Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis   I

Abk  ürzungsverzeichnis  II

1.0  Einleitung  1

1.1  Problemstellung  2

1.2  Gang der Untersuchung  2

2.0  Grundlagen der Immobilieninvestition  3

2.1  Offene Immobilienfonds  4

2.1.1  Begriff und Charakter „Offener Immobilienfonds“  4

2.1.2  Historie und Entwicklung der Offenen Immobilienfonds  5

2.1.3  Rechtliche Grundlagen für Offene Immobilienfonds  5

2.1.4  Steuerliche Aspekte für private Anleger  7

2.1.5  Aktuelles aus dem Bereich der deutschen Offenen Immobilienfonds  7

2.2  REITs - Real Estate Investment Trusts  9

2.2.1  Begriff und Charakter der „Real Estate Investment Trusts (REITs)“  9

2.2.2  Historie und Entwicklung der Real Estate Investment Trusts  9

2.2.3  Gesetzliche Grundlagen für Real Estate Investment Trusts  10

2.2.4  Steuerliche Aspekte für private Anleger  12

2.2.5  Aktuelles aus dem Bereich des deutschen REITs (G-REIT)  13

3.0  Zusammenfassung und Gegenüberstellung beider Immobilien Investments  14

4.0  Fazit - REITs als Kapitalanlage für private Anleger  17

Literaturverzeichnis   18

Anlagen   20

I

Abkürzungsverzeichnis

AG Aktiengesellschaft

AktG Aktiengesetz

BaFin Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht

BVI Bundesverband für Investment und Asset Management e. V.

EStG Einkommensteuergesetz

GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung

G-REIT-AG German REIT AG (der deutsche REIT)

IAS International Accounting Standards

IFD Initiative Finanzstandort Deutschland

IFRS International Financial Reporting Standards

IHK Industrie- und Handelskammer

InvG Investmentgesetz

KAG Kapitalanlagegesellschaft

KAGG Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften

KStG Körperschaftsteuergesetz

REITs Real Estate Investment Trusts

UK vereinigtes Königreich von Großbritannien

UPREITs Umbrella Partnership REITs

USA Vereinigte Staaten von Amerika

II

1.0 Einleitung

Offene Immobilienfonds gelten seit der gesetzlichen Einführung in den siebziger Jahren als sichere und erfolgreiche Form der Kapitalanlage. In diesem Zusammenhang verzeichneten offene Immobilienfonds Jahr für Jahr Mittelzuflüsse in großen Mengen.

Gegenwärtig befinden sich die offenen Immobilienfonds in einer Krise. Diese begann mit der Anordnung einer Sonderprüfung des Deka Immobilien Investment Fonds durch die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) im September 2004. Ergebnis der Untersuchung waren teilweise überbewertete Immobilienbestände sowie Korruptionen im Management des Fonds. Veröffentlichungen von Zwischenergebnissen führten bereits zu erheblichen Mittelabflüssen, von denen nicht nur der Deka Fonds betroffen war. Diese Mittelabflüsse brachten einige Immobilienfonds in Liquiditätsschwierigkeiten, wenige verweigerten deshalb sogar kurzfristig die Rücknahme von Anteilscheinen. Seitdem werden Verbesserungsvorschläge entworfen und diskutiert, durch die der Anlegerschutz und die Transparenz der offenen Immobilienfonds erhöht werden soll.

Unabhängig davon begann bereits im Jahr 2003 mit Gründung der Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD) die Suche nach attraktiven Produkten und Maßnahmen, um „neue Wachstumsimpulse für den Finanzstandort“ zu geben. ¹ Im Rahmen dieser Untersuchungen unterbreitete die IFD am 3. Februar 2005 den Vorschlag zur Einführung von Real Estate Investment Trusts (REITs) in Deutschland. REITs wurden in den USA nahezu zeitgleich mit den offenen Immobilienfonds in Deutschland eingeführt. Beide Investmentprodukte erzielten eine ähnlich erfolgreiche Entwicklung und wurden mehrfach durch gesetzliche Änderungen umgestaltet. International konnten sich REITs gut behaupten und wurden unter anderem in Australien, Niederlande, Kanada, Japan und Frankreich eingeführt. Diskussionen und Vorbereitungen zur Einführung von REITs werden gegenwärtig in Großbritannien, Italien, Finnland und Deutschland geführt. Die zunehmende Bedeutung des Kapitalmarkts als Finanzierungsquelle für Immobilieninvestitionen ² sowie das steigende Interesse institutioneller Immobilieninvestoren an einem Outsourcing und Ersetzen direkt gehaltener Immobilienbestände durch indirekte Beteiligungsformen bestärkt ebenfalls die Dringlichkeit zur Einführung eines deutschen REIT. 3

