Büroparks - Betrachtung verschiedener Konzepte, zentraler Erfolgsfaktoren und Entwicklungstendenzen

Abstract

Im Laufe der Entwicklungshistorie der Gewerbeparks konnte sich bis jetzt eine Vielzahl von unterschiedlichen Parktypen herausbilden, worüber dem Leser zu Beginn ein erster Überblick vermittelt wird. Büroparks lassen sich zu der Gattung der Gewerbeparks als eine noch recht junge Spezialisierung zählen. Die vorliegende Arbeit gibt Anhaltspunkte, was sich genau hinter dem Begriff Büropark auf deutschen Büroimmobilienmärkten verbirgt und welche teilweise völlig unterschiedlichen Konzepte hinter der jeweils gleichen Begriffsverwendung stecken. Die empirische Erhebung wurde vor allem vor dem Hintergrund durchgeführt, da speziell zu dem Typ Büropark in Deutschland sehr wenige Informationen vorherrschen. Darüber hinaus wird dargestellt, welche Faktoren maßgeblich für den Erfolg eines Büroparks sind und wie die Entwicklungstendenzen dieses Immobilientypus derzeit vor allem aus Eigentümersicht eingeschätzt werden.

Relevante Schlagwörter:

• Büropark

• Gewerbepark • Erfolgsfaktoren • Entwicklungstendenzen

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Büroparks - Betrachtung verschiedener Konzepte, zentraler Erfolgsfaktoren und Entwicklungstendenzen

Danksagung

Mein Dank gilt Herrn Prof. Dr. oec. Thomas Kinateder und Herrn Prof. Volker Hardegen für die Übernahme der Betreuung dieser Arbeit. Für die Durchsicht des Fragebogens im Rahmen der empirischen Erhebung bedanke ich mich ganz herzlich bei Frau Prof. Dr., Diplom-Psychologin Heidemarie Seel.

Ich möchte mich bei den zahlreichen Büropark-Eigentümern für die Beantwortung meines Fragebogens, die sehr bereitwillige Auskunft und deren durchweg sehr großes Interesse an der Befragung als auch an meiner Arbeit bedanken.

Mein besonderer Dank gilt Herrn Harald Blum und Herrn Thomas Erk der Stuttgarter Engineering Park GmbH für ihr Interesse am Fortschritt meiner Arbeit sowie ihrer Anregung und Kritik.

Mein ganz spezieller, herzlicher Dank gilt meinen Eltern, die mir das Studium überhaupt erst ermöglicht und mich bei dieser Arbeit mit Rat und Tat unterstützt haben. Besonders bei Katja, Stephanie und Hannes möchte ich mich für die schöne Studienzeit bedanken.

Stephanie Knoll

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B  üroparks - Betrachtung verschiedener Konzepte, zentraler Erfolgsfaktoren und Entwicklungstendenzen  

Inhaltsverzeichnis

ABSTRACT   II

DANKSAGUNG.   III

ABBILDUNGSVERZEICHNIS   VII

ABK  ÜRZUNGSVERZEICHNIS.  VIII

1.  EINLEITUNG  1

1.1  EINFÜHRUNG  1

1.2  ZIELSETZUNG DER ARBEIT  1

1.3  THEMENABGRENZUNG UND SONSTIGE EINSCHRÄNKUNGEN  2

1.4  AUFBAU UND METHODIK DER ARBEIT  2

2.  BÜROIMMOBILIENMÄRKTE DEUTSCHLANDS.  4

2.1  AKTUELLE SITUATION  4

2.2  ZUKUNFTSAUSSICHTEN  5

2.3  MECHANISMEN DES BÜROIMMOBILIENMARKTES.  6

3.  HISTORISCHE ENTWICKLUNG VOM INDUSTRIEPARK ZUM BÜROPARK.  8

3.1  VOM INDUSTRIEPARK ZUM BÜROPARK.  8

3.2  BÜROPARKS IN DEN USA  10

3.3  TYPISIERUNG VON GEWERBEPARKS.  12

3.3.1  TYPISIERUNG NACH NUTZUNGSART.  13

3.3.2  TYPISIERUNG NACH DEM GENERATIONENPRINZIP.  15

3.4  EINORDNUNG BZW. BEGRIFFSBESTIMMUNG DES TYPUS BÜROPARK  18

3.5  TRÄGERSCHAFT.  22

3.5.1  UNTERSCHIEDE PRIVATER UND ÖFFENTLICHER BÜROPARKS.  23

3.6  BÜROPARKS BZW. DEREN GEBÄUDE ALS ANLAGEKLASSE  26

3.7  INTRANSPARENZ IM SEGMENT BÜROPARK  27

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4.  ZENTRALE ERFOLGSFAKTOREN VON BÜROPARKS.  29

