ABBILDUNGSVERZEICHNIS.   III

ABK  ÜRZUNGSVERZEICHNIS  IV

A.  EINLEITUNG.  1

1.  ZIELSETZUNG.  1

2.  GANG DER UNTERSUCHUNG.  2

B.  ABGRENZUNG DES KOMMUNALEN WOHNUNGS-  

UNTERNEHMENS   4

1.  GEGENSTAND DES UNTERNEHMENS.  4

2.  ABGRENZUNGSKRITERIEN  6

2.1.  Leistungserstellung.  6

2.1.1.  Arten der Leistungserstellung.  6

2.1.2.  Das Immobilienunternehmen  6

2.2.  Faktorbezug.  8

2.2.1.  Arbeitsintensive Unternehmen  8

2.2.2.  Anlageintensive Unternehmen  9

2.2.3.  Materialintensive Betriebe  13

2.3.  Räumlicher Wirkungsbereich  13

2.4.  Eigentümerstruktur  13

2.5.  Systembezogene Tatbestände  14

3.  DAS KOMMUNALE WOHNUNGSUNTERNEHMEN.  16

C.  EIGNUNGSANALYSE AUSGEWÄHLTER UNTERNEHMENS-  

BEWERTUNGSVERFAHREN  FÜR KOMMUNALE  

WOHNUNGSUNTERNEHMEN.   18

1.  VERFAHREN DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG IM ÜBERBLICK  18

2.  RELEVANTE GRUNDSÄTZE DER UNTERNEHMENSBEWERTUNG  

NACH  IDW S1/HFA RS 10  22

2.1.  Bedeutung der Grundsätze für die Unternehmens-  

bewertung   22

2.2.  Bewertungsrelevante Grundsätze im Überblick  23

3.  KLASSISCHE BEWERTUNGSVERFAHREN  25

3.1.  Gesamtbewertungsverfahren  25

3.1.1.  Konzept der Gesamtbewertungsverfahren.  25

3.1.2.  Ertragswertverfahren.  26

3.1.3.  Discounted Cash Flow Verfahren (DCF-Verfahren)  29

3.2.  Bestandsorientiertes Verfahren (Substanzwertverfahren)  32

4.  DER NET ASSET VALUE  34

4.1.  Ermittlung des Net Asset Value  34

4.2.  Ansätze zur Marktwertbestimmung.  35

4.3.  Bestimmungsgrößen des Net Asset Value  35

4.3.1.  Marktwert der Immobilien  35

4.3.1.1.  Ermittlung der Reinerträge von Immobilien  37

4.3.1.2.  Ermittlung des Bodenwertes  38

4.3.1.3.  Der Liegenschaftszins.  38

4.3.1.4.  Der Vervielfältiger  39

4.3.2.  Marktwerte sonstiger Vermögensgegenstände  40

4.3.3.  Marktwert des Fremdkapitals  40

4.3.3.1.  Rückstellungen  40

4.3.3.2.  Verbindlichkeiten.  41

I

4.3.4.  Kapitalisierte Overheadkosten  41

5.  WÜRDIGUNG DER BEWERTUNGSVERFAHREN FÜR KOMMUNALE  

WOHNUNGSUNTERNEHMEN   43

5.1.  Berücksichtigung der stillen Reserven.  43

5.2.  Aussagekraft der Planungsrechnungen.  44

5.3.  Prinzip der Unternehmensfortführung.  47

5.4.  Berücksichtigung des Leerstandes  47

5.5.  Bemessung des Kapitalisierungszinssatzes  48

5.5.1.  Berücksichtigung immobilienspezifischer Risiken  48

5.5.2.  Berücksichtigung inflationärer Aspekte  50

5.5.3.  Liegenschaftszins als Kapitalisierungszins  50

5.6.  Grundsatz der Bewertung der wirtschaftlichen  

Unternehmenseinheit.   51

5.7.  Berücksichtigung von Steuern  53

5.8.  Berücksichtigung steuerlicher Verlustvorträge.  55

5.9.  Zusammenfassende Würdigung für kommunale  

Wohnungsunternehmen   57

D.  DER UNTERNEHMENSWERT EINES AUSGEWÄHLTEN  

KOMMUNALEN  WOHNUNGSUNTERNEHMENS (X-GMBH)  60

1.  GESCHÄFTSBEREICHE DER X-GMBH.  60

2.  BEWERTUNGSRELEVANTE ANNAHMEN.  60

3.  DER NET ASSET VALUE DER X-GMBH  62

3.1.  Marktwert der Immobilien nach WertV.  62

3.2.  Marktwert der übrigen Vermögensgegenstände  62

3.3.  Marktwert des Fremdkapitals.  64

3.3.1.  Rückstellungen.  64

3.3.2.  Marktwert der Verbindlichkeiten  64

3.4.  Kapitalisierte Overheadkosten  64

3.5.  Unternehmenswert nach der NAV-Methode  65

4.  DER ERTRAGSWERT DER X-GMBH  66

4.1.  Ertragswerte der Immobilien  66

4.2.  Allgemeine Aufwendungen/Erträge  67

4.3.  Kapitalisierte Ertragsteuern  67

4.3.1.  Ertragsteuerbelastung.  67

4.3.2.  Vorteil steuerlicher Verlustvorträge  68

4.4.  Unternehmenswert nach der Ertragswertermittlung.  69

5.  GEGENÜBERSTELLUNG DER UNTERNEHMENSWERTE  70

E.  SCHLUSSBEMERKUNG.  71

LITERATURVERZEICHNIS   72

ANLAGENVERZEICHNIS.   80

ANLAGEN.   81

II

Abbildungsverzeichnis

Nr. Titel Seite

1 Eigentümerstruktur der Betriebe 14

2 Geschäftsbereiche von Wohnungsunternehmen 17

3 Ermittlung der Ertragsüberschüsse 28

4 Entwicklung des Kapitalisierungszinses 29

5 Herleitung des Risikozuschlags nach CAPM 29

6 Unternehmenswert nach Ertragswertverfahren 30

7 Ermittlung der Free Cashflows 32

8 WACC 33

9 Unternehmenswert nach DCF (WACC) 33

10 Net Asset Value I 35

11 Net Asset Value II 36

12 Ertragswert nach WertV 40

13 Diskontierungsfaktor der Overheadkosten 43

14 Fremdkapitalkosten nach Steuern 55

15 Steuermultiplikator 55

16 Unternehmenswert von Wohnungsunternehmen 60

