II

Inhaltsverzeichnis Seite

1.  Einführung  1

1.1  Einleitung.  1

1.2  Begriffsbestimmung Leasing  3

1.2.1  Immobilienleasing.  4

1.2.2  Ab grenzung Immobilienleasing - Miete  7

2.  Allgemeine Grundlagen des Immobilienleasings  8

2.1  Vertragliche Grundlagen.  9

2.1.1  Vertragsbeziehungen und -beteiligte.  9

2.1.2  Erscheinungsformen von Leasingverträgen.  12

2.1.2.1  Operatingleasing  12

2.1.2.2  Finanzierungsleasing.  13

2.1.3  Leasingformen  16

2.1.3.1  Neubau-Leasing  16

2.1.3.2  Buy-and- lease.  17

2.1.3.3  Sale-and- lease-back  18

2.1.4  Vertragstypen.  20

2.1.4.1  Vollamortisatio nsverträge ("Full-Pay-Out-Verträge")  20

2.1.4.2  Teilamortisationsverträge ("Non-Pay-Out-Verträge")  22

2.1.4.3  Teilamortisationsverträge mit Mieterdarlehen.  24

2.1.5  Beispiel einer Leasingratenberechnung  26

2.1.6  Dienstleistungsvarianz bei Leasingverhältnissen  30

2.2  Rechtliche Grundlagen.  31

2.2.1  Zivilrecht/Handelsrecht  31

2.2.2  Steuerrecht  32

2.2.3  International Accounting Standards.  34

3.  Bilanzielle Behandlung von Immobilienleasinggeschäften.  35

3.1  Bilanzierungspflicht von Leasinggeschäften.  35

3.2  Ansatzvorschriften deutsches Recht  36

3.2.1  Das Kriterium des wirtschaftlichen Eigentums  36

3.2.2  Handelsrechtliche Zuordnung von Immobilienleasingobjekten  37

III

3.2.3  Steuerrechtliche Zuordnung von Immobilienleasingobjekten.  38

3.2.3.1  Vollamortisationverträge  38

3.2.3.2  Teilamortisationverträge  42

3.3  Ansatzvorschriften IAS  46

3.4  Vergleich der Ansatzvorschriften zu Immobilienleasingobjekten  

nach  deutschem Recht und nach IAS  55

3.5  Bilanzielle Darstellung und Bewertungsvorschriften deutsches Recht  59

3.5.1  Zuordnung des Immobilienleasingobjektes zum Leasinggeber.  59

3.5.1.1  Bilanzierung beim Leasinggeber  59

3.5.1.2  Bilanzierung beim Leasingnehmer  62

3.5.2  Zuordnung des Immobilienleasingobjektes zum Leasingnehmer.  63

3.5.2.1  Bilanzierung beim Leasingnehmer  63

3.5.2.2  Bilanzierung beim Leasinggeber  69

3.6  Bilanzielle Darstellung und Bewertungsvorschriften IAS  70

3.6.1  Zuordnung des Immobilienleasingobjektes zum Leasinggeber.  71

3.6.1.1  Bilanzierung beim Leasinggeber  71

3.6.1.2  Bilanzierung beim Leasingnehmer  73

3.6.2  Zuordnung des Immobilienleasingobjektes zum Leasingnehmer.  74

3.6.2.1  Bilanzierung beim Leasingnehmer  74

3.6.2.2  Bilanzierung beim Leasinggeber  77

3.7  Vergleich der bilanziellen Darstellung und Bewertungsvorschriften  

nach  deutschem Recht und nach IAS  81

3.8  Informationsregeln und Angaben im Anhang.  83

3.8.1  Deutsches Recht  83

3.8.2  IAS  84

3.9  Darstellung von Leasinggeschäften in der Kapitalflussrechnung.  86

3.9.1  Zurechnung des Immobilienleasingobjektes zum Leasingnehmer  87

3.9.2  Zurechnung des Immobilienleasingobjektes zum Leasinggeber  89

4.  Schlussbetrachtung.  90

4.1  Kritische Würdigung.  90

4.2  Ausblick  96

Literaturverzeichnis   97

IV

Abbildungsverzeichnis   

Abb.  1 Beispielhafte Verläufe der Leasingrate.  

Abb.  2 Konstellation I der Vertragsbeziehungen.  

Abb.  3 Konstellation II der Vertragsbeziehungen  

Abb.  4 Konstellation III der Vertragsbeziehungen.  

Abb.  5 Buy-and- lease-Verfahren.  

Abb.  6 Kalkulation der Leasingraten.  

Abb.  7 Bilanzielle Behandlung des Leasinggeschäftes nach den BMF-  

Leasingerlassen.   