4.1  FUNDIERTES MARKT-RESEARCH  29

4.2  STANDORT  30

4.3  SERVICE- BZW. DIENSTLEISTUNGSANGEBOTE IM BÜROPARK.  32

4.4  PARKMANAGEMENT UND MIETERBETREUUNG  33

4.5  STANDORTIMAGE  35

4.6  GEBÄUDEGESTALTUNG  36

4.7  BÜROFLÄCHENGESTALTUNG  37

4.8  MIETER- BZW. BRANCHEN-MIX  41

4.9  AUßENGESTALTUNG  42

4.9.1  PARKPLATZSITUATION  44

5.  DER BÜROPARK STEP DER STUTTGARTER ENGINEERING PARK GMBH ALS EIN  

ERFOLGSMODELL.   45

5.1  DER GESELLSCHAFTER L-BANK  45

5.2  DIE STEP GMBH  46

5.3  DIE ENTWICKLUNG DES STEP:  48

5.4  DAS KONZEPT DES STEP.  50

5.5  INVESTITIONSPLANUNGEN IM STEP  53

6.  EMPIRISCHE UNTERSUCHUNG VON BÜROPARKKONZEPTEN IN DEUTSCHLAND  55

6.1  ALLGEMEINES  55

6.2  TEILNEHMER DER BEFRAGUNG  57

6.3  AUSWERTUNG DER BEFRAGUNG.  61

6.4  ZUKUNFTSAUSSICHTEN DES TYPUS BÜROPARK:  78

6.5  OFFENE PUNKTE AUS DER BEFRAGUNG  81

6.6  ERGEBNISSE DER BEFRAGUNG.  81

7.  FAZIT  84

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ANHANGVERZEICHNIS   86

ANHANG. 87   

ANHANG 1:  INTERVIEW MIT HERRN JÜRGEN SCHMID  87

ANHANG 2:  INTERVIEW MIT NICOLAS MANTEUFFEL.  89

ANHANG 3:  TELEFON-INTERVIEW MIT FRAU NICOLE KRAMPE  91

ANHANG 4:  TELEFON-INTERVIEW MIT HERRN SVEN STRICKER  93

ANHANG 5:  TELEFON-INTERVIEW MIT HERRN BERTHOLD LEISE.  94

ANHANG 6:  TELEFON-INTERVIEW MIT HERRN HUBER.  95

ANHANG 7:  TELEFONGESPRÄCH MIT HERRN HOFFMANN  95

ANHANG 8:  TELEFONGESPRÄCH MIT HERRN JÖRG STEGEMANN.  96

ANHANG 9:  TELEFONGESPRÄCH MIT FRAU JUTTA ZERNIKOW  97

ANHANG 10:  TELEFONGESPRÄCH MIT HERRN STEFAN HOHGRÄFE.  97

ANHANG 11:  TELEFONGESPRÄCH MIT HERRN BAUMGARTNER.  98

ANHANG 12:  E-MAIL VON HERRN JOACHIM MERTE.  98

ANHANG 13:  E-MAIL VON FRAU NICOLE KRAMPE  100

ANHANG 14:  E-MAIL VON FRAU CORNELIA GÜNTZSCHEL  101

ANHANG 15:  E-MAIL VON FRAU MICHAELA ENGELMANN.  102

ANHANG 16:  FRAGEBOGEN.  103

LITERATURVERZEICHNIS   112

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Abbildungsverzeichnis   

Abb.  1: Vier Phasen des Immobilienzyklus  

Abb.  2: Büroimmobilien der Zukunft  

Abb.  3: Standortentwicklung der L-Bank  

Abb.  4: Luftbild des STEP  

Abb.  5: Parkansicht  

Abb.  6: Eingangsfoyer  

Abb.  7-8: Infrastrukturgebäude STEP 4: Außen- und Innenansicht  

Abb.  9: Parkbestand je Befragten  

Abb.  10: Tätigkeitsbereiche der Befragten im Hinblick auf Büroparks  

Abb.  11: Baubeginn der jeweiligen Büroparks  

Abb.  12: Bruttogeschossfläche aktuell  

Abb.  13: Büroflächenanteil in Prozent  

Abb.  14: Leerstandsraten in Prozent  

Abb.  15: Nettokaltmieten pro m Bürofläche  

Abb.  16: Außengestaltung in Relation zum gesamten Investmentvolumen  

Abb.  17: Verlängerungen der Mietverträge nach Auslaufen der Mietzeit  

Abb.  18: Durchführung einer Mieterbefragung im Büropark  

Abb.  19: Aktivitäten für Mieter und die Öffentlichkeit im Büropark  

Abb.  20: Dienstleistungsangebote im Büropark  

Abb.  21: Entfernung zum nächsten S- bzw. U-Bahn-Haltepunkt  

Abb.  22: Entfernung mit dem PKW zur Autobahn  

Abb.  23: Zentrale Erfolgsfaktoren hinsichtlich Büroparks aus Eigentümersicht  

Abb.  24: Konkurrenzfähigkeit des Typus Büropark im Vergleich zu Innenstadt-  

Objekten   

Abb.  25: Zukunftsaussichten des Typus Büropark aus Eigentümersicht  

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Büroparks - Betrachtung verschiedener Konzepte, zentraler Erfolgsfaktoren und Entwicklungstendenzen

Abkürzungsverzeichnis

AG Aktiengesellschaft BGF Bruttogeschossfläche Bzw. Beziehungsweise Ca. Circa DEGI Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds € Euro Etc. Ecetera Gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung Ha Hektar I. d. R in der Regel L-Bank Landeskreditbank Baden-Württemberg M² Quadratmeter M Meter Max. Maximal O. ä. Oder Ähnlichem PKW Personenkraftwagen Sog. So genannt, -e, -er, -es STOMA Standort- und Marktanalyse STEP Stuttgarter Engineering Park U. a. Unter anderem U. ä. Und Ähnliche USP Unique Selling Position U. v. m. Und viele, -s mehr z. B. Zum Beispiel z. T. Zum Teil

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Büroparks - Betrachtung verschiedener Konzepte, zentraler Erfolgsfaktoren und Entwicklungstendenzen

1. Einleitung

1.1 Einführung

Gewerbeparks als eine Erfindung privater Investoren in Großbritannien und den USA um die Jahrhundertwende haben seit den 80er Jahren auch in Deutschland eine rasche Entwicklung bis hin zu dem Büropark erfahren. Dieser hierzulande noch relativ junge Typus versteht sich als eine Art Weiterentwicklung der gemischt genutzten Gewerbeparks. Büroparks befinden sich i.d.R. in peripheren Lagen großer Ballungszentren und stehen neben Ihresgleichen zusätzlich in Konkurrenz zu Bürolagen in der Innenstadt. 1

Dem Leser soll diese noch sehr junge und unerforschte Form der Büroimmobilienentwicklung anhand eines Praxisbeispiels sowie einer empirischen Erhebung etwas näher gebracht werden.

1.2 Zielsetzung der Arbeit

Die vorliegende Arbeit gibt Einblicke, was sich auf deutschen Büroimmobilienmärkten alles als Büropark bezeichnet und welche teilweise völlig unterschiedlichen Konzepte hinter dem jeweils selben Begriff „Büropark“ stecken. Ich möchte hiermit dem Leser Einblicke in den noch relativ unerforschten Immobilientypus Büropark geben und diesen mittels der empirischen Erhebung genauer analysieren. Nach einer kurzen Einführung in die aktuelle Situation und die Besonderheiten auf deutschen Büromärkten soll dem Leser ein Überblick über die Entwicklungshistorie der Gewerbeparks bis hin zu dem noch relativ jungen Typus Büropark vermittelt werden. Darüber hinaus werden die Faktoren, die zentral für den Erfolg eines Büroparks maßgeblich sind, dargestellt und anhand eines erfolgreichen Praxisbeispieles eingehend vertieft.

Des Weiteren sollen durch vergleichende Einblicke in die Ursprungsländer USA und Großbritannien die Unterschiede zu deutschen Büroparkentwicklungen etwas näher beleuchtet werden. Abschließend werden die Entwicklungstendenzen von Büroparks in Deutschland näher beleuchtet.

¹ Vgl. VDH/ Bulwien, H.: Der Immobilienmarkt in Deutschland, 2004, S. 88 ff.

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1.3 Themenabgrenzung und sonstige Einschränkungen

Wenn in dieser Diplomarbeit von Gewerbeparks die Rede ist, so versteht sich diese Form als eine Art Überbegriff für die verschiedenen Parkformen, die sich im Laufe der Jahrzehnte weiterentwickelt haben. Gewerbeparks werden entweder ihrer Nutzungsart nach typisiert oder aber nach dem Generationenprinzip. Büroparks werden i.d.R. zu der Gattung Gewerbepark mit ausschließlicher Büronutzung gezählt bzw. nach dem Generationenprinzip der vierten und fünften Generation zugeordnet. Ein Büropark versteht sich genauer als eine Weiterentwicklung der gemischt genutzten Gewerbeparks.

Den anderen Parktypen bzw. Spezialisierungen wie beispielsweise den Logistikparks, Technologieparks, Medienparks, Automobilparks, u.v.m. soll hier keine vertiefte Beachtung geschenkt werden, da in dieser Arbeit ausschließlich auf Parks eingegangen werden soll, die sich als Büropark bezeichnen bzw. deren ausschließliche die Nutzungsart Büro ist. Anhand der empirischen Erhebung wird versucht, hinsichtlich der relativ hohen Intransparenz was den Typus Büropark betrifft, einen kleinen Überblick über die aktuell am Markt bestehenden Konzepte anhand der Befragung von Eigentümern, die einen oder mehrere Büroparks in ihrem Bestand halten, aufzuzeigen.

Eine Einordnung bzw. Charakterisierung von Büroparks als auch von anderen Parkspezialisierungen in Deutschland erweist sich aufgrund nicht existenter Definitionen als äußerst schwierig, was dazu führt, dass sich teilweise hinter ein und demselben Begriff völlig unterschiedliche Konzepte verbergen.

