Diplomarbeit Florian van der Leeden

Abstract:

Der Schwerpunkt dieser Diplomarbeit liegt auf einer Untersuchung der am

1. Mai 2004 beigetretenen osteuropäischen EU-Mitgliedsstaaten Polen und Tschechien. Die Untersuchung erfolgt dabei bezüglich geeigneter Märkte für Immobilieninvestitionen deutscher Kapitalanlagegesellschaften. Dies erfolgt bei beiden Ländern mittels der Analyse und Darstellung der gewerblichen Immobilienmärkte (Büro, Handel, Logistik) sowie von rechtlichen und steuerlichen Immobilienaspekten. Es wird außerdem auf die allgemeinen und wirtschaftlichen Rahmendaten beider Länder eingegangen.

Des Weiteren werden offene Immobilienfonds in Deutschland vorgestellt und es wird auf die Grundzüge der Osterweiterung der Europäischen Union und der geplanten Euroeinführung in den neuen Beitrittsländern eingegangen.

Schlagworte:

- Polen

- Tschechien

- Kapitalanlagegesellschaft

- offene Immobilienfonds

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Danksagung:

Für die umfangreiche Unterstützung dieser Diplomarbeit gilt mein Dank der Firma Siemens Kapitalanlagegesellschaft in München, insbesondere dem Geschäftsführer Herrn Dr. Andreas Kneip, der diese Arbeit ermöglicht hat und meinem Betreuer Herrn Jürgen Werner, der mich in jedweder Hinsicht sehr unterstützt hat. Auch bei Herrn Christian Paul möchte ich mich für seine Unterstützung bedanken.

Weiter möchte ich mich bei meinem Erstkorrektor Herrn Professor Dr. Dieter W. Rebitzer für die fachliche Betreuung und die guten Vorschläge bedanken, als auch bei Herrn Volker Hardegen für seine Arbeit als Zweitkorrektor. Für die von mir geführten Interviews möchte ich mich bei Herrn Stefan Kuhn (DIL Prag), Herrn Miroslav Najman (Angermann Prag) und bei Herrn John Palmer (CBRE Warschau) herzlich bedanken.

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Inhaltsverzeichnis   

Darstellungsverzeichnis   VI

Abk  ürzungsverzeichnis  VII

1.  Einleitung  1

1.1  Zielsetzung der Arbeit  1

1.2  Aufbau der Arbeit  2

2.  Offene Immobilienfonds in Deutschland  3

2.1  Konstruktion und gesetzliche Rahmenbedingungen  4

2.2  Entwicklung und Anbieter offener Immobilienfonds.  7

2.3  Asset Allocation offener Immobilienfonds.  9

3.  Die Osterweiterung der Europäischen Union  11

3.1  Das "Acquis communautaire" und die Kopenhagener Kriterien.  12

3.2  Die Euroeinführung in den neuen Mitgliedsstaaten  13

4.  Immobilieninvestitionen in Polen.  14

4.1  Allgemeine und wirtschaftliche Rahmendaten.  14

4.2  Der Markt für Gewerbeimmobilien in Polen  19

4.2.1  Grundsätzliche Vorgehensweise der Untersuchung  19

4.2.2  Der Markt für Büroimmobilien in Polen  21

4.2.2.1  Vermietungskonditionen für Büroflächen.  21

4.2.2.2  Der Markt für Büroimmobilien in Warschau.  22

4.2.2.3  Der Markt für Büroimmobilien in Breslau, Krakau und Posen  27

4.2.3  Der Markt für Handels- und Logistikimmobilien in Polen.  31

4.2.3.1  Vermietungskonditionen für Handels- und Logistikflächen.  31

4.2.3.2  Der Markt für Handels- und Logistikimmobilien in Warschau  32

4.2.3.3  Der Markt für Handels- und Logistikimmobilien in Breslau,  

Krakau  und Posen.  35

4.3  Rechtliche Aspekte bei Immobilientransaktionen in Polen  38

4.3.1  Immobilienerwerb durch Ausländer.  39

4.3.2  Grundzüge des Gesellschaftsrechts  40

4.3.3  Grundzüge der Immobilienfinanzierung  43

4.4  Steuerliche Aspekte bei Immobilientransaktionen in Polen  44

4.4.1  Steuerliche Aspekte bei einem Immobilienankauf  45

V

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4.4.2  Aspekte der laufenden Besteuerung.  46