Abb.  8 Wesentliche Unterschiede in der bilanziellen Darstellung  

und  Bewertung nach deutschem Recht und IAS  

Abb.  9 Behandlung unbarer Transaktionen und Leasinggeschäfte  

im  Vergleich  

Tabellenverzeichnis Seite

Tab. 1 Kennzeichen des Mobilien- und des Immobilienleasings ........................5 Tab. 2 Vergleich zwischen Operating- und Finanzierungsleasing.....................16 Tab. 3 Zurechnung des Leasingobjektes bei Vollamortisationsverträgen

über unbewegliche Wirtschaftsgüter.......................................................39 Tab. 4 Zurechnung des Leasingobjektes bei Teilamortisationsverträgen

über unbewegliche Wirtschaftsgüter.......................................................42 Tab. 5 Zurechnung des Leasingobjektes nach IAS 17 .......................................47 Tab. 6 Gemeinsamkeiten und Unterschiede bei der Zurechnung von

Tab. 7 Verteilung Zins-/ Tilgungsanteile bei Anwendung der

Barwertvergleichsmethode......................................................................66 Tab. 8 Verteilung Zins-/ Tilgungsanteile bei Anwendung der

Zinsstaffelmethode.............................................................................67/68 Tab. 9 Verteilung Zins-/ Tilgungsanteile bei Teilamortisationsverträgen unter Anwendung der Zinsstaffelmethode ..............................................69 Tab. 10 Korrektur der Leasingraten bei Kostenübernahme-Vereinbarungen......73 Tab. 11 Verteilung Zins-/ Tilgungsanteile bei Anwendung der

Tab. 12 Anhangsangaben für den Leasingnehmer nach IAS ...............................84 Tab. 13 Anhangsangaben für den Leasinggeber nach IAS ..................................85

Abkürzungsverzeichnis

Abb. Abbildung Abs. Absatz AfA Absetzung für Abnutzung BFH Bundesfinanzhof BGB Bürgerliches Gesetzbuch BGH Bundesgerichtshof BMF Bundesminister der Finanzen BStBl. Bundessteuerblatt bzw. beziehungsweise c. p. ceteris paribus ca. circa d. h. das heißt DRS Deutscher Rechnungslegungsstandard DRSC Deutsches Rechnungslegungs Standards Committee EK Eigenkapital EStG Einkommenssteuergesetz etc. et cetera EU Europäische Union evtl. eventuell exkl. exklusive F Framework ff. fortfolgende FK Fremdkapital ggf. gegebenenfalls GuV Gewinn- und Verlustrechnung HFA Hauptfachausschuss des Instituts der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e. V. HGB Handelsgesetzbuch IAS International Accounting Standards IASB International Accounting Standards Board IASC International Accounting Standards Committee i. d. R. in der Regel

IdW Institut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e. V. inkl. inklusive i. e. S. im engeren Sinne i. S. d. im Sinne des/der i. V. m. in Verbindung mit KonTraG Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich LG Leasinggeber LN Leasingnehmer p. a. per anno RAP Rechnungsabgrenzungsposten Rz Randziffer/-n S. Seite S. Satz SFAS Statement of Financial Accounting Standards Tab. Tabelle TransPuG Transparenz- und Publizitätsgesetz u. a. unter anderem US-GAAP US-Generally Accepted Accounting Principles usw. und so weiter vgl. vergleiche z. B. zum Beispiel S Summe

1. Einführung

1.1 Einleitung

Das Leasing und hier im Folgenden das Immobilienleasing als Alternative zum Immobilienkauf gehörte in den letzten Jahren zu den Wachstumsbranchen. Hervorgerufen durch die a llgemeine Konjunkturschwäche und die sich verstärkende Zurückhaltung der Banken bei der Kreditvergabe - u. a. durch Basel II und den damit verbundenen verschärften Ratingerfordernissen - wurden i n der jüngsten Vergangenheit zunehmend die Investitionsfähigkeit und -tätigkeit von Unternehmen mittels Kreditengagements beeinträchtigt. Besonders kleine und mittelständische Unternehmen sind hier existenziell betroffen. Ihnen ist durch den beschränkten Zugang zum Kapitalmarkt, der restriktiven Kreditvergabe durch die Banken und den damit verbundenen Schwierigkeiten der Kapitalbeschaffung und -verwendung eine effiziente Nutzung des Kapitals oft nur schwer möglich. Insofern erlangt d ie Form des (Immobilien-)Leasings als bedeutendes Finanzierungsinstrument mehr und mehr Beachtung. Sie hat sich seit Mitte der 70er Jahre - insbesondere im gewerblichen Bereich - zu einer allgemein bekannten und anerkannten Finanzierungsform entwickelt und sich als Alternative zu den bis dahin dominanten Finanzierungsinstrumenten Eigenkapital- bzw. Darlehensaufnahme durchgesetzt. ¹ Die Finanzierungs- bzw. Investitionsalternative Leasing ebnet einerseits den Weg für ein effizientes Asset Management, d. h. Steuerung der Aktiva zur Optimierung des Kapitaleinsatzes, und eröffnet dem Unternehmen andererseits Möglichkeiten zur Mobilisierung ungenutzter Reserven.

Auch die zunehmende Internationalisierung der Geschäftstätigkeiten durch die Globalisierung oder dem Zusammenwachsen der Kapitalmärkte gibt dem Leasing weitere Wachstumsimpulse. Vor allem die so genannten Leasinggesellschaften werden zukünftig ihr Auslandsengagement verstärken, d. h. ihre N etzwerke international ausbauen, und damit die Leasingquote in Deutschland (derzeit ca. 20%) an das relativ hohe Niveau in den USA und England weiter annähern. 2

¹ Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001): Immobilien-Leasing, S. 1

² Vgl. Städtler (2000): Leasingbeilage des Handelsblatts Nr. 77, S. B 4

Leasinggeschäfte bzw. Immobilienleasinggeschäfte sind jedoch sehr komplex. Besonders in Bilanzierungsfragen besteht trotz zahlreich vorhandener Fachliteratur weiterhin zivilrechtlich als auch handels- und steuerrechtlich Ungewissheit. U. a. ist hier die Problematik der Entscheidung über die Zurechnung des Leasingobjektes zum Vermögen des Leasinggebers bzw. -nehmers zu nennen.

