Darstellung und kritische Analyse des Risikomanagements in der unternehmerischen Wohnungswirtschaft

Inhaltsverzeichnis

  INHALTSVERZEICHNIS  

  Abbildungsverzeichnis  V

  Abkürzungsverzeichnis  VII

1  Einleitung  1

1.1  Problemstellung und Ziel der Untersuchung  1

1.2  Gang der Untersuchung  2

2  Akteure der unternehmerischen Wohnungswirtschaft  3

2.1  Wohnungsgenossenschaften  4

2.2  Kommunale Wohnungsunternehmen  5

2.3  Kirchliche Wohnungsunternehmen  5

2.4  Industrieverbundene Wohnungsunternehmen  6

2.5  „Freie“ Wohnungsunternehmen  6

3  Gesetzliche Rahmenbedingungen und Richtlinien  7

3.1  Gesetz zur Kontrolle und Transparenz (KonTraG)  8

3.1.1  Ziele  9

3.1.2  Regelungen  9

3.1.3  Auswirkungen  10

3.2  Basel II- Abkommen  10

3.2.1  Ziele  11

3.2.2  Regelungen  12

3.2.3  Auswirkungen  12

3.3  Deutscher Corporate Governance Kodex (DCGK) und TransPuG  13

Inhaltsverzeichnis

4  Risikomanagement  14

4.1  Definition Risiko  15

4.2  Risikokategorien in der Immobilienwirtschaft  17

4.3  Immobilienspezifische Risikoarten  19

4.4  Risikomanagementprozess  20

4.5  Risikokultur  24

4.6  IT-Lösungen für das immobilienwirtschaftliche Risikomanagement  25

5  Empirische Untersuchung: Der Status quo in der Wohnungswirtschaft  26

5.1  Ergebnisse der empirischen Untersuchung  27

5.1.1  Überblick über die Anzahl der befragten Unternehmen  27

5.1.2  Rücklauf  27

5.2  Unternehmenseinordnung  28

5.2.1  Eigener Wohnungsbestand  28

5.2.2  Immobilienwirtschaftliche Tätigkeitsbereiche  29

5.2.3  Anfangszeitpunkt des Risikomanagements im Unternehmen  29

5.3  Gründe der Risikomanagementimplementierung im Unternehmen  30

5.4  Implementierung des Risikomanagements im Unternehmen  31

5.4.1  Standardisierter Risikomanagementprozess  31

5.4.2  Risikomanagement-Software  32

5.5  Der Risikomanagement-Prozess  33

5.5.1  Risikoidentifikation  33

5.5.2  Instrumente und Beurteilung deren Effizienz  33

5.5.3  Relevante Risikofelder und deren subjektive Beurteilung  35

5.5.4  Analysearten (externe/ interne Risiken)  38

5.5.5  Risikobewertung  39

5.5.6  Instrumente zur Risikosteuerung und deren subjektive Effizienz  40

5.5.7  Risikoberichtswesen  41

Inhaltsverzeichnis

5.5.8  Zuständigkeitsaufteilung im Unternehmen  43

5.5.9  Inanspruchnahme externer Fachleute  45

5.5.10  Maßnahmen zur Manifestierung und Förderung des Risikomanagements  45

5.6  Interesse an der Diplomarbeit  47

5.7  Würdigung der Ergebnisse  47

6  Schlußbetrachtung  48

  Literatur- und Quellenverzeichnis  51

Anhangverzeichnis 56   

V

  Abbildungsverzeichnis  

  Abbildungsverzeichnis  

  Abbildung 1 „Anforderungen an das RM“, Quelle: Sandvoß (2004 ), S. 2  

  Abbildung 2 „Relevante Paragraphen des KonTraG“, Quelle: Denk/Exner-Merkelt  

  Abbildung 3 „Relevante Regeln des DCGK“, Quelle Denk/ Exner-Merkelt (2005 )  

  Abbildung 4 „Systematik des Risikobegriffs“, Quelle: Lück (2000 ), S. 315  

  Abbildung 5 „Risikokategorien“, Quelle: Maier (2004 ), S. 10  

  Abbildung 6 „R-MProzess“ Quelle: vgl. Denk/Exner-Merkelt (2003 ), S. 73  

  Abbildung 7 „Schlüsselrisiken der Wohnungswirtschaft“, Quelle: Sandvoß (2004 ), S. 22  