4.4.3  Steuerliche Aspekte bei einem Immobilienverkauf  48

5.  Immobilieninvestitionen in Tschechien.  49

5.1  Allgemeine und wirtschaftliche Rahmendaten.  50

5.2  Der Markt für Gewerbeimmobilien in Tschechien.  54

5.2.1  Der Markt für Büroimmobilien in Tschechien  55

5.2.1.1  Vermietungskonditionen für Büroflächen.  55

5.2.1.2  Der Markt für Büroimmobilien in Prag  56

5.2.1.3  Der Markt für Büroimmobilien außerhalb von Prag  62

5.2.2  Der Markt für Handels- und Logistikimmobilien in Tschechien  64

5.2.2.1  Vermietungskonditionen für Handels- und Logistikflächen.  64

5.2.2.2  Der Markt für Handels- und Logistikimmobilien in Prag.  64

5.2.2.3  Der Markt für Handels- und Logistikimmobilien außerhalb von  

Prag.   68

5.3  Rechtliche Aspekte bei Immobilientransaktionen in Tschechien  69

5.3.1  Immobilienerwerb durch Ausländer.  70

5.3.2  Grundzüge des Gesellschaftsrechts  71

5.3.3  Grundzüge der Immobilienfinanzierung  74

5.4  Steuerliche Aspekte bei Immobilientransaktionen in Tschechien  75

5.4.1  Steuerliche Aspekte bei einem Immobilienankauf  75

5.4.2  Aspekte der laufenden Besteuerung.  77

5.4.3  Steuerliche Aspekte bei einem Immobilienverkauf  80

6.  Schlussbetrachtung  81

6.1  Zusammenfassung  81

6.2  Ausblick  84

Anhangverzeichnis.   85

Literaturverzeichnis.   102

Quellenverzeichnis   112

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Darstellungsverzeichnis

Darstellung 1: Entwicklung des Fondsvolumens .............................................. 8 Darstellung 2: Liegenschaften der offenen Immobilienfonds ............................ 9 Darstellung 3: Die 25 Mitgliedsstaaten der Europäischen Union .................... 11 Darstellung 4: Polnische Regionen (Wojwodztwa) .......................................... 14 Darstellung 5: Entwicklung des BIP und der Inflation in Polen ........................ 16 Darstellung 6: Anteil der Privatwirtschaft an der Gesamtwirtschaftsleistung ... 17 Darstellung 7: Fertigstellung von Büroflächen 1999 bis 2004 in Warschau .... 23 Darstellung 8: Transaktionen von Büroimmobilien in Warschau 2002/2003 ... 26 Darstellung 9: Moderne Einzelhandelsflächen in Warschau ........................... 33 Darstellung 10: Berechnungsbeispiel Quellensteuer ...................................... 47 Darstellung 11: Tschechien und seine Bezirke ............................................... 50 Darstellung 12: Entwicklung des BIP und der Inflation in Tschechien ............ 51 Darstellung 13: Länderratings per Ende 2003 ................................................ 52 Darstellung 14: Fertigstellung von Büroflächen in Prag .................................. 57 Darstellung 15: Vermietung nach Sektoren 2003 ........................................... 59 Darstellung 16: Entwicklung der Spitzenmieten in Prag ................................. 60 Darstellung 17: Büroimmobilientransaktionen in Prag von 2001 bis 2003 ...... 61 Darstellung 18: Berechnungsbeispiel Quellensteuer ....................................... 79

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Abkürzungsverzeichnis

AG Aktiengesellschaft AInvG Auslandinvestmentgesetz BaFin Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BIP Bruttoinlandsprodukt BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. CBD Central Business District CZK Tschechische Kronen DBA Doppelbesteuerungsabkommen EU Europäische Union Einw. Einwohner EWR Europäischer Wirtschaftsraum EWU Europäische Währungsunion GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung InvG Investmentgesetz InvmodG Investmentmodernisierungsgesetz InvStG Investmentsteuergesetz KAG Kapitalanlagegesellschaft KAGG Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften KG Kommanditgesellschaft KWG Kreditwesengesetz OHG Offene Handelsgesellschaft PAIZ Polnische Agentur für Information und Ausländische Investitionen PLN Polnische Zloty UNIDO United Nations Industrial Development Organisation USt. Umsatzsteuer WKM II Wechselkursmechanismus II WWU Wirtschafts- und Währungsunion

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1. Einleitung

Durch die am 1. Mai 2004 erfolgte Osterweiterung der Europäischen Union (EU) ist die Anzahl der Mitgliedsstaaten von 15 auf 25 angewachsen. Zehn neue Länder erweitern seitdem den Europäischen Wirtschaftsraum und bieten insbesondere auch für deutsche Kapitalanlagegesellschaften neue Investitionsmöglichkeiten. Die von den Kapitalanlagegesellschaften und ihren Immobilienfonds verzeichneten hohen Mittelzuflüsse der letzten Jahre machen die Erschließung weiterer Immobilienmärkte notwendig und begründen die Aktualität dieser Diplomarbeit.

1.1 Zielsetzung der Arbeit

Das Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, Investitionschancen und -risiken für deutsche Kapitalanlagegesellschaften durch die Osterweiterung der Europäischen Union am Beispiel zweier Länder aufzuzeigen. Auf Grund der geographischen Nähe und der wirtschaftlichen Bedeutung wurden die Länder Polen und Tschechien für eine Analyse der dortigen Gewerbeimmobilienmärkte gewählt. Untersucht werden soll, ob und inwieweit in den Märkten dieser Länder Investitionen in Büro-, Handels- und Logistikimmobilien möglich und sinnvoll sind und wie sich die rechtlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen dafür darstellen. Es ist allerdings stets zu bedenken, dass die Betrachtung von Immobilienmärkten immer nur eine Momentaufnahme ist und der manchmal sehr schnelle Wandel dieser Märkte es notwendig macht, vor einer Investition die aktuellen Entwicklungen zu berücksichtigen.