Ein weiterer Unsicherheitsfaktor bei der Bilanzierung von Leasinggeschäften im Hinblick auf die zunehmende Internationalisierung stellt die immer noch hohe Regelungsvarianz zwischen den Ländern dar, obwohl bereits eine Harmonisierung der

Rechnungslegungsvorschriften in den Standards internationaler Rechnungslegung verfolgt wird.

Einerseits misst die Gesetzesänderung des HGB 1998, wonach börsennotierte Unternehmen e inen Konzernabschluss mit befreiender Wirkung nach international anerkannten Rechnungslegungsvorschriften aufstellen dürfen (§ 292a Abs. 2 HGB), der Vereinheitlichung der internationalen Rechnungslegungsvorschriften sehr große

Bedeutung zu. A ndererseits ist die Entscheidung der EU-Kommission, durch Verordnung vom 19. Juli 2002, ausschließlich die International Accounting Standards (IAS) ab 2005in Ausnahmefällen ab 2007 - als verbindliches Regelwerk zur Erstellung konsolidierter Abschlüsse für kapitalmarktorientierte Unternehmen in der EU einzuführen, ebenfalls wesentlich für die zukünftige Fokussierung auf die internationale Bilanzierung.

Ziel dieser Arbeit ist es, Vorgehensweisen, Gemeinsamkeiten, Unterschiede und

Probleme im Zusammenhang mit der Immobilienleasingbilanzierung nach dem deutschen Handels-/Steuerrecht und den internationalen Rechnungslegungsstandards auf der Grundlage der aktuellen Gesetzgebung und den Kriterien zur Aufstellung eines Einzelabschlusses aufzuzeigen.

Auf Themengebiete wie Forfaitierung, spezielle Leasingverhältnisse wie Herstellerleasing oder Sale-and-lease-back-Transaktionen (von der Begriffsklärung abgesehen),

Besonderheiten beim Konzernabschluss, abweichenden Regelungen bei Erbbaurechten oder eventuell auftretenden Problemen bei der Vertragsdurchsetzung wird in dieser Arbeit zugunsten tiefer gehender Betrachtung der vorgenannten Gliederungspunkte nicht eingegangen. Ebenfalls außer Betracht bleiben betriebswirtschaftliche

Vorteilhaftigkeitsuntersuchungen, wie z. B. der Alternativenvergleich Leasing oder Kreditkauf von Immobilien.

1.2 Begriffsbestimmung Leasing

Eine betriebswirtschaftliche Begriffsbestimmung des Leasings in Form einer allgemeingültigen einheitlichen Definition ist aufgrund der Vielzahl an

Erscheinungsformen und Gestaltungsmöglichkeiten kaum möglich. Auch in juristischer Hinsicht findet sich im deutschen Recht keine tiefergehende und dennoch alle unterschiedlichen Leasingformen umschließende Legaldefinition. 3

Nähert man sich der Begriffsbestimmung zunächst auf rechtlicher Ebene an, werden Leasingverträge allgemein als zeitlich begrenzte Nutzungs-und

Gebrauchsüberlassungsverträge mit grundsätzlicher Anlehnung an die Ausgestaltung von Miet- und Pachtverhältnissen interpretiert. Dementsprechend ist mit Leasing d ie periodisch entgeltliche Vermietung oder Verpachtung von Investitions- oder langlebigen Gütern, d. h. beweglichen oder unbeweglichen Gegenständen, die wirtschaftlich selbständig verwertbar und nutzbar sind, gemeint.

Auch der BFH konkretisiert in seinem Grundsatzurteil zur steuerlichen Behandlung von Leasingverträgen als wesentliches Merkmal für das Vorliegen von Leasing die „entgeltliche Gebrauchs- oder Nutzungsüberlassung von Wirtschaftsgütern“ ⁴ . Jedoch ist diese Erklärung nicht hinreichend, da dieses M erkmal ebenso bei normalen Miet- und Pachtverhältnissen greift. 5

Laut IAS 17 sind Leasingverhältnisse generell „Vereinbarungen, bei denen der Leasinggeber dem Leasingnehmer das Recht zur Nutzung eines Vermögenswertes für einen vereinbarten Zeitraum gegen Entgelt einräumt.“ ⁶ , wobei auch hier keine eindeutige Abgrenzung zu Miet- und Pachtverhältnissen zu erkennen ist. Aufgrund der Gestaltungsvielfalt weichen Leasingverträge dennoch in wesentlichen Punkten von Miet- und Pachtverhältnissen ab, worauf ich speziell in Kapitel 1.2.2 näher eingehen werde.