  Abbildung 8 „Kategorisierung der Rückläufer“ Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 9 „Gründe zur Implementierung eines kontinuierlichen RM“, Quelle: eigene  

  Erhebung  

  Abbildung 10 „Intervalle des standardisierten R-MProzesses“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 11 „Instrumente zur Risikoidentifikation“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 12 „Effizienz der Instrumente zur Risikoidentifikation“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 13 „Relevante Risikofelder der Unternehmen“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 14 „Schadenhöhe der Risikofelder“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 15 „Eintrittswahrscheinlichkeit der Risikofelder“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 16 „Risiko-Matrix, Quelle: nach Wolf/ Runzheimer (2001 ), S: 67  

  Abbildung 17 „Risikoanalyseinstrumente bei externen Risiken“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 18 „Risikoanalyseinstrumente bei internen Risiken“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 19 „Risikosteuerungsinstrumente“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 20 „Intervalle des Risikoberichtswesens“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 21 „Personelle Zuständigkeiten Markt /Wettbewerbsrisiken“, Quelle: eigene  

  Erhebung  

  Abbildung 22 „Personelle Zuständigkeiten Leistungsrisiken“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 23 „Maßnahmen zur Manifestierung des RM im Unternehmen“, Quelle: eigene  

  Erhebung  

  Abbildung 24 „Effizienz der Maßnahmen zur R-MManifestierung“, Quelle: eigene Erhebung  

VI

  Abbildungsverzeichnis  

  Abbildung 25 „Rücklaufquote Fragebögen“ Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 26 „Aufteilung der Tätigkeitsbereiche“ Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 27 „Existenz eines standardisierten R-MProzesses“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 28 „Risikobewertung“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 29 „Instrumente zur qualitativen Risikobewertung“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 30 „Instrumente zur quantitativen Risikobewertung“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 31 „Effizienz der Risikosteuerungsinstrumente“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 32 „Existenz eines Risikoberichtswesens“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 33 „Personelle Zuständigkeiten Rechtsrisiken“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 34 „Personelle Zuständigkeiten Finanzrisiken“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 35 „Personelle Zuständigkeiten strategische Risiken“, Quelle: eigene Erhebung  

  Abbildung 36 „Art und Weise der Implementierung des R-MSystems“, Quelle: eigene  

  Erhebung  

VII

Abkürzungsverzeichnis

Abkürzungsverzeichnis

1

Einleitung

1 Einleitung

1.1 Problemstellung und Ziel der Untersuchung

Die vorliegende Diplomarbeit behandelt das Thema „Darstellung und kritische Analyse des Risikomanagements in der unternehmerischen Wohnungswirtschaft“, denn das ehemals als krisensicher eingestufte Wirtschaftsgut „Immobilie“ ist nicht länger eine sichere und gut kalkulierbare, wertbeständige Investition. Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch eine enorme Komplexität aus und insbesondere die Thematik „Globalisierung“ gewinnt stetig an Bedeutung und bringt ihre eigenen Anforderungen an ein professionelles Immobilienmanagement mit sich. Die tief greifenden Veränderungen auf den Immobilien- und Finanzmärkten erfordern neue Denkansätze der Unternehmen und ihrer Mitarbeiter. Der Vielzahl von Risiken, die auf die Immobilienbranche einwirkt, muss Rechnung getragen werden, sowohl in Bezug auf z.B. steigende Ausbildungsanforderungen als auch auf die Auseinandersetzung mit dem Phänomen „Risiko“. 1

Risikomanagement ist auch in der Immobilienbranche unumstritten ein unverzichtbarer Grundstein zur professionellen Steuerung von Immobilienprojekten und Immobilienbeständen geworden. Hinzu kommt, dass auch der Gesetzgeber mit dem „Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmen“ (KonTraG), dem „Transparenz- und Publizitätsgesetz“ (TransPuG), dem Deutschen Corporate Governance Kodex und nicht zuletzt mit der neuen Eigenkapitalrichtlinie der Banken, dem Basel II- Abkommen, das Risikomanagement in den Fokus der Aufmerksamkeit gezogen hat.

Jedes immobilienwirtschaftliche Unternehmen ist den Ein- und Auswirkungen externer und interner Risiken unterworfen, die niemals vollständig beherrscht werden können. Ein unternehmerisches Handeln ist ohne Risiken undenkbar, denn: „Wer nicht wagt, der nicht gewinnt“. Eine Unternehmenspolitik muss folglich das kontrollierte Eingehen von Risiken mit einschließen, denn Risiken beinhalten nicht nur eine negative, sondern auch eine positive Ausprägung im Sinne einer Chance.