Diese Diplomarbeit soll einen grundlegenden Einblick in die gewerblichen Immobilienmärkte der beiden vorgestellten Länder ermöglichen und kann keinesfalls als Ersatz für eine umfassende Beratung vor einer Investition betrachtet werden.

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1.2 Aufbau der Arbeit

In Kapitel 2 wird auf offene Immobilienfonds in Deutschland eingegangen. Es erfolgt eine Abgrenzung zu anderen Immobilienanlagen und die Darstellung der Grundlagen über Konstruktion und Rahmenbedingungen solcher Fonds. Daneben wird auf die Entwicklung der Fonds in Deutschland und die Anbieter eingegangen. Die vorgestellte Asset Allocation der offenen Immobilienfonds in Deutschland zeigt, in welchen Nutzungsarten, Größenklassen und Ländern die Fonds investiert sind.

Die Betrachtung der Osterweiterung der Europäischen Union erfolgt in Kapitel 3. Neben den Beitrittskriterien liegt der Fokus dieses Kapitels auf der anstehenden Euroeinführung in den neuen Mitgliedsstaaten.

In Kapitel 4 und 5 werden der gewerbliche Immobilienmarkt von Polen und Tschechien und die steuerlichen und rechtlichen Aspekte bei Immobilientransaktionen in diesen Ländern vorgestellt. Auf Grund des beschränkten Umfangs dieser Arbeit können nicht alle Aspekte bei der Betrachtung beider Länder vertieft analysiert werden. Hier wird auf das Literaturverzeichnis für weiterführende Quellen verwiesen.

Kapitel 6 enthält eine Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse dieser Diplomarbeit und einen Ausblick auf die zukünftig zu erwartende Entwicklung der Wirtschaft und der Immobilienmärkte in beiden untersuchten Ländern.

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2. Offene Immobilienfonds in Deutschland

In Deutschland konkurrieren Immobilienanlagen mit anderen Kapitalanlageprodukten, wie z.B. Wertpapieren oder Kapitallebensversicherungen, um das Geld der Anleger. Um erfolgreich am Markt bestehen zu können, ist für Immobilienanlagen eine klare Abgrenzung zu anderen Kapitalanlagen erforderlich.

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, Geld in Immobilien anzulegen. Zum einen kann die Immobilie direkt erworben werden, man spricht hierbei von der Direktanlage. Allerdings erfordert der direkte Erwerb einer Immobilie im Regelfall einen sehr hohen Kapitaleinsatz. Gerade im Bereich der renditeorientierten Gewerbeimmobilien, wobei Gewerbeimmobilien als nicht oder überwiegend nicht zu Wohnzwecken dienende Immobilien definiert werden, ¹ ist ein direkter Erwerb auf Grund üblicher Investitionsvolumina in ein- bis mehrstelliger Millionenhöhe besonders für Privatpersonen finanziell nicht möglich. Ein weiterer Nachteil der Direktanlage ist der damit verbundene Verwaltungsaufwand für die Bewirtschaftung der Immobilie. 2

Die zweite Möglichkeit ist die indirekte Immobilienanlage. Hierfür gibt es in Deutschland drei Beteiligungsmodelle: Offene Immobilienfonds, geschlossene Immobilienfonds und Immobilien-Aktiengesellschaften. Die Immobilien-Aktiengesellschaft zeichnet sich dadurch aus, dass sich der Börsenwert maßgeblich aus Immobilienvermögen zusammensetzt. Der Aufbau und die Beteiligung entsprechen jeder anderen deutschen Aktiengesellschaft. ³ Die wesentliche Abgrenzung des offenen Immobilienfonds vom geschlossenen Immobilienfonds dokumentiert sich bereits durch die Namensgebung. So wird der geschlossene Fonds nach Erreichen einer vorher bestimmten Zeichnungssumme für weitere Anleger geschlossen und die Beteiligungsdauer für einen längeren Zeitraum (meist mehr als 10 Jahre) festgelegt. 4

¹ Vgl. Maier, K.: Risikomanagement, 2004, S. 60.

² Vgl. Bone-Winkel, S.: Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 516 ff.

³ Vgl. Bone-Winkel, S.: Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 516 ff.

⁴ Vgl. Loipfinger, S./Nickl, L./Richter, U.: Immobilienfonds, 1997, S. 30 f.

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Bei der Beteiligung an einem offenen Immobilienfonds ist der Ein- und Austritt börsentäglich möglich und es gibt keine Beschränkung des Zeichnungsvolumens. Zwei Arten von offenen Immobilienfonds können unterschieden werden. So genannte Publikumsfonds haben hinsichtlich der Anlegerzahl keinerlei Beschränkung. Spezialfonds sind von der Funktionsweise identisch, allerdings ist die Zahl der Anleger auf maximal 30 juristische Personen begrenzt. 5

2.1 Konstruktion und gesetzliche Rahmenbedingungen

Um die Konstruktion eines offenen Immobilienfonds zu verstehen, ist die Erklärung der drei wesentlichen Instanzen notwendig. Grundsätzlich erfolgt die Gliederung nach der Kapitalanlagegesellschaft, dem Immobilien-Sondervermögen und der Depotbank. 6