¹ Vgl. Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD 2005a), Kurzprofil der IFD, S. 3, Internet-URL: http://www.finanzstandort.de/BaseCMP/documents/5000/IFD_Kurzprofil_IFD_de.pdf, abgerufen am 28.01.2006

² Vgl. Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD 2005b), Einführung eines deutschen REIT, Zusammenfassung der Empfehlung, S. 1, Internet-URL:

http://www.finanzstandort.de/BaseCMP/documents/5000/einfuehrung-reit.pdf abgerufen am 28.01.2006

³ Vgl. Ernst & Young AG (2005a), Der deutsche REIT (G-REIT), Ein neuer Weg zum Kapitalmarkt, S. 3 f, Eschborn 2005

1

1.1 Problemstellung

REITs sind eine bis jetzt nicht vorhandene Asset-Klasse (Anlageklasse) im deutschen Finanzmarkt. Potentiellen Immobilieninvestoren stehen nur wenige Möglichkeiten der Immobilienanlage zur Verfügung. Weiterhin mangelt es vielen privaten Anlegern an ausreichend Kapital, um eine direkte Immobilieninvestition als Kapitalanlage zu tätigen. ⁴ Daher ist Deutschland im Vergleich zu den anderen führenden Industrieländern im Bereich des Immobilienmarktes und seiner Produkte ein Entwicklungsland. Hinter diesem Schattendasein der deutschen Immobilienwirtschaft verbirgt sich jedoch ein hohes Markt- und Mobilisierungspotential, was aus dem hohen Immobilienbestand der deutschen Unternehmen resultiert. ⁵ Die Krise der deutschen offenen Immobilienfonds hat die Anleger zunächst verschreckt und viele zogen ihr angelegtes Geld aus den Fonds. Zwischenzeitlich ist dieses Misstrauen jedoch leicht abgestumpft und die Anleger beginnen langsam wieder in Immobilienanlagen zu investieren. ⁶ Da den Anlegern als Alternative der indirekten Immobilienanlage lediglich Immobilienaktien bleiben, ⁷ wären REITs eine wünschenswerte Ergänzung zum Ausnutzen von Diversifikationspotentialen in der Asset-Allokation ⁸ (Verteilung eines gegebenen Budgets auf die hauptsächlichen Anlageklassen) und vor allem innerhalb der Anlageklasse Immobilien.

1.2 Gang der Untersuchung

Diese Arbeit soll einen kurzen Einblick in die für private Anleger wesentlichen Aspekte von offenen Immobilienfonds und REITs geben. In diesem Zusammenhang wird zunächst eine kurze Definition der Immobilieninvestition gegeben werden. Im Anschluss an diese soll jeweils eine Definition sowie ein Einblick in die rechtlichen Grundlagen, die Geschichte, die steuerlichen Aspekte und die aktuellen Geschehnisse der beiden Anlageprodukte erfolgen. Zum Abschluss erfolgt eine Zusammenfassung und Gegenüberstellung der einzelnen Vor- und Nachteile beider Investmentvehikel. Vordergründig sollen dabei gesetzliche und steuerrechtliche Unterschiede dargestellt werden sowie eine Unterscheidung in die einzelnen Risikoklassen geschehen. Auf diesen Argumenten wird zum Abschluss eine Stellungnahme aufgebaut, inwiefern Real Estate Investment Trusts für den privaten Anleger als Asset-Klasse geeignet sind und sich gegenüber den offenen Immobilienfonds differenzieren und durchsetzten können.

⁴ Schulte, K.-W. et al., Handbuch Immobilien-Investition, 2. Auflage, S. 92, Köln 2005

⁵ Vgl. Riesmeier, K., G-REITs: Frischer Wind für den deutschen Immobilienmarkt, 15.02.2006, Internet-URL: http://www.fundresearch.de/index.asp?intPageID=5&pkBerichtNr=117111&pkRubrikNr=492 abgerufen am 26.02.2006

⁶ Littmann, M., Interview vom 02.03.2006

⁷ viele geschlossene Fonds sehen eine erhebliche Mindesteinlage vor

⁸ Schulte, K.-W. et al., a.a.O., S. 131

2

2.0 Grundlagen der Immobilieninvestition

Immobilien sind neben Aktien und Bonds ein bedeutendes Anlageinstrument für private als auch für institutionelle Investoren wie Investmentfonds und Versicherungsunternehmen, da mit ihnen bestimmte finanzwirtschaftliche Eigenschaften verbunden werden. ⁹ Einige dieser Eigenschaften sind:

o ein im Vergleich zu anderen Asset-Klassen hoher und in der Regel auch kalkulierbarer Cashflow,

o eine niedrige Volatilität sowie eine geringe Korrelation mit dem Aktienmarkt, wodurch Schwankungen von Portfolioerträgen verringert werden können,

o die Eignung, die Vermögenssubstanz weitgehend vor Inflation zu schützen und regelmäßige Zusatzeinkommen zu generieren. 10