1.4 Aufbau und Methodik der Arbeit

Die vorliegende Diplomarbeit untergliedert sich in insgesamt sieben Kapitel. Nach der Einleitung werden im zweiten Kapitel zunächst im Allgemeinen die aktuelle Situation auf den deutschen Büroimmobilienmärkten, die allgemeinen Markttrends sowie die generellen Marktbesonderheiten bzw. -mechanismen etwas näher beleuchtet. Im Anschluss daran soll dem Leser eine kurze Zusammenfassung zur historischen Entwicklung vom Industriepark bis hin zu dem noch relativ jungen Typus Büropark aufgezeigt werden.

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Büroparks - Betrachtung verschiedener Konzepte, zentraler Erfolgsfaktoren und Entwicklungstendenzen

Im vierten Kapitel werden in einem Überblick die zentralen Erfolgsfaktoren von Büroparks eingehend beleuchtet und im fünften Kapitel wird der Büropark der STEP GmbH in Stuttgart-Vaihingen als Erfolgsmodell beispielhaft beleuchtet.

Das sechste Kapitel beinhaltet die im Rahmen dieser Diplomarbeit durchgeführte empirische Untersuchung und deren Auswertung. Diese Befragung habe ich durchgeführt, da ich während der Recherche festgestellt habe, dass über den Immobilietypus Büropark kaum Quellen ausfindig zu machen waren und die gefundenen Quellen meist keine Aktualität aufweisen konnten. Aus der empirischen Erhebung und aus zusätzlich geführten Expertengesprächen sollen schließlich die Entwicklungstendenzen ausgezeigt werden. Das siebte und zugleich letzte Kapitel ist dem Schlusswort gewidmet.

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Büroparks - Betrachtung verschiedener Konzepte, zentraler Erfolgsfaktoren und Entwicklungstendenzen

2. Büroimmobilienmärkte Deutschlands

2.1 Aktuelle Situation

Das allgemeine Bild auf deutschen Büromärkten ist aktuell durch steigende Leerstände, sinkende Mietpreise und zusätzlich auf den Markt drängende Neubauten gekennzeichnet, mit deren Bauausführung meist bereits in Boomphasen begonnen wurde. ² Die Vermietung vorhandener als auch neuer Büroimmobilien ist vor allem vor dem Hinter-grund der Globalisierung, gesättigter Märkte bzw. Überkapazitäten, dem einhergehenden zunehmenden Wettbewerbsdruck und der momentan schlechten wirtschaftlichen Situation für Eigentümer zu attraktiven wirtschaftlichen Bedingungen deutlich schwieriger geworden. ³ Hierbei erweist sich auch die Vermarktung teilweise sehr moderner bzw. repräsentativer Büroneubauten als problematisch. 4

Große Dienstleistungsunternehmen wie beispielsweise Banken und Versicherungen überprüfen bzw. optimieren weiterhin ihre Flächen, darüber hinaus fehlen Branchen wie die New Economy und IT, die in der Vergangenheit zu bedeutenden Wachstumszweigen gezählt haben. Das seit dem 4. Quartal 2001 einsetzende Szenario von sinkenden Mieten setzt sich derzeit noch weiter fort. 5

In solchen Zeiten hoher Leerstandsraten gewinnen Mietanreize hinsichtlich Flächenneuanmietungen, sog. Incentives, wieder zunehmend an Bedeutung. Zu nennen sind hier vor allem mietfreie Zeiten, die teilweise sogar bis hin zu 12 Monaten reichen, Umzugskostenbeteiligungen, Kantinenzuschüsse, pauschale Ausbaukostenzuschüsse, die Bereitstellung hochwertiger Ausstattungsmerkmale wie Netzwerkverkabelung, Glaswände, etc. ⁶ Weiter ist festzustellen, dass zahlreiche in guten Vermietungszeiten gestartete Büroprojektentwicklungen in der aktuell sehr verhaltenen Nachfragesituation zunehmend auf den Markt drängen, wie dies massiv z.B. in Frankfurt der Fall ist. Diese Flächen sorgen zusätzlich zu

² Vgl. BulwienGesa AG: Büromarktprognose 2004 - 2008, März 2004, S. 1.

³ Vgl. DTZ Consulting & Research GmbH: Zielgruppenorientierte Produktdifferenzierung, 2004, S. 2.

⁴ Vgl. Gräber, M.: Vom Facility- zum Leerstands-Manager, 2003, S. 22 ff.

⁵ Vgl. HVB Expertise: Markttrends, 2004.

⁶ Vgl. Anhang 2: Interview mit Herrn Nicolas Manteuffel, DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH, 18.10.2004.

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Büroparks - Betrachtung verschiedener Konzepte, zentraler Erfolgsfaktoren und Entwicklungstendenzen

einem Anstieg der Leerstandraten. Die Spanne hinsichtlich bundesweiter Leerstandsraten reicht derzeit von ca. 5,2 Prozent in Stuttgart bis hin zu ca. 18 Prozent in Frankfurt. 7

2.2 Zukunftsaussichten

Prognosen hinsichtlich der Entwicklung auf Büroimmobilienmärkten werden u.a. vor allem in Abhängigkeit zur allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung erstellt. Es hat sich gezeigt, dass die Bürobeschäftigten als Nachfrager mit einem time-lag von ca. 12 bis 18 Monaten zeitversetzt zur Konjunkturentwicklung reagieren. 8

Aufgrund des Einflusses der schlechten gesamtwirtschaftlichen Lage sehen insgesamt die Prognosen für die größten deutschen Büroimmobilienmärkte Berlin, München, Frankfurt, Hamburg, Stuttgart und Düsseldorf nach wie vor weiterhin sehr verhalten aus. Seit dem 3. Quartal 2001 befinden sich die Büromärkte in der Baisse, was sich vor allem durch sinkende Vermietungsleistungen und hohe Leerstände bemerkbar macht. Prognosen der HVB Expertise zufolge ist in den nächsten Jahren jedoch mit einem sich abflachenden Anstieg der Leer-standsraten zu rechnen. 9

Da sich die Unternehmen zu Beginn einer Aufschwungphase aufgrund einer sich erholenden Konjunktur mit Flächenanmietungen eher noch weiter abwartend zurückhalten, ist mit einem merklichen Abbau der Leerstände nicht vor einem time-lag von ein bis zwei Jahren zu rechnen. Dies würde bedeuten, dass frühestens Ende 2005 mit einer Anziehung der Flächennachfrage zu rechnen ist. 10

Ähnlich fällt auch die Prognose der BulwienGesa AG aus, die den unteren Wendepunkt der Marktentwicklung gegen Ende 2004 bzw. spätestens in 2005 erwartet. Es werden insgesamt jedoch bereits deutliche Anzeichen einer Marktkonsolidierung, einer Stabilisierung der Vermietungen und einer sinkenden Neubautätigkeit gesehen. 11

⁷ Vgl. HVB Expertise: Markttrends, 2004.

⁸ Vgl. VDH/ Bulwien, H.: Der Immobilienmarkt in Deutschland, 2004, S. 85 f.

⁹ Vgl. HVB Expertise: Markttrends, 2004.

¹⁰ Vgl. HVB Expertise: Markttrends, 2004.

¹¹ Vgl. BulwienGesa AG : Büromarktprognose 2004 - 2008, März 2004, S. 1.

