Ökologisches Rating von Wohnimmobilien - Herleitung von Kennzahlen zur Messung wesentlicher Parameter

   -

  Inhaltsverzeichnis  

1  Einleitung  13

1.1  Problemstellung und Zielsetzung  13

1.2  Gang der Untersuchung  14

2  Theoretische Grundlagen  14

2.1  Ökologisches Rating  14

2.2  Kennzahlen und Kennzahlensysteme  16

3  Struktur und wesentliche Parameter des Öko-Rating  17

3.1  Aufbau des Öko-Rating  17

3.2  Ökologische Parameter  18

3.2.1  Wasser Luft und Boden  18

3.2.2  Materialverbrauch  19

3.2.3  Energie  20

3.2.4  Abfall  21

3.3  Biologische Parameter  21

3.4  Monetär relevante Ressourceneinsparungen  22

4  Kennzahlen und Indikatoren des Öko-Rating  23

4.1  Kennzahlen und Indikatoren ökologischer Parameter  23

4.2  Kennzahlen und Indikatoren biologischer Parameter  25

4.3  Kennzahlen und Indikatoren monetär relevanter Ressourceneinsparungen  25

5  Öko-Rating im Lebenszyklus der Wohnimmobilie  26

5.1  Zusammenführung der Kennzahlen  26

5.2  Kritische Würdigung  26

6  Resümee und Schlussbetrachtung  27

  Verzeichnis des Anhangs  29

Anhang   30

  Literaturverzeichnis  34

   -

  Abbildungsverzeichnis  

  Abbildung 1 Vorgehensweise beim Aufbau des Öko-Rating  17

  Abbildung 4 Zielbeziehungen zwischen den 3 Primärzielen  27

1 Einleitung

1.1 Problemstellung und Zielsetzung

Die Einstellung des Menschen, seine Umwelt als eine unendliche und selbst- verständliche Ressourcenquelle zu begreifen, ändert sich. 1 Das wachsende Interesse an umweltbewusstem Wirtschaften schlägt sich in Bewertungen von Unternehmen und Kapitalanlagen in Hinsicht auf ihre ökologischen Folgen in Öko-Ratings, Ökobilanzen sowie in Umweltmanagementsystemen (z.B. Umweltcontrolling) nieder. 2 Es gibt bisher unter den ökologischen Bewertungen von Kapitalanlagen jedoch keine auf Immobilien spezialisierten. Dies ist ökologisch gesehen sehr nachteilig, da gerade die Baubranche mit ihren langlebigen Produkten einen beträchtlichen Teil des Energie- (ca. 40% in der Europäischen Union) 3 und Materialverbrauchs, des Ausstoßes an Emissionen und an Abfallströmen verursacht. 4 Zwar zeichnet sich eine beginnende Dynamik in Form von vermehrter Forderung nach ökologischen und schadstoffarmen Baustoffen, häufigeren Untersuchungen von Stoffkreisläufen im Bauwesen und dem Ergreifen von Maßnahmen zur Energieeinsparung ab. 5 Es fehlt jedoch an einem Standard, der insbesondere den Nutzern Transparenz zu der ökologischen Bonität von Wohnimmobilien verschafft und dadurch eine Etablierung umweltverträglicher Immobilien am Markt unterstützt. Bestehende Labels beziehen sich zumeist aus- schließlich auf den Faktor Energie (z.B. das deutsche Niedrigenergiehaus-Label). 6 Aus Nutzersicht spielt jedoch nicht nur Energie eine wichtige Rolle, vielmehr „[…] sind heute kostengünstige, dauerhafte und wartungsarme Konstruktionen gefragt, die die Umwelt schonen und für den Menschen verträgliche Lösungen darstellen“. 7 Eine Möglichkeit diese Transparenz zu gewährleisten wird in einem nutzerfokussierten Öko-Rating gesehen, das als eine Art Gütesiegel am Markt fungieren könnte. Ziel dieser Arbeit ist es daher, unter Berücksichtigung der Anforderungen des Nutzers an eine ökologisch-nachhaltige Wohnimmobilie, wesentliche Parameter für ein solches Rating zu identifizieren, die Kriterien zu ihrer Erfüllung abzuleiten und Kennzahlen zu ihrer Messung darzustellen.

1 Vgl. Figge, F. (2000), S. 1.

2 Vgl. Dreyer, P. (1997), S. 1.

3 Vgl. OECD (2003), S. 20f.

4 Vgl. Lützkendorf, T. (2000), S. 4; Ekkerlein, C. (2004), S. 1; Spies-Wallbaum, H. (2000), S. 2. 5 Vgl. Diederichs, C. J./Getto, P./Streck, S. (2000), S. 2; Roodman, D. M./Lenssen, N. (1995), S. 48f. 6 Vgl. Gauzin-Müller, D. (2002), S. 98-101.

