II

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis   II

Abk  ürzungsverzeichnis  VII

Abbildungsverzeichnis   IX

Tabellenverzeichnis X   

Anhangverzeichnis XI   

0  Einleitung  1

1  Vorbemerkungen  1

1.1  Aufbau der Arbeit  1

1.2  Abgrenzung des Themas  2

2  Grundlagen  2

2.1  Einführung in die Thematik - Terminologie  2

2.1.1  Der Begriff des Timesharings  3

2.1.1.1  Definition Timesharing  4

2.1.2  Timesharingerwerber und -anbieter  5

2.1.3  Timesharingobjekt und -anteil  6

2.2  Entstehung und Geschichte des Timesharings  6

2.2.1  Entstehung und Anfänge in Europa  7

2.2.2  Entwicklung und Durchbruch in den USA  8

2.2.3  Timesharing in Europa  9

2.3  Timesharing als Produkt der Tourismuswirtschaft  10

2.3.1  Definition Tourismusbegriff  11

2.3.2  Timesharing als Tourismus  11

2.3.3  Die touristische Leistung  12

2.3.4  Timesharing als touristische Leistung  13

III

2.3.5  Einordnung innerhalb der Tourismuswirtschaft  14

2.4  Zwischenfazit  15

3  Konzept des Timesharings  15

3.1  Das Teilzeitwohnrechtsystem  15

3.1.1  Beteiligte „Personen“ am System  17

3.1.1.1  Developer  17

3.1.1.2  Marketinggesellschaft  18

3.1.1.3  Verwaltungsgesellschaft  18

3.1.1.4  Tauschorganisationen  19

3.1.1.5  Dachorganisationen  20

3.1.1.6  Timesharingbesitzer bzw. -erwerber  20

3.1.1.7  Sonstige Beteiligte  21

3.2  Merkmale des Produktes „Timesharing“  21

3.2.1  Vielzahl der Erwerber und Internationalität  21

3.2.2  Tauschmöglichkeit  22

3.2.2.1  Interner Tausch  23

3.2.2.2  Externer Tausch  23

3.2.3  Kostenfaktoren  24

3.2.3.1  Einstiegszahlung oder Erwerbspreis  24

3.2.3.2  Laufende Kosten  26

3.2.3.3  Tauschkosten  28

3.2.3.4  Reisekosten  29

3.2.4  Zeitfaktor  29

3.2.5  Anlagen und Objekte - Wohneinheiten  30

3.3  Arten von Timesharing  33

3.3.1  Fixes Timesharing  34

3.3.1.1  Festes Datum (fixed time)  34

3.3.1.2  Feste Kalenderwoche (fixed week)  35

IV

3.3.2  Variables Timesharing  35

3.3.2.1  Floating week  36

3.3.2.2  Gesplittete Wochen (splitt weeks)  36

3.3.2.3  Fractional Ownership  36

3.3.2.4  Punktesystem  37

3.3.3  Timeshare ähnliche Arten  38

3.4  Rechtliche Ausgestaltung  39

3.4.1  Timesharingsysteme - Typen, Modelle, Grundformen  39

3.4.1.1  Schuldrechtlich ausgestaltetes Timesharing  40

3.4.1.2  Dinglich ausgestaltetes Timesharing  40

3.4.1.3  Gesellschaftsrechtlich ausgestaltetes Timesharing  41

3.4.1.3.1  Vereinsmodell bzw. -system  42

3.4.1.3.2  Aktienmodell bzw. -system  43

3.4.2  Bestehende Timesharing Gesetze  44

3.4.2.1  Die EU-Richtlinie 94/47/EG  45

3.4.3  Rechtssprechung in Deutschland  46

3.5  Kritische Betrachtung des Konzeptes  48

3.5.1  Soziale und wirtschaftliche Bedeutung von Timesharing  49

3.5.1.1  Soziale Bedeutung  49

3.5.1.2  Wirtschaftliche Bedeutung  59

3.5.2  Vor- und Nachteile des Timesharings  51

3.5.2.1  Anbieter  51

3.5.2.2  Erwerber  53

3.5.2.3  Allgemeinheit und Destinationen  55

3.6  Das Tauschsystem - ein Exkurs  58

3.6.1  Entwicklung und Überblick  58

3.6.2  Bedeutung der Tauschgesellschaften  59

3.6.3  Funktionsweise  60

3.7  Zusammenfassung  61

V

4  Vermarktung von Timesharing  61

4.1  Anforderungen an das Marketing  62

4.2  Marketing-Mix  63

4.2.1  Vertriebspolitik  63

4.2.1.1  Off-site Vertrieb  63

4.2.1.2  On-site Vertrieb  64

4.2.1.3  Internet und Reisebüro  64

4.2.2  Kommunikationspolitik  65

4.2.2.1  Verkaufsförderung und Werbung  65

4.2.2.2  Öffentlichkeitsarbeit (PR) und Corporate Identity  67

4.2.3  Weitere Bestandteile des Marketing-Mix  68

4.3  Zusammenfassung  68

5  Der Timesharing Markt - Marktanalyse  68

5.1  Einordnung ins Marktmodell und Marktabgrenzung  69

5.1.1  Angebotsfaktoren  70

5.1.2  Nachfragefaktoren  71

5.2  Internationaler Überblick des Marktes  71

5.2.1  Weltweit  71

5.2.2  Europa  73

5.3  Deutschland - Marktanalyse  75

5.3.1  Marktabgrenzung und -eingrenzung  75

5.3.2  Die Angebotsseite  75

5.3.2.1  Marktvolumen und Marktstruktur  75

5.3.2.2  Anbieter auf dem deutschen Markt  76

5.3.2.3  Tauschfirmen auf dem deutschen Markt  77

5.3.2.4  Wiederverkaufsfirmen, Marketing- und  

Verwaltungsfirmen   78

5.3.2.5  Ferienanlagen  79

VI

5.3.2.6  Konkurrenz und Ersatzprodukte  80

5.3.3  Die Nachfrageseite  81

5.3.3.1  Profil der deutschen Timesharing-Nachfrager  81

5.3.3.2  Profil der Nachfrager mit Nutzungsrechten  

in  Deutschland  82

5.3.3.3  Zielgebiete und Urlaubsdestinationen  83

5.3.3.4  Zielgruppe  84

5.3.3.5  Nachfragepotenzial  84

5.3.4  Umfrage  85

5.4  Fazit  87

6  Aktuelle Entwicklungen und Tendenzen  88

6.1  Vorraussetzungen für das langfristige Gelingen von Timesharing  88

6.2  Probleme aus Sicht der Anbieter und Nutzer in Deutschland  89

6.2.1  Wiederverkauf  89

6.2.2  Image und Reputation  90

6.2.3  Andere Probleme  91

6.3  Chancen und Risiken des Timesharings in Deutschland  92

6.4  Trends und Ausblick weltweit  94

6.5  Zukunft in Deutschland  95

7  Fazit  97

Anhang XIII   

Literaturverzeichnis   LV

VII

Abkürzungsverzeichnis

AG Aktiengesellschaft ALDA American Land Development Association App. Appartement ARDA American Resort Development Association BGB Bürgerliches Gesetzbuch BRD Bundesrepublik Deutschland bspw. beispielsweise bzgl. bezüglich bzw. beziehungsweise ca. cirka Corp. Corporation DBTW Deutscher Bundesverband für Teilzeitwohnrechte e. V. d. h. das heißt EG Europäische Gemeinschaft EGBGB Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch et. al. und andere etc. et cetera EU Europäische Union e. V. eingetragener Verein evtl. eventuell GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung i. d. R. in der Regel II Interval International insb. insbesondere k. A. keine Angabe(n) KG Kommanditgesellschaft lt. laut NARELLO National Association of Real Estate Licence Law Officials

VIII

OLG Oberlandesgericht OPC Off Property Contact o. S. ohne Seite OTE Organisation for Timeshare in Europe p. a. per annum PR Public Relation PRC Private Residence Club RCI Resort Condominiums International sog. so genannte TzWrG Teilzeit-Wohnrechte-Gesetz u. a. unter anderem Uni. Universität USA Vereinigten Staaten von Amerika usw. und so weiter v. a. vor allem WEG Wohneigentumsgesetz WTTC World Travel and Tourism Council z. B. zum Beispiel zugl. zugleich

