Vorwort

Einige Informationen, insbesondere über die derzeit aktuellen Marktgeschehnisse auf dem Immobilienmarkt, wurden zum Teil durch Gespräche mit diversen Maklern erworben. Ebenso fließen gewonnene Kenntnisse aus meiner praktischen Ausbildung und Berufserfahrung als Kauffrau der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft mit in diese Arbeit ein. Ich möchte deshalb darauf hinweisen, dass diese gewonnenen Informationen als solche im Text nicht kenntlich gemacht worden sind.

Des Weiteren möchte ich an dieser Stelle Herrn Prof. Dr. Franz J. Sartor vom Fachbereich Wirtschaftswissenschaften der Fachhochschule Köln für die gute Betreuung und freundliche Hilfsbereitschaft, die mir während der Erstellung der Diplomarbeit entgegengebracht wurde, danken.

Auch möchte ich Herrn Prof. Dr. Ralf Knobloch, ebenfalls vom Fachbereich Wirtschaftswissenschaften der Fachhochschule Köln, herzlich für die gute Betreuung und besonders für die Hilfe bei der statistischen Aufbereitung und Auswertung danken.

Abschließend möchte ich mich bei meiner Patentante, Frau Felicitas Feron, für ihr Vertrauen und die moralische sowie finanzielle Unterstützung während der gesamten Studienzeit von ganzem Herzen danken.

