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Vorwort

Die negativen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen übertragen sich seit Jahren auf die Wohnungsmärkte. Die Auswirkungen sind u.a. anhaltende Leerstände im Wohnungsbestand, Vermarktungsschwierigkeiten von Neubauprojekten und eine steigende Zahl von Zwangsversteigerungen.

Die Voraussetzungen für den Wohnungsmarkt, der von wachsenden Einkommen der Verbraucher und Anleger abhängig ist, sind denkbar schlecht. Als Reaktion darauf sank z.B. die Zahl der Wohnungsbaufertigstellungen mit 236.000 auf das niedrigste

¹ Die lange vorausgesagte konjunkturelle Erholung in Deutschland Niveau seit 1949.

scheint sich jedoch langsam einzustellen. Dennoch lässt ein spürbarer Aufschwung, der zu einer nachhaltigen Verbesserung der Arbeitsmarktlage führt, we iter auf sich warten.

In jeder Krise liegen aber auch Chancen. Um in der Zukunft erfolgreich agieren zu können, ist es jedoch erforderlich neue Marktstrukturen und Herausforderungen rechtzeitig zu identifizieren. Wie sich diesbezügliche Entwicklungsmöglichkeiten und Perspektiven für das Marktsegment der Doppel- und Reihenhäuser darstellen können, will diese Arbeit untersuchen. Den äußeren Anlass dazu gab der Forschungsauftrag der XY GmbH.

Die Basis dieser Arbeit bildet hierzu die Identifikation relevanter Einflussfaktoren von Marktangebot und Marktnachfrage sowie die Beurteilung deren wahrscheinlicher Veränderungen bzw. Verläufe. Darauf aufbauend erfolgt anschließend die Bestimmung von Entwicklungsperspektiven ausgewählter deutscher Ballungsgebiete, um gleichzeitig eine Orientierungshilfe zur Ausrichtung künftiger Marktaktivitäten zu geben.

¹ Vgl. Statistisches Bundesamt, Baufertigstellungen, 2004, o.S. und Landesbausparkassen, Wohnimmobilien, 2004, S. 14.

II

Inhaltsverzeichnis

Vorwort.........................................................................................................   I

Inhaltsverzeichnis.   II

Abbildungsverzeichnis   V

Tabellenverzeichnis VI   

Anhangverzeichnis VIII   

Abk  ürzungsverzeichnis  X

Index   XI

1.  Abschnitt: Ansatzpunkte für die Marktprognose  1

A.  Besonderheiten des Gutes Wohnen  1

B.  Einordnung der Untersuchungsgegenstände am Wohnungsmarkt  2

I.  Wesensmerkmale  2

II.  Nutzwertunterschiede zu anderen Haustypen.  3

C.  Systematik der Untersuchung  3

I.  Auswahl des Untersuchungsansatzes  4

II.  Angewandtes Verfahren.  5

III.  Eingrenzung des Prognoseumfangs  6

IV.  Annahmegerüst fundamentaler Prognosebedingungen.  6

2.  Abschnitt: Identifikation geeigneter Indikatoren im untersuchten  

Teilmarkt.   8

A.  Rahmenbedingungen der Marktentwicklung  8

I.  Auswirkungen konjunktureller Veränderungen.  8

a)  Gesamtwirtschaftliche Konjunktur  8

b)  Wohnungswirtschaftskonjunktur  9

II.  Relevanz wohnungswirtschaftspolitischer Veränderungen.  10

a)  Wirksamkeit wohnungswirtschaftspolitischer Eingriffe  10

III

b)  Auswirkungen einer möglichen Absetzung der Eigenheimzulage  12

B.  Ausgewählte Indikatoren der Angebotsseite  14

I.  Teilsystem Wohnbauland  14

a)  Einflüsse der Baulandpolitik.  14

b)  Preise.  16

1.  Einflussfaktoren.  16

2.  Räumliche Struktur  17

3.  Auswirkungen von Preisdifferenzen.  18

i)  Soziale Verteilungseffekte  18

ii)  Räumliche Verteilung von Gebäudetypen  19

c)  Umsatzstruktur  21

d)  Baulandentwicklung  21

1.  Baulandgewinnung durch Flächenmanagement  22

2.  Zunahme verdichteter Bauweise bei Preissteigerungstendenzen.  22

II.  Teilsystem Finanzierungsbedingungen.  24

III.  Teilsystem Wohnungsbau.  25

a)  Neubauvolumen im Verhältnis zum Wohnungsbestand  25

b)  Neubaustruktur nach Haustypen  25

c)  Marktstruktur von Wohnobjektveräußerungen.  26

d)  Einfluss zunehmender Nachfrage nach  Bestandserhaltungsmaßnahmen26

C.  Ausgewählte Indikatoren der Nachfrageseite.  27

I.  Teilsystem demografischer Bestimmungsfaktoren  27

a)  Tendenzen der Bevölkerungsdynamik.  28

b)  Strukturveränderung der Privathaushalte.  29

II.  Teilsystem ökonomischer Bestimmungsfaktoren.  31

a)  Tendenzen am Arbeitsmarkt  32

1.  Aktuelle Arbeitsmarktlage  32

2.  Räumlich-zeitliche Arbeitsmarktentwicklung  33

b)  Veränderung der verfügbaren Einkommen.  33

1.  Einflussfaktoren.  33

2.  Vermögenszuflüsse aus Erbschaftsfällen  34

III.  Teilsystem sozialer Bestimmungsfaktoren.  35

a)  Bedeutung des Wohnstatus Eigentum  35

1.  Gedämpfte Ausweitung der Wo hnflächeninanspruchnahme  37

2.  Zunehmende individuelle Mobilitätserfordernis  38

IV

3.  Abschnitt: Marktperspektiven ausgewählter Regione n  39

A.  Zielgebiete der XY GmbH  39

I.  Köln-Bonn-Aachen.  39

II.  Rhein-Main.  44

III.  Stuttgart  49

IV.  München.  53

V.  Berlin-Brandenburg.  58

B.  Regionen mit analogen Umsatzproportionen  63

I.  Hamburg.  63

II.  Hannover.  67

III.  Bielefeld-Münster  70

IV.  Mittlerer Oberrhein-Neckar  73

V.  Mittelfranken  77

Schlussbemerkung.   81

Anhang XIII   

Abstract.   XXXV

Quellenverzeichnis   XXXVI

Abbildungsverzeichnis

ABBILDUNG 1: EIGENHEIMZULAGE - BUNDESWEITE NEUBAUFÖRDERUNG JE 1000

EINWOHNER 1996 BIS 2000.......................................................................13 ABBILDUNG 2: BAUREIFE GRUNDSTÜCKE FÜR EIGENHEIME MITTLERER BIS GUTER

WOHNLAGE 2004 .......................................................................................20 ABBILDUNG 3: PROGNOSE DER RELATIVEN VERÄNDERUNGEN DER BEVÖLKERUNG

1999 BIS 2020.............................................................................................29 ABBILDUNG 4: PROGNOSE DER RELATIVEN VERÄNDERUNGEN DER HAUSHALTE 1999

BIS 2020.......................................................................................................31

Tabellenverzeichnis

TABELLE 1: NACHFRAGEBESTIMMENDE INDIKATOREN DER

UNTERSUCHUNGSREGION KÖLN-BONN-AACHEN..................................43 TABELLE 2: ANGEBOTSBESTIMMENDE INDIKATOREN DER UNTERSUCHUNGSREGION

KÖLN-BONN-AACHEN...............................................................................43 TABELLE 3: ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN DER UNTERSUCHUNGSREGION KÖLN-BONN-AACHEN.......................................................................................................44 TABELLE 4: NACHFRAGEBESTIMMENDE INDIKATOREN DER

