I Abstrakt I

I. Abstrakt

Kurzfassung

Die vorliegende wissenschaftliche Arbeit zur Erlangung des akademischen Grades „Diplom-Betriebswirt für Immobilienwirtschaft (FH)“ setzt sich mit Zwangsversteigerungen im Mitteldeutschen Raum auseinander.

Dazu hat der Autor 534 Fälle des Jahres 2003 im Ballungsgebiet Halle/Leipzig und in sechs Landkreisen untersucht. Das an den jeweiligen Amtsgerichten aufgenommene Datenmaterial wurde in sieben Segmente (Ein-Zweifamilienhäuser, Wohn- und Teileigentum, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte, Bauland, Erbbau und Acker- und Waldflächen) gegliedert.

Den empirischen Untersuchungen hat der Autor zwei theoretische Ausführungen vorangestellt. So sollen einer rechtlichen Einführung in die Thematik Erkenntnisse zur Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland folgen.

Die Arbeit richtet sich an Sachverständige, Gutachterausschüsse und Finanzierungsinstitute, beantwortet aber auch Bietinteressenten und Schuldnern mögliche Fragen zur Thematik.

Abstract

The present scientific work is written to obtain the academic degree „Diplom Betriebswirt für Immobilienwirtschaft (FH)“ - (degree in real estate economy) and is a detailed study of forced sales in central Germany.

The author examined 534 cases of 2003 which occurred in six surrounding administrative districts in the area of Halle / Leipzig. The data collected at the local courts having jurisdiction were split up into seven segments: single- and two family houses, home and part- ownership, multifamily houses, commercial property, building land, leasehold, agricultural land and forest.

Two theoretical chapter precede empirical research. After that findings are following on the development of real estate economy in Germany.

The work addresses appraisers, advisory and experts committees, financing institutions but also answers questions of bidders and deptors about the subject.

II Vorwort II

II. Vorwort

Zwangsversteigerungen stehen auf der einen Seite im Spannungsfeld des sozialen und finanziellen Abstiegs der Schuldner und der notwendigen Tilgung von Forderungen gegenüber den Gläubigern auf der anderen Seite.

Somit stoßen Versteigerungen in der breiten Öffentlichkeit oft auf Ablehnung und erzeugen Empathie gegenüber den Personen, die unfreiwillig ihr Eigentum verlassen müssen. Wie die Zahlen der Beteiligten bei den Zwangsversteigerungen zeigen, ist es für viele Personen ein Tabu über den Erwerb einer zwangsversteigerten Immobilie nachzudenken. Dabei wird vergessen, dass zum einen der Erlös aus den Versteigerungen die Verbindlichkeiten voll oder zumindest teilweise tilgen kann und somit zur finanziellen Entlastung des Schuldners beiträgt und zum anderen potentiellen Immobilienerwerbern die Möglichkeit eingeräumt wird, verhältnismäßig günstig Eigentum zu erwerben.

Diese Arbeit richtet sich an ein breites Publikum. So soll neben Gutachterausschüssen und Finanzierungsinstituten auch Privatpersonen, die ein persönliches Interesse an dieser Materie haben, Einblick in den Zwangsversteigerungsmarkt am Beispiel ausgewählter Regionen in Mitteldeutschland gewährt werden. Die vorliegende Arbeit ist in Zusammenarbeit mit der Allianz Lebensversicherungs-AG / Hypothekenabteilung entstanden.

An dieser Stelle möchte der Autor die Gelegenheit nutzen, um sich bei all denjenigen Personen zu bedanken, die zum Gelingen der Diplomarbeit beigetragen haben. Mein besonderer Dank gilt dabei Herrn Prof. Dr. H. Pauk, der mich auf das Thema gebracht hat und mit Interesse und Unterstützung die Entwicklung dieser Arbeit begleitet hat. Herzlichen Dank auch Herrn K. Fischer und seinem Nachfolger Herrn Dr. B. Wanke, die mir im Namen der Allianz hilfreich zur Seite standen.

Die Untersuchung wäre nicht ohne die Mithilfe der jeweiligen Amtsgerichte möglich gewesen. Allen Beteiligten möchte ich ebenfalls an dieser Stelle danken.

Auch die Unterstützung von Herrn Dipl. Ing. M. Kredt vom städtischen Vermessungsamt Leipzig / Gutachterausschuss soll nicht unerwähnt bleiben. Er hat mir dankenswerter Weise die vom Amtsgericht Leipzig aufgenommenen Daten zur Verfügung gestellt.

Schließlich gilt auch meiner Frau, die mir während der gesamten Vorbereitung und Realisie- rung dieser Arbeit motivierend zur Seite stand, ein besonders großes Dankeschön.

