Bewertung  von Seniorenimmobilien  

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis.   II

Abbildungsverzeichnis.   IV

Tabellenverzeichnis   IV

Abk  ürzungsverzeichnis  V

1  Einleitung.  1

1.1  Aktuelle Aspekte  1

1.2  Ausgangssituation und Zielstellung  2

1.3  Aufbau der Arbeit  2

2  Projektbeschreibung  3

2.1  Bedarf an Seniorenpflegeeinrichtungen.  3

2.2  Grundstücksbeschreibung  5

2.2.1  Lage  5

2.2.2  Grundstück  7

2.2.3  Erschließung  7

2.2.4  Rechtliche Gegebenheiten.  8

2.3  Baubeschreibung  9

2.3.1  Seniorenpflegeheim.  9

2.3.2  Außenanlagen  10

2.4  Kritische Würdigung  11

3  Ermittlung des Verkehrswertes  12

3.1  Verfahrensauswahl  12

3.2  Wertermittlungsstichtag.  13

3.3  Bodenwertermittlung  13

3.4  Ertragswertermittlung  15

3.4.1  Rohertrag.  17

3.4.2  Bewirtschaftungskosten.  19

3.4.3  Jahresreinertrag  23

II

Bewertung  von Seniorenimmobilien  

3.4.4  Liegenschaftszinssatz.  24

3.4.5  Bodenwertverzinsung  25

3.4.6  Grundstücksreinertrag.  26

3.4.7  Wirtschaftliche Restnutzungsdauer.  27

3.4.8  Vervielfältiger  27

3.4.9  Ertragswert.  28

3.5  Verkehrswertermittlung  29

4  Verkaufspreis  31

4.1  Ermittlung  31

4.2  Vergleich mit Verkehrswert.  32

5  Fazit.  33

Anhang   VI

Quellenverzeichnis   XI

III

Abbildungsverzeichnis

Abb. 1: Lage Berlin-Weißensee...........................................................................................6 Abb. 2: Lage Schönstraße in Berlin-Weißensee...............................................................6

Tabellenverzeichnis

Tab. 1: Bevölkerung Stand 2000.........................................................................................3 Tab. 2: Bevölkerungsprognose 2010..................................................................................3 Tab. 3: Senioren-Wohnungen im Bezirk Pankow.............................................................4 Tab. 4: Bodenwertermittlung ............................................................................................. 14 Tab. 5: Eigenschaften des Bewertungsgrundstückes................................................... 15 Tab. 6: Ermittlung der tragbaren Pacht ........................................................................... 18 Tab. 7: Ermittlung der Bewirtschaftungskosten ............................................................. 20 Tab. 8: Ermittlung des Jahresreinertrages...................................................................... 23 Tab. 9: Ermittlung des Liegenschaftszinssatzes............................................................ 25 Tab. 10: Bodenwertverzinsung ........................................................................................... 26 Tab. 11: Grundstücksreinertrag .......................................................................................... 26 Tab. 12: Ertragswert ............................................................................................................. 29 Tab. 13: Verkehrswertermittlung ........................................................................................ 30 Tab. 14: Verkaufspreisermittlung ........................................................................................ 31

IV

Abkürzungsverzeichnis

BauGB = Baugesetzbuch BauNVO = Baunutzungsverordnung BewK = Bewirtschaftungskosten BGF = Bruttogrundfläche/Bruttogeschossfläche BRI = Bruttorauminhalt BW = Bodenwert II. BV = II. Berechnungsverordnung EG = Erdgeschoss EW = Ertragswert GFZ = Geschossflächenzahl GRE = Grundstücksreinertrag GRZ = Grundflächenzahl n = Restnutzungsdauer p = Zinssatz RE = Reinertrag ROH = Rohertrag SGB = Sozialgesetzbuch V = Vervielfältiger wertb. = wertbeeinflussend WertV = Wertermittlungsverordnung

V

Einleitung 1

1.1 Aktuelle Aspekte

Aufgrund des demographischen und soziokulturellen Wandels und der Veränderungen am Immobilienmarkt war in den letzten Jahren am Markt für Seniorenimmobilien ein regelrechter Aufschwung zu beobachten. Vor allem Kapitalanleger interessieren sich für den neuen Markt für Seniorenimmobilien. Gründe für dieses Interesse sind einerseits die günstige Einkommens- und Vermögenssituation der Senioren und anderseits der stetig wachsende Anteil der älteren Bevölkerung, wodurch die Nachfrage nach Betreuung und Pflege immer mehr steigt. ¹ Laut Prognosen wird der Anteil der über 60-jährigen bereits im Jahr 2030 auf ein Drittel der Bevölkerung geschätzt und die Anzahl der Pflegebedürftigen könnte sich verdreifachen. Es wird angenommen, dass ca. 14.000 neue Pflegeheime in Deutschland gebaut werden müssen und ein Investitionsvolumen von ca. 130 Mrd. EUR dafür benötigt wird. 2