IX

Abbildungsverzeichnis   

Abb.  2-1 Gesamtprodukt Timesharing als „Reisebündel“  

Abb.  3-1 Teilzeitwohnrechtsystem  

Abb.  3-2 Zusammensetzung Erwerbssumme  

Abb.  3-3 Zusammensetzung laufende Kosten  

Abb.  3-4: Arten von Ferienanlagen  

Abb.  3-5 Merkmale des Timesharings  

Abb.  3-6 Arten des Timesharings  

Abb.  4-1 Marketingmethoden  

Abb.  5-1 Tourismusmarkt  

Abb.  5-2 Timesharingmarkt  

Abb.  5-3 Entwicklung: Nutzer und Verkaufsvolumen weltweit  

Abb  5-4 Der deutsche Timesharingmarkt im Überblick  

X

Tabellenverzeichnis

Tab. 3-1 Mitgliedsbeiträge und Tauschgebühren einiger Tauschfirmen 28 Tab. 3-2 Appartementarten und -belegung 32 Tab. 3-3 Vor- und Nachteile für den Anbieter 53 Tab. 3-4 Vor- und Nachteile für den Erwerber 55 Tab. 3-5 Vor- und Nachteile für die Allgemeinheit und Destinationen 57 Tab. 3-6 Marktanteile der Tauschgesellschaften in Europa 59 Tab. 5-1 Weltweit umsatzstärkste Unternehmen 73 Tab. 5-2 Europäische Anbieter 74 Tab. 5-3 Zielgebiete deutscher Timesharing-Nachfrager 83 Tab. 6-1 Chancen und Risiken für das Timesharing in Deutschland 93

XI

Anhangverzeichnis

Anhang 1 Entwicklungspunkte des Timesharings XIII

Anhang 2 Gliederung des Beherbergungswesens XIII

Anhang 3 Die Fremdenverkehrsleistung XIV

Anhang 4 Typische Servicekette beim Timesharing XIV

Anhang 5 Dienstleistungsorientiertes Marketingmodell im Tourismus XV

Anhang 6 Grundprinzip externer und interner Tausch XVI

Anhang 7 Übersicht ausgewählter Tauschfirmen XVII

Anhang 8 Richtlinien für die Größe der Wohneinheiten XVII

Anhang 9 Übersicht zur Umsetzung der EU-Richtlinie XVIII

Anhang 10 Ausgaben europäischer Timesharer XIX

Anhang 11 Tauschmethoden bei Interval International und RCI XX Anhang 12 Marketing-Mix XXI Anhang 13 Vertriebspolitik XXI

Anhang 14 Kommunikationspolitik XXII

Anhang 15 Anbieterseitige Marketingkanäle XXII

Anhang 16 Preisdifferenzierung beim Timesharing XXIII Anhang 17 Einflussfaktoren auf das Tourismusangebot insb. Timesharingangebot XXIII Anhang 18 Einflussfaktoren

auf die Tourismusnachfrage insb. Timesharingnachfrage XXIV

Anhang 19 Weltweite Aufteilung der Resorts XXIV

Anhang 20 Europäische Verteilung der Nachfrager und Wachstumsentwicklung XXV

Anhang 21 Einordnung der Marktanalyse in die Analysephase XXVI

Anhang 22 Übersicht der Mondi Holiday Ferienanlagen XXVI

Anhang 23 Firmenübersicht Deutschland XXVII

Anhang 24 Übersicht der Resorts in Deutschland XXX

Anhang 25 Übersichtskarte der Resorts in Deutschland XXXI

XII

Anhang 26 Anschriften der Resorts in Deutschland XXXII

Anhang 27 Verteilung der Resorts nach Appartementanzahl XXXII

Anhang 28 Ausgezeichnete Resorts in Deutschland XXXIII

Anhang 29 Profil der deutschen Timesharing-Nachfrager XXXIV

Anhang 30 Timesharing-Nachfrager mit Nutzungsrechten in Deutschland XXXV

Anhang 31 Berechnung Nachfragepotenzial XXXVI

Anhang 32 Altersstruktur der Onlinenutzung in Deutschland XXXVII

Anhang 33 Fragebogen zur Onlineumfrage XXXVIII Anhang 34 Onlineumfrage XXXIX Anhang 35 Expertenbefragung XLII Anhang 36 EU Richtlinie XLIV

Anhang 37 Teilzeit-Wohnrechtegesetz - TzWrG XLVIII Anhang 38 Gesetzestext BGB LIII

Timesharing - selten zuvor wurde dieses Thema in der Fachliteratur und Öffentlichkeit so kontrovers gesehen. Ausgehend von dieser Diskussion, beschäftigt sich die vorliegende Arbeit intensiv mit dem Thema Timesharing. Mit dieser Diplomarbeit werden mehrere Ziele verfolgt. Zum einen wird ausführlich das Phänomen Timesharing vorgestellt und analysiert. Was ist die Grundidee und die Charakteristik des Timesharings, welche Personen sind involviert und wie hat sich die Idee von ihren Anfängen her, entwickelt? Zum anderen soll gezeigt werden, wie sich das Produkt Timesharing im Tourismus darstellt. Dabei wird konkretisiert, wie dieses Konzept tourismuswirtschaftlich zu bewerten ist und welches die Vor- und Nachteile für Anbieter und Nachfrager sind. Ein weiteres Ziel ist die Darstellung des deutschen Marktes für Timesharing, wobei ebenso Berührungspunkte zum führenden amerikanischen Markt behandelt werden. Es soll gezeigt werden, welche Anbieter auf dem Markt agieren und wie dieser im Einzelnen strukturiert ist. Die nachfrageseitige Analyse des deutschen Marktes wird durch eine Onlineumfrage unterstützt. Die Vermarktung von Timesharing und die Analyse der Probleme, sowie Chancen und Risiken dieses Konzeptes stellen weitere Ziele dar, die untersucht werden. Das Hauptanliegen und Thema der Diplomarbeit ist die Herausarbeitung der Bedeutung des Timesharings im Tourismus, insbesondere am Beispiel von Deutschland.

1 Vorbemerkungen

1.1 Aufbau der Arbeit

Die vorliegende Arbeit gliedert sich in sieben Kapitel. Dabei werden in den ersten Kapiteln die Grundlagen des Themas gelegt und das Konzept vorgestellt, welches dem Timesharing zugrunde liegt. Im Mittelpunkt stehen dabei u. a., die Herausarbeitung der Produktmerkmale und der Vor- und Nachteile für die Beteiligten. Die verschiedenen Möglichkeiten der Vermarktung von Timesharing, anhand des Marketing-Mix, sind Inhalt des darauf folgen- den vierten Kapitels. Besonderes Augenmerk gilt dabei der Vertriebs- und Kommunikati-

2

onspolitik. Das daran anschließende fünfte Kapitel gibt einen Überblick über den Timesharingmarkt und analysiert diesen angebots- und nachfrageseitig für Deutschland. Den Abschluss der Arbeit bilden die Analyse der Probleme der Timesharingbranche, der Chancen und Risiken in Deutschland und ein Ausblick auf die zukünftige Entwicklung des Timesharings. Im siebenten Kapitel werden die Ergebnisse der Arbeit zusammengefasst.

1.2 Abgrenzung

Timesharing ist ein sehr komplexes Phänomen, bei dem es nicht möglich ist, alle sich stellenden Fragen und Probleme mit dieser Arbeit zu bearbeiten. Es ist daher sinnvoll, thematische Grenzen festzulegen; Gegenstand ist nur das Timesharing an Ferienimmobilien. Andere Formen werden erwähnt, bleiben von der weiteren Betrachtung aber ausgeschlossen. Die Ausführungen erfassen primär das professionell und kommerziell betriebene Timesharing. Eine grundlegende rechtliche Betrachtung des Timesharings in all seinen Facetten ist nicht Gegenstand der Arbeit und wird nur in Grundzügen behandelt. Die vorliegende Untersuchung beschränkt sich im Wesentlichen auf den europäischen Markt und dabei insbesondere auf das Timesharing in Deutschland. Zu Vergleichszwecken wird teilweise auch der amerikanische Markt herangezogen.

2 Grundlagen

Nachdem das Thema dieser Diplomarbeit ausreichend abgegrenzt ist, sollen nun die Grundlagen, zum besseren Verständnis dessen, geschaffen werden. Dazu werden im ersten Teil des folgenden Kapitels die Terminologie und Begriffsbestimmungen dargestellt, ehe in einem zweiten Abschnitt auf die Entstehung und Geschichte des Timesharings eingegangen wird.

2.1 Einführung in die Thematik - Terminologie

Wenn man sich intensiv mit dem Thema Timesharing beschäftigt, treten eine Reihe von Begriffen auf, die damit in Verbindungen stehen. In einem ersten Schritt sollen Begriffe,

3

wie Timesharingerwerber, Timeshareobjekt oder Timeshareanbieter, Developer und schließlich der Oberbegriff Timesharing definiert werden.

