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Inhaltsverzeichnis

Abk  ürzungsverzeichnis.  3

1.  Einleitung.  4

2.  Mietzins.  5

3.  Mietzinsanpassung.  9

4.  Mietnebenkosten.  11

5.  Mietsicherheiten.  13

6.  Zusammenfassung.  15

Literaturverzeichnis   16

- 3 - Abkürzungsverzeichnis

Absatz Abs.

Betriebskostenverordnung BetrKV BGB Bürgerliches Gesetzbuch BGH Bundesgerichtshof bspw. beispielsweise bzw. beziehungsweise circa ca. gemäß gem. Heizkostenverordnung HeizkostenVO im Sinne i.S. Meter zum Quadrat m² Nummer Nr. NZM Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht Oberlandesgericht OLG Preisklauselverordnung PrKV Randnummer Rn. Seite S Umsatzsteuergesetz UstG u.U. unter Umständen Zeitschrift für Miet- und Raumrecht ZMR zzgl. zuzüglich

- 4 - 1.Einleitung

Im Rahmen eines Mietverhältnisses kommt dem Mietzins als direkte Gegenleistung für die gemietete Sache sicher eine besondere Bedeutung zu. Nicht umsonst gilt er als ein wesentlicher Vertragsbestandteil für das Zustandekommen eines Mietvertrages. In einem Gewerbemietverhältnis stellt der Mietzins für den Mieter zudem aus betriebswirtschaftlicher Betrachtungsweise einen enormen finanziellen Fak-tor dar, der in die Kosten- Leistungskalkulation entsprechend einfließt. Er trägt somit zur Preisbildung eines Produktes entscheidend bei. Aus Sicht des Vermieters hingegen ist der Mietzins mitunter eine primäre Einnahmequelle, die er zur Deckung seiner eigenen Kosten benötigt. Aus dieser Erkenntnis der enormen wirtschaftlichen Bedeutung der Miete entnommen, bedarf es einer zweckadäquaten Ausgestaltung des Mietzinses, die für beide Parteien akzeptabel erscheint. Des Weiteren ist unter dem Gesichtpunkt der Funktionsweise von Angebot und Nachfrage stets auch die Lage auf dem entsprechenden Gewerbeimmobilienmarkt zu berücksichtigen. Trotz dieser rein ökonomischen Betrachtungsweise bedarf es selbstverständlich auch einer Berücksichtigung des rechtlichen Rahmens bei der Ausgestaltung des Mietzinses. Denn nicht alles, was im Interesse der Vertragsparteien liegen mag ist zugleich auch rechtlich unbedenklich, auch wenn die mitunter strengen Vorgaben des Wohnraummietrechts im Gewerbebereich überwiegend nicht zur Anwendung kommen.

Der gleiche wirtschaftliche und juristisches Maßstab gilt auch für das Bestreben des Vermieters, eine regelmäßige und angemessene Anpassung des Mietzinses zu bewirken, denn auch hier stehen sich die finanziellen Begehrlichkeiten der Vertragsparteien einerseits und der rechtlich zulässige Rahmen andererseits gegenüber. Den Betriebs- und Nebenkosten kommt bei der Kalkulation des Mietzinses ebenfalls eine bedeutende Rolle zu, denn nur zu häufig tritt der Vermieter mit einer relativ niedrigen und zugleich werbewirksamen Grundmiete am Markt auf, um sich entsprechend über die Betriebs- und Nebenkosten entsprechend zu refinanzieren. Auch hier müssen wirtschaftliche und rechtliche Aspekte im Einklang stehen. Nicht zuletzt hat der Vermieter speziell im Gewerbemietbereich ein besonderes Sicherungsinteresse seines Eigentums, da gewerbliche Mieter regelmäßig in besonderem Maße auf die Mietsache einwirken, um sie für ihre speziellen wirtschaftlichen Interessen und betrieblichen Abläufe nutzen zu können. Da hieraus für den Eigentümer mitunter hohe Folgekosten entstehen können, liegt es wohl in seinem Interesse, eine adäquate Mietsicherheit zu erlangen. Gleichzeitig kann sie im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses mitunter auch zur Absicherung bei Zahlungsausfällen dienen.

