1997, Rn.22.

¹¹ Vgl. Tonner, K., Das Recht des Time-Sharing an Ferienimmobilien, 1997, Rn.23.

¹² Vgl. Hildenbrand, T./ Kappus, A./ Mäsch, G., Time-Sharing und Teilzeit-Wohnrechtegesetz, 1997, S.19.

2. Einführung in die Thematik Timesharing 6

des Verkaufspreises vergleichbarer Eigentumswohnungen erzielt werden kann. 13

Durch die vertragsgebundene langjährigen Auslastung lässt sich die Rentabilität einer Timesharing-Immobilie besser kalkulieren. Dadurch ist man nicht direkt von touristischen Problemen in der unmittelbaren Umgebung betroffen. Kappus unterstreicht diese These, indem er sagt: „Infolge dauerhafter Anbindung von Objektnutzern an einen Standort ist Time-Sharing zugleich eine ideale Rückversicherung gegen die Unabwägbarkeiten des Pauschaltourismusgeschäfts, seien dies Veränderungen im Kundeninteresse, Ölkatastrophen, Algen- oder Quallenbefall oder Terroranschläge.“ ¹⁴ Dem wäre noch hinzuzufügen, dass durch Timesharing das Geschäftsrisiko gegenüber der herkömmlichen Vermietung der Ferienwohnung minimiert wird. 15

Es besteht die Möglichkeit, dass mit Hilfe von Timesharing neue Absatzmärkte für schwer verkäufliche Objekte erschlossen werden können. Außerdem ist es möglich, dass, neben der Einmalzahlung, das Unterhaltungs- und Verlustrisiko auf den Nachfrager übertragen wird, da dieser je nach Vertragsgestaltung zusätzlich für Service- und Verwaltungsleistungen aufkommen muss. 16

2.3.2. Ziele der Nachfrager

Die Ziele der Nachfrager sind i.d.R. nicht in der Form bestimmbar, wie die der Anbieterseite, da es sich bei dem Produkt Timesharing um ein Angebots- und kein Nachfrageprodukt handelt.

¹³ Vgl. Hildenbrand, T./ Kappus, A./ Mäsch, G., Time-Sharing und Teilzeit-Wohnrechtegesetz, 1997, S.19.

¹⁴ Vgl. Kappus, A., AGB-Klauselwerke: Time-Sharing-Verträge, 2003, S.3.

¹⁵ Vgl. Lipsky, A. R., Time-Sharing von Ferienimmobilien, 2003, S.7.

¹⁶ Vgl. Hildenbrand, T./ Kappus, A./ Mäsch, G., Time-Sharing und Teilzeit-Wohnrechtegesetz, 1997, S.21.

2. Einführung in die Thematik Timesharing 7

Das Interesse der Timesharing-Nachfrager ist vor allem darin begründet, dass sie sich durch eine Einmalzahlung langfristig und kostengünstig ein Nutzungsrecht an einer Ferienimmobilie sichern können. ¹⁷ Durch die Kombination mit einer Mitgliedschaft in einer sogenannten Tauschgesellschaft (Tauschpool) wird dem Nachfrager zusätzlich suggeriert, dass er durch seine einmalige Investition, je nach Vertragslaufzeit, zu beliebigen, in der Tauschgesellschaft verfügbaren Ferienanlagen reisen kann. 18

Ein weiteres Werbeargument der Timesharing-Anbieter ist, dass der Erwerb von Timesharing vor Kostenexplosionen in der Tourismusbranche im Allgemeinen, im Urlaubsort im Besonderen, sowie vor Währungsschwankungen in außereuropäischen Feriendestinationen schützt. Dieses Argument ist allerdings kritisch zu betrachten, da sich die Jahresbeiträge der Timesharingberechtigten, sowie u.a. die selbst zu leistenden Anreisekosten stets an die allgemeine Teuerungsrate anpassen und an bestehende Währungsschwankungen gekoppelt sind. 19

Das durchweg langfristig angebotene Timesharing ist für die Gruppe der Nachfrager interessant, denen zum einen die Einsparung der jährlich wiederkehrenden Transaktionskosten im Rahmen der Urlaubsorganisation wichtig ist, und die zum anderen eine stets gleichförmige Urlaubsgestaltung in gewohnter Gesellschaft und meist vertrauter Umgebung bevorzugen. ²⁰ Abschließend ist zu bemerken, dass diese Personengruppe nicht die Möglichkeit bzw. das Interesse hat, eine eigene Ferienimmobilie zu erwerben. 21

¹⁷ Vgl. Lipsky, A. R., Time-Sharing von Ferienimmobilien, 2003, S.6.