Des Weiteren sind die erforderlichen Mieten meist konjunkturabhängig realisierbar und derzeit noch durch Pflegekassen und ggf. Sozialämter abgesichert. Trotzdem sind deutliche Marktsättigungstendenzen erkennbar. Ursachen dafür sind z. B. ungeeignete Standorte, Ausstattungsmerkmale sowie überhöhte Mieten der Senioreneinrichtungen. 3

Dem erheblichen Investitionsbedarf steht aber auch eine gewisse Zurückhaltung einiger I n-vestoren hinsichtlich der Investitionen in Seniorenimmobilien gegenüber. Erkennen lässt sich dies anhand zahlreicher Insolvenzen und Konkurse von Betreiberunternehmen innerhalb der letzten Jahre und an den daraus resultierenden Pachtausfällen der Investoren bzw. Eigentümer. Hauptsächliche Gründe für dieses Verhalten sind vor allem die wachsende Marktintransparenz sowie der ungleiche Informationsstand der einzelnen Marktteilnehmer auf der Angebotsseite, d.h. die Investoren, die Betreiber und die Bauträger. Während die Bauträger Kenntnisse über die Bau- und Investitionshöhe und die Betreiber Kenntnisse über die zu erzielbaren Mieten haben, ist der Investor einem großen Informationsdefizit ausgesetzt. 4

¹ Vgl. Steves, Britta (2000) : Seniorenimmobilien als Geldanlage, http://www.basgo.de/878.98.html, Stand: 09.10.2004, S.1.

² Vgl. Heuer, Bernd (2003): Sozial-Immobilien, http://www.heuer-dialog.de/downloads/Sozialimmobilien.pdf, Stand: 15.02.2005,

S.2.

³ Vgl. Liljeberg, Uwe (2001): Seniorenimmobilien genau prüfen, in: Wirtschaft und Markt - Das Ostdeutsche Wirtschaftsmagazin

06 / 01.

⁴ Vgl. Busz, Pamela (2003): Seniorenimmobilien als Investitionsobjekte - Entwicklung und empirische Analyse eines Beurtei-

lungsmodells, Immobilien Informationsverlag, Köln 2003, S. 1 f..

1

1.2 Ausgangssituation und Zielstellung

Das Beispiel zur Bewertung einer Seniorenimmobilie mittels Ertragswertverfahren stammt von der ma-rk Bauförderungs- und Grundstücksgesellschaft mbH Berlin. Bis 2004 fungierte sie als Bauträgergesellschaft und beabsichtigte im Jahr 2001 den schlüsselfertigen Bau eines Seniorenpflegeheims auf den Grundstücken Schönstraße 92-94 in Berlin-Weißensee. Zurzeit wird dieses Projekt jedoch aus verschiedenen Gründen nicht weitergeführt. Ein Verkaufpreis wurde auf Grundlage vollständiger Analysen, wie z. B. Markt-, Standort-, und Nutzungskonzeptanalyse, und Angaben von der ma-rk GmbH bereits ermittelt. Trotzdem gilt es, einen geeigneten Verkehrswert dieses Projektes für das Jahr 2002 herzuleiten, um eine Vergleichbarkeit des Verkaufspreises zu ermöglichen.

Bei diesem Projekt handelt es sich um ein geplantes renditeorientiertes Objekt, da ausschließlich Pachterträge erwirtschaftet werden sollen. Ziel dieser Ausarbeitung ist es daher einen angemessenen Verkehrswert mittels Ertragswertverfahren für das Jahr 2002 zu ermitteln, notwendige Parameter zu untersuchen und den damaligen Verkaufspreis zu beurteilen.