Diese Arbeit beschäftigt sich mit den finanziellen Aspekten des im Rahmen der Präsentation vorgelegten Gewerberaummietvertrages unter Berücksichtigung der vorgegebenen Aufgabenstellung. Es sollen vermieterfreundliche und mieterfreundliche Ausgestaltungsmöglichkeiten aufgezeigt werden und ge- gebenenfalls ein zweckadäquater Kompromiss getroffen werden.

- 5 - 2.Mietzins

Die Miete ist das Entgelt, welches der Mieter dem Vermieter für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache schuldet. Sie bildet neben dem Mietobjekt und der Mietdauer einen weiteren wesentlichen Be-standteil des Mietvertrages und ist die Hauptleistungspflicht des Mieters. ¹ Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht kann im Gewerbemietbereich die Ausgestaltung der Miete weitgehend frei vereinbart werden, da es an entsprechenden mietrechtsspezifischen Vorgaben im BGB fehlt. Fraglich ist, ob das Zustandekommen eines Gewerbemietvertrages schon daran scheitert, wenn die Vertragsparteien keine Vereinbarung hinsichtlich der Miethöhe getroffen haben. Da im Mietrecht die Entgeltlichkeit der Leistung nicht, wie bspw. im Arbeits- und Werkvertragsrecht, gesetzlich vermutet wird, bedarf es, sofern keine Umstände für eine unentgeltliche Leistung sprechen, einer analogen Anwendung der §§ 612 Abs. 2, 632 Abs. 2 BGB. Ob dem Vermieter hier ein Leistungsbestimmungsrecht gem. den §§ 315, 316 BGB zusteht, ist streitig, braucht aber an dieser Stelle nicht Näher erörtert werden. Grenzen findet die freie Vereinbarkeit der Miethöhe lediglich in der Sittenwidrigkeit gem. § 138 BGB bei Wucher. Da die Vereinbarung einer überhöhten Miete, sprich ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung jedoch allein nicht ausreicht, bedarf es zusätzlich noch weiterer Umstände, wie das Ausnutzen einer Zwangslage oder der Unerfahrenheit, des Mangels an Urteilsvermögen oder der erheblichen Willensschwäche des Mieters. Insbesondere im Gewerberaummietvertrag wird man solche Tatbestände regelmäßig nicht bejahen können, da es jedem Unternehmer frei steht und zumutbar ist, sich einer rechtlichen Beratung vor Abschluss eines Mietvertrages zu unterziehen. Hinsichtlich der Gestaltung des Mietzinses besteht, wie bereits erwähnt, Vertragsfreiheit zwischen den Parteien. Demnach kann neben einer Miete in Geld auch eine Sachleistung vereinbart werden, wobei eine entgeltliche Miete aus betriebswirtschaftlicher Sicht regelmäßig von Vorteil sein dürfte, da der Vermieter hiermit seine Kosten entsprechend flexibel decken kann. Auch für den Mieter ist eine in Geld zu zahlende Miete in den meisten Fällen sinnvoller, da sie einerseits einen Wertmesser für die gemietete Sache darstellt und andererseits bei der eigenen Kosten- Leistungsrechnung und Bilanzaufstellung leichter zu berücksichtigen ist. Zumindest werden Probleme der Bewertung von Sachgütern von vornherein vermieden. Üblich sind indes Quadratmetermieten, da diese eine objektive Vergleichbarkeit mit anderen Mietobjekten ermöglichen. Die Parteien können jedoch im Gewerbebereich auch umsatzabhängige Mieten vereinbaren. Der Vermieter hat hierbei Teilhabe am Erfolg bzw. Misserfolg des mieterischen Unternehmens. Aus Sicht des Vermieters sollte jedoch eine Untergrenze, sprich eine Mindestmiete vereinbart werden, um bei schlechten Umsatzzahlen des Mieters nicht selbst in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten. Für den Mieter wird es regelmäßig günstig sein, eine Obergrenze zu vereinbaren, um nicht in den Zwang zu geraten, Umsatzzahlen bewusst gering zu halten.

¹ Entsprechende Deutung des § 535 BGB.