2.1.1 Der Begriff des Timesharings

In der Literatur sind verschiedene Begriffe und Begriffsschöpfungen auffindbar, die jedoch alle letztendlich das Gleiche beinhalten und bedeuten. Dazu zählen Begriffe wie multipropriete, propriete spacio-temporelle, propiedad periodica, propriete saisonniere, time-

property, interval ownership, vacation ownership ¹ , Teilzeiteigentum ² , periodisches Ferienwohnrecht, Teilzeitwohnrecht etc. ³ , um nur einige zu nennen. Ebenfalls unterschiedlich ist die Schreibweise des Begriffs Timesharing in der Literatur. Einige der Autoren, wie CORDES / BREDOW, BÖHMER oder DE SOUSA sprechen von Timesharing, während andere, wie TONNER, SCHÖLLHORN / STEUBER oder HILDENBRAND wiederum die getrennte

Schreibweise Time-sharing bevorzugen. ⁴ Im Rahmen dieser Arbeit soll Timesharing in einem Wort verwendet werden, da es sich so speziell in der Tourismusindustrie im Zusammenhang mit Ferienimmobilien durchgesetzt hat.

Der Begriff Timesharing setzt sich aus zwei englischen Wörtern zusammen. Zum einen „time“ = Zeit und zum anderen „share“ = teilen. Nach TONNER heißt Timesharing einfach nur „Zeiteinteilung“ und lässt sich auf jegliches Wirtschaftsgut anwenden, dass eine

hohe Einstiegsinvestition erfordert und nicht ständig benötigt wird. ⁵ Es ist ein ökonomisches Konzept, auf der Basis eines sehr einfachen Grundgedankens, welches sich auf viele Wirtschaftszweige, Konsum- und Wirtschaftsgüter anwenden lässt, wie z. B. bei der Auto-

vermietung (carsharing) ⁶ , bei Produktionsstätten und -maschinen ⁷ , Computeranlagen ⁸ ,

¹ Vgl. ARDA (2005), S. 2.

² Der deutsche Begriff „Teilzeiteigentum“ wird zu Recht in der Praxis selten verwendet und ist nicht un-

umstritten und irreführend, da es sich beim Timesharing nicht um die Erwerbung von Eigentum handelt,

sondern lediglich um ein Nutzungsrecht. Daher ist der Begriff „Teilzeitwohnrecht“ im deutschen

Sprachgebrauch eher zutreffend.

³ Vgl. Kohlhepp (1989), S. 6; Schalch (1990), S. 3ff.

⁴ Vgl. Tonner ( 1997), Schöllhorn/Steuber (1994), Cordes/Bredow (2000), de Sousa (1998), Hildenbrand

(1997) und Böhmer (1993).

⁵ Vgl. Tonner (1997), S. 9; Schmiedt (1990), S. 51.

⁶ Vgl. Lenz (2000), S. 1.

4

Sportanlagen oder Schiffen/Segelbooten ⁹ . Der Hauptgedanke des Konzeptes liegt darin, eine Sache zwischen mehreren Nutzern zeitlich so aufzuteilen, dass jedem Nutzer eine periodische wiederkehrende, auf einen bestimmten Zeitpunkt beschränkte Nutzungsberechtigung an der Sache eingeräumt wird. Die Kosten für die Anschaffung, Verwaltung und Un-

terhaltung werden dabei unter den Nutzern anteilsmäßig aufgeteilt. ¹⁰ In der Tourismusindustrie findet dieses Konzept Anwendung im Bereich der Ferienimmobilien.

2.1.1.1 Definition Timesharing

Der Duden definiert Timesharing als „gekauftes Wohnrecht an einer Ferienwohnung wäh-rend einer bestimmten Zeit“ 11 . Umfangreicher ist dagegen die Definition in der allgemeinen Fachliteratur bspw. von HILDENBRAND ET. AL.:

„Timesharing im hier verstandenen Sinne liegt daher immer dann vor, wenn ein (Immobilien)objekt

während periodisch, regelmäßig jährlich wiederkehrender festgelegter Nutzungszeiten einem Benutzer

zur alleinigen Nutzung unter Ausschluß Dritter, zumeist des Eigentümers des Objektes, zur Verfü-gung steht.“ 12

Eine als gültig anzusehende Legaldefinition von Timesharingverträgen und damit verbundenen Definition des Timesharings gibt das BGB im § 481:

„Teilzeitwohnrechteverträge sind Verträge, durch die ein Unternehmer einen Verbraucher gegen Zah-lung eines Gesamtpreises das Recht verschafft oder zu verschaffen verspricht, für die Dauer von min-

destens drei Jahren ein Wohngebäude jeweils für einen bestimmten oder zu bestimmenden Zeitraum

des Jahres zu Erholungs- oder Wohnzwecken zu nutzen. Das Recht kann ein dingliches oder anderes

Recht sein und insbesondere auch durch eine Mitgliedschaft in einem Verein oder einen Anteil an ei-

ner Gesellschaft eingeräumt werden.“ 13

Verdeutlicht wird durch diese Definition, dass es sich bei Timesharing nicht um Eigentum, sondern um ein vom Käufer erworbenes Nutzungsrecht handelt. In der Tourismusindustrie versteht man unter Timesharing eine moderne Urlaubsform, bei der ein Appartement, für

eine bestimmte Dauer pro Jahr, auf begrenzte oder unbegrenzte Zeit erworben wird. 14

⁷ Vgl. Böhmer (1993), S. 2.

⁸ Vgl. Heinrich et. al. (2004), S. 666; Schalch (1990), S. 8.

⁹ Vgl. Edmonds (1991), S. 14.

¹⁰ Vgl. de Sousa (1998), S. 21.

¹¹ Duden (2004), S. 967.

¹² Hildenbrand et. al. (1997), S. 19.

¹³ Beck (2005), S. 99.

¹⁴ Vgl. RCI (1997), S. 19.

5

Konkretisiert wurde dies in der Definition vom Deutschen Bundesverband für Teilzeitwohnrechte e.V. (DBTW). Der DBTW definiert Timesharing in seinen Publikationen wie folgt:

„Unter dem Begriff ‚Timesharing’ wurde auf dem Tourismussektor eine Urlaubsform bekannt, die tat-

sächlich mit ‚share’ = teilen zu tun hat: Eine Vielzahl von Urlaubern teilt sich Ferienappartements in-nerhalb von Hotel- und Ferienkomplexen für eine bestimmte Zeit und unter anteiliger Kostenüber-

nahme für eben diese temporäre Nutzung der Immobilie.“ 15

Im Rahmen dieser Arbeit wird unter Timesharing eine Urlaubsform verstanden, bei der sich eine Vielzahl von Urlaubern Ferienappartements innerhalb von Hotel- und Ferienkomplexen für die Zeit von mindestens drei Jahren und unter anteiliger Kostenübernahme für die Nutzung, durch den Erwerb eines entgeltlichen Rechtes, teilen.

2.1.2 Timesharingerwerber und -anbieter

SCHALCH versteht einen Timesharingerwerber als die juristische oder natürliche Person,

welche einen oder mehrere Timesharinganteile erwirbt. ¹⁶ Der Erwerber wird in der Praxis auch als Timesharer oder Timesharebesitzer bezeichnet und stellt in den meisten Fällen eine natürliche Person dar. Er verkörpert in erster Linie einen Urlauber, der sich einen sorgenfreien und erholsamen Urlaub wünscht. Der Kauf erfolgt im Hinblick auf die Erfüllung persönlicher Ferienbedürfnisse.

Der Timesharinganbieter ist eine natürliche oder (meist) juristische Person, die ein Timesharing-Modell entwirft, verwirklicht und vermarktet. Mit seiner Tätigkeit strebt der Anbieter wirtschaftliche Vorteile an, indem er, die Timeshareanteile nicht nur gewerblich vermarktet, sondern auch die Aufgabe der Objektverwaltung gegen Vergütung übernimmt

oder den Erwerbern andere Dienstleistungen anbietet. ¹⁷ In der Literatur fallen in diesem Zusammenhang auch die Begriffe Promotor, Developer ¹⁸ oder Initiator.

¹⁵ DBTW (2002), S. 13.

¹⁶ Vgl. Schalch (1990), S. 4.

¹⁷ Vgl. Kohlhepp (1989), S. 6; Schalch (1990), S. 4 und S. 37.

¹⁸ Der im englischsprachigen Bereich der übliche Begriff für Anbieter von Timesharing-Projekten; hat im

deutschen Sprachgebrauch zwischenzeitlich auch Anwendung gefunden.