Die immobilienwirtschaftlichen Unternehmen, die in den Wirkungskreis insbesondere des KonTraG fallen- Aktiengesellschaften, aber durch die geforderte Ausstrahlungswirkung des Gesetzes auch GmbHs und Genossenschaften- sehen sich nun den Anforderungen eines Risikomanagements ausgesetzt, das jedoch in seiner Bedeutung den Status eines gesetzlichen Erfordernisses übersteigt, denn

¹ vgl. Maier (2004), S. 2

2

Einleitung

Risikomanagement kann nur erfolgreich sein, wenn erkannt wird, dass der dauerhafte unternehmerische Erfolg am Markt unwiederbringlich damit verknüpft ist, dass aktuelle und zukünftige Risiken erkannt, bewertet und gesteuert werden. ² Hieraus ergeben sich viele Fragestellungen, die es zu beantworten gilt: Wie weit ist die Immobilienwirtschaft, insbesondere die Unternehmen mit großen eigenen Wohnungsbeständen ab 10.000 Wohneinheiten (WE), mit der Umsetzung dieses sensiblen Themas? Sind Risikomanagementsysteme installiert und ins Unternehmen eingebunden worden? Welche Relevanz haben die gesetzlichen Vorgaben bei der Einführung des Risikomanagements? Wird noch immer eher subjektiv/intuitiv statt objektiv über die bestehenden Risiken geurteilt, oder hat sich hier ein Wandel vollzogen?

Ziel dieser Untersuchung ist es, mittels einer umfangreichen Befragung den Status quo des Risikomanagement in der Immobilienwirtschaft festzustellen, hierbei wird ein besonderes Augenmerk auf die Gründe und Ursachen der

Risikomanagementimplementierung gelegt und überprüft, ob die Ausgestaltung des Risikomanagements zur diesbezüglichen Zielerreichung der Unternehmen beiträgt oder ihr entgegensteht.

1.2 Gang der Untersuchung

Die Untersuchung beginnt mit einem kurzen Überblick über die Akteure des Wohnungsmarktes und einer Einführung in die rechtlichen Rahmenbedingungen und Richtlinien des Risikomanagements. Dadurch sollen dem Leser Einblicke in die wichtigsten Grundlagen zum Verständnis der behandelten Thematik vermittelt werden, nicht jedoch die besagten Themen in allen Einzelheiten analysiert werden, da diesbezüglich ausreichend einschlägige Fachliteratur existiert. In einem nächsten Schritt wird auf die Bedeutung und Ausprägung der Begriffe „Risiko“ und „Risikomanagement“ näher eingegangen. Die immobilienspezifischen Risikokategorien und darauf basierend auch die Risikoarten der Immobilienwirtschaft werden dargestellt und beschrieben, um einen detaillierten Einblick in die Besonderheiten des Marktes und der ihn beeinflussenden Determinanten zu erhalten. Darauf folgend wird die Theorie des Risikomanagementprozesses, insbesondere die einzelnen Prozessschritte und deren Bedeutung analysiert, um ein Verständnis für die Komplexität des Risikomanagements und seiner vielfältigen Korellationen zu schaffen. Dieses bildet den Ausgangspunkt für die empirische Untersuchung, die mittels eines umfangreichen Fragebogens durchgeführt worden ist. Dieser sollte der Ermittlung des

² vgl. Sandvoß (2004), S. 1

3

Akteure der unternehmerischen Wohnungswirtschaft

gegenwärtigen Zustandes des Risikomanagements und seiner Prozessschritte sowie der organisatorischen Einbindung des Risikomanagements in die jeweiligen Unternehmen dienen. Des Weiteren ist innerhalb der Umfrage auch die Relevanz externer Berater innerhalb des Implementierungsprozesses und die Bedeutung und Effizienz risikokommunikativer Maßnahmen sowie die Verwendung von Spezialsoftware näher beleuchtet worden.

Basierend auf den schriftlich und partiell grafisch dokumentierten Umfrageergebnissen, deren Auswertung in prozentualer Form mittels eines Tabellenkalkulationsprogramms realisiert wurde, um eine hohe Vergleichbarkeit und gute grafische Darstellbarkeit zu gewährleisten, wird letztlich eine Würdigung der Ergebnisse vorgenommen. Hierbei soll der Status quo des Risikomanagements in Bezug auf die Erreichung der unternehmerischen Ziele überprüft werden, um etwaige Schwierigkeiten in der praktischen Umsetzung des Risikomanagements und deren Auswirkungen aufzuzeigen.

