Aspekte und Instrumente der Baulandbereitstellung sowie Möglichkeiten der Umsetzung außerhalb des kommunalen Haushalts

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  Aspekte und Instrumente der Baulandbereitstellung sowie  

  Möglichkeiten der Umsetzung  

  außerhalb des kommunalen Haushalts  

Inhaltsverzeichnis  I  I

  Abkürzungsverzeichnis  III

1.  Einleitung  1

1.1  Ziel der Arbeit  2

1.2  Aufbau der Arbeit  2

2.  Aspekte und Rahmenbedingungen der Baulandbereitstellung  4

2.1  Kommunale Innen- und Außenentwicklung  4

2.2  Bevölkerungsentwicklung und Wandel der privaten Haushalte  5

2.3  Baulandbereitstellung und Siedlungsentwicklung  9

3.  Instrumente der Baulandbereitstellung nach dem allgemeinen  

  und besonderen Städtebaurecht  11

3.1  Die klassische Angebotsplanung  11

3.2  Der kommunale Zwischenerwerb  11

3.3  Das Umlegungsverfahren  13

3.4  Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen  15

4.  Baulandbereitstellung durch Dritte  17

4.1  Private und Landgesellschaften  17

4.2  Kommunale Unternehmen  19

4.2.1  Der Eigenbetrieb  20

4.2.2  Die GmbH  22

4.2.3  Die GmbH Co KG  24

4.2.4  Die Aktiengesellschaft  25

4.2.5  Die Anstalt öffentlichen Rechts  27

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5.  Finanzierung der Baulandbereitstellung innerhalb und  

  außerhalb des kommunalen Haushalts  30

5.1  Umsetzung der Baulandbereitstellung im kommunalen Haushalt  30

5.2  Finanzierung durch Dritte außerhalb des kommunalen Haushalts  32

5.3  Unterstützende Instrumente der Baulandbereitstellung  33

5.3.1  Vertragliche Instrumente  33

5.3.1.1  Der städtebauliche Vertrag  33

5.3.1.2  Der Durchführungsvertrag  34

5.3.1.3  Der Erschließungsvertrag  35

5.3.2  Finanzierungsmodalitäten  36

5.3.2.1  Das Zahlungs- und Verfügungsmodell  36

5.3.2.2  Das Vollmachtsmodell  37

5.3.2.3  Das Optionsmodell  37

5.3.2.4  Steuerliche Modellformen  38

6.  Entscheidungshilfen zur Umsetzung der unterschiedlichen  

  Möglichkeiten der Baulandbereitstellung  41

6.1  Entscheidungskriterien für Ämterverwaltung  

  oder Unternehmensgründung  41

6.2  Entscheidungshilfen für eine kommunale Unternehmensform  43

6.3  Die Wirtschaftlichkeitsberechnung als Entscheidungshilfe für  

  unterschiedliche Entwicklungsalternativen  45

6.3.1  Die städtebaulichen Kalkulation  46

6.3.2  Typen der städtebaulichen Kalkulation  47

6.3.3  Ausgabe- und Eingabeposten der Kalkulation  50

7.  Handlungsempfehlungen für eine nachhaltige  

  Baulandbereitstellung  53

7.1  Strategische Handlungsempfehlungen  54

7.1  Operative Handlungsempfehlungen  60

8.  Schluss  64

9.  Literaturverzeichnis  65

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Abkürzungsverzeichnis

Abb Abbildung AktG Aktiengesetz AöR Anstalt öffentlichen Rechts BauGB Baugesetzbuch BayGO Bayrische Gemeindeordnung BBR Bundesamt für Boden- und Raumordnung BGB Bürgerliches Gesetzbuch BLBS Bundesgeschäftsstelle für Landes- und Bausparkassen BVBW Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen BMVBS Bundesministerium für Verkehr, Bauen und Stadtentwicklung BUA Bundesumweltamt BVG Betriebsverfassungsgesetz Difu Deutsches Institut für Urbanistik DSTGB Deutscher Städte- und Gemeindebund EigVO Eigenbetriebsverordnung FBLM Forum Baulandmanagement GG Grundgesetz GO NW Gemeindeordnung Nordrhein - Westfalen GmbH Gesellschaft mit beschränkter Haftung GmbHG Gesetz für Gesellschaft mit beschränkter Haftung HGB Handelsgesetzbuch HGrG Haushaltsgrundsätzegesetz KGST Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsvereinfachung KUV Kommunalunternehmensverordnung MitbestG Mitbestimmungsgesetz ModernG Modernisierungsgesetz NKFG Gesetz über das Neues kommunales Finanzmanagement ÖPNV Öffentlicher Personen Nahverkehr ÖPP Öffentliche Private Partnerschaft PPP Public Private Partnership Tab Tabelle UBA Umweltbundesamt

