Inhaltsverzeichnis I

Inhaltsverzeichnis   

Inhaltsverzeichnis..........................................................................................   I

Abk  ürzungsverzeichnis  III

1.  Abschnitt: REITs-Real Esate Investment Trusts  1

A.  US-REITs.  1

B.  REIT-Strukturen in Europa.  2

C.  REITs in Asien  4

2.  Abschnitt: Konstruktion von German-REITs  6

A.  Regulatorischer Rahmen  6

I.  Tätigkeitsbereich von German-REITs  6

a)  Haupttätigkeitsbereich.  6

b)  Nebentätigkeitsbereich  7

II.  Rechtsform.  7

III.  Gewinnausschüttung  8

IV.  Steuerliche Aspekte  8

a)  Besteuerung der Gesellschaft.  8

b)  Besteuerung der Anleger  10

B.  Abgrenzung zu bestehenden Immobilienanlageprodukten  10

3.  Abschnitt: Ökonomische Rechtfertigung von German-REITs.  13

A.  Marktpotenzial.  13

B.  Erfolgsfaktoren für die Einführung  15

I.  Unternehmensebene  15

II.  Anlegerebene  16

III.  Fiskalebene  18

Schlussbemerkung.   20

Anhang   IV

Literaturverzeichnis   IX

Abkürzungsverzeichnis III

Abkürzungsverzeichnis

AG

BaFin

BIP

BVI

BZ

DBA

EPRA

EStG

FAZ

FTD

GbR

GewSt

GewStG

G-REIT

gif e.V.

HB

HEV Halbeinkünfteverfahren

IFD

IFRS

IPO

InvG

KG

KSt

KStG

NAREIT

NAV

o.S.

o.V. ohne Verfasser

REIT Real Estate Investment Trust (in Deutschland auch als Immobilien-

WpHG

WpÜG

1. Abschnitt: REITs-Real Estate Investment Trusts 1

1. Abschnitt: REITs-Real Esate Investment Trusts

Während in den USA Real Estate Investment Trusts (kurz REITs) seit Jahrzehnten ein erfolgreiches Immobilienanlageinstrument sind, haben sich in Deutschland Immobilienfonds (und weniger erfolgreich die Immobilienaktiengesellschaft) für die Refinanzierung von Immobilienbeständen etablieren können. Im Zuge der bereits realisierten bzw. geplanten Einführung von REITs in einigen europäischen Ländern und im asiatischen Raum, so wird auch in Deutschland die Implementierung eines börsen- ¹ gehandelten, steuertransparenten Immobilienanlagevehikels diskutiert.

A. US-REITs

REITs sind closed-end-funds (festes Kapital) und wurden mit dem REAL Estate ² Sie können als Corporation Investment Trust Act 1960 vom Congress verabschiedet.

(Aktiengesellschaft), Association (Vereinigung) oder Trust (Treuhandvermögen) geführt we rden und sollen Kleinanlegern die Möglichkeit geben, zur Alterssicherung in große Immobilienbestände zu investieren. Zudem sollte der Immobilienmarkt durch die Einführung dieser neuen Anlageform nicht nur professionalisiert, sondern auch ³ fungibler gestaltet werden.

Damit eine Firma als REIT anerkannt wird, muss sie sich gewissen Bestimmungen innerhalb des amerikanischen Einkommensteuergesetzes (IRC/d.h. Internal Reve- ⁴ lauten: nue Code) f ügen. Einige fundamentale Voraussetzungen 1. 90 % des zu versteuernden Einkommens müssen an die Anleger ausgeschüttet werden 2. ein Großteil des REIT-Vermögens muss immobilienspezifischer Natur sein (immobilienbesicherte Kredite eingeschlossen) 3. ein Großteil des Einkommens muss über einen längeren Zeitraum aus der Haltung von Immobilien resultieren 4. REIT-Aktien müssen bei den Anlegern breit gestreut sein

¹ Vgl. Schulte/Sotelo, Requirements, German Journal of Property Research, 2004, S. 31.

² Vgl. Kaiser, Konkurrenz, Börse-Online, 2005, S. 50.

³ Vgl. Stock/Teske, Einführung REIT, Der Betrieb, 2005, S. 188.

⁴ Vgl. o.V., Global REIT Survey, S. 45.

1. Abschnitt: REITs-Real Estate Investment Trusts 2

⁵ erfüllt, so erhält die Gesellschaft den “Tax Exempt Sta-Werden diese Anforderungen

tus“ und die ausgeschütteten Dividenden können als Betriebsausgaben vom zu ve rsteuernden Gewinn abgezogen werden. Dies senkt die Bemessungsgrundlage für die Körperschaftsteuer. Thesaurierte Gewinne hingegen unterliegen genau wie die Divi- ⁶ denden der Anleger den allgemeinen Besteuerungsregeln.

Heute gibt es in den USA ca. 191 Public Traded REITs, die ein Vermögen von etwa 375 Mrd. US-Dollar verwalten und deren Aktien an einer US-amerikanischen ⁷ REITs können in folgende Kategorien klassifiziert werden: ⁸ Börse gehandelt werden. 1. Equity REITs, welche direkt in einkommenproduzierende Immobilien in-

2. Mortgage REITs verleihen Geld direkt an Immobilienbesitzer oder investieren in immobilienbesicherte Finanzierungstitel. 3. Hybrid REITs gelten als Mischform aus 1. und 2. und können sowohl Kredite vergeben, als auch Immobilieneige ntum erwerben. ¹⁰ Eine Analyse US-REITs zeichnen sich zudem durch eine hohe Diversifikation aus. des Fondsangebotes auf dem amerikanischen REIT-Markt ergab, dass nicht die Standar dfonds, sondern die Fonds mit hoher Spezialisierung und Fokussierung auf einzelne ¹¹ Teilmär kte oder Nutzungsarten den Markt dominieren.