Köln im Juni 2005 Stephanie Effertz

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Inhaltsverzeichnis

Abbildungsverzeichnis   4

Tabellenverzeichnis 5   

Abk  ürzungsverzeichnis:  6

Symbolverzeichnis.   7

1.Einleitung.   8

1.1  Problemstellung  8

1.2  Aufbau und Zielsetzung.  10

2.  Grundlagen zur gewerblichen Einzelhandelsimmobilie.  11

2.1  Definition 1a- Einzelhandelsimmobilie.  11

2.2  Die Eingliederung von 1a-Einzelhandelsimmobilien in die gewerbliche  

Immobiliensystematik.   12

2.2.1  Die Einordnung in den Immobilienmarkt.  12

2.2.2  Klassifikation der Einzelhandelsimmobilien.  15

2.2.3  Die Nachfrager von Einzelhandelsimmobilien.  16

2.2.4  Die klassischen Mieter, Mieterstruktur und  

Mietvertragsvertragsgestaltung  von Einzelhandelsimmobilien.  17

2.2.5  Das Marktvolumen von Einzelhandelsimmobilien  20

2.2.6  Rendite und Faktoren von Einzelhandelsimmobilien.  22

2.3.  Besonderheiten und Charakteristika von 1a-Einzelhandelsimmobilien  22

2.3.1  Die Entstehung und die Bedeutung der Innenstadtlage.  22

2.3.2  Abgrenzung der 1a-Einzelhandelsimmobilie  24

3.  Theoretische Konzeption zur Mietpreisentwicklung bei 1a-  

Einzelhandelsimmobilien   26

3.1  Grundlagen der Statistik  26

3.2  Erläuterung und Definition von statistisch relevanten Variablen.  26

3.3  Die Multiple Regressionsanalyse  29

3.4  Die Bestimmungsfaktoren der mietpreisbildenden Determinanten.  35

3.4.1  Die Umsätze der Einzelhändler  35

3.4.2  Das Einkommen der privaten Haushalte  36

3.4.3  Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft.  37

3.4.4  Die Bevölkerungsentwicklung  38

3.4.5  Die Arbeitslosenzahl.  38

3.4.6  Das Angebot an Verkaufsflächen in der Innenstadt  38

3.5.  Die Datenquellen  40

3.5.1  Kemper´s  40

3

3.5.2  Das Statistische Bundesamt Deutschland.  41

3.5.3  Die IH,K Gfk und der Shopping Center Report 2003  42

4.  Praktische Anwendung des Modells zur Mietpreisentwicklung am Beispiel der  

St  ädte Köln und Bonn.  44

4.1  Zielsetzung der Anwendungsbeispiele  44

4.2  Mietpreisentwicklung am Beispiel des Standortes Köln  45

4.2.1  Der Standort Köln.  45

4.2.2  Die Einbeziehung der Mietpreisdeterminanten in die  

Regressionsanalyse.   47

4.2.3  Interpretation der empirischen Ergebnisse  56

4.3  Mietpreisentwicklung am Beispiel des Standortes Bonn  58

4.3.1  Der Standort Bonn  58

4.3.2  Die Einbeziehung der Mietpreisdeterminanten in die Regressions-  

analyse   61

4.3.3  Interpretation der empirischen Ergebnisse  67

5.  Fazit  69

5.1  Adaption der Ergebnisse auf weitere Standorte.  69

5.2  Schwächen und Grenzen des theoretischen Modells.  70

5.3  Ausblick und Entwicklungstendenzen auf dem  

Einzelhandelsimmobilienmarkt   71

Literaturverzeichnis   73

Anhang.   77

Abbildungsverzeichnis   

Abbildung  1: Nutzungsformen von Immobilien  14

Abbildung  2: Darstellung der Residuen  32

4

Tabellenverzeichnis   

Tabelle 1:  Köln, Shopping Center  47

Tabelle 2:  Köln, Aufstellung der Mietpreisdeterminanten.  48

Tabelle 3:  Köln, Korrelation der Merkmale mit dem Mietpreis.  48

Tabelle 4:  Köln, Regressionsmatrix  49

Tabelle 5:  Köln, Inverse der Regressionsmatrix  49

Tabelle 6:  Köln, b-Gewichte  50

Tabelle 7:  Köln, Partialkoeffizienten.  51

Tabelle 8:  Köln, z-Werte  52

Tabelle 9:  Köln, X-Matrix  53

Tabelle 10:  Köln, Y-Matrix  53

Tabelle 11:  Köln, Transportierte X-Matrix  54

Tabelle 12:  Köln, 'XX Matrix.  54

Tabelle 13:  Köln, Transportierte 'XX-Matrix.  54

Tabelle 14:  Köln, 'XY-Vektor  55

Tabelle 15:  Köln, Rohwertgewichte  55

Tabelle 16:  Köln, Strukturkoeffizienten  56

Tabelle 17:  Bonn, Aufstellung der Mietpreisdeterminanten  61

Tabelle 18:  Bonn, Korrelation der Merkmale mit dem Mietpreis  61

Tabelle 19:  Bonn, Regressionsmatrix.  62

Tabelle 20:  Bonn, Inverse der Regressionsmatrix.  62

Tabelle 21:  Bonn, b-Gewichte.  62

Tabelle 22:  Bonn, Partialkorrelation  63

Tabelle 23:  Bonn, z-Werte.  64

Tabelle 24:  Bonn, X-Matrix  64

Tabelle 25:  Bonn, Y-Matrix  65

Tabelle 26:  Bonn, Transportierte X-Matrix.  65

Tabelle 27:  Bonn, 'XX -Matrix.  65

Tabelle 28:  Bonn, Invertierte 'XX-Matrix  66

Tabelle 29:  Bonn, 'XY-Vektor.  66

Tabelle 30:  Bonn, Rohwertgewichte  66

Tabelle 31:  Bonn, Strukturkoeffizienten  67

5

Abkürzungsverzeichnis: AG Aktiengesellschaft BaföG Bundesausbildungsförderungsgesetz BGB Bürgerliches Gesetzbuch BRD Bundesrepublik Deutschland ca. circa bzw. beziehungsweise Gfk Growth from Knowledge d.h. das heißt DID Deutsche Immobilien Datenbank Eh. Einzelhandel etc. et cetera HBF Hauptbahnhof H&M Hennes und Mauritz IHK Industrie- und Handelskammer Kfz Kraftfahrzeug P&C Peek und Cloppenburg S.B. Selbstbedienung u.a. unter anderem z.B. zum Beispiel

