Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis   III

1.  Einleitung  1

2.  Der Wohnimmobilienmarkt im wiedervereinigten Deutschland  3

2.1.  Wohnungsbau  4

2.1.1.  Geschosswohnungen  5

2.1.2.  Ein- und Zweifamilienhäuser  9

2.2.  Die Entwicklung im Wohnungsbestand - Modernisierung/Sanierung  11

2.3.  Die heutige Situation - Leerstände im Osten und im Westen  12

3.  Demografie in Deutschland  14

3.1.  Demografie im Bewusstsein der Bevölkerung  14

3.2.  Natürliche Bevölkerungsentwicklung  15

3.2.1.  Entwicklung der Geburtenzahlen  16

3.2.2.  Entwicklung der Lebenserwartung  17

3.2.3.  Die Altersstruktur in Deutschland  18

3.3.  Wanderungen  20

3.3.1.  Außenwanderungen  21

3.3.2.  Binnenwanderungen  22

3.3.3.  Stadt-Umland-Wanderungen (Suburbanisierung)  24

3.4.  Entwicklung der Haushalte  24

3.4.1.  Entwicklung der Haushaltszahlen  24

3.4.2.  Ein- und Zweipersonenhaushalte  25

3.4.3.  Drei- und Mehrpersonenhaushalte  27

3.4.4.  Veränderung der Haushaltsstruktur  28

4.  Entwicklungstendenzen auf dem Wohnimmobilienmarkt  

durch  den demografishchen Wandel  30

4.1.  Entwicklung der Nachfrage - Perspektive der Bevölkerungs-  

und  Haushaltsentwicklung  31

4.1.1.  Bevölkerungsentwicklung  31

4.1.2.  Regionale Auswirkungen der veränderten demografischen Struktur auf  

den  Bedarf an Wohnraum  32

4.1.3.  Haushaltsentwicklung  35

4.1.4.  Wohnraumbedarf der Haushalte  36

4.2.  Entwicklung des Angebots - Auswirkungen für Wohnungsunternehmen  39

Konsequenzen  der demografischen Entwicklung für die  

4.2.1.  Wohnungsunternehmen  40

4.2.2.  Wohnungsunternehmen als Dienstleister  42

4.3.  Die Immobilie als Form der Altersvorsorge  43

4.3.1.  Die Immobilie als nicht selbst genutztes Investment  43

4.3.2.  Die selbst genutzte Wohnimmobilie  44

5.  Fazit  45

Literaturverzeichnis   47

II

Abbildungsverzeichnis   

Abb.  1 Bevölkerungsentwicklung im alten Bundesgebiet zu Zeiten der  

Wiedervereinigung   

Abb.  2 Wohnungsfertigstellungen in Deutschland  

Abb.  3 Renditezusammensetzung im Wohnungsneubau  

Abb.  4 Genehmigungszahlen für den Geschosswohnungsbau in Deutschland  

Abb.  5 Rückgang bei den Mietpreisen/Entwicklung ausgewählter Städte vom  

h  öchsten Preis bis zum Jahr 2000  

Abb.  6 Baugenehmigungen für Ein- und Zweifamilienhäuser  

Abb.  7 Natürlicher Bevölkerungsrückgang in Deutschland  

Abb.  8 Geburtenrate in Deutschland  

Abb.  9 Entwicklung der Lebenserwartung Neugeborener  

Abb.  10 Altersaufbau der Bevölkerung in Deutschland 1910, 1991, 2050  

Abb.  11 Altersstruktur der Bevölkerung in Millionen  

Abb.  12 Eckdaten zum Wanderungsgeschehen in Deutschland  

Abb.  13 Die Bevölkerungsentwicklung in Deutschland - Abhängigkeit zwischen  

Wanderungen  und natürlicher Bevölkerungsveränderung  

Abb.  14 Wanderungsverluste der neuen an die alten Bundesländer  

Abb.  15 Bevölkerungsentwicklung 1990-2001 in Prozent  

Abb.  16 Haushaltsentwicklung in Deutschland  

Abb.  17 Anteil der Ein- und Zweipersonenhaushalte 1970 zu 2004  

Abb.  18 Veränderung der Ein- und Zweipersonenhaushalte  

im  Ost-West-Vergleich  

Abb.  19 Veränderung der Drei- und Mehrpersonenhaushalte  

im  Ost-West-Vergleich  

Abb.  20 Anteil der Drei- und Mehrpersonenhaushalte 1970 zu 2004  

Abb.  21 Altersstruktur in den Haushalten im Jahr 2003  

III

Abb.  22 Zusammenhang zwischen Alter der Haushaltsvorstände und  

Haushaltsgr  öße  

Abb.  23 Haushaltsveränderung in Prozent, 2005-2020  

Abb.  24 Entwicklung der Haushalte von Vorständen ausgewählter Altersklassen.  