Auf Grund dieser Eigenschaften werden Immobilien im Rahmen der Asset-Allokation in viele Portfolios eingegliedert. Dem Anleger stehen dafür mehrere Möglichkeiten zur Verfügung; es wird in die direkte und die indirekte Anlage von Immobilien unterschieden. Dem Investor steht es frei, sich für eine dieser Möglichkeiten zu entscheiden. 11

privaten Veräußerungsgeschäften. ¹³ Des Weiteren erfordern direkte Immobilieninvestments einen hohen Kapitaleinsatz, wodurch es nur wenigen Anlegern möglich ist, eine ausreichende

⁹ Vgl. Roter, A./ Maurer, R., Investment- und Risikomanagement, S. 621, Stuttgart 2002

¹⁰ Vgl. Klug, W., Offene Immobilienfonds, S. 6 f, Frankfurt 2004

¹¹ Vgl. Roter, A./ Maurer, R., a.a.O., S. 621

¹² Eigene Darstellung in Anlehnung an Roter A./ Maurer, R., a.a.O., S. 621

¹³ Vgl. Gondring, H., Immobilienwirtschaft, S. 685, München 2004

3

Streuung des Risikos auf mehrere Objekte zu erreichen. ¹⁴ Eine Gegenüberstellung der Unterschiede, Vor- und Nachteile der Immobilienanlageformen befindet sich in Anlage Nr. I.

2.1 Offene Immobilienfonds

2.1.1 Begriff und Charakter „Offener Immobilienfonds“

Offene Immobilienfonds sind rechtlich unselbständige Sondervermögen mit einem Anlageschwerpunkt in Immobilien. ¹⁵ Die Initiierung und Verwaltung des Vermögens erfolgt durch Kapitalanlagegesellschaften im Sinne des Investmentgesetzes (InvG). ¹⁶ Die Kapitalanlagegesellschaft (KAG) hat das von den Anlegern eingesammelte Kapital an ein Sondervermögen weiterzuleiten, welches von dem eigenen Vermögen strikt getrennt zu halten ist. ¹⁷ Charakteristisch für offene Immobilienfonds ist, dass keine Beschränkung des Fondsvermögen, des Anlagehorizont oder der Anlegerzahl existiert. Die mittlerweile immensen Fondsvermögen verdeutlichen den Stellenwert und die Akzeptanz von indirekten Immobilienanlagen. Dem gegenüber steht eine beschränkte Anzahl hochwertiger Standorte, wodurch die Notwendigkeit der Fonds entsteht, international zu agieren. Dies wiederum ermöglicht eine breite Streuung des Immobilienportfolios in viele Einzelobjekte unterschiedlicher Standorte und bietet somit dem Anleger eine hohe Sicherheit mit angemessen Renditen. 18

Eine weitere Besonderheit des offenen Immobilienfonds ist, dass die Preisbildung für Anteilscheine, im Gegensatz zu den meisten Wertpapieren, nicht durch Angebot und Nachfrage an der Börse erfolgt, ¹⁹ sondern durch Division von Nettofondsvermögen und die Anzahl der umlaufenden Anteile börsentäglich errechnet werden muss. 20

Abbildung: Berechnung der Anteilpreise, eigene Darstellung

Die Eigenschaft der Anteilscheine, nicht an der Börse gehandelt zu werden, ²¹ erfordert das Bestehen einer gewissen Mindestliquidität des Fonds, um rückgabewillige Anleger ihres

¹⁴ Vgl. Schulte, K.-W. et al., a.a.O., S. 92 f

¹⁵ Vgl. Klug, W., a.a.O., S. 7 f

¹⁶ Vgl. Roter, A./ Maurer, R., a.a.O., S. 621

¹⁷ Vgl. Gondring, H., a.a.O., S. 769

¹⁸ Vgl. Schulte, K.-W. et al., a.a.O., S. 52 ff

¹⁹ Vgl. Klug, W., a.a.O., S. 40

²⁰ Vgl. Schulte, K.-W. et al., a.a.O., S. 104

²¹ Vgl. ebenda, a.a.O., S. 100

4