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1.Einleitung

1.1 Problemstellung

Die deutsche Immobilienlandschaft hat sich in den letzten Jahren zunehmend verschlechtert. Der Büromarkt leidet unter großen Leerstandsraten und auch der freifinanzierte Wohnungsmarkt kann sich diesem Trend nicht entziehen. Luxuswohnungen stehen zum Teil leer und können nur mit Abschlägen vermietet werden. Demgegenüber präsentiert sich die 1a-City Lage vergleichsweise stabil. Dennoch sind die Mieten in einigen Städten auch hier spürbar zurückgegangen. Die schwache konjunkturelle Lage im Einzelhandel wirkt sich mittlerweile auch auf den Markt für Einzelhandelsimmobilien aus. Fast in allen deutschen Immobilienzentren stagnierten oder fielen die Spitzenmietpreise, obwohl vor allem internationale Filialisten und deren Flächennachfrage weiterhin anhält. Heute sind die zentralen Einkaufsstraßen und Passagen vielfach die quantitativ bedeutendsten Anziehungspunkte im innerstädtischen Raum. Dennoch wird in verschiedenen Städten von einer „Krise“ der Innenstädte in Deutschland gesprochen. Je nach Perspektive und Interessenlage werden dabei ganz unterschiedliche Strukturen und Prozesse vollzogen.

Die aktuellen erheblichen Veränderungen im Einzelhandel mit Betriebsaufgaben von Fachgeschäften und der Expansion großer Filialunternehmen betrifft so gut wie alle Großstädte in Deutschland. Wie aus dem COMFORT marktBericht 2003 hervorgeht, steigt die Dynamik der Mieterwechsel in den Top 1a-Lagen deutlich, welche bundesweit gesehen kürzer werden. 1

Darüber hinaus befinden sich auch die Kauf- und Warenhäuser, wie beispielsweise Kaufhof und Karstadt, in einem grundsätzlichen Umstrukturierungsprozess. Vor einigen Jahren waren sie es noch, die als Magneten einer Innenstadt galten. Heute werden von ihnen selber, zumindest zum Teil, traditionelle Standorte aufgegeben. Dies führt dazu, dass die Innenstädte deutlich an Attraktivität verlieren,

¹ Vgl. Kreutz, COMFORT marktBericht 2003, S.1

8

da gerade die vorgenannten bekannten Warenhäuser dort in der Vergangenheit eine hohe Kundenfrequenz garantiert haben ² .

Der Facheinzelhandel hingegen ist den hohen Anforderungen der Kunden immer weniger gewachsen. Neben fachlichen Defiziten und Kapitalmangel wächst das erforderliche Standortverständnis meist erst zaghaft heran. Eine Umorientierung von Produkt- hin zu Kundenorientierung erfolgt vielfach viel zu spät. ³ Die Entwicklung der Geschäftsstraßen ist damit zu einem der zentralen Themen der Einzelhandelsimmobilien geworden. Alle Marktteilnehmer der Immobilienbranche, die sich überwiegend mit einzelhandelsgenutzten Flächen auseinandersetzen, sind in gewissem Maß davon abhängig, welche zukünftigen Entwicklungen sich bei den Einzelhändlern ergeben. Vor allem der Textileinzelhandel, der einen Großteil der Vermietungsgeschäfte repräsentiert, leidet derzeit unter einem erheblichen Umsatzrückgang.

Auch die Bedeutung der Innenstadtlage als Ausdruck der Zentralität eines Stand-ortes scheint unter anderem durch diese Entwicklung vielerorts gefährdet zu sein. Zusätzlich werden verschiedene strukturelle Tendenzen, wie auch die verkehrliche Situation in den Innenstädten, ebenfalls regelmäßig im Zusammenhang mit diesem Einzelhandelsstandort als problembehaftet diskutiert. Die Entwicklungslage beispielsweise der Stadt Köln in Bezug auf das DuMont Carree und die Opern Passage, gelegen an der Breite Strasse, ist derzeit sehr fragwürdig. Hier hoffen die Kölner auf Besserung durch die Untertunnelung der Nord-Süd-Fahrt ⁴ .

