INHALTSVERZEICHNIS

INHALTSVERZEICHNIS   2

Abk  ürzungsverzeichnis  3

1.  Einleitung  4

1.1  Problemstellung und Zielsetzung.  4

1.2  Gang der Untersuchung und Abgrenzung.  4

2.  Theoretische und konzeptionelle Grundlagen.  6

2.1.  Begriffsabgrenzung  6

2.1.1.Zyklus.   6

2.1.2.  Immobilienzyklus.  6

2.1.3.  Demographie  7

2.2.  Vier Phasen des Immobilienzyklus.  7

3.  Ursachen von Zyklen in Immobilienmärkten  9

3.1.  Repräsentatives Beispiel  9

3.2.  Endogene Ursachen.  9

3.3.  Exogene Ursachen.  10

3.4.  Demographie als strukturelle Ursache von Immobilienzyklen.  10

3.5.  Bevölkerungsentwicklung in Deutschland.  11

3.5.1.  Geburtenentwicklung  11

3.5.2.  Alterung der deutschen Gesellschaft.  12

3.5.3.  Migration.  12

3.6.  Analyse der drei Faktoren  13

3.7.  Prognosesicherheit  13

3.8.  Auswirkungen demographischer Trends auf Immobilienzyklen  14

3.8.1.  Quantitative und strukturelle Veränderung der Haushalte.  14

3.8.2.  Lokale Disparitäten sorgen für uneinheitliches Bild.  15

3.9.  Konsequenzen  16

4.  Chancen und Risiken  17

5.  Schlussfolgerungen und Ausblick.  18

Anhang 1   

2

Abkürzungsverzeichnis

BIP

AG

GmbH

3

1. Einleitung

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Der demographische Veränderungsprozess der Gesellschaft beschäftigt seit wenigen Jahren nicht mehr nur das Statistische Bundesamt, sondern wurde Gegenstand zahlreicher wissenschaftlicher Studien, Analysen von Investmenthäusern und anderer Veröffentlichungen. In den Medien wird es „die demographische Heraus-forderung“ genannt, oder „dem alten Kontinent fehlen die Jungen“ ¹ - es geht um die Tatsache, dass die deutsche Bevölkerung altert - „im Jahr 2050 wird in Deutschland jeder Dritte 60 Jahre oder älter sein.“ ² Hinzu kommt, dass derzeit ein europaweiter Bevölkerungsrückgang stattfindet, insbesondere aufgrund der zu niedrigen Geburtenziffer. ³ Nicht nur die deutsche Gesellschaft steht somit vor bemerkenswerten demographischen Veränderungen. Frank Schirrmacher verglich die Tragweite dieser Heraus-forderung in seinem Buch „Das Methusalem-Komplott“ sogar mit den viel beachteten Thesen von Samuel Huntington zum Krieg der Kulturen in „Clash of Civilisations“. 4

Aus den demographischen Veränderungen, insbesondere der gestiegenen Lebenserwartung, leitet sich ein Problem für die Immobilienwirtschaft ab: Die Nachfrage nach Immobilien, v.a. Wohnimmobilien, wird sich stärker als bisher angenommen verändern.

Ziel dieser Arbeit ist es, die Demographie als strukturelle Ursache dieser Veränderungen zu untersuchen. Hierbei sollen insbesondere der Einfluss der Demographie auf Immobilienzyklen, sowie die daraus resultierenden Auswirkungen untersucht werden.

1.2 Gang der Untersuchung und Abgrenzung

Durch das Setzen des oben genannten Ziels ergibt sich folgender Gang der Untersuchung:

Im Anschluss an die einleitenden Ausführungen des ersten Kapitels werden im zweiten

¹ Weltwoche (Ausgabe Juli 2004), www

² Vgl. Statistisches Bundesamt (2003), www

³ Vgl. Statistisches Bundesamt (2004), www

⁴ Vgl. Schirrmacher (2005), S. 49

4

Kapitel theoretische und konzeptionelle Grundlagen von Immobilienzyklen und Demographie erarbeitet.

Zuerst wird eine Begriffsabgrenzung der Konzeptionen „Zyklus“ (2.1.1.), „Immobilienzyklus“ (2.1.2.) und „Demographie“ (2.1.3.) vorgenommen, um eine gemeinsame Basis zu schaffen. Um die Struktur eines Immobilienzyklus zu verstehen, wird darauf folgend das Vier-Phasen-Modell eines Immobilienzyklus vorgestellt. (2.2.)