³ Vgl. Kühn (1999): Immobilienleasing und Steuern, S. 1

⁴ BFH-Urteil vom 26.01.1970, S. 266

⁵ Vgl. BFH-Urteil vom 26.01.1970, S. 266

⁶ Lüdenbach/Hoffmann (2003): Haufe IAS-Kommentar, § 15, Rz 5

Aus b etriebswirtschaftlicher bzw. f inanzwirtschaftlicher Sicht handelt es sich beim Leasing um „Nutzungsüberlassung eines Investitionsobjektes gegen Entgelt durch einen außenstehenden Finanzier und Eigentümer mit der Wirkung, dass der Nutzer die Anschaffung des Investitionsobjektes nicht aus eigenen Mitteln direkt bezahlen muss.“ ⁷ Jahrmann deutet Leasing als „ Überlassung von Realkapital“ und dementsprechend als „eine besondere Kreditart“. Die Leistung des Kapitaldienstes erfolgt insbesondere durch „Zahlung von regelmäßigen Leasingraten und durch die für einen späteren Zeitpunkt vertraglich vereinbarte Rückgabe des Leasingobjektes“. ⁸ Und Gabele/Dannenberg/Kroll definieren das Leasing als „Vermietung von Anlagegegenständen durch

Finanzierungsinstitute und andere Unternehmen, die das Vermietungsgeschäft gewerbsmäßig betreiben“. 9

Die Abgrenzung eines einheitlichen Leasingbegriffs als Oberbegriff ist sonach, wie zuvor dargestellt, nur schwer möglich, da u nterschiedlichste Ausprägungen dieser Finanzierungsform - welche in dieser Arbeit weitgehend außen vor gelassen werdenwiederum eigens spezifizierte Begriffsdefinitionen erfordern.

1.2.1 Immobilienleasing

Grundsätzlich differenziert man zwei Kategorien des Leasings, das Mobilienleasing und/oder das Immobilienleasing, wobei d ie Unterscheidung von der Art des Investitionsobjektes abhängt. Immobilienleasing bezeichnet die V ermietung von Grundstücken, Gebäuden oder Betriebsanlagen, sofern diese an einen festen Standort gebunden - nicht mobil - sind. ¹⁰ Charakteristisch bei dieser Form ist, dass k eine Mitfinanzierung von Mobilien bzw. Betriebsvorrichtungen, also alles, was dem im Gebäude stattfindenden Betrieb dient, erfolgt. Es handelt sich zunächst um eine 100% objektbezogene Fremdfinanzierung mit dem Leasinggeber als rechtlicher Eigentümer und dem Leasingnehmer als Nutzer und Besitzer der Immobilie(n), die jedoch langfristig durch d ie Ausübung eines Ankaufsrechtes zu Eigentum beim Leasingnehmer führen kann. 11

⁷ Zinke (1983): Mobilien-Leasing, S. 3

⁸ Jahrmann (1996): Finanzierung, S. 220

⁹ Gabele/Dannenberg/Kroll (2001): Immobilien-Leasing, S. 2

¹⁰ Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001): Immobilien-Leasing, S. 5

¹¹ Vgl. Fink/Hintsch/ Junga (1996): Immobilien-Leasing, S. 7

Die wichtigsten Unterscheidungsmerkmale des Mobilien- und Immobilienleasings sind der Tab. 1 zu entnehmen.

Tab. 1: Kennzeichen des Mobilien- und Immobilienleasings (Gabele/Dannenberg/Kroll (2001): Immobilien-Leasing, S. 2)

Als Entgelt für die Nutzungs- und Gebrauchsüberlassung der Immobilie hat der Leasingnehmer dem Leasinggeber die so genannte Leasingrate, die sich aus einem Tilgungs- und Zinsanteil zusammensetzt, über eine festgelegte Vertragslaufzeit zu entrichten, wobei im Tilgungsanteil innerhalb der Leasingrate grundsätzlich die bei Übernahme des Objektes festgestellten Investitionskosten dargestellt sind, welche über die Laufzeit des Vertrages und etwaige Ausübung eines individuell zu vereinbarenden Ankaufs- oder Andienungsrechtes für das Objekt nach Vertragsende voll- oder

teilamortisiert werden. ¹² Entsprechend den Anforderungen und Wünschen der Vertragsparteien wird die Leasingrate bezüglich der Tilgung der Gesamtinvestitionskosten entweder linear oder degressiv kalkuliert (Abb. 1).

Motive für ein Unternehmen, sich zugunsten des Immobilienleasings als Finanzierungsalternative zu entscheiden, können u. a. sein:

• Eigenkapital und Liquidität wird geschont; • Kreditspielräume werden offen gehalten; • Bilanzrelationen werden erhalten;

• Finanzierung über Leasing wirkt sich steueroptimierend aus; • häufig Entlastung des eigenen Managements durch die Einbindung von externen Immobilien-Profis (in Gestalt des Leasinggebers).

Aufgrund dieser vorgenannten Vorteile hat sich das Immobilienleasing in den letzten Jahrzehnten zu einer allgemein anerkannten und vor allem für Großunternehmen angewandten Finanzierungsform entwickelt. 13