6

2.1.3 Timesharingobjekt und -anteil

Ein weiterer Begriff, der im Zusammenhang mit dieser Thematik auftritt, ist der des Timesharingobjektes, oder wie es oft in der Fachsprache heißt: die „Ferienanlage“. Das ist das eigentliche Objekt, d. h. die Ferienimmobilie, an welcher eine Vielzahl von Timesharing-erwerbern ihr Nutzungsrecht erworben hat. ¹⁹ Verschiedene Arten von Immobilien dienen als Timesharingobjekte. In der Regel handelt es sich bei diesen erschlossenen Grundstücken um Hotels, Resorts oder Appartementanlagen mit typischen Einrichtungen zur Ur-

laubsgestaltung. ²⁰ Man unterscheidet grob zwei Arten von Ferienanlagen: • Ferienanlagen in oder in der Nähe von attraktiven Tourismusorten, in der Regel

abseits von zentralen Wirtschaftsstandorten;

• Ferienanlagen mit besonders attraktiven Freizeiteinrichtungen in oder in der Nähe von zentralen Wirtschaftsstandorten. 21

Laut SCHALCH verkörpert der Timesharinganteil das jährlich wiederkehrende Nutzungsrecht an einem bestimmten Appartement in einer Ferienanlage und die damit verbundenen

Rechte und Pflichten des Erwerbers. 22

2.2 Entstehung und Geschichte des Timesharings

Der Gedanke der Nutzung einer Sache durch mehrere Personen, um den Nutzen zu steigern, welcher dem Timesharing zugrunde liegt, ist nicht neu; im Gegenteil, er ist schon

sehr alt. Zeugnisse lassen sich bis ins 19. Jahrhundert zurückverfolgen. ²³ Es ist vergleichbar mit dem genossenschaftsrechtlichen Gedanken des Teilens und der gemeinschaftlichen

Nutzung von Dingen und Sachen. ²⁴ Das war schon bei der Nutzung von gemeinschaftlichen Wasserläufen in der Landwirtschaft zu beobachten.

¹⁹ Vgl. de Sousa (1998), S. 34.

²⁰ Vgl. Karge (1990), S. 12; RCI (1997), S. 19.

²¹ Vgl. RCI (1997), S. 20.

²² Vgl. Schalch (1990), S. 4.

²³ Vgl. Schober (1985), S. 1513; de Sousa (1998), S. 28.

²⁴ Vgl. Ahlers (1994), S. 3.

7

2.2.1 Entstehung und Anfänge in Europa

Der unmittelbare Ursprung des kommerziellen und professionellen Timesharings ist nicht klar definierbar. Man kann aber mit Sicherheit feststellen, dass das Timesharing in den 60er Jahren in Europa entwickelt wurde. In einigen Literaturquellen stammt Timesharing aus dem Ende der 50er Jahre in Spanien, bei anderen aus dem Jahre 1958 in Berlin, wo der

deutsche Kaufmann Alexander Nette die Idee des „Teilappartements“ konzipierte. ²⁵ Anfang der 60er Jahre kamen auch andere Anbieter auf den Markt. Doch falsche Kalkulation und der Verkauf unrentabler und heruntergekommener Objekte führte zu großer Verunsi-

cherung der Interessenten und zum Rückgang der „Branche“. 26

Einer anderen Meinung zufolge gilt als Geburt des Timesharings, die Gründung der schweizerischen Firma Hapimag am 23. September 1963, welche das erste Timesharing-

Modell verwirklichet haben soll. ²⁷ Der Begriff des Timesharings wird erstmals 1965 in Frankreich von einem Unternehmen verwendet, in Anlehnung an die schon in Computerkreisen übliche Bezeichnung des Timesharings, bei der die Arbeitszeit mehreren Benutzern

nacheinander zugewiesen wird. ²⁸ Die Mehrzahl der Quellen gibt aber den Wintersportort Super Devoluy 1967 in den französischen Alpen, als Entstehungsort an. ²⁹ Dort verkaufte ein Marseiller Unternehmen (Grands Travaux de Marseille) zum ersten Mal Ferienwohnungen unterteilt nach Raum und Zeit. Zum Verkauf nutzte es den Werbeslogan „Ne louez

plus la chambre, achetez l’hotel - c’est moins onereux!“ ³⁰ . Timesharing entwickelte sich sehr zäh und fand nur eine geringe Anzahl von Befürwortern in Europa. Die Einführung war begleitet von zahlreichen Zusammenbrüchen unseriöser Unternehmen und so erfuhr die Branche zunächst eine Stagnation und verfiel in Misskredit. Die eigentliche Verbrei-

²⁵ Vgl. Gralka (1986), S. 2f. und S. 5; DBTW (2002), S. 18; Edmonds (1991), S. 1. Alexander Nette war

zusammen mit Guido Renggli Gründer der späteren schweizerischen Firma Hapimag.

²⁶ Vgl. Hildenbrand et. al. (1997), S. 17.

²⁷ Vgl. Schalch (1990), S. 57; Cordes/Bredow (2000), S. 31.

²⁸ Vgl. Heinrich et. al. (2004), S. 666; Schneider/Werner (2000), S. 248. Das Timesharing-verfahren ist

dabei eine typische Strategie beim Prozessor-Scheduling (Ablaufplanung).

²⁹ Vgl. Kohlhepp (1989), S. 1; Edmonds (1991), S. 1; OTE (2001), S. 3; www.thetimesharebeat.com,

2005.

³⁰ Aus dem französischen: „Mieten Sie nicht mehr das Zimmer, kaufen Sie das Hotel - das ist billiger!“.

Vgl. de Sousa (1998), S. 29f.; Edmonds (1991), S. 1 und S. 196.

8

tung des Timesharings und auch des Erfolges, begann Anfang der 70er Jahre nach erfolgreicher Einführung in den USA.

2.2.2 Entwicklung und Durchbruch in den USA

In den USA gab es einen deutlich ausgeprägteren Hang zum Kauf eines Zweiteigenheims, als zu jener Zeit in Europa. Begünstigt wurde die positive Entwicklung des Timesharings

durch die Ölkrise 1974 und die damit verbundene Rezession. ³¹ Die Ölkrise hatte zu wirtschaftlichen Schwierigkeiten geführt. Die Immobilienfirmen konnten die Eigentumswohnungen nicht mehr absetzen und blieben auf dem teuren Bauland und den Immobilien sit-

zen. Aufgrund des Angebotsüberschusses mussten neue Märkte erschlossen werden. 32

Durch Timesharing konnten nun auch Käufer angesprochen werden, für die ein Kauf einer ganzen Immobilie nicht in Frage gekommen wäre. Es gab somit ein größeres Kundenpotenzial. Für die amerikanischen Verbraucher standen die Sicherung des zukünftigen Urlaubs zu Preisen von heute und der scheinbare Erwerb von Eigentum im Vordergrund. Ein weiterer Triebfaktor war sicherlich, dass für den Erwerb keine Kreditfinanzierung notwen-

dig war. ³³ Den Developern verhalf der mehrmalige Verkauf der Appartements zu mehr Umsatz und Provisionen und den Käufern zu niedrigeren Preisen. ³⁴ Alle Beteiligten profitierten so in dieser Krisensituation. Das Timesharing entwickelte sich in den USA zu einem blühenden Geschäft, mit hohen jährlichen Wachstumsraten. Die auftretenden Verbraucherschutzprobleme wurden in zahlreichen Bundesstaaten mit speziellen Gesetzen und durch die Gründung eines Dachverbandes gelöst. Dieser führte einen Verhaltens- und Ehrenkodex für Entwicklung und Vertrieb ein.

Einen bedeutenden Anteil am raschen Wachstum der Branche in den USA hatte zweifellos

die Gründung von zwei internationalen Tauschringen im Jahr 1974/76. ³⁵ Dadurch war es

³¹ Vgl. Coltman (1989), S. 184; Hildenbrand et. al. (1997), S. 90f.

³² Vgl. RCI (1997), S. 22.

³³ Vgl. Tonner (1997), S. 12.

³⁴ Vgl. Cordes/Bredow (2000), S. 32; Hildenbrand et. al. (1997), S. 19.

³⁵ Zu einem Resorts Condominiums International (RCI) und zum anderen Interval International (II). Vgl.

Edmonds (1991), S. 1; Wates (1987), S. 7.