UNTERSUCHUNGSREGION RHEIN-MAIN ..................................................48 TABELLE 5: ANGEBOTSBESTIMMENDE INDIKATOREN DER UNTERSUCHUNGSREGION

RHEIN-MAIN ...............................................................................................48 TABELLE 6:

TABELLE 7: UNTERSUCHUNGSREGION STUTTGART ....................................................52 TABELLE 8: ANGEBOTSBESTIMMENDE INDIKATOREN DER UNTERSUCHUNGSREGION

STUTTGART .................................................................................................53 TABELLE 9: ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN DER UNTERSUCHUNGSREGION STUTTGART .53 TABELLE 10: NACHFRAGEBESTIMMENDE INDIKATOREN DER

UNTERSUCHUNGSREGION MÜNCHEN ......................................................57 TABELLE 11: ANGEBOTSBESTIMMENDE INDIKATOREN DER

UNTERSUCHUNGSREGION MÜNCHEN ......................................................57 TABELLE 12:

TABELLE 13: UNTERSUCHUNGSREGION BERLIN-BRANDENBURG ...............................62 TABELLE 14: ANGEBOTSBESTIMMENDE INDIKATOREN DER

UNTERSUCHUNGSREGION BERLIN-BRANDENBURG ...............................62 TABELLE 15: ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN DER UNTERSUCHUNGSREGION BERLIN-BRANDENBURG...........................................................................................62 TABELLE 16: NACHFRAGEBESTIMMENDE INDIKATOREN DER

UNTERSUCHUNGSREGION HAMBURG ......................................................66 TABELLE 17: ANGEBOTSBESTIMMENDE INDIKATOREN DER

UNTERSUCHUNGSREGION HAMBURG ......................................................66 TABELLE 18:

TABELLE 19: UNTERSUCHUNGSREGION HANNOVER ....................................................69 TABELLE 20: ANGEBOTSBESTIMMENDE INDIKATOREN DER

TABELLE 21:

TABELLE 22:

UNTERSUCHUNGSREGION BIELEFELD-MÜNSTER ..................................72 TABELLE 23: ANGEBOTSBESTIMMENDE INDIKATOREN DER

UNTERSUCHUNGSREGION BIELEFELD-MÜNSTER ..................................73 TABELLE 24: ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN DER UNTERSUCHUNGSREGION BIELEFELD-MÜNSTER ....................................................................................................73 TABELLE 25: NACHFRAGEBESTIMMENDE INDIKATOREN DER

UNTERSUCHUNGSREGION MITTLERER OBERRHEIN-NECKAR ..............76

TABELLE 26: ANGEBOTSBESTIMMENDE INDIKATOREN DER

UNTERSUCHUNGSREGION MITTLERER OBERRHEIN-NECKAR ..............77 TABELLE 27: ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN DER UNTERSUCHUNGSREGION MITTLERER

OBERRHEIN-NECKAR .................................................................................77 TABELLE 28: NACHFRAGEBESTIMMENDE INDIKATOREN DER

UNTERSUCHUNGSREGION MITTELFRANKEN...........................................80 TABELLE 29: ANGEBOTSBESTIMMENDE INDIKATOREN DER

UNTERSUCHUNGSREGION MITTELFRANKEN...........................................80 TABELLE 30: ZUKUNFTSPERSPEKTIVEN DER UNTERSUCHUNGSREGION

MITTELFRANKEN ........................................................................................80

Anhangverzeichnis

ANHANG 1:

ANHANG 2:

UND 2002.................................................................................................. XIV ANHANG 3: INANSPRUCHNAHME DER GRUNDFÖRDERUNG - RELATIVE BEDEUTUNG DER BEGÜNSTIGTEN WOHNUNGEN 1996 BIS 2002.............................. XIV ANHANG 4: KAUFWERTE FÜR BAUREIFES LAND IN DER BUNDESREPUBLIK

DEUTSCHLAND 1992 BIS 2001.................................................................XV ANHANG 5: VERGLEICH DER KAUFWERTE FÜR BAUREIFES LAND IN AUSGEWÄHLTEN

BUNDESLÄNDERN 2000 UND 2001..........................................................XV ANHANG 6: GRAFISCHE AUSWERTUNG DER KAUFWERTE FÜR BAUREIFES LAND AUSGEWÄHLTER BUNDESLÄNDER 2000 UND 2001...............................XV ANHANG 7: PREISSPIEGEL FÜR BAUREIFE GRUNDSTÜCKE ORTSÜBLICHER

GRUNDSTÜCKSGRÖßE 2004.................................................................... XVI ANHANG 8: UMSÄTZE UND KAUFWERTE VON BAULAND IN DER BUNDESREPUBLIK

2001.......................................................................................................... XIX ANHANG 9: UMSATZANTEILE UND PREISE VON WOHNBAULAND IM STADT-

UMLAND-GEFÜGE 2001.......................................................................... XIX ANHANG 10: DURCHSCHNITTLICHE GRUNDSTÜCKSGRÖßEN VON EIN- ^UND ZWEIFAMILIENHÄUSERN IM STADT-UMLAND-GEFÜGE 2001............ XIX ANHANG 11: ANZAHL WOHNEINHEITEN FREIFINANZIERTER WOHNUNGSBAU UND

ANHANG 12:

2002.......................................................................................................... XXI ANHANG 13: BAUFERTIGSTELLUNGEN VON WOHNGEBÄUDEN MIT 1 WOHNUNG IN

DEUTSCHLAND VON 1995 BIS 2002 .....................................................XXII ANHANG 14: RELATIVE UMSATZVERTEILUNG VON BEBAUTEN WOHNIMMOBILIEN ^IM STADT-UMLAND-GEFÜGE IN DEUTSCHLAND 2001 ..........................XXIII ANHANG 15: ENTWICKLUNG DER KAUFVERTRÄGE ^{BEZUGSFERTIGER} WOHNIMMOBILIEN IM STADT-UMLAND-GEFÜGE 2001 ...................XXIII ANHANG 16: VERTEILUNG DER AUßENZUZÜGE 2000 BIS 2020 NACH

RAUMKATEGORIEN .............................................................................. XXIV ANHANG 17: BEVÖLKERUNGSDYNAMIK 1990-1999 UND 2000-2020 IN

ANHANG 18:

ANHANG 19:

ANHANG 20:

ANHANG 21: ANHANG 22:

ANHANG 23: ANHANG 24: ANHANG 25: IM BALLUNGSRAUM RHEIN-RUHR ....................................................XXXII

ANHANG 26: BAUFERTIGSTELLUNGEN VON DOPPEL- UND REIHENHÄUSERN MIT EINER WOHNUNG IM ZEITRAUM 1995 BIS 2002.............................XXXIII

Abkürzungsverzeichnis

a.M. am Main BBR Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung BfLR BIP BMF eff. effektiv Einw. Einwohner ggü. gegenüber i.d.R.

