Die  Einführung des German REIT - Problematik der steuerlichen Behandlung  II

Inhaltsverzeichnis

ABBILDUNGSVERZEICHNIS   IV

ABK  ÜRZUNGSVERZEICHNIS.  V

1)  EINLEITUNG UND ZIEL DER ARBEIT.  1

2)  DER DEUTSCHE IMMOBILIENSEKTOR  2

2.1)  AKTUELLE LAGE  2

2.2)  AUSGEWÄHLTE INVESTITIONSVEHIKEL AM DEUTSCHEN IMMOBILIENMARKT  3

2.2.1)  OFFENE IMMOBILIENFONDS  3

2.2.1.1)  Definition  3

2.2.1.2)  Rechtliche Rahmenbedingungen und Besteuerung  3

2.2.1.3)  Entwicklung offener Immobilienfonds und aktuelle Lage  5

2.2.2)  IMMOBILIEN-AKTIENGESELLSCHAFTEN  6

2.2.2.1)  Definition  6

2.2.2.2)  Besteuerung  6

2.2.2.3)  Entwicklung und Bedeutung der Immobilien-AG’s  7

3)  REAL ESTATE INVESTMENT TRUSTS  8

3.1)  DEFINITION  8

3.2)  ANFORDERUNGEN UND RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN  8

3.3)  STEUERLICHE BEHANDLUNG  9

3.3.1)  BESTEUERUNG AUF EBENE DER GESELLSCHAFT  9

3.3.2)  BESTEUERUNG AUF EBENE DER ANTEILSEIGNER  10

3.4)  EQUITY-, MORTGAGE- UND HYBRID-REITS  10

3.5)  ENTWICKLUNG UND PERFORMANCE DER .US. REITS  11

4)  IMPLEMENTIERUNG DES G-REIT  13

4.1)  STATUS QUO / MARKTUMFELD IN DEUTSCHLAND / POTENTIAL  13

4.2)  DISKUTIERTE MODELLE  14

4.2.1)  IFD  14

4.2.2)  EBS UND ZEW  16

4.3)  PROBLEMATIK DER BESTEUERUNG VON AUSLÄNDISCHEN INVESTOREN  17

4.3.1)  EINHEITSMODELL  17

4.3.2)  TRENNUNGSMODELL  18

4.4)  DAS MÖGLICHE MODELL FÜR DEN FINANZSTANDORT DEUTSCHLAND  18

5)  SCHLUSSBETRACHTUNG  20

ANHANG   21

Die Einführung des German REIT - Problematik der steuerlichen Behandlung III

LITERATURVERZEICHNIS ......................................................................... 25

EHRENWÖRTLICHE ERKLÄRUNG .......................................................... 28

Die  Einführung des German REIT - Problematik der steuerlichen Behandlung  

Abbildungsverzeichnis   

Abbildung  1: Magisches Dreieck der G-REITs  

Abbildung  2: Vermögen in offenen Immobilienfonds per August 2005  

Abbildung  3: Entwicklung offener Immobilienfonds seit 1989  

Abbildung  4: Entwicklung DIMAX versus DAX  

Abbildung  5: Beispielrechnung Ausschüttung und Besteuerung .US. REITs  

Abbildung  6: Performance .US. REITs versus amerikanische Benchmarks  

Abbildung  7: Korrelation von .US. REITs mit dem Gesamtmarkt  

Abbildung  8: Tabelle: Pro und Contra REITs  

Die Einführung des German REIT - Problematik der steuerlichen Behandlung V

Abkürzungsverzeichnis

AktG Aktiengesetz BaFin Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht BMF Bundesministerium für Finanzen BVI Bundesverband Investment und Asset Management e.V. DAX Deutscher Aktienindex DBA Doppelbesteuerungsabkommen DIMAX Deutscher Immobilienaktienindex ebs European Business School EPIX European Property Stock Index ESt Einkommensteuer EStG Einkommensteuergesetz FTD Financial Times Deutschland GewStG Gewerbesteuergesetz G-REIT German-Real Estate Investment Trust HI HausInvest Hrsg. Herausgeber IFRS International Financial Reporting Standards InvG Investmentgesetz InvStG Investmentsteuergesetz IPO Inital Public Offering IRC Internal Revenue Code IRS Internal Revenue Service KAAG Gesetz über Kapitalanlagegesellschaften KAG Kapitalanlagegesellschaft KeSt Kapitalertragsteuer KSt Körperschaftsteuer KStG Körperschaftsteuergesetz KWG Kreditwesengesetz NAREIT National Association of Real Estate Investment Trusts Nasdaq National Association of Securities Dealers Automated Quotations OECD Organization for Economic Co-Operation and Development OECD-MA OECD - Musterabkommen REIT Real Estate Investment Trust SEC Securities Exchange Commission S&P 500 Standard & Poor’s 500 TRA Tax Reform Act U.S.A. United States of America USD United States Dollar WPhG Wertpapierhandelsgesetz WPüG Wertpapierübernahmegesetz ZaSt Zinsabschlagsteuer ZEW Zentrum für europäische Wirtschaftsforschung