9

möglich, die Nutzungsrechte miteinander auszutauschen. Diese Flexibilität in der Aus-

übung des Nutzungsrechtes brachte die erhoffte Erhöhung der Attraktivität. ³⁶ Nicht zuletzt führte auch der Einstieg einiger großer Hotelketten zur Belebung der Branche. Die erfolgreiche Entwicklung des Timesharings in der amerikanischen Touristikbranche führte zu einem „Reimport“ nach Europa und zu erneuten Bemühungen der europäischen Touristik-

branche zur Erschließung des Timesharingmarktes. 37

2.2.3 Timesharing in Europa

Mitte der 70er Jahre wurde durch Frank Chapman auf dem englischen Markt die Firma Multi-Ownership Resorts gegründet, welche mehrere Anlagen in England, Schottland und später auch Spanien betrieb. In Deutschland hält Timesharing gegen Ende der 70er Jahre wieder Einzug. Jedoch haftet ihm noch ein negatives Image an, sodass viele seriöse Unter-nehmen nur im Stillen erfolgreich arbeiten und hohe Zuwachsraten erzielen. ³⁸ Die Umsätze in der Teilzeitwohnrechtbranche stiegen nun auch in Europa schnell an und wurden durch das Ende der Wirtschaftskrise gefördert. Dies führte zu einer Erholung der Lage in den Haupturlaubsgebieten. Die Timesharingbranche in Europa begann zu boomen. Gegen Ende der 70er Jahre begannen Bauträger existierende Hotels in Teilzeitwohnrechtanlagen zu verwandeln und gleichzeitig, mit der Errichtung neuer Ferienanlagen.

Einen wichtigen Anteil am Erfolg des Konzeptes und der guten Umsätze im Vor-Ort-Verkauf in den Ferienanlagen, hatten die aus den USA bewährten und importierten Verkaufstechniken. Hauptmärkte waren dabei die Kanarischen Inseln, die Costa del Sol und

die Algarve. ³⁹ In Europa war ein rapides Wachstum zu verzeichnen. Bis Ende 1987 konnte Europa mehr als 300.000 Timesharebesitzer und ca. 400 Timeshareobjekte aufweisen. ⁴⁰ Jedoch muss sich die Branche in Europa mit einem Imageproblem auseinandersetzen, welches dem Mangel an Seriosität einiger Anbieter und einiger spektakulärer Konkurse zuzu-

³⁶ Vgl. RCI (1997), S. 22.

³⁷ Vgl. de Sousa (1998), S. 30.

³⁸ Vgl. DBTW (2002), S. 18.

³⁹ Vgl. RCI (1997), S. 22.

⁴⁰ Vgl. OTE (2001), S. 4.

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schreiben ist. Da es sich in Europa um einen relativ jungen Markt mit hohen Gewinnmög-lichkeiten handelte, wurden auch unseriöse Firmen angelockt. ⁴¹ Immer wieder wurden der Branche unsaubere Vermarktungspraktiken (aggressive Vertriebsmethoden, sog. „hard selling methods“) und betrügerische Machenschaften vorgehalten. Eine Neubewertung der Verkaufsmethoden und strengere nationale Gesetze, führten Anfang der 90er Jahre in verschiedenen Ländern bspw. Großbritannien zu einer Verlangsamung des Wachstums, aber auch zu mehr Seriosität. 1994 erfolgt der Erlass einer europäischen Richtlinie durch die EU zum Timesharing. Diese erforderte die nationale Umsetzung bis 1997 und räumt den Verbrauchern mehr Rechte ein. Zum Schutz der Branche in Europa haben sich Timesharinganbieter, Tauschringe und andere Beteiligte zu nationalen und internationalen Interessenverbänden zusammengetan, wie bspw. dem DBTW oder 1998 die Gründung der Organisation for Timeshare in Europe (OTE) zur Interessenvertretung der Teilzeitwohnrechtbranche. So entstand auch in Europa ein angemessener Verbraucherschutz und eine Selbst-

reinigung des Marktes, von „schwarzen Schafen“, setzte ein. ⁴² Die Umsetzung der EU Richtlinie und die Gründung der OTE veranlassten auch große Unternehmen, wie die Hotelkette Marriott (Marriott Vacation Club) in Europa zu agieren. Ebenso wie in den USA

verhelfen renommierte Unternehmen aus dem Hotelgewerbe ⁴³ und andere Markenunternehmen der Timesharingbranche nun zur Seriosität. So agieren in Europa Unternehmen wie die Hilton Group, De Vere, Starwood oder im Jahr 2000 die TUI. Auch wenn sich das Wachstum in den Jahren verlangsamte, entstand in Europa der zweitgrößte Markt für Timesharing nach den USA. Anfang 2004 gab es in Europa ca. 1,7 Mio. Timesharingbesit-

zer und über 1.500 Resorts. ⁴⁴ Zur Veranschaulichung der Entwicklung dient der Anhang 1.

2.3 Timesharing als Produkt der Tourismuswirtschaft

Im Zuge des Wandels der Freizeitgewohnheiten hin zu mehr Abwechslung und Reisen, hat die Tourismusbranche verschiedene Produkte, wie die Pauschalreise oder Kreuzfahrt ge-

⁴¹ Vgl. de Sousa (1998), S. 30.

⁴² Unter anderem durch den 1999 von der OTE entwickelten Verhaltenskodex „code of ethics“.

⁴³ Vgl. Mill (2001), S. 17; OTE-News 15/2005, S. 7.

⁴⁴ Vgl. Ragatz in Foster (2005), S. 13.

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schaffen. ⁴⁵ Wie Timesharing als neues Produkt in den Sektor des Tourismus eingeordnet werden kann, soll im folgenden Abschnitt aufgezeigt werden. Zunächst ist zu klären, was unter Tourismus zu verstehen ist.

2.3.1 Definition Tourismusbegriff

Bemühungen verschiedener Wissenschaftszweige, eine einheitliche oder allgemein gültige Tourismustheorie zu entwickeln, haben zu unterschiedlich eng gefassten Definitionen des

Tourismusbegriffs ⁴⁶ geführt. ⁴⁷ In dieser Diplomarbeit versteht man unter Tourismus die Gesamtheit der Beziehungen und Erscheinungen, die sich aus dem vorübergehenden Verlassen des gewöhnlichen Aufenthaltsortes einer Person ergeben und sich im Kontext des

Reisens befinden, mit dem Ziel, der Befriedigung des Reisemotivs. 48

2.3.2 Timesharing als Tourismus

Tourismus wird nach drei konstitutiven Elementen des Fremdenverkehrs abgegrenzt, nach

Ortswechsel, dem Aufenthalt und der Motivation. ⁴⁹ Es wird von Tourismus gesprochen, wenn ein Ortswechsel von Personen mit Transportmitteln, vom gewöhnlichen Aufenthalts-

ort, hin zu einem fremden Ort führt. ⁵⁰ Da sich die Timesharingobjekte nicht an den Wohn-orten der Besitzer befinden, sondern erst mit Verkehrsmitteln, wie Flugzeug, Auto oder Bahn erreicht werden müssen, findet ein Ortswechsel vom Wohnort in den jeweiligen Ur-laubsort im In- oder Ausland statt. Hinsichtlich dieses Kriteriums lässt sich Timesharing dem touristischen Kernbereich zuordnen. Ein weiteres Kriterium ist der vorübergehende Aufenthalt, mit Übernachtung am fremden Ort, mit der Absicht nach Tagen, Wochen oder

Monaten zurückzukehren. ⁵¹ Das ist beim Timesharing gegeben, denn der Sinn und Zweck beim Kauf von Timesharing, ist die jährliche Nutzung der Appartements zum Urlaub und

⁴⁵ Vgl. de Sousa (1998), S. 27.

⁴⁶ Die Begriffe « Tourismus », « Fremdenverkehr » werden in dieser Arbeit synonym verwendet.

⁴⁷ Vgl. Kaspar (1996), S. 18.

⁴⁸ Vgl. Kaspar (1996), S. 14 - 19; Kaspar (1995), S. 27; Freyer (2001), S. 3ff.; Mundt (1998), S. 1ff.

⁴⁹ Vgl. Freyer (2001), S. 2.

⁵⁰ Vgl. Kaspar (1996), S. 17f.; Freyer (2001), S. 2.

⁵¹ Vgl. Freyer (2001), S. 2.

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somit des vorübergehenden Aufenthaltes, mit der späteren Rückkehr in den Wohnort. ⁵² Da dieses Recht i. d. R., nicht nur ein oder zwei Tage genutzt wird, sondern länger als eine Woche, zählt es in Hinblick der Dauer zum touristischen Kernbereich. Als ein letztes Kriterium ist die Motivation des Ortswechsels anzusehen. Die Motivation zum Kauf des Timesharinganteils ist nicht der Erwerb der eigentlichen Immobilie, sondern nur die Nutzung dieser, zur Erholung im Urlaub. Es ist daher nicht mit einem Immobilienkauf oder

Kapitalanlage gleichzusetzen. ⁵³ Es lässt sich festhalten, dass es sich bei Timesharing um eine Form des Tourismus handelt, die sich dem touristischen Kernbereich zuordnen lässt.