Die Kapitalanlagegesellschaft (KAG) ist per Gesetz die Managementgesellschaft des Immobilien-Sondervermögens und regelt den Ankauf, den Verkauf und die ertragsorientierte Bewirtschaftung der im Fonds gehaltenen Immobilien. ⁷ Aus rechtlicher Sicht sind Kapitalanlagegesellschaften mit Banken gleichgestellte Spezialkreditinstitute und fallen unter die Beaufsichtigung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Als Rechtsform ist die Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH) oder die Aktiengesellschaft (AG) vorgeschrieben. 8

Das Immobilien-Sondervermögen umfasst das von den Anlegern eingebrachte Kapital und die daraus erworbenen Vermögenswerte, üblicherweise gewerblich genutzte Immobilien. Das Sondervermögen besitzt keine eigene Rechtspersönlichkeit und befindet sich im Treuhandeigentum der KAG. Dies hat zur Folge, dass die Anleger keinen direkten Einfluss auf die Geschäfts- und Anlagepolitik

⁵ Vgl. Bone-Winkel, S.: Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 516 ff.

⁶ Vgl. Bone-Winkel, S.: Management, 1994, S. 67 f.

⁷ Vgl. BVI: Immobilienanlage, 2000, S. 52 f.

⁸ Vgl. Maier, K.: Risikomanagement, 2004, S. 76 ff.

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der KAG haben. Eine KAG kann mehrere Immobilien-Sondervermögen managen, allerdings müssen diese strikt voneinander getrennt werden. 9

Die dritte Instanz, die Depotbank, verwahrt und überwacht das Immobilien-Sondervermögen und organisiert die Ausgabe und Rücknahme der Anteilszertifikate an die Anleger. Diese Zertifikate verbriefen für den Anleger die schuldrechtlichen Ansprüche am Sondervermögen des Fonds. Durch die Eintragung eines so genannten Sperrvermerks in die Grundbücher der durch den Fonds gehaltenen Immobilien zugunsten der Depotbank, wird die Überwachung des Sondervermögens möglich. Der Sperrvermerk ist gesetzlich vorgeschrieben und macht die Zustimmung der Depotbank bei einer Verfügung der KAG über die Immobilien erforderlich. Das Zusammenspiel der drei hier vorgestellten Instanzen wird in der Fachliteratur als das Investment-Dreieck der offenen Immobilienfonds bezeichnet. 10

Die wesentlichen gesetzlichen Rahmenbedingungen für offene Immobilienfonds in Deutschland enthält das Investmentgesetz (InvG). Das InvG ist als Artikel 1 Teil des am 1. Januar 2004 in Kraft getretenen Investmentmodernisierungsgesetzes (InvmodG) und ist aus dem Gesetz für Kapitalanlagegesellschaften (KAGG) und dem Auslandinvestmentgesetz (AInvG) hervorgegangen. Die Inhalte der Finanzmarktförderungsgesetze (FMFG) eins bis vier, als ehemalige Änderungen und Ergänzungen zum KAGG, wurden in das neue InvG übernommen. Die bisher im KAGG und im AInvG enthaltenen steuerlichen Regelungen für Kapitalanlagegesellschaften wurden als Artikel 2 des InvmodG in dem Investmentsteuergesetz (InvStG) zusammengefasst. Mit dem InvmodG wurde u.a. die fristgerecht umzusetzende EU-Investmentrichtlinie aus dem Jahr 1985 (OGAW-Richtlinie) in deutsches Recht integriert und einheitliche Regelungen für in- und ausländische Investmentanteile geschaffen. ¹¹ Neben dem InvmodG spielt das Kreditwesengesetz (KWG) für Kapitalanlagegesellschaften als bankengleiche Institute eine Rolle. Das Ziel der umfangreichen gesetzlichen

⁹ Vgl. Bone-Winkel, S.: Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 516 ff.

¹⁰ Vgl. Bone-Winkel, S.: Management, 1994, S. 67 f.

¹¹ Vgl. Kestler, A.: Investmentgesetz, 2003, S. 675 ff.

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Rahmenbedingungen ist der Schutz der Anleger vor anlegerschädlichem Handeln der KAG. 12

Für offene Immobilienfonds von besonderer Bedeutung sind im InvG die Paragraphen 66 bis 82 in Kapitel 2 Abschnitt 3 mit den Bestimmungen über das Immobilien-Sondervermögen. So sind Investitionen für das Sondervermögen innerhalb des Europäischen Wirtschaftsraumes (EWR) ¹³ prinzipiell unbegrenzt möglich. Allerdings muss hierfür genauso wie für Investitionen außerhalb des EWR berücksichtigt werden, dass das gesamte Währungsrisiko im Immobilien-Sondervermögen maximal 30% betragen darf. Außerhalb des EWR gelten weitere Einschränkungen. Bis zur Euroeinführung ¹⁴ fallen somit Investitionen in den neuen Beitrittsländern unter die Währungsrisikobeschränkung. Weiter dürfen unbebaute Grundstücke und Grundstücke im Zustand der Bebauung höchstens 20% des Sondervermögens ausmachen. ¹⁵ Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften sind im Falle einer Mehrheitsbeteiligung auf 49% und im Falle einer Minderheitsbeteiligung auf 20% des Immobilien-Sondervermögens beschränkt. ¹⁶ Ein Fonds muss mindestens zehn Liegenschaften ¹⁷ halten, wobei keine davon zum Zeitpunkt des Erwerbs mehr als 15% des Sondervermögens ausmachen darf. Außerdem dürfen Liegenschaften, deren einzelner Wert mehr als 10% des Sondervermögens beträgt, insgesamt nicht mehr als 50% des Immobilien-Sondervermögens ausmachen. ¹⁸ Diese beiden Bestimmungen greifen aber erst nach einer Frist von vier Jahren ab Bildung des Sondervermögens. Hiermit wird der hohe Zeitaufwand bei der Akquisition von Immobilien berücksichtigt. Zusätzlich wird innerhalb dieser Frist die Bestimmung über den Maximalwert von unbebauten Grundstücken und Grundstücken im Zustand der Bebauung ausgesetzt. 19