III  Inhaltsverzeichnis  III

III.  Inhaltsverzeichnis  

I.  ABSTRAKT  I

II.  VORWORT  II

III.  INHALTSVERZEICHNIS  III

IV.  ABBILDUNGSVERZEICHNIS  VI

V.  TABELLENVERZEICHNIS.  VII

VI.  ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS  IX

1  EINLEITUNG  1

1.1  PROBLEMSTELLUNG UND ZIELSETZUNG  1

1.2  UNTERSUCHUNGSGEBIET UND METHODEN DER UNTERSUCHUNG  2

1.3  GLIEDERUNG DER ARBEIT.  3

2  ZWANGSVERSTEIGERUNGEN ALS RECHTLICHES INSTRUMENT.  4

2.1  GRUNDLAGEN DES HEUTIGEN ZWANGSVERSTEIGERUNGSGESETZES  4

2.1.1  Historische Hintergründe des Zwangsversteigerungsgesetzes  4

2.1.2  Immobiliarzwangsversteigerungen im Kontext verschiedener gesetzlicher Regelungen.  5

2.1.3  Arten der Versteigerung im Zwangsversteigerungsgesetz  5

2.2  GRUNDSÄTZE DER ZWANGSVERSTEIGERUNG.  6

2.2.1  Objekte der Zwangsversteigerung  6

2.2.1.1  Definition von Grundstück und Immobilie.  7

2.2.1.2  Wohneigentum, Teileigentum und Wohnrechte  7

2.2.1.3  Erbbaurecht  8

2.2.1.4  Bruchteile an Grundstücken (ideelle Miteigentumsanteile)  8

2.2.1.5  Bestandteile und Zubehör.  9

2.2.2  Beteiligte Personen und deren Rechte  10

2.2.3  Zuständigkeit  12

2.2.4  Verfahrensgrundsätze.  12

2.2.4.1  Amtsbetrieb  12

2.2.4.2  Rangordnung der Rechte  13

2.2.4.3  Übernahmegrundsatz.  13

2.2.4.4  Einzel- und Gesamtverfahren  14

2.2.5  Vollstreckungsvoraussetzungen.  14

2.2.5.1  Titel  14

2.2.5.2  Vollstreckungsklausel  14

2.2.5.3  Zustellung.  15

2.3  VORRAUSSETZUNGEN UND VERFAHREN DER ZWANGSVERSTEIGERUNG  15

2.3.1  Antragsprüfung, Anordnungsbeschluss und Beitritt weiterer Gläubiger.  15

2.3.2  Beschlagnahme des Grundstücks  16

2.3.3  Einstweilige Einstellung oder Aufhebung des Verfahrens.  16

2.3.3.1  Einstellung.  16

2.3.3.2  Aufhebung des Verfahrens  17

2.3.4  Aktivitäten vor dem Versteigerungstermin  18

2.3.4.1  Festsetzung und Auswirkungen des Verkehrswertes.  18

2.3.4.2  Bestimmung des Versteigerungstermins  20

2.3.4.3  Meistgebot und geringstes Gebot  20

2.3.4.4  Weitere Versteigerungsbedingungen.  21

2.3.5  Versteigerungstermin.  21

2.3.5.1  Bekanntmachungsteil  21

2.3.5.2  Bietstunde.  22

2.3.5.3  Vollmacht.  23

2.3.5.4  Gebot.  23

2.3.5.5  Sicherheitsleistung  23

2.3.6  Zuschlag  24

2.3.6.1  Zuschlagsentscheidung  24

III  Inhaltsverzeichnis  IV

2.3.6.2  Zuschlagserteilung  25

2.3.6.3  Zuschlagsversagungsgründe.  25

2.3.7  Verteilung des Versteigerungserlöses.  26

2.3.7.1  Verteilungstermin.  26

2.3.7.2  Teilungsplan.  26

2.3.7.3  Ausführung des Teilungsplanes  27

3  ZWANGSVERSTEIGERUNG ALS TEIL DES IMMOBILIENMARKTES  28

3.1  IMMOBILIENMARKT  28

3.1.1  Kennzeichen des Immobilienmarktes.  28

3.1.2  Markteinflussfaktoren.  30

3.2  TENDENZEN IN DER IMMOBILIENWIRTSCHAFT.  30

3.2.1  Wohnimmobilien.  30

3.2.1.1  Wohnungsmärkte  30

3.2.1.2  Wohnflächen  31

3.2.1.3  Wohnneubau  31

3.2.1.4  Wohneigentum allgemein und nach dem Alter der Eigentümer  33

3.2.1.5  Gebrauchte Immobilien vs. Neubauten  35

3.2.1.6  Änderung der Personenanzahl pro Haushalt.  35

3.2.2  Gewerbeimmobilien / Büroimmobilien.  37

3.2.3  Auswirkung des Strukturwandels auf die Wohnungswirtschaft  38

3.2.4  Demografische und wanderungsbedingte Entwicklung.  39

3.2.5  Finanzierungen und Einfluss von Basel II  41

3.3  FREIHÄNDIGER VERKAUF VS. ZWANGSVERSTEIGERUNG  42

3.3.1  Informationsstand.  42

3.3.2  Erwerbsnebenkosten.  43

3.3.3  Temporärer Zwang  43

3.4  ENTWICKLUNG DER ZWANGSVERSTEIGERUNGEN IN DEUTSCHLAND.  43

3.4.1  Entwicklung der Summe der Termine und der Verkehrswerte.  44

3.4.2  Regionale Entwicklung der Termine.  45

3.4.3  Termine pro Einwohner.  46

3.4.4  Termine in größeren Städten  46

3.4.5  Summe der Verkehrswerte in den einzelnen Regionen  47

3.4.6  Verkehrswerte im Durchschnitt  48

3.4.7  Erlöse im Verhältnis zum Verkehrswert  49

3.4.8  Dauer der Zwangsversteigerungsverfahren  49

3.4.9  Anteile der Verfahrensabschlüsse bei Zwangsversteigerungsverfahren.  50

3.4.10  Analyse der Zwangsversteigerungen in den Jahren 2003 / 2004  50

3.5  URSACHEN VON ZWANGSVERSTEIGERUNGEN  51

3.5.1  Arbeitslosigkeit  52

3.5.2  Entwicklung der Scheidungen.  54

3.5.3  Insolvenzen  55

3.5.4  Zunahme der Immobilienfinanzierung.  56

3.6  PROGNOSE FÜR DIE ENTWICKLUNG DER ZWANGSVERSTEIGERUNGEN.  58

4  ANALYSE DES ZWANGSVERSTEIGERUNGSMARKTES IM  

MITTELDEUTSCHEN  RAUM.  60

4.1  DAS UNTERSUCHUNGSGEBIET.  60

4.2  AUSWERTUNG DER DURCHGEFÜHRTEN ZWANGSVERSTEIGERUNGEN IM  

UNTERSUCHUNGSGEBIET   62

4.2.1  Gesamtheit der Segmente  62

4.2.1.1  Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen.  62

4.2.1.2  Verteilung der einzelnen Segmente im Untersuchungsgebiet  63

4.2.1.3  Verkehrswerte der einzelnen Segmente.  64

4.2.1.4  Erlöswerte der einzelnen Segmente.  64

4.2.1.5  Erlöswertquote der Verkehrswerte in den Segmenten.  65

4.2.1.6  Bieter, Gebote und Termine  65

4.2.1.7  Sonstiges  66

4.2.2  Ein- und Zweifamilienhäuser.  67

4.2.2.1  Regionale Aufteilung der Zwangsversteigerungen von Ein- und Zweifamilienhäusern.  67

4.2.2.2  Verkehrswert der Objekte.  68

4.2.2.3  Zuschlagswerte  68

III  Inhaltsverzeichnis  V

4.2.2.4  Anteil des Erlöswertes vom Verkehrswert  68

4.2.2.5  Regionaler Vergleich der durchschnittlich gezahlten Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser.  69

4.2.2.6  Baujahr der Immobilien.  70

4.2.2.7  Grundstücksgrößen und Bodenwerte.  70

4.2.2.8  Größe und Preis der Wohnfläche.  71

4.2.2.9  Bieter, Gebote und Termine  72

4.2.2.10  Sonstiges  73

4.2.3  Wohn- und Teileigentum.  74

4.2.3.1  Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen von Wohn- und Teileigentum.  74

4.2.3.2  Verkehrswerte der Objekte.  75

4.2.3.3  Zuschlagswerte.  75

4.2.3.4  Abweichung des Erlöswertes von den Verkehrswerten.  76

4.2.3.5  Regionalvergleich der durchschnittlich am Markt gezahlten Preise für Wohn- und Teileigentum  76

4.2.3.6  Bau- und Sanierungsjahr  77

4.2.3.7  Zuschlagswert im Verhältnis zur Wohnfläche in /m  77

4.2.3.8  Wohnflächen  78

4.2.3.9  Bieter, Gebote und Termine  78

4.2.3.10  Sonstiges  79

4.2.4  Mehrfamilienhäuser.  80

4.2.4.1  Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen.  80

4.2.4.2  Verkehrswert der Objekte.  81

4.2.4.3  Zuschlagswerte.  81

4.2.4.4  Abweichung des Erlöswertes vom Verkehrswert  81

4.2.4.5  Regionalvergleich der durchschnittlich am Markt gezahlten Preise für Mehrfamilienhäuser  82

4.2.4.6  Baujahr der Immobilien.  83

4.2.4.7  Grundstücksgrößen und Bodenwerte.  83

4.2.4.8  Größe und Preise der Wohnflächen.  84

4.2.4.9  Bieter, Gebote und Termine  85

4.2.4.10  Sonstiges  86

4.2.5  Gewerbeobjekte  86

4.2.5.1  Regionale Aufteilung der Zwangsversteigerungen von Gewerbeobjekten  86

4.2.5.2  Verkehrswerte der Objekte.  87

4.2.5.3  Zuschlagswerte.  88

4.2.5.4  Abweichung der Erlösquote vom Verkehrswert.  88

4.2.5.5  Baujahr  88

4.2.5.6  Preis- und Größe von Grundstücken und Gewerbeflächen.  89

4.2.5.7  Bieter, Gebote und Termine  89

4.2.5.8  Sonstiges  90

4.2.6  Unbebautes Land / Bauland  91

4.2.6.1  Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen.  91

4.2.6.2  Verkehrswert der Objekte.  91

4.2.6.3  Zuschlagswerte.  92

4.2.6.4  Erlöswerte vom Verkehrswert  92

4.2.6.5  Größe und Wert der Grundstücke.  92

4.2.6.6  Bieter, Gebote und Termine  92

4.2.6.7  Sonstiges  93

4.2.7  Acker- und Waldflächen  93

4.2.7.1  Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen.  93

4.2.7.2  Verkehrswerte der Objekte.  94

4.2.7.3  Zuschlagswerte.  94

4.2.7.4  Abweichungen der Erlöswertanteile zum Verkehrswert  94

4.2.7.5  Größe und Wert der Grundstücke.  95

4.2.7.6  Bieter, Gebote und Termine  95

4.2.7.7  Sonstiges  96

4.2.8  Erbbaurecht.  96

5  SCHLUSSWORT UND AUSBLICK  97

VII.  ANHANG  X

VIII.  LITERATUR- UND QUELLENVERZEICHNIS  XXXVI

IV  Abbildungsverzeichnis  

IV.  Abbildungsverzeichnis  

Abbildung  1 Wohnungsbauentwicklung  

Abbildung  2 Wohneigentumsquote in Abhängigkeit von der Altersentwicklung.  

Abbildung  3 Voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung 2004 - 2020  

Abbildung  4 Entwicklung der Antragsanzahl auf Zwangsversteigerung 1958 - 2003  

Abbildung  5 Entwicklung der Zwangsversteigerungen und der Verkehrswerte 1993 - 2004  

Abbildung  6 Entwicklung der Zwangsversteigerungstermine der einzelnen Bundesländer.  

Abbildung  7 Relative Aufteilung der Zwangsversteigerungen 2004  

Abbildung  8 Arbeitslosen und Zwangsversteigerungsentwicklung in Deutschland1958-2003  

Abbildung  9 Ehescheidungen in Deutschland 1958 - 2003.  

Abbildung  10 Insolvenzverfahren in Deutschland 2003 - 2004  

Abbildung  11 Entwicklung der Wohnungsbaukredite 1980 - 2004  

Abbildung  12 Ein- und Zweifamilienhäuser / Verteilung der Grundstücksgrößen  

Abbildung  13 Ein- und Zweifamilienhäuser / Wohnwert in /m Wohnfläche  

Abbildung  14 Mehrfamilienhäuser / Wohnflächenwert in /m  

V  Tabellenverzeichnis  VII

V.  Tabellenverzeichnis  

Tabelle 1  Horizontal und vertikal aufgegliederte Immobilienmärkte.  29

Tabelle 2  Wohneigentumsanteil von Haushalten und Personen.  33

Tabelle 3  Haushaltstypen in Deutschland  37

Tabelle 4  Anzahl der Termine auf 100.000 Einwohner  46

Tabelle 5  Entwicklung der Termine in 40 größeren Städten  47

Tabelle 6  Summe der Verkehrswerte differenziert nach Bundesländern und Regionen  48

Tabelle 7  Durchschnittliche Verkehrswerte differenziert nach Bundesländern und Regionen  48

Tabelle 8  Erlöse im Verhältnis zum Verkehrswert differenziert nach Bundesländern  49

Tabelle 9  Dauer der Zwangsversteigerungsverfahren in den Bundesländern (2000)  50

Tabelle 10  Relative Anteile der Verfahrensabschlüsse bei Zwangsversteigerungsverfahren.  50

Tabelle 11  Gesamtheit der Segmente / Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen  62

Tabelle 12  Gesamtheit der Segmente / Verteilung der einzelnen Segmente im Untersuchungsgebiet  63

Tabelle 13  Gesamtheit der Segmente / Verkehrs- und Erlöswerte der einzelnen Segmente.  64

Tabelle 14  Gesamtheit der Segmente / Verhältnis der Erlöswerte zu Verkehrswerten  65

Tabelle 15  Ein- und Zweifamilienhäuser / Anzahl der Zwangsversteigerungen  67

Tabelle 16  Ein- und Zweifamilienhäuser / Verkehrs- und Zuschlagswerte  68

Tabelle 17  Ein- und Zweifamilienhäuser / Verhältnis des Erlöswertes zum Verkehrswert  69

Tabelle 18  Ein- und Zweifamilienhäuser / Baujahre.  70

Tabelle 19  Ein- und Zweifamilienhäuser / Wohnflächenverteilung.  71

Tabelle 20  Ein- und Zweifamilienhäuser / Anzahl der Termine bis zur Erteilung  73