Die Einführung des German REIT - Problematik der steuerlichen Behandlung 1

1) Einleitung und Ziel der Arbeit

Wer die kapitalmarktorientierten Medien seit etwa Anfang des Jahres verfolgt, kommt an einem Thema nicht vorbei: „REITs - REAL ESTATE INVESMENT TRUSTS”. Die so genannten Immobilienaktien sollen in Deutschland eingeführt werden. REITs sind steuerlich privilegierte Aktiengesellschaften, deren primärer Geschäftszweck im Erwerb, der Veräußerung sowie Vermietung und Verpachtung von Immobilien besteht und deren Gewinn zum größten Teil an die Anleger weiter gegeben wird.

Es gilt die beste Lösung für den Standort Deutschland zu finden. Dabei müssen die Interessen verschiedener Marktteilnehmer berücksichtigt werden.

Zum Ersten die des Staates, der durch die REITs seine Einnahmen über die Besteuerung der Ausschüttungen und das Heben der schlafenden Besitztümer, den stillen Reserven, steigern will. ⁴ Zum Zweiten müssen für die Eigentümer der Immobilienbesitztümer mit den über Jahre angehäuften stillen Reserven Anreize geschaffen werden, so dass sie diese in die German-REITs einbringen. Zum Dritten muss auch den Investoren ein Anreiz gegeben werden in die neuen Vehikel am Kapitalmarkt in Deutschland zu investieren. Denn nur durch sie kann das deutsche Immobilienvermögen effizient an die Börse gebracht werden. Trotz all dieser Faktoren, die eine Art magisches Dreieck ⁵ der REITs bilden, soll das neue Instrument am Immobilienmarkt transparent sein. Aus diesem Grund sind mit der Einführung komplizierte und umfangreiche Diskussionen verbunden.

Ziel dieser Arbeit ist es daher, den Real Estate Investment Trust zunächst zu definieren und gegenüber den anderen Immobilienanlageformen, welche in Deutschland existieren, abzugrenzen. Im praktischen Teil soll die steuerliche Problematik behandelt werden, um zum Abschluss eine mögliche Empfehlung für den deutschen Markt zu geben, bei der alle Seiten des magischen Dreiecks genügend Berücksichtigung finden.

Hierzu müssen auch die bestehenden Immobilienanlagevehikel in Deutschland charakterisiert und analysiert werden. Nur so kann den neuen G-REITs ein Platz im deutschen Kapitalmarktsystem zugesprochen werden. In dieser Arbeit werden im Hinblick auf die Einführung des REITs der offene Immobilienfonds sowie die Immobilien-AG näher betrachtet. Direktinvestitionen wie auch Investitionen in geschlossene Fonds werden in der Marktbetrachtung zwar im Sinne eines ganzheitlichen Überblicks erwähnt, sind jedoch auf Grund ihrer Nähe zur Direktanlage nicht geeignet, sie vergleichend in die Arbeit mit einzubringen.

⁴ Vgl. Stock, S. / Teske, A. / Küppers, H.P.: (2005), S. 906

⁵ Vgl. Abbildung 1: Anhang, S. 21

Die Einführung des German REIT - Problematik der steuerlichen Behandlung 2

2) Der deutsche Immobiliensektor

2.1) Aktuelle Lage

Der Wert deutscher Immobilien lag im Jahr 2004 bei 9.000 Mrd. Euro. Das entspricht etwas mehr als dem vierfachen des Bruttoinlandsproduktes aus 2004. ⁶ Immobilien sind für die Deutschen nach wie vor das bevorzugte Vehikel zur Altersvorsorge. ⁷ In diesen drei kurzen Sätzen zeigt sich bereits die Wichtigkeit der Immobilien für den gesamten Finanzstandort Deutschland. 8