Abb.  25 Entwicklung der Bevölkerungszahl in Deutschland  

Abb.  26 Bevölkerungsentwicklung 1990-2001 und 2000-2020 in Prozent  

Abb.  27 Haushaltsentwicklung in Schleswig Holstein - Vergleich verschiedener  

Prognosen   

Abb.  28 Entwicklung der Haushaltszahlen und der Anteil der Haushaltsvorstände  

  über 65 Jahre  

Abb.  29 Durchschnittliche Wohnfläche pro Haushalt  

Abb.  30 Quartierserneuerung in Lübeck  

Abb.  31 Die Ahrensfelder Terrassen - Abschluss des größten Berliner Projekts im  

Stadtumbau  Ost  

IV

1. Einleitung

Der Wohnimmobilienmarkt in Deutschland befindet sich in einer Phase des strukturellen Wandels. Während der Nachkriegszeit und weit bis in die 90er Jahre bestimmte der Wohnungsmangel das Geschehen in der Wohnimmobilienbranche. In der Nachkriegszeit nahm die Bevölkerung bis Anfang der 90er Jahre um rund 14 Millionen Einwohner zu. ¹ Es herrschte ein ständiger Engpass an Wohnraum. ² Diese Situation gehört bezogen auf die „Gesamtsicht Deutschland“ der Vergangenheit an. Die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes verläuft dabei in Deutschland äußerst heterogen. Durch den Rückgang der Bevölkerung, wie wir ihn derzeitig in einigen Regionen erleben, gibt es heute in einigen Teilräumen ein Überangebot an Wohnraum mit den damit verbundenen Folgen, wie z. B. dem Preisverfall von Wohnimmobilien. Dies betrifft besonders weite Teile der neuen Bundesländer. Aber auch in einigen Gebieten der alten Bundesländer machen sich Auswirkungen des Bevölkerungsrückganges bemerkbar. Auf der anderen Seite kennzeichnen aber auch wirtschaftlich prosperierende Regionen mit einem Bevölkerungszuwachs und damit verbundenen Wohnungsmangel den Markt.

Obwohl die demografische Entwicklung grundsätzlich ein wesentlicher Einflussfaktor des Wohnimmobilienmarktes ist, rückt sie erst in den letzten Jahren wieder verstärkt in das öffentliche Interesse. Noch vor 10 Jahren war das Thema Demografie für den Großteil der Öffentlichkeit nahezu uninteressant. Selbst in 2003 haben laut einer Umfrage 52 % der Deutschen noch nie den Begriff „demografischen Wandel“ gehört. ³ Was steckt also hinter dem Begriff, der das Geschehen in Deutschland schon immer beeinflusst hat?

Die Kernaussage der demografischen Entwicklung besagt, dass die deutsche Bevölkerung mittelfristig schrumpft und gleichzeitig älter wird. ⁴ Das Statistische Bundesamt hat in seiner aktuellen Bevölkerungsberechnung mehrere Szenarien errechnet. In der heute wahrscheinlichsten Szenarienvariante gehen die Berechnungen davon aus, dass die Bevölkerungszahl in Deutschland, im Jahr 2050 rund 75 Millionen Menschen betragen wird. ⁵ Das sind rund sieben Millionen Menschen weniger als im Jahr 2004. Aber die deutsche Bevölkerung wird nicht nur weniger werden, sondern sich auch in ihrer Zusammensetzung, also in der Altersstruktur verändern. In bereits 25 Jahren werden etwa 80-95 Rentner auf 100 Erwerbstätige kommen. ⁶ Mehr als jeder vierte Deutsche wird dann im Rentenalter sein, wobei die Zahl der Erwerbstätigen stetig zurückgehen wird. ⁷ In knapp 50 Jahren wird über ein Drittel der deutschen Bevölkerung aus Zuwanderern bestehen ⁸ und genauso viele Menschen werden über 65 Jahre sein. 9

Spätestens seit Einführung der Riesterrente im Jahr 2001, sind die Auswirkungen der demografischen Entwicklung wieder in das Bewusstsein der breiten

¹ Quelle: Statistisches Bundesamt: Bevölkerung Deutschlands bis 2050, S. 26

² Vgl.: Bartholmai, B., in: Wochenbericht 45/91 (DIW), S. 633 ff.