¹² Vgl. Bone-Winkel, S.: Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 516 ff.

¹³ Hierzu gehören neben den EU-Mitgliedsstaaten Island, Liechtenstein, Norwegen, Schweiz.

¹⁴ Vgl. dazu Kapitel 3.2.

¹⁵ Vgl. § 67 InvG: Zulässige Vermögensgegenstände, Anlagegrenzen.

¹⁶ Vgl. § 68 InvG: Beteiligung an Immobilien-Gesellschaften

¹⁷ Als Liegenschaften gelten hier unbebaute und bebaute Grundstücke und Grundstücke im Zu-

stand der Bebauung.

¹⁸ Vgl. § 73 InvG: Risikomischung.

¹⁹ Vgl. § 74 InvG: Anlaufzeit.

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Weiterhin schreibt das InvG vor, dass alle Liegenschaften einmal im Jahr durch einen unabhängigen, mindestens durch drei Personen besetzten Sachverständigenausschuss bewertet werden müssen. ²⁰ Hiermit sollen die Risiken eines möglichen Wertverlustes offen gelegt werden. Auch für die Liquidität des Sondervermögens gibt es gesetzliche Bestimmungen. So beträgt die Mindestliquidität 5%, die Höchstliquidität 49%. ²¹ Die Vorschriften für die Mindestliquidität sollen den Anlegern die Rücknahme ihrer Anteilszertifikate sichern. Die Beschränkung für die Höchstliquidität erzwingt bei deren Überschreitung eine Investition in Immobilien. Damit soll eine klare Abgrenzung von anderen Investmentfonds, wie z.B. Geldmarktfonds, erfolgen. Die Fremdfinanzierungsquote der Liegenschaften im Sondervermögen ist ebenfalls eingeschränkt. Die Belastung ist dabei auf maximal 50% der Verkehrswerte ²² der Liegenschaften begrenzt. ²³ Die gesetzlichen Rahmenbedingungen spielen somit bei den Investitionsmöglichkeiten offener Immobilienfonds eine entscheidende Rolle und beeinflussen maßgeblich den Aufbau des Immobilienportfolios im Sondervermögen. 24

2.2 Entwicklung und Anbieter offener Immobilienfonds

Bereits 1959 wurde in Deutschland durch die Kapitalanlagegesellschaft Internationales Immobilien-Institut in München der erste offene Immobilienfonds iii-Fonds Nr.1 aufgelegt. Seitdem hat sich die Anzahl der Fonds auf 25 erhöht, welche durch insgesamt 14 Kapitalanlagegesellschaften gemanagt werden. ²⁵ In Anhang 1 findet sich ein Überblick über alle deutschen Fonds mit den zugehörigen Kapitalanlagegesellschaften. Organisiert sind diese im Bundesverband für Investment und Asset Management e.V. (BVI) mit Sitz in Frankfurt am Main.

Die stetig steigende Anzahl offener Immobilienfonds entspricht der Nachfrage der Anleger nach diesem Produkt und spiegelt sich im Fondsvolumen wider.

²⁰ Vgl. § 77 InvG: Sachverständigenausschuss.

²¹ Vgl. § 80 InvG: Liquiditätsvorschriften.

²² Vgl. Kleiber, W.: Verkehrswert, 1997, S. 866 f: Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhn-

ichen Geschäftsverkehr auf dem Markt erzielt werden kann.

²³ Vgl. § 82 InvG: Veräußerung und Belastung von Grundstückswerten.

²⁴ Vgl. Bone-Winkel, S.: Immobilienanlageprodukte, 1998, S. 516 ff.

²⁵ Vgl. BVI: Investment, 2004, S. 55 ff.

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Lag das Fondsvolumen aller Fonds 1991 noch bei gut 10 Milliarden Euro, ²⁶ hat sich dieses bis Ende 2003 mit rund 85,2 Milliarden Euro mehr als verachtfacht. Die Anzahl der Fonds hat sich hingegen im gleichen Zeitraum von damals 12 auf heute 25 gut verdoppelt. ²⁷ Die Entwicklung des Fondsvolumen aller deutscher Fonds seit 1959 kann der Darstellung 1 entnommen werden.