¹⁸ Vgl. Hildenbrand, T./ Kappus, A./ Mäsch, G., Time-Sharing und Teilzeit-Wohnrechtegesetz, 1997, S.20.

¹⁹ Vgl. Martinek, M., Moderne Vertragstypen III, 1993, S.262.

²⁰ Vgl. Martinek, M., Moderne Vertragstypen III, 1993, S.262.

²¹ Vgl. Lipsky, A. R., Time-Sharing von Ferienimmobilien, 2003, S.6.

3. Angebotsseite des Produkts Timesharing 8

3. Angebotsseite des Produkts Timesharing

Zunächst werden die europäischen Ferienanlagen und ihre strukturellen Besonderheiten allgemein und im Vergleich zu Deutschland betrachtet, um anschließend die Anbieter auf dem deutschen Markt genauer zu untersuchen.

3.1. Größe, Lage und Merkmale der Ferienanlagen

Nach einer Studie der OTE, der Organisation für Teilzeitwohnrechte in Europa, umfasst die Timesharing-Branche in Europa derzeit 1.452 Ferienanlagen in 25 Ländern. Insgesamt verfügen diese Einrichtungen über 83.026 Wohneinheiten. Durchschnittlich hat eine Ferienanlage 57 Wohneinheiten. Das bedeutet, dass es in der Timesharing-Branche in Europa jährlich zwischen sechzig und siebzig Millionen Übernachtungen gibt, die von 1,4 Millionen Teilzeitwohnrechte-Besitzern getätigt werden. 22

3.1.1. Geographische Lage

Die nachfolgende Grafik zeigt die Top Ten der Feriendestinationen, in denen sich die meisten Timesharing-Ferienanlagen Europas befinden. Es ist dabei deutlich erkennbar, dass Spanien (inkl. den Balearen und Kanaren) mit 35,3 % das größte Aufkommen dieser Ferienanlagen europaweit aufweist. Spanien hat somit den dreifachen Marktanteil gegenüber Italien, das mit 12,8 % die unmittelbare Konkurrenz für Spanien darstellt. Insgesamt beanspruchen Spanien (35,3 %), Italien (12,8 %) und Frankreich (9,8 %) als die drei nachgefragtesten Destinationen 57,9 % des Marktanteils der Ferienanlagen in Europa für sich. 23

²² Vgl. TRI Hospitality Consulting, Die Europäische Teilzeitwohnrecht-Branche 2001, S.iii.

²³ Vgl. TRI Hospitality Consulting, Die Europäische Teilzeitwohnrecht-Branche 2001, S.21.

3. Angebotsseite des Produkts Timesharing 9

Deutschland als Anlagenstandort befindet sich laut OTE im hinteren Feld der Top Ten mit 2,6 % Marktanteil (38 Ferienanlagen). Die Nachfrage an Timesharing-Ferienanlagen in Deutschland scheint, auch aufgrund der Tatsache, dass Deutschland generell nicht zu den meistgewählten Urlaubsdestinationen in Europa gehört, nicht übermäßig groß zu sein. Deutschland positioniert sich mit 2,6 % Marktanteil ähnlich wie Griechenland (3,1 %), die Türkei (2,6 %) und die Schweiz (2,5 %) auf den letzten Plätzen der Top Ten Anlagenstandorte in Europa. 24

Abb. 1: Verteilung der Ferienanlagen in Europa

3.1.2. Standorte

Die nachfolgende Grafik stellt eine Analyse der Standorttypen von Timesharing-Ferienanlagen dar. Hierbei werden die Durchschnittswerte für Europa ²⁵ mit den Angaben für Deutschland verglichen.

²⁴ Vgl. TRI Hospitality Consulting, Die Europäische Teilzeitwohnrecht-Branche 2001, S.21.