2.3.3 Die touristische Leistung

Das Grundprodukt des Tourismus ist die Reise. ⁵⁴ Ein touristisches Gesamtprodukt besteht immer aus verschiedenen touristischen Teilleistungen, die von Touristen nachgefragt werden. (vgl. Anhang 3). Es ist ein Bündel von Teilleistungen, die von mehreren Leistungs-

erbringern erstellt werden. ⁵⁵ Eine treffende Definition hierfür gibt u. a. KASPAR:

„Die touristische Leistung definieren wir als Bündel von sach- und personenbezogenen Leistungen,

die der Tourist für seine Ortsveränderung und während seines Aufenthaltes am Reiseziel in Anspruch

nimmt und konsumiert.“ 56

Je nach Betrachtungsaspekt können touristische Leistungen Schnittmengen aus Sach- und

Dienstleistungen darstellen. ⁵⁷ Im Tourismus wird oft von der touristischen Dienstleistung gesprochen. Zur Charakterisierung von Dienstleistungen können als konstitutive Elemente drei Basiseigenschaften benannt werden: Leistungsfähigkeit, Immaterialität und Kundenin-

tegration (externe Faktor). ⁵⁸ Touristische Leistungen sind weder greifbar noch transportfähig und für Nachfrager nicht sicht- und prüfbar. Es besteht daher eine hohe Intransparenz

⁵² Vgl. Bütter (2000), S. 36f.

⁵³ Vgl. Schalch (1990), S. 52 ; Ahlers (1994), S. 3.

⁵⁴ Vgl. Tietz (1980), S. 10.

⁵⁵ Vgl. Müller (2000), S. 83.

⁵⁶ Kaspar (1995), S. 27.

⁵⁷ Vgl. Becker (2002), S. 710.

⁵⁸ Vgl. Freyer (2004), S. 67 in Verbindung mit Westerbarkey (1996), S. 6ff.; Meyer (1994), S. 17ff.

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bzgl. der Leistungsfähigkeit. ⁵⁹ Zur Leistungserstellung, die nach dem Verkauf erfolgt („uno-acto-Prinzip“), ist die Mitwirkung des externen Faktors erforderlich. 60

2.3.4 Timesharing als touristische Leistung

Bei Timesharing handelt es sich nach AHLERS um ein „Leistungsbündel aus Sach-, Dienst-und Organisationsleistungen, dessen geschuldeter Gesamterfolg der ´Urlaubsgewinn´

ist.“ ⁶¹ Die eigentliche Kernleistung beim Timesharing ist die Beherbergung, gekoppelt mit etlichen urlaubsbegleitenden Zusatz- und Serviceleistungen. ⁶² Der Erwerber erhält, neben der Beherbergungsleistung, auch die Möglichkeit zur Nutzung von Freizeitangeboten und Verpflegungsleistungen in den jeweiligen Objekten, die hotelähnliche Infrastrukturen und Serviceleistungen aufweisen. Die folgende abgewandelte Grafik und die Abbildung einer typischen Servicekette im Anhang 4 verstärken dies noch einmal.

Abb. 2-1: Gesamtprodukt Timesharing als „Reisebündel“

(Quelle: In Anlehnung an Freyer (2001), S. 114.)

Für eine weitere Betrachtung hilfreich, ist das zeit- und phasenbezogene Dienstleistungsmodell. Dieses versucht den gesamten touristischen Dienstleistungsprozess zu veranschau- ⁵⁹ Vgl. Bruhn/Meffert (2003), S. 77ff.

⁶⁰ Vgl. Freyer (2004), S. 66; Bruhn/Meffert (2003), S. 77ff.

⁶¹ Ahlers (1994), S. 3.

⁶² Vgl. de Sousa (1998), S. 27f.

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lichen und beinhaltet drei Phasen (Potenzial-, Prozess- und Ergebnisphase). FREYERS tou-

ristisches Phasenmodell ⁶³ lässt sich auch auf das Timesharing übertragen. (vgl. Anhang 5) Entsprechend diesem Modell, erfolgt in der Potentialphase, der Phase der Bereitstellung touristischer Teilleistungen, der Kauf der Anteile, die Beratung und Reisevorbereitung. Während der Prozessphase, in der im Rahmen der Leistungserstellung interne (Personal, Beherbergung) und externe Faktoren (Tourist) kombiniert werden, erfolgt die jährliche Nutzung des Wohnrechtes im Objekt. Diese Faktorkombination hat das Ziel, in der Ergebnisphase, die touristischen Bedürfnisse der Touristen nutzenstiftend zu befriedigen, um Stammkunden zu generieren. Es erfolgt hierbei beim Timesharing die Abrechnung, Nachbereitung und Nachbetreuung.

2.3.5 Einordnung innerhalb der Tourismuswirtschaft

Die Tourismuswirtschaft lässt sich nach FREYER, mittels dreier Kriterien (Art der Leistungserstellung, Art der Nachfrage und Intensität des Absatzes), in drei Bereiche einteilen: • Tourismuswirtschaft im engeren Sinne (typische Tourismuswirtschaft), • Ergänzende Tourismuswirtschaft, • Touristische Randindustrie. 64

Timesharing wird in die Tourismuswirtschaft im engeren Sinne eingeordnet. Darunter versteht man typische Tourismusbetriebe, die typische Tourismusleistungen anbieten, die aus-schließlich von Touristen nachgefragt werden. ⁶⁵ Es hat sich gezeigt, dass sich das Timesharing von einem ehemaligen Produkt der Immobilienwirtschaft zu einem Produkt der Tourismuswirtschaft, insbesondere der Beherbergung, entwickelt hat. Es handelt sich um

ein touristisches Spezialprodukt ⁶⁶ , innerhalb der Beherbergungsindustrie. Dabei zählt es zur ergänzenden Beherbergung und wird der „Parahotellerie“ zugeordnet, im Gegensatz

zum konventionellen Beherbergungsbetrieb. 67

⁶³ Vgl. Freyer (2001), S. 234; Freyer (2004), S. 67.

⁶⁴ Vgl. Freyer (2001), S. 106ff.

⁶⁵ Vgl. ders., S. 110.

⁶⁶ Vgl. Ahlers (1994), S. 3.

⁶⁷ Vgl. Kaspar (1996), S. 80f.; Karge (1990), S. 11; Freyer (2001), S. 118ff. Vgl. dazu Anhang 2.

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2.4 Zwischenfazit

Wie die vorangegangenen Ausführungen gezeigt haben, handelt es sich bei Timesharing um eine touristische Leistung. Timesharing hat sich zu einem komplexen Produkt der Tourismuswirtschaft entwickelt und bietet eine weitere Möglichkeit für die Gestaltung des Ur-

laubes. ⁶⁸ Es steht somit gleichwertig neben der Pauschalreise, dem Hotelaufenthalt, der Kreuzfahrt oder des eigenen Ferienhauses und stellt eine Alternative zu den genannten

Tourismusprodukten dar. ⁶⁹ Wie das Produkt ausgestaltet werden kann und wie das Konzept funktioniert, zeigt das nächste Kapitel.

3 Konzept des Timesharings

Im folgenden Kapitel wird das Konzept des Timesharings näher dargestellt, d. h. wie funktioniert das System, welche Merkmale weist das System auf, welche Kosten entstehen und welche Arten gibt es beim Timesharing. Im letzten Teil dieses Kapitels erfolgt eine kritische Betrachtung des Konzeptes mit den Vor- und Nachteilen für Anbieter, Erwerber und betroffene Destinationen.

3.1 Das Teilzeitwohnrechtsystem

Das Prinzip des Timesharings ist an sich relativ unkompliziert, die Umsetzung dieses Konzeptes allerdings ist recht komplex. Vergleichbar ist das mit dem System eines Golfclubs. Ein Golfspieler kauft keinen Golfplatz, um in seiner Freizeit Golf zu spielen. Es wäre für ihn viel zu teuer und aufwendig, die dafür nötige Infrastruktur, einschließlich des Platzes einzurichten und als Einzelner zu unterhalten. Er tritt einem Golfclub bei. Dieser übernimmt die Finanzierung, den Bau, sorgt für die Verwaltung; unterhält den Platz und die Einrichtungen und gibt die Möglichkeit Mitglied zu werden. Solange die Mitgliedsbeiträge gezahlt werden, steht jedem der Club offen. Beim Timesharing kauft der Kunde ein Wohn-

⁶⁸ Vgl. Schönleben (2004), S. 496; de Sousa (1998), S. 27f.