ies ifo IHK IRÖ LK Landkreis o.S. o.V. ROR SK WE Wohneinheit Whng. Wohnung

XI

Index

A  K  

Altersvorsorge.  34, 35 Kapitalmarkt  24

Annahmen.  4, 6, 28, 30, 33, 81 Kaufkraft 32,  34

Arbeitskr  äfteangebot. 33 Konjunktur  

Arbeitskr  äftenachfrage. 33 gesamtwirtschaftliche  8

Arbeitslosenquote.  32 Sondereinflüsse.  9

Arbeitslosigkeit  32 wohnungswirtschaftliche.  9

Konsumquote.   37

B   

Konsumzur  ückhaltung.  34

Baulandpolitik   14

L   

Baul  ücken. 22, 42,  52

Bestandsobjekt  26 Langlebigkeit 1, 9,  25

Bestandssituation.  25 Lebensphase.  37

Bev  ölkerungsdynamik Siehe  

M   

Bev  ölkerungsentwicklung  

Bev  ölkerungsentwicklung. 17, 27, 28, 29, 30, 50, 74 Marktindikatoren  

Billigangebote.  34 Angebotsseite.  14

Nachfrageseite.   27

D   

Mobilit  ät 37,  38

Demografie   27

N   

Doppelhaus   

Definition  2 Neubaustruktur. 25,  46

Nachteile   3

P   

Vorteile   3

Privathaushalte.  Siehe Haushalte  

E   

Prognose   

Eigenheimzulage.  11, 12, 15, 18, 59 regionale  39

Eigentum.  35 Wohnungsbedarfs  4

Eigentumsbildung.  2, 12, 18, 36, 37 Wohnungsnachfrage  4

Eigentumsquote.  Siehe Wohneigentumsquote  

Q   

Einkommen.   33

Entwicklungstendenzen.  6, 9,  21

Qualifikationsstruktur.   32

Erbschaftsf  älle  34

R   

Erwerbskosten   36

Erwerbspersonen.   33

Reihenhaus   

Definition   2

F   

Nachteile   3

Familiengr  ündung. 30, 36 Vorteile  3

Fertighaushersteller   27

S   

Finanzierungsbedingungen.   24

Finanzierungskosten.   24

Siedlungsfl  äche  15

Fl  ächenknappheit 14, 23,  55

staatliche  Förderung  35

Fl  ächenkonversion.  22

Staatst  ätigkeit  34

Fl  ächenverbrauch.  21

Stadtflucht.   22

Stadtregionen.  14, 18,  19

G   

Standortbedingungen.   16

Gestaltungsfreiheit  35, 38 Steuerreform.  34

Grundst  ücksgröße. 2, 19 Steuerungsinstrumente.  11

Subventionen  10, 15,  18

H   

T   

Haushaltsbildungsverhalten.   30

Haushaltsentwicklung.  27, 30, 69 Transaktionskosten. 2,  38

Haushaltsverkleinerung   30

Transportkosten.  2,  16

Hypothekenzins.   24

U   

   I

Untersuchungsregion   

Informationskosten.......................................................   2

Berlin  -Brandenburg  58

Bielefeld-Münster................................................... 70

Hamburg................................................................... 63

Hannover.................................................................. 67

Köln-Bonn-Aachen................................................ 39

Mittelfranken........................................................... 77

Mittlerer Oberrhein-Neckar.................................. 73

München................................................................... 53

Rhein-Main .............................................................. 44

Rhein-Ruhr .............................................................. 39

^{Stuttgart.................................................................... 49} V

^{Vermögensaufbau....................................................... 35} W

Wachstumsregionen............................................. 28, 33

Wanderungsverluste................................................... 28

Wirtschaftkonjunktur....Siehe gesamtwirtschaftliche

Konjunktur

Wohnbauland............................................................... 14

Besonderheiten des Gutes ‚Wohnen‘ 1

1. Abschnitt: Ansatzpunkte für die Marktprognose

Der auf das Gut ‚Wohnen‘ bezogene Markt, lässt sich von anderen Immobilienteilmärkten abgrenzen und gliedert sich in eine Vielzahl zeitlich, räumlich und sach-

² D.h.‚der‘ Wohnungsmarkt im Sinne eines einzigen abs-lich heterogener Teilmärkte. trakten Marktes ist nicht existent.

Neben einer begrifflichen Abgrenzung erfolgt eine sachliche Abgrenzung der Haustypen Doppel- und Reihenhaus. Da eine sachliche Unterscheidung der Wohnungsteilmärkte u.a. hinsichtlich Lage, Größe, Qualität, Aufteilung, Alter und Gebäudeart besteht, soll eine Nutzwertbestimmung der Haustypen Doppel- und Reihenhaus

³ vorgenommen werden.

A. Besonderheiten des Gutes ‚Wohnen‘

Die Natur des Gutes ‚Wohnen‘ ist ein komplexes Gefüge nicht isolierbarer Größen und kann als „...Organisationsprozeß der individuellen Lebensvollzüge, in dessen

⁴ bezeichnet we r-Ablauf spezifische Bedürfnisse der Handelnden befriedigt werden...“ ⁵ . den. Den physischen Bezugsrahmen bildet die Wohnung In ihrer Funktion als Marktobjekt wird die Wohnung, verglichen mit anderen

⁶ determiniert. Diese bewirken, dass Konsumgütern, von besonderen Eigenschaften

sich auf verschiedenen Teilmärkten unterschiedliche Engpässe und Preisschwankungen herausbilden. Gleichzeitig bildet der Preis die jeweils herrschende Wohnungs(teil)marktsituation ab. Häufig lassen sich Angebotsdefizite und Angebotsüberhänge in unmittelbarer Nähe voneinander finden, aber aufgrund der Immobilität von ⁷ Nicht selten we ichen individuelle Markt(preis)-Wohnungen nicht ausgleichen.

bewertungen erheblich von publizierten Marktbewertungen ab. Derartige Abweichungen sind mit individuell abweichender Bewertung von Wohnwertkomponenten zu begründen, z.B. der Beschaffenheit von Wohnung und Wohnumfeld oder regionalen La-

⁸ gefaktoren und einer Vielzahl subjektiver Einflussfaktoren. Die Ursache der Marktschwankungen liegt in der Anpassung der Wohnsituation von privaten Haushalten als Reaktion auf ihre nicht gleichgewichtige Wohnungsnach- ² Vgl.Falk, Immobilienlexikon, 2004, S. 940.

^{3 Vgl. Heuer / Nordalm, Wohnungsmärkte, 2001, S. 26. 4} Heuer / Nordalm, Wohnungsmärkte, 2001, S. 23.

⁵ Detailliert erfolgt eine Abgrenzung im Steuerrecht, bautechnischem Bereich und der Statistik. Im Folgenden soll darunter vereinfachend die Zusammenfassung von Räumen und Nebengelass die mit Kochgelegenheit so-

wie Toilette und eigenem Zugang versehen ist und zu Wohnzwecken eines Haushalts dient, verstanden wer-

den. Vgl. Liebe, Wohnung, 1997, S. 943.

⁶ U.a. einen langen Herstellungs- bzw. Produktionsprozess, Langlebigkeit und damit verbundene lange ökonomische Marktwirksamkeit, Immobilität, hohe Kapitalintensität, einen hohen Komplexitätsgrad und fehlende

Teilbarkeit des Konsums. Vgl. Heuer/Nordalm, Wohnungsmärkte, 2001, S. 23f.

^{7 Vgl. Niefert, Mobilität, 2003, S. 47. 8} Vgl. Eekhoff, Bodemarkt, 1987, S. 260f.

Einordnung der Untersuchungsgegenstände am Wohnungsmarkt 2

⁹ Den Impuls zur Veränderung durch Wohnungswechsel liefern - bei gegebenem frage.

Einkommen und Preisen - erzielbare individuelle Nutzenzuwächse. Jeder Wohnungswechsel verursacht jedoch infolge weitgehend mangelhafter Markttransparenz hohe Informations- und Transaktionskosten für Nachfrager. Diese setzen sich aus individuellen Such- und Transportkosten sowie ‚psychologischen Kosten‘ des Umzugs zusammen. Zusätzlich wird der Anpassungs- und Veränderungsprozess durch vielschichtige personelle, zeitliche, räumliche und sachliche Präferenzen geprägt, die nicht nur ¹⁰ das Gut ‚Wohnen‘ betreffen.