Auch die Anlageprodukte, die im Bereich Immobilien zur Verfügung stehen, werden nach der Börsenbaisse im Jahr 2000 von Anlegern wieder mehr gesucht. Dies beruht auf der momentan geringeren Volatilität gegenüber Aktien. So belief sich das Nettoaufkommen der offenen Immobilienfonds im Jahr 2004 auf 3,1 Milliarden Euro, womit sie im Vergleich zu Aktienfonds und Geldmarktfonds weiterhin sehr gut abschneiden. ⁹ Das gesamte Volumen der offenen Immobilienfonds belief sich per August 2005 auf 88,3 Mrd. Euro. ¹⁰ Zunehmend erfreuen sich auch die geschlossenen Immobilienfonds großer Beliebtheit und werden immer mehr als Baustein der privaten Altersvorsorge entdeckt. So haben deren Nettomittelaufkommen im Jahr 2004 mit 12,85 Mrd. Euro einen neuen Höchststand erreicht. ¹¹ Ihr kumuliertes Investitionsvolumen betrug bis Ende des Jahres 2004 insgesamt 170 Mrd. Euro. ¹² Des Weiteren gehören auch die an der Börse notierten Immobilienaktiengesellschaften zum deutschen Immobilienmarkt. Die Marktkapitalisierung aller im deutschen Immobilienindex DIMAX börsennotierten Immobilien-AG’s betrug im Juni 2005 6,8 Mrd. Euro. ¹³ Diese Zahlen verdeutlichen, dass die Immobilien-AG’s im Gegensatz zu den offenen und geschlossenen Immobilienfonds in Deutschland bisher eine weniger bedeutende Rolle spielen. Es steht fest, dass sich der deutsche Kapitalmarkt in einem ständigen Wandel befindet. Der deutsche Immobilienmarkt wird im Zuge der fortschreitenden Globalisierung mehr und mehr internationalisiert. So wandelt sich auch die Immobilienfinanzierung von der traditionellen Kreditfinanzierung hin zu kapitalmarktorientierten Finanzierungsprodukten. ¹⁴ Dieser Trend ist nicht aufzuhalten. Dies belegen die Berichte über ausländische Investoren, die als Bieter für Immobilienportfolios auftreten. Fortress, Lone Star, Citygroup oder Goldman Sachs sind

⁶ Vgl. Huesmann, M.: (2005), S. 15

⁷ Vgl. Gotzi, M.: (2005), S. 27 (a)

⁸ Vgl. Schulte, K.-W.: (2004), S. 32

⁹ Vgl. IFD: (2005), S. 26 (a)

¹⁰ Vgl. Abbildung 2: Anhang S. 21

¹¹ Vgl. Gotzi, M.: (2005), S. A4 (b)

¹² Vgl. Loipfinger, S.: (2004), S. 12

¹³ Vgl. www.privatbank.de: (2005) (a)

¹⁴ Vgl. Gondring, H-P./Zoller, E./Dinauer, J.: (2003), S. 4

Die Einführung des German REIT - Problematik der steuerlichen Behandlung 3

hier nur einige Namen. ¹⁵ Darin zeigt sich auch die Attraktivität, welche deutsche Immobilien besonders bei ausländischen Investoren besitzen. 16

2.2) Ausgewählte Investitionsvehikel am deutschen Immobilienmarkt

2.2.1) Offene Immobilienfonds

2.2.1.1) Definition

Indirekt in Immobilien zu investieren ist am deutschen Finanzstandort unter anderem über die offenen Immobilienfonds möglich. Bei der Investition in offene Immobilienfonds erwirbt der Anleger nicht ein ganzes Objekt, sondern beteiligt sich über Anteilsscheine indirekt an einem Sondervermögen, welches aus Immobilien oder immobilienähnlichen Kapitalmarktprodukten sowie einer Liquiditätsreserve besteht. ¹⁷ Dieses Sondervermögen ist streng von der Kapitalanlagegesellschaft (KAG), die es verwaltet, getrennt. ¹⁸ So ist das Vermögen des Anlegers bei einer Insolvenz der KAG geschützt. Offene Immobilienfonds stellen folglich ein durch eine KAG treuhänderisch verwaltetes Immobilienvermögen dar. Je nach Fondsausrichtung investiert das Management in bestimmte Märkte und Sektoren.

2.2.1.2) Rechtliche Rahmenbedingungen und Besteuerung

Der erste rechtliche Rahmen wurde bereits 1957 mit dem Gesetz über KAG (KAAG) gelegt. Dieses wurde am 28. Juli 1969 um die Regelungen zum offenen Immobilienfonds ergänzt und die KAG gemäß § 2 Abs.1 KAGG als Kreditinstitut eingestuft. ¹⁹ Eine weitere modernere Rechtsgrundlage liefert das am 1. Januar 2004 in Kraft getretene Investmentgesetz (InvG), welches das KAAG ablöst. ²⁰ Zusätzlich zum InvG regeln von der Bundesaufsicht für Finanzdienstleistung (BaFin) genehmigte Vertragsbedingungen das Rechtsverhältnis zwischen KAG und Anleger. ²¹ Im InvG werden KAG, wie auch schon im KAAG, als Kreditinstitute definiert, deren Hauptzweck in der Verwaltung von Sondervermögen und der individuellen Vermögensverwaltung besteht. ²² Von diesem Sondervermögen sind ständig mindestens 5% täglich verfügbar zu halten um Anleger zu bedienen, welche ihre Anteilsscheine zurückgeben möchten. ²³ Zur Abwicklung der Zahlungsströme zwischen KAG