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Büroparks - Betrachtung verschiedener Konzepte, zentraler Erfolgsfaktoren und Entwicklungstendenzen

Auch Sicht der Maklerunternehmen Jones Lang LaSalle, Deutsche Immobilien Partner, Atis Real Müller sowie Engel & Völkers werden für das Jahr 2005 wieder steigende Flächenumsätze sowie sich stabilisierende Mietpreise erwartet. 12

2.3 Mechanismen des Büroimmobilienmarktes

Charakteristisch für Büroimmobilienmärkte sind die relativ starken Schwankungen, was sowohl durch die Konjunktur als auch durch den Marktmechanismus begründet sein kann. Auf der einen Seite herrschen Phasen, in denen Büroimmobilien knapp sind und eine höhere Gewinnspanne erzielt werden kann. Auf der anderen Seite dominiert die Überproduktion von Bürogebäuden, welche teilweise massive Leerstandsraten und damit verbunden einen erheblichen Preisverfall mit sich zieht. Die Dauer und Intensität dieser Schwankungen ist nicht absehbar, weshalb auch gerne vom „Schweinezyklus“ gesprochen wird. ¹³ In Tiefphasen werden vor allem Investoren, Projektentwickler und Finanziers mit teilweise hohen finanziellen Verlusten oder auch niedergehenden Standorten bzw. Büroobjekten konfrontiert. ¹⁴ Erfahrungen haben gezeigt, dass aufgrund hoher Renditemöglichkeiten mit der Realisation neuer Büroprojekte oftmals in einer zyklischen Hochphase begonnen wird. Die Bodenpreise steigen in der Aufschwungphase jedoch sehr schnell an, so dass man sich möglichst frühzeitig für einen Standort entscheiden sollte. Es entsteht ein Zeitdruck für die Entwickler aufgrund der Konkurrenzsituation um die besten Grundstücke. ¹⁵ So steigen vor allem in etablierten Innenstadtlagen die Preise für Grundstücke z.T. erheblich an, dass diese Stand-orte für viele Entwickler aus Renditegesichtspunkten schnell weniger interessant erscheinen. Die Entscheidung fällt als Konsequenz oft zugunsten noch nicht bzw. wenig etablierter Standorte in eher peripheren Lagen, wo sich i.d.R. u.a. der Typus Büropark befindet. Diese Standorte sind oftmals einfacher zugänglich und versprechen außerdem noch höhere Renditen, was allerdings zwangsläufig mit einem entsprechend höheren Risiko verbunden ist. 16

¹² Vgl. o.V.: 2005 wird das Jahr der Gelegenheiten, 2005, S. 1 u. 3.

¹³ Vgl. Falk, B.: Fachlexikon Immobilienwirtschaft, 2000, S. 684.

¹⁴ Vgl. Dobberstein, M.: Das prozyklische Verhalten der Büromarktakteure, 2001, S. 3.

¹⁵ Vgl. Dobberstein, M.: Das prozyklische Verhalten der Büromarktakteure, 2001, S. 7.

¹⁶ Vgl. Isenhöfer, B.: Strategisches Management von Projektentwicklungsunternehmen, 1999, S. 236 f.

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Büroparks - Betrachtung verschiedener Konzepte, zentraler Erfolgsfaktoren und Entwicklungstendenzen

Abb. 1: Vier Phasen des Immobilienzyklus 17

Die Marktteilnehmer besitzen teilweise nur sehr wenige Informationen über das Verhalten sowie die Erwartungen deren Konkurrenten. Die Zeitdauer von den ersten Planungen bis zur Fertigstellung beträgt je nach Objektgröße etwa zwischen 18 und 64 Monaten. ¹⁸ Das Leer-standsrisiko ist an dezentralen Standorten besonders groß, da nicht etablierte Lagen im Hinblick auf evtl. Konjunktureinbrüche i.d.R. zuerst betroffen sind. Genauso verhält es sich mit älteren Bürogebäuden, die den modernen Nutzeranforderungen nicht mehr gerecht werden. Teilweise erhebliche Vermietungsprobleme sind die Konsequenz. Das Überangebot führt zu sinkenden Preisen als auch sinkenden Renditen. 19

¹⁷ Die Verfasserin in Anlehnung an Rottke, N./ Wernecke, M.: Vier Phasen des Immobilienzyklus, 2001, S. 10.

¹⁸ Vgl. GIM, Zukunftsorientierte Bürokonzepte, 1999, S. 9.

¹⁹ Vgl. Dobberstein, M.: Das prozyklische Verhalten der Büromarktakteure, 2001, S. 6.

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3. Historische Entwicklung vom Industriepark zum Büro-

park

3.1 Vom Industriepark zum Büropark

Die überwiegende Anzahl der Gewerbegebiete wurde im 19. Jahrhundert und in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts meist ohne größere Planungen an günstigen sowie eher ungünstigeren Lagen realisiert, wobei sich die Nutzungen teilweise gegenseitig störten. Das Wachstum dieser Gebiete verlief meist parallel zu dem der Städte. Im Großen und Ganzen ist die allgemeine Entwicklung im Gegensatz zu heute völlig unkoordiniert bzw. ungeplant verlaufen. Im Gegensatz dazu genießen heute stadtplanerische und stadtgeographische Aspekte in der Konzeption von Gewerbegebieten zunehmende Bedeutung, jedoch gibt es aktuell noch Gewerbegebiete, die keine durchdachte Konzeptidee zur Grundlage haben. Vor diesem Hin-tergrund findet man heute noch eine Vielzahl von Gewerbegebieten, die sich auch hinsichtlich Qualität teilweise stark voneinander unterscheiden und das z.B. in der Form, dass die jeweiligen Gebäude völlig unterschiedliche Bauqualitäten aufweisen, die vom einfachsten Standard bis hin zu sehr repräsentativer Architektur reichen. Das Aufstreben und der Absturz vieler Unternehmen bzw. Branchen mit dem Resultat heruntergekommener Bauten und Anlagen taten ihr Weiteres. 20

Diesen undurchdachten bzw. ungeplanten Gewerbegebieten stand gegen Ende des 19. Jahr-hunderts und dem heran brechenden 20. Jahrhundert ein neues Konzept, nämlich das eines einheitlich geplanten und gemanagten Gewerbeparks gegenüber. 21

„Die Wiege der Gewerbeparks steht in den USA und Großbritannien.“ 22

Der erste private Gewerbepark entstand 1896 in Großbritannien (Manchester) durch das private Unternehmen Trafford Park Estate Limited auf einem ca. 500 ha großen Areal. Letztendlich konnte sich diese Form der Immobilienentwicklung vor allem nach 1945 in den USA

²⁰ Vgl. ULI: Business Park and Industrial Development Handbook, 2001, S. 6 ff.

²¹ Vgl. ULI: Business Park and Industrial Development Handbook, 2001, S. 9 f.

²² Roth-Lindeck, I.: Fremdkörper im Randbereich, 1998, S. 53.