Die sehr hohen Mittelzuflüsse in die offenen Immobilienfonds, mit 14,9 Milliarden Euro in 2002 und 13,7 Milliarden Euro in 2003, ²⁸ haben einen entscheidenden Nachteil. Das Geld muss einerseits wegen der gesetzlichen Bestimmungen über die Höchstliquidität ²⁹ und anderseits wegen der besseren Performance von Immobilien gegenüber liquiden Mitteln in Immobilien angelegt werden. Somit ist für einen gut diversifizierten Portfolioaufbau die Erschließung neuer Investitionsmärkte notwendig.

Der Hauptgrund für das steigende Anlegerinteresse an dieser Form der indirekten Immobilienanlage ist neben der gegebenen Fungibilität der Anteile die immobilienbedingte, wenig volatile Ertragssituation. Gerade das Platzen der "New Economy"-Blase und der Absturz des Aktienmarktes hat den Blick der Anleger auf die sicheren Erträge bei offenen Immobilienfonds gelenkt. So gab es seit Auflage des ersten Fonds im Jahr 1959 kein einziges Jahr mit einer Negativper-formance. ³⁰ Als mittel- bis langfristige Anlageform müssen die Fonds keinen

²⁶ Vgl. BHW Invest GmbH: Marktanalyse, 2003, S.7.

²⁷ Vgl. BVI: Investment, 2004, S. 4.

²⁸ Vgl. BVI: Investment, 2004, S. 4.

²⁹ Vgl. dazu Kapitel 2.1.

³⁰ Vgl. Vgl. BHW Invest GmbH: Marktanalyse, 2003, S.9.

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Vergleich scheuen. So berechnete der BVI Ende 2003 eine durchschnittliche Performance aller offener Immobilienfonds über 5 Jahre von 22,7%, über 10 Jahre von 58,7% und über 20 Jahre von 208,9%. Die vom BVI untersuchten Aktienfonds konnten hingegen mit -15,7% über 5 Jahre, 66,8% über 10 Jahre und 401,2% über 20 Jahre nur langfristig und über die Laufzeit wesentlich volatiler eine bessere Performance als die offenen Immobilienfonds aufweisen. 31

2.3 Asset Allocation offener Immobilienfonds

Der Begriff Asset Allocation

bezeichnet die Aufteilung des Kapitals auf verschiedene Asset-Klassen. ³² Grundsätzlich können dabei die Asset-Klassen Aktien, Renten, Immobilien, Bargeld und Sonstige ³³ unterschieden werden. ³⁴ Die strategische Asset Allocation legt dabei die Aufteilung des Kapitals auf Makroebene ³⁵ fest, die taktische Asset Allocation erfolgt auf der Mikroebene ³⁶ . ³⁷ Der Portfolioaufbau eines offenen Immobilienfonds mit der Asset-Klasse demnach strategisch nach

³¹ Vgl. BVI: Investment, 2004, S. 20 ff.

³² Vgl. Gondring, H./Lammel, E.: Immobilienwirtschaft, 2001, S. 641.

³³ Unter Sonstige fallen z.B. Derivative Instrumente, Hedge-Fonds usw.

³⁴ Schrah, B.: Skript, 2004, S. 2.

³⁵ Makroebene: Asset-Klassen, Länder, Währungen.

³⁶ Mikroebene: Nutzungsart, Objektgröße, Standort innerhalb eines Landes.

³⁷ Vgl. Maier, K.: Risikomanagement, 2004, S. 191 f.

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Ländern und taktisch nach Nutzungsart und Objektgröße erfolgen. Darstellung 2 auf Seite 9 gibt einen Überblick über die Nutzungsarten, die geografische Verteilung und die Größenklassen der Liegenschaften in offenen Immobilienfonds im Vergleich zum Jahresende 2000 und 2003.

Die Fokussierung der offenen Immobilienfonds auf Büro- und Handelsimmobilien, welche Ende 2003 fast 90% des Immobilienbestandes ausmachten, spielt für die Untersuchungen der Immobilienmärkte in Polen und Tschechien in Kapitel 4 und 5 eine Rolle. Die Schwerpunkte werden entsprechend der Anteile an den Nutzungsarten gesetzt.

Der geografische Schwerpunkt liegt mit über 55% bei in Deutschland gelegenen Liegenschaften. Verglichen mit den Zahlen aus dem Jahr 2000, hier lagen noch über 65% aller Liegenschaften in Deutschland, zeigt sich der klare Trend zur Internationalisierung. Als deutliche Gewinner gehen dabei mit einem Plus von 12% im Betrachtungszeitraum die Mitgliedsstaaten der Europäischen Union hervor.

Die Größenklassen der Liegenschaften sollen zeigen, welche Objektvolumina von offenen Immobilienfonds nachgefragt werden. So spielen Objekte bis 10 Millionen Euro mit 2,9% aller Liegenschaften kaum eine Rolle. Ebenso machen Objekte zwischen 10 und 25 Millionen Euro mit 9,8% nur einen kleinen Teil der gesamten Liegenschaften aus. Folglich investieren deutsche offene Immobilienfonds in fast neun von zehn Fällen in Liegenschaften mit einem Volumen von über 25 Mio. Euro. 38

³⁸ Vgl. zu allen drei Absätzen Darstellung 2.