⁶⁹ Vgl. Bütter (2000), S. 1.

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recht und wird Mitglied in einem Club ⁷⁰ , für den er jährliche Kosten für das Wohnrecht zu zahlen hat. Das Konzept des Timesharings beruht dabei auf drei einfachen Grundsätzen:

• Das Verhältnis zwischen Aufwand und Ertrag wird bei einem Gebrauchsgegenstand umso günstiger, je intensiver er gebraucht wird und je besser die Auslastung.

• Je größer und leistungsfähiger ein Gebrauchsgegenstand ist, desto günstiger wird das Verhältnis zwischen Aufwand und Ertrag, berechnet auf eine Gebrauchseinheit.

• Je größer und leistungsfähiger ein Gebrauchsgegenstand ist, umso weniger kann er von einer einzigen Person finanziert oder optimal genutzt werden. 71

Abb. 3-1: Teilzeitwohnrechtsystem

(Quelle: Eigene Darstellung in Anlehnung an OTE.)

Die Abbildung 3-1 zeigt die wichtigsten Bestandteile und Beteiligten, die das Konzept zu einem Produkt werden lassen. Das System besteht aus den Developern, den Marketinggesellschaften, den Management- und Verwaltungsgesellschaften, den Timesharingbesitzern,

⁷⁰ Diese Clubs tragen zur Kennzeichnung oft den Zusatz „Vacation Club“ oder „Ferienclub“.

⁷¹ Vgl. Gralka (1986), S. 5; Schalch (1990), S. 7.

17

den Tauschunternehmen und den Wiederverkaufsunternehmen. Jeder dieser Systembe-standteile hat seine eigenen Aufgaben.

3.1.1 Beteiligte „Personen“ am System

Wie schon erwähnt, sind an einem Timesharingsystem verschiedene juristische und natürliche Personen beteiligt. Das hat verschiedene Gründe, die u. a. auch rechtlicher Natur sein können. Dazu zählen:

• Notwendigkeit zur Spezialisierung und Aufgabenteilung, infolge der Komplexität der Aufgaben ⁷² , • Internationalität des Timesharings, • gesetzliche Vorschriften,

• und die Interessen und das Leistungsvermögen des Anbieters. 73

Eine zentrale Rolle nehmen die Timesharinganbieter und -erwerber ein. Zu einem langfristigen Gelingen sind jedoch die internationalen Tauschringe nötig, die zu einem entscheidenden Bestandteil des Systems geworden sind.

3.1.1.1 Developer

Bei dem Developer oder Anbieter handelt es sich um eine juristische Person, die auch aus

der Immobilien- oder Tourismusbranche stammen kann. ⁷⁴ Einen großen Teil der Haupt-verantwortung bei der Ausgestaltung des Konzeptes kommt dem Developer zu, der das eigentliche Timesharingobjekt ausbaut oder kauft und das Timesharingmodell nach seinen Bedürfnissen gestaltet. In diesem Zusammenhang ist er auch für die zweckmäßige Ausstattung des Objektes zuständig. Er hat hierfür u. a., die notwendige Finanzierung zu erbrin-gen. ⁷⁵ Nach der Fertigstellung der Anlage erarbeitet der Developer ein Konzept mit Rechtsanwälten und spezialisierten Treuhändern aus, mit dem die Rechte der Erwerber nach den jeweiligen geltenden Landesrechtssprechungen zu schützen sind. Anfänglich wa-

⁷² Vgl. Ahlers (1994), S. 2.

⁷³ Vgl. Schalch (1990), S. 33.

⁷⁴ Vgl. RCI (1997), S. 25; Schalch (1990), S. 37.

⁷⁵ Vgl. www.ote-info.com (a), 2005.

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ren Developer als Immobiliengesellschaften tätig. Heutzutage verwalten sie Ferienanlagen, schaffen kommerzielle Strukturen und regeln die Finanzierung für den Verbraucher und

sind für den Anschluss der Anlage an die Tauschgesellschaften zuständig. 76

3.1.1.2 Marketinggesellschaft

Timesharing ist - im Vergleich mit einem traditionellen Pauschalurlaub - ein relativ komplexes und hochwertiges Produkt. Die Vermarktung dieses Produktes obliegt den Marketinggesellschaften, die den Verbraucher vom Timesharingsystem überzeugen müssen, so dass er es versteht. Dabei handelt es sich i. d. R., um juristische Personen, die die Ferienwohnrechte der Ferienanlage verkaufen, sowie alle flankierenden Maßnahmen eines um-fassenden Marketings übernehmen. ⁷⁷ Diese Aufgaben können ebenfalls selbst durch den Developer oder eine ihm angeschlossene Gesellschaft durchgeführt werden.

3.1.1.3 Verwaltungsgesellschaft

In der Literatur wird oft auch von der Objektverwaltung gesprochen. Hat sich der Bauträger entschlossen, die Anlage nicht selbst zu verwalten, so übernimmt das eine Verwaltungsgesellschaft. Dies ist meist eine juristische Person, die alle mit der Verwaltung, In-standhaltung, Wartung und reibungslosen Funktionsweise des Timesharingobjektes zu-

sammenhängenden Aufgaben ausführt. ⁷⁸ Die Verwaltung des Objektes ist sehr umfangreich. Neben der Erledigung von finanziellen und administrativen Aufgaben, erfolgt auch die Erbringung hotelähnlicher Dienstleistungen. Eine Hauptaufgabe besteht dabei, in der Sicherstellung des reibungslosen Wechsels in den Wohneinheiten durch mehrere Nutzer,

was bspw. die Reinigung und den Wäschewechsel betrifft. ⁷⁹ So ist die Gesellschaft aber auch für den gesamten Dienstleistungskomplex der Anlage verantwortlich, d. h. für Einrichtungen wie Restaurants oder Bars. Für ihre Dienste erhebt die Gesellschaft jährliche Gebühren, für die Deckung der Kosten durch Reinigung, Wartung, Versicherung, Steuern

⁷⁶ Vgl. OTE (2001), S. 89; TCA (2004), S. 8.

⁷⁷ Vgl. Bütter (2000), S. 18; RCI (1997), S. 25. Zu möglichen Vertriebswegen und Marketingmaßnahmen

siehe Kapitel 4.

⁷⁸ Vgl. Jenkins (1987), S. 28; RCI (1997), S. 25; de Sousa (1998), S. 44.

⁷⁹ Vgl. OTE (2001), S. 89f.

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und den Betrieb von Gemeinschaftsanlagen, von den Timesharingbesitzern. Sie erstellt im Rahmen der Finanzverwaltung auch die entsprechenden Abrechnungen und überwacht den

damit verbundenen Zahlungsverkehr. ⁸⁰ Eine weitere Aufgabe besteht in der Instandhaltung der Ferienanlage und den damit verbundenen Reparaturen und Neuanschaffungen. ⁸¹ Die Verwaltungsgesellschaften arbeiten eng mit den Tauschgesellschaften zusammen, um die Kapazitäten der Timesharingobjekte effektiv zu nutzen und Flexibilität für die Nutzer zu

ermöglichen. ⁸² Abschließend kann gesagt werden, dass die Objektverwaltung mit der Leitung der Ferienanlage und der Aufrechterhaltung der Qualität der Produkte und Dienstleistungen beauftragt ist.

Innerhalb dieses Konzeptes können aber auch einzelne Firmen mehrere Funktionen oder Aufgaben übernehmen. Bauträger, Marketinggesellschaft und Objektverwaltung müssen keine unabhängigen Unternehmen sein. Es ist möglich, sie in einem Unternehmen zusam-menzufassen und bspw., der Developer seine Objekte selbst verwaltet und vermarktet. ⁸³ In diesem Fall übernimmt er die jeweiligen Aufgaben und den Anspruch auf Gebühren.

3.1.1.4 Tauschorganisationen

Die Tauschoption hat sich zu einem wesentlichen Bestandteil beim Timesharing entwickelt

ohne die der Erwerber jedes Jahr an denselben Ort, zur selben Zeit fahren müsste. ⁸⁴ Die Tauschorganisationen sind vom Anbieter unabhängige Unternehmen, die kein direktes Geschäft mit den Timesharinganteilen betreiben. Sie haben sich auf die Vermittlung des Tau-sches der Nutzungsrechte spezialisiert. ⁸⁵ Sie fungieren dabei als eine Art Makler zwischen den Verbrauchern. So haben die Timesharingbesitzer die Möglichkeit, ihr eigenes Nutzungsrecht gegen ein anderes, zu einer anderen Zeit oder einen anderen Ort einzutauschen. Darüber hinaus erstellen die Tauschringe auch noch andere Dienstleistungen. Für Timesha-

⁸⁰ Vgl. OTE (2001), S. 90; Wates (1987), S. 66ff.