17 Bewirtschaftungskosten der X-GmbH 63

18 Marktwert der Grundstücke (WertV) 63

19 Marktwert der Grundstücke ohne Bauten 64

20 Marktwert der übrigen Vermögensgegenstände 64

21 Marktwert der Verbindlichkeiten 65

22 NAV der X-GmbH 66

23 Modifiziertes operatives Ergebnis vor Zinsen und 67

Steuern

24 Marktwert der Grundstücke (Ertragswertverfahren) 67

25 Allgemeine Aufwendungen/Erträge 68

26 Ermittlung der zu kapitalisierenden Steuerbelastung 69

27 Ertragswert der X-GmbH 70

III

Abkürzungsverzeichnis

Abs Absatz

AG Aktiengesellschaft

AktG Aktiengesetz

APV Adjusted Present Value

BauGB Baugesetzbuch

BB Betriebsberater

Bd. Band

BewG Bewertungsgesetz

BGB Bürgerliches Gesetzbuch

BGBl Bundesgesetzblatt

bzw. beziehungsweise

CAPM

DAX

DB Der Betrieb

DCF Discounted Cashflow

DGfB Deutsche Gesellschaft für Betrieswirtschaft

DIMAX Deutscher Immobilienaktienindex

DVFA Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset

Management

DVFA/SG Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset

Management und der Schmalenbachgesellschaft

E&G Ellwanger & Geiger

EBIT Earnings Before Interest and Taxes

EStG Einkommensteuergesetz

FB Finanz Betrieb

FCF Free Cashflow

FN-IDW IDW-Fachnachrichten

GdW Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen

GewStG Gewerbesteuergesetz

GG Grundgesetz

GmbHG Gesetz betreffend die Gesellschaften mit beschränkter

Haftung

HFA RS Hauptfachausschuss Rechnungslegungsvorschrift

HGB

IDW

i.S.v. Im Sinne von

i.V.m. In Verbindung mit

IV

KGV Kurs-Gewinn-Verhältnis

NAV Net Asset Vaue

NJW Neue Juristische Wochenschrift

OLG Oberlandesgericht

S1 IDW Standard: Grundsätze zur Durchführung von

Unternehmensbewertungen

ß Betafaktor

TEUR tausend Euro

Tz. Textziffer

usw. und so weiter

vgl. vergleiche

VStR Vermögensteuerrichtlinien

WACC Weighted Average Cost of Capital

WertR Wertermittlungsrichtlinien

WertV Wertermittlungsverordnung

WP Wirtschaftsprüfer

WPg Die Wirtschaftsprüfung

z.B. zum Beispiel

zfbf Schmalenbachs Zeitschrift für betriebswirtschaftliche For-

A. Einleitung

1. Zielsetzung

Die Kommunen verfügen heute über einen ausgedehnten Immobilien-bestand. Der Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen repräsentiert mit seinen ca. 3.200 Mitgliedsunternehmen die Vielfalt der Wohnungswirtschaft in Deutschland. Diese Unternehmen bewirtschaften mehr als 6,5 Mio. Wohneinheiten, was rund einem Drittel aller Mietwohnungen in Deutschland entspricht. Auch 740 kommunale Wohnungsgesellschaften haben sich dieser Verbandstruktur untergliedert ¹ . Sie bewirtschaften nahezu 42% der von den GdW Mitgliedsunternehmen im Bestand gehaltenen Wohnungen ² . Bei rund 38,7 Mio. Haushalten ³ in der Bundesrepublik entspricht das einem Anteil von rund 7%.

Vor dem Hintergrund steigender Verschuldung der Kommunen ⁴ wächst der Verkaufsgedanke zur Erlangung liquider Mittel. Es kann somit davon ausgegangen werden, dass in der Zukunft auch kommunale Wohnungsgesellschaften zum Verkauf stehen und zu bewerten sein werden. In der jüngsten Vergangenheit konnte man bereits größere Transaktionen am deutschen Immobilienmarkt verzeichnen. So wurden von Investment- und Fondsgesellschaften bereits mehrere tausend Wohnungen gekauft. SOROS, eine US-Fondsgesellschaft, ist beispielsweise an der landeseigenen Berliner Wohnungsgesellschaft GSW interessiert ⁵ . Insgesamt sollen mehrere ausländische Investoren auf dem deutschen Immobilienmarkt auf der Suche nach attraktiven Investitionsobjekten sein.

Aufgrund der zu erwartenden Veräußerungen kommunaler Wohnungsunternehmen soll es nun Ziel dieser Arbeit sein, ein geeignetes Bewertungsverfahren herauszuarbeiten, um einen aussagekräftigen Wert dieser Gesellschaften berechnen zu können. Diese Zielstellung steht vor dem Hintergrund, dass die Probleme bei der Bewertung von Immobilienunternehmen in der deutschsprachigen Literatur zur Unternehmensbewertung immer noch eine untergeordnete Rolle spielen und bei der Immobilienbewertung Probleme zu beachten sind, die weder aus

¹ Stand 31.12.2002, Nach Auskunft des GdW handelt es sich hierbei um nahezu alle Wohnungsgesellschaften, an denen die Kommunen mit einer Mehrheit beteiligt sind.

² Zum 31.12.2002 bewirtschafteten die kommunalen Wohnungsgesellschaften 2.744 tsd. Wohneinheiten.