²⁵ Die Summe der Prozentsätze ergibt nicht genau 100%, da für diverse Ferienanlagen mehrere Standortkategorien erfasst wurden.

3. Angebotsseite des Produkts Timesharing 10

Abb. 2: Standorttypen in Europa im Vergleich zu Deutschland

Die Grafik zeigt, dass Deutschland im Vergleich zu Europa mit 8,3 % kaum Timesharing-Ferienanlagen in Strandnähe besitzt. Die OTE begründet diese Diskrepanz mit der Aussage, dass nördlich gelegene Länder, wie Deutschland, durch ihr i.d.R. weniger warmes Klima eine geringere Anzahl von Ferienanlagen in Strandnähe besitzen. Gleichzeitig ist allerdings erkennbar, dass Timesharing-Anlagen in Strandnähe trotz dieses Umstandes in einem gewissen Rahmen vertreten sind. Dagegen sind in Deutschland überdurchschnittlich viele Ferienanlagen in ländlichen Regionen vorzufinden. Auch in Seenähe (18,8 %) und in Skigebieten (18,8 %) gibt es in Deutschland mehr Ferienanlagen, als dies im europäischen Durchschnitt der Fall ist. Identische Ergebnisse ergeben sich bei dem Vergleich der Standorttypen zwischen Europa und Deutschland mit dem Standort Berge (14,6 %), sowie für Ferienanlagen in Städten (4,1 %). 26

²⁶ Vgl. TRI Hospitality Consulting, Die Europäische Teilzeitwohnrecht-Branche 2001, S.23ff..

3. Angebotsseite des Produkts Timesharing 11

3.1.3. Strukturen

Wie bereits unter Punkt 3.1. erwähnt, gibt es in Europa 83.026 Timesharing-Wohneinheiten, von denen sich 2.163 in Deutschland befinden. Die durchschnittliche Anlagengröße in Deutschland entspricht mit 57 Wohneinheiten den Angaben für Europa. Die folgende Darstellung beschreibt die Verteilung der Timesharing-Ferienanlagen nach der Anzahl der Wohneinheiten in Europa. Dabei werden die Angaben des europäischen Durchschnitts mit denen von Deutschland verglichen.

Abb. 3: Verteilung der Ferienanlagen nach Anzahl der Wohneinheiten

Es ist zu bemerken, dass die oben aufgeführten Angaben kaum Unterschiede zum europäischen Gesamtdurchschnitt aufweisen. Die einzige Auffälligkeit ergibt sich in dem Bereich 25 bis 49 Wohneinheiten, in dem Deutschland mit einem Anteil von 15,8 % deutlich unter dem europäischen Richtwert liegt. Auch der Bereich mit mehr als 200 Wohneinheiten ist in Deutschland mit 2,6 % eher unterrepräsentiert. 27

²⁷ Vgl. TRI Hospitality Consulting, Die Europäische Teilzeitwohnrecht-Branche 2001, S.29.

3. Angebotsseite des Produkts Timesharing 12

Bezüglich der überdurchschnittlich großen Ferienanlagen (ab 100 Wohneinheiten) ist zu erwähnen, dass sie in Europa generell nur zu einem geringen Prozentsatz von 14,6 % verfügbar sind. Daraus lässt sich ableiten, dass die Timesharing-Branche im Sinne einer Massenvermarktung noch recht unterentwickelt ist. 28

Die Darstellung zeigt weiterhin, dass die Timesharing-Anlagen in Deutschland zum einen mit 35,3 % eher sehr kleine Ferienanlagen mit ein bis 24 Wohneinheiten sind. Zum anderen sind die angebotenen Timesharing-Anlagen aber auch recht groß. Die deutschen Timesharing-Anlagen die zwischen fünfzig und 199 Wohneinheiten offerieren, liegen somit über dem europäischen Durchschnitt. 29

3.1.4. Konfiguration

Abb. 4: Ferienanlagen nach Anzahl der Schlafzimmer

²⁸ Vgl. TRI Hospitality Consulting, Die Europäische Teilzeitwohnrecht-Branche 2001, S.30.

²⁹ Vgl. TRI Hospitality Consulting, Die Europäische Teilzeitwohnrecht-Branche 2001, S.29.