Im dritten Kapitel sollen Ursachen für Zyklen in Immobilienmärkten analysiert werden. Hierbei wird zunächst als repräsentatives Beispiel auf die Entwicklung der Spitzenmieten in Frankfurt in den Jahren 1991-2006 (3.1.) eingegangen werden. Daraufhin werden die endogenen (3.2.) und exogenen (3.3.) Ursachen für die Beeinflussung eines Immobilienzyklus erläutert. Als Schwerpunkt wird danach auf Demographie als strukturelle Ursache eingegangen (3.4.). Darauf aufbauend soll die vergangene und prognostizierte Bevölkerungsentwicklung Deutschlands (3.5.) aufgezeigt werden, wobei vor allem auf die Faktoren Geburtenentwicklung (3.5.1.), Alterung der deutschen Gesellschaft (3.5.2.), sowie Migration (3.5.3.) eingegangen werden soll, welche danach analysiert werden (3.6.). Hiermit verbunden soll eine Sicherheit dieser Prognosen (3.7.) festgestellt werden. Darauf aufbauend soll eine Verbindung zwischen „Immobilienzyklen“ und „Demographie“ hergestellt werden und somit die Auswirkungen demographischer Trends auf Immobilienzyklen aufgezeigt werden (3.8.), wobei vorrangig auf die Faktoren „Veränderungen der Haushalte“ (3.8.1.) sowie „Lokale Disparitäten“ (3.8.2.) eingegangen werden soll. Abschließend werden in diesem Kapitel die möglichen Konsequenzen des demographischen Wandels erläutert (3.9.).

Im vierten Kapitel soll auf mögliche Chancen sowie Risiken des demographischen Wandels eingegangen werden.

Die Arbeit schließt mit dem fünften Kapitel, in dem die wesentlichen Erkenntnisse zusammengefasst werden und ein Ausblick gegeben wird.

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2. Theoretische und konzeptionelle Grundlagen

2.1. Begriffsabgrenzung

2.1.1.Zyklus

In der deutschen Sprache versteht man unter einem Zyklus: allgemeiner Kreislauf,

regelmäßige Wiederkehr“. 5

2.1.2. Immobilienzyklus

Eine weithin akzeptierte Definition für den Begriff „Immobilienzyklus“ liefert die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS):

„The property cycle is taken as recurrent but irregular fluctuations in the rate of all property total return, which are also apparent in many other indicators of property activity, but with varying leads and lags against the all-property cycle.” 6

Die Definition enthält vier Indikatoren, die einen Immobilienzyklus beschreiben: „Recurrent fluctuations“ bedeutet wiederkehrende Schwankungen, die einen Zyklus charakterisieren. ⁷ „Irregular fluctuations“ bedeutet, dass Immobilienzyklen nicht zwingend regelmäßig und starr verlaufen müssen, sondern auch unregelmäßig verlaufen können. „Apparent in many other indicators“ heißt, dass ein Immobilienzyklus viele andere Indikatoren in der Immobilienwirtschaft beeinflusst und somit ein wichtiger Gegenstand der immobilienwirtschaftlichen Forschung ist. Der Zusatz „but varying leads and lags“ sagt aus, dass manche Auswirkungen der Immobilienzyklen früher, andere erst später erkennbar werden“.

⁵ Vgl. Brockhaus Lexikon, S. 332

⁶ RICS, Property, S. 9

⁷ Vgl. 2.1.1

6

2.1.3. Demographie

Unter Demographie versteht man: „Beschreibung von Zustand und Veränderungen der Bevölkerungszahl und -zusammensetzung; heute gleichbedeutend mit Bevölkerungswissenschaft“. 8

2.2. Vier Phasen des Immobilienzyklus

Zeitverzögerungen in den Angebots-Anpassungsprozessen und Übertreibungen in der Erwartungshaltung der Akteure am Immobilienmarkt führen zu zyklischen Über- und Unterreaktionen der Märkte. Ein Immobilienzyklus lässt sich zunächst in zwei Phasen unterteilen. Der "up-cycle“ (Aufschwung) und der "down-cycle“ (Abschwung). Innerhalb des „up-cycle“ unterscheidet man die Phasen der Projektentwicklung und Überbauung, innerhalb des "down-cycle" gibt es die Phasen der Marktbereinigung und der Marktstabilisierung. ⁹ Immobilienzyklische Abschwünge („down-cycle“) sind die Folge von stark ansteigendem Flächenzuwachs (steigendes Angebot) und zurückgehender Flächennachfrage. Innerhalb des Abschwungs unterscheidet man zwischen den Phasen der Marktbereinigung und Marktstabilisierung. In der Marktbereinigungsphase herrscht ein Überangebot an Immobilienfläche. Gleichzeitig sinkt konjunkturbedingt die Flächennachfrage, was fallende Neuvertragsmieten und steigende Leerstände impliziert. Die darauf folgende Phase der Marktstabilisierung setzt ein, wenn sich die Mieten auf einem relativ niedrigen Niveau befinden und sich der Markt, z.B. durch Konkurswellen, konsolidiert hat. In dieser Phase steigen die Mietpreise bereits wieder an, da der Leerstand aufgrund niedriger Absorptionsraten sinkt. Aufgrund der anziehenden Konjunktur steigt die Flächennachfrage immer stärker. Dies hat in der dritten Phase, der Projektentwicklungstätigkeit, zur Folge, dass Leerstände bis zum natürlichen Minimum oder noch weiter absinken. Durch die Verknappung des Flächenangebots steigt die Initiierung von Neubauvorhaben. Durch Verzögerungen, auch timelags ¹⁰ genannt, entstehen Wartezeiten bis zur Fertigstellung von Neubauten. Von der Planung bis zur Fertigstellung eines Neubauvorhabens vergehen mehrere Jahre. Dadurch ist für eine gewisse Zeit die Nachfrage höher als das Angebot. Als Reaktion hierauf vergeben Banken vermehrt Baudarlehen, was zu einer Euphorie führt