³ Vgl.: Kröhnert, S./van Olst, N./Klingholz, R., Berlin-Institut: Deutschland 2020, S.5

⁴ Quelle: Statistisches Bundesamt: Bevölkerung Deutschlands bis 2050, S. 5

⁵ Quelle: Statistisches Bundesamt: 10. koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung: Variante 5

⁶ Vgl.: Börsch-Supan, A.: Gesamtwirtschaftliche Folgen des demographischen Wandels, S. 3

⁷ Quelle: Statistisches Bundesamt: Bevölkerung Deutschlands bis 2050, S. 35

⁸ Vgl.: Birg, H.: Die demographische Zeitenwende, S.2

⁹ Quelle: Statistisches Bundesamt: Bevölkerung Deutschlands bis 2050, S. 42

1

Bevölkerung gedrungen. Und dass Demografie keine Angelegenheit der Zukunft, sondern schon der Gegenwart ist, zeigt die „brisante“ Situation der Politik. Ihr bleiben derzeit noch zwei Legislaturperioden, um mit nachhaltigen Reformen, wie das Anfang 2005 in Kraft getretene Alterseinkünftegesetz, Deutschland auf den Bevölkerungswandel vorzubereiten, denn noch sind mehr als die Hälfte der Wähler jünger als 50 Jahre. 10

Der Bevölkerungsrückgang und die Alterung der Gesellschaft werden Einfluss auf sämtliche Wirtschafts- und Lebensbereiche in Deutschland haben, insbesondere aber auch auf den Wohnimmobilienmarkt. Einen Vorgeschmack der demografischen Gefahren zeigt uns schon heute die Entwicklung des Wohnungsmarktes in den neuen Bundesländern - bekannt unter der Thematik „Leerstand Ost“. Allein in Sachsen Anhalt stehen durch die „Abwanderung Ost“ im Schnitt bereits 18 % der Wohnungen leer. 11

In dieser Arbeit soll dargestellt werden, wie sich der Wohnimmobilienmarkt in den letzten Jahren gewandelt hat. Einer der wichtigsten Faktoren für die künftige Entwicklung ist neben der wirtschaftlichen Situation und der politischen Einflussnahme die Demografie. Es soll deutlich gemacht werden, dass der demografische Wandel ein langfristiger Prozess ist, der bereits heute schon einen erheblichen Einfluss auf den Wohnimmobilienmarkt hat und nicht ein Ereignis ist, welches plötzlich eintritt. Es wird dargestellt, welche Konsequenzen sich aus dieser Entwicklung für die Wohnungsanbieter, insbesondere die Wohnungsunternehmen, aber auch für die Eigennutzer im Hinblick auf die private Altersvorsorge ergeben. Die nachfolgende Untersuchung gliedert sich in drei Teilbereiche.

Im ersten Bereich wird die Entwicklung auf dem Immobilienmarkt in Deutschland einschließlich der heutigen Ist-Situation dargestellt. Der Betrachtungszeitraum beginnt Ende der 80er Jahre mit der Wiedervereinigung. Diese Eingrenzung wird vorgenommen, da die Wiedervereinigung in Deutschland das wichtigste Ereignis der Nachkriegszeit war, die den Wohnimmobilienmarkt in seiner Entwicklung stark beeinflusst hat. Insbesondere ist dieser Zeitraum auch durch eine Mangelsituation an Wohnraum gekennzeichnet. Heute dagegen, sind die Wohnungsmärkte überwiegend als entspannt zu bezeichnen. Teilweise existieren allerdings erhebliche Überangebote. Die Hintergründe für diese Entwicklung sind Inhalt dieses Kapitels.

Der zweite Bereich befasst sich mit der demografischen Entwicklung in Deutschland. Die Betrachtung wird dabei untergliedert in die natürliche Bevölkerungsentwicklung, Wanderungen und Veränderung der Haushalte.

Der dritte Bereich zeigt eine Zukunftsbetrachtung auf Basis von Prognosen des Statistischen Bundesamtes und des Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR). Hier wird auf Basis der vorangegangenen Kapitel, die zu erwartenden Auswirkungen der demografischen Entwicklung auf den Wohnimmobilienmarkt untersucht.