2 Akteure der unternehmerischen Wohnungswirtschaft

Die Akteure der Wohnungswirtschaft sind aufgrund der Komplexität der Immobilie an sich und der starken Fragmentierung der Immobilienbranche in der Literatur nicht eindeutig definiert. Historisch wurde unterschieden zwischen gemeinnützigen (steuerliche Vorteile, aber auch Tätigkeitsbeschränkungen und Pflichten wie bspw. die Baupflicht) und freien Wohnungsunternehmen (keine gesetzlichen Bindungvorschriften und kein Bauzwang), doch nach der Aufhebung des Gemeinnützigkeitsgesetzes 1991 ist diese Unterscheidung rein formell und auch funktionell hinfällig, aber durch die Organisation der Unternehmen in den unterschiedlichen Verbänden (GdW „Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V.“ und BfW „Bundesverband freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V.“) noch immer präsent. ³ Es sind derzeit unterschiedliche Ansätze in Hinsicht auf eine Gliederung des Immobilienmarktes zu finden, beispielsweise eine Aufteilung nach den jeweiligen Marktteilnehmern in Eigentümer (öffentliche Hand, Wohnungsunternehmen, Post, Telekom und Bahn, Unternehmen, private Haushalte), Nutzer, Investoren, Betreiber, Dienstleister (Bauträger und Projektentwickler, Finanzierer, Makler, Facility Manager, Verbänder und Organisationen) ⁴ oder aber eine Einteilung in Immobilieninvestoren, Projektentwickler, planende Institutionen, Dienstleister, Immobilienfianzierer und Bauunternehmen. 5

³ vgl. Fehr (2000), S: 21 und Murfeld (2002), S. 14f.

⁴ vgl. Unterreiner (2005), S. 218f.

⁵ vgl. Schulte (2004), S: 38f.

4

Akteure der unternehmerischen Wohnungswirtschaft

Innerhalb dieser Ausarbeitung erfolgt eine Orientierung an den Unternehmenstypen der Immobilienwirtschaft: Genossenschaften, kommunale Wohnungsunternehmen, kirchliche Wohnungsunternehmen, industrieverbundene Wohnungsunternehmen und „freie“ Wohnungsunternehmen. ⁶ Nachfolgend werden diese Unternehmenstypen kurz vorgestellt.

2.1 Wohnungsgenossenschaften

In Deutschland existieren aktuell 1.991 Wohnungsgenossenschaften, die insgesamt rund 2.300.000 Wohnungen bewirtschaften, davon rund 2.150.000 im eigenen Bestand und 150.000 in der Bewirtschaftung für Dritte. Insgesamt bewirtschaften die Genossenschaften damit knapp 11,3% der vermieteten Wohnungen in Deutschland. ⁷ Kennzeichnend für die organisatorische Struktur der Sozialbeziehungen in Genossenschaften sind folgende Prinzipien ⁸ :

- Selbstverwaltungsprinzip,

- demokratische Entscheidungsstruktur nach dem Gleichheitsprinzip („eine Person- eine Stimme“),

- Gleichbehandlungsprinzip,

- Identitätsprinzip (Entscheidungsträger = Leistungsnutzer),

- Solidaritätsprinzip,

- Subsidiaritätsprinzip (Eigenverantwortung vor staatlicher Förderung),

- Personalitätsprinzip.

Wohnungsgenossenschaften kommt auf dem Markt eine Art „Doppelnatur“ zu, sie sind einerseits Wirtschaftsunternehmen, die wie erwerbswirtschaftliche Unternehmen zu führen sind und andererseits sind sie Personenvereinigungen- vor allem von Verbrauchern (Mietern)- mit spezifischen soziologischen Beziehungen. Die Tätigkeitsschwerpunkte der Wohnungsgenossenschaften liegen in den Bereichen:

- Versorgung ihrer Mitglieder mit Wohnraum (Einräumung von Dauernutzungsrechten),

- Dienstleistungen und Leistungen rund um die Immobilie,

- Unterstützung des genossenschaftlichen Sparens durch eigene Spareinrichtungen. 9

