Die  erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr.1 Sätze 2-5 GewStG für Grundstücksunternehmen  1

Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis   3

Abk  ürzungsverzeichnis  4

I.  Allgemeines  5

1.  Vorbemerkung  5

2.  Historische Entwicklung des §9 Nr.1  5

3.  Sinn und Zweck der Vorschrift  6

II.  Begriffsabgrenzungen  7

1.  Grundstücksunternehmen  7

2.  Grundbesitz  7

3.  Verwaltung und Nutzung  8

III.  Zulässige Tätigkeiten von Grundstücksunternehmen  8

1.  Zulässige, begünstigte Tätigkeiten  8

a)  Verwaltung und Nutzung eigener Wohngebäude  8

b)  Verwaltung und Nutzung anderen Grundbesitzes  9

c)  Immobilien-Leasing-Gesellschaften  9

d)  Nebentätigkeiten  10

2.  Zulässige, nicht begünstigte Tätigkeiten  11

a)  Errichtung und Veräußerung von EFH/ZFH/ETW  11

b)  Betreuung von Wohnungsbauten  12

c)  Verwaltung und Nutzung von eigenem Kapitalvermögen  12

d)  praktisches Beispiel  13

IV.  Abgrenzung zu schädlichen Tätigkeiten  14

1.  Grundbesitz im Dienste eines Gesellschafters oder Genossen  14

a)  Grundbesitz ganz oder zum Teil  14

b)  Gewerbebetrieb eines Gesellschafters oder Genossen  14

c)  Dienen  15

d)  Gestaltungsmöglichkeiten  15

Die erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr.1 Sätze 2-5 GewStG für Grundstücksunternehmen 2

aa) Erbbaurecht 15 bb) Ehepartner 16

cc) Zwischenschaltung einer Gesellschaft 16

2. Gewerbliche Tätigkeiten eines Grundstücksunternehmens 19

a) Verwaltung fremden Grundbesitzes 20

b) Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen und Inventar 20

c) Betriebsaufspaltung 23

d) Veräußerung, Gewerblicher Grundstückshandel 24

e) Verwaltung und Nutzung von Kapitalvermögen gewerblicher Art 26

V. Formelle Anforderungen 27

VI. Anwendungsbeispiele der Kürzung gemäß § 9 Nr.1 Satz 2 GewStG 28

1. Beispiel 1: Immobilienhai-GmbH 29

a) Variante 1: mit Kürzung nach § 9 Nr.1 Satz 1 GewStG 29

b) Variante 2: mit Kürzung nach § 9 Nr.1 Satz 2 GewStG 30

2. Beispiel 2: Immobilienhai-KG 31

a) Variante 1: KG mit phG 31

3. Beispiel 3: Immobilienhai-GmbH 32

a) Variante 1: mit Kürzung nach § 9 Nr.1 Satz 1 GewStG ohne GewSt-32 Anrechnung

b) Variante 2: mit Kürzung nach § 9 Nr.1 Satz 1 GewStG mit GewSt-34 Anrechnung

c) Variante 3: mit Kürzung nach § 9 Nr.1 Satz 2 GewStG 36

VI. Fazit 39

Verzeichnis der Rechtsquellen 41

Die  erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr.1 Sätze 2-5 GewStG für Grundstücksunternehmen  

Abbildungsverzeichnis   

Abbildung  1: Immobilien-Leasing  

Abbildung  2: Keine Abschirmwirkung durch PersG  

Abbildung  3: Abschirmwirkung durch KapG  

Abbildung  4: Keine Veränderung durch Zwischenschaltung einer KapG  

Abbildung  5: Keine Abschirmwirkung durch reine PersG  

Abbildung  6: Abschirmwirkung durch Zwischengesellschaft  

Abbildung  7: Trennung von Grundbesitz und Betriebsvorrichtung  

Abbildung  8: Alternative Trennung von Grundbesitz und Betriebsvorrichtung  

Abbildung  9: Vergleich der Gewinne nach Steuern bei der GmbH Co KG  

Die erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr.1 Sätze 2-5 GewStG für Grundstücksunternehmen 4

a.A. anderer Auffassung Abs. Absatz BB Betriebs-Berater (Zeitschrift) Bd. Band BGH Bundesgerichtshof BStBl . Bundessteuerblatt Buchst. Buchstabe bzw. beziehungsweise ca. circa d.h. das heißt DB Der Betrieb (Zeitschrift) DStR Deutsches Steuerrecht (Zeitschrift) DStZ Deutsche Steuer-Zeitung ESt Einkommensteuer EStG Einkommensteuergesetz EStR Einkommensteuer-Richtlinien evtl. eventuell FG Finanzgericht gem. gemäß GewSt Gewerbesteuer GewStG Gewerbesteuergesetz GewStR Gewerbesteuer-Richtlinien ggf. gegebenenfalls GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung GmbH & Co. KG Gesellschaft mit beschränkter Haftung & Co. Kommanditgesellschaft GmbHG Gesetz betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung H Hinweise h.M. herrschende Meinung HGB Handelsgesetzbuch Hrsg. Herausgeber i.S.d. im Sinne des i.S.v. im Sinne von i.V.m. in Verbindung mit Kap. Kapitel KG Kommanditgesellschaft KSt Körperschaftsteuer KStG Körperschaftsteuergesetz Nr. Nummer o.V. ohne Verfasser Rn. Randnummer S. Satz, Seite sog. sogenannten Sp Spalte u.a. unter anderem vgl. vergleiche z.B. zum Beispiel z.T. zum Teil