¹² Vgl. Fink/Hintsch/ Junga (1996): Immobilien-Leasing, S. 7

¹³ Vgl. Gabele/Dannenberg/Kroll (2001): Immobilien-Leasing, S. 18

1.2.2 Abgrenzung Immobilienleasing - Miete

Eine zivilrechtliche Einordnung des Immobilienleasings mit e iner klaren Abgrenzung zur konventionellen Miete ist nur schwer möglich, da Leasingverträge generell als Kern mehr oder weniger Elemente eines traditionellen Mietvertrages enthalten. ¹⁴ Demnach werden Leasingverträge häufig als atypische Mietverträge nach § 535 ff. BGB bezeichnet. Begründet wird dies u. a. mit dem Ziel bzw. Zweck eines solchen Vertrages, welches zunächst hauptsächlich in der Nutzungs- und Gebrauchsüberlassung eines Objektes besteht. ¹⁵ Hervorgehoben sei ebenfalls, dass juristisches Eigentum, welches beim Leasinggeber verbleibt, und Besitz/Nutzung des Objektes durch den Leasingnehmer wie beim t ypischen Mietvertrag auch hier auseinander fallen. Ein weiteres Indiz für die Einordnung des Immobilienleasings zu den Gesetzmäßigkeiten des § 535 ff. BGB stellt die Zahlung des Leasingentgelts als vorerst reines Nutzungsentgelt, also nicht für den Erwerb der Sache, gemäß dem typischen Mietvertrag, dar. 16

Als atypisch zu den traditionellen Mietverträgen im Sinne des BGB ist die Festlegung des jeweiligen Entgelts zu bezeichnen. Während die Einigung auf einen Mietzins bei Verträgen mit gewerblichen und/oder k ommunalen Kunden i. d. R. an spezifische so genannte Indexklauseln gekoppelt ist, beispielsweise dem Lebenshaltungskosten-Index oder fest vereinbarte Steigerungsraten (sprich: Staffelmietverträge) in Abhängigkeit von Angebot und Nachfrage, wird die Leasingrate auf Grundlage der gemeinsam zwischen dem Leasinggeber und -nehmer ermittelten Investitionskosten finanzmathematisch ermittelt. Insofern unterliegt dieselbe keinen vergleichbaren Indexklauseln oder Steigerungsrisiken und der Leasingnehmer hat somit eine höhere Sicherheit in Form der langfristigen Festschreibung der Zahlungen. Darüber hinaus hat der Leasingnehmer durch Mitbestimmung bei den Faktoren der Leasingfinanzierung, wie Wahl der Vertragsparteien, Zins- und Laufzeitfestlegung usw., wesentlichen Einfluss auf die Höhe der Eingangsleasingrate. 17

Unter dem so genannten Ankaufsrecht, welches bei Vertragsabschluss vereinbart werden kann, verbirgt sich das Recht, aber nicht die Pflicht, für den Leasingnehmer nach

¹⁴ Vgl. Bitz/Niehoff (2002): Wirtschaftliche Analyse des Leasings, S. 1

¹⁵ Vgl. Flume (1991): Die Rechtsfigur des Finanzierungsleasing, S. 266

¹⁶ Vgl. Leippe (2002): Die Bilanzierung von Leasinggeschäften nach deutschem Handelsrecht und US-

GAAP, S. 8

¹⁷ Vgl. Fink/Hintsch/ Junga (1996): Immobilien-Leasing, S. 10

Laufzeitende zu festgelegten Bedingungen das Eigentum am Objekt zu erwerben. ¹⁸ I. d. R. entspricht der festgelegte Kaufpreis - bei zugrunde gelegter linearer Abschreibungdem steuerlichen R estbuchwertes nach Vertragsende. Auch außerordentliche Ankaufsrechtszeitpunkte können vertraglich zugesichert werden. Demzufolge genießt der Leasingnehmer im Gegensatz zur Miete den Vorteil, vom Wertzuwachs des Objektes zu profitieren und im umgedrehten Fall, sich dem Risiko eines Wertverfalls zu entziehen, indem es ihm freisteht, sein Ankaufsrecht auszuüben oder nicht. 19

Weitere Gründe, warum der Leasingnehmer faktisch dem Status des Eigentümers näher als dem des Mieter kommt, ist einerseits die generelle Unkündbarkeit des Vertrages während der Grundmietzeit sowie andererseits der Ausschluss der Gewährleistung des Leasinggebers, was de facto das Obliegen der Sach- und Preisgefahr beim Leasingnehmer bedeutet, d. h. die Erhaltung des zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustandes erfolgt grundsätzlich durch ihn. 20

Das breite Kontinuum der vertraglichen Ausgestaltungsmöglichkeiten im Gegensatz zur klassischen Miete bestätigt somit hinreichend die Atypisierung des Immobilienleasings.

Weitere ebenfalls diskutierte zivilrechtliche Klassifizierungen des Immobilienleasings, wie z. B. die Zuordnung zu den Raten-/Kaufverträgen gemäß § 433 BGB oder zu den Darlehen nach § 607 BGB etc., sollen hier keiner näheren Betrachtung unterliegen.

2. Allgemeine Grundlagen des Immobilienleasings

Inhalt dieses Abschnittes sind zum ersten die vertraglichen Grundlagen des Immobilienleasings, welche Basis für die Regelung der Beziehung zwischen dem Leasingnehmer und Leasinggeber sind unter Bezugnahme auf die Erscheinungsformen des Operating- und Finanzierungsleasing, der Darstellung der unterschiedlichen Leasingformen Neubau-Leasing, Buy-and-lease oder Sale-and-lease-back, sowie der Erläuterung der Voll- und/oder Teilamortisation als differierende Typen des Leasingvertrages.