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3. Die Osterweiterung der Europäischen Union

Die Anzahl der EU-Mitgliedstaaten hat sich am 1. Mai 2004 um zehn Staaten erhöht. Diese sind Tschechien, Estland, Zypern, Lettland, Litauen, Ungarn, Malta, Polen, Slowenien und die Slowakei. Damit ist die Europäische Union auf insgesamt 25 Mitgliedstaaten angewachsen. ³⁹ Mit einem Bevölkerungszuwachs von ca. 75 Millionen Menschen zu einem Wirtschaftsraum mit rund 450 Millionen Einwohnern ist die EU der weltweit größte einheitliche Markt. ⁴⁰ Darstellung 3 zeigt die 15 alten EU-Mitgliedstaaten (orange hinterlegt) und die 10 neu beigetretenen Länder (blau hinterlegt). Anhang 2 gibt Auskunft über die Einwohnerzahlen und Anhang 3 über das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf in den neuen Mitgliedsstaaten der EU.

³⁹ Vgl. Auswärtiges Amt: Union, 2004, S. 8.

⁴⁰ Vgl. Auswärtiges Amt: Erweiterung, 2004, S.4.

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3.1 Das "Acquis communautaire" und die Kopenhagener Kriterien

Über den Beitritt zur EU wurde bereits seit 1998 verhandelt, erst mit sechs, später sogar mit zehn Staaten. Kerninhalt der Verhandlungen war zum einen das für alle neuen und bereits bestehenden Mitglieder geltende "Acquis communautaire" ⁴¹ , ein 80.000 Seiten umfassendes Regelwerk, welches alle EU-Verträge und Gesetze, Erklärungen, internationale Übereinkommen zu EU-Angelegenheiten sowie Urteile des Europäischen Gerichtshofs enthält. ⁴² Zum anderen wurden die neuen Beitrittsstaaten auf die drei so genannten Kopenhagener Kriterien untersucht. Diese wurden im Juni 1993 für alle kommenden Erweiterungen festgelegt und fordern von künftigen Mitgliedsstaaten folgendes:

1. Eine demokratische, rechtstaatliche Ordnung.

2. Eine Marktwirtschaft, die dem Wettbewerb im Binnenmarkt standhalten kann.

3. Die Verfolgung der Ziele der politischen Union und der Wirtschafts- und Währungsunion. 43

Alle zehn Beitrittskandidaten haben die Kopenhagener Kriterien erfüllt sowie das "Acquis communautaire" akzeptiert und konnten dementsprechend erfolgreich nach Unterzeichnung der Beitrittsverträge am 16. April 2003 ⁴⁴ zum

1. Mai 2004 der Europäischen Union beitreten.

Für Immobilieninvestitionen ist durch die Ausdehnung des europäischen Binnenmarktes auf die Beitrittsländer vor allen Dingen der durch das "Acquis communautaire" geregelte freie Kapitalverkehr bedeutsam. Dies hat u.a. zur Folge, dass in beiden untersuchten Ländern die behördliche Genehmigungspflicht bei einem Immobilienerwerb entfällt. 45

⁴¹ Zu Deutsch: Gemeinschaftlicher Besitzstand.

⁴² Vgl. Auswärtiges Amt: Erweiterung, 2004, S.4; Aurness, C.: Vorbereitung, 2003, S. 4.

⁴³ Vgl. Auswärtiges Amt: Erweiterung, 2004, S.11 f.

⁴⁴ Vgl. Bank Leu: EU-Osterweiterung,2004, S. 3.

⁴⁵ Vgl. dazu Kapitel 4.3.1 und Kapitel 5.3.1.

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3.2 Die Euroeinführung in den neuen Mitgliedsstaaten

Obwohl alle zehn neuen Mitgliedsstaaten mit Beitritt zur EU auch der Wirtschafts- und Währungsunion (WWU) beigetreten sind, behalten sie zunächst ihre eigene Währung. Sie können den Euro erst nach erfolgreicher Erfüllung der so genannten Maastrichtkriterien übernehmen. Dazu zählt unter anderem eine zweijährige Teilnahme am Europäischen Wechselkursmechanismus II (WKM II). Die Teilnahme daran erfolgt nicht automatisch, sondern nur auf Antrag des jeweiligen Landes und bindet die Landeswährung mit einem festen Leitkurs an den Euro. Eine Standardschwankungsbreite von +/-15% muss über einen zweijährigen Zeitraum beibehalten werden, um anschließend den Euro einführen zu können. Dies bedeutet, dass keines der zehn neuen Beitrittsländer vor Anfang 2007 den Euro einführen kann. ⁴⁶ Obwohl das WKM II als Warteraum zur EuroÜbernahme gilt, müssen die Neumitglieder weitere Bedingungen erfüllen, bevor sie Mitglieder der Währungsunion werden können. Wie alle bisherigen Euro-Staaten auch, müssen sie ein hohes Maß an wirtschaftlicher Stabilität erreichen und folgende weitere Kriterien einhalten:

- Beschränkung des Haushaltsdefizits auf 3% des BIP,

- Schuldenstand unter 60% des BIP,

- Inflationsrate nicht höher als 1,5% über der von höchstens drei Mitgliedsstaaten, welche die niedrigste Inflationsrate aufweisen. 47

Den ersten Schritt haben am 28. Juni 2004 die Länder Estland, Litauen und Slowenien mit ihrem Beitritt zum WKM II gemacht. Als nächste Interessenten für eine WKM II Teilnahme gelten die Kleinstaaten Malta, Zypern und Lettland, die bis zum nächsten Frühjahr folgen wollen. Die größeren neuen EU-Mitglieder hingegen werden aus heutiger Sicht später dazustoßen. Ungarn und Tschechien nehmen in ihren Konvergenzprogrammen den Euro-Beitritt erst etwa 2009 und die Slowakei 2008 ins Visier, während Polen bisher kein konkretes Datum für die Euroeinführung genannt hat. 48

⁴⁶ Vgl. KfW Bankengruppe: EU-Beitrittsländer, 2004, S. 1 f.