7 Ornth, Wolfgang (2003), S. 8.

1.2 Gang der Untersuchung

In Kapitel 2.1 wird der Ursprung und die Verwendung des Begriffes „Öko- Rating“ erklärt. Der Begriff der Nachhaltigkeit mit seinen drei Dimensionen Ökologie, Ökonomie und Soziales wird hervorgehoben und allgemeine Probleme bei dessen Umsetzung in der Praxis aufgezeigt. In 2.2 werden Umweltkennzahlen und Umwelt- kennzahlensysteme definiert. Die Schwierigkeit der Bildung solcher führt zur Notwendigkeit Indikatoren und Schätzwerte als Hilfsgrößen zur Abbildung des Systems Wohnimmobilie in Kapitel 4 zu bilden. In 3.1 werden die drei wesentlichen zu messenden Parameter aus der nachhaltigkeitsorientierten Zielsetzung des Nutzers abge- leitet und anschließend in 3.2, 3.3 und 3.4 im Kontext der Wohnimmobilie erläutert, um zu messende Kriterien abzuleiten. In Kapitel 4 werden dann die entsprechenden Kenn- zahlen, Indikatoren und Schätzwerte für alle Kriterien vorgestellt, da so eine Vollständigkeit der Abbildung der komplexen Realität erreicht werden soll, welche auf- grund zahlreicher Interdependenzen für ein ganzheitliches Verständnis als notwendig erachtet wird.

In 5.1 werden die Kennzahlen, Indikatoren und Schätzwerte im Verlauf des Lebens- zyklus der Immobilie zusammengeführt. Es folgt eine kritische Beurteilung der erzielten Ergebnisse, insbesondere in Bezug auf die Messung sowie einer endgültigen Bewertung der Kennzahlen. Schließlich wird in Kapitel 6 betrachtet, inwiefern das Öko-Rating die in 2.1 angesprochenen Probleme bei der Umsetzung von Nachhaltigkeit überkommen kann. Abschließend wird das Thema ökologisches Bauen in seinen gesamtgesell- schaftlichen Kontext gestellt, um Trends und Entwicklungen aufzuzeigen.

2 Theoretische Grundlagen

2.1 Ökologisches Rating

Der Begriff „Rating“ wird zumeist mit den am Kapitalmarkt durchgeführten „Finanz- ratings“ in Verbindung gebracht. Dabei kann sich der Ausdruck „Rating“ sowohl auf den Prozess der vergleichenden Messung und Einschätzung (der Ausfallrisiken von Wertpapieremittenten und Kreditnehmern) oder auf das Ergebnis (eine gewisse „Finanzbonität“, anhand einer Skala von Buchstaben, z.B. AAA bis C) beziehen. Als Einschätzung durch Dritte mit Expertenwissen stellt ein Rating eine Hilfe für die Deckung des Informationsbedarfes der Anleger dar. 8 In analoger Denkweise sollen

8 Vgl. Figge, F. (1995), zitiert nach: Jahn, F. (2004), S. 22f.; Fichter, K./Grünewald, M. (1995),

S. 7; Figge, F. (2000), S. 5; Deml, Max (1998), S.11.

Ratings zur Messung der Nachhaltigkeit als „[…] Bewertung der Kreditwürdigkeit von Unternehmen oder Anlageobjekten aus ökologischer Sicht […]“ 9 die „Nachhaltigkeits- bonität“ beurteilen und somit durch eine vergleichende Bewertung Aufschluss darüber geben, inwieweit Nachhaltigkeitskriterien erfüllt werden. 10 Der Begriff der „Nachhaltigkeit“ hat sich im Verlauf der Zeit kontinuierlich weiterentwickelt. Von einer eher anthropologischen Interpretation, die bestimmte Wirtschaftszweige (in Verbindung mit z.B. Alkohol und Glücksspiel) als unnachhaltig sah, gelangte man in den Konferenzen der Vereinten Nationen über eine starke Ökozentrierung (in der die Umwelt als einziges Kriterium galt), schließlich zum integrativen Begriff der Öko-Effizienz. Diese wird im Rahmen der Umweltkonferenz der Vereinten Nationen in Rio de Janeiro 1992 definiert: „Eco efficiency is achieved by the delivery of competitively priced goods and services that satisfy human needs and bring quality to life, while progressively reducing ecological impacts and resource intensity throughout the life-cycle to a level at least in line with the earth’s estimated carrying capacity” 11 . 12 Bei diesem Dreieck der Nachhaltigkeit (mit den drei Dimensionen Wirtschaftlichkeit, Soziales und Umweltverträglichkeit) treten häufig Umsetzungsschwierigkeiten auf, die bei einem Öko-Rating im Sinne der Nachhaltigkeit berücksichtigt werden sollten. Diese sind darauf zurückzuführen, dass: 1. Detailliertes Wissen über die Konsequenzen des Handelns fehlt und sich die Erlangung dieses durch die Interdependenzen der drei Dimensionen erschwert, 2. Ein Konflikt zwischen kurzfristigen (ökonomischen) Management- und langfristigen (sozialen und ökologischen) Nachhaltigkeitszielen besteht, 3. Eine (unnachhaltige) Nutzung der öffentlichen Güter (z.B. Luft) ökonomisch sinnvoll erscheint. 13 Insbesondere der dritte Aspekt erfordert eine Lenkung der Kapitalströme. Diese kann anhand von Gesetzen oder aber aufgrund der „Katalysatorfunktion“ der Nachhaltigkeit durch ihre Auswirkung auf das Image und somit den Ertrag des Unternehmens erfolgen.