⁶ vgl. Fehr (2000), S. 22

⁷ vgl. Ring der Wohnungsgenossenschaften, http://www.wohn-eg.de/daten_fakten.aspx, 04.12.2005

⁸ vgl. Mändle/ Galonska (1997), S. 976-978

⁹ vgl. Fehr (2000), S. 24- 26

5

Akteure der unternehmerischen Wohnungswirtschaft

2.2 Kommunale Wohnungsunternehmen

„Kommunale Wohnungsunternehmen sind Wohnungsunternehmen, deren

Kapitalgeber mit […] mindestens 50% Gemeinden/ Gemeindeverbände bzw. die Stadtstaaten sind. […] Die bundesweit annähernd 800 kommunalen

Wohnungsunternehmen verfügen über einen eigenen Bestand von rund 2,7 Millionen Wohneinheiten, des Weiteren werden 0,6 Millionen Eigentumswohnungen […] verwaltet. Rund 10% der deutschen Bevölkerung lebt somit in von kommunalen Wohnungsunternehmen verwalteten Wohnungen.“ 10

Mögliche Dienstleistungen der kommunalen Wohnungsunternehmen sind u. a.: 11

- Geschäftsbesorgung für Kommunen bei der Planung, Durchführung, Finanzierung von Bauprojekten,

- Grundstücks- und Gebäudemanagement der städtischen Liegenschaften,

- Bauleit- und Erschließungsplanung,

- Sanierungs- und Entwicklungsträgerschaften,

- Maßnahmen der Wohnumfeldverbesserung,

- Bau, Vermietung und Verwaltung von Wohnungen,

- Wohnungsversorgung und Integration von „Problemgruppen“ wie kinderreichen Familien, Ausländern und sozial Schwachen,

- Vorbereitung und Durchführung von städtebaulichen Vorhaben und Infrastrukturmaßnahmen.

2.3 Kirchliche Wohnungsunternehmen

„Kirchliche Wohnungsunternehmen sind solche Unternehmen in der

Wohnungswirtschaft, an denen die Kirchen […] mehrheitlich beteiligt sind. Aber auch Unternehmen, die auf Initiative kirchlicher Verwaltungen, Diakonien, Kolpingvereinen, der kirchlichen Arbeitnehmervereinigung oder […] durch kirchliche Institutionen entstanden sind, zählen zu den kirchlich orientierten Wohnungsunternehmen.“ ¹² Kerngedanke von kirchlichen Wohnungsunternehmen ist die Schaffung von Wohneigentum, teilweise unter Bereitstellung von kirchlichen Grundstücken mittels Erbbaurecht. Gemäß dem Motto „Dem Leben dienen“ entwickelten die kirchlichen Unternehmen spezielle Wohnangebote beispielsweise für Alleinerziehende oder ein „Mehr-Generationen-Wohnen“. Außerdem beschäftigen sich die kirchlichen

¹⁰ Mändle/Galonska (1997), S. 497 Anm. d. Verf. Auslassungen im Original nicht enthalten!

¹¹ vgl. Mändle/ Galonska(1997), S. 497f. und Fehr (1997), S. 26f.

¹² Mändle/ Galonska (1997), S. 1007 Anm. d. Verf. Auslassungen im Original nicht enthalten!

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Akteure der unternehmerischen Wohnungswirtschaft

Wohnungsunternehmen mit Angeboten für betreutes Wohnen im Alter in Zusammenarbeit mit Trägern der sozialen Dienste und der Altenpflege. ¹³ Kirchliche Wohnungsunternehmen sind als Partner der Kommunen mit Wohnungs- und Städtebauprojekten betraut und auch im Bereich der Stadterneuerung tragen sie zur Schaffung einer lebenswerten Wohnumwelt bei. Des Weiteren arbeiten sie im Bereich der Baubetreuung, und in der Altbausanierung und -modernisierung und integrieren insbesondere auch die Themen „Bauökologie“, „energiesparende und

schadstoffreduzierende Technologien“ sowie „erneuerbare Energien“ zur Bewahrung der Schöpfung auch für zukünftige Generationen. Sie verstehen sich als „Impulsgeber“. 14