Der Entschluss zum Wohnungswechsel, als Reaktion auf eine ungleichgewichtige Wohnsituation, wird vom Haushalt als Ergebnis eines Abwägungsprozesses erst dann getroffen, wenn die erwartete Gesamtnutzensteigerung die Gesamttransaktionskosten übersteigt. Der Schritt zu einer Anpassung festgestellter Ungleichgewichte erstreckt sich über einen Zeitraum mehrerer Jahre und erschwert insofern eine Beurtei- ¹¹ lung künftiger Marktentwicklungen.

B. Einordnung der Untersuchungsgegenstände am Wohnungsmarkt

I. Wesensmerkmale

Als Doppelhaus wird ein aus „...zwei aneinandergefügte[n] Einzelhäuser[n] auf jeweils eigenem Grundstück...“ definiert, „...von denen jedes Haus eine oder mehrere ¹² . Werden hingegen mehr als zwei Einfamilienhäu-selbständige Wohnungen enthält.“

ser “...zu einem Baukörper zusammengefaßt...“ und „...parallel zu einer Straße oder ¹³ errichtet, spricht man von Reihenhäusern. Bei derart in verdichteter einem Platz...“

Bauweise errichten Einfamilienhäusern, überwiegt bautechnisch absolut der Haustyp eines von der Nord- bis zur Ost-Seite her erschlossenen Reihenhauses, welches einsei- ¹⁴ tig an einem Wohnweg oder einer Wohnstraße liegt.

Die Grundstücksgröße bemisst sich auf ca. 200-250 m² für Reihenmittelhäuser, was bei Wohnflächen von ca. 100-125 m² den hohen Grad der Grundstücksnutzung erkennen lässt. Doppelhaushälften weisen meist größere Grundstücke von im Mittel 350-500 m² auf. Im Größenvergleich werden ähnlich große freistehende Eigenheime auf Grundstücken von 500-750 m² errichtet. Die angegebenen Größen sind lediglich als Richtwerte zu verstehen, die sich regional und zeitlich dynamisch verändern. Sowohl bei der genutzten Grundstücksgröße als auch in der Dimensionierung der Wohn-

¹⁵ flächen ist in den letzten Jahren eine Verringerung festzustellen (s. Anhang 2).

⁹ Vgl. Kühne-Büning, Sättigung, 1997, S. 704.

^{10 Vgl. Niefert, Mobilität, 2003 S. 48. 11 Vgl. Heuer / Nordalm, Wohnungsmärkte, 2001, S. 26ff. 12 Kadatz, Wörterbuch Architektur, 1980, S. 77. 13} ebenda, S. 224.

^{14 Vgl. Weeber / Weeber / Wölfle, Eigenheime, 2002, S. 10. 15} Vgl. o.V., Eigentumsbildung, 2004, o.S. und Schaber, Reihenhaus, 1997, S. 691f.

Systematik der Untersuchung 3

II. Nutzwertunterschiede zu anderen Haustypen

Die Gebäudeform Doppel- oder Reihenhaus birgt gegenüber dem freistehenden Eigenheim oder einer Etagenwohnung im Mehrfamilienhaus weitere, oft individuell wahrgenommenen Vor- und Nachteile. Von hervorgehobener Bedeutung im Vergleich mit freistehenden Eigenheimen sind letztlich ökonomische Vorteile geringerer Grundstücks- und Baukosten sowie niedrigere Grundstücksfolge- und Objektnutzungskosten. Erst diese Kostenvorteile ermöglichen es vielen Erwerbern bzw. Nutzern, ihren Wohnwunsch ‚Eigenheim‘ auch an guten und preisintensiven Standorten zu realisieren. Obwohl der langfristigste Aspekt geringerer Nutzungskosten am nachhaltigsten ist, wird dieser Tatsache seitens der Erwerber (bzw. Nutzer) meist nur untergeordnete ¹⁶ Bedeutung beigemessen.

Neben ökonomischen Gründen führten in den letzten Jahren immer stärker strukturelle, ökologische und soziale Notwendigkeiten zur Errichtung von Reihenhaussiedlungen bzw. zu verdichteter Bauweise bei Eigenheimen in Form von Doppelhäusern. Einen wichtigen Beitrag dazu, dass Reihenhäuser auch eine zukunftsweisende Bau-form darstellen werden, leisten immer verschiedenartigere architektonische Konzeptionen der Baukörper, noch stärker an Nutzerinteressen und -bedürfnissen ausgerichtete Siedlungsgestaltungen sowie eine zunehmende Akzeptanz des Reihenhauses als Aus- ¹⁷ druck individuellen Wohnens.

Eine Besonderheit der Errichtung neuer Doppelhäuser im Vergleich mit freistehenden Einfamilienhäusern ist die vom Haustyp diktierte, enge Abstimmung zweier bauwilliger Parteien vor und während der Bauplanung und -ausführung. Dieser notwendige Planungs- und Koordinationsaufwand kann bei Reihenhausbebauung in aller Regel nicht durch die Bauherren geleistet werden. Die Ausführung von Reihenhäusern resultiert daher fast ausschließlich aus Bauträger- oder Generalunternehmer- ¹⁸ Nebender Grundstücksbeschaffung wird vom Bauträger die gesamte Ob-Projekten.

jektprojektierung übernommen. Aus Bauherrensicht stehen dem Vorteil der Übertragung von Planungs- und Koordinierungsaufgaben Nachteile einer fehlenden freien Wahl des Grundstücks und des Objektes gegenüber. Als weitere Nachteile lassen sich die räumliche Enge zum Nachbargrundstück, die meist fehlende Möglichkeit zur Erweiterung des Hauses sowie die oft fehlende Garage anführen.

C. Systematik der Untersuchung

Zweck jeder Prognose ist die Voraussage des zukünftigen Zustandes des Unter-suchungsgegenstandes bzw. bedingte Behauptungen zu künftigen Ereignissen. Damit

¹⁶ Vgl. Philipp, Rationelles Bauen, 2001, S.651f. und Haas, Verdichtung, 2000, S. 38.

^{17 Vgl. Franger-Huhle, Siedlungskulturen, 2004, o.S. 18} Vgl. Sailer / Grabner, Immobilien-Fachwissen, 2004, S. 316.

Systematik der Untersuchung 4

verbunden sind alle Schwierigkeiten der Komplexität, Transparenz, Nachvollziehbar- ¹⁹ keit sowie Fehlinterpretation von Ergebnissen.

Der nachfolgende Abschnitt ist ein Überblick über den gewählten Ansatz, die Methode und den Umfang der Prognose. Zusätzlich werden die wichtigsten Annahmen, die der Prognose zu Grunde liegen, dokumentiert.