3. Angebotsseite des Produkts Timesharing 13

Die Grafik zeigt die jeweilige Anzahl der Schlafzimmer in den Wohneinheiten der Timesharing-Anlagen. Es ist erkennbar, dass Wohneinheiten mit einem oder zwei Schlafzimmern im europäischen Vergleich Standard-Wohneinheiten sind, da sie dem Bedarf der Timesharing-Nachfrager am besten entsprechen. Unter Punkt 4. wird die Gruppe der Timesharing-Nachfrager genauer betrachtet.

Die Analyse der Grafik zeigt, dass in Deutschland in erster Linie eine Konzentration auf die Konzeption von Studios und Wohneinheiten mit einem oder zwei Schlafzimmern besteht. Es ist allerdings zu bemerken, dass es in Deutschland neben den Wohneinheiten mit einem Schlafzimmer (63,8 %) eine höhere Anzahl von Studios (23 %) gibt. Entgegen dem europäischen Durchschnitt (27,7 %) sind in Deutschland nur 11,1 % der Wohneinheiten mit zwei Schlafzimmern ausgestattet. 30

Abschließend ist festzustellen, dass sich die Rubrik „Sonstige“ auf Suiten und andere Schlafzimmerkonfigurationen bezieht. Diese ist im europäischen Durchschnitt, sowie in Deutschland mit rund 2 % eher unterrepräsentiert. 31

3.1.5. Betriebliche Leistungsmerkmale

Im Folgenden werden die wichtigen Faktoren für den Betrieb der Timesharing-Anlagen, wie die Belegungsquote, die Personalbestände und die Verwaltungsgebühren, erläutert.

Die Belegungsquote für Europa wird für das Jahr 2000 mit 77,4 % von der OTE angegeben. Das bedeutet, dass die Timesharing-Anlagen 3,28 Millionen Wochen im Jahr 2000 belegt waren. Der Prozentsatz der verkauften Wochen belief

³⁰ Vgl. TRI Hospitality Consulting, Die Europäische Teilzeitwohnrecht-Branche 2001, S.32.

³¹ Vgl. TRI Hospitality Consulting, Die Europäische Teilzeitwohnrecht-Branche 2001, S.33.

3. Angebotsseite des Produkts Timesharing 14

sich dagegen im Jahr 2000 auf 69 %. Ein Timesharing-Nachfrager besitzt nach Angaben der OTE durchschnittlich 1,75 Wochen. 32

Werden die schätzungsweise 144 Millionen zur Verfügung stehenden Betten für das Jahr 2000 mit den 3735,9 Millionen Betten aller europäischen Hotels ins Verhältnis gesetzt, so ergibt sich ein Marktanteil von rund vier Prozent für die Timesharing-Branche am Hotelsektor in Europa. ³³ An dieser Stelle wird nicht auf Deutschland im Speziellen eingegangen, da die Nachfragerseite unter Punkt 4.2. genauer analysiert wird.

Insgesamt sind 30.312 Personen in den 1.452 Timesharing-Anlagen in Europa beschäftigt. Der Anteil der Vollzeitbeschäftigten ist mit 89 % sehr hoch. In Deutschland sind 552 Personen in den 38 Timesharing-Anlagen (2,6 % Marktanteil) ³⁴ tätig. Auch in Deutschland gibt es einen relativ hohen Anteil der Vollzeitbeschäftigten (79 %). 35

Abschließend folgen einige Bemerkungen zu den jährlich erhobenen Verwaltungsgebühren. Alle Timesharing-Anlagen, die Wochen verkaufen, erheben jährlich Verwaltungsgebühren auf der Grundlage einer Pauschalgebühr, die zur Deckung der Unkosten beiträgt. Die Höhe der Pauschalgebühr basiert auf dem jeweiligen Typ der Wohneinheit. Die nachfolgende Grafik zeigt die durchschnittlichen Verwaltungsgebühren in Europa im Vergleich zu Deutschland in den jeweiligen Wohneinheiten.

Es ist zu erkennen, dass die Verwaltungsgebühren der deutschen Anlagen mit 158 € für ein Studio, 163 € für eine 1-Schlafzimmer-Wohneinheit und 194 € für eine 2-Schlafzimmer-Wohneinheit deutlich unter dem europäischen Durchschnitt liegen. Dem ist hinzuzufügen, dass zu den Verwaltungsgebühren für 3-

³² Vgl. TRI Hospitality Consulting, Die Europäische Teilzeitwohnrecht-Branche 2001, S.40.