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sehr stark durchsetzen und sich schließlich als Gesamtanlage mit Immobilien basierend auf einem einheitlichen Konzept weltweit verbreiten. Schon damals lag den frühen industriellen Gewerbeparks das noch heute aktuelle Konzept zugrunde: Ein großes Areal wird erschlossen und von einem Projektentwickler mehreren Unternehmen zur Ansiedlung angeboten. Die wichtigsten grundlegenden Kriterien des Gewerbepark-Konzeptes waren somit definiert. ²³ Der Trafford Park blieb bis ins Jahr 1950 der weltweit größte geplante und privat gemanagte industrielle Gewerbepark. 24

In Deutschland wurde mit der Realisierung der ersten Gewerbeparks jedoch erst relativ spät, sprich Anfang der 70er Jahre, begonnen. ²⁵ Auffällig erscheint, dass die Initiative privater Projektentwickler in Deutschland im Hinblick auf Parkentwicklungen anfangs eher zögerlich verlief. Grund dafür scheinen die Gemeinden zu sein, die in dieser Richtung bereits sehr aktiv waren und somit eine starke Stellung am Immobilienmarkt einnahmen. Gemeinden sind vorwiegend an der Schaffung von Arbeitsplätzen, höheren Steuereinkünften und an der Akquisition neuer Unternehmen in das eigene Gebiet interessiert und offerieren deshalb oftmals subventionierte Flächen. Mit der Realisierung von Gewerbeparks verfolgen die Gemeinden jedoch nicht primär Gewinnziele. Erst in den achtziger Jahren kamen zunehmend auch private Projektentwickler zum Tragen, darunter z.B. die Firma „Gewerbe im Park“. ²⁶ Zu den ersten großen Projekten hierzulande zählt z.B. der Gewerbepark Regensburg, der sich auf einem etwa 22 ha großen Areal mit ca. 160.000 m² vermietbarer Gewerbefläche erstreckt. Die ersten Gewerbeparks wurden i.d.R. ohne Vorvermietungen, fundierte Marktanalysen oder grundlegende Untersuchungen hinsichtlich Nutzeranforderungen geplant. Im Vergleich zum Ausland sind die Grundstücksflächen der Gewerbeparks in Deutschland relativ klein und das besonders in Westdeutschland. ²⁷ Die Keimzelle der Gewerbeparks hierzulande liegt im Raum Düsseldorf, wo die ersten amerikanischen Developer mit den ersten Gewerbeparkprojekten sozusagen den Startschuss gaben, gefolgt von Frankfurt, München und Hamburg. 28

²³ Vgl. Vielberth, J.: Das große Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 23.

²⁴ Vgl. Vielberth, J.: Das große Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 23.

²⁵ Vgl. Vielberth, J.: Das große Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 43 ff.

²⁶ Vgl. Vielberth, J.: Das große Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 34.

²⁷ Vgl. Vielberth, J.: Das große Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 30 ff.

²⁸ Vgl. o.V.: Vermietungsvolumen in Gewerbeparks steigt, 2000, S. 8.

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Im Hinblick auf den Begriff „Park“ fand man anstelle von großzügigen Grünflächen in den ersten Jahren allerdings noch überwiegend konzeptlos aneinander gereihte völlig schmucklose Hallen mit direkt darüber liegenden Büroräumen vor. Diese frühen Entwicklungen durchliefen im Laufe der Jahrzehnte starke Veränderungen in verschiedener Hinsicht, worauf in Punkt 3.3 näher eingegangen werden soll. 29

„..Wandel des hässlichen Gewerbepark-Entleins zum Corporate-Image-Schwan.“ 30

Zu dem Oberbegriff Gewerbepark lassen sich sowohl klar logistik- und distributionsorientierte Objekte mit einem Hallenflächenanteil von über 80 Prozent als auch klassische reine Büroparkentwicklungen zählen. Jedoch stehen die hallenflächenlastigen Objekte nur im Wettbewerb mit Ihresgleichen, wogegen reine Büroparks in Konkurrenz zu Büroobjekten in peripheren Lagen als auch zu innerstädtischen Büroflächen stehen. 31

Für industrielle Gewerbeparks (Industrieparks) wie den Traffort Park in Großbritannien waren aufgrund der damals dominierenden industriellen Fertigung Eisenbahnanschluss, Wasserwege und die unmittelbare Nähe zu Wohnsiedlungen als Standortfaktoren erfolgsentscheidend. Heute bestehen z.B. hinsichtlich eines dominierenden Dienstleistungssektors überwiegend völlig andere Nutzungsarten und Präferenzen, so dass die Entwicklung bis hin zu Parks mit reiner Büronutzung, sprich Büroparks, geführt hat. 32

3.2 Büroparks in den USA

Die Ursprünge, was die Weiterentwicklung der einzelnen Gewerbeparktypen anbelangt, liegen in den USA. Man kann sagen, dass dort die grundlegenden Erfahrungen bzw. Know-how gebildet und schließlich von Projektentwicklern auf der ganzen Welt übernommen wurden. Als Konsequenz entstanden überall Gewerbeparks nach amerikanischem Muster. Die Gewerbeparks wurden in den USA über die Jahrzehnte kontinuierlich weiterentwickelt, so dass sich dort nach und nach eine Vielzahl von unterschiedlichsten Gewerbeparktypen herausbil-

²⁹ Vgl.Roth-Lindeck, I.: Fremdkörper im Randbereich, 1998, S. 53.

³⁰ Roth-Lindeck, I.: Fremdkörper im Randbereich, 1998, S. 53.

³¹ Vgl. Fleurkens, R.: Gewerbeparks, 1996, S. 12.

³² Vgl. Vielberth, J.: Das große Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 23.

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den konnte, die später weltweit Verbreitung fand. Der Boom hinsichtlich der Entwicklung von Gewerbeparks entfachte in den USA unmittelbar nach dem zweiten Weltkrieg, wobei zuerst Parks auf privater Basis in den verschiedensten Ausführungen entstanden. Dies geschah entweder so, dass einzelne Parzellen des erschlossenen Gewerbegebietes von den Projektentwicklern an einzelne Unternehmen veräußert wurden oder eine komplette Anlage mit Mietobjekten errichtet wurde. 33

Ab 1950 entstanden in den USA vereinzelt die ersten Bürogebäude in der Peripherie, was gegen Mitte der 60er Jahre in die Entwicklung der ersten Büroparks mündete, die sich meist neben einer Autobahn befinden. ³⁴ Ab 1960 entstand der erste Prototyp eines Technologieparks. ³⁵ Gegen Ende der 70er bis Mitte der 80er Jahre gewann schließlich das intensivere Beschäftigen mit dem jeweiligen Immobilienmarkt anhand fundierter Marktanalysen undbeobachtungen seitens der Projektentwickler in den USA mehr und mehr an Bedeutung. Spekulative Entwicklungen ohne jegliche Marktinformationen waren so immer seltener anzutreffen. ³⁶ Gegen 1986 offerierte sich in den USA bereits ein Bestand von ca. 6.000 Gewerbeparks mit verschiedenen Nutzungsarten für unterschiedlichste Zielgruppen. ³⁷ Bei der Entwicklungsgeschichte der Gewerbeparks spielt, wie bereits erwähnt, vor allem der Wandel von der Industrie- zur Dienstleistungs- und Informationsgesellschaft eine entscheidende Rolle. Ergebnis der Entwicklung über verschiedene Generationen sind eine Vielzahl von Parkspezialisierungen wie Büroparks, Medienparks, Automobilparks, Biotechnologieparks, usw. 38

Ein relativ früh einsetzender und starker Wettbewerb führte in den USA zu immer aufwändigeren Gesamtkonzepten, was vor allem die Ausstattung und die Gestaltung der verschiedenen Parkspezialisierungen betrifft. So ist es in jüngeren Parkentwicklungen keine Seltenheit mehr, dass der Nutzer besondere Einrichtungen wie z.B. einen 18- Loch Golfplatz, einen Tennisplatz, großzügige Parklandschaften, Joggingpfade, Fitnessanlagen mit großzügigen

³³ Vgl. Vielberth, J.: Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 46.