⁸¹ Vgl. de Sousa (1998), S. 44; Schalch (1990), S. 43.

⁸² Vgl. www.ote-info.com (a), 2005.

⁸³ Vgl. TCA (2004), S. 8f.; RCI (1997), S. 25f.

⁸⁴ Vgl. Tonner (1997), S. 125.

⁸⁵ Vgl. Hildenbrand et. al. (1997), S. 78; Schalch (1990), S. 26 und 36; Schmiedt (1990), S. 57.

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ringanbieter besteht die Möglichkeit für Vertriebshilfe, Marktforschung oder die Organisation und Veranstaltung von Seminaren und Konferenzen. Auf der anderen Seite werden für

Timesharingbesitzer u. a., auch Mietwagen, Reiseversicherungen oder Flüge angeboten. ⁸⁶ Für mehr Informationen sei auf das Kapitel 3.6 hingewiesen.

3.1.1.5 Dachorganisationen

Dachorganisationen sind nationale oder internationale Interessenverbände, zu denen sich Anbieter, Tauschgesellschaften, Vertriebsgesellschaften und andere in der Timesharing-

branche tätigen Personen zusammengeschlossen haben. ⁸⁷ Ziele sind dabei vor allem die Förderung der Timesharingbranche, Festlegung bestimmter Standards und Richtlinien bezüglich der Qualität und der rechtlichen Ausgestaltung der Modelle, sowie die Festlegung von Verhaltenskodexen („self regulation“). Des Weiteren vertreten sie die Interessen der

Mitglieder gegenüber der Presse, der Öffentlichkeit oder anderen Branchenverbänden. ⁸⁸ International tätige Dachorganisationen sind bspw., die ARDA (American Resort Deve-

lopment Association) ⁸⁹ und die OTE (Organisation für Teilzeitwohnrechte in Europa). ⁹⁰ Eine in Deutschland tätige Dachorganisation ist der DBTW mit Sitz in München.

3.1.1.6 Timesharingbesitzer bzw. -erwerber

Bei dem Erwerber von Timesharing handelt es sich i. d. R., um eine natürliche Person, den Konsumenten, der das Wohnrecht kauft und dann nutzt. Die Erwerber sind typische Konsumenten, d. h., sie haben keinen Einfluss auf die Ausgestaltung des Systems und sind

beim Erwerb des Timesharinganteiles immer in einer „take it or leave it“ Position. ⁹¹ Die Anforderungen der Erwerber gleichen denen eines „normalen Ferienkonsumenten“: eine großzügige Ausstattung des Objektes, ein gutes Preis/Leistungsverhältnis und die Anbieterseriosität. Hinzu kommen spezielle Anforderungen, wie die faire Kalkulation und Kon-

⁸⁶ Vgl. Cordes/Bredow (2000), S. 43.

⁸⁷ Vgl. Schalch (1990), S. 45f.

⁸⁸ Vgl. www.ote-info.com , 2005.

⁸⁹ Die ARDA mit Sitz in Washington D.C. wurde 1969 gegründet und ca. 1000 Mitglieder. www.arda.org.

⁹⁰ Die OTE mit Sitz in Brüssel wurde 1998 gegründet und hat z. Z. ca. 130 Mitglieder. www.ote-info.com.

⁹¹ Vgl. Schalch (1990), S. 33f.

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trolle der wiederkehrenden Kosten ⁹² , ein relativ hoher Tauschwert des Objektes und bspw., eine solide rechtliche Basis. Es ist auch möglich, dass Erwerber, Organisationen und Un-

ternehmen sind, die Anteile für Angestellte ⁹³ , Kunden, Gäste oder den eigenen Gebrauch erwerben. 94

3.1.1.7 Sonstige Beteiligte

Zu den sonstigen Beteiligten zählen Personen und Institutionen, die ebenfalls ein Teil des Systems sind oder im Umfeld agieren und so zum Funktionieren beitragen. Dazu zählen bspw. Besitzervereinigungen, Treuhandgesellschaften, Weitervermittlungsbörsen und

Sachverständige. ⁹⁵ Besitzervereinigungen nehmen die Rechte von Personen wahr, die in derselben Ferienanlage Wohnrechte besitzen. In den angelsächsischen Ländern gibt es Treuhandgesellschaften, die die Rechte von Timesharingbesitzern sichern sollen. Unter den Weitervermittlungsbörsen versteht man Unternehmen, die sich auf die Vermittlung

von Ferienwohnrechten, zum Verkauf von privat an privat, spezialisiert haben. ⁹⁶ Sie kümmern sich um den Wiederverkauf. Eine weitere Gruppe sind die Experten aus diversen Branchen, die sich mit Timesharing beschäftigen. Darunter befinden sich vor allem Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer oder Unternehmensberater.

3.2 Merkmale des Produktes „Timesharing“

Timesharing hat sich zu einem komplexen Produkt der Tourismuswirtschaft entwickelt. Die wesentlichen Merkmale des Produktes sind Gegenstand der weiteren Betrachtung.

3.2.1 Vielzahl der Erwerber und Internationalität

Ein erstes, hier erwähntes Merkmal, ist die Zahl der beteiligten Erwerber. Je mehr Erwerber beteiligt sind, desto besser lassen sich die zugrunde liegenden Prinzipien (vgl. Punkt

⁹² Vgl. Jenkins (1987), S. 9.

⁹³ Vgl. Waldmann/Waldmann (1985), S. 36ff.

⁹⁴ Vgl. Schalch (1990), S. 34.

⁹⁵ Vgl. RCI (1997), S. 26.

⁹⁶ Vgl. Journalist (1999a), S. 5.

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3.1) verwirklichen. ⁹⁷ Timesharing lässt sich zwar rein theoretisch, auch bereits mit zwei Erwerbern realisieren, die typische Zahl der beteiligten Erwerber liegt aber bei einigen Hundert und Tausenden. Charakteristisch für Timesharing ist die Vielzahl von Erwerbern,

die es zu einem Massenprodukt machen. 98

Timesharing ist auf allen Kontinenten ein Bestandteil der Tourismusbranche. Es ist ein internationales Produkt, bei dem typischerweise Verbindungen zu verschiedenen Ländern auftreten. Die Lage der Objekte, der Sitz des Anbieters und die Wohnorte der Erwerber, sind nicht selten in verschiedenen Ländern angesiedelt. Diese Internationalität, als ein weiteres Kennzeichen, durchzieht die gesamte Timesharingbranche und hat wirtschaftliche sowie rechtliche Auswirkungen.

3.2.2 Tauschmöglichkeit

Das Tauschen von Ferienwohnrechten ist zu einem unverzichtbaren Element des Timesharingsystems geworden und somit ist die Tauschmöglichkeit ein zentrales Merkmal des Pro-

duktes Timesharing. ⁹⁹ Ohne diese Tauschmöglichkeit müsste der Timesharingerwerber jedes Jahr zur selben Zeit, am selben Ort, seinen Urlaub verbringen. ¹⁰⁰ Untersuchungen von Timesharebesitzern haben ergeben, dass die Möglichkeit, die Ferienwohnrechte weltweit

zu tauschen, einen wesentlichen Anreiz für die Kaufentscheidung darstellt. ¹⁰¹ Mittels der Tauschmöglichkeit können Wohnraum und Belegzeiten mit Anderen getauscht werden, um

die Bindung an einen Ort und Zeitraum zu verringern. ¹⁰² Beim Tausch stellen Timesharingbesitzer ihr Wohnrecht in einer bestimmten Ferienanlage zur Verfügung und erhalten dafür ein Wohnrecht in einer anderen Ferienanlage. Es ist aber auch möglich, innerhalb der eigenen Ferienanlage die Wohnrechte zu tauschen. Daher haben sich zwei Arten des Tau-sches herausgebildet - der interne Tausch und der sog. externe Tausch. 103

⁹⁷ Siehe zu den Prinzipien Kapitel 3.1.

⁹⁸ Vgl. Gralka (1986), S. 98.

⁹⁹ Vgl. Schönleben (2004), S. 491.

¹⁰⁰ Vgl. Tonner (1997), S. 125.

¹⁰¹ Vgl. RCI (1997), S. 21; Cordes/Bredow (2000), S. 43; Mondi (2004), S 7. Die Tauschmöglichkeit kann

sogar Hauptmotiv des Kaufes sein.

¹⁰² Vgl. Hildenbrand et. al. (1997), S. 78.

¹⁰³ Vgl. Schönleben (2004), S. 491f.