Allgemein herrscht gegenwärtig in vielen deutschen Städten eine tiefgreifende Unsicherheit darüber, wie angesichts der einzelhandelsgeprägten Innenstädte mit den Entwicklungen umzugehen ist. Sind diese als Chance oder vielmehr als Bedrohung für die einzelhandelsgenutzten Immobilien zu verstehen?

² Vgl. Brockhoff, Immobilien Zeitung Nr. 6, 2005, S. 9

³ Vgl. Kreutz, COMFORT marktBericht 2003, S.1

⁴ Vgl. ebenda

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1.2 Aufbau und Zielsetzung

In dieser Arbeit wird angesichts der zukünftigen Entwicklung von Einzelhandelsimmobilien der Versuch unternommen, die Gewichtung der einzelnen Determinanten, welche auf den Mietpreis und damit folglich auf den Wert der Einzelhandelsimmobilie einwirken, im Einzelnen zu beleuchten.

Um die Einordnung der aktuellen und der zu erwartenden Prozesse in die Evolutionsgeschichte vornehmen zu können, bildet die Bezugnahme auf langfristige Tendenzen und historische Entwicklungen von Mietpreis und einzelhandelsrelevante Daten einen zentralen Ansatzpunkt. Die einzelnen Daten, wie z.B. die Strukturdaten der Bevölkerungsentwicklung und der regionalen Wirtschaft sowie die Leistungsdaten des Einzelhandels, werden analysiert und auf den Mietpreis bezogen.

Ziel dieser Arbeit ist es, die verschiedenen Einflussfaktoren und ihre Wirkung auf den Mietpreis zu erfassen, um die zukünftigen Entwicklungen und die damit ver-bundenen Risiken besser einschätzen zu können.

Zunächst wird im ersten Teil ein Überblick über den Markt für 1a-Einzelhandelsimmobilien und dessen Eingliederung in den gesamten Immobilienmarkt gegeben. Weiterhin werden die Besonderheiten und Charakteristika von Einzelhandelsimmobilien dargestellt.

Im darauffolgenden Teil werden die statistischen Methoden erklärt, welche dann im vierten Teil ihre praktische Anwendung mit Hilfe von zwei Standort-Beispielen finden.

Das Ziel dieser empirischen Untersuchung ist es, die in der Realität beobachteten Erscheinungen zu beschreiben und Erklärungen der einzelnen Beobachtungen mit der Hilfe von zuverlässigen Kausalbeziehungen zu formulieren. Für die vorliegende Arbeit bedeutete dies, dass die vorhandenen Daten in ein theoretisches Modell eingebunden werden. Die Analyse wird mit Hilfe der multiplen Regressionsrechnung vorgenommen, da es sich hierbei um ein vielfach verbreitetes und leistungsfähiges Verfahren handelt.

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Im abschließende Teil wird eine Zusammenfassung gegeben, und eine Adaption der Ergebnisse auf weitere Standorte wird vorgenommen. Ferner werden die Schwächen und Grenzen des theoretischen Models beschrieben.

2. Grundlagen zur gewerblichen Einzelhandelsimmobilie

2.1 Definition 1a- Einzelhandelsimmobilie

Der Verkauf von Waren erfolgt überwiegend innerhalb einer festen Betriebsstätte. Die hierfür notwendigen Gebäude bzw. Gebäudeteile werden dann unter dem Begriff Einzelhandelsimmobilie subsumiert.