³⁴ Vgl. ULI: Office Development Handbook, 1998, S. 13 f.

³⁵ Vgl. ULI: Research Parks and Facilities, 2001, S. 107 ff.

³⁶ Vgl. ULI: Research Parks and Facilities, 2001, S. 107 ff.

³⁷ Vgl. Vielberth, J.: Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 46.

³⁸ Vgl. Horn, P.: Gut fürs Geschäft, 2000, S. 13 ff..

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Wellness-Bereichen, Shopping-Center, usw. im Park vorfindet. ³⁹ Was die Landschaftsgestaltung der Parks betrifft, findet man im Vergleich zu Deutschland sehr hohe Grünflächenanteile vor, die teilweise über 50 Prozent betragen und darüber hinaus sehr aufwendig und repräsentativ gestaltet sind. Den Mieter erwartet dort außerdem höchster Dienstleistungskomfort zu meist günstigeren Preisen als in der Innenstadt. 40

Büroparks in den USA befinden sich ebenfalls in peripheren Lagen und bilden schon allein durch ihre Größe und hervorragende sowie vielfältige Infrastruktur eine Art eigenes „Zentrum“ mit teilweise innenstadtvergleichbaren Mietpreisen. ⁴¹ Büroparks in peripherer Lage bestechen im Gegensatz zu Innenstadtlagen vor allem durch geringere Grundstücks- und Baukosten, eine vorteilhaftere Parksituation mit ausreichend PKW-Stellplätzen, großzügigere Möglichkeiten, was die Flächenplanung und -gestaltung anbelangt, größere Nähe zu Wohngebieten und somit für die Mitarbeiter i.d.R. einen schnelleren und kürzeren Weg zur Arbeit. 42

3.3 Typisierung von Gewerbeparks

„Seit den 70er Jahren haben sich mehrere Gewerbepark-Generationen etabliert.“ 43

Ein Synonym für den zu den Spezialimmobilien zählenden Gewerbepark ist auch der Begriff Business-Park. Im Laufe der Entwicklungshistorie konnten sich verschiedene Generationen bzw. eine Vielzahl von Spezialisierungen der gemischt genutzten Gewerbeparks herausbilden. Hierzu zählen, wie bereits erwähnt, beispielsweise Büroparks, Medienparks, Automobilparks, Biotechnologieparks, u.v.m. ⁴⁴ Ein Kriterium für die Typisierung bzw. Systematisierung von Gewerbeparks ist oftmals die Nutzungsart, teilweise ist jedoch auch von Gewerbeparks der ersten, zweiten, dritten, vierten sogar fünften Generation die Rede. Auf beide Typisierungsmöglichkeiten wird im Folgenden näher eingegangen.

³⁹ Vgl. ULI: Office Development Handbook, 1998, S. 196 ff.

⁴⁰ Vgl. ULI: Office Development Handbook, 1998, S. 14 ff.

⁴¹ Vgl. ULI: Office Development Handbook, 1998, S. 7.

⁴² Vgl. ULI: Office Development Handbook, 1998, S. 13.

⁴³ Vgl. Belgardt, K.: Gewerbeparks haben sich deutlich verändert, 1995, S. 5 ff.

⁴⁴ Vgl. Horn, P.: Gut fürs Geschäft, 2002, S. 13.

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3.3.1 Typisierung nach Nutzungsart

Es hat sich gezeigt, dass im Laufe der Jahrzehnte eine Entwicklung weg von der reinen Bereitstellung industrieller Flächen hin zu verschiedenartigen Parkentwicklungen bzw. -Spezialisierungen hinsichtlich der unterschiedlichen Anforderungen von Nutzergruppen stattgefunden hat. Die Entwickler gingen immer stärker auf die individuellen Anforderungsprofile der jeweiligen Nutzergruppe ein, so dass z.B. ein Forschungspark in unmittelbarer Nähe zu einer Universität und ein Lager- und Speditionspark dagegen u.a. eine breite Straße und große Lieferhöhe benötigt. Dementsprechend unterscheiden sich die jeweiligen Parks auch in der Art der Gebäude, der Qualität, nach architektonischen Gesichtspunkten und einer Vielzahl weiterer Kriterien. 45

Gewerbeparks lassen sich ihrer Nutzung nach wie folgt untergliedern: 46

Gemischt genutzte Gewerbeparks,

Industrieparks, Gewerbeparks für Leichtindustrie, Büroparks, Multi-use-Developments, Spezialisierte Gewerbeparks:

In dieser Arbeit soll jedoch ausschließlich der Typus Büropark näher beleuchtet werden. Vor dem Hintergrund gestiegener Grundstückspreise erscheint ein Park nur noch rentabel, wenn der Büroanteil und die Grundstücksauslastung entsprechend hoch sind. Außerdem entstehen im Vergleich zu einem sehr lagerlastigen Konzept mehr Arbeitsplätze pro m² und we-

⁴⁵ Vgl.Vielberth, J.: Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 45 f.

⁴⁶ Vgl. Vielberth, J.: Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 46.

⁴⁷ Vielberth, J.: Handbuch Gewerbeparks, 1999, S. 46.

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niger Verkehrsprobleme. ⁴⁸ Es erweist sich jedoch als sehr schwierig, überhaupt geeignete Grundstücke zu finden, was die Größe und den Preis betrifft. Der Typus Büropark entstand als Folge einer großen Nachfrage nach Büroflächen im Hinblick eines starken Dienstleis-tungssektors und damit einhergehend gestiegenen Grundstückspeisen. ⁴⁹ Dabei tritt ein Park mit einem sehr hohen Büroanteil in einer städtischen Randlage zunehmend in Konkurrenz zu Büroobjekten in der Innenstadt. 50

„Die steigenden Grundstückspreise führen zu immer höheren Büroanteilen.“ 51

Betrachtet man z.B. die Stadt Hamburg und Umgebung, so fällt auf, dass der Büroanteil in nahezu allen Neuentwicklungen deutlich höher liegt als noch vor einigen Jahren und nicht selten die 60 Prozent-Marge an Bürofläche überschreitet. 52

Zu den Nutzern zählen u.a. IT-Unternehmen, Handelsfirmen bis hin zu Versicherungen, Beratungsgesellschaften, sogar Rechtsanwälte. ⁵³ Wenn man die deutschen Büroimmobilienmärkte aktuell genauer betrachtet, kann man beobachten, dass jüngere Büroparks existieren bzw. neue Büroparkprojekte in Entstehung sind, deren Büroflächenanteil die 80 Prozent-Marge übersteigt bzw. die teilweise sogar aus reiner Büronutzung bestehen. Betrachtet man die Objekte bzw. Projekte einmal genauer, so stellt man fest, dass sich jüngere Büroparks vor allem konzeptionell im Vergleich zu früher so sehr weiterentwickelt haben ⁵⁴ , dass sie sich auch in schlechten Vermietungszeiten als sichere Konkurrenten zu Innenstadtobjekten behaupten können. Zu nennen sind vor allem Vorteile wie niedrigere Grundstückspreise und damit verbunden vergleichsweise zur Innenstadt konstantere sowie günstigere Mieten, ein ausreichendes Angebot an PKW-Stellplätzen, zeitsparende Verkehrsanbindungen, ein professionelles Parkmanagement, etc. 55

⁴⁸ Vgl. Unterreiner, F. P.: Hohe Grundstückspreise, 1999, S. 16.