1.3 Aufbau der Arbeit

Diese Arbeit ist ähnlich einem Gutachten aufgebaut. Sie stellt jedoch kein Gutachten dar. Im ersten Teil der Ausarbeitung wird das Projekt „Seniorenpflegeheim in Berlin - Weißensee“ ausführlich beschrieben und dargestellt. Dabei wird das Projekt bezüglich des Standortes, des Marktes und der Nutzung näher untersucht und anschließend kritisch gewürdigt. Der zweite Teil befasst sich mit der Verkehrswertermittlung des Projektes für das Jahr 2002, was den Hauptteil dieser Arbeit ausmacht. Hierbei wird der Ertragswert ermittelt und seine Parameter, welche einen entscheidenden Einfluss auf den Wert einer Immobilie haben, untersucht und näher erläutert. Ableitend vom Ertragswert wird anschließend der Verkehrswert mit Hilfe von Marktanpassungsfaktoren ermittelt. Als letzten Teil der Ausarbeitung soll gezeigt werden, wie der damalige Verkaufspreis ermittelt wurde und wie dieser im Vergleich zum Verkehrswert beurteilt werden kann. Als Abschluss soll das Fazit als Gesamtbetrachtung und Einschätzung des geplanten Seniorenpflegeheims gegeben werden.

2

2 Projektbeschreibung

2.1 Bedarf an Seniorenpflegeeinrichtungen

Für die Beurteilung des Bedarfes einer Seniorenpflegeeinrichtung engagierte die ma-rk GmbH den Unternehmensberater Klaus Kober. Seiner Meinung nach war bzw. ist der neue Bezirk Pankow mit seinen Teilbezirken Weißensee, Prenzlauer Berg und Pankow als mögliches Einzugs gebiet zu betrachten.

Die folgenden Tab. 1 und 2 stellen dazu die Bevölkerungsentwicklung von den Jahren 2000 bis 2010 dar.

Tab. 1: Bevölkerung Stand 2000

Tab. 2: Bevölkerungsprognose 2010

Diese Tabellen beziehen sich auf die Entwicklung der Bewohner über 65 Jahre. Dabei wird der Anteil der Bewohner über 65 Jahren an der Gesamteinwohnerzahl des Bezirks Pankow im Jahr 2010 18% betragen. Laut Prognose der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung soll die Bevölkerung in diesem Bezirk auch über das Jahr 2010 hinaus weiter zunehmen. 5

⁵ Vgl. ma-rk GmbH (2001): Unterlagen von Herrn Klaus Kober - Projektbeschreibung des Seniorenpflegeheims in Berlin-

Weißensee, S.3.

3

Betrachtet man die Jahre von 1998 bis 2001 kann man feststellen, dass es einen enormen Überschuss an Pflegeplätzen gab, welcher ca.115 Pflegeplätze betrug. Durch diesen Überschuss besteht keine Möglichkeit mehr, in den Landespflegeplan Berlins aufgenommen zu werden, d.h. dass alle geplanten Seniorenpflegeheime in diesem Gebiet freifinanziert werden müssen.

Tab. 3: Senioren-Wohnungen im Bezirk Pankow

Die in der Tab. 3 aufgeführten Wohnanlagen für Senioren sind nicht dem Bereich des Service-Wohnens zuzuordnen, denn hierbei handelt es sich ausschließlich um konventionelle Mietverhältnisse. Von den 12 Seniorenanlagen in Pankow sind 5 aus DDR-Zeiten, 5 neu errichtet worden und 2 befanden sich im Jahr 2001 im Bau.

Hinsichtlich des zukünftigen Bedarfes an Pflegeplätzen und Service-Wohnen liegt nach Meinung der Senatsverwaltung für Arbeit und Soziales ein hoher Bedarf für den Bereich des Service-Wohnens vor. Dies gilt insbesondere für das mittlere Preissegment, das bei der Miete im Bereich von ca. 12 EUR/m² im Jahr 2001 lag. Auch im Bereich der stationären Pflege ergibt sich ein Überangebot zwischen dem Bestand und voraussichtlichem Platzbedarf in 2005 an 215 Plätzen. Der Abbau von Plätzen in der vollstationären Altenpflege wird damit begründet, dass vermehrt teilstationäre und ambulante Angebote geschaffen werden sollen. Einrichtungen, die im Land Brandenburg entstehen werden ebenfalls von Bewohnern aus Berlin nachgefragt und machen nach Auffassung des Senats weniger Pflegeplätze im Land Berlin erforderlich. 6

⁶ Vgl. ma-rk GmbH (2001): Unterlagen von Herrn Klaus Kober - Projektbeschreibung des Seniorenpflegeheims in Berlin-

Weißensee, S. 5 f..

4