Tabelle 21  Wohn- und Teileigentum / Regionale Aufteilung  74

Tabelle 22  Wohn- und Teileigentum / Verkehrs- und Zuschlagswerte  75

Tabelle 23  Wohn- und Teileigentum / Erlöswerte im Verhältnis zu den Verkehrswerten  76

Tabelle 24  Wohn- und Teileigentum / Wohnflächenpreise  77

Tabelle 25  Wohn- und Teileigentum / Flächen und Erlösquoten  78

Tabelle 26  Wohn- und Teileigentum / Anzahl der Termine bis zur Erteilung  79

Tabelle 27  Mehrfamilienhäuser / Regionale Aufteilung der durchgeführten Zwangsversteigerungen  80

Tabelle 28  Mehrfamilienhäuser / Verkehrs- und Zuschlagswerte aller Objekte in  81

Tabelle 29  Mehrfamilienhäuser / Abweichung der Erlöswertquote zum Verkehrswert  82

Tabelle 30  Mehrfamilienhäuser / Grundstücksgrößen  83

Tabelle 31  Mehrfamilienhäuser / Wohnflächenverteilung  84

Tabelle 32  Mehrfamilienhäuser / Anzahl der Termine bis zur Erteilung  86

Tabelle 33  Gewerbeobjekte / Regionale Aufteilung der realisierten Zwangsversteigerungen  87

Tabelle 34  Gewerbeobjekte / Verkehrs- und Zuschlagswerte.  87

Tabelle 35  Gewerbeobjekte / Abweichung des Erlöswertes zum Verkehrswert  88

Tabelle 36  Gewerbeobjekte / Grundstücksgrößen.  89

Tabelle 37  Gewerbeobjekte / Anzahl der Termine bis zur Erteilung.  90

Tabelle 38  Unbebaute Grundstücke / Regionale Aufteilung.  91

Tabelle 39  Unbebaute Grundstücke / Verkehrs- und Zuschlagswerte.  91

Tabelle 40  Unbebaute Grundstücke / Zuschläge in den Terminen.  93

Tabelle 41  Acker- und Waldflächen / Regionale Aufteilung.  93

Tabelle 42  Acker- und Waldflächen / Verkehrs- und Zuschlagswert.  94

Tabelle 43  Acker- und Waldflächen / Erlöswertanteil vom Verkehrswert.  94

Tabelle 44  Acker- und Waldflächen / Grundstücksgrößen  95

Tabelle 45  Acker- und Waldflächen / Terminverteilung.  96

Tabelle 46  Inhalte der Rangarten.  X

Tabelle 47  Entwicklung der Arbeitslosigkeit und der Anträge auf Zwangsversteigerungen  XI

Tabelle 48  Gesamtheit der Segmente / Bieteranzahl, die zulässige Gebote abgaben.  XII

Tabelle 49  Gesamtheit der Segmente / Anzahl der Gebote.  XII

Tabelle 50  Gesamtheit der Segmente / Herkunft der Schuldner.  XII

Tabelle 51  Gesamtheit der Segmente / Alter der Erwerber.  XIII

Tabelle 52  Gesamtheit der Segmente / Dauer des Verfahrens  XIII

Tabelle 53  Gesamtheit der Segmente / Herkunft der Bieter  XIII

Tabelle 54  Gesamtheit der Segmente / Gutachtenalter  XIV

Tabelle 55  Ein- und Zweifamilienhäuser / Verteilung der Grundstücksgrößen  XIV

Tabelle 56  Ein- und Zweifamilienhäuser / regionaler Vergleich  XV

Tabelle 57  Ein- und Zweifamilienhäuser / Verteilung der Bodenwerte.  XVI

Tabelle 58  Ein- und Zweifamilienhäuser / Wohnflächenpreise mit und ohne Bodenpreise  XVI

V Tabellenverzeichnis VIII

Tabelle 59

Tabelle 60 Tabelle 61 Tabelle 62 Tabelle 63 Tabelle 64 Tabelle 65 Tabelle 66 Tabelle 67 Tabelle 68 Tabelle 69 Tabelle 70 Tabelle 71 Tabelle 72 Tabelle 73 Tabelle 74 Tabelle 75 Tabelle 76 Tabelle 77 Tabelle 78 Tabelle 79 Tabelle 80 Tabelle 81 Tabelle 82 Tabelle 83 Tabelle 84 Tabelle 85 Tabelle 86 Tabelle 87 Tabelle 88 Tabelle 89 Tabelle 90 Tabelle 91 Tabelle 93 Tabelle 94 Tabelle 95 Tabelle 96 Tabelle 98 Tabelle 99 Tabelle 100 Unbebaute Grundstücke / Herkunft der Bieter ........................................................................ XXXII Tabelle 101 Unbebaute Grundstücke / Anzahl der Bieter ........................................................................... XXXII Tabelle 102 Unbebaute Grundstücke / Anzahl der Gebote ......................................................................... XXXII Tabelle 103 Unbebaute Grundstücke / Alter der Bieter .............................................................................XXXIII Tabelle 104 Unbebaute Grundstücke / Gutachtenalter ..............................................................................XXXIII Tabelle 105 Unbebaute Grundstücke / Dauer des Verfahrens ...................................................................XXXIII Tabelle 106 Unbebaute Grundstücke / Herkunft der Schuldner................................................................. XXXIV Tabelle 107 Acker- und Waldflächen / Herkunft der Bieter ....................................................................... XXXIV Tabelle 108 Acker- und Waldflächen / Alter der Bieter ............................................................................. XXXIV Tabelle 110 Acker- und Waldflächen / Anzahl der Bieter .......................................................................... XXXIV Tabelle 111 Acker- und Waldflächen / Anzahl der Gebote.......................................................................... XXXV Tabelle 112 Acker- und Waldflächen / Dauer des Verfahrens .................................................................... XXXV Tabelle 113 Acker- und Waldflächen / Durchschnittliches Alter der Bieter ............................................... XXXV Tabelle 114 Acker- und Waldflächen / Gutachtenalter ............................................................................... XXXV

VI Abkürzungsverzeichnis IX

VI. Abkürzungsverzeichnis

Abt. Abteilung

BauGB Baugesetzbuch

BewG Bewertungsgesetz

BGB Bürgerliches Gesetzbuch

EW Einwohner

ErbbauVO Erbbaurechtsverordnung

ErbstR. Erbschaftssteuer-Richtlinie

EZH Ein- und Zweifamilienhäuser

gew. gewichteten

GG Grundgesetz

GMB Grundstücksmarktbericht

inl. inländisch

MFH Mehrfamilienhaus

NRW Nordrhein-Westfalen

öffentl. öffentlich

Ø durchschnittlich

r Korrelationskoeffizient

vs. lat. von versus gegen, gegenüber

WEG Wohneigentumsgesetz

WertR Wertrichtlinien

WertV Wertermittlungsverordnung

WT Wohn- und Teileigentum

ZPO Zivilprozessordung

ZV Zwangsversteigerung(en)

ZVG Zwangsversteigerungs- und Zwangsverswaltungsgesetz

1 Einleitung 1

1 Einleitung

„Die Dinge haben nur den Wert, den man ihnen verleiht.“

M o l i è r e ( 1 6 2 2 - 7 3 )

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Immobilien gelten im Allgemeinen als wertsicher und werden von einer breiten Schicht der Bevölkerung als Vermögensanlage gesehen. So erwirbt jeder Deutsche ca. 0,8 mal im Leben Eigentum dieser Materie. 1

Das Immobilienvermögen (inkl. Grundstückswert) wurde im Jahr 2003 auf 7,2 Bill. € geschätzt. Dies entspricht 85 Prozent des deutschen Anlagevermögens. 2

Diese Zahlen verdeutlichen, dass sich der Kauf von Eigenheimen, Grundstücken und gewerblichen Flächen hoher Beliebtheit erfreut. Gerade in Zeiten einer unsicheren Wirtschaftslage scheint „unbeweglicher Besitz“ eine sichere Alternative zu sein.

Doch wie sicher sind Immobilien wirklich? „Der Traum vom Eigenheim...treibt viele Menschen in den finanziellen Ruin.“ ³ war erst kürzlich in einem Artikel der Mitteldeutschen Zeitung zu lesen, mit dem auf die steigende Zahl der Zwangsversteigerungen in Sachsen-Anhalt aufmerksam gemacht werden sollte.

So standen laut Aufterbeck im Jahr 2003 von einem gesamtdeutschen Immobilienumsatz in Höhe von 138,3 Mrd. € ⁴ , Immobilien im Verkehrswert von 18,8 Mrd. € bei den zuständigen Amtsgerichten zur Versteigerung an. ⁵ Diese besorgniserregende Tendenz lässt es nötig erscheinen, sich umfassend mit der Materie auseinander zu setzen.

Die folgende Arbeit verfolgt das Ziel, sowohl Sachverständigen und Angestellten von Gutachterausschüssen als auch Mitarbeitern von Versicherungen und Finanzierungsinstituten, schließlich aber auch privaten und gewerblichen Bietinteressenten von Wohneigentum und Kapitalanlagen sowie Betroffenen von Zwangsversteigerungen detaillierte Auskunft über Verfahrensweisen, Tendenzen und objektive Gesamteinschätzung der Zwangsversteigerungen am Beispiel einer repräsentativen Region im Mitteldeutschen Raum zu geben.