⁴⁹ Vgl. o.V: Investoren halten sich derzeit zurück, 1996, S. 17.

⁵⁰ Vgl. Lawrenz, H.: Immobilienentwickler, 2002, S. 43.

⁵¹ Vgl. Lawrenz, H.: Immobilienentwickler, 2002, S. 43.

⁵² Vgl. Göpert, K.: Business- und Gewerbeparks, 2002, S. 44.

⁵³ Vgl. Belgardt, K.: Gewerbeparks haben sich deutlich verändert, 1995, S. 5 ff.

⁵⁴ Diese Erkenntnis stammt aus den Ergebnissen der in Kapitel 6 aufgeführten empirischen Erhebung.

⁵⁵ Vgl. Fleurkens, R.: Investoren suchen Gewerbeparks, 2001, S. 32.

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Ein Büropark, der diese Feststellung untermauern soll und gleichzeitig als ein regelrechtes Erfolgsmodell im Bereich neuer Büroparks betrachtet werden kann, ist der Stuttgarter Engineering Park, der später in Kapitel fünf beispielhaft eingehender beleuchtet werden soll.

3.3.2 Typisierung nach dem Generationenprinzip

„Der Immobilientyp Gewerbepark hat sich im Laufe der Jahre erheblich verändert.“ 56

Der Gewerbepark hat im Laufe seiner Historie verschiedene Entwicklungsstufen, sog. Generationen durchlaufen. Man spricht heute bereits von der fünften Park-Generation. ⁵⁷ Wo man Mitte der 70er Jahre in Deutschland Gewerbeparks der ersten Generation vorfand, die sich noch durch völlig schmucklose Hallen mit geringem Büroanteil auszeichneten, so bestechen heutige Parks der jüngsten fünften Generation fast nur noch durch reine Büroflächen. Es ist sogar mittlerweile schon nicht einmal mehr von Gewerbeparks die Rede, sondern von Büroparks, Spezialparks und Themenparks. ⁵⁸ Seit einiger Zeit werden Gewerbeparks hierzulande sehr oft in verschiedene Generationen bzw. Typen kategorisiert. 59

Die erste Generation (Typ I) besticht durch einen sehr hohen Lagerflächenanteil, der i.d.R. etwa 80 bis 85 Prozent beträgt und verfügt darüber hinaus über einen Büroflächenanteil von maximal 15 bis 20 Prozent. Charakteristisch für diese Art ‚Lagerhallenpark’ ist ein Standort, der über eine gute Autobahnanbindung verfügt. Zu den Nutzern zählen weitestgehend Speditionen. Die Begrünung fällt in dieser ersten Generation eher spärlich aus, d.h. die Gestaltung der Außenanlagen sowie die Architektur der Gebäude spielte bei dieser ersten Generation i.d.R. eine sehr untergeordnete Rolle. Diese Gewerbeparks, die auch als Industrieparks bekannt sind, sollten in erster Line zweckmäßig und kostengünstig sein. Die Kosten pro Quadratmeter Grundstück liegen bei etwa 100 bis 200 Euro. 60

⁵⁶ Lawrenz, H.: Immobilienentwickler, 2002, S. 43.

⁵⁷ Vgl. Backhaus, C.-D./ Brockhoff, E.: In peripheren Lagen, 1994, S. B3.

⁵⁸ Vgl. Lawrenz, H.: Immobilienentwickler, 2002, S. 43.

⁵⁹ Vgl. Belgardt, K.: Gewerbeparks haben sich deutlich verändert, 1995, S. 5 ff.

⁶⁰ Vgl. VDH/ Bulwien, H.: Der Immobilienmarkt in Deutschland, 2004, S. 88.

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Typ I wurde in Deutschland Anfang der achtziger Jahre der Grundstein der Gewerbeparkentwicklung gelegt. Dieses Konzept wurde von Entwicklern aus den USA wie beispielsweise McKenzie Hill und Trammel Crow hierzulande eingeführt und entwickelte sich über die Jahre zum großflächigen Logistikpark weiter. ⁶¹ Als Beispiel dient hier der Magna Park in Berlin der Firma Gazeley Properties, Großbritanniens führendes Projektentwicklungsunternehmen für Gewerbeparks aller Art. ⁶² Heutzutage kann man sagen, dass sich Gewerbeparks der ersten Generation von Logistikparks kaum noch unterscheiden, zu deren Hauptnutzern Spediteure mit einem nur geringem Büroflächenbedarf zählen. Logistikobjekte erfreuen sich derzeit vor allem bei institutionellen Investoren als ein interessantes Anlagegut zunehmender Beliebtheit, da geeignete bedarfsgerechte Objekte am Markt noch relativ rar sind und dem eine relativ hohe Nachfrage gegenübersteht. 63

Die Weiterentwicklung der noch sehr lagerlastigen ersten Generation mündete im Laufe der 80er Jahre, genauer um 1985, in die zweite Generation (Typ II). Diese verfügt bereits über einen Büroflächenanteil von 40 bis 50 Prozent und befindet sich in der Nähe größerer Ballungszentren. Der Grundstückspreis beträgt hier bereits bis zu 300 €/m². Der Unterschied von der ersten zur zweiten Generation ergibt sich durch eine Steigerung des Büroflächenanteils sowie deutliche Verbesserungen in der Qualität im Hinblick auf Architektur und Gestaltung der Eingangsbereiche sowie Außenflächen. Die Bezeichnung „Park“ erscheint erstmals bei Typ II berechtigt. Diese zweite Generation eignet sich besonders für Spediteure mit einem höheren Verwaltungsanteil. ⁶⁴ Um die Marktfähigkeit dieser vergleichsweise älteren Parkgeneration zu erhalten und weiterhin eine repräsentative Adresse darstellen zu können, ist teilweise vor allem bei den Gebäuden erheblicher Renovierungsbedarf unbedingt notwendig. 65

Der Büroflächenbedarf der Nutzer stieg über die Jahre weiter an, so dass der repräsentative Büroanteil auch von der baulichen Anordnung her immer weiter in den Vordergrund rückte. Im Jahr 1988 zeichnete sich somit die dritte Generation (Typ III) nahezu übergangslos ab, die

⁶¹ Vgl. o.V.: Trend geht zu großen Büro- und Logistikflächen, 2002, S. 23.

⁶² Vgl. Gazeley Properties : Magna Park Deutschland, 2004.

⁶³ Vgl. Entwickler wenden sich von Büros ab, 2004, S. 4.

⁶⁴ Vgl. Lawrenz, H.: Immobilienentwickler, 2002, S. 43.

⁶⁵ Vgl. Jones Lang LaSalle GmbH: Gewerbegebiet Report 2001, S. 11 ff.

