Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis.   I

Abk  ürzungsverzeichnis  II

1.  Einleitung  1

1.2  Gang der Untersuchung  2

2.  Grundlagen und Begriff von Non Performing Loans  4

2.1  Begriffsdefinition Non Performing Loans  4

2.2  Historie und Entwicklung von Non Performing Loans.  6

2.3  Zielsetzungen und Vorgehensweise der Investoren.  7

2.4  Ankaufsprozess von Non Performing Loans  9

2.5  Risiken und Probleme der Bewertung Notleidender Immobilienkredite.  12

3.  Anforderungen und Grundlagen der Immobilien Due Diligence  14

3.1  Begriffsdefinition und Ziele einer Due Diligence.  14

3.2.1  Markt- und Standortanalyse  16

3.2.2  Rechtliche Due Diligence  18

3.2.3  Betriebswirtschaftliche Due Diligence  19

3.2.4  Technische Immobilien Due Diligence.  20

3.2.5  Finanzwirtschaftliche Due Diligence.  21

3.3  Checklisten einer Immobilien Due Diligence  22

4.  Zusammenfassung und Würdigung des Verfahrens  23

4.1  Notwendigkeit der Immobilien Due Diligence zur Bewertung von NPL-  

Portfolios   23

4.2  Abgrenzung zu normierten Bewertungsverfahren  24

4.3  Fazit und Ausblick  24

Literaturverzeichnis.   26

I

Abkürzungsverzeichnis

DCF Discounted Cash Flow

DPO Discounted Pay Off

FM Facility Management

GFZ Geschossflächenzahl

gif Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung

GRZ Grundflächenzahl

LOI Letter of Intent

LSPA Loan selling and purchase agreement

MAK Mindestanforderungen an das Kreditwesen

NPL(s) Non Performing Loan(s)

Q&A Question and answers

STOMA Standort- und Marktanalyse

TGA technische Gebäudeausstattung

USA United States of America

WertR 02 Wertermittlungsrichtlinien 2002

WertV Wertermittlungsverordnung

II

1. Einleitung

Seit der Veräußerung von zwei Paketen an Notleidenden Immobilienkrediten mit einem Volumen von insgesamt 4 Milliarden Euro im Jahr 2003 durch die Hypo Real Estate Bank ¹ haben deutsche Kreditinstitute verstärkt begonnen Notleidende Kredite zu verkaufen. Die Absichten der Banken sind sich von dem negativen Einfluss auf die Bilanzen und unberechenbaren Risiken zu befreien. Dies kann zu einem verbesserten Rating führen und wird ebenfalls von den Kapitalmärkten positiv bewertet. Ein weiterer positiver Effekt ist das Freisetzen von personellen Kapazitäten, die mit der Abwicklung der Problemkredite beschäftigt sind. Die Gründe Non Performing Loans zu veräußern sprechen für sich ² und es wird davon ausgegangen, dass die Kreditinstitute weiterhin Notleidende Kredite veräußern werden. Dazu trägt unter anderem auch die Rezession der deutschen Wirtschaft bei. Die Einführung von Basel II im Jahr 2007 wird Kreditinstituten einen weiteren Anreiz zur Veräußerung von Notleidenden Krediten geben. 3

Seit den ersten Transaktionen im Jahr 2003 ist der Verkauf von Non Performing Loans noch nicht zur Ruhe gekommen. Angesichts des innerhalb von ca. 2 Jahren gehandelten Volumens von ca. 24 Milliarden Euro in ca. 25 Transaktionen und dem anhaltenden Interesse zum Verkauf Notleidender Kredite wird offensichtlich, welche rasante Entwicklung der deutsche Markt für Non Performing Loans gemacht hat. ⁴ Die Bedeutung der Problematik der Notleidenden Kredite wird ebenfalls durch die Vielzahl der veröffentlichten Marktberichte von renommierten Firmen verdeutlicht sowie der Vielzahl diverser Studien von Hochschulen und Forschungsinstituten. 5