¹ Vgl. Beyerle, Thomas/Milleker, Thomas: Die private Wohnimmobile in 2030, Phoenix aus der Asche?, Working Paper, Economic Research der Allianz Group/Dresdner Bank, Nr. 40, S. 1 (http://www.allianzgroup. com /Az_Cnt/az/_any/cma/contents/752000/saObj_752329_IFDL_WP_2005_04.pdf vom 22.04.2005)

² Vgl. Sinn, Hans-Werner, Billionenschweres Aschenputtel in: Immobilienzeitung, 24.02.2005, S. 1.

³ Schwede, Nadine: Zahl der Zwangsversteigerungen steigt, Traum vom Eigenheim wird für viele Sachsen-Anhalter zum Albtraum, in: Mitteldeutsche Zeitung (http://www.mz-web.de/servlet/ContentServer?pagename=ksta/page&atype=ksArtikel&aid=1117104174086&openMenu=98749 0165154&calledPageId=987490165154&listid=994342720546 vom 28.05.2005).

⁴ Vgl. Koch, Alexandra: Era Deutschland, Stabiler Wohnungsmarkt, Pressemitteilung vom 09.09.04. S.1.

⁵ Vgl. Aufterbeck, Winfred: VIZ-Jahresbericht 2004 Argetra GmbH, Ratingen.

1 Einleitung 2

1.2 Untersuchungsgebiet und Methoden der Untersuchung

Unter Mitteldeutschland / Mitteldeutschem Raum versteht man im Allgemeinen das Gebiet der beiden ostdeutschen Freistaaten Sachsen und Thüringen sowie das Bundesland Sachsen-Anhalt.

Da es im Rahmen dieser Arbeit nicht möglich gewesen wäre, den gesamten Raum hinsichtlich der oben angeführten Zielstellung zu untersuchen und zudem von mehreren Amtsgerichten aus datenschutzrechtlichen Gründen die Einsicht in die Akten verwährt wurde, hat sich der Autor auf eine repräsentative Auswahl von sechs Landkreisen in Sachsen-Anhalt sowie auf die beiden kreisfreien Städte Halle (Sachsen-Anhalt) und Leipzig (Sachsen) konzentriert. Die Ergebnisse erlauben somit einen Vergleich ländlicher und städtischer Siedlungsgebiete im Mitteldeutschen Raum.

Der vorliegenden Arbeit liegt ein umfangreiches Literatur- und Aktenstudium zu Grunde. Sowohl die Darstellungen der rechtlichen Grundlagen als auch die Ausführungen zur Einbettung des Zwangsversteigerungsmarktes in den Immobilienmarkt stützen sich auf Recherchen von elektronischen und Printmedien, deren bibliographische Angaben dem Literaturverzeichnis entnommen werden können.

Für die Analyse des Zwangsversteigerungsmarktes im Mitteldeutschen Raum hat der Autor in den Archiven der jeweiligen Amtsgerichte alle im Jahr 2003 zu den Akten gelegten Zwangsversteigerungsfälle untersucht, bei denen es zum Wechsel des Eigentümers gekommen war.

Die Daten der Stadt Leipzig sind dem Autor vom Gutachterausschuss zur Verfügung gestellt worden. Ein Einblick konnte nur unter Verpflichtung auf das Datengeheimnis und die damit verbundenen Datenschutzbestimmungen gestattet werden. Die Erhebungen werden demzufolge nur anonymisiert wiedergegeben.

Da nicht immer gewährleistet werden kann, dass dem Autor alle Zwangsversteigerungsfälle vorlagen, können die dieser Arbeit zugrunde liegenden empirisch gewonnenen Daten nicht den Anspruch der Vollständigkeit erheben, sondern lediglich Trends und Größenordnungen wiedergeben.

1 Einleitung 3

1.3 Gliederung der Arbeit

Die vorliegende Arbeit ist in fünf Kapitel unterteilt.

Einer kurzen Einleitung folgen im zweiten Kapitel Einblicke in die gesetzlichen Grundlagen des Zwangsversteigerungsrechts. Dieser Abschnitt führt den Leser außerdem in die Begrifflichkeiten, Abläufe und Besonderheiten von Versteigerungsverfahren ein.

Zwangsversteigerungen sind ein besonderer Teil des Immobilienmarktes. Die Entwicklungen, die Nachfrage und die Preise am „normalen Markt“ sollten stark mit den Verkehrswerten, die die Gutachter für die Zwangsversteigerungsobjekte errechnen, korrelieren. Daher werden im dritten Kapitel zunächst grundlegende Informationen und Tendenzen am gegenwärtigen Immobilienmarkt gegeben. Dabei hat sich der Autor bemüht, neben den gesamtdeutschen Betrachtungen besonders auch regionale Aspekte zu berücksichtigen.

Anschließend wird der Zwangsversteigerungsmarkt und dessen Entwicklungen innerhalb Deutschlands dargestellt.

Die Zunahme von Zwangsversteigerungen liegt in den Veränderungen ökonomischer Zusammenhänge begründet. Sie ergeben sich aus dem Wandel der Bedingungen für den Immobilienerwerb und aus den Anforderungen an die Erwerber. Art und Struktur des sozialen Geflechts, das einen Immobilienerwerber umgibt, erweisen sich in mehreren Ursachenkomponenten als relevante Erklärung für Zwangsversteigerungen. Im dritten Teil wird dazu der Versuch unternommen, diese Ursachen näher zu ermitteln. Das Kapitel schließt mit einer Prognose zur weiteren Entwicklung.

Gegenstand des vierten Kapitels ist die empirische Untersuchung von Zwangsversteigerungen im Mitteldeutschen Raum für 2003. Hier wird zunächst die Gesamtheit der Ergebnisse betrachtet. Anschließend richtet sich der Blick auf die sieben Einzelsegmente.

Da die meisten Daten zu Wohnimmobilien vorlagen, liegt auch hier der Schwerpunk der Betrachtung.

Den Abschluss der Diplomarbeit bilden eine kurze Zusammenfassung der Ergebnisse und einige Überlegungen, wie die Erlösquoten im Verfahren optimiert werden könnten. Um den Text fortlaufend lesen zu können, wurde das Gros der erstellten Tabellen dem Anhang beigefügt.

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2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument

2.1 Grundlagen des heutigen Zwangsversteigerungsgesetzes

2.1.1 Historische Hintergründe des Zwangsversteigerungsgesetzes

Das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG) der Bundesrepublik Deutschland basiert auf verschiedenen Rechtsströmungen. Es entwickelte sich aus römischen und deutschen Rechtsgedanken, die sich mit dem romanisch kanonischen Vollstreckungsrecht vereinigten. 6

Das römische Recht regelte eines der frühesten Zwangsvollstreckungsformen. Hier galt es nicht, das Vermögen des Schuldners zu vollstrecken, sondern den Gläubigeranspruch durch persönlichen Druck durchzusetzen. Voraussetzung hierfür war eine staatliche Bevollmächtigung, die eingeholt werden musste. Bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners konnte der Gläubiger nach dem Grundsatz der Personalexekution, die Fesselung, den Verkauf oder gar die Tötung des Schuldners verlangen. Erst das Gesetz „Lex Poetelia Papiria de nexis“ (326 v. Chr.) wandelte diese Maßnahme dahin ab, dass fortan der Schuldner seine Verbindlichkeit abarbeiten musste. 7

Im Mittelalter galt dann, durch das sächsische Recht auch im mitteldeutschen Gebiet, die Personalexekution als ein Vollstreckungsrecht des Gläubigers. 8

1871 schaffte man die körperliche Haftung in den deutschen Einzelstaaten reichsrechtlich ab. Mit dem Ende der Personalexekution begann die Vermögensexekution. Der Gläubiger wurde nun durch den Verkauf des Schuldnervermögens befriedigt. Diese Rechtsordnungen mündeten in das am 20.05.1898 bekannt gemachte und am 01.01.1900 in Kraft getretene „Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung“.

Das ZVG ist in seiner Systematik ein besonderer Bestandteil der Zivilprozessordnung. Im Laufe der letzten 105 Jahre erfuhr es aufgrund praktischer und rechtlicher Probleme sowie gesellschaftlicher Wandlungen eine stetige Fortentwicklung. So wurden wichtige Regelungen nachträglich implementiert. Hier sind die 5/10 Grenze im § 85 a ZVG, die 7/10 Grenze im

§ 74 a ZVG, die Befriedigungsfiktion im § 114 a ZVG und das Wertsetzungsverfahren im

§ 74 a V ZVG zu nennen.

⁶ Vgl. Jakobs, Horst Heinrich/Schubert, Werner: Die Beratung des BGB in systematischer Zusammenstellung der unveröffentlichten Quellen, Sachenrecht, 4. Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, Verlag De Gruyter, Berlin 1983, S. 34 ff.

⁷ Vgl. Reinhard, Paul/Müller, Hans/Schiffhauer, Horst: Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung, Kommentar, Verlag Kohlhammer, 12. Aufl., Stuttgart, 1991, S. 45 ff.

⁸ Vgl. Breßler, Steffen: Schuldknechtschaft und Schuldturm, Zur Personalexekution im sächsischen Recht des

13. -16. Jahrhunderts, Verlag Duncker & Humblot, Berlin, 2004, Einleitung S. 5ff.

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2.1.2 Immobiliarzwangsversteigerungen im Kontext verschiedener gesetzlicher Regelungen

Zwangsvollstreckungen von Immobilien basieren auf dem Zwangsvollstreckungsrecht, dem Verfahrensrecht zur Durchsetzung materieller Ansprüche mit staatlichem Zwang. Dabei handelt der Staat durch seine Vollstreckungsorgane, d.h. durch das Amtsgericht bzw. das Vollstreckungsgericht.