³ Bevölkerungsstatistik zum 31.12.2002 (Aktualisiert am 12.06.2003) Quelle: www.destatis.de

⁴ Die Kommunen befanden sich 2003 in der bisher schwersten Finanzkrise. Das Finanzierungsdefizit der Kommunen ist 2003 auf fast 10 Mrd. Euro angestiegen. Mit 9,7 Mrd. Euro (8,9 Mrd. West/0,8 Mrd. Ost) hat es derzeit ein Rekordniveau erlangt. Darüber hinaus muss aus heutiger Sicht davon ausgegangen werden, dass eine Verbesserung der kommunalen Finanzlage nicht erreicht werden kann. Es wird sogar mit einem Anstieg des kommunalen Finanzierungsdefizits auf 10 Mrd. Euro (9 Mrd. West/1 Mrd. Ost) gerechnet. (Quelle: Deutscher Städtetag, „Aktuelle Finanzlage der Städte“ vom 03.02.2004)

⁵ „Die Welt“, Montag, 19.01.2004

1

theoretischer noch aus praktischer Sicht einfach zu lösen sind. Im Mittelpunkt der Betrachtung steht dabei der Bewertungsanlass Kauf bzw. Verkauf eines kommunalen Wohnungsunternehmens an private Inves-toren. Den Bezugsrahmen für die Erarbeitung eines geeigneten Bewertungsverfahrens bilden die vom Institut der Wirtschaftsprüfer niedergelegten Grundsätze zur Durchführung von Unternehmensbewertung.

2. Gang der Untersuchung

Um bewertungsrelevante Besonderheiten der kommunalen Wohnungsunternehmen herauszustellen, gilt es in einem ersten Schritt diese Unternehmen anhand bestimmter betriebswirtschaftlicher Charakteristiken zu analysieren. Eine Abgrenzung hierfür wird zum Großteil aus deren Geschäftstätigkeiten vorgenommen. Zu Beginn des ersten Abschnitts wird daher der Unternehmenszweck einer solchen Gesellschaft anhand eines Mustergesellschaftsvertrages dargestellt. Darauf aufbauend lassen sich die Leistungserstellung, der Produktionsfaktorenbezug sowie der räumliche Wirkungsbereich als Abgrenzungspunkte heraussondern. Wie der Unternehmensbezeichnung „kommunale Wohnungsunternehmen“ zu entnehmen ist, stellen Wohnungen einen primären Gegens-tand dieser Unternehmen dar, so dass insbesondere auf Immobilien und Immobilienunternehmen Bezug genommen wird. Daneben gilt es auch auf die Eigentümerstruktur und systembezogenen Tatbestände ⁶ einzugehen, um ein abgerundetes Bild eines kommunalen Wohnungsunternehmens zu erhalten.

In dem darauf folgenden Abschnitt gilt es zunächst, ausgewählte Verfahren zur Bewertung von kommunalen Wohnungsunternehmen auf ihre Tauglichkeit zu analysieren. Hierzu werden in einem ersten Schritt verschiedene Bewertungsverfahren vorgestellt. Da die Grundsätze der Unternehmensbewertung Rahmenbedingungen abbilden, in dem die eigenverantwortliche Lösung der Bewertung liegen muss, gilt es diese in einem weiteren Schritt darzulegen. Es wird hierbei insbesondere auf die Grundsätze eingegangen, die eine Trennung der Unternehmenseinheit in einzelne Unternehmensteile erlauben. Im Anschluss daran gilt es, die klassischen Bewertungsmethoden - Ertragswertverfahren und Discounted Cash Flow Methode (DCF-Methode) - aufgrund ihrer Bedeutung für die Unternehmensbewertungspraxis vorzustellen. Auf den aus dem britischen Wirtschaftsraum stammenden Net Asset Value (NAV) wird in diesem Abschnitt darüber hinaus ausführlich Bezug genommen. Dies geschieht vor dem Hintergrund, dass der NAV im Einklang mit internationalen Bewertungsstandards steht und als eine zentrale Messgröße für die Bewertung von Immobiliengesellschaften gilt ⁷ .

⁶ Der Begriff der „systembezogenen Tatbestände“ stammt aus der Lehre Gutenbergs. Hierunter werden die aus einem Wirtschaftssystem stammenden Tatbestände ver-standen, an denen sich ein Betrieb orientiert. Vgl. Gutenberg, E., S. 10, 457 ff.

⁷ Vgl. Rehkugler, H./Thomaschowski, D., S. 332; Auch die DVFA (Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management ) hat sich für den Net Asset Value als anerkanntes Verfahren zur Bewertung von bestandshaltenden Immobiliengesellschaf-

2

Im Hinblick auf die gewonnen Erkenntnisse über die bewertungsrelevanten Besonderheiten der kommunalen Wohnungsunternehmen sowie der vorgestellten Bewertungsverfahren und -grundsätze, gilt es in einem weiteren Schritt anhand ausgewählter Kriterien zu diskutieren, ob die Anwendung dieser Verfahren zur Bewertung von kommunalen Wohnungsunternehmen tatsächlich zu einem aussagekräftigen Ergebnis führen und dem Wunsch der DVFA, den NAV als Standard anzuerkennen, gefolgt werden kann. Es werden darüber hinaus auch Lö-sungsvorschläge unterbreitet, die aufbauend auf den erarbeiteten Feststellungen, der Ermittlung eines Unternehmenswertes im Rahmen der Grundsätze der Unternehmensbewertung dienen.

In einem letzten Abschnitt wird die Bewertung eines fiktiven kommunalen Wohnungsunternehmens exemplarisch an Hand des NAV-Verfahrens in seiner ursprünglichen Verfahrensweise sowie unter Anwendung des erarbeiteten, dem IDW entsprechenden Bewertungsverfahrens vorgenommen. Es soll hierdurch erreicht werden, dass die praktische Umsetzung zur Ermittlung sowohl des NAV, welcher auf-grund des derzeitigen Diskussionsstandes an Bedeutung gewonnen hat, als auch des speziell für kommunale Wohnungsunternehmen ermittelten Bewertungsverfahrens vorgestellt werden. Darüber hinaus gilt es gegebenenfalls entstehende Unterschiede aufzuzeigen.

ten ausgesprochen. (Vgl. Pressemitteilung vom 29.04.1999; http://www.dvfa.de/pres-se/archiv/pm_19990429.htm)

3

B. Abgrenzung des kommunalen Wohnungsun-ternehmens

1. Gegenstand des Unternehmens

Der Gegenstand eines kommunalen Wohnungsunternehmens ist dem Gesellschaftsvertrag des Unternehmens zu entnehmen. Aufgrund der Vertragsfreiheit ⁸ kann dieser unterschiedliche Gestalt annehmen. Um dennoch eine veranschauliche Abgrenzung vornehmen zu können, wird ein Mustergesellschaftsvertrag ⁹ zugrunde gelegt. Der Gegenstand des Unternehmens könnte sich somit wie folgt bestimmen:

(1) Zweck der Gesellschaft ist vorrangig eine sichere und sozialver-antwortbare Wohnungsversorgung der Bevölkerung in der Stadt ________.