⁴⁷ Vgl. Auswärtiges Amt: Erweiterung, 2004, S. 50 ff.

⁴⁸ Vgl. o.V.: EU-Mitglieder, 2004, S.3.

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4. Immobilieninvestitionen in Polen

Polen ist das mit Abstand einwohnerstärkste ⁴⁹ und wirtschaftlich bedeutsamste Land von den zehn am 1. Mai 2004 beigetretenen Ländern der EU und liegt somit automatisch im Fokus deutscher institutioneller Immobilieninvestoren. Laut einer in der Immobilien-Zeitung veröffentlichten Umfrage der European Business School beobachten zwei Drittel der offenen Immobilienfonds in Deutschland den polnischen Immobilienmarkt und gut die Hälfte hält eine Investition in naher Zukunft für möglich. 50

Die nachfolgend aufgeführten allgemeinen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sollen einen Einblick in die volkswirtschaftliche Entwicklung Polens geben und eine Einschätzung von Polen als Investitionsstandort ermöglichen.

4.1 Allgemeine und wirtschaftliche Rahmendaten

Mit rund 312 Tsd. km² Fläche und rund 38,5 Mio. Einwohnern ist Polen der neuntgrößte Staat in Europa. Angrenzend an die Länder Russland, Litauen, Weißrussland, die Ukraine, die Slowakei, Tschechien und Deutschland hat Polen drei Grenzen zu EU Mitgliedstaaten und vier Nicht-EU Außengrenzen. ⁵¹

Die im Norden an- ⁴⁹ Vgl.dazu Anhang 1.

⁵⁰ Vgl. Jaskiewicz, P./Focke, C.: Immobilienmarkt, 2003, S. 10.

⁵¹ Vgl. dazu Darstellung 4.

Diplomarbeit Florian van der Leeden

grenzende Ostsee ist sowohl für Polens Handel als auch für den Tourismus von entscheidender Bedeutung. Die Hauptstadt von Polen ist das zentral gelegene Warschau (Warszawa) ⁵² , mit ca. 1,65 Mio. Einwohnern ⁵³ die größte Stadt Polens. 54

Polen ist eine parlamentarische Republik mit einer Verwaltungsstruktur, die ähnlich wie in Deutschland auf Ländern bzw. Regionen aufbaut und sich dann weiter untergliedert in Landkreise und Gemeinden. Es gibt in Polen 16 Regionen, ⁵⁵ 373 Landkreise und 2.489 Gemeinden. Weitere Städte, die für Immobilieninvestitionen in Frage kommen und in Kapitel 4.2 untersucht werden, sind neben Warschau noch Krakau (Kraków), Posen (Poznan) und Breslau (Wroclaw). ⁵⁶ Kleinere Städte als die eben genannten werden auf Grund der Beschränktheit ihrer Immobilienmärkte und dem begrenzten Umfang dieser Arbeit nicht mit in die Untersuchung einbezogen.

Erst 1989 begann in Polen der Wandel weg vom kommunistischen Machtsystem hin zu einer parlamentarischen Republik und somit die wirtschaftliche Umgestaltung von der Planwirtschaft zur Marktwirtschaft. Polen war somit das erste osteuropäische Land, das diesen Schritt vollzog, welchen alle anderen Staaten in dieser Region bald nachahmten. 57

Die Amtssprache im Land ist Polnisch. Englisch gilt als wichtigste Fremdsprache und auf Grund der geographischen Lage sind Deutsch und Russisch weit verbreitet. Die offizielle Landeswährung ist bis zur Einführung des Euro ⁵⁸ der polnische Zloty (PLN), der per 30.06.2004 zu einem Wechselkurs von 1 Euro = 4,53 Zloty ⁵⁹ getauscht wird. Ein Zloty teilt sich in 100 Groszy. Anzumerken ist hierbei, dass der Zloty seit einer Änderung des Devisenrechtsgesetzes am 11. Januar 1999 konvertibel ist und seit dem 11. April 2000 eine freie internatio-

⁵² InKlammern die jeweilige Bezeichnung in Polnisch.

⁵³ Generalkonsulat der Republik Polen: Polen, 2003, S. 4.

⁵⁴ Vgl. UNIDO: Polen, 2003, S. 15.

⁵⁵ Vgl. dazu Darstellung 4.

⁵⁶ Generalkonsulat der Republik Polen: Polen, 2003, S. 4.

⁵⁷ Vgl. PAIZ : Polen, 2003, S. 9 ff.

⁵⁸ Vgl. dazu Kapitel 3.1.

⁵⁹ Oanda.com: Währungsrechner, o.J.