Allgemein werden als Handelsimmobilien Objekte bezeichnet, die von Unternehmen oder Privatpersonen des Einzelhandels zum Verkauf von Waren genutzt werden. ⁵ Dabei zeichnen sich Einzelhandelsimmobilien vor allem durch eine sehr hohe Typenvielfalt aus, welche unmittelbare Auswirkungen auf die Immobilie bezüglich des Standorts hat. ⁶ Das Spektrum reicht dabei über großflächige Kaufhäuser, SB-Warenhäuser, Nahrungs- und Genussmittelgeschäfte bis hin zu Shopping- oder Einkaufszentren mit Verkaufsflächen von mehreren Tausend Quadratmetern. Sonderformen, wie z.B. Einkaufspassagen, Galerien oder Markthallen, runden das facettenreiche Angebot ab ⁷ .

Durch diese Typenvielfalt gibt es den typischen Standort für Einzelhandelsimmobilien nicht. Er ist vielmehr abhängig vom Kaufverhalten und der Flexibilität der angesprochenen Zielgruppen. Zusätzlich wird er durch Kostenüberlegungen, sowohl in den Zentren von Städten und Gemeinden als auch einer guten Verkehrsanbindung an den Stadtperipherien, geprägt. 8

⁵ Vgl. Linsin, Der westdeutsche Markt für Einzelhandelsimmobilien, S.13

⁶ Vgl. Büning/Heuer, Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft S.588

⁷ Vgl. Linsin, Der westdeutsche Markt für Einzelhandelsimmobilien, S.14

⁸ Vgl. Maier, Risiko Management im Immobilienwesen S.59 + S.60

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Vor diesem Hintergrund konzentriert sich die vorliegende Arbeit auf die klassischen Ladengeschäfte, das heißt auf die zweckgebundenen Immobilien von Ein-zelhandelsbetrieben mit Verkaufsflächen an einem festen Standort, welcher sich in innerstädtischen Fußgängerzonen bzw. Einkaufsstrassen befindet. Es handelt sich hierbei um Geschäftshäuser in erstklassigen Lagen mit vorwiegender Einzelhandelsnutzung im Erdgeschoss.

Erstklassige Lagen sind solche, die eine sehr hohe Passantenfrequenz aufweisen. In den meisten Städten befinden sie sich nur in wenigen ausgewählten Straßenzügen. Sie sind vor allem dadurch gekennzeichnet, das sie in aller Regel das höchste Mietniveau als auch die höchste Passantenfrequenz innerhalb einer Stadt aufweisen. Beispiele für ausgeprägte 1a-Citylagen sind in den Metropolen Deutschlands neben Neuhauser Straße und Kaufingerstraße in München sowie Königsallee in Düsseldorf auch: Kurfürstendamm / Berlin ^- Zeil/ Frankfurt ^- HoheStrasse, Schildergasse / Köln ^- Königsstrasse/ Stuttgart ^- Mönckebergstrasse,Spitalerstrasse / Hamburg ^- BreiteGasse / Nürnberg ^- zunennen. Bei einer näheren Betrachtung dieser besonders bekannten 1a-Citylagen stellt sich heraus, dass insbesondere der Einzelhandel die 1a-Lage bestimmt.

2.2 Die Eingliederung von 1a-Einzelhandelsimmobilien in die gewerbliche Immobiliensystematik

2.2.1 Die Einordnung in den Immobilienmarkt

In der ökonomischen Theorie ist der Immobilienmarkt der „gedachte“ Ort des Austausches von Angebot und Nachfrage nach der Immobiliennutzung und Im-

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mobiliensachkapital. Dies impliziert, dass der Immobilienmarkt einerseits den Bodenmarkt als gesamtwirtschaftlichen Faktormarkt, andererseits den Markt, auf dem die damit verbundenen Güter und Dienstleistungen gehandelt werden, einschließt. 9