Rechtlich stützt sich die Immobiliarzwangsvollstreckung auf die sachenrechtlichen Vorschriften des BGB, die vollstreckungsrechtlichen Vorschriften der Zivilprozessordnung (ZPO) und auf das ZVG. Ziel des Gesetzgeber ist es, dem Gläubiger einerseits die Möglichkeit zu geben, das Grundstück eines säumigen Schuldners gegen dessen Willen zu verwerten, anderseits aber auch feste Grenzen für die Verwertung zu setzten. Hierbei kommt ihm eine hohe soziale Ver-antwortung zu, da die Entscheidung über Immobilieneigentum eng mit dem persönlichen und wirtschaftlichen Schicksal des Eigentümers verbunden ist. 9

Das Eigentum und die Wohnung gehören nach dem Grundgesetz (GG) zu den am höchsten zu schützenden Rechten. Nach Artikel 13 (1) GG ist „die Wohnung ... unverletzlich“. Artikel 14 (1) GG lautet: „Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet.“ Das BGB unterstreicht diesen Grundsatz mit dem § 903: „Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen.“

Im Widerspruch dazu steht der notwendige Eingriff in das Eigentum und in vielen Fällen in den Wohnraum des Schuldners. Dieser lässt sich allein mit dem Verfahrensziel einer begründeten monetären Forderung des Gläubigers oder mit einem anderen materiellen Anspruch (vornehmlich bei einem Auseinandersetzungsanspruch eines Miteigentümers) rechtfertigen. 10

2.1.3 Arten der Versteigerung im Zwangsversteigerungsgesetz

Das ZVG regelt neben der Vollstreckungsversteigerung von Grundstücken die Zwangsversteigerung von Schiffen, Schiffsbauwerken und Luftfahrzeugen im Wege der Zwangsvollstreckung sowie von Zwangsversteigerungen in besonderen Fällen. Zu letzteren gehören die Insolvenzverwalterversteigerung, die Zwangsversteigerung auf Erbenantrag und die Teilungsversteigerung.

⁹ Vgl. Storz, Karl-Alfred: Praxis der Zwangsversteigerungsverfahren, Verlag C.H. Beck, 9. Aufl., München, 2004, S. 2 f.

¹⁰ Vgl. Weinbörner, Udo: Zwangs- und Teilungsversteigerung bei Grundbesitz, Praxis-Ratgeber Immobilien, 2. Auflage, Haufe Verlagsgruppe, Freiburg i. Br., 2000, S. 23.

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Die Vollstreckungsversteigerung (§§ 162-171 n ZVG) ist anzuordnen, wenn die Forderung gegen den Eigentümer, der als Einziger im Grundbuch Abt. 1 steht, erhoben wird. Diese dient der Durchsetzung des Zahlungsanspruches mindestens eines Gläubigers. Die Vollstreckungsversteigerung ist der Schwerpunkt im 2. Kapitel der Diplomarbeit.

Die Besonderheiten der Insolvenzverwalterversteigerung (§§ 162-171 n ZVG) bestehen darin, dass der Insolvenzverwalter keinen Vollstreckungstitel benötigt, dass die Anordnung des Verfahrens nicht zur Beschlagnahme des Grundstücks führt, dass der Insolvenzverwalter sowohl die Stellung des Eigentümers als auch die des betreibenden Gläubigers inne hat und dass der Beitritt eines weiteren Gläubigers nicht möglich ist. 11

Bei der Zwangsversteigerung auf Antrag eines Erben (§§ 175-179 ZVG) zum Zwecke der Aufhebung einer Erbengemeinschaft stellen ein oder mehrere Erben einen Antrag, wenn sich die Erbengemeinschaft über den Verkauf nicht einigen kann. Das Verfahren dient zur Aufhebung der Gemeinschaft. Der Veräußerungserlös tritt an die Stelle des Grundstücks und wird verteilt. Ursache ist hier im Gegensatz zur Vollstreckungsversteigerung nicht Zahlungsunfähigkeit, sondern Zerstrittenheit (Erbstreit).

Die Teilungsversteigerung (§§ 180-185 n ZVG) wird auch Versteigerung zum Zwecke der Aufhebung einer Gemeinschaft genannt. Sie setzt voraus, dass mindestens ein Eigentümer einer Gemeinschaft (BGB-Gesellschaft, Eheliche Gütergemeinschaft, Erbengemeinschaft) die Versteigerung beantragt. 12

2.2 Grundsätze der Zwangsversteigerung

2.2.1 Objekte der Zwangsversteigerung

Zu den Objekten der Immobiliarzwangsvollstreckung gehören gemäß §§ 864, 870 ZPO:

Grundstücke / Immobilien,

Wohnungs- und Teileigentum sowie Wohnrechte,

grundstücksgleiche Rechte (Erbbaurecht),

Bruchteile an Grundstücken (ideelle Miteigentumsanteile) und

Bestandteile bzw. Zubehör, die nicht selbständig zu versteigern sind. 13

¹¹ Vgl. Zeller, Friedrich/Stöber, Kurt: Zwangsversteigerungsgesetz, Kommentar zum ZVG, Verlag C. H. Beck, 16. Aufl., München, 1999, S. 1356.

¹² Vgl. Storz, 2004, S. 51.

¹³ Vgl. Eickmann, Dieter: Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungsrecht, Verlag C.H. Beck, 2. Aufl., München, 2004, S. 95 f.

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2.2.1.1 Definition von Grundstück und Immobilie

Ein Grundstück im Sinne des ZVG besteht aus einem oder mehreren Flurstücken, die eine örtliche oder wirtschaftliche Einheit bilden, räumlich abgegrenzt und durch Vermessung des Katasteramtes festgelegt sind. ¹⁴ Sie sind mit einer amtlichen Nummer versehen und besitzen eine eigene Grundbucheintragung. 15

Eine wirtschaftliche Einheit ist nach § 2 II Bewertungsgesetz gegeben, wenn der Grundbesitz bzw. die Wirtschaftsgüter einem Eigentümer zuzuordnen sind. 16

Eine Legaldefinition für den Ausdruck „Immobilie“ existiert nicht. Es wird vielmehr der Ausdruck „Grundstück“ verwendet. 17

Nach § 2 WertV bezieht sich eine Wertermittlung auf das Grundstück oder ein Grundstücksteil, einschließlich seiner Bestandteile wie Gebäude, Außenanlagen und Zubehör.

2.2.1.2 Wohneigentum, Teileigentum und Wohnrechte

Wohn- und Teileigentum können nach §§ 3 und 7 Wohneigentumsgesetz (WEG) als rechtlich verselbständigte Grundstücksbruchteile veräußert, vererbt, belastet und nach § 864 I ZPO versteigert werden.

Unter Wohneigentum wird das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum verstanden (§ 1 II WEG). Es ist richtiges Eigentum und kein grundstücksgleiches Recht.

Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum (§ 1 III WEG). Teileigentum kann z. B. an Läden, Geschäftsräumen, Büros, Praxen und Garagen begründet werden. Für jeden Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an einer Wohnung oder einem sonstigen Raum, ist von Amts wegen ein gesondertes Grundbuch anzulegen (§ 7 I WEG), das sogenannte Wohn- bzw. Teileigentumsgrundbuch.

Wie in Ein- und Mehrfamilienhäusern kann auch im Wohneigentum ein Wohnrecht eingeräumt werden. Es muss bei der Versteigerung extra bewertet werden und schmälert i. A. den Erlöswert erheblich. Ein solches Recht bleibt nach der Zwangsversteigerung bestehen, wenn

¹⁴ Vgl. Murfeld, Egon: Spezielle Betriebswirtschaftslehre der Immobilienwirtschaft, Hammonia Verlag, 4. Aufl., München, 2002, S. 61.

¹⁵ Vgl. Storz, 2004, S. 106.

¹⁶ Vgl. Erbschaftssteuerregelungen Nr. 152 Abs. 2 und 3, Nr. 164 Abs. 2.

¹⁷ Vgl. Schulte, Karl-Werner: Immobilienökonomie, Band 1, Betriebswirtschaftliche Grundlagen, Verlag Oldenbourg, München, 1998, S. 15.

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es einen Rang vor dem bestrangig betreibenden Gläubiger hat oder wenn ausdrücklich vereinbart ist, dass es unabhängig von § 44 I ZVG immer bestehen bleiben soll. Diese Vereinbarung wird im Grundbuch eingetragen. Der Dauerwohnberechtigte muss alle fälligen Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Grundstückseigentümer erfüllt haben (§ 39 III WEG). 18

2.2.1.3 Erbbaurecht

Das Erbbaurecht widerspricht dem Grundsatz des BGB § 94 wonach das Grundstück und dessen wesentlichen Bestandteile (Gebäude) als Einheit zu sehen sind. Nach der Erbbaurechts-verordnung (ErbbauVO) gibt es die Möglichkeit der rechtlichen Trennung von Bauwerk und Grundstück auf max. 99 Jahre.