⁸ Vgl. Brockhaus Lexikon, S. 69

⁹ Vgl. Anhang, Abb. 2, S. 14

¹⁰ Vgl. 3.2.

7

("Lemminge Effekt" ¹¹ ). In dieser Phase agieren viele Marktteilnehmer prozyklisch und wollen noch auf den Zug aufspringen, was zu einem Angebotsüberschuss führen kann. Die letzte Phase eines vollständigen Immobilienzyklus ist die Überbauungsphase, in der sowohl die Flächennachfrage, als auch die Flächenabsorption sinken. Durch den Neubauboom in der Projektentwicklungsphase kommen nun viele Neubauten gleichzeitig auf den Markt. Der Rückgang der Flächennachfrage lässt die Mieten sinken und erhöht den Leerstand. Hier setzt nun erneut die Marktbereinigungsphase ein, was den Immobilienkreislauf abschließt. 12

¹¹ Vgl. Beyerle (2004), www

¹² Vgl. Rottke/ Wernecke (2002), Management im Immobilienzyklus, S. 2-5

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3. Ursachen von Zyklen in Immobilienmärkten

3.1. Repräsentatives Beispiel

Ein Blick auf die monatlichen Spitzenmieten am Frankfurter Büroflächenmarkt liefert ein gutes Beispiel für einen Immobilienzyklus. In der Zeit von 1996 bis 2001 stiegen die Spitzenmieten um ca. 46%, worauf sie von 2001 bis 2006 ¹³ wieder um 68% fielen. Dieses Phänomen ereignete sich parallel zu diesem Markt auch in den vier weiteren deutschen Big5-Metropolen. ¹⁴ Mietpreisschwankungen in gegensätzlicher Richtung von +46% bis -68% innerhalb von zehn Jahren rechtfertigen die Motivation, Immobilienzyklen genauer zu untersuchen und deren Ursachen zu analysieren. Diese Aussage wird von vielen Befragten einer empirischen Untersuchung von Rottke, Wernecke und Holzmann bestätigt: 80% der Befragten sehen Immobilienzyklen als wichtiges (45,5%) oder sogar sehr wichtiges (34,5%) Thema an. ¹⁵ Im Folgenden sollen die möglichen Ursachen für den Eintritt einer Schwankung erläutert werden.

3.2. Endogene Ursachen

Immobilienzyklen werden unter anderem von endogenen Ursachen beeinflusst. Zu den wichtigsten Variablen zählen dabei verschiedene Arten von timelags. Timelags differenzieren sich in drei Unterkategorien. Wenn das Nachfrageverhalten unerwartet ansteigt, ist das Angebot kurzfristig fix. Kommt dieses Szenario zustande, werden zunächst die Leerstandsraten bis zum natürlichen Leerstand abgebaut, erst dann wird durch Preiserhöhung reagiert. Dieses Phänomen wird als das Preismechanismus-Lag bezeichnet. ¹⁶ Große Investoren, welche durch ihren langsamen internen Entscheidungsprozess zeitlich verzögert reagieren, verursachen dadurch eine weitere Verzögerung, den Entscheider-Lag. Nachdem sich Investoren zu einer Investition entschieden haben, muss sowohl das Projekt geplant und Bauunternehmen verpflichtet werden, als auch letztlich das Neubauprojekt gebaut werden. Die Zeit, die bis zur Fertigstellung des

¹³ Stand: Juli 2006

¹⁴ Bürospitzenmieten, Quelle: Jones Lang LaSalle (2006) interne Studie; Vgl. Anhang, Abb. 1, S. 13

¹⁵ Vgl. Rottke et al.(2004), Incorporating the real estate cycle, S. 178

¹⁶ Vgl. Rottke et al. (2003), Real Estate Cycles in Germany, S. 330

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