¹⁰ Vgl.: Capital, Ausgabe: 6/2005: „Enges Zeitfenster“, S.20

¹¹ Vgl.: Tichy, R. u. A.: Die Pyramide steht Kopf, S. 93

2

2. Der Wohnimmobilienmarkt im wiedervereinigten

Deutschland

Mehrere Ereignisse haben Ende der 80er und Anfang der 90er Jahre den Wohnimmobilienmarkt maßgeblich geprägt. Das wohl bedeutendste Ereignis nach dem Zweiten Weltkrieg in Deutschland war die Wiedervereinigung. Parallel zu diesem Ereignis musste Deutschland einen hohen Einwanderungsstrom von Spätaussiedlern aus der damaligen UDSSR und Flüchtlinge aus dem Konflikt durch den Zerfall von Jugoslawien verkraften. ¹² Die Abbildung 1 zeigt, dass von 1986 bis zum Jahr der Wiedervereinigung 1990, die Bevölkerung im alten Bundesgebiet um über zwei Millionen Menschen angestiegen ist.

Abbildung 1: Bevölkerungsentwicklung im alten Bundesgebiet zu Zeiten der Wiedervereinigung (Quelle: Statistisches Bundesamt, Mirkozensus, Lange Reihen)

Durch diesen gewaltigen Anstieg der Bevölkerung innerhalb kürzester Zeit herrschte ein starker Wohnraummangel. Zuwanderer mussten in Alternativunterkünften, wie z.B. Containerwohnheimen oder in Hotels untergebracht werden. ¹³ Laut einer damaligen Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) fehlten im Jahr 1990, allein nur in den alten Bundesländern, über 650.000 Wohnungen. 14

Hinzu kamen die geburtenstarken Jahrgänge aus den 60er Jahren, die begannen eigene Haushalte zu bilden. Durch die daraus verstärkte Nachfrage nach Wohnungen aus der natürlichen Bevölkerungsentwicklung, verstärkte sich zusätzlich noch der Druck auf dem Wohnungsmarkt. 15

Die Bestandsaufnahme des ostdeutschen Wohnungsmarktes zeigte einen sehr schlechten Versorgungsgrad der Bevölkerung mit Wohnraum, insbesondere was die Wohnqualität betraf. ¹⁶ Um die Wohnungsversorgung nachhaltig zu verbessern, initiierte die damalige Regierung 1989 ein

Wohnungsbauförderprogramm. Dieses bestand überwiegend aus steuerlichen Subventionen, die insbesondere den Geschosswohnungsbau schnell und

¹² Vgl.: BBR: Wanderungen - regionale Strukturen und Trends, S. 698 f.

¹³ Vgl.: Bartholmai, B., in: Wochenbericht 45/91 (DIW), S. 633 ff.

¹⁴ Vgl.: DIW: Wochenbericht 3/90, S. 27 ff.

¹⁵ Vgl.: Bartholmai, B., in: Wochenbericht 45/91 (DIW), S. 633 ff.

¹⁶ Vgl.: DIW 1993, S. 693

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nachhaltig ankurbeln sollten. Ziel war es, innerhalb von drei Jahren eine Million neue Wohnungen entstehen zu lassen. Analysten des DIW gingen sogar davon aus, dass aufgrund der veränderten Bedarfslage und dem künftig weiterhin hohen Bevölkerungsanstieg diese Zahl noch viel zu gering angesetzt war. ¹⁷ Es mussten sehr schnell neue Wohnungen geschaffen werden.

Abbildung 2 zeigt, dass die Baufertigstellungszahlen von 1988 bis 1995 kontinuierlich gestiegen sind und sich seit 1997 rückläufig entwickeln. Hierbei muss berücksichtigt werden, dass die Fertigstellungen, aufgrund der Bauzeit, etwa zwei Jahre nach den Baugenehmigungen erfolgen. ¹⁸ Das Ziel, eine Millionen neue Wohnungen zu schaffen, wurde von 1990 bis 1993 bereits mit über 1,4 Millionen Fertigstellungen übertroffen. In den Folgejahren bis 1997 sind weitere 2,3 Millionen Wohnungen fertig gestellt worden. Selbst in den Jahren 1998 bis 2004, sind trotz eines erheblichen Rückgangs der Bautätigkeit über 2,5 Millionen Wohnungen entstanden. Von 1990 bis 2004 wurden insgesamt mehr als 6,5 Millionen Wohnungen gebaut.