2.4 Industrieverbundene Wohnungsunternehmen

Die industrieverbundenen Wohnungsunternehmen sind aus dem Werkswohnungsbau hervorgegangen. Hierbei wurde aus dem Vermögen des Arbeitgebers Wohnungen errichtet, die dann ausschließlich an deren Arbeitnehmer vermietet wurden. Gleichzeitig erreichten sie damit eine Bindung des Arbeitnehmers an das Unternehmen. Einige Industrieunternehmen gründeten Tochtergesellschaften, die die Aufgaben eines klassischen Wohnungsunternehmens wahrnahmen. Die Unternehmen haben so teilweise einen sehr großen unternehmenseigenen Wohnungsbestand geschaffen, der nun bewirtschaftet werden muss. Ein entsprechendes Beispiel hierfür ist die Wohnstätten AG, eine Gruppe gemeinnütziger Wohnungsunternehmen der Vereinigten Stahlwerke, die 1933 gegründet wurde. Einige dieser

industrieverbundenen Wohnungsunternehmen zählen zu den größten deutschen Wohnungsunternehmen, wodurch ihre Bedeutung für die Branche enorm ist. 15

2.5 „Freie“ Wohnungsunternehmen

Die Bezeichnung „Freie“ Wohnungsunternehmen stammt noch aus der Zeit vor der Aufhebung des Gemeinnützigkeitsgesetzes und bezeichnet die Unternehmen, die damals schon nach dem erwerbswirtschaftlichen Ziel arbeiteten und die Gewinnerzielung zu ihrem Geschäftszweck erklärt hatten. Im Gegensatz dazu stehen die ehemals gemeinnützigen Unternehmen, deren unternehmerisches Handeln gesetzlich bis ins Einzelne geregelt war und die teilweise noch heute diese Ausrichtung in ihrer Unternehmenssatzung verankert haben („Gemeinnützigkeit kraft Satzung“) 16

¹³ vgl. Mändle/ Galonska (1997), S. 1007

¹⁴ vgl. Mändle/ Galonska (1997), S. 1008

¹⁵ vgl. Fehr (2000), S. 23f und Murfeld (2002), S: 7f.

¹⁶ vgl. Murfeld (2002), S. 13- 15

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Gesetzliche Rahmenbedingungen und Richtlinien

Die freien Wohnungsunternehmen sind im BFW „Bundesverband freier Wohnungsunternehmen e.V.“ organisiert und besitzen etwa einen Anteil von 15% am Gesamtmietwohnungsbestand Deutschlands, das entspricht etwa 3,4 Millionen Wohneinheiten. ¹⁷ Zu den Tätigkeitsfeldern gehören insbesondere ¹⁸ :

- Verwaltung eigener Mietwohnungsbestände und die Verwaltung für Dritte,

- Bauträgertätigkeiten für eigene und/ oder fremde Rechnung,

- Tätigkeiten als Schlüsselfertigkeitsanbieter oder Generalüber- bzw. unternehmer,

- ansonsten Tätigkeiten entsprechend den kommunalen Wohnungsunternehmen.

3 Gesetzliche Rahmenbedingungen und Richtlinien

Die Notwendigkeit zur exakten Identifikation, Analyse, Bewertung, Steuerung und Überwachung ist in der Immobilenwirtschaft schon lange unbestritten. Das aktive Risikomanagement wird zunehmend bedeutender, sowohl bei der Steuerung von Immobilienprojekten als auch beim Gebäudemanagement. ¹⁹ Neben den bereits verbindlichen Normen des HGB, des Aktiengesetzes, des GmbH-Gesetzes und des Börsengesetzes beschloss der Gesetzgeber im Frühjahr 1998 in Deutschland das Inkrafttreten des KonTraG („Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich“), welches ein Risikomanagement in großen Teilen der Immobilienwirtschaft zur Verbindlichkeit erklärt. Außerdem machen die neuen Regelungen des Basel II-Abkommens für die Eigenkapitalunterlegung von Krediten durch Banken ein strukturiertes Risikomanagement unabkömmlich.

Risikomanagement ist ein wichtiges betriebswirtschaftliches Steuerungs- und Führungsinstrument. Es bedeutet nicht nur die Erfüllung gesetzlicher Anforderungen, sondern das Bewusstsein, dass Unternehmenserfolg unabänderlich damit verknüpft ist, die das Unternehmen aktuell und zukünftig betreffenden Risiken rechtzeitig zu erkennen, zu analysieren und zu steuern. 20

Die folgende Abbildung verdeutlicht die Anforderungen, die auf das Risikomanagement einwirken:

¹⁷ vgl. Fehr (2000),S. 21

¹⁸ vgl. Galonska/ Scharp (2001), S. 9

¹⁹ vgl. Sandvoß (2004), S. 1

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Gesetzliche Rahmenbedingungen und Richtlinien

Abbildung 1 „Anforderungen an das RM“, Quelle: Sandvoß (2004), S. 2

Im Folgenden wird auf das „Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich“ (KonTraG) und das Basel II- Abkommen eingegangen. Als Erweiterung folgt auch eine Ausführung über den Deutschen Corporate Governance Kodex, eine Richtlinie zur Ausgestaltung des Risikomanagements an der sich Unternehmen orientieren sollen, deren Bedeutung durch das „Transparenz- und Publizitätsgesetz“ (TransPuG) verstärkt wurde.

3.1 Gesetz zur Kontrolle und Transparenz (KonTraG)

Initiiert von der Arbeitsgruppe „Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich/ Banken“ wurde bereits Ende 1996 ein Referentsentwurf eines Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich vorgelegt, der jedoch erst ein Jahr später Ende 1997 leicht abgewandelt verabschiedet und zur Stellungnahme dem Bundesrat zugewiesen wurde. ²¹ Am 01. Mai 1998 trat schließlich in Deutschland das Gesetz zur Transparenz und Kontrolle im Unternehmensbereich in Kraft, eine verbindliche Rechtsnorm, die die Vorstände von börsennotierten Aktiengesellschaften dazu verpflichtet, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, um Entwicklungen, die den Fortbestand der Unternehmung gefährden, rechtzeitig erkennen zu können. Hierbei ist insbesondere die Forderung nach der Einrichtung eines Überwachungssystems relevant. Das KonTraG ist ein so genanntes Artikelgesetz, durch das viele andere Gesetze verändert werden, z. B. das Aktiengesetz und das GmbH-Gesetz, das Handelsgesetz, das Publizitätsgesetz, das Genossenschaftsgesetz und einige weitere Gesetze. ²² Das KonTraG und seine Regelungen sind zwar an Aktiengesellschaften

²¹ vgl. Picot ( 2001), S. 7

²² vgl. Denk/Exner-Merkelt (2005), S. 43

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Gesetzliche Rahmenbedingungen und Richtlinien

adressiert, jedoch der Gesetzgeber erwartet die „Ausstrahlung“ des § 91 Abs. 2 AktG auf andere Gesellschaftsformen, wie die Genossenschaften und die GmbHs. ²³ Somit ist die Einrichtung eines aktiven Risikomanagements für weite Teile der Immobilienwirtschaft obligatorisch geworden.

Im nun folgenden Abschnitt werden die Ziele, die der Gesetzgeber mit dem KonTraG verfolgt hat, genauer beleuchtet.

3.1.1 Ziele

Das KonTraG stellt den Höhepunkt einer umfassenden Reform des Aktien- und Handelsgesetzes dar, mit der der Gesetzgeber eine Reihe von Zielen verfolgt hat. Generell sollen die Schwächen und Verhaltensfehlsteuerungen des

Unternehmenskontrollsystems und des Mitbestimmungsrechts berichtigt werden und auch der zunehmenden Ausrichtung der Publikumsgesellschaften an den Informationsbedürfnissen internationaler Investoren soll Rechnung getragen werden. ²⁴ Im Einzelnen liegen die Ziele in der Verbesserung der Arbeit des Aufsichtsrates, der Erhöhung der Transparenz, der Stärkung der Kontrolle durch die Hauptversammlung, dem Abbau von Stimmrechtsdifferenzierungen, der Zulassung moderner Finanzierungs- und Vergütungsinstrumente, der Verbesserung der Qualität der Abschlussprüfung und der Zusammenarbeit von Abschlussprüfer und Aufsichtsrat. ²⁵ Zur Umsetzung der oben genannten Motive existiert eine Reihe von Regelungen im KonTraG, auf die nunmehr eingegangen werden soll. Hierbei erfolgt eine Fokussierung auf die das Risikomanagement betreffenden Paragraphen.

3.1.2 Regelungen

Nach Denk/ Exner-Merkelt (2004) bietet folgende Abbildung einen Überblick über die für das Risikomanagement relevanten Paragraphen des KonTraG ²⁶ :

²³ vgl. Daum (2001) S. 423

²⁴ Denk/ Exner-Merkelt (2005), S. 43

²⁵ vgl. Picot (2001), S. 8

²⁶ Denk/ Exner-Merkelt (2005), S. 43