(2) Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaftet und verwaltet Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen, darunter Eigenheime und Eigentumswohnungen. Sie kann außerdem alle im Bereich der Wohnungswirtschaft, des Städtebaus und der Infrastruktur anfallenden Aufgaben übernehmen, Grundstücke erwerben, belasten und veräußern sowie Erbbaurechte ausgeben. Sie kann Gemeinschaftsanlagen und Folgeeinrichtungen, Läden und Gewerbebauten, soziale, wirtschaftliche und kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungen bereitstellen. Die Gesellschaft ist berechtigt, Zweigniederlassungen zu errichten, andere Unternehmen zu erwerben oder sich an solchen zu beteiligen.

(3) Die Gesellschaft darf auch sonstige Geschäfte betreiben, sofern diese dem Gesellschaftszweck (mittelbar oder unmittelbar) dienlich sind.

(4) Die Preisbildung für die Überlassung von Mietwohnungen und die Veräußerung von Wohnungsbauten soll angemessen sein, d. h. eine Kostendeckung einschließlich angemessener Verzinsung des Eigenkapitals sowie die Bildung ausreichender Rücklagen unter Berücksichtigung einer Gesamtrentabilität des Unternehmens ermöglichen.

(5) Die Gesellschaft ist am ________ als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen anerkannt. Sie darf ausschließlich Geschäfte betreiben, die nach den am _________ geltenden Vorschriften des Wohnungsgemeinnützigkeitsrechts zulässig waren.

⁸ Der Grundsatz der Vertragsfreiheit ist ein spezieller Ausdruck des grundgesetzlich verbürgten Rechts auf freie Persönlichkeitsentfaltung, das in Art. 2 Abs. 1 GG geregelt ist.

⁹ Quelle: Bergmann/Schumacher, Dok.-Nr. 013

4

Das Unternehmen dient danach grundsätzlich der Wohnungsversorgung der betreffenden Kommune ¹⁰ . Zur Erreichung dieses Zwecks kann es die im Zusammenhang damit stehenden Tätigkeiten ausüben, was vornehmlich die Errichtung, den Erwerb und Verkauf, die Betreuung, Bewirtschaftung und Verwaltung von Immobilien betrifft ¹¹ . Des Weiteren unterliegt das Unternehmen einer angemessenen Preisbildung ¹² .

Wird der Gegenstand von Wohnungsunternehmen aus der „Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen“ ¹³ abgeleitet, so ist er gekennzeichnet durch die Betreuung von Wohnungen, deren Bau oder der Errichtung und Veräußerung von Eigenheimen, Kleinsiedlungen und Eigentumswohnungen.

¹⁰ Siehe § 2 Abs. 1 des Mustervertrages.

¹¹ Siehe § 2 Abs. 2 und 3 des Mustervertrages.

¹² Siehe § 2 Abs. 4 des Mustervertrages

¹³ BGBl I 1970, S. 1334 ff.; Änderung vom 06.03.1987, BGBl. I 1987, S. 770 ff.

5

2. Abgrenzungskriterien

2.1. Leistungserstellung

2.1.1. Arten der Leistungserstellung

Wird ein Betrieb nach seiner erstellten Leistung unterschieden, lassen sich zwei Arten erkennen. Es handelt sich hierbei um Sachleistungsbetriebe und Dienstleistungsbetriebe. Während Sachleistungsbetriebe Güter materieller Art bereitstellen ¹⁴ , bieten Dienstleistungsbetriebe Güter immaterieller Art an. Das kommunale Wohnungsunternehmen stellt danach, aufgrund der primären Aufgabe der Wohnraumbetreuung, grundsätzlich ein Dienstleistungsunternehmen dar.

2.1.2. Das Immobilienunternehmen

Ausgehend von der Geschäftstätigkeit lässt sich das kommunale Wohnungsunternehmen als Immobilienunternehmen einstufen. Hierunter werden diejenigen Unternehmen verstanden, die sich mit der Vermietung, Projektentwicklung, Verwaltung, Finanzierung, dem Kauf oder Verkauf von Immobilien oder der Erbringung von Immobilienbezogenen Dienstleistungen befassen. Darüber hinaus müssen die immobilienspezifischen Leistungen dem originären Unternehmenszweck dienen ¹⁵ . Das Bankhaus Ellwanger & Geiger, das im Jahre 1995 den Aktienindex für Immobilienaktiengesellschaften E&G DIMAX auflegte, fügte zu den Kriterien Schultes ein weiteres an. Danach müssen mind. 75 % von Umsatz und Ertrag aus dem Immobiliengeschäft stammen ¹⁶ . Mit den Definitionskriterien als Grundlage können sich die Immobilienunternehmen weiter in Projektentwickler, Bestandshalter und Immobiliendienstleister untergliedern lassen.

Die Projektentwickler erzielen ihre Erträge aus der Entwicklung und Weiterveräußerung von Immobilienprojekten. Sie stehen am Anfang des Lebenszyklus einer Immobilie. Es werden Projektentwickler als Zwischeninvestoren und als Dienstleister unterschieden. Diese Differenzierung erfolgt vor dem Hintergrund der Übernahme des wirtschaftlichen Risikos.

Der Projektentwickler als Dienstleister wird vom Grundstückseigentümer mit der Entwicklung und Erstellung sowie teilweise mit der Vermarktung beauftragt. Er trägt somit nur partiell das Risiko der Vermarktung.

Der Projektentwickler als Zwischeninvestor ist zur Realisierung seiner Projektidee entweder bereits Eigentümer eines dafür vorgesehenen Grundstückes oder erwirbt für diesen Zweck ein solches. Ihm kommt somit das volle wirtschaftliche Risiko zu, da er zum einen das Projekt

¹⁴ Hierzu zählen die Gewinnungs-, Veredelungs- sowie Produktionsbetriebe.