Eine Besonderheit des Gutes, welches auf diesem Markt angeboten und nachgefragt wird, besteht in der Unbeweglichkeit der Immobilie. Diese Immobilität ist von großer Bedeutung, da das Angebot und die Nachfrage nicht nur eine räumliche Zuordnung, sondern auch eine räumliche Abgrenzung erfährt. Dies führt dazu, dass der Immobilienmarkt aus einer Vielzahl von Einzelmärkten besteht, denen im Wesentlichen die einmalige Ortsgebundenheit des Marktgutes gemeinsam ist. 10

Die einzelnen Teilmärkte entstehen durch die verschiedenen Nutzungsmöglichkeiten, unterschiedlichen Entwicklungszuständen und Raumstrukturen. Jeder dieser Einzelmärkte ist ein Teilmarkt. Gliedert man den „sachlichen“ Teilmarkt des Immobilienmarktes, dann werden die folgenden drei Hauptgruppen unterschieden ¹¹ . 1. Markt für Objekte der wohnlichen Eigennutzung 2. Markt für Objekte gewerblicher Nutzung 3. Markt für Objekte des primären Produktionssektor Jede dieser drei Marktgruppen wird weiterhin nach Objektarten unterteilt. Zu den wohnlich genutzten Objekten zählen die Mietwohnungen, Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser.

Die gewerblich genutzten Objekte sind in Büroobjekte, Lagerhallen, Handelsimmobilien, Parkhäuser, Shopping-Center und Hotels gegliedert ¹² . Gewerbeimmobi-

⁹ Vgl.Linsin, Der westdeutsche Markt für Einzelhandelsimmobilien, S.16

¹⁰ Vgl. Weimer, Real Estate Decisions are Different - Harvard Business Review Vol.44, S.105

¹¹ Vgl. Murfeld, Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft

S.38

¹² Vgl. Murfeld, Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft

S.45

13

lien besitzen grundsätzlich einen instrumentalen Charakter ¹³ . Damit sind sie in der Regel vielschichtiger und komplexer als Wohnimmobilien ¹⁴ . Unter dem Markt für Objekte des primären Produktionssektors sind land- und forstwirtschaftliche Betrieb gemeint. Die nachfolgende Grafik gibt einen groben Überblick. Verschiedenen Nutzungsformen von Immobilien:

Abbildung 1: Nutzungsformen von Immobilien 15

Anzumerken ist, das die vorstehende Aufzählung eine beispielhafte Auswahl der in der Praxis vorkommenden Nutzungsarten ist.

¹³ Vgl. Büning/Heuer, Grundlagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft S.587

¹⁴ Vgl. Stork, Der Markt für gewerbliche Objekte -Risiken und Risikostreunung Heft 10 S.314

¹⁵ Quelle: eigene Darstellung

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Auf Grund der Vielzahl ihrer Ausprägungen werden die Gewerbeimmobilien durch die folgende Negativabgrenzung definiert: Unter Gewerbeimmobilien sind alle Objekte erfasst, welche nicht überwiegend zu Wohnzwecken dienen ¹⁶ . Der Einzelhandel zählt zu einer der bedeutendsten Branchen der deutschen Wirtschaft und ist zugleich mit den damit verbundenen Einzelhandelsimmobilien ein sektoraler Teilmarkt des Gewerbeimmobilienmarktes. Der Markt für Einzelhandelsimmobilien ist weiterhin ein sehr lokaler Markt. Der Grund dafür liegt darin, dass kaum ein Bundesland die gleiche Einzelhandelsstruktur wie ein anderes aufweist. Auch die Konsumgewohnheiten der einzelnen Städte unterscheiden sich deutlich voneinander.

2.2.2 Klassifikation der Einzelhandelsimmobilien

Die Mieter von Einzelhandelsimmobilien sind heute zu Tag in der Regel Filialisten, die als Großkonzerne mit Milliardenumsätzen oder als deren Tochtergesellschaften auftreten.

Als Filialisten gelten Einzelhandelsunternehmen, die mehrere örtlich getrennte Betriebsstätten unterhalten. 17

Die wichtigsten Gruppen der Branchenstruktur von Einzelhandelsimmobilien sind Schmuck und Juwelen, Drogerien, Parfümerien, Textilien, Schuhe und Gastronomie.