¹⁸ Vgl. Schneider (1999): Finanzanalysen in der Investitions- und Finanzierungsberatung, S. 25

¹⁹ Vgl. Fink/Hintsch/ Junga (1996): Immobilien-Leasing, S. 11

²⁰ Vgl. Schneider (1999): Finanzanalysen in der Investitions- und Finanzierungsberatung , S. 25-26

Basis für die anschließende Erörterung der bilanziellen Behandlung des Immobilienleasings bilden d ie rechtlichen Grundlagen, differenziert nach deutschem Zivil- und Handels- bzw. Steuerrecht sowie den International Standards, im zweiten Teil dieses Abschnittes.

2.1 Vertragliche Grundlagen

2.1.1 Vertragsbeziehungen und -beteiligte

Aufgrund der speziellen Vertragskonstruktion des Immobilienleasings als Finanzierung einerseits und Nutzungs- bzw. Gebrauchsüberlassung andererseits, findet man hier Beziehungen vor, bei denen die Beteiligten Hersteller/Lieferant der Immobilie, Leasinggeber sowie Leasingnehmer untereinander rechtlich und wirtschaftlich direkt oder indirekt miteinander verbunden sind. 21

Damit sind grundsätzlich die Vertragsbeteiligten, Hersteller/Lieferant des

Leasingobjektes, Leasinggeber und Leasingnehmer, ermittelt.

Folgende Vertragskonstellationen sind möglich:

Abb. 2: Konstellation I der Vertragsbeziehungen

(Kühn (1999): Immobilienleasing und Steuern, S. 27)

²¹ Vgl. Kühn (1999): Immobilienleasing und Steuern, S. 22

Bei der Vertragskonstellation I (Abb. 2), als indirektes Leasing zu bezeichnen, liegt eine Dreiecksbeziehung zwischen Leasinggeber, welcher produzentenunabhängig ist,

Leasingnehmer und Hersteller/Lieferant vor. Dabei k auft der Leasinggeber das Objekt vom Hersteller/Lieferant und bezahlt dieses. Nachdem sodann ein Leasingvertrag zwischen Leasinggeber und Leasingnehmer zustande gekommen ist, erfolgt meistens die Lieferung des Objektes vom Hersteller direkt an den Nutzer, welcher dann wiederum die Leasingraten für das ihm überlassene Nutzungs- und Gebrauchsrecht an den Leasinggeber entrichtet. 22

Nach Vertragsende steht es ihm frei, das Leasingobjekt, die Immobilie, dem Leasinggeber wieder zurück zu führen oder sofern vereinbart, von Leasingverlängerungsoptionen bzw. Kaufoptionen Gebrauch zu machen.

(Kühn (1999): Immobilienleasing und Steuern, S. 28)

Bei der Vertragskonstellation II (Abb. 3), dem direkten Leasing, tritt der Hersteller/Lieferant des Objektes selbst als Leasinggeber auf. Die Leistungen wie Lieferung des Objektes, Abschluss des Leasingvertrages sowie die Entrichtung der Leasingrate erfolgt auf direktem Weg zwischen den Vertragsparteien, eliminiert somit die leasingtypische Dreiecksbeziehung dargestellt bei der Konstellation I. In der Praxis überwiegt derzeit der Anteil des indirekten Leasings, dem so genannten herstellerunabhängigem Leasing, allerdings mit nur geringem Abstand zum direkten Herstellerleasing.

²² Vgl. Kühn (1999): Immobilienleasing und Steuern, S. 23

Als Leasinggeber sowohl bei Konstellation I als auch Konstellation II treten vorwiegend Leasinggesellschaften auf. Sie sorgen für die Herstellung/Beschaffung und Zur-Verfügung-Stellung des Objektes entsprechend den Vorstellungen, Wünschen und Bedürfnissen des Leasingnehmers. 23

Eine Besonderheit im Bereich des Immobilienleasings besteht zudem in der Konstellation III, auf die ein nicht unwesentlicher Teil der Leasingverträge entfällt. Merkmal hier ist die Zwischenschaltung einer so genannten Objektgesellschaft, welche eigens für einzelne Investitionsobjekte gegründet wird. Typischerweise tritt hier die Leasinggesellschaft als indirekter Leasinggeber und die zwischen Hersteller/Lieferant und Leasingnehmer stehende Objektgesellschaft als direkter Leasinggeber auf (Abb. 4). Letztere kann in verschiedenen rechtlichen Ausgestaltungen gegründet werden, wobei auch eine Beteiligung des Leasingnehmers denkbar ist. Sie übernimmt die Verantwortung, im Einvernehmen mit dem Leasingnehmer alle für die Investition erforderlichen Verträge, angefangen bei der Planung, der Beschaffung, dem Bau, bis hin zur Finanzierung und ggf. späteren Verkauf, abzuschließen. Von einer detaillierteren Betrachtung dieser Vertragskonstellation wird jedoch in den weiteren Ausführungen abgesehen.

Abb. 4: Konstellation der Vertragsbeziehungen III

(Kühn (1999): Immobilienleasing und Steuern, S. 30)

²³ Vgl. Tacke (1996): in: Der Betrieb, Beilage 8, S. 6

2.1.2 Erscheinungsformen von Leasingverträgen

In der Literatur werden Leasingverträge häufig hinsichtlich ihrer Ausgestaltungsformen in Operating- und Finanzierungsleasing eingeteilt. Diese beiden Begrifflichkeiten sollen nachfolgend skizziert werden.