Die erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr.1 Sätze 2-5 GewStG für Grundstücksunternehmen 5

I. Allgemeines

1. Vorbemerkung

§ 9 GewStG regelt die Kürzungen bei der Ermittlung des Gewerbesteuermessbetrags. Nr. 1 befasst sich mit den Kürzungen für Grundbesitz. In Satz 1 wird die pauschale Kürzung geregelt, wobei unter bestimmten Voraussetzungen alternativ für Grundstücksunternehmen eine erweiterte Kürzung nach Sätzen 2-5 in Anspruch genommen werden kann. In Satz 5 regelt insbesondere die schädliche Tätigkeit der Vermietung an Gesellschafter.

An den Aufbau dieser Vorschrift haben wir uns in unserer Auseinandersetzung mit diesem Thema gehalten.

Nach der obligatorischen Einleitung und den notwendigen Begriffsabgrenzungen bestimmen wir die zulässigen Tätigkeiten, um uns dann mit den schädlichen Tätigkeiten in Kapitel IV auseinander zusetzten. Die Arbeit wird abgeschlossen mit umfangreichen Anwendungsbeispielen, um damit die Bedeutung insbesondere unter der GewSt-Anrechnung detailliert darzulegen.

2. Historische Entwicklung des § 9 Nr. 1

Diese Begünstigung für Grundstücksunternehmen wurde erstmals 1936 für Kapitalgesellschaften eingeführt, die ausschließlich eigenes Kapitalvermögen oder eigenen Grundbesitz verwalteten oder nutzten. Die Kürzung des Teils des Gewerbeertrags, der auf den Grundbesitz entfiel, ersetzte die pauschalierte Kürzung nach Satz 1 und diente nicht nur der Vermeidung einer Doppelbelastung mit Grund- und Gewerbesteuer, sondern in erster Linie der Gleichstellung der Grundstücksunternehmen in der Rechtsform der Kapitalgesellschaft mit denen der vermögensverwaltenden Personenunternehmen. Bis 1963 wurde die Vorschrift laufend erweitert, so waren z.B. auch Personengesellschaften und Wohnungs- und Baugenossenschaften zum Abzug berechtigt. Die Kürzung ist dadurch rechtsformunabhängig geworden. Mit Ausnahme des Teils, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Kapitalvermögens entfiel, durfte der gesamte Gewerbeertrag gekürzt werden.

Die erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr.1 Sätze 2-5 GewStG für Grundstücksunternehmen 6

Die letzte wesentliche Änderung erhielt der § 9 Nr. 1 Sätze 2-4 GewStG durch das 2. Haushaltsstrukturgesetz von 1981. Die begünstigten Unternehmensformen blieben gleich, allerdings wurde der Umfang der erweiterten Kürzung auf den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, beschränkt. Der Gewinn aus Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes ist gesondert zu ermitteln und von dem restlichen Gewinn, z.B. aus erlaubter Nebentätigkeit,

zu trennen. 1

3. Sinn und Zweck der Vorschrift

„ Der Sinn der Vorschrift des § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG liegt darin, solche Unternehmen zu begünstigen, die nach Art ihrer Tätigkeit nicht gewerbesteuerpflichtig wären und die es nur auf Grund ihrer Rechtsform sind ( Kapitalgesellschaften [und gewerblich geprägte Personengesellschaften], die nur eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen), außerdem solche Unternehmen die zwar nicht wegen ihrer Rechtsform, wohl aber deshalb gewerbesteuerpflichtig sind, weil sie eine der in § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG bezeichneten, wenngleich die Inanspruchnahme der erweiterten Kürzung des Gewerbeertrags un-schädlichen Nebentätigkeiten ausüben.“ ² Die erweiterte Kürzung soll demnach Grundstücksunternehmen in der Form einer gewerblich geprägten Personengesellschaft (§ 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG; z.B. GmbH & Co. KG) oder Kapitalgesellschaft (z.B. GmbH) ver-

wehrt bleiben, wenn sie sich außerhalb der unschädlichen Nebentätigkeiten betätigen ³ und nicht nur Kraft Rechtsform gewerbesteuerpflichtig sind. Grundstücksunternehmen in der Form reiner Personengesellschaften sind nicht gewerblich tätig und somit nicht

gewerbesteuerpflichtig. 4

¹ Vgl. Lenski/Steinberg , S. 22 ff..

² Vgl. BFH I R 23/73 v. 09.10.74.

³ Vgl Kapitel IV.