¹⁵ Vgl. Schulte, K.-W., S. 45

¹⁶ Vgl. Onlinedokument vom 29.12.2003, http://www.eg-fonds.com/web/home.nsf/VCO/VSIN-59XEBA/$file/Dimaxde.pdf

6

selbst zu finanzieren hat und darüber hinaus auch das volle Risiko der Vermarktung trägt ¹⁷ .

Spätere Mieterträge sind für den Projektentwickler nicht von Relevanz.

Für bestandshaltende Immobiliengesellschaften gilt die langfristige Be-standsführung und Vermietung von Immobilien als Unternehmenszweck. Daneben gehört auch die Veräußerung und der Erwerb von Immobilien, als Ausdruck ständiger Portfoliooptimierung, zur langfristigen Bestandsführung ¹⁸ . Bestandshalter erzielen Ihre Erträge aus der Vermietung, Verpachtung und Verwaltung des eigenen Immobilienbe-standes ¹⁹ . Dieser umfasst im Allgemeinen verschiedene Immobilienarten an unterschiedlichen Standorten. Ergebnisbeiträge aus dem Verkauf von Immobilien liegen langfristig gesehen unter den erzielten Nettomieteinnahmen ²⁰ .

Die Zahlungsbereitschaft oder -fähigkeit der Mieter und Pächter sowie der Leerstand stellen bedeutende Einflussgrößen auf die Ertragskraft dieser Unternehmen dar. Dies findet seine Erklärung zum Beispiel darin, dass leerstandsbedingte Kosten nicht umgelegt werden können, sodass diese von der Gesellschaft selbst getragen werden müssen. Die Zahlungsfähigkeit und -bereitschaft der Mieter kann die Ertragskraft dahingehend beeinflussen, dass diese nur unter Einhaltung bestimmter Fristen gekündigt werden können ²¹ und die Gesellschaft die entstandenen Kosten auszulegen oder diese letztlich voll zu tragen hat, was ein erhebliches finanzielles Risiko darstellen kann.

Als Immobiliendienstleister können die Unternehmen definiert werden, die ihre Erträge nicht aus der Projektentwicklung oder Vermietung und Verpachtung der eigenen Bestände erzielen. Ausgehend von der Definition der Immobilienunternehmen erzielen diese Unternehmen ihre Erträge aus der Verwaltung von Fremdobjekten, der Finanzierung von Immobilienprojekten sowie aus sämtlichen mit der Immobilie in Zusammenhang stehenden Serviceleistungen. Hierunter werden somit die Tätigkeiten erfasst, die den Eigentümer oder Entwickler bei seiner Aufgabendurchführung entlasten ²² . Als Beispiele können die Maklertätigkeit, Marktforschung, Immobilienbewertung oder das Objektmanagement aufgezählt werden.

Rehkugler schloss die Immobiliendienstleister bei der Begriffsabgrenzung der Immobilien-AG aus. Nach seiner Definition erwirtschaften Immobilien-AG ihre Erträge lediglich aus der Entwicklung und Verwaltung von Immobilien. Die zum Angebot gehörenden Dienstleistungen sind hier integriert. Makler- und Baugesellschaften schließt Rehkugler völlig als Immobilien-AG aus ²³ .

¹⁷ Vgl. Brauer, K.-U., S. 12 f

¹⁸ Vgl. DVFA INFO 3/99 vom 12.08.1999

¹⁹ Vgl. Rehkugler, H., S. 6

²⁰ Vgl. DVFA INFO 3/99 vom 12.08.1999

²¹ Vgl. §§ 568 ff BGB

²² Vgl., Schulte K.-W., S. 41

²³ Vgl. Rehkugler, H., S. 5 f

7

Da die Immobilien-AG allerdings eine Form der Immobilienunternehmen und somit diesem Begriff untergeordnet ist, kann diese Abgrenzung durchaus beibehalten werden.

In der Praxis ist eine genaue Abgrenzung der Immobilienunternehmen nur schwer möglich. Viele Gesellschaften bieten in ihrer Produktpalette mehrere Leistungen an. So verwalten beispielsweise bestandshaltende Unternehmen aufgrund Ihrer Erfahrungen auf diesem Sektor auch fremde Immobilien oder Makler vermieten neben Ihrer Haupttätigkeit Objekte.

Nach dem bereits dargestellten Gesellschaftszweck erfassen die erbrachten Leistungen des kommunalen Wohnungsunternehmens den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Das Unternehmen kann demnach sowohl Produzent als auch Dienstleister sein. Aufgrund der überwiegenden Erträge aus Vermietung der eigenen Bestände ist aber davon auszugehen, dass die Eigenschaft als Dienstleistungsunternehmen im weiten und bestandshaltendes Immobilienunternehmen im engeren Sinne dominiert. Diese These findet ihre Begründung darin, dass die Unternehmenstätigkeit primär auf die dauerhafte Vermietung und Sicherung der Wohnraumversorgung gerichtet ist. Die übrigen Tätigkeiten wie zum Beispiel die Ersatz-, Erweiterungs- oder Desinvestitionen dienen der Erreichung dieses Ziels. Darüber hinaus, gehen auch Prognosen über den Bedarf an Wohnraum auf Basis von Bevölkerungsprognosen von einem stagnierenden Bedarf aus, so dass vorerst keine weiteren Bauleistungen zu erwarten sind.

2.2. Faktorbezug

2.2.1. Arbeitsintensive Unternehmen

Arbeitsintensive Unternehmen zeichnen sich durch einen besonders hohen Personalkostenanteil an den gesamten Produktionskosten aus ²⁴ . Da das Hauptaufgabenfeld des kommunalen Wohnungsunternehmens in der Bewirtschaftung und Verwaltung von Immobilien und nicht in der Erstellung liegt, kommen grundsätzlich keine Produktions- sondern lediglich Verwaltungs- und Organisationskosten vor. Diese Arbeitsleistung wäre somit nicht dem elementaren Faktor menschliche Arbeitsleistung sondern dem dispositiven Faktor zuzurechnen. Unter der dispositiven Arbeitsleistung werden die mit der Leitung und Lenkung in Beziehung stehenden Abläufe verstanden ²⁵ . Es ist somit nicht von einem arbeitsintensiven Unternehmen auszugehen

