Besonderheiten  der Immobilienfinanzierung bei PPP-Projekten  

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis.   II

Abbildungsverzeichnis.   IV

Abk  ürzungsverzeichnis  V

1  Einleitung  1

1.1  Aktuelle Aspekte  1

1.2  Problemstellung  2

1.3  Aufbau der Ausarbeitung und Vorgehensweise.  3

2  Notwendigkeit des wirtschaftlichen Vergleichens  4

2.1  PPP-Eignungstest.  4

2.2  Grundlagen zum wirtschaftlichen Vergleichen.  5

2.3  Indikatoren von PPP-Projekten  6

3  Berechnungsmodell einer PPP - Immobilie  7

3.1  Ausgangssituation  7

3.2  Wirtschaftlichkeitsvergleich zwischen PPP und KBV  8

3.2.1  Investitionszeitraum  8

3.2.2  Baukosten und Investition  8

3.2.3  Mittelherkunft  8

3.2.4  Konventionelle Beschaffungsvariante  9

3.2.5  PPP-Beschaffungsvariante.  9

3.2.6  Ermittlung der Kapitalwerte  10

3.2.7  Zahlungsreihen KBV und PPP  10

3.2.8  Sensitivitätsanalyse des Effizienzvorteils und der Kapitalwerte  11

3.2.9  Auswertung der des Wirtschaftlichkeitsvergleiches  14

3.3  Optimale projektspezifische Kapitalstruktur  15

3.3.1  Sensitivitätsanalyse der Anteile von Fremd- und Eigenkapital.  16

3.3.2  Auswertung der optimalen projektspezifischen Kapitalstruktur  18

3.4  Privatwirtschaftliches Finanzierungsmodell  19

3.4.1  Sensitivitätsanalyse des privatwirtschaftlichen Finanzierungsmodells  19

3.4.2  Auswertung des privatwirtschaftlichen Finanzierungsmodells  21

II

Besonderheiten  der Immobilienfinanzierung bei PPP-Projekten  

4  Weitere finanzierungsrelevante Aspekte.  22

4.1  Balance von Eigenkapital und Fremdkapital  22

4.2  Einflussfaktoren der optimalen Kapitalstruktur.  22

4.3  Finanzierungsfähigkeit aus Sicht der Eigenkapitalgeber  23

4.4  Finanzierungsfähigkeit aus Sicht der Fremdkapitalgeber.  24

4.5  Öffentliche Fördermittel  26

5  Kritische Würdigung der Finanzierung von PPP-Immobilien  26

Anhang Berechnungsmodell   28

Literaturverzeichnis   V

III

Besonderheiten  der Immobilienfinanzierung bei PPP-Projekten  

Abbildungsverzeichnis   

Abb.  1: Prüfkriterien des PPP-Eignungstestes  

Abb.  2: Vergleich zweier Zahlungsreihen (KBV und PPP)  

Abb.  3: Sensitivität des Effizienzvorteils (PSC Bauzeit)  

Abb.  4: Sensitivität des Effizienzvorteils (Betriebskosten)  

Abb.  5: Sensitivität des Effizienzvorteils (Kalkulationszinssatz)  

Abb.  6: Sensitivität der Kapitalwerte (Kalkulationszinssatz)  

Abb.  7: Ermittlung optimale projektspezifische Kapitalstruktur.  

Abb.  8: Sensitivität der Anteile von EK und FK (Kalkulationszinssatz)  

Abb.  9: Sensitivität der Anteile von EK und FK (LLCR)  

Abb.  10: Sensitivität des Cash-Flows (Betriebskosten)  

Abb.  11: Sensitivität der Eigenkapitalrendite (Fremdkapital)  

Abb.  12: Sensitivität der Liquidität (LLCR)  

Abb.  13: Finanzierungsfähigkeit aus Sicht des Eigenkapitalgebers.  

Abb.  14: Finanzierungsfähigkeit aus Sicht des Eigenkapitalgebers.  

Abb.  15: Struktur der Testrechnung  

IV

Abkürzungsverzeichnis

EK Eigenkapital FK Fremdkapital KBV konventionelle Beschaffungsvariante LLCR Loan Life Cover Ratio PPP Public Private Partnership PSC Public Sector Comparator

V

1 Einleitung

1.1 Aktuelle Aspekte

Public Private Partnerschaft (PPP) ist in Deutschland eine relativ neue Investitionsform, bei der die öffentliche Hand eine Kooperation mit der Privatwirtschaft eingeht um einen möglichst optimalen Lösungsweg für Finanzierung und Management zu treffen. Öffentliche und private Hand gehen dabei eine langfristige Vertragslaufzeit in einer gemeinsamen Projektorganisation ein. Von Bedeutung ist für die öffentliche Hand vor allem die Erhaltung und Erweiterung zahlreicher Gebietskörperschaften. Derweil übernimmt die Privatwirtschaft Bereiche des öffentlichen Hochbaus, wie Verwaltungs- und Schulgebäude oder sonstige Gebäude, für die Nutzung öffentlicher Aufgaben. Der private Investor plant, finanziert und errichtet oder saniert hierbei auf eigene Kosten. Des Weiteren ist er für den Betrieb der Immobilie über ihren gesamten Lebenszyklus hinweg verantwortlich, wobei der öffentliche Partner laufende Nutzungsgebühren über einen vertraglich geregelten Zeitraum zahlt. 1