B. REIT-Strukturen in Europa

In Europa haben bisher zahlreiche Länder REITs oder REIT-ähnliche Strukturen implementiert. Im Vergleich zu den USA ist der europäische REIT-Markt, mit einem

⁵ Genau nachzulesen im amerikanischen Steuerrecht, Internal Revenue Code (IRC) Section 856 - 859.

⁶ Vgl. Stock/Teske, Einführung REIT, Der Betrieb, 2005, S. 188.

⁷ Vgl. hierzu Anlage 1.

⁸ Vgl. o.V., The REIT-Story, 2003, S. 1.

⁹ Vgl. hierzu Anlage 2.

¹⁰ Vgl. hierzu Anlage 3.

¹¹ Vgl. Stock/Teske, Einführung REIT, Der Betrieb, 2005, S. 188.

1. Abschnitt: REITs-Real Estate Investment Trusts 3

Marktvolumen von ca. 70 Mrd. US-Dollar verteilt auf ein Dutzend gelistete REITs ¹² In der folgenden Abbildung wird kurz auf die REIT-Regimes in Belrelativ klein.

gien, den Niederlanden und Frankreich eingegangen. Diese Strukturen könnten als Vorlagen für andere Staaten gelten, denn sie zählen zu den bedeutendsten der europäi- ¹³ schen REIT-Branche.

Abbildung 1: Überblick über Europas REIT-Strukturen

¹² Vgl. Sprothen, european markets, 2005, o.S.

¹³ Vgl. o.V., Global REIT Survey, 2004, S. 1-26.

¹⁴ S.A. (Société Anonyme) und S.C.A. (Société en Commandite par Actions); Vgl. o.V., Global REIT Survey,

2004, S. 11.

1. Abschnitt: REITs-Real Estate Investment Trusts 4

C. REITs in Asien

Außer in den USA und Europa, konnten sich REIT-Strukturen erfolgreich im ¹⁵ Zurzeit erleben die Immobilienmärkte in Asien einen asiatischen Raum etablieren.

kräftigen Aufschwung. Er wird getragen von solidem Wirtschaftswachstum, anhaltend niedrigem Zinsniveau, günstig bewerteten Objekten sowie steigenden Wechselkursen der lokalen Währungen. Der Anpassungsprozess der Währungen an den US-Dollar sorgt für den Abbau von Handelsungleichgewichten und die Erzielung von ¹⁶ Der Auftrieb der Immobilienbranche wird Wechselkursgewinnen bei den Investoren.

zudem durch strukturelle Veränderungen genährt. Auf den Philippinen, in Bangalore und in Shanghai sorgt die Verlagerung westlicher Arbeitskräfte für eine anhaltend ho- ¹⁷ Diegleichzeitige Ve rhe Nachfrage nach Büroimmobilien und Wohnungseinheiten.

¹⁵ Vgl hierzu Anlage 4.

¹⁶ Vgl. Gärtner, Go East, Immobilien-Manager, 2005, S. 12.

¹⁷ In Shanghai müsste eine Familie 31 Jahresgehälter bezahlen um eine 80m² große Wohnung im oberen Quali- täts-Segment bewohnen zu können; Vgl. Gärtner, Go East, Immobilien-Manager, 2005, S. 13.

1. Abschnitt: REITs-Real Estate Investment Trusts 5

knappung von Krediten und Land sorgt für außerordentlich hohe Preise bei Grundstücksauktionen und Landnutzungsrechten.

Hongkong: Der massive Zustrom chinesischer Touristen im Jahr 2004, ca. 13 ¹⁸ ermöglicht e inen Schub bei Shoppingcentern und anderen R etail-Millionen, Immobilien.

Singapur: Es werden zahlreiche Malls modernisiert, Kasinos gebaut und neue Touristenresorts erschlossen. Das notwendige Kapital kommt von der noch jungen REIT-Branche. Die Investment Trusts kauften 2004 vier der fünf transferierten ¹⁹ Ende Februar 2005 wurde mit dem „Ascendas REIT“ (A-REIT), der bei ei-Malls.

nem Platzierungsvolumen von 126 Mio. US-Dollar dreifach überzeichnet war, bereits der sechste REIT an der Börse eingeführt. Der REIT-Markt Singapurs wird auf eine Kapitalisierung von drei Mrd. US-Dollar geschätzt und ist somit die Nummer zwei in Asien.

Japan: Als unangefochtene Nummer eins in Asien brachte Japan innerhalb von ²⁰ vier Jahren 15 REITs mit einer Kapitalisierung von 17 Mrd. US-Dollar an die Börse. Getragen wird diese REIT-Euphorie von der starken Erholung der Immobilienmärkte nach der Finanzkrise von 1997 und von einer „Springflut spekulativen Kapitals aus dem Westen“. Zudem treiben niedrige Anlageverzinsungen der Banken die immensen Ersparnisse der Asiaten in lukrativere Engagements und REITs erwirtschafteten sechs ²¹ bis acht Prozent Rendite.

¹⁸ Vgl. Gärtner, Go East, Immobilien-Manager, 2005, S. 13.

¹⁹ Vgl. Gärtner, Go East, Immobilien-Manager, 2005, S. 14.

²⁰ Vgl. Gärtner, Asien, Die Welt, 2005, o.S.

²¹ Vgl. Gärtner, Asien, Die Welt, 2005, o.S.