Abbildung 2: Wohnungsfertigstellungen in Deutschland (Quelle: Statistisches Bundesamt, Baugenehmigungen - Baufertigstellungen, Lange Reihen)

2.1. Wohnungsbau

Im diesem Kapitel wird der Wohnungsneubau untergliedert in Geschosswohnungen und in Ein- und Zweifamilienhäuser. Während Geschosswohnungen meist der Kapitalanlage von Wohnungsgesellschaften und Privatinvestoren dienen, werden Ein- und Zweifamilienhäuser vorzüglich zur Eigennutzung nachgefragt. Daher ist es sinnvoll, diese beiden Sektoren, mit den jeweils verbundenen Einflüssen, differenziert zu betrachten.

¹⁷ Vgl.: DIW: Wochenbericht 3/90, S. 27

¹⁸ Dies ist wichtig, wenn in den nachfolgenden Abschnitten auf die politischen Einflussnahmen Bezug genommen wird. Beispielsweise wirken sich steuerliche Verschlechterungen im Jahr des Inkrafttretens negativ auf die Baugenehmigungen aus; die Fertigstellungen sind aber erst rund zwei Jahre danach betroffen.

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2.1.1. Geschosswohnungen

Die damalige Regierung setzte Ende der 80er/Anfang der 90er Jahre steuerliche Förderprogramme ein, um den Geschosswohnungsbau nachhaltig anzukurbeln. Im Geschosswohnungsbau werden die meisten Investitionen als Renditeobjekt getätigt, so dass die Subventionen zum damaligen Zeitpunkt das effektivste Mittel waren, um das Wohnungsangebot schnell zu verbessern. Der überwiegende Teil des Bestands bei den Geschosswohnungen ist dabei im Besitz von Wohnungsunternehmen oder privaten Investoren und dienen als Investment. ¹⁹ Die Rendite dieser Investition setzt sich zusammen aus den Mieterträgen und den steuerlichen Abschreibungen. Die Investitionskosten der Immobilie, also Abschreibung und Zinsen, konnten mit den erzielten Mieteinnahmen und anderen Einkunftsarten uneingeschränkt verrechnet werden.

Die Kernpunkte der neuen Förderung waren:

• Steuerliche Abschreibungen der Investitionen von 85 Prozent innerhalb von 10 Jahren

• Eine Aufstockung und Umschichtung der Förderung im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus zu Gunsten der neuen Länder • Förderung der Baulanderschließung 20

Diese attraktiven Subventionen nutzten neben den gewerblichen Investoren auch sehr viele private Investoren, um in einem erheblichen Umfang Steuern zu sparen. Insbesondere öffnete sich für Privatanleger mittleren Einkommens eine neue Anlagemöglichkeit. Durch die erhöhten Abschreibungssätze konnte die Steuerschuld im Extremfall auf Null reduziert werden. Zusammen mit den erzielten Mieteinnahmen hat sich damit die Immobilie teilweise von selbst finanzieren können. Hinzu kam, dass durch den Mangel an Wohnraum die Mietpreise sehr stark angestiegen sind, was somit die Renditen zusätzlich noch erhöhte. 21

In Abbildung 3 wird dargestellt, wie sich die Rendite eines vermieteten Objektes zusammensetzt. Als Grundrendite erhält der Investor die monatliche Mieteinnahme. Durch die Abschreibung verringert sich die Steuerschuld, so dass den Mieteinkünften zusätzlich noch die ersparte Steuer hinzugerechnet wird. Aufgrund des Wohnraummangels wurden einer Immobilie noch erhebliche Wertsteigerungen prognostiziert, die nach Ablauf von zwei Jahren von der Spekulationssteuer befreit waren. Letztendlich hat sich somit eine deutlich höhere Rendite errechnen lassen, als die durchschnittliche Kapitalmarktrendite zu dieser Zeit war.

¹⁹ Vgl.: DG Hyp: Bericht zum Immobilienmarkt 1998, S. 2

²⁰ Vgl.: DIW: Wochenbericht 3/90, S. 28 f.

²¹ Vgl.: GdW: Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2004/2005, S. 35

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Abbildung 3: Renditezusammensetzung im Wohnungsneubau (Quelle: eigene Angaben)

Diese Steuersparmodelle zeigten, wie in der Abbildung 4 zu erkennen ist, bei der Zahl der Genehmigungen die gewünschte Wirkung. Die erzielten Mietsteigerungen im Zusammenhang mit den steuerlichen Subventionen ließen Mietwohnungen zu einem äußerst attraktiven Investment werden, woraufhin der Markt zu boomen begann. 22

Abbildung 4: Genehmigungszahlen für den Geschosswohnungsbau in Deutschland (Quelle: Statistisches Bundesamt, Baugenehmigungen -Baufertigstellungen, Lange Reihen)