2.1.2.1 Operatingleasing

Der Leasingvertrag wird bei Vorliegen von Operatingleasing grundsätzlich im Vergleich zur betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer - bei Gebäuden durchschnittlich 25 Jahre - nur für kurze Dauer a bgeschlossen oder der Vertrag ist bei Abschluss einer unbestimmten Nutzungsdauer von beiden Seiten jederzeit kurzfristig unter Einhaltung der vereinbarten Fristen kündbar. Es existiert also generell keine festgesetzte Grundmietzeit mit Kündigungsausschluss, so dass für den Leasingnehmer eine problemlose Trennung vom Objekt möglich ist. Als Folge daraus trägt der Leasinggeber das gesamte so genannte Investitionsrisiko, d. h. er kann nicht davon ausgehen, dass sich die Investitionskosten für das Objekt innerhalb der Dauer eines Leasingvertrages amortisieren, also die erwirtschafteten Einzahlungen in Form der Leasingraten die dafür erforderlichen Auszahlungen decken. Vielmehr muss er davon ausgehen, dass eine Amortisation erst nach mehreren aufeinander folgenden Vermietungen bzw. Leasingverhältnissen erreicht wird. Das wirtschaftliche Risiko und hier namentlich insbesondere die Gefahr der technischen Veralterung sowie das Objekt- bzw. Sachrisiko im engeren Sinne, d. h. hauptsächlich die Gefahr des zufälligen Untergangs, Diebstahls, Beschädigung oder technischer Defekte etc., verbleiben ebenfalls vorwiegend beim Leasinggeber. Aus diesem Grund sind Operatingleasingverträge oft mit einem Vertrag über laufende Service- und Wartungsleistungen durch den Leasinggeber verbunden. 24

Schuldrechtlich sind Operatingleasingverhältnisse damit Mietverträge i. S. d. §§ 535 ff. BGB und werden auch als solche, zivil- wie auch steuerrechtlich, behandelt. 25

²⁴ Vgl. Bitz/Niehoff (2002): Wirtschaftliche Analyse des Leasings, S. 2

²⁵ Vgl. Leippe (2002): Die Bilanzierung von Leasinggeschäften nach deutschem Handelsrecht und US-

GAAP, S. 6-7

Operatingleasing i. S. d. IAS 17 bezieht sich auf alle Leasingverhältnisse, die im Sinne einer Negativabgrenzung nicht die Kriterien bzw. Voraussetzungen für das Vorliegen eines „finance lease“ erfüllen, welche Gegenstand einer näheren Erklärung im direkt anschließenden Kapitel 2.1.2.2. sind.

Quintessenz dieser Negativabgrenzung: Es handelt es sich bei Leasinggeschäften dann um Operatingleasinggeschäfte, wenn die Risiken und Chancen verbunden mit dem Leasingobjekt während der Vertragslaufzeit beim Leasinggeber verbleiben. 26

Da das Operatingleasing im Immobilienbereich keine maßgebliche praktische Rolle spielt, beschränken sich die folgenden Ausführungen - zumindest was die deutsche Rechnungslegung angeht - in dieser Arbeit auf das Finanzierungsleasing.

2.1.2.2 Finanzierungsleasing

Verträge, die aus deutscher Sichtweise dem Finanzierungsleasing zugeordnet sind, werden über eine längere Zeitspanne abgeschlossen und sind für die so genannte Grundmietzeit, welche einen erheblichen Teil der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bzw. Abschreibungsdauer umfasst, i. d. R. in Höhe von 60 bis 90%, für beide Seiten unkündbar. Für neuere Immobilien (erbaut 1985 bis 2000) beispielsweise, sofern sie nicht Wohnzwecken dienen, beträgt der Abschreibungszeitraum üblicherweise 25 Jahre ²⁷ , demnach wäre im Durchschnitt eine Vertragslaufzeit des Leasinggeschäftes von 15 bis 22,5 Jahre vereinbart.

Beim Finanzierungsleasing werden s ämtliche Investitionskosten, sprich die Anschaffungs-oder Herstellungskosten sowie die Zins- und laufenden Verwaltungskosten, typischerweise durch das Nutzungsentgelt, einer etwaigen Anfangszahlung bzw. Endzahlung oder durch Ausübung eines Ankaufsrechtes durch den Leasingnehmer gedeckt. Der Leasinggeber kann sich somit der vollen Amortisation seiner Kosten durch einen einzigen Leasingvertrag sicher sein. ²⁸ Finanzmathematisch entspricht der Barwert der Einzahlungen durch den Leasingnehmer dementsprechend mindestens den zu leistenden Auszahlungen/Investitionskosten für das Objekt. 29

²⁶ Vgl. Lüdenbach/Hoffmann (2003): Haufe IAS-Kommentar, § 15, Rz 10

²⁷ Vgl. § 7, Abs. 4 und 5 EStG

Für Gebäude erbaut ab 2001 beträgt die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer 33,33 Jahre