I. Auswahl des Untersuchungsansatzes

Wohnungsmarktprognosen lassen sich je nach Zielsetzung in Wohnungsbe- ²⁰ Wohnungsbedarfsprogno-darfs- bzw. Wohnungsnachfrageprognosen unterscheiden.

sen werden auf den Wohnungsbedarf, d.h. den streng normativen Begriff einer gesellschaftspolitischen Soll-Größe, abgestellt. Dieses Vorgehen bedingt die Festlegung einer Norm bzw. des sozial Wünschenswe rten, ohne zu berücksichtigen, ob und inwi e- ²¹ DerartigePrognosen weit es (staatspolitische) Aufgabe ist, diese Norm zu erfüllen. erweisen sich als Grundlage unternehmerischer Investitionsentscheidungen als untaug- ²² lich, denn erst die Wohnungsnachfrage drückt eine marktwirksame Ist-Größe aus. Wohnungsnachfrage stellt auf “...individuelle[n] Pläne oder Handlungen der Wirtschaftssubjekte...“ ab, „...die je nach dem Realgehalt von subjektiven Wünschen über die potenzielle bis hin zur faktisch marktwirksam werdenden Nachfrage reichen kön- ²³ AusreichendesAngebot vorausgesetzt, entscheidet letztlich die individuelle nen.“

finanzielle Leistungsbereitschaft und -fähigkeit, in welchem zeitlichen Rahmen und ökonomischen Umfang subjektive Wohnwünsche in tatsächliche Marktnachfrage umgesetzt werden. In eine Wohnungsnachfrageprognose gehen normative Zielvorstellungen nicht ein d.h. das Prognoseresultat unterliegt keiner Prüfung auf Sozialverträglich- ²⁴ Dieraschen Bedarfsverschiebungen, häufigen Änderungen im Konsumverhal-keit.

ten und kurzfristigen Modeströmungen lassen daher seit Jahren Wohnungsnachfrageaspekte in den Vordergrund prognostischen Interesses treten. Insofern stellen Wohnungsnachfrageprognosen eine zielgerichtetere Grundlage für geschäftspolitische Ent- ²⁵ scheidungen dar.

Angebotsseitig wird der Umfang jährlicher Wohnungsneubautätigkeit seit langer Zeit nicht mehr von verfügbaren Kapazitäten der Bauwirtschaft eingegrenzt. Auch ²⁶ werden voraus-veränderte Eigenkapitalvorschriften im Rahmen des Basel II-Akkord

^{19 Vgl. Bucher, Raumordnungsprognose, 2004, S.II und Striens, Geographieprognostik, 1996, S. 23. 20} Vgl. Striens, Methoden, 1997, S. 11.

^{21 Vgl. Baldermann, Wohnflächennachfrage, 1980, S. 49f. und Duwendag, Wohnungsbedarf, 1970, S. 17f. 22 Vgl. Kornemann, Wohnungsprognosen, 1990, S. 18f. 23 Duwendag, Wohnungsbedarf, 1970, S. 18. 24 Vgl. Baldermann, Wohnflächennachfrage, 1980, S. 49. 25} Vgl. Kornemann, Wohnungsprognosen, 1990, S. 18.

²⁶ Detaillierte Angaben und Auswirkungen zu den getroffenen neuen Baseler Eigenkapitalvereinbarungen sind in den Monatsberichten der Deutschen Bundesbank April 2001 und September 2004 aufgeführt. Vgl. Deut-

sche Bundesbank, Basel II, 2004, o.S.

Systematik der Untersuchung 5

sichtlich keinen Angebotsengpass an Bauleistungen erwarten lassen. Das bedeutet, dass nicht die Angebotsseite marktbestimmend wirkt, sondern das Marktgeschehen ²⁷ Einflüsse des An-vom Nachfrager-Verhalten geprägt und zunehmend limitiert wird. gebots dürfen in der Untersuchung allerdings nicht ausgeschlossen werden. So lassen sich am Markt für Wohnbauland in regional unterschiedlicher Ausprägung Angebotsmärkte erkennen. Der besonderen Bedeutung des Einflussfaktors Wohnbauland wird im 2. Abschnitt nachgegangen.

Die isolierte Betrachtung nur einer Marktseite erscheint daher als nicht sinnvoll, Ideales Vorgehen wird in einer Verknüpfung von Angebots- und Nachfrageseite gese-

²⁸ DasFehlen sowohl quantitativer als auch qualitativ zielführender D aten hen.

schränkt die Prognosemöglichkeiten des untersuchten Wohnungsteilmarktes erheblich ein. Hilfsweise lassen sich Prognosen für Indikatoren erstellen, die für die Abbildung

²⁹ Diesem Ansatz wird in Abschnitt 2 mit der Analyse und der Prognose wichtig sind.

Identifikation relevanter demografischer, ökonomischer und sozialer Faktoren gefolgt.

II. Angewandtes Verfahren

Verschiedene Grundansätze und Techniken zur Zukunftsforschung wurden im Verlauf der vergangenen Jahrzehnte mit unterschiedlicher Intensität in Abhängigkeit des Untersuchungsgegenstandes, der zugrundeliegenden Daten, dem Einsatzbereich

³⁰ In und der Zielsetzung der Prognose angewandt und fanden variierendes Interesse. der Literatur fällt, bedingt durch die Komplexität des Wirtschaftssektors speziell bei Wohnungsmarktprognosen, eine weitreichende methodische und inhaltliche Vielfalt

³¹ auf.

Die im Rahmen dieser Arbeit untersuchten Indikatoren werden zum Großteil durch originäre Prognosen abgedeckt. Diesen Prognosen liegen verschiedene wissenschaftliche Prognosemethoden zu Grunde, deren jeweilige detaillierte Darstellung in den jeweiligen Prognosedokumentationen zu finden ist. Der Bereich der demografischen Indikatoren wird über die Untersuchungen des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung einbezogen. Die räumliche Differenzierung der Prognoseergebnisse ³² Auch liefert aussagekräftige, relativ untereinander abgestimmte Regionalergebnisse. bei der Darstellung der Perspektiven ökonomischen Indikatoren und der Perspektiven am Immobilienmarkt wird größtenteils auf Ergebnisse aktueller Langfriststudien ve r- ²⁷ Vgl.Gerfin, Wirtschaftsprognosen, 1964, S. 177.

^{28 Vgl. Duwendag, Wohnungsbedarf, 1970, S. 6f. 29 Vgl. Kornemann, Wohnungsprognosen, 1990, S. 20f. 30} Vgl. Striens, Geographieprognostik, 1996, S. 9.

^{31 Vgl. Striens, Methoden, 1997, S.11 und Hüttner, Prognoseverfahren, 1986, S. 20f. 32} Vgl. Bucher, Raumordnungsprognose, 2004, S. II.

Systematik der Untersuchung 6

³³ Die Ergebnisse dieser Arbeit stellen insofern schiedener Anbieter zurückgegriffen. eine Kombination von Prognosen dar, d.h. eine Metaprognose.

III. Eingrenzung des Prognoseumfangs

Eine sachliche Eingrenzung der Untersuchung erfolgt sowohl bei Indikatoren der Angebots- als auch der Nachfrageseite. Die Entwicklungstendenzen der ausgewählten ³⁴ vorausgeschätzt. Indikatoren werden unter Status-quo-Bedingungen Im Rahmen der Arbeit wird räumlich auf die Zielregionen der XY GmbH fokussiert. Dazu gehören die Ballungsräume Berlin-Brandenburg, Rhein/Ruhr, Frankfurt a.M., Stuttgart und München. Daneben werden zusätzlich Regionen herausgefiltert, die in der Vergangenheit ein vergleichbares absolutes Absatzpotenzial aufwiesen. Als Abgrenzungskriterium wird eine Gesamtfertigstellungszahl von ca. 750 Doppel- und Reihenhäusern (mit einer Wohnung) p.a. je Raumordnungsregion zu Grunde gelegt. Auf

³⁵ erfolgt in Abschnitt 3 die Analyse Basis der Systematik der Raumordnungsregionen

bzw. Vorausschätzung der Indikatoren. Teilweise wird eine über diese räumlichen Grenzen hinausgehende Untersuchung vorgenommen, bzw. werden detailliertere Entwicklungstendenzen aufgezeigt. Die Auswahlregionen sind in Anhang 1 dargestellt. Es sei darauf hingewiesen, dass ein grundsätzliches Problem des Vergleichs der Prognoseergebnisse mit uneinheitlichem räumlichem Bezug besteht. Die siedlungsstrukturelle Entwicklung ist stark von historischen Zufallseinflüssen und einer Vielzahl von Faktoren verschiedener Herkunft geprägt. Bei vergleichenden Betrachtungen ³⁶ sind vor diesem Hintergrund verzerrte Einschätzungen denkbar. Der zeitliche Umfang der demografischen Teilprognosen erstreckt sich bis ins Jahr 2020. Innerhalb eines solchen Zeitrahmens kann die Zahl und Struktur der Bevö lkerung durch zeitreihen-analytische Methoden relativ verlässlich vorhergesagt werden. Kurzfristige, eher zufällige Entwicklungen werden dabei außer acht gelassen und Er- ³⁷ gebnisse geglättet.