Opportunistische Investoren sehen durch Abschläge von bis zu 50 % und mehr auf den ursprünglichen Nennwert der Forderung ein lukratives Geschäftsfeld für Notleidende Krediten in Deutschland ⁶ und drängen seit dem massiv in den deutschen Markt ein. Ein weitere Marktchance sehen Investoren in dem bis jetzt unbedeutendem Verbriefungsmarkt Deutschland. Investoren könnten sich zu weitaus günstigeren Konditionen über den Kapitalmarkt refinanzieren, was eine zusätzliche Steigerung der Rendite zur Folge hätte. ⁷ Der deutsche Markt für Notleidende Kredite bleibt weiterhin ein interessantes Geschäftsfeld, als der größte in Europa und einer der größten der Welt. 8

¹ Vgl. Banken und Partner, Konzepte für notleidende Kredite, Augabe 4/2004, S. 16

² Vgl. DTZ, Non-Performins Loans, Handbuch, S. 28, Frankfurt 2005

³ Vgl. Ernst & Young (2006), Global Non Performing Report 2006, S. 54 ff.

⁴ Vgl. ebenda, S. 54 ff.

⁵ Es wird verwiesen auf diverse Veröffentlichungen z.B. von Ernst & Young, DTZ, KPMG, PWC, BVK

und der HfB.

⁶ Vgl. Immobilienwirtschaft, Ausgabe 04/2006, S. 30

⁷ Vgl. DTZ, a.a.O., S. 82

⁸ Vgl. ebenda, S. 28

1.1 Problemstellung

Der deutsche Markt für Notleidende Kredite ist enorm. Trotz vieler getätigter Transaktionen fehlt es bis jetzt an einheitlichen Standards zur Abwicklung von Transaktionen von Noteidenden Krediten. Ebenfalls unterschiedliche Ansätze zeigen sich im Bereich der Bewertung und Preisvorstellung. ⁹ Hinderlich für eine gründliche Überprüfung sind das deutsche Bankgeheimnis sowie die Bestimmungen des Datenschutzgesetzes - zumindest für ungekündigte Kreditengagements. Da potentielle Investoren für Non Performing Loans einen hohen und schnellen Rückfluss auf das eingesetzte Kapital anstreben, ¹⁰ ist es jedoch notwendig eine eingehende Prüfung der zu erwerbenden Forderung inklusive ihrer Sicherheiten und deren Vermarktungsfähigkeit durchzuführen. Dies bestätigt sich auch in Thesen, die von diversen Experten aufgestellt werden. Diese behaupten, dass einige der Investoren ihre Business Pläne nicht einhalten werden und die erworbenen Notleidenden Kredite nach einer gewissen Zeit an den Markt zurückgeben werden müssen, was auf mangelnde Auseinandersetzung mit dem Kerngeschäft der Immobilie zurück zu führen sei. 11

Da es bisher an einheitlichen Strukturen und Verfahren fehlt, soll das Verfahren der Due Diligence auf Eignung zur Bewertung von Notleidenden Krediten überprüft werden.

1.2 Gang der Untersuchung

Die Arbeit unterteilt sich in zwei Abschnitte, der erste Teil der Arbeit soll sich mit der Thematik der Notleidenden Kredite auseinander setzen. Dabei beziehen sich sämtliche Annahmen ausschließlich auf Immobilienkredite bzw. Kredite die größtenteils mit Immobilien besichert sind. Dabei soll zunächst eine Hinführung zum Thema durch eine Beschreibung des Begriffs Non Performing Loans (aufgrund einer fehlenden Definition) und deren Entwicklung erfolgen. Im Anschluss daran soll die Investorenseite für den Erwerb dieser Kreditengagements auf Zielsetzung und Vorgehensweise untersucht werden, sowie auf Risiken bei der Beurteilung eingegangen werden.

⁹ Vgl. DTZ, a.a.O., S. 24

¹⁰ Vgl. ebenda, S. 30

¹¹ Vgl. Der Immobilienbrief, Nr. 122 vom 29.09.2006, S. 16

2

Der zweite Teil der Arbeit befasst sich mit dem Verfahren der Due Diligence. Dabei sollen die Bestandteile und Anforderungen an eine aussagefähige Due Diligence dargestellt und beschrieben werden.