Zunächst lassen sich im PPP-Modell einige Vorteile erkennen, bei dem beide Seiten gewinnen können. Zum einen erhält die öffentliche Hand eine Planungs- und Kostensicherheit und zum anderen ist die Refinanzierung des privaten Partners durch das vereinbarte Nutzungsentgelt gewährleistet. In Deutschland bestehen jedoch noch keine rechtlichen Rahmenbedingungen über PPP, deshalb herrschen hier noch große Unsicherheiten. 2

Vorreiter für den öffentlichen Hochbau sind die Pilot- und Testprojekte im Bundesland Nordrhein-Westfalen. In der Stadt Monheim am Rhein wurden bereits Projekte über das PPP-Modell gestartet. Hier hat der private Partner die Aufgabe erhalten, städtische Schulen und Sporthallen zu sanieren und dementsprechend um-, aus- oder zurückzubauen und sie der Kommune durch ein entsprechendes Leistungsentgelt über 25 Jahre lang zur Verfügung zu stellen. Weitere derartige Projekte werden demnächst in Leverkusen, Meschede und Witten realisiert und der erste Neubau im PPP-Verfahren entsteht zurzeit in Frechen, aber auch in anderen Bundesländern mehren sich die PPP-Projekte. Zunächst scheinen diese Projekte positiv zu laufen, obwohl die Initiative zur Entwicklung und Errichtung der PPP-Pilotprojekte im Bundesland Nordrhein-Westfalen erst im Jahre 2002 einsetzte. 3

¹ Vgl. Price Waterhouse Coopers Finance Beratung (Hrsg.) (2003): PPP im öffentlichen Hochbau, Band I: Leitfaden

„PPP im öffentlichen Hochbau“, http://www.bmvbw.de/Anlage17272/Band-I-Leitfaden.pdf , Stand: 10.05.2004, S. 2-4.

² Vgl. Krämer, Volker T. (2004): Public Private Partnership - kein Massenmarkt, in: Immobilien Manager, 2004, Nr.10, S. 30.

³ Vgl. Krämer, Volker T. (2004): Public Private Partnership - kein Massenmarkt, in: Immobilien Manager, 2004, Nr.10, S. 32.

1

Ein Vergleich mit anderen europäischen Ländern ist dennoch nicht möglich, da die Zusammenarbeit der öffentlichen Hand mit der Privatwirtschaft in Deutschland erst am Anfang steht. Tatsache ist, dass es in Deutschland noch keine langjährigen Erfahrungen über PPP-Partnerschaften gibt.

Als Vergleiche sollen die Länder England und Frankreich aufgeführt werden, die laut Pressemitteilungen schon 20 Prozent ihres Investitionsbedarfes durch PPP-Maßnahmen abgewickelt haben. ⁴ Dieser relativ hohe Anteil des PPP-Modells belegt, dass sich diese Art von I nvestition längst bewährt hat und zukünftig auch in Deutschland neue Potentiale wecken wird. Wichtig ist das mit- und voneinander lernen. Dennoch wird sich PPP nur sehr langsam entwickeln, da sich jedes Projekt immer einer individuellen Überprüfung unterziehen muss und das Risiko meist schwer abwägbar ist. 5

Der im Herbst 2003 entstandene Leitfaden „PPP im Öffentlichen Hochbau“ der Wirtschafts-und Steuerberatungsgesellschaft Price Waterhouse Coopers Finance Beratung und Freshfields Bruckhaus Deringer stellt für diese Ausarbeitung den Wegweiser für die Besonderheiten finanzierungsrelevanter Aspekte von PPP-Immobilien dar.

1.2 Problemstellung

Bisher wurden privatwirtschaftliche Partnerschaften mit Bund, Länder und Kommunen überwiegend durch Leasing- und Mietkaufverträge abgewickelt. Diese Verträge hatten jedoch den Nachteil, dass sie über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie zu einer enormen Belastung und damit zu einer weiteren Verschuldung der öffentlichen Haushaltskassen führten. Die öffentliche Hand war und ist bei diesen Modellen nicht mehr liquide und der Kreditrahmen für eine Neuverschuldung der notwendigen Investitionen ist somit erschöpft. ⁶ Die PPP-Partnerschaft wäre daher ein optimales Investitionsmodell, das zur Reduzierung der öffentlichen Haushaltskassen beitragen könnte.