IV. Annahmegerüst fundamentaler Prognosebedingungen

Prognoseergebnisse basieren auf bestimmten Annahmen über die Entwicklung der sie beeinflussenden Variablen. Ändern sich die Annahmen oder treten im Betrachtungsverlauf andere tatsächliche Ergebnisse ein, hat dies erheblichen Einfluss auf die Prognoseergebnisse. Bei der Ve rwendung der Prognose ist es deshalb angebracht, die einschränkende Wirkung der getroffenen Annahmen zu berücksichtigen.

³³ U.a. der ‚Zukunftsatlas 2004‘ der Prognos AG und die ‚Immobilienmarktübersicht‘ der HVB Expertise GmbH.

³⁴ Diese Annahme bezieht sich „...insbesondere auf die staatlichen Eingriffe in den Ablauf der regionalen und gesamträumlichen Entwicklung...“. Birg, Raumanalyse, 1982, S. 164.

³⁵ „Raumordnungsregionen sind großräumige, funktional abgegrenzte Analyseeinheiten für die Raumordnungsberichterstattung der Bundesregierung.“ BfLR, Raumordnungsprognose, 1996, S. 65.

^{36 Vgl. Siedentop, Agglomerationsräume, 2003, S. 27f. 37} Vgl. Bucher, Raumordnungsprognose, 2004, S. II.

Systematik der Untersuchung 7

Als notwendig Rahmenbedingungen dieser Prognose zählen global gesehen, dass

• keine Naturkatastrophen eintreten oder Kriege von globaler Bedeutung bzw. gefährliche Epidemien ausbrechen,

• die größten Volkswirtschaften trendmäßig angemessene Wachstumspfaden einschlagen bzw. beibehalten werden.

Auf nationaler Seite soll zusätzlich davon ausgegangen werden, dass

• eine konjunkturelle Erholung aufgrund der allgemeinen Belebung der Weltkonjunktur, relativ stabile Preise in Verbindung mit niedrigen Nominalzinsen und stabilen Lohnstückkosten eintreten,

• das gesamtwirtschaftliche Wachstum kurz- und mittelfristig den positiven Entwicklungspfad beibehält,

• weitere konsequente Reformprozesse und Einschnitte im Gesundheitswesen und den anderen Systemen der sozialen Sicherung - insbesondere der Altersversorgung - Impulse zur Überwindung der anhaltenden Wirtschaftsschwäche geben,

• die wichtigsten gesellschaftlichen Konstellationen stabil bleiben,

• umfassende Reformen der Steuersysteme, eine weitere Flexibilisierung des Arbeitsmarktes und umfassende Bildungsreformen zur Erhaltung der internationalen Wettbewerbsfähigkeit und der kommunalen Finanzierung beitragen,

• die hohe Arbeitslosigkeit nicht nachhaltig sinkt und erst durch demografische Effekte Entspannung eintritt,

• nur eine geringe Erhöhung der verfügbaren Einkommen zur erwarten ist, was gleichzeitig anhaltende negative Impulse auf die Binnennachfrage

³⁸ nach sich zieht,

• insbesondere die großen Verdichtungsräume von internationaler Wande- ³⁹ rung stärker geprägt werden als andere Regionen.

³⁸ Vgl. Gluch, Bauvorausschätzung, 2003, S. 11f.

³⁹ Vgl. BBR, Szenarien, 2003, S. 10.

Rahmenbedingungen der Marktentwicklung 8

2. Abschnitt: Identifikation geeigneter Indikatoren im untersuchten Teilmarkt

Die Entwicklung des Marktsegmentes ‚Doppel- und Reihenhaus‘ ist in einen Immobilienkonjunkturzyklus eingebunden, der wiederum in Abhängigkeit zur allgemeinen Wirtschaftskonjunktur steht. Da eine Sektor- bzw. Partialprognose nicht vollkommen losgelöst von der sie umgebenden Umwelt getroffen werden kann, ist es er-forderlich, einen Rahmen makroökonomischer Tendenzen sowie politisch-rechtlicher, ⁴⁰ Einflussfaktoren aufzuzeigen und eine Einordnung vorzunehmen. Die Vielzahl der Faktoren mit Einfluss auf die Marktentwicklung im Untersuchungssegment und ihr komplexes Zusammenwirken erschweren eine Prognose erheblich. Nachfolgend soll eine Identifikation aussagekräftiger Indikatoren der Angebots-und Nachfrageseite am Markt für Doppel- und Reihenhäuser erfolgen. Deren Analyse bildet die Grundlage für die im 3. Abschnitt zu führende regionalisierte Marktprognose.

A. Rahmenbedingungen der Marktentwicklung

I. Auswirkungen konjunktureller Veränderungen

a) Gesamtwirtschaftliche Konjunktur

Konjunkturveränderungen als „...zyklische Schwankungen im Auslastungsgrad ⁴¹ werden vor allem in der Höhe des des Produktionspotentials einer Volkswirtschaft...“

Sozialprodukts deutlich. Daneben kommen sie auch in der Veränderung der Beschäftigungszahlen sowie in Lohn-, Gewinn-, Zins- oder Preisreihen zum Ausdruck. Geht man noch weiter, sind selbst außerwirtschaftliche Auswirkungen wie z.B. veränderte Bevölkerungsentwicklungen und Einflüsse auf das politisch-kulturelle Leben einer

⁴² Volkswirtschaft beobachtbar.

Die deutschen Wirtschaftkonjunktur zeichnet sich in den letzten Jahren durch sehr geringe Steigerungsraten des realen Bruttoinlandsprodukts aus. Im Vergleich zum jewe iligen Vorjahr wuchs das reale BIP um 0,8 % im Jahr 2001 bzw. 0,2 % in 2002 ⁴³ Der Wert im Jahr 2003 und 2003 war sogar ein Rückgang um 0,1 % festzustellen.

scheint nach Auffassung führender Wirtschaftsinstitute den Tiefpunkt aktueller konjunkturellen Entwicklung darzustellen. Die Meldungen über eine „robuste Erholung ⁴⁴ oder ein freundlicheres Euro-Konjunkturbild sowie die Erwartun-der Konjunktur“

gen nachhaltigen Aufschwungs mehren sich. Bereits für 2004 wird mit Zuwachsraten von 1,5-1,8 % gerechnet. Für 2005 werden Wachstumswerte zwischen 1,4-2,1 %

⁴⁰ Vgl. Knepel / Schilling, Immobilienprognosen, 2004, S. 30f.

^{41 Hewel / Neubäumer, Konjunktur, 1998, S. 363. 42 Vgl. Gumpert, Konjunkturpolitik, 1997, S. 500. 43 Vgl. Dullien / Schieritz, Aufschwung, 2004, S. 14. 44} Vgl. o.V., Konjunkturerholung, 2004, S. 6.