³³ Vgl. TRI Hospitality Consulting, Die Europäische Teilzeitwohnrecht-Branche 2001, S.40ff..

³⁴ Vgl. TRI Hospitality Consulting, Die Europäische Teilzeitwohnrecht-Branche 2001, S.21.

³⁵ Vgl. TRI Hospitality Consulting, Die Europäische Teilzeitwohnrecht-Branche 2001, S.44.

3. Angebotsseite des Produkts Timesharing 15

Schlafzimmer-Wohneinheiten aufgrund des fehlenden Angebots keine Aussage getroffen werden kann. 36

Abb. 5: Durchschnittliche Verwaltungsgebühren pro Wohneinheit

3.2. Timesharing-Unternehmen auf dem deutschen Markt

Der deutsche Markt der Timesharing-Anbieter besteht nach Auskunft der Schutzvereinigung für Time-Sharing- und Ferienwohnrechts-Inhaber in Europa e.V. zu neunzig Prozent aus unseriösen Anbietern. ³⁷ Somit ist der Anteil der seriösen Anbieter mit zehn Prozent eher gering. Nachfolgend werden die als seriös zu bewertenden Timesharing-Anbieter MONDI-Ferienclub und die Schweizer Firma Hapimag genauer betrachtet. Anschließend werden unter Punkt 3.2.3. Aussagen zu den Tauschgesellschaften (Tauschpools) getroffen.

³⁶ Vgl. TRI Hospitality Consulting, Die Europäische Teilzeitwohnrecht-Branche 2001, S.43.

³⁷ Vgl. Antwortschreiben Schutzvereinigung, 07.01.2004, Anhang II, S.XV ff..

3. Angebotsseite des Produkts Timesharing 16

3.2.1. MONDI-Ferienclub

Im Jahr 1983 beauftrage die METRO, ein Weltmarkführer im Selbstbedienungs-Großhandel, Leonhard Dörr, für seine Kunden im touristischen Bereich ein neues Produkt zu entwickeln. Im Ergebnis wurde die Idee des Timesharing für den touristischen Bereich aus den USA importiert. Schon im gleichen Jahr wurde der erste Ferienclub gegründet. Der Vertrieb des in Österreich gelegenen Ferienclubs wurde in sieben METRO-Märkten in Süddeutschland, u.a. in München und Stuttgart, getätigt. Das Interesse und der Zuspruch an diesem, zur damaligen Zeit neuen Tourismusprodukt, war groß. Die METRO-Ferienwohnrechte gehörten von diesem Zeitpunkt an zu dem Dienstleistungsangebot der METRO. ³⁸ Am 01.01.1999 übernahm die MONDI-Ferienclub GmbH & Co. KG, kurz MONDI-Ferienclub, den Vertrieb dieser Nutzungsrechte. Der Geschäftsführer ist auch Leonard Dörr, der als Wegbereiter des Urlaubssystems Timesharing im deutschsprachigen Raum gilt. Der MONDI-Ferienclub ist Mitglied im Deutschen Bundesverband für Teilzeitwohnrechte e.V. (DBTV), auf den unter Punkt 7.3.2.2. genauer eingegangen wird. 39

3.2.1.1. Angewandtes Vertragsmodell

Die von dem MONDI-Ferienclub angebotenen Ferienwohnrechte werden in Form einer Vereinsmitgliedschaft auf dem deutschen Timesharing-Markt angeboten.

Der Timesharing-Nachfrager tritt nach Kappus als Mitglied in einen eingetragenen Verein ein und zahlt hierfür einen vereinbarten Aufnahmebeitrag. 40

³⁸ Vgl. Cordes, C./ Bredow J. K., Traumurlaub in den schönsten Ferienparadiesen der Welt, 2000, S.64ff..

³⁹ Vgl. MONDI-Pressemitteilung, 2003, S.5.

⁴⁰ Vgl. Kappus, A., AGB-Klauselwerke: Time-Sharing-Verträge, 2003, S.33.