²⁴ Vgl. Wöhe, G., S. 16

²⁵ Vgl. Gutenberg, E., S. 3

8

2.2.2. Anlageintensive Unternehmen

Anlageintensive Unternehmen sind durch einen besonders hohen Be-triebsmittelbestand gekennzeichnet ²⁶ und unterliegen einer hohen Kapitalbindung. Dies führt dazu, dass Abschreibungen und Zinsen zu den wesentlichen Kostenarten des Produktionsprozesses zählen, während die Kosten der anderen Elementarfaktoren von geringerer Bedeutung sind. Eine dauerhafte optimale Ausnutzung der Betriebsmittel stellt das Hauptproblem dieser Unternehmen dar. Dies ist darauf zurückzuführen, dass es sich bei den entstanden Kosten kurzfristig gesehen um einen fixen Bestandteil handelt, der auch bei nicht Ausnutzung der Anlagen anfällt. So stellt beispielsweise die Wertminderung nicht nur eine Folge des technischen Verschleißes dar, sondern auch eine Folge produktionsunabhängiger Faktoren, wie zum Beispiel dem technischen Fortschritt.

Das kommunale Wohnungsunternehmen zählt mit seinem hohen Be-stand an Immobilien und der daraus resultierenden Kapitalbindung zu den anlageintensiven Unternehmen. Aufgrund der Bedeutung der Immobilie für das Bewertungsobjekt als elementarer Produktionsfaktor, wird dieser Begriff im Folgenden kurz dargestellt.

Geht man vom lateinischen Adjektiv „immobilis“ (=unbeweglich) aus, handelt es sich bei Immobilien um unbewegliche Wirtschaftsgüter. In der Literatur ist dieser Begriff nicht einheitlich definiert. So lässt sich die Immobilie aus physischer, juristischer und ökonomischer Sicht erklären. Häufig wird die Immobilie auch als Synonym für „Grundstücke“, „grundstücksgleiche Rechte“, „Gebäude“, „Grund und Boden“, „Liegenschaften“, „Grundbesitz“ oder „Real- bzw. Grundvermögen“ genutzt ²⁷ .

Aus einer rein physischen Sichtweise, definiert sich eine Immobilie als ein dreidimensionales Gebilde aus Wänden, Decken und Böden, dass einen Teil der Erdoberfläche und des dazugehörigen Luftraumes abgrenzt ²⁸ . Unter dieser Definition wird das Grundstück als einzelnes Wirtschaftsgut vernachlässigt, was die Immobilie unter dieser Begriffsbestimmung für eine weitere Analyse unbrauchbar macht.

Eine juristische Legaldefinition existiert zwar ebenfalls nicht, jedoch wird dem Begriff „Grundstück“ eine besondere Bedeutung in einzelnen Gesetzen, insbesondere dem BGB, zugeteilt. Die §§ 93 bis 97 BGB sowie die §§ 873 bis 902 BGB bilden hierfür die zentralen Normen. Danach stellt ein Grundstück einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche inklusive seiner Bestandteile dar, welcher unter Angabe der Flurstücknummer und der Rechtsverhältnisse am Grundstück im Grundbuch eingetragen ist. Gemäß §§ 94 ff. BGB sind die wesentlichen Grundstücksbestandteile als „die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen“ definiert. Eine Abgrenzung die- ²⁶ Vgl.Wöhe, G., S. 17; Olfert, K./Rahn, H.-J., S. 39

²⁷ Vgl. Schulte, K.-W., S. 15

²⁸ Vgl. Schulte, K.-W., S. 16

9

ser Bestandteile erweist sich in der Praxis jedoch häufig als schwierig. Das Bewertungsgesetz zählt gemäß seines § 70 Abs. 3 neben dieser Definition auch Gebäude, die auf fremden Grundstücken errichtet sind, zu den Grundstücken. Weiterführend unterscheidet es zwischen unbebauten und bebauten Grundstücken, welche sich weiter nach ihren Nutzungsarten untergliedern lassen. Hierzu ausführlich §§ 68 bis 75 BewG. Neben diesen beiden Gesetzen lassen sich auch in anderen Gesetzen, wie zum Beispiel dem Einkommensteuergesetz oder der Wertermittlungsverordnung Begriffsbestimmungen finden. Zusammenfassend kann aber als Gemeinsamkeit der Bezug der Immobilie auf Grund und Boden herausgestellt werden.

Aus ökonomischer Perspektive wird die Immobilie zweidimensional gesehen. Zum einen stellt sie aus investitionstheoretischer Sicht Kapitalanlagen oder Sachvermögen dar. Aus produktionstheoretischer Sicht auf der anderen Seite, wird sie als Produktionsfaktor betrachtet. Sie stellt ein nutzenstiftendes Wirtschaftsgut dar ²⁹ .

Wie der Name bereits aussagt, ist die Immobilie standortgebunden. Die Lage ist im Wesentlichen entscheidend für deren Nutzungsmöglichkeit und somit für deren ökonomischen und subjektiven Wert. So lassen der Standort, die Gestaltung, die Nutzung sowie andere Eigenschaften die Immobilie zu einem einzigartigen Wirtschaftgut werden. Dennoch kann sie mit anderen Immobilien der gleichen Nutzungsart in Konkurrenz treten. Sie stellt folglich ein heterogenes Gut dar. Die Konkurrierbarkeit findet je nach Präferenz und Flexibilität des Investors oder Nutzers eine stärkere oder schwächere Ausprägung, was deren begrenzte Substituierbarkeit zum Ausdruck bringt.

Die durchschnittliche Produktionsdauer einer Immobilie beträgt zwei bis fünf Jahre ³⁰ , welche den Zeitraum von der Projektierung bis hin zur Fertigstellung und Übergabe umfasst. Dieser langwierige Prozess birgt aufgrund der Unflexibilität im Bezug auf Nachfrageschwankungen ein hohes Risiko. Bedingt durch die im Normalfall unbegrenzte Lebensdauer des Bodens und die vergleichsweise lange Nutzungsdauer der Gebäude ³¹ , zählen Immobilien zu den langlebigsten Wirtschaftsgütern ³² .

Bei einer Immobilieninvestition findet eine hohe Kapitalbindung statt, die durch den Kaufpreis oder die entstandenen Produktionskosten begründet ist. Der Zeitraum der Kapitalbindung ist abhängig vom Zeitraum des Immobilieneigentums ³³ . Bei bestandshaltenden Immobiliengesellschaften ist von einer langen und hohen Kapitalbindung auszugehen.