Rahmenbedingungen der Marktentwicklung 9

prognostiziert. Grundlage der Prognoseergebnisse sind positive Exportaussichten bei ⁴⁵ Zu berück-voraussichtlich gleichbleibend niedrigem Niveau der Binnennachfrage. sichtigen ist zusätzlich, dass es sich um räumlich aggregierte Prognosewerte handelt. So wird z.B. die ostdeutsche Konjunktur voraussichtlich hinter diesen Werten zurück- ⁴⁶ bleiben und erst von einer sich belebenden Binnennachfrage profitieren. Nachhaltige Auswirkungen auf die prognostizierte gesamtwirtschaftliche Entwicklung werden u.a. jedoch Veränderungen des Rohölpreises, mögliche Lohnforderungen in Folge des Preisanstiegs und mögliche Zinserhöhen haben. Zusätzliche negative Impulse gehen kurz- bis mittelfristig von den Reformen der Arbeitsmarkt- und

⁴⁷ Gesundheitspolitik sowie den rückläufigen Investitionen des Staates aus. Aus der Vielzahl der Einflussfaktoren und deren komplexen Zusammenhängen lassen sich nur kurzfristig Rückschlüsse der Entwicklungstendenzen ziehen. Insbesondere denkbare, aber nicht prognostizierbare Sondereinflüsse, wie z.B. die Hochwasserkatastrophe 2002 oder ungewisse statistische Auswirkungen, z.B. der Arbeitsmarkt- ⁴⁸ Eine reformen, we rden in den Gutachten der Wirtschaftsinstitute ausgeklammert. Prognose über Verlaufspfade der konjunkturellen Entwicklung ist allerdings, wenn ⁴⁹ überhaupt, nur kurzfristig möglich.

Die gesamtwirtschaftliche Entwicklung bildet damit den Bezugsrahmen für den Immobilienmarkt allgemein und speziell für den Markt der Doppel- und Reihenhäuser. Auf das Untersuchungsziel bezogen, findet die aktuelle Wirtschaftsschwäche u.a. in einer Zurückhaltung beim Immobilienerwerb bzw. in einem allgemeinen Rückgang der Bautätigkeit ihren Ausdruck.

b) Wohnungswirtschaftskonjunktur

Der Wohnungsbau setzt sich aus Neubau- und Wohnungsbestandsmaßnahmen zusammen und stellt insgesamt den höchsten Anteil der Gesamtbautätigkeit dar. Zur Beurteilung bzw. Erklärung konjunktureller Veränderungen sind beide Teilsektoren in ⁵⁰ engem Zusammenhang zu sehen.

Durch die Langlebigkeit der Wohnung (aus physischer und ökonomischer Sicht) und eine damit verbundene lange Marktwirksamkeit, haben Bestandsveränderungen im Verhältnis zum Bestand ein geringes Volumen. Unterschiedliche Veränderungen im Bestand ziehen daher unterschiedliche Veränderungen von Wohnungsbaunachfrage und Wohnungsbaukonjunktur nach sich und wirken über vor- und nachgelagerte Märkte auch auf den gesamtwirtschaftlichen Konjunkturve rlauf.

⁴⁵ Vgl. o.V., Wirtschaftswachstum, 2004, S. 8 und o.V., Konjunkturbild, 2004, S. 7.

⁴⁶ Vgl. o.V., Ostdeutschland, 2004, S. 8.

^{47 Vgl. Dullien / Schieritz, Aufschwung, 2004, S. 14 und Frank, Wirtschaftsentwicklung, 2004, o.S. 48 Vgl. o.V., Wachstumsmotor, 2004, S. 10. 49 Vgl. Gluch, Bauvorausschätzung, 2003, S. 23. 50} Vgl. ebenda S. 21.

Rahmenbedingungen der Marktentwicklung 10

Die Vielzahl der theoretischen Erklärungsansätze von Wohnungsbauzyklen macht für derartige Phänomene exogene Einflüsse verantwortlich, „... wobei monetäre und psychologische Einflüsse einen festen, manchmal sogar den vorherrschenden Er-

⁵¹ .Differierende Ansichten werden jedoch bei der Beantwo r-klärungsansatz bilden...“

tung der Frage, ob der Wohnungsbau vor-, nach- oder gleichläufig zur gesamtwirtschaftlichen Konjunktur ist, vertreten. In Mikro- bzw. makroökonomische Erklärungsansätzen stützen sich die Aussagen auf Investitionsdeterminanten. Aus Partialuntersuchungen stellten sich Rückschlüsse auf eine Zinsabhängigkeit von Wohnungsinvestitionen heraus. Diese Zinsabhängigkeit wird allerdings vom öffentlich begünstigten Wohnungsbau verzerrt und bei selbstgenutztem Wohneigentum geringer ausgeprägt. In gesamtwirtschaftlichen Modellen wird das Einkommen der privaten Haushalte bzw. die Einkommensentwicklung als erklärende Größe herangezogen. Es wurde herausgearbeitet, dass mit steigendem Einkommen der Wohnflächenkonsum zunimmt und in gleicher Weise Reaktionen der Mietausgaben festzustellen sind. Relevante Indikatoren der Wohnungsbaunachfrage sehen makroökonomische Modelle in Baupreisen, Kapitalmarktzinsen und ve rfügbaren Einkommen privater Haushalte. Bedeutenden Einfluss ⁵² haben zudem staatliche Subventionen.

Als langfristige Determinanten wirken Mietpreisentwicklungen als Rentabilitätsimpuls im Mietwohnungsbau und Veränderungen der real verfügbaren Einkommen im Eigentümerwohnungsbau. Prägender Einfluss auf diesbezüglich zu erwartende, lang- ⁵³ fristige Entwicklungen wird den Strukturdaten zugeschrieben. Das Wechselwirkungen zwischen konjunktureller Entwicklung von Wohnungs-und Gesamtwirtschaft bestehen, wurde in einer Untersuchung des RWI ausgearbeitet. Im Ergebnis konnte nachvollzogen werden, dass dem Wohnungsbau überdies die Rolle eines Wachstumsmotors zuzuschreiben ist. Davon ausgehende Multiplikator- und Akzeleratoreffekte wirken sowohl mit positivem, als auch mit negativem Vorzeichen. Nachweislich sind die prozyklischen Schwankungen der Wohnungsbauinvestitionen deutlich stärker ausgeprägt als in anderen Wirtschaftsbereichen und gelten als Vorläu- ⁵⁴ fer einer gesamtwirtschaftlichen Konjunkturentwicklung.

II. Relevanz wohnungswirtschaftspolitischer Veränderungen

a) Wirksamkeit wohnungswirtschaftspolitischer Eingriffe

Dem staatliche Einfluss mittels ordnungs- , prozess- und verteilungspolitischer Maßnahmen in den Konjunkturprozess regulierend einzugreifen, wird große Bedeutung beigemessen. Obwohl im Rahmen der Gesamtkonjunktur begrenzt wirksam, zei- ⁵¹ Kühne-Büding,Wohnungswirtschaft, 2001, S. 259.

^{52 Vgl. Kühne-Büding, Wohnungswirtschaft, 2001, S. 254f. 53} Vgl. ebanda S. 262.

⁵⁴ Vgl. Löbbe / Siebe, Konjunkturlokomotive, 2001, S. 268.

Rahmenbedingungen der Marktentwicklung 11

⁵⁵ So gen sich bezüglich der Immobilienkonjunktur deutliche Einflussmöglichkeiten. werden ca. 15 % der gesamtwirtschaftlichen Bruttobauinvestitionen durch unmittelba- ⁵⁶ re staatliche Baunachfrage entfaltet.