Abschließend erfolgt eine Zusammenfassung und Würdigung des Verfahrens im Hinblick auf die Eignung zur Bewertung von Notleidenden Immobilienkrediten sowie eine Abgrenzung gegenüber normierten Bewertungsverfahren.

3

2. Grundlagen und Begriff von Non Performing Loans

2.1 Begriffsdefinition Non Performing Loans

Non Performing Loans (im Folgenden auch kurz als NPLs bezeichnet) charakterisieren vorwiegend Kreditverhältnisse, bei denen eine Leistungsstörung der schuldrechtlichen Erfüllung durch den Kreditnehmer vorliegt. Abhängig von dem Ausmaß der Leistungsstörung werden diese Kreditverhältnisse weiterhin unterteilt in „Sub Performing Loans“ und „Non Performing Loans“. ¹² Erstere beschreiben im weiteren Sinne Kreditengagements, bei denen eine vom Tilgungsplan terminlich oder wertmäßig abweichende Rückzahlungsleistung erfolgt. Non Performing Loans hingegen beschreiben Kreditverhältnisse, bei denen der Schuldner mit seinen gesamten Verpflichtungen in Verzug ist und demnach ein ernsthaftes Ausfallrisiko des Schuldners besteht. ¹³ Zur Einstufung einzelner Kreditengagements als NPL bedienen sich Kreditinstitute verschiedener liquiditätsnaher Kriterien des Kreditnehmers wie z.B. der Bonitätsklasse, Liquiditätslage oder der drohenden Zahlungsunfähigkeit. Wobei die Gewichtung dieser Kriterien bei den einzelnen Kreditinstituten unterschiedlich ist. ¹⁴ Unabhängig davon kategorisieren Kreditinstitute bestehende Kreditverhältnisse oftmals als NPLs wenn sie aus nicht-strategischen Geschäftsfeldern stammen. 15

Ebenfalls als NPLs definiert werden Kreditverhältnisse, deren Tilgung vertragsgemäß erfolgt, jedoch durch veränderte Marktbedingungen der Wert der zu Grunde liegenden Sicherheiten unzureichend ist, um als Sicherheit für das bestehende Kreditverhältnis zu dienen. ¹⁶ In diesem Zusammenhang sind Kreditinstitute verpflichtet, durch die bereits eingeführten Mindest-anforderungen an das Kreditwesen (MAK) und Basel II (ab 2007) zukünftig für eine genauere Unterteilung und Abwicklung der Problemkredite Sorge zu tragen. 17

¹² Vgl. Froitzheim, R. et al., Non Performing Loans (NPL), S. 12, Köln 2006

¹³ Vgl. Sailer, E., Grabener, H. J. Immobilien-Fachwissen von A-Z, 7. Auflage, Kiel 2004, S. 284 und

DTZ, a.a.O. S. 10

¹⁴ Vgl. KPMG, Kreditinstitute und Unternehmenskrisen, S. 4 ff., Berlin/Leipzig 2002

¹⁵ Vgl. Froitzheim, R. et al., a.a.O., S. 12

¹⁶ Vgl. DTZ, a.a.O., S. 16

¹⁷ Vgl. Heinrich, M. (2004), Die MaK aus Sich einer Geschäftsbank, S. 407, Ernst & Young (2006),

a.a.O., S. 55 und Theewen, E., Intensiv und Problemkreditmanagement, S. 12 ff., Köln 2004

4

Angesicht der verschiedenen Ausgangsituationen, Umstände und Interpretationen existiert bisher keine einheitliche und allgemein anerkannte Definition für den Begriff der Non Performing Loans. In der Literatur werden häufig Begriffe wie Notleidende Kredite, Faule Kredite, Bad Loans, Distressed Loans, Risikoengagements, Problemkredite und andere synonym zu Non Performing Loans verwandt. 18

¹⁸ Vgl. Schalast, C., Daynes, C., Distressed Debt-Investing in Deutschland, Frankfurt 2005, S. 9 und

DTZ, a.a.O., S. 10

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