²⁹ Vgl. Schulte, K.-W., S. 16 ff

³⁰ Vgl. Schulte, K.-W., S. 20; Brauer, K.-U., S. 14

³¹ In den Steuergesetzen wird unter bestimmten Voraussetzungen im Normalfall von einer dreiunddreißig bis fünfzig jährigen Nutzungsdauer für Gebäude ausgegangen (§ 7 Abs. 4 EStG).

³² Vgl. Schulte, K.-W., S. 20

³³ Vgl. Brauer, K.-U., S. 14

10

Ein weiteres Merkmal der Immobilie sind die hohen Kosten, die bei einer Übertragung des Eigentums oder der Nutzung entstehen. Diese können in Form von Grunderwerbsteuer, Grundbuchkosten, Notarkosten, Maklercourtage oder Informations- und Suchkosten auftreten. Die entstehenden Transaktionskosten in Verbindung mit dem Investitionsvolumen bewirken zusätzlich eine eingeschränkte Fungibilität des Wirtschaftguts Immobilie ³⁴ .

Zusammenfassend kann das Wirtschaftgut Immobilie durch die folgenden Eigenschaften charakterisiert werden:

Immobilität,

Heterogenität, begrenzte Substituierbarkeit, lange Produktionsdauer, lange Lebensdauer, hohe Kapitalbindung hohe Übertragungskosten sowie eingeschränkte Fungibilität

Aufgrund dieser spezifischen Charaktere, unterscheidet sich die Immobilie wesentlich von anderen Wirtschaftgütern. Das könnte darauf schließen lassen, dass Unternehmen, die sich überwiegend auf die Bewirtschaftung dieser Güter konzentrieren, eine besondere Betrachtung oder Bewertung zukommt.

Zieht man die Nutzungsart als Unterscheidungskriterium heran, lässt sich die Immobilie in Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmobilien einteilen. Als Gewerbeimmobilien gelten die Gebäude, die der Produktion von Gütern und Dienstleistungen sowie der Distribution von Waren dienen. Immobilien, deren primäre Funktion in der Wohnungsnutzung steht, werden den Wohnimmobilien zugeordnet. Sonderimmobilien dagegen wurden für eine spezifische Nutzung erstellt ³⁵ . Darüber hinaus könnten auch die Nutzer, der Standort oder andere immobilienspezifische Merkmale als Unterscheidungskriterium herangezogen werden. Kommunale Wohnungsunternehmen bewirtschaften überwiegend, aufgrund ihrer zentralen Aufgabe „Wohnungsversorgung“, Wohnimmobilien.

Die Immobilie stellt die räumliche Dimension des Leistungserstellungsprozesses dar und bildet somit eine notwendige Voraussetzung für die Faktorkombination im Unternehmen. Sie schafft die physische Umgebung der betrieblichen Leistungserstellung ³⁶ . Mit dieser Interpretation wird deutlich, dass die Immobilie als solches nicht verbraucht, sondern gebraucht wird. Aufgrund dieser Gebrauchseigenschaft, stellt sie ein Betriebsmittel dar, das je nach Unternehmenszweck unterschiedlichen Nutzenmöglichkeiten unterworfen werden kann ³⁷ . Darüber hinaus wird sie als passiver Produktionsfaktor gesehen, der keine Werkverrichtun-

³⁴ Vgl.Schulte, K.-W., S. 21

³⁵ Vgl. Schulte, K.-W., S. 21 ff

³⁶ Vgl. Pierschke, B., S. 277

³⁷ Vgl. Schulte, K.-W., S. 44 f.

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gen abgibt ³⁸ . Des Weiteren können Immobilien, je nach Gestaltung, den betrieblichen Leistungserstellungsprozess unterstützen oder beeinträchtigen ³⁹ . An Hand von Fertigungsbetrieben lässt eine unterstützende Funktion der Immobilie dahingehend begründen, dass eine bestimmte Gebäudeanordnung einen optimalen Verfahrensablauf nach sich zieht. Diese Anordnung kann jedoch bei einer Änderung der Fertigungsprogramme zu einem Hindernis für die Schaffung optimaler Bedingungen betrieblicher Leistungserstellung führen. Im Bezug auf Wohnungsunternehmen erweist sich die Immobilie je nach Präferenz der Mieter als unterstützender oder beeinträchtigender Faktor. Sind beispielsweise im Bestand dieser Unternehmen überwiegend großräumige Wohneinheiten, der Trend aber aufgrund steigender Singlehaushalte ⁴⁰ zu kleinflächigen Wohneinheiten geht, wirkt sich dies negativ im Bezug auf deren Leerstand und somit Ertragskraft aus. Zusammenfassend kann also gesagt werden, dass Immobilien als Pro-duktionsfaktor das Betriebsgeschehen im Wesentlichen beeinflussen.

Nach dem Gesellschaftszweck des kommunalen Wohnungsunternehmens stellt die Immobilie den zentralen Bestandteil des Leistungserstellungsprozesses dar. Dies ist darin begründet, dass die Gesellschaft sämtliche Erlöse aus ihr erzielt und daneben sämtliche Kosten aus deren Bewirtschaftung entstehen. Da jede Immobilie eines kommunalen Wohnungsunternehmens als bestandshaltendes Immobilienunternehmen aufgrund seines Standortes und seiner individuellen baulichen Ausstattung ein ebenso individuelles, immobiles Leistungsangebot bereitstellt, dass darüber hinaus einen räumlich begrenzten Markt durchläuft, stellt sie einen weitgehend selbständigen Teilbetrieb ⁴¹ dar ⁴² . Dieser ist in seiner Eigenart in der Lage, seine Leistung bei Fertigstellung oder Zutritt zum Markt voll anzubieten. Ein erneuter Erstellungsprozess ist im weiteren Lebenszyklus nicht von Nöten ⁴³ .

Plein ⁴⁴ begründet die Immobilie als Teilbetrieb, sofern diese Bestandteil eines Unternehmens ist, dessen Zweck in der erwerbswirtschaftlichen Nutzung eigener Immobilien liegt. Sie stellt für ihn einen lebensfähigen Teilkomplex des Unternehmens dar.