¹⁵ Vgl. www.eurohypo.de: (2004)

¹⁶ Vgl. Hönighaus, R.: (2005), S. A1 (b)

¹⁷ Vgl. Sailer, E. / Grabener, H.J.: (2000), S. 136

¹⁸ Vgl. InvG § 30 Abs. 1

¹⁹ Vgl. Bone-Winkel, S.: (1994), S.66 hierdurch unterliegen offene Immobilienfonds auch dem KWG

²⁰ Vgl. Klug, W.: (2004), S. 8

²¹ Vgl. InvG § 43 Abs. 2 Satz 1

²² Vgl. InvG § 2 Abs. 6

²³ Vgl. InvG § 80 Abs. 1 letzter Satz in Zusammenhang mit InvG § 37

Die Einführung des German REIT - Problematik der steuerlichen Behandlung 4

und Anleger wird die so genannte Depotbank zwischengeschaltet. ²⁴ Des Weiteren übernimmt die Depotbank die Verwahrung der Anteilsscheine für den Anleger ²⁵ sowie eine Kontrollfunktion gegenüber der KAG. ²⁶ Ein wichtiges Organ des offenen Immobilienfonds ist der Sachverständigenausschuss. Er ist für die Bewertung der im Portfolio befindlichen Objekte zuständig und hat so unmittelbaren Einfluss auf die Wertentwicklung des Fonds. ²⁷ Die Fondsgesellschaften sind im Sinne der Transparenz verpflichtet regelmäßige Quartals-, Halbjahres- und Jahresberichte zu erstellen und zu veröffentlichen. ²⁸ Steuerlich ist zwischen der KAG, dem Sondervermögen und dem Anteilseigner zu unterscheiden. Die KAG haben laut InvG keine besondere Stellung und unterliegen somit der Körperschaftsteuer (KSt) ²⁹ und der Gewerbesteuer (GewSt). ³⁰ Da das Sondervermögen nach deutschem Steuerrecht als privates Zweckvermögen definiert wird, ist es von der KSt und der GewSt befreit. ³¹ Bei Besteuerung der Anteilseigner wird zwischen Ausschüttungen und realisierten Kursgewinnen unterschieden. Die Dividenden der Immobilienfonds stellen beim Anleger Einkünfte aus Kapitalvermögen dar. ³² Sie unterliegen bei ausgeschöpftem Freibetrag der Einkommensteuer (ESt), wobei hier zunächst Kapitalertragsteuer (KeSt) bzw. Zinsabschlagsteuer (ZaSt) ³³ einbehalten wird, die als Vorauszahlung mit der ESt verrechnet wird. ³⁴ Je nach Beschaffenheit des Immobilienvermögens sind Teile der Ausschüttungen steuerfrei. Dies ist z.B. der Fall, wenn Erträge von ausländischen Objekten oder Veräußerungsgewinne außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist in der Ausschüttung enthalten sind. ³⁵ Ausschüttungen des Fonds werden nicht voll besteuert, sondern unterliegen gemäß § 3 Abs. 40 a) EStG dem Halbeinkünfteverfahren. Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf von Anteilen sind nach Ablauf der Spekulationsfrist von einem Jahr für den Anleger steuerfrei zu vereinnahmen. ³⁶ Veräußert der Anleger innerhalb dieser Zeit die Anteile wieder, kommt es gemäß § 23 Abs.1 Nr. 2 EStG zu einem privaten Veräußerungsgeschäft. Hieraus resultiert die volle Besteuerung

²⁴ Vgl. InvG § 23

²⁵ Vgl. InvG § 24 Abs. 1 Satz 1

²⁶ Vgl. InvG § 27

²⁷ Vgl. InvG § 77

²⁸ Vgl. InvG § 45

²⁹ Vgl. KStG § 1 Abs. 1 Nr. 1

³⁰ Vgl. GewStG § 2 Abs. 2

³¹ Vgl. KStG § 1 Abs. 1 Nr. 5 InvG § 11 Abs. 1 Satz 1

³² Vgl. EStG § 20 Abs. 1 Nr. 1

³³ ob KeSt oder ZaSt erhoben wird, hängt von der Art der Erträge ab. ZaSt wird bei Zinsen aus der Liquiditätsanlage sowie Mieten und Pachten, Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist erhoben, KeSt bei Erträgen die dem Sondervermögen als Dividenden von KAG zufließen Vgl. Nowak, M.: (2005), S. 70

³⁴ Vgl. Klug, W.: (2004), S. 12

³⁵ Bestes Beispiel: HI-Europa, der jedes Jahr etwa 72% steuerfrei ausschüttet Vgl. www.hausinvest.de: (2005)

³⁶ Vgl. EStG § 23 Abs. 1 Nr. 2