Das Erbbaurecht kann als grundstücksgleiches Recht belastet und gemäß § 864 I ZPO, § 11 I 1 ErbbauVO versteigert werden. Der Grundstückseigentümer ist hier auch ohne Anmeldung Beteiligter (§ 24 ErbbauVO). Der Ersteher übernimmt alle gesetzlichen und vertraglichen Rechte bzw. Pflichten des früheren Erbbauberechtigten. Schwierigkeiten können gemäß §§ 5 I, 7 III ErbbauVO auftreten, wenn vereinbart und im Grundbuch festgelegt ist, dass der Erbbauberechtigte zur Belastung und Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Wird das mit Erbbau belastete Grundstück versteigert, bleibt das Erbbaurecht bestehen (§ 10 I 1 ErbbauVO). 19

2.2.1.4 Bruchteile an Grundstücken (ideelle Miteigentumsanteile)

Ideelle Grundstücksbruchteile (Miteigentumsanteile) sind einzeln belastbar und können so versteigert werden. Das ist z. B. der Fall, wenn ein Grundstück je zur Hälfte den beiden Eheleuten gehört. Dagegen kann der Anteil eines Gesamthandseigentümers (z. B. an einer Erbengemeinschaft (§§ 2032 ff. BGB), einer ehevertraglichen Gütergemeinschaft (§§ 1415 ff. BGB) oder bürgerlich-rechtlichen Gesellschaft (GbR) nach § 718 BGB) nicht alleine belastet oder versteigert werden, weil er sich nicht in einem bestimmten ideellen Grundstücksbruchteil ausdrückt und der Gesamthandseigentümer über seinen Anteil nicht verfügen darf (§ 719 BGB). 20

¹⁸ Vgl. Stöber, Kurt: Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen, Verlag C. H. Beck, 7. Aufl., München, 1999, S. 378 ff.

¹⁹ Vgl. Storz, 2004, S. 112 ff.

²⁰ Vgl. Storz, 2004, S. 107 ff.

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2.2.1.5 Bestandteile und Zubehör

Unter einem Bestandteil ist jeder Teil einer einheitlichen oder zusammengesetzten Sache zu verstehen. ²¹ Das BGB unterscheidet in den §§ 93 bis 95 zwischen verschiedenen Bestandteilen. Sie lassen sich untergliedern in:

wesentliche Bestandteile,

unwesentliche Bestandteile (Scheinbestandteile) und

Zubehör.

Wesentliche Bestandteile einer Sache sind solche, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird. Sie können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein (§ 94 BGB). Dazu gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Beim Gebäude gehören dazu nach § 94 II BGB die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen, insbesondere Werkstoffe, aus denen Mauern, Fußböden, Decken, Verputz, Treppen, Fenster und Türen usw. hergestellt worden sind. Diese Bestandteile sind untrennbar mit dem Grundstück verbunden und gehören damit dem Grundstückeigentümer Sie werden bei der Verkehrswertermittlung und damit auch bei der Zwangsversteigerung mit erfasst.

Unwesentliche Bestandteile (Scheinbestandteile) eines Grundstücks sind solche, die von-einander getrennt werden können, ohne dass sie den anderen Teil zerstören, oder sich sein Wesen verändert. ²² Man geht von vorübergehenden Bestandteilen aus. Gegenstände oder Gebäude (Gewächshäuser, Lager usw.), die sich nur temporär auf dem Grundstück befinden, gehören nicht zu den Bestandteilen des Gebäudes (§ 95 BGB).

Alle Scheinbestandteile können Gegenstand besonderer Rechte sein und somit einen anderen Eigentümer haben als das Grundstück. Sie werden selbständig ge- und verpfändet und gehören zu den Gegenständen, die nach §§ 1120 ff. BGB für die Hypothek mithaften, solange sie dem Grundstückseigentümer gehören. Damit werden sie auch bei der Versteigerung erfasst. 23

Unter Zubehör versteht man bewegliche Sachen, die ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in ei-

²¹ Vgl.Kleiber, Wolfgang/Simon, Jürgen/Weyers, Gustav: Verkehrswertermittlung von Gebäuden, Bundesanzeiger Verlag, 4. Aufl., Köln, 2003, S. 582 f.

²² Vgl. Kleiber/Simon/Weyers, 2003, S. 583.

²³ Vgl. Storz, 2004, S. 117 f.

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nem der Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Eine Sache ist nicht Zubehör, wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird (§ 97 I BGB).

Probleme gibt es häufig bei der Zuordnung. Es stellt sich hierbei die Frage, ob es sich um einen wesentlichen Bestandteil, ein Zubehör oder nichts von beiden handelt. Als Beispiel sei eine Einbauküche erwähnt. Ist sie bei der Sanierung oder dem Neubau einer Eigentumswohnung extra angepasst worden und bildet sie mit dem Baukörper eine Einheit, so ist sie ein wesentlicher Teil der Wohnung. ²⁴ Wurde diese jedoch nachträglich eingebaut, ist die Zuordnung schwieriger. Der Bundesgerichtshof hat in dieser Frage nicht allgemeingültig, sondern fallbezogen geurteilt. Hier wird immer die Verkehrsanschauung berücksichtigt.

Die vorübergehende Benutzung einer Sache für den wirtschaftlichen Zweck einer anderen begründet nicht die Zubehöreigenschaft. Eine vorübergehende Trennung eines Zubehörstückes von der Hauptsache hebt die Zubehöreigenschaft nicht auf (§ 97 II BGB). Laut § 1120 BGB erstreckt sich eine Hypothek auf die vom Grundstück getrennten Erzeugnisse und sonstigen Bestandteile sowie auf das Zubehör des Grundstücks, wenn diese nicht mit der Trennung nach den §§ 954-957 BGB in das Eigentum eines anderen gelangt sind.

2.2.2 Beteiligte Personen und deren Rechte

„Beteiligte Personen sind diejenigen, deren Interesse sich aus dem Grundbuch ergibt.“ ²⁵ Die Gruppe der Beteiligten wird in § 9 ZVG explizit genannt.

Der Schuldner ist derjenige, gegen den sich das Verfahren richtet. Im Allgemeinen ist es der Grundstückseigentümer, Erbbauberechtigte oder Wohnungseigentümer. Ihm stehen neben den Rechten, die das ZVG allen Beteiligten einräumt, noch zusätzliche Abwehr- und Gestaltungsmöglichkeiten zur Verfügung. Das Ziel des Gesetzgebers ist die größtmögliche Rettung seines Grundbesitzes und/oder die Verbesserung des wirtschaftlichen Gesamtergebnisses. 26

Der Gläubiger ist derjenige, der ein dingliches Recht an dem Grundstück hat oder der wegen eines persönlichen Anspruchs die Zwangsversteigerung betreibt (§§ 9 Nr. 1 oder Nr. 2 ZVG). Er ist der Lenker des Verfahrens und kann alleine darüber entscheiden, ob das Verfahren fortgesetzt, einstweilen eingestellt oder aufgehoben wird.

Weiter gelten als Beteiligte des Verfahrens,

1. Personen, für die zur Zeit der Eintragung des Vollstreckungsvermerks ein Recht im Grundbuch eingetragen ist (§ 9 I ZVG) und

²⁴ Vgl. BGH Rpfleger 1990, 218 NJW 1984, 2277.

²⁵ Vgl. Stöber, 1999, S. 29.

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2. Personen, die ein der Zwangsvollstreckung entgegenstehendes Recht, ein Recht an dem Grundstück oder an einem das Grundstück belastenden Recht, einen Anspruch mit dem Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück oder ein Miet- oder Pachtrecht haben, auf Grund dessen ihnen das Grundstück überlassen ist. Bei ihnen ist eine Anmeldung ihrer Rechte Voraussetzung für die Beteiligung am Verfahren (§ 9 II ZVG).

Bei Gläubigern, Schuldnern und Grundstücksberechtigten ist eine Anmeldung der Rechte nicht erforderlich. Alle natürlichen und juristischen Personen, die Verfahrensbeteiligte sind, haben Antrags- und Zustimmungsbefugnisse sowie andere Rechte. Dazu gehören Informationen über den Versteigerungsfortgang (§ 41 ZVG), die Verkehrswertfestsetzung (§ 74 a V ZVG) und Abweichungsmöglichkeiten bei der Feststellung des geringsten Gebots (§ 59 I ZVG). 27

Die nicht aktiven Gläubiger werden im ZVG als „Beteiligte“ oder „Berechtigte“ bezeichnet. ²⁸ Wichtig für die Erlöschancen sind die unter 2.2.4.2 beschrieben Rangklassen.

Mieter und Pächter sind nach § 9 Nr. 2 ZVG nur dann Beteiligte des Verfahrens, wenn ihnen der Besitz am Grundstück vom Berechtigten überlassen ist (d. h. ein Rechtsverhältnis vorhanden ist) und wenn sie ihre Rechte ausdrücklich in der Versteigerung angemeldet haben.

Außer den Genannten gibt es noch eine Reihe weiterer Verfahrensbeteiligter mit oder ohne Anmeldung. Beteiligt ohne Anmeldung können laut Grundbuch Abt. II und III Berechtigte sein, die schon vor der Versteigerung eingetragen waren (Dienstbarkeit ²⁹ , Nießbrauch ³⁰ , Dauerwohnrecht, Vormerkung, Widerspruch, Pfändungsvermerk, Grundpfandrecht, Miteigentümer oder andere Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft). Der Grundstückseigentümer ist bei Erbbaurecht automatisch Beteiligter. Demgegenüber stehen Personen aus einem der Zwangsversteigerung gemäß § 9 Nr. 2 ZVG entgegenstehenden Recht, Berechtigte aus dem nach der Eintragung des Versteigerungsvermerk eingetragenen Recht und diejenigen, die ein Recht auf Befriedigung aus dem Grundstück angemeldet haben. Sie sind erst nach ihrer Anmeldung beteiligt. 31

²⁶ Vgl. Storz, 2004, S. 72.

²⁷ Vgl. Storz, 2004, S. 71 ff.

²⁸ Vgl. Storz, 2004, S. 79 ff.

²⁹ Dienstbarkeit: (lt. Kleiber/Simon/Weyers, 2003, S. 2294) dingliche Nutzungsrechte, die das Dulden oder Unterlassen einer Nutzung eines Grundstücks als Merkmal haben, siehe §§ 1018-1093 BGB.