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über zusätzliche Serviceflächen von bis zu 10 Prozent und einem Büroanteil von bereits über 50 Prozent verfügt. Die Architektur und die Verwendung hochwertigerer Fassadenmaterialien sowie die Anpassung an die technischen Anforderungen der Mieter gewannen zunehmend an Bedeutung, Komplementärflächen wie Lager- und Hallenflächen traten zunehmend in den Hintergrund. Der Quadratmeterpreis für das Grundstück beträgt in etwa 350 €/m². Diese dritte Generation findet man hierzulande überwiegend im Rhein-Main-Gebiet vor. 66

In der vierten Generation (Typ IV) beträgt der Serviceflächenanteil bereits bis zu 20 Prozent und der Büroflächenanteil macht in etwa über 80 Prozent aus. Man kann auch sagen, dass sich dieser Typ IV zum großflächigen Büropark gemausert hat. In Zeiten hoher Büroflächennachfrage zählte diese vierte Generation zu dem Produkt der geringsten Leerstände unter den Gewerbeparktypen. Der Standort ist i.d.R gut bis sehr gut angebunden und die Grundstückspreise betragen bereits bis zu 450 €/m². 67

Noch nicht besonders lange ist von einer fünften Park-Generation (Typ V) die Rede, die durch einen noch geringeren Serviceflächenanteil bzw. teilweise reine Büroflächen besticht. ⁶⁸ Der Anteil der Serviceflächen beträgt hier max. noch ca. 10 Prozent, den Rest bilden reine Büroflächen. Von einem klassischen Gewerbepark ist hier eigentlich nicht mehr die Rede, eher von einem Büropark. 69

Der hohe Büroflächenanteil in der vierten und fünften Generation ist die Konsequenz gestiegener Bodenpreise und einer stärker dienstleistungsorientierten Wirtschaftsstruktur. ⁷⁰ Genau wie Innenstadtobjekte sind diese Generationen besonders von der Entwicklung der Bürobeschäftigtenquote und deren Flächeninanspruchnahme pro Kopf abhängig. 71

Die verschiedenen Generationen von Gewerbeparks bzw. deren unterschiedlichen Konzepte sind eine Konsequenz aus Angebot und Nachfrage. In heutigen Entwicklungen genießt die Flexibilität höchste Priorität. Durch die sich über die Jahrzehnte ständig ändernden Anforde-

⁶⁶ Vgl.o.V.: Trend geht zu großen Büro- und Logistikflächen, 2002, S. 23.

⁶⁷ Vgl. o.V.: Trend geht zu großen Büro- und Logistikflächen, 2002, S. 23.

⁶⁸ Vgl. Belgardt, K.: Gewerbeparks haben sich deutlich verändert, 1995, S. 5 ff.

⁶⁹ Vgl. Backhaus, C.-D./ Brockhoff, E.: In peripheren Lagen, 1994, S. B3.

⁷⁰ Vgl. Muncke, G./ Dziomba, M./ Walther, M.: Standort- und Marktanalysen, 2002, S. 179.

⁷¹ Vgl. Muncke, G./ Dziomba, M./ Walther, M.: Standort- und Marktanalysen, 2002, S. 173.

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rungen der Nutzer und den Wandel zur Dienstleistungsgesellschaft hat sich das Profil der Gewerbeparks im Laufe der Entwicklungsgeschichte ständig verändert bzw. dem Bedarf angepasst. 72

„Der Immobilientyp Gewerbepark hat sich erheblich verändert. Entstanden Mitte der 70er

Jahre noch schmucklose Hallen mit geringem Anteil an Büroflächen, so finden sich heute, in

der fünften Gewerbepark-Generation fast nur noch Büroflächen.“ 73

3.4 Einordnung bzw. Begriffsbestimmung des Typus Büropark

In Deutschland konnte sich bis jetzt nicht einmal eine allgemein anerkannte Definition hinsichtlich des Begriffs Büroimmobilie generell etablieren. Die existierenden Definitionen variieren vielmehr zwischen verschiedenen Autoren. 74

Nach umfangreichen Recherchen hat sich gezeigt, dass es sich um die Begriffe Gewerbepark als auch Büropark ähnlich verhält.

„So vielfältig sich das Immobilienprodukt Gewerbepark darstellt, so vielfältig sind auch sei-ne Definitionen.“ 75

Im Laufe der Jahre haben sich eine Vielzahl von Autoren an einer Definitionen versucht, von denen einige näher beleuchtet werden sollen. Der grundlegende Unterschied zwischen einem Gewerbegebiet und einem Gewerbepark liegt in erster Linie darin, dass letzterem eine einheitliche Planung unterliegt. 76

„Begriffsbestimmungen sind notwendig, denn Unterschiede zwischen Gewerbegebiet und

Gewerbepark sind häufig unklar, werden lax gehandhabt.“ 77

⁷² Vgl. o.V.: Trend geht zu großen Büro- und Lagerflächen, 2002, S. 23.

⁷³ o.V: Investoren halten sich derzeit zurück, 1996, S. 17.

⁷⁴ Vgl. GIM, Zukunftsorientierte Bürokonzepte, 1999, S. 8.

⁷⁵ o.V.: Der Gewerbepark der achtziger Jahre, 1996, S. 19.

⁷⁶ Vgl. Kempen, H.: Umbauchancen der Objekte, 1993, S. 20.

⁷⁷ Vgl. Dörr, C.: Randlagen im Mittelpunkt, 1995, S. 24.

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Eine genaue Zuordnung der verschiedenen Parkbegriffe wird vor allem auch vor dem Hinter-grund eines oftmals missbräuchlichen Gebrauches immer notwendiger. So ist es heute keine Seltenheit, dass beispielsweise das örtliche Industriegebiet einfach in einen Gewerbepark umgetauft wird. Genauso verhält es sich mit dem Begriff Büropark, der ebenfalls in beliebiger Art und Weise Verwendung findet. 78

„Büroparks stellen eine Sonderform der Gewerbeparks dar.“ 79

Ein Online Lexikon definiert einen Büropark als „eine parkähnliche Anlage von Bürogebäuden in Vororten.“ 80

Auf einer anderen Internetseite wird der Begriff Büropark als „a tract of land, in some cases park-like in character, with good transport facilities and communications, planned and in some cases officially designated for groups of modern office buildings.“ 81 definiert. Unter Büropark versteht man hier also ein Gelände, in einigen Fällen mit parkähnlichem Charakter, guter Verkehrsanbindung und Kommunikationsnetzwerken, geplant und in manchen Fällen offiziell für eine Gruppe moderner Bürogebäude bestimmt. 82

Das Barron’s Real Estate Handbook versteht unter einem Büropark “a planned development specially designed for office buildings and supportive facilities, such as restaurants. Some office parks, such as research parks or a medical service park, are designed to attract specific tenant” Es handelt sich also um eine geplante Projektentwicklung, die speziell für Bürogebäude in infrastrukturelle Einrichtungen wie z.B. Restaurants, entworfen ist. ⁸³ Auffällig erscheint, dass die Definitionen zum Begriff Büropark überwiegend aus dem Angelsächsischen und aus den USA stammen, in Deutschland sucht man nach einer Begriffsdefinition eher vergebens. Diese Erkenntnis wurde durch mehrere Expertengespräche belegt 84

⁷⁸ Vgl. Schorer, K.: Moderne Gewerbeparks, 1993, S. 3.

⁷⁹ Pelzl, W.: Standortanalyse für Büroimmobilien, 2003, S. 20.

⁸⁰ IREX AG: Internationales Immobilienvokabular, 2004.

⁸¹ o.V.: Office Park, 2004.

⁸² Vgl. o.V.: Office Park, 2004.

⁸³ Harris, J.: Real Estate Handbook, 2001, S. 400.

⁸⁴ Vgl. Anhang 10: Telefongespräch mit Herrn Stefan Hohgräfe, DB Real Estate am 19.12.2004; Vgl. Anhang 4: Telefongespräch mit Herrn Sven Stricker, Atis Real am 23.11.2004.

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