⁴ Vgl. Fuchs, S. 2238.

Die erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr.1 Sätze 2-5 GewStG für Grundstücksunternehmen 7

II. Begriffsabgrenzungen

1. Grundstücksunternehmen

Der Begriff Grundstücksunternehmen wird in § 9 Nr.1 Satz 2 GewStG definiert. Es fallen Unternehmen unter diese Regelung, die „ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen oder daneben Wohnungsbauten betreuen oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser oder Eigentumswohnungen im Sinne des Ersten Teils des Wohnungseigentumsgesetzes in der im Bundesgesetzblatt Teil III, Gliederungsnummer 403-1, veröffentlichten bereinigten Fassung, zuletzt geändert durch Artikel 28 des Gesetztes vom 14.Dezember 1984

(BGBl I Seite 1493), errichten und veräußern.“ 5

2. Grundbesitz

Für die Begriffe Grundbesitz/Grundvermögen gem. § 9 GewStG gilt § 68 BewG. Dazu zählen Grund und Boden, Gebäude, sonstige Bestandteile und Zubehör. Bestandteile einer Sache sind Teile, die voneinander nicht getrennt werden können, z.B. Bestandteile eines Gebäudes sind Treppen, Fenster, Türen, aber auch Heizungsanlagen und Personenaufzüge.

Die Definition des Zubehörs ergibt sich aus § 97 BGB. Danach sind Sachen, die dem wirtschaftlichen Zweck der Hauptsache dienen und zu ihr in einem wirtschaftlichen Un-terordnungsverhältnis stehen, Zubehör eines Gebäudes, z.B. Beleuchtungskörper und Klingelanlagen.

Zum Grundbesitz gehören z. B. auch das Erbbaurecht sowie das Wohnungseigentum,

ausdrücklich aber nicht Bodenschätze und Betriebsvorrichtungen aller Art. ⁶ Unter eigenem Grundbesitz ist nur der wirtschaftlich zum Betriebsvermögen des Un-

ternehmens gehörende Grundbesitz zu verstehen. ⁷ Die Vorschriften des EStG und des KStG regeln die genaue Zugehörigkeit des Grundbesitzes zum Betriebsvermögen (§ 20 GewStDV). Zu beachten ist, dass auch auf fremden Grund und Boden errichtete Gebäu-

de zum Betriebsvermögen zählen können, z.B. durch Erbbaurecht. 8

⁵ § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG.

⁶ Vgl. § 68 BewG.

⁷ Vgl EStR 13

⁸ Vgl. BStBl 1982, S. 533.

Die erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nr.1 Sätze 2-5 GewStG für Grundstücksunternehmen 8

3. Verwaltung und Nutzung

Eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen beinhaltet vor allem Tätigkeiten, die zu den

Haupt- und Nebenpflichten des Vermieters gehören. ⁹ Dazu gehört nicht nur die Überlassung der Sache selbst, sondern z.B. auch die Erhaltungspflicht durch Instandsetzungen und Modernisierungen, im Prinzip alle Tätigkeiten wie sie für Hausverwalter im Wohnungseigentumsgesetz geregelt sind (§ 21 WEG), angefangen bei der Aufstellung von Hausordnungen über Nebenkostenabrechnungen und Hausmeistertätigkeit bis hin

zu Mietersuche und Kündigung. 10

IV. Zulässige Tätigkeiten von Grundstücksunternehmen

Ein Grundstücksunternehmen darf neben dem eigenen Grundbesitz auch sein Kapitalvermögen verwalten und nutzen, oder Wohnungsbauten betreuen, oder Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen errichten und veräußern. Der Teil des Gewerbeertrags der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt, ist zu kürzen, darunter fallen alle in Kapitel IV.1 beschriebenen Tätigkeiten. Der Gewinn aus den anderen Tätigkeiten (Kapitel IV.2), unterliegt vollständig der Gewerbesteuer.

1. Zulässige, begünstigte Tätigkeiten bei Verwaltung und Nutzung eigenen

Grundbesitzes

Die nachfolgenden begünstigten Tätigkeiten sind gewerbesteuerbefreit und dürfen von Grundstücksunternehmen uneingeschränkt ausgeübt werden.

a) Verwaltung und Nutzung eigener Wohngebäude

Die Nutzung und Verwaltung eigener Wohnungsbauten ist die Haupttätigkeit eines Grundstücksunternehmens. Der Neubau in eigenem Namen und für eigene Rechnung auf eigenem Grund und Boden- vorausgesetzt das zu errichtende Gebäude bleibt im Eigentum des Grundstücksunternehmen- ist durch § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG ebenfalls begünstigt. Dazu gehören auch jegliche Tätigkeiten, die mit einem Neubau und dessen Vorbereitung in Zusammenhang stehen, d. h. der Ankauf und die Erschließung von Bauland sowie die Finanzierung des Vorhabens. Der Einsatz von Fremdmitteln spielt dabei keine Rolle.

⁹ Vgl. §§ 535 ff. BGB.

¹⁰ Vgl. Güroff, S. 804.