Die Immobilie, als wesentlicher Erfolgsfaktor einer bestandshaltenden Immobiliengesellschaft, ist ohne wesentliche organisatorische Einflussnahme wirtschaftsfähig. Sie kann danach ein anlageintensives Unter- ³⁸ Vgl.Kruse, O. S. 71

³⁹ Vgl. Gutenberg, E., S. 78

⁴⁰ Nahezu 37% (2002) aller Haushalte in Deutschland sind Einpersonenhaushalte (Quelle: http://www.destatis.de/basis/d/bevoe/bevoetab11.htm)

⁴¹ Ein Teilbetrieb stellt einen weitgehend selbständigen Unternehmensteil dar (Vgl. Pensel, J., S. 366 f.). Im Sinne des Einkommensteuergesetzes (§ 16 Abs.1 Nr.1 EStG) ist ein Teilbetrieb „ein mit einer gewissen Selbständigkeit ausgestatteter, orga-nisatorisch geschlossener Teil des Gesamtbetriebs, der für sich allein lebensfähig ist“ (Vgl. Schmidt, L., zu § 16, Tz. 143).

⁴² Vgl. Pensel, J., S. 366 f.

⁴³ Die laufende Instandhaltung der Immobilie soll in diesem Zusammenhang nicht als Erstellungsprozess betrachtet werden.

⁴⁴ Vgl. Plein, Ch., S. 464

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nehmen darstellen, welches Dienstleistungen in Form der Nutzungsüberlassung seiner Räumlichkeiten anbietet.

2.2.3. Materialintensive Betriebe

Materialintensive Unternehmen sind durch Ihren besonders hohen Rohstoffkostenanteil geprägt ⁴⁵ . Das Hauptproblem dieser Unternehmen liegt in der termingerechten Beschaffung und im optimalen Verbrauch der Güter, was zum größten Teil auf die zunehmende Verknappung der Rohstoffe und der damit einhergehenden Preissteigerung zurückzuführen ist. Kommunale Wohnungsunternehmen stellen somit keine materialintensiven Betriebe dar.

2.3. Räumlicher Wirkungsbereich

Die Strategie einer Unternehmung kann im Hinblick einer räumlichen Diversifizierung sehr unterschiedlich sein. Unternehmen können:

weltweit,

europaweit, deutschlandweit oder regional

diversifiziert sein. Da der primäre Zweck des kommunalen Wohnungsunternehmens in der Wohnungsversorgung der Kommune liegt, ist dieser Betriebstypus grundsätzlich auf einem beschränkten Wirkungskreis eingegrenzt. Im Wesentlichen wird er sich auf den Bereich der Kommune oder bei Kooperation mehrerer auf deren Wirkungskreis beschränken. Diese Tatsache kann aber hohe Wettbewerbsvorteile gegenüber Mitbewerbern bedeuten.

2.4. Eigentümerstruktur

Ausgehend von der Frage, wem das Eigentum an den Produktionsmitteln zusteht und somit wer primär an der betrieblichen Willensbildung beteiligt ist, lassen sich Betriebe ebenfalls unterscheiden. Sofern das Eigentum in der Hand von natürlichen oder juristischen Personen des privaten Rechts liegt, wird von Betrieben privaten Eigentums gesprochen. Diesen stehen Betriebe gegenüber, deren Eigentum in der öffentlichen Hand liegt. Davon ist dann auszugehen, wenn der Bund, die Länder, Gemeinden, Gemeindeverbände oder Zweckverbände als Eigentümer in Erscheinung treten. Als Grundvoraussetzung dieser beiden Betriebstypen steht ein, das Privateigentum an den Produktionsmitteln anerkennendes, Wirtschaftssystem ⁴⁶ . Darüber hinaus können auch Betriebe in Erscheinung treten, die eine Mischform aus privaten und öf-

⁴⁵ Vgl.Wöhe, G., S. 17; Olfert, K./Rahn, H.-J., S. 39

⁴⁶ Vgl. Gutenberg, E. S. 486 ff.

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fentlichen Eigentum darstellen. Es wird hier von gemischtwirtschaftlichen Betrieben ⁴⁷ oder einer Art des Public Private Partnership ⁴⁸ gesprochen.

Kommunale Wohnungsunternehmen stellen grundsätzlich öffentliche Betriebe dar. Vor dem Hintergrund, dass diese Betriebe verkauft werden, entstehen aus ihnen reine Privatbetriebe oder gemischtwirtschaftliche Betriebe. Aufgrund dessen kann zum Zwecke der Bewertung dieser Unternehmen die Frage nach Besonderheiten von öffentlichen Unternehmen vernachlässigt werden. Abschließend lässt sich eine Systematisierung nach den Eigentumsverhältnissen wie folgt darstellen:

2.5. Systembezogene Tatbestände

Den tragenden Charakter der freien Markt- und Unternehmerwirtschaft bildet das Prinzip der Autonomie. In diesem Sinne drückt die Autonomie die Unabhängigkeit von staatlichen oder sonstigen übergeordneten wirtschaftlichen Verwaltungsstellen aus. Eine staatliche Mitbestimmung wird hier also verweigert, so dass die Betriebe ihre Produktionspläne selbst bestimmen und sowohl die Chancen als auch die Risiken der Leistungserstellung tragen ⁵⁰ . Danach werden Betriebe grundsätzlich nach dem erwerbswirtschaftlichen Prinzip, also dem Streben nach dem höchst möglichen Gewinn ⁵¹ , handeln. Sofern im Innenverhältnis die Produktionsplanung ebenfalls nicht beeinflusst werden kann, spricht Gutenberg von einem kapitalistischen Betriebstyp ⁵² . Abwandlungen in der Konstellation des betrieblichen Handelns würden demnach zu anderen systembezogenen Faktorkombinationen führen, was die Begründung eines neuen spezifischen Betriebstyps nach sich zieht.

⁴⁷ Vgl. Wöhe, G., S. 402

⁴⁸ Vgl. Kruse, O., S. 66

⁴⁹ eigene Darstellung

⁵⁰ Vgl. Gutenberg, E., S. 460

⁵¹ Vgl. Wöhe, G., S. 6

⁵² Vgl. Gutenberg, E., S. 512

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