Die Zahl der jährlichen Genehmigungen für Wohnungen in Mehrfamilienhäuser stieg in den alten Bundesländern von 1987 mit rund 52.000 bis zum Jahr 1994 auf über 316.000 an. Die Zahl der jährlichen Genehmigungen hat sich in diesen Jahren nahezu versechsfacht. 23

Mit noch großzügigeren Abschreibungsmöglichkeiten hat sich in den neuen Bundesländern die Zahl der Genehmigungen von 1992 bis 1995, in dem das

²² Vgl.: Pestel Institut: Regionale Prognosen, S. 5

²³ Quelle: Statistisches Bundesamt: Baugenehmigungen / Baufertigstellungen, Lange Reihen

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Maximum erreicht wurde, innerhalb von nur drei Jahren sogar mehr als verzehnfacht. Während 1992 knapp 10.000 Geschosswohnungen genehmigt wurden, waren es 1995 über 100.000 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern. 24

Mitte der 90er Jahre wurde seitens der Regierung erkannt, dass der Fokus der Investoren, in erster Linie auf dem Steuersparmodell lag und zum Teil am Bedarf vorbeigebaut wurde. Um das vorhandene Angebot auf dem Markt zu platzieren, wurden daraufhin die subventionierten Neubauwohnungen größtenteils weit unter den sonst üblichen Marktpreisen angeboten. Hinzu kam, dass viele Wohnungen an ungünstigen Standorten errichtet wurden. Der entscheidende Faktor bei der Bauplanung war lediglich der hohe Steuervorteil und oftmals nicht die Nachfrage. Die Folge waren vielerorts überhöhte Baukosten ²⁵ und Leerstände. 26

Als daraufhin die steuerlichen Subventionen zuerst in den alten und später auch in den neuen Ländern, erheblich eingeschränkt wurden, ließ das Investitionsinteresse sofort nach. Im Jahr 1995 kam es in den alten Bundesländern zum Einbruch im Geschosswohnungsbau. In den neuen Bundesländern ist es erst 1997, und somit zwei Jahre später als in den alten Bundesländern zu einem drastischen Rückgang der Baugenehmigungen gekommen. In diesem Jahr endete die Regelung erhöhter Sonderabschreibungen für vermietete Wohngebäude in den neuen Ländern. Das zeigt, dass im Bereich des Geschosswohnungsbaus, insbesondere in den neuen Ländern, die Sonderförderung den stärksten Einfluss auf die Investitionen in den Geschosswohnungsbau gehabt hat. Viele Investoren haben ihren Fokus hauptsächlich auf die steuerlichen Einsparungen gelegt, ohne dabei die konkrete Bedarfssituation zu analysieren, so dass in einigen Regionen völlig am Bedarf vorbei gebaut wurde und sich kein geregelter Markt bilden konnte. 27

Die Folge waren erste Wohnungsleerstände in den neuen Bundesländern. Die daraufhin stark sinkenden Mietpreise, zusammen mit den reduzierten steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten ließen die Genehmigungen genauso massiv wieder einbrechen wie sie zuvor angestiegen waren. Vielerorts war das Angebot an Wohnraum größer als die Nachfrage. Der Markt hatte sich in einen Mietermarkt gewandelt. Die Mietpreise für Neubauwohnungen sind in dieser Zeit in einigen Gebieten um zweistellige Prozentwerte gefallen (vgl. Abb. 4). ²⁸ Beispielsweise sind in West-Berlin innerhalb von 6-8 Jahren trotz einer guten wirtschaftlichen Lage der Region, die Mietpreise im Schnitt um 50 % gesunken (vgl. Abb. 5). 29

²⁴ Quelle: Statistisches Bundesamt: Baugenehmigungen / Baufertigstellungen, Lange Reihen

²⁵ Schätzungen des DIW zu Folge, waren rund 25 % der Gesamtkosten, so genannte „weiche Kosten“ im Sinne von Baubetreuungs- und Finanzdienstleistungen

²⁶ Vgl.: DG Hyp: Bericht zum Immobilienmarkt 1998, S. 5 f.

²⁷ Vgl.: DG Hyp: Bericht zum Immobilienmarkt 1998, S. 7

²⁸ Vgl.: DG Hyp: Bericht zum Immobilienmarkt 1998, S. 2 ff.

²⁹ Quelle: DG Hyp: Bericht zum Immobilienmarkt 2000, S. 7

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