9 Vgl. Fichter, K./Grünewald, M. (1995), S. 3.

10 Vgl. Schäfer, H. (2003), S. 19.

11 Vgl. WBCSD (2000), S. 6.

12 Vgl. Schäfer, H. (2003), S. 19-26.

13 Vgl. Schäfer, H. (2003), S. 28.

2.2 Kennzahlen und Kennzahlensysteme

„Kennzahlen sind quantifizierbare Daten, die als bewusste Verdichtung der komplexen Realität über zahlenmäßig erfassbare betriebswirtschaftliche Sachverhalte informieren sollen.“ 14 Im weiteren Sinne schließen diese auch Indikatoren ein, die über die Realität unvollständig berichten, wenn diese sich nur schwer abbilden lässt. Ihre Ausprägung oder Veränderung gibt Aufschluss über die Veränderung einer anderen Größe. 15 Für die vorliegende Arbeit spielen auch Umweltkennzahlen eine Rolle. Diese sollen als Verdichtung der komplexen Realität über Umweltaspekte informieren.

Kennzahlensysteme sind eine Kombination verschiedener Kennzahlen, die in einem hierarchischen Aufbau logisch verknüpft werden. 16 Sie sollen eine vereinfachte Ab- bildung der gemessenen Systeme darstellen. Werden Umweltkennzahlen zu einem Kennzahlensystem zusammengestellt, so sollen sie sich in einer sachlich sinnvollen Beziehung befinden und „[…] sich gegenseitig ergänzen oder erklären und als Gesamtheit auf das betriebliche Umweltschutzziel ausgerichtet [sein].“ 17 Dabei treten jedoch Probleme auf, da zwei komplexe Systeme berücksichtigt werden – „[…] zum einen die Umwelt mit vielschichtigen internen Wirkungszusammenhängen und ihren unterschiedlichen Reaktionen auf externe Einflüsse.“ 18 Zum anderen meist der Betrieb, in dieser Arbeit das System Wohnimmobilie.

Aus der Komplexität ergeben sich indirekte und direkte Nebenwirkungen, Eigendynamik und Unüberschaubarkeit. Daher ist zur Erstellung eines Umweltkenn- zahlensystems grundsätzlich interdisziplinäre Expertise, in den hier ausgeführten Betrachtungen seitens Architekten, Planern und Bauingenieuren, notwendig. 19 Das Ziel ist, mit vertretbarem Aufwand, eine kleine Anzahl von relevanten und nützlichen Kennzahlen zu berechnen, verwalten und grafisch darstellen zu können. 20 Es wird sich in dieser Arbeit jedoch der Meinung angeschlossen, Vollständigkeit vor Genauigkeit zu stellen und somit neben Kennzahlen auf Indikatoren und gegebenenfalls auch qualitative Schätzungen zurückzugreifen. 21

14 Vgl. Weber, J. (2002), S. 186f.; Seidel, E. (1998), S. 10f.

15 Vgl. Weber, J./Schäffer, U. (1999), zitiert nach: Gladen, W. (2002), S. 13.

16 Vgl. Gladen, W. (2002), S. 91.

17 Vgl. Loew, T./Kottmann, H./Clausen, J. (1997), S.3.

18 Loew, T./Kottmann, H./Clausen, J. (1997), S.8.

19 Vgl. Dreyer, P. (1997), S. 12; Loew, T./Kottmann, H./Clausen, J. (1997) S.8.

20 Vgl. Loew, T./Kottmann, H./Clausen, J. (1997), S.13f.

21 Vgl. Seidel, E. (1992), zitiert nach: Seidel, E. (1998), S.13.