Bei der Untersuchung der Perspektiven für Wohnungsteilmärkte lassen sich eine Vielzahl wechselseitiger Einflüsse mit staatlicher Strukturpolitik finden. So wird bspw. die Wirtschaftsentwicklung im Rahmen nationaler, regionaler und lokaler Wirtschaftspolitik gelenkt und gleichzeitig über den Arbeitsmarkt Einfluss auf die Kauf- ⁵⁷ kraft bzw. indirekt auf den Wohnungsmarkt genommen.

Zur Zielerreichung

⁵⁹ eingesetzt werden. Der Stellenwert der Instrumente und der Steuerungsinstrumente

jeweilige Interventionsbedarf sind von der Situation auf den Wohnungsmärkten sowie den demografischen und gesellschaftlichen Entwicklungen abhängig. Auch wenn die gegenwärtige Situation von relativ entspannten Wohnungsmärkten geprägt ist, bleiben ⁶⁰ Einen Beitrag in bestimmten benachteiligten Standorten soziale Probleme ungelöst. dazu haben u.a. veränderte Investitionsbedingungen im Wohnungsbau in Folge der Einkommensteuer- und Rentenreform geleistet. Diese Veränderungen äußern sich in stark rückläufigem Geschosswohnungsbau und der Konzentration der Neubautätigkeit im Eigenheimbereich. Bei Beurteilung der gegenwärtigen Neubausituation ist davon auszugehen, dass bei anhaltender niedriger Gesamtbautätigkeit der Bedarf langfristig nicht gedeckt werden kann. In wirtschaftlich dynamischen Zentren ist künftig mit neuen Knappheiten bzw. Preis- und Mietenanstiegen zu rechnen. Bereits heute wi rtschafts- und strukturschwache Regionen werden durch weiterhin verschlechterten Marktbedingungen und höheren Risiken durch Marktsättigungen benachteiligt. ⁶¹ Die anhaltende Reformierung im deutschen Subventions- und Steuerrecht sowie die weitgehend angespannte Lage der öffentlichen Haushalte werden, aller Voraussicht nach, zu weiteren Einschränkungen der Wohnungsbauförderung führen.

^{55 Vgl. Hewel / Neubäumer, Konjunktur, 1998, S. 405f. und Mändle, Immobilienpolitik, 1997, S. 944ff. 56 Vgl. Ottnad / Hefele, Bauwirtschaft, 2002, S. 82. 57} Vgl. Falk, Immobilienlexikon, 2004, S. 942.

⁵⁸ U.a. die Sicherstellung quantitativer und qualitativer Wohnraumversorgung, Steigerung der Eigentümerquote und Sicherung tragbarer Wohnkosten.

⁵⁹ Den finanzwirksamen Instrumenten sind die Eigenheimzulage, die steuerliche Förderung des Mietwohnungsbaus, das Wohngeld und der soziale Wohnungsbau zuzurechnen. Die ordnungspolitischen Instrumenten der

Wohnungswirtschaftspolitik sind im Wesentlichen das Wohneigentumsrecht, das Mietrecht, das Genossen-schaftsrecht, Teile des Planungsrechts, aber auch das Grundbuch-, Hypotheken- und Grundschuldrecht. Vgl.

Jenkis, Wohnungswirtschaftspolitik, 2004, S. 269f.

⁶⁰ Vgl. Pachowsky, Immobilientrends, 1997, S. 66 und Jenkis, Wohnungswirtschaftspolitik, 2004, S. 268.

⁶¹ Vgl. Landesbausparkassen, Wohnimmobilien, 2004, S. 18.

Rahmenbedingungen der Marktentwicklung 12

b) Auswirkungen einer möglichen Absetzung der Eigenheimzulage

Seit 2002 sorgt eine anhaltende Niedrigzinsphase für die günstigsten Finanzie- ⁶² aberu.a. auch für die anhaltenden Diskussionen rungsbedingungen seit 20 Jahren,

um die Abschaffung der Eigenheimzulage. Daraus resultierten kurzfristige Vorzieheffekte bei der Erteilung von Baugenehmigungen Ende 2002 und Anfang 2003. Aktuell ⁶³ wird von der Bundesregierung geplant, die Eigenheimzulage ersatzlos zu streichen. Das die Eigenheimzulage eine wichtige Rolle im Rahmen staatlicher Wohneigentumsförderung spielt, verdeutlicht eine Untersuchung des BBR. Danach haben zwischen 1996 und 2000 etwa 80 % aller Erwerber selbstgenutzten Wohneigentums die Eigenheimzulage erhalten, was ca. 2,6 Mio. Grundförderungen für Neubau- und Be-standimmobilien entspricht. Besonders im ‚klassischen‘ Segment der Ein- und Zwe ifamilienhäuser wurden knapp die Hälfte aller 2,3 Mio. neu errichteten Wohnungen im Untersuchungszeitraum gefördert. Allerdings wurden nur 44 % der Förderanträge für Neubauten gestellt. Bestandsimmobilien spielen demnach die wichtigere Rolle für die Eigentumsbildung. Ein zunehmend wachsendes Angebot, begünstigt durch den Generationenwechsel der Hauseigentümer älterer Bestände, könnten diese Präferenz künftig weiter verstärken und eine anhaltende Verringerung der Neubauquote bewi rken. Die regionale Aufteilung der Förderung zeigt deutliche Unterschiede. Während in den westdeutschen Flächenländern Bayern (mit 51 %) und Niedersachsen (mit 49 %) Neubauförderung dominiert, ist es in Baden-Württemberg (mit 56 %) und Rhein-land-Pfalz (mit 55 %) die B estandsförderung. In den ostdeutschen Bundesländern wurden in Brandenburg, Sachsen und Mecklenburg-Vorpommern mit 53-57 % überwiegend Neubaumaßnahmen gefördert (s. Anhang 3). Bei kleinräumiger Betrachtung zeigt sich, dass die Neubauförderung in den Kernstädten der westdeutschen Länder mit 13 % der Förderfälle gering ist. Gleichfalls unterdurchschnittlich ist die Zahl in den Ballungsräumen Rhein-Main und Rhein-Ruhr. Die ostdeutschen Bundesländer lassen besonders im Umfeld größerer Kernstädte (Berlin, Leipzig, Halle, Rostock) eine hohe Zahl an Förderfällen erkennen, was den anhaltenden Suburbanisierungsprozess im Zu- ⁶⁴ sammenhang mit der Wohneigentumsbildung verdeutlicht. (s. Abbildung 1). Die Beurteilung, welche Auswirkungen eine möglichen Streichung der bisher gewährten Eigenheimzulage auf künftige Neubauzahlen im Doppel- und Reihenhausbau nach sich ziehen, ist aufgrund fehlender Zahlen speziell zu diesen Haustypen nicht möglich. Fachverbände gehen davon aus, dass bei einer Streichung mittel- und lang-

⁶⁵ Einähnliches Szenario fristig mit einem Einbruch der Baunachfrage zu rechnen ist. wie Ende 2002 wäre denkbar. Nach zunächst kurzfristigen Vorzieheffekten wäre nach einer Übergangszeit von rückläufigen Neubauzahlen auszugehen.

⁶² Siehe 2.Abschnitt B. II.

^{63 Vgl. o.V., Eigenheimzulage, 2004, o.S. und BMF, Haushalt 2005, 2004, S. 12. 64 Vgl. Rohrbach / Sigismund, Wohneigentumsbildung, 2003, S. 49. 65} Vgl. o.V., Eigenheimzulage, 2004, o.S. und o.V., Förderland, 2003, S. 11.