Gemäß den Aussagen des Einzelhandelsimmobilienmakler Kempers ist für den optimalen Zuschnitt der Einzelhandelsimmobilie der Zugang zur Verkaufsfläche ebenerdig und stufenfrei. Die Schaufensterfront sollte großzügig bemessen sein, da der Einzelhandel davon lebt, sein Angebot zur Schau zu stellen. ¹⁸ Die Lage einer Immobilie ist eine sehr wichtige Komponente. Doch gerade bei Einzelhandelsimmobilien sind verschiedene Lagen sehr genau zu unterscheiden.

¹⁶ Vgl. Linsin, Der westdeutsche Markt für Einzelhandelsimmobilien, S.25

¹⁷ Vgl. Kempers, Die goldene Meile, S.8

¹⁸ Vgl. Kempers, Die goldene Meile, S.15

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In der Immobilienwirtschaftlichen Praxis haben sich die drei folgenden Lageklassifikationen entwickelt:

(1) Die 1a-Lagen befinden sich im Kernbereich von Fußgängerzonen, welche die höchste Publikumsfrequenz aufweist. Folglich sind in diesem Bereich die höchsten Mieten einer Stadt zu erzielen. Eine echte 1a-Einzelhandelslage bindet einen Grossteil der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft einer ganzen Region. Das Gesamtvolumen der hier erreichten Kaufkraft erlaubt den Einzelhändlern, einen durchaus ausreichenden Umsatz zu erzielen.

(2) Die 1b-Lagen befinden sich ebenfalls im Geschäftskern, sie sind durch eine relativ geringe aber immer noch hohe Passantenfrequenz gekennzeichnet. Der genaue Übergang von 1a- zu 1b-Lagen ist in der Praxis schwierig und oft von der jeweiligen subjektiven Einschätzung abhängig. (3) Die 1c-Lagen hingegen sind deutlich abgegrenzt und befinden sich nicht mehr im eigentlichen Geschäftskern, sondern in sogenannten Randlagen des Geschäftskernes, die sich im innerstädtischen Bereich befinden.

2.2.3 Die Nachfrager von Einzelhandelsimmobilien

Die Nachfrager von Einzelhandelsimmobilien sind Investoren. Diese können in private Investoren, institutionelle Investoren und Unternehmen unterschieden werden.

Institutionelle Anleger sind Organisationen, die Investitionen mit den Geldern Dritter oder der Öffentlichkeit tätigen. Zu den institutionellen Anlegern zählen Versicherungsunternehmen, Pensionskassen, Immobileinfonds, Immobilien-AGs sowie Leasinggesellschaften und ausländische Investoren. ¹⁹ Sie disponieren meist alle über ein relativ hohes Kapitalvermögen. Die Zielsetzung und Schwerpunkte der einzelnen Investoren-Gruppen weichen teilweise stark voneinander ab. So unterscheiden sie sich beispielsweise hinsichtlich des mit

¹⁹ Vgl. Wüstefeld, Risiko und Rendite von Immobileininvestments, S.42

16

der Kapitalanlage verbundenen Ziels, Anlagemotive, sowie die Höhe des investierten Kapitalvolumens als auch die unterschiedliche Risikobereitschaft. Daher ist das Anlegerverhalten der verschiedenen Investoren von vielseitigen individuellen Interessen geprägt ²⁰ .