³⁰ Nießbrauch: (lt. Kleiber/Simon/Weyers, 2003, S. 2299) ein dingliches Recht, welches dem Nießbraucher Nutzung einer Sache, einem Recht, oder einem Vermögen zu ziehen gewährt, Vgl. §§ 1030-1089 BGB.

³¹ Vgl. Storz, 2004, S. 94 f.

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Bietinteressenten sind nur Beteiligte, wenn sie auch noch Gläubiger oder Schuldner, Mieter oder Pächter sind. Auch durch rechtsgültige Abgabe von Geboten werden sie nicht zu Beteiligten. Sie haben aber nach § 42 ZVG das Recht auf Grundbucheinsicht und Wertschätzung.

Der Rechtspfleger ist kein Beteiligter des Verfahrens. Er wird im Rahmen der ihm durch das Gesetz übertragenen Aufgaben am Gericht tätig. Er steht damit über dem Verfahren, achtet darauf, dass die gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden, und verfasst bzw. vollzieht die Beschlüsse, die sich aus den Erklärungen der Beteiligten ergeben. Der Richter wird in einem Zwangsversteigerungsverfahren nur tätig, wenn ihm die Sache vom Rechtspfleger oder im Erinnerungsverfahren vorgelegt wird (§ 11 RPflG). 32

Die Vollstreckungsgerichte können sich für die Verkehrswertermittlung des Grundstücks einen sachverständigen Gutachter hinzuziehen (§ 74 a ZVG). Dieser darf als Unparteiischer keine beteiligte Person im Sinne der §§ 9 ZVG, 410 ZPO sein. Seine Arbeit beginnt mit der Zustellung des Gutachterbestellungsbeschlusses. ³³ Er muss das Gutachten in mehrfacher Ausfertigung innerhalb einer bestimmten Frist (üblicherweise ca. sechs Wochen) schriftlich erstellen (§ 411 I ZPO). Die Sachverständigen, die vom Vollstreckungsgericht beauftragt werden, sind amtlich zugelassene, meist öffentlich bestellte und vereidigte Grundstücksschätzer, aber auch Mitarbeiter der Gutacherausschüsse. 34

2.2.3 Zuständigkeit

Zuständig ist immer das Amtsgericht des Bezirkes, in der sich das betreffende Objekt befindet. Diese sachliche und örtliche Zuständigkeit für die Zwangsvollstreckung ist im § 1 ZVG verankert. Hierbei handelt es sich um einen ausschließlichen Gerichtsstand (§ 802 ZPO). Eine Gerichtsstandsvereinbarung durch Beteiligte ist unzulässig und unwirksam.

2.2.4 Verfahrensgrundsätze

2.2.4.1 Amtsbetrieb

Das Zwangsversteigerungsverfahren ist ein Amtsbetrieb, da gemäß § 3 ZVG die innerhalb des Verfahrens erforderliche Zustellung von Amts wegen erfolgt und die Versteigerung vom Vollstreckungsgericht durchgeführt wird (§ 35 ZVG).

Grundlage ist ein Antrag. Das Amtsgericht wird nie eigenmächtig tätig.

³² Vgl. Böttcher, Reinhard: Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, Verlag C. H. Beck, 2. Aufl., München, 1996, S. 27ff.

³³ Vgl. Kleiber/Simon/Weyer, 2003, S. 2429.

³⁴ Vgl. Zeller/Stöber, 1996, S. 791.

2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument 13

So unterliegt es dem Vollstreckungsgericht,

die Festsetzung des Grundstückswertes,

die Festlegung der Termine,

die Abhaltung von Versteigerungs- und Verteilungsterminen,

die Aufstellung des geringsten Gebotes und des Verteilungsplanes

von Amts wegen durchzuführen. 35

2.2.4.2 Rangordnung der Rechte

Der wichtigste Grundsatz im Zwangsversteigerungsverfahren ist der Ranggrundsatz. Er besagt, dass die verschiedenen Gläubiger nicht wie Konkursgläubiger prozentual gleiche Quoten auf ihre Forderungen erhalten, sondern dass der jeweils rangbeste Gläubiger erst voll befriedigt wird, bevor der nächste Gläubiger in der Rangfolge aus dem Versteigerungserlös Zahlungen erhält. Der Ranggrundsatz gliedert sich in acht Rangklassen ³⁶ (§ 10 I ZVG). Die Rang-ordnung der verschiedenen Rechte innerhalb derselben Klasse und die Rangordnung gleicher Rechte untereinander werden in den §§ 11, 12 ZVG geregelt. Allen acht Rangklassen geht die Deckung der Verfahrenskosten voran, die als sogenannte „Rangklasse 0“ bezeichnet wird. Darunter fallen z. B. die Kosten des Wertgutachtens. Von praktischer Relevanz sind die Rangklassen 3 bis 6. Die Rangklasse 3 deckt die öffentlichen Lasten, die Rangklasse 4 dagegen die Ansprüche der aus den im Grundbuch fixierten Rechte. Der Ranggrundsatz richtet sich nach der temporären Reihenfolge der Grundbucheintragungen, unabhängig von der Eintragung in Abt. II oder III (§ 879 BGB). Zeitgleiche Eintragungen sind gleichrangig und werden nach dem Verhältnis ihrer Beträge befriedigt. 37

2.2.4.3 Übernahmegrundsatz

Alle im Rang vorgehenden dinglichen Rechte ³⁸ am Grundstück, die nicht durch Zahlungen ausgeboten werden (§ 49 I ZVG), bleiben für den bestrangig betreibenden Gläubiger auch nach der Übernahme durch den Ersteigerer bestehen (§§ 44, 52 I 1 ZVG). Der Bietinteressent muss daher genau die monetäre Höhe der zu befriedigenden Rechte anderer bei der Abgabe eines Gebotes einkalkulieren. 39

³⁵ Vgl. Zeller/Stöber, 1999, S. 6.

³⁶ Vgl. Anhang, Tabelle 46, Inhalte der Rangarten.

³⁷ Vgl. Storz, 2004, S. 190 ff.

³⁸ Dingliches Recht ist immer auf eine Sache bezogen. Sie sind absolut, d.h. sie wirken gegenüber jedermann. Beispiele sind Eigentum, Erbbaurechte, Dienstbarkeiten, Reallasten, Hypotheken, Nießbrauch, Wohnungsrecht.

³⁹ Vgl. Storz, 2004, S. 244 ff.

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2.2.4.4 Einzel- und Gesamtverfahren

Wenn neben dem Anordnungsbeschluss noch Beitrittsbeschlüsse eingegangen sind (weitere Gläubiger haben ihre Ansprüche), bestehen entsprechend mehrere Vollstreckungsverhältnisse. Diese werden in einem Verfahren zusammengefasst, gewähren aber jedem Gläubiger ein eigenständiges Recht auf Verfahrensbetrieb und -fortgang. Das Gesamtverfahren dauert an, solange auch nur ein Einzelverfahren betrieben wird. 40

2.2.5 Vollstreckungsvoraussetzungen

Es gilt die Trilogie (§ 750 I ZPO): Titel - Klausel - Zustellung. 41

2.2.5.1 Titel

Der Titel ist die Voraussetzung für die Zwangsversteigerung bei unbeweglichem Vermögen. ⁴² Ein Titel ist ein(e):

Endurteil (§ 704 I ZPO), wenn es formell rechtskräftig oder für vorläufig vollstreckbar erklärt worden ist,

Vollstreckungsbescheid (§§ 794 I 4, 699 ZPO),

Prozessvergleich (§ 794 I 1 ZPO),

Anwaltsvergleich (§ 796 a ZPO),

vollstreckbare Urkunde (§ 794 I 5 ZPO),

Kostenfestsetzungsbeschluss (§ 794 I 2 ZPO). 43

Jeder Titel muss einen vollstreckungsfähigen Inhalt haben, d.h. Inhalt, Umfang und Parteien festlegen.

2.2.5.2 Vollstreckungsklausel

Da das Original des Titels (Urteil, Vergleich) bei der Gerichtsakte bzw. eine Urkundenrolle (vollstreckbare Urkunde) beim Notar verbleibt, benötigt der Gläubiger eine vollstreckbare

⁴⁰ Vgl. Eickmann, 2004, S. 95 f.

⁴¹ Vgl. Knees, 1996, S. 20 ff.

⁴² Vgl. Eickmann, 2004, S. 10 f.

⁴³ Vgl. Referendar-Arbeitsgemeinschaft Zivilrecht II bei dem Landgericht Frankfurt (Oder): Allgemeiner Überblick zum Zwangsvollstreckungsrecht (http://www.jweisgerber.de/Skript/Uberblick/uberblick.html, Stand 05.06.2005)

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Ausfertigung des Titels d.h. eine Ausfertigung, auf die das zuständige Organ die Vollstreckungsklausel (amtliches Zeugnis der Vollstreckbarkeit des Titels) setzt.

2.2.5.3 Zustellung

Der Vollstreckungstitel und der Nachweis sind der Gläubiger-Schuldner-Rechtsnachfolge zuzustellen (§ 750 I ZPO). ⁴⁴ Die Zustellung bedarf eines Zustellungsauftrages der Gläubiger an das zuständige Gericht. Zustellungsempfänger ist der Schuldner oder sein gesetzlicher Vertreter.

Die Vollstreckung darf grundsätzlich gleichzeitig mit der Zustellung beginnen.

2.3 Vorraussetzungen und Verfahren der Zwangsversteigerung

2.3.1 Antragsprüfung, Anordnungsbeschluss und Beitritt weiterer Gläubiger

Die Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens kann nur auf Antrag beim örtlich zuständigen Amtsgericht, nicht aber von Amts wegen erfolgen (§ 15 ZVG). Der Antrag muss schriftlich und vollständig sein. Alternativ kann er an die Geschäftsstelle des zuständigen Amtsgerichts zu Protokoll gestellt werden.