²⁸ Vgl. BFH-Urteil vom 26.01.1970, S. 267

²⁹ Vgl. Bitz/Niehoff (2002): Wirtschaftliche Analyse des Leasings, S. 2-3

Entgegen dem Operatingleasing übernimmt der Leasingnehmer beim

Finanzierungsleasing weitestgehend einerseits das wirtschaftliche Risiko, d. h. die Gefahr der technischen Veralterung, sowie andererseits das Objektrisiko i. e. S. So wird er u. a. verpflichtet, die Instandsetzungs- oder Instandhaltungskosten zu tragen bzw. verschiedene entsprechende Objektversicherungen abzuschließen. Das schließt häufig auch die öffentlichen Lasten, wie z. B. die Grundsteuer, mit ein. Dennoch bieten die Leasinggeber häufig ergänzende Service- und Wartungsleistungen an. Damit wird der oft vorhandenen größeren und professionelleren Erfahrung des Leasinggebers hinsichtlich dieses Bereiches oder den fehlenden Kapazitäten beim Leasingnehmer, finanziell oder personell etc., Rechnung getragen. ³⁰ Ferner trägt der Leasingnehmer die so genannte Preisgefahr, unter der man die Gefahr versteht, dass der Leasingnehmer auch im Fall zufälligem Untergangs oder zufälliger Verschlechterung der Sache/Objektes die vereinbarten Leasingraten bis zur vollständigen Amortisation zahlen muss. 31

Das Risiko des Wertverfalls der Immobilie im Zeitablauf bzw. das so genannte Verwertungsrisiko verbleibt ohne entsprechende Absprache nach wie vor beim Leasinggeber, selbst bei Vorliegen eines vereinbarten A nkaufsrechtes. Dieses begründet nämlich für den Leasingnehmer keine Pflicht zur Übernahme des Objektes nach Vertragsende. Er kann demzufolge aus einem Wertzuwachs der Immobilie profitieren, wogegen eine Wertminderung keine Gefahren für ihn birgt. Doch auch hier besteht die Möglichkeit der Übertragung des Risikos auf den Leasingnehmer. Das so genannte Andienungsrecht, zu vereinbaren bei Vertragsabschluss, räumt dem Leasinggeber das Recht ein, den Leasingnehmer nach Ablauf der Grundmietzeit zum Erwerb der Immobilie zu einem bereits bei Abschluss des Vertrages festgelegten Preis zu verpflichten. ³² Nach Auffassung des BGH ist das Finanzierungsleasing ebenfalls hauptsächlich nach den Bestimmungen über Mietverträge gemäß der §§ 535 ff. BGB zu behandeln. 33

Ein „finance lease“ laut IAS 17.8 liegt dann vor, wenn mindestens eines der folgenden Kriterien erfüllt ist: 34

³⁰ Vgl. Kühn (1999): Immobilienleasing und Steuern, S. 33

³¹ Vgl. Leippe (2002): Die Bilanzierung von Leasinggeschäften nach deutschem Handelsrecht und US-

GAAP, S. 11

³² Vgl. Leippe (2002): Die Bilanzierung von Leasinggeschäften nach deutschem Handelsrecht und US-

GAAP, S. 7

³³ Vgl. BGH vom 09.10.1985, S. 1448

³⁴ Vgl. Vater (2002): Bilanzierung von Leasingverhältnissen nach IAS 17, 2094-2095;

- Dem Leasingnehmer werden nach Vertragsende die Eigentumsrechte am Leasingobjekt übertragen (transfer of ownership test).

- Es besteht eine so genannte günstige Kaufoption zugunsten des Leasingnehmers, d. h. dass der Preis zum Zeitpunkt der Ausübung der Option unterhalb des zu erwartenden Zeitwertes des Leasingobjektes liegt und daher die Ausübung als wahrscheinlich gilt (bargain purchase option test). - Die Laufzeit des Leasingverhältnisses umfasst den überwiegenden Teil der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Leasingobjektes (economic life time test) - Zu Beginn des Leasingverhältnisses entspricht der Barwert der

Mindestleasingzahlungen im Wesentlichen mindestens dem beizulegenden Zeitwert des Leasinggegenstandes (recovery of investment test).

- Das Leasingobjekt hat eine spezielle Beschaffenheit, so dass es ohne wesentliche Veränderungen vom Leasingnehmer genutzt werden kann (specialised nature -Spezialleasing).

Da diese Voraussetzungen jedoch nicht „ausschließliche Bedingungen“ ³⁵ darstellen, führt IAS 17.9 weitere Indikatoren für das Vorliegen eines „finance lease“ auf: 36

- die Verlustübernahme des Leasingnehmers bei vorzeitiger Vertragsbeendigung durch ihn,

- eine Option des Leasingnehmers für eine zweite Leasingperiode zu wesentlich niedrigeren Kosten als marktüblich,

- Gewinne u nd Verluste aus Schwankungen des beizulegenden Zeitwertes gegenüber dem vertraglich vereinbarten Restwert trägt der Leasingnehmer.

Trifft keine der vorgenannten Voraussetzungen auf ein Leasinggeschäft zu, kann nach IAS davon ausgegangen werden, dass es sich um ein Operatingleasinggeschäft handelt.

Die grundlegenden Unterschiede des Operating- und Finanzierungsleasings sind in der nachstehenden Tabelle nochmals zusammengefasst.

vgl. Lüdenbach/Hoffmann (2003): Haufe IAS-Kommentar, § 15, Rz 15

³⁵ Lüdenbach/Hoffmann (2003): Haufe IAS-Kommentar, § 15, Rz 16

³⁶ Vgl. Vater (2002): Bilanzierung von Leasingverhältnissen nach IAS 17, 2094-2095;

vgl. Lüdenbach/Hoffmann (2003): Haufe IAS-Kommentar, § 15, Rz 16