Die privaten Investoren zeichneten sich in der Vergangenheit dadurch aus, dass sie die Einzelhandelsimmobilien in hohem Umfang zur Eigennutung erworben haben. In den letzten Jahren hingegen werden diese gewerblich genutzten Immobilien aber auch bei den privaten Anlegern vermehrt als Kapitalanlage nachgefragt. Das Investitionsvolumen hingegen ist im Gegensatz zu den institutionellen Anlegern durchaus überschaubar. 21

Die Unternehmen nutzen die Einzelhandelsimmobilien entweder selber, in dem sie im Erdgeschoss beispielweise ein Fachgeschäft betreiben oder die Einzelhandelsimmobile dient ihnen ausschließlich als Kapitalanlage. In der Vergangenheit profitierte Deutschland nur wenig von grenzüberschreitenden Investments. Das hierfür meist verbreitete Argument war, dass Deutschland zu teuer sei. In den letzten Jahren wird dieses Argument jedoch durch die stark ansteigenden Preise im europäischen Ausland relativiert. Deutschland ist heute zwar noch nicht zu den bevorzugtesten Zielen ausländischer Investoren geworden, hat jedoch im Vergleich zu den Nachbarländern an Attraktivität gewonnen. 22

2.2.4 Die klassischen Mieter, Mieterstruktur und Mietvertragsvertragsgestaltung von Einzelhandelsimmobilien

Einzelhandelsimmobilien in zentralen Lagen deutscher Großstädte sind auf Grund der gewachsenen historischen Innenstädte zumeist gemischt genutzte Geschäftshäuser.

Die Struktur einer Einzelhandelsimmobilie besteht im Erdgeschoss immer aus einem oder mehreren Einzelhandelsmietern. Die bevorzugten klassischen Mieter

²⁰ Vgl. Wüstefeld, Risiko und Rendite von Immobileininvestments, S.46

²¹ Vgl. Maier, Risikomanagement im Immobilienwesen, S. 42

²² Vgl. Kempers, City News 1/2005 S. 3

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einer Einzelhandelsimmobilie sind die großen und bekannten Filialisten. Zu ihnen zählen beispielsweise H & M, Zara, Douglas Holding, Deichmann, Tchibo, Bijou Brigitte, New Jorker, Bonita, dm, Mc Donalds, Esprit etc. Die Bonitäten dieser Unternehmen sind in der Regel als erstklassig einzustufen. Das Erdgeschoss wird überwiegend als Verkaufsfläche genutzt. Die Flächen der im Erdgeschoss befindlichen Einzelhandelsmieter erstrecken sich vielfach über das 1. Obergeschoss oder sogar über mehrere oder alle Obergeschosse des Objektes. In den oberen Etagen der Einzelhandelsimmobilie befinden sich dadurch teilweise auch noch Verkaufsflächen, wobei diese Flächen ebenso als Lager oder Personalräume von dem Einzelhandelsmietern genutzt werden. Sind die oberen Etagen einer Einzelhandelsimmobilie hingegen nicht von dem Einzelhändler des Erdgeschoss genutzt, so werden die Obergeschosse als Praxisflächen, Büroflächen oder Wohnungen vermietet.

Durch den überdurchschnittlichen hohen Quadratmetermietzins und dem hohen Flächenbedarf der Einzelhandelsmieter ist ihr Anteil an der Gesamtmiete des Objektes in den überwiegenden Fällen sehr hoch. Aus diesem Grund wird der oder die Einzelhandelsmieter auch als Ankermieter der Immobile bezeichnet. Grundlagen eines jeden Mietvertrages sind zunächst einmal die genaue Definition der Mietfläche und des Mietzinses. Die rechtlichen Grundlagen für den Mietvertrag liefert überwiegend das BGB innerhalb seiner §§535 bis 578a. Die Miethöhe für Geschäftsräume kann frei vereinbart werden, da es keine Anlehnung an die ortsübliche Vergleichsmieten gibt, wie es bei den Wohnmietverträgen der Fall ist. Bei Mietverträgen über Geschäfts- und Gewerberaum herrscht weiterhin im Gegensatz zu Wohnraummietverträgen weitgehende Vertragsfreiheit. 23

Der Abschluss eines Geschäftsraummietvertrages kann sowohl unbefristet als auch befristet erfolgen. In Deutschland sind die Mietverträge über Einzelhandels-

²³ Vgl.Murfeld, Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft,

S.85

18