Der Antrag soll sehr genau das Grundstück oder das Wohn- oder Teileigentum bezeichnen und den Eigentümer sowie den Gläubiger mit deren Anschriften, den Anspruch und den vollstreckbaren Titel beinhalten (§ 16 I ZVG). Der antragstellende Gläubiger muss die Eintragung durch Vorlage eines entsprechenden Grundbuchauszuges nachweisen (§ 17 II ZVG). Grundvoraussetzung für die fristgemäße Zustellung ist gemäß § 798 ZPO, dass dem Schuldner zwei Wochen vor der Anordnung der Vollstreckungstitel zugestellt wurde. 45

Prüfung des Antrages

Der zuständige Rechtspfleger des Gerichts prüft den Antrag mit seinen Anlagen auf formelle Zulässigkeit und Ordnungsmäßigkeit des Titels samt Klausel und Zustellung. Sind die Unterlagen unvollständig, so können diese innerhalb einer gesetzten Frist nachgereicht werden. Anderenfalls droht die Zurückweisung des Antrags. Es wird nicht überprüft, ob der Anspruch tatsächlich besteht bzw. die Vollstreckungsklausel zu Recht erteilt worden ist. 46

⁴⁴ Vgl. Knees, 1996, S. 23 f.

⁴⁵ Vgl. Storz, 2004, S. 358 ff.

⁴⁶ Vgl. Storz, 2004, S. 358 ff.

2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument 16

Anordnungsbeschluss und Beitritt weiterer Gläubiger

Die Anordnung erfolgt durch Beschluss des Amtsgerichtes, durch welche das Grundstück des Schuldners beschlagnahmt wird. ⁴⁷ Bei Vorlage mehrerer entscheidungsreifer Versteigerungsanträge von weiteren Gläubigern, gibt es eine gemeinsame Entscheidung. Dies gilt auch für die später beitretenden Gläubiger, da dasselbe Grundstück nur innerhalb eines Gesamtverfahrens versteigert werden kann. Hier ordnet das Gericht den Beitritt des Antragstellers zum Verfahren an (§ 27 m I ZVG).

2.3.2 Beschlagnahme des Grundstücks

„Die Beschlagnahme hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots.“ 48

Ziel der Beschlagnahme ist, eine Rechtsgrundlage für Verwertung und Erlösberechtigung zu schaffen, welche die Versteigerungsgegenstände konkretisiert und vor rechtlichen Maßnahmen des Schuldners oder Dritter bis zur Versteigerung gegenüber den Gläubigern erhält. ⁴⁹ Hinzu kommt die für nicht dinglich gesicherte Gläubiger bedeutsame Entstehung eines Rechts auf Befriedigung aus dem Grundstück. 50

Wirksam wird dieses durch die Zustellung des Vollstreckungstitels an den Schuldner und durch die Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks ins Grundbuch (§ 22 I ZVG).

2.3.3 Einstweilige Einstellung oder Aufhebung des Verfahrens

2.3.3.1 Einstellung

Das Zwangsversteigerungsverfahren kann auf Antrag des Schuldners oder auf Bewilligung des Gläubigers eingestellt werden (§ 30 a ZVG).

Einstellung auf Antrag des Schuldners

Um die Zwangsversteigerung im Versteigerungsverfahren abzuwenden, kann der Schuldner Vollstreckungsschutz beantragen,. ⁵¹ Das Verfahren wird dann gemäß § 30 a I ZVG auf höchstens sechs Monate einstweilig eingestellt, allerdings nur, wenn die Aussicht besteht, dass dadurch die Versteigerung vermieden und die Verfahrenseinstellung gebilligt wird.

⁴⁷ Vgl. Brox, Hans/Walker, Wolf-Dietrich: Zwangsvollstreckungsrecht, Verlag Heymann, Köln, 4. Aufl., 1993, S. 497 ff.

⁴⁸ § 23 I 1 ZVG.

⁴⁹ Vgl. Eickmann, 2004, S. 91 f.

⁵⁰ Vgl. Storz, 2004, S. 366 ff.

⁵¹ Vgl. Eickmann, 2004, S. 85 ff.

2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument 17

Einstellung auf Bewilligung des Gläubigers

Wenn der Gläubiger als „Verfahrensherr“ das Verfahren einstellt oder der Aufhebung des Verfahren zustimmt, muss es eingestellt werden (§ 30 I ZVG). Hierfür bedarf es keiner Begründung. So können zwischenzeitliche Teilleistungen des Schuldners bzw. das Ankündigen konkreter Ratenzahlungen eine Einstellung bewirken. Bleiben die angekündigten Ratenzahlungen aus, kann der Gläubiger jederzeit und ohne Angabe von Gründen die Fortsetzung des Verfahrens beantragen. 52

2.3.3.2 Aufhebung des Verfahrens

Zur gerichtlichen Aufhebung des Verfahren können folgende Punkte führen:

die Fortsetzung des Verfahrens wurde nach einer einstweiligen Einstellung nicht innerhalb einer Frist von sechs Monaten beantragt (§§ 31 I 2, 76 II 2 ZVG),

der Wegfall wesentlicher prozessualer Voraussetzungen,

der Versteigerungsantrag wurde von dem Gläubiger zurückgenommen (§ 29 ZVG),

die Einstellung des Verfahrens wurde vom Gläubiger ein drittes Mal genehmigt (§ 30 I 3 ZVG),

der Eigentumswechsels vor Eintragung des Zwangsversteigerungsvermerks aufgrund einer Auflassung oder

das Fehlen eines zulässigen Gebotes im zweiten Versteigerungstermin (§ 77 II 1 ZVG).

Jede Aufhebung eines Anordnungs- und Beitrittsbeschlusses muss gesondert erfolgen. Wird trotz Aufhebung des Einzelverfahrens die Gesamtversteigerung fortgesetzt, kann der Gläubiger dem Verfahren erneut beitreten.

Heben alle Gläubiger das Verfahren auf, wird das Grundstück von der Beschlagnahme frei und der Versteigerungsvermerk wird im Grundbuch gestrichen (§ 34 ZVG). War die Ursache der Aufhebung eine Rücknahme, kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung neu beantragen. Dann beginnt ein völlig neues Verfahren. 53

⁵² Vgl. Storz, 2004, S. 158 ff.

⁵³ Vgl. Storz, 2004, S 169 ff.; Stöber, 1999, S. 118 ff.

2 Zwangsversteigerungen als rechtliches Instrument 18

2.3.4 Aktivitäten vor dem Versteigerungstermin

2.3.4.1 Festsetzung und Auswirkungen des Verkehrswertes

Der Verkehrswert ist gemäß § 74 a V ZVG der Grundstückswert.

Nähere Auskünfte werden dazu nicht durch das ZVG gewährleistet. Deshalb gilt auch hier die Legaldefinition des § 194 Baugesetzbuches (BauGB). Diese besagt, dass unter dem Verkehrswert der Preis zu verstehen ist, der bei einer freihändigen Veräußerung unter Berücksichtigung von Lage, Zustand und Verwendbarkeit des Grundstücks sowie von allgemeinen, örtlichen und zeitlichen Besonderheiten erzielt werden kann.

Der Bundesminister für Bauwesen hat zur Wertermittlung die Wertermittlungsverordnung (WertV) und die Wertrichtlinien (WertR) erlassen, die wegen ihrer allgemein anerkannten Grundsätze auch im Zwangsversteigerungsverfahren maßgeblich angewandt werden. Der Verkehrswert muss alle objektiven Besonderheiten, die den Wert des Grundstücks positiv (z. B. positive Beantwortung einer weitreichenden Bauvoranfrage) oder negativ (z. B. Feuer-und Schadstoffbelastungen, Pilzbefall, öffentlich und rechtliche Baulasten wie Wege, Leitungs- und Wohnungsrechte) beeinflussen, berücksichtigen. Diese sind als „Grundstücksidentität“ zu verstehen und sind vom Ersteigerer zu übernehmen. 54

Der Verkehrswert wird unabhängig vom späteren Erlöswert ermittelt und dient im Verfahren zur Prüfung, ob ein Zuschlag erfolgen kann oder versagt werden muss. Mit der Festsetzung kann sowohl der Gläubiger als auch das Gericht beurteilen, ob ein Antrag oder/und ein Beitritt weiterer Gläubiger Aussicht auf Befriedigung ihrer Forderungen haben. Desweiteren dient er als Verhandlungsbasis für den freihändigen Verkauf, der eine Zwangsversteigerung abwenden kann, und ist gleichzeitig Orientierungspunkt für das Setzen von Gebotslimits der Bieter.

Weiterhin orientieren sich am Verkehrswert:

das Rügerecht der 7/10-Grenze (§ 74a ZVG) ⁵⁵ ,

das Mindestgebot der 5/10-Grenze (§ 85a ZVG) ⁵⁶ ,

die Gerichtsgebühren ⁵⁷ ,

der Schuldnerschutz im Falle des § 765a ZPO,

die Befriedigungsfiktion (§ 114a ZVG),

⁵⁴ Vgl. Storz, 2004, S. 380 ff.

⁵⁵ Vgl. 2.3.6.3 Zuschlagsversagungsgründe.

⁵⁶ Vgl. 2.3.6.3 Zuschlagsversagungsgründe.

⁵⁷ Vgl. Keilhäuber, Thomas/Claßen-Kövel, Petra: Zwangsversteigerung von Immobilien, Verlag Rentrop, Bonn, 1992, S. 48 ff.