Grundlegend ist die Idee einer PPP-Maßnahme, eine vorteilhaftere und wirtschaftlichere Beschaffungsvariante als die einer konventionellen Eigenrealisierung zu erzielen. Dabei ist es besonders wichtig, dass eine PPP-Eignung ⁷ durch den öffentlichen Auftraggeber im Vorfeld der Planung festgestellt werden muss.

⁴ Vgl. Bundesverband deutscher Banken (Hrsg.) (2004): Private Public Partnership - Chance für die Modernisierung von

Infrastruktur und Verwaltung, http://www.bdb.de/download/broschueren/BdB-DFA_PPP_2004.pdf., Stand: 10.05.2004, S.26.

⁵ Vgl. Bunsen, Christian (2004): Private Public Partnership - Wer das Risiko kontrollieren kann, soll es auch tragen, in:

Immobilien Zeitung Nr. 16 vom 29.07.2004, S.17.

⁶ Vgl. Bundesverband deutscher Banken (Hrsg.) (2004): Private Public Partnership - Chance für die Modernisierung von

Infrastruktur und Verwaltung, http://www.bdb.de/download/broschueren/BdB-DFA_PPP_2004.pdf., Stand: 10.05.2004, S.20.

⁷ Vgl. hierzu Punkt „2.1 PPP-Eignungstest“.

2

Als wichtige Erkenntnis- und Entscheidungsgrundlage dient eine sorgfältige Wirtschaftlichkeitsuntersuchung, bei der beide Varianten hinsichtlich ihres Effizienzvorteils ⁸ verglichen werden. Der Effizienzvorteil ist jedoch von einer Vielzahl von Einflussfaktoren abhängig und wird in erster Linie durch die Streuung der Betriebskostenhöhe und der Risikokosten bestimmt. 9

Mit der Realisierung eines Bauvorhabens mittels PPP-Partnerschaft geht die öffentliche Hand nicht nur eine lange vertragliche Bindung mit einem privaten Investor ein, sondern entscheidet sic h gleichzeitig auch für die Entrichtung eines Leistungsentgeltes. Da die öffentliche Hand das PPP-Projekt selbst definiert, kann sie den größten Risikoanteil auf den Privaten verteilen. Für den Privaten ist es von größter Bedeutung, dass durch die Refinanzierung über das Leistungsentgelt der Kapitaldienst in der Vertragslaufzeit abgegolten wird. Zwar ergibt sich für die Privatwirtschaft durch den „festen“ Mieter ein enormer Vorteil hinsichtlich der Mieterlöse, jedoch ist sein Agieren nur im Rahmen jenes Leistungsentgeltes möglich. 10

1.3 Aufbau der Ausarbeitung und Vorgehensweise

Zunächst sollen die haushaltsrechtlichen Vorschriften der öffentlichen Hand und die Indikatoren von PPP-Projekten dargelegt werden. Resultierend auf die Indikatoren von PPP-Projekten wurde für diese Ausarbeitung ein virtuelles Berechnungsmodell am Beispiel einer Hochschule erstellt. Es ist nach Empfehlung des Leitfadens für den öffentlichen Hochbau gekürzt nachgestaltet. Das in Microsoft Excel konstruierte Berechnungsmodell ist im Anhang nachvollziehbar und soll das kaufmännische Procedere aus Sicht der öffentlichen Hand veranschaulichen. Das Modell ist in den folgenden drei Stufen gegliedert:

• Ermittlung der PPP-Vorteilhaftigkeit durch einen Wirtschaftlichkeitsvergleich zwischen konventioneller und PPP-Beschaffungsvariante

• Ermittlung einer optimalen projektspezifischen Kapitalstruktur des privaten Partners

• Erstellung eines privatwirtschaftlichen Finanzierungsmodells des privaten Partners

⁸ Die Effizienz kann mit dem Erfolg eines Bauvorhabens gleichgesetzt werden. Anhand einer Wirtschaftlichkeitsuntersuchung

kann im Vorfeld der Effizienzvorteil zugunsten einer PPP-Maßnahme oder einer öffentlichen Eigenrealisierung bestimmt

werden.

⁹ Vgl. Price Waterhouse Coopers Finance Beratung (Hrsg.) (2003): PPP im öffentlichen Hochbau, Band I: Leitfaden

„PPP im öffentlichen Hochbau“, http://www.bmvbw.de/Anlage17272/Band-I-Leitfaden.pdf , Stand: 10.05.2004, S. 14-21.

¹⁰ Vgl. Clauß, Wilfried (2004): Public Private Partnership - Ein Vertrag alleine schafft noch keine Partnerschaft, in: Immobilien

Zeitung Nr. 16 vom 29.07.2004, S. 18.

3