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Vhw Volksheimstättenwerk, Bundesverband für Wohneigentum und Stadtentwicklung e.V. WertV Wertermittlungsverordnung ZHR Zeitschrift für das gesamte Handelsrecht und Wirtschaftsrecht

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1. Einleitung

Kommunale Baulandbereitstellung ist trotz rückläufiger Bevölkerungszahlen bzw. verlangsamtem Bevölkerungswachstum weiter notwendig. Dieses gilt sowohl für die Bereitstellung von Wohnbauflächen als auch für die Schaffung von Gewerbeflächen. Dabei ist die Baulandbereitstellung nicht mehr allein auf quantitative Kriterien ausgerichtet. Die qualitativen Aspekte, d.h. die Wohnwünsche, gewinnen zunehmend an Bedeutung. Außerdem steht bei der Baulandbereitstellung durch veränderte Lebensgewohnheiten nicht mehr allein die „klassische“ Familie im Vordergrund der Wohnungsnachfrage.

Die Baulandnachfrage wird sich aufgrund unterschiedlicher Potentiale regional stärker ausdifferenzieren. Der Grund für wachsende und schrumpfende Regionen liegt in den veränderten sozialen und wirtschaftlichen Strukturen sowie den Nachfragestrukturen; die Menschen werden älter und kommen aus verschiedenen Ländern mit unterschiedlichen Kulturen. Der Anteil der über 60-jährigen an der Gesamtbevölkerung wird beispielsweise von 24,7 % im Jahr 2005 auf 29,1 % im Jahr 2020 ansteigen ¹ . Hinzu kommt ein steigender Wohnflächenbedarf pro Haushalt. Auch dieses wirkt sich als quantitativ erhöhender Faktor auf die Nachfrage aus.

Angesichts der kritischen finanziellen Situation vieler Kommunen ist in Zukunft keine nachhaltige Entspannung zu erwarten. Daher müssen sich Baulandbereitstellungen mehr denn je rechnen. Durch Alternativen wird versucht die öffentlichen Haushalte zu entlasten. Es werden neue Betriebsformen wie Eigengesellschaften und Eigenbetriebe gegründet, die Aufgaben von der öffentlichen Hand übernehmen. Außerdem gehen Kommunen Kooperationen mit privaten Dritte ein.

Auch für die Baulandbereitstellung werden immer häufiger Überlegungen angestellt, wie die „Baulandproduktion“ effektiver und wirtschaftlicher organisiert werden kann. Diese Fragen rücken für die Kommunen daher neben der hoheitlichen Aufgabe der Bauleitplanung immer mehr in den Vordergrund.

¹ Vgl. BMVBS, Tiefensee: Demographischer Wandel erfordert Realitätssinn und strategisches Denken, 13.10.2006 und Bertelsmann Stiftung, 2006, S. 18.

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1.1 Ziel der Arbeit

Das Ziel der Arbeit besteht darin, neben den klassischen Instrumenten der Baulandbereitstellung, alternative Möglichkeiten und Umsetzungsformen darzustellen, die den kommunalen Haushalt entlasten.

Hierzu werden Organisationsformen kommunaler Unternehmen und die Kooperation mit Investoren sowie privaten Trägern vorgestellt. Durch verschiedene Vertragsmodelle und Finanzierungsformen soll gezeigt werden, dass vertragliche Gestaltungen dem Ziel der Haushaltsentlastung Rechnung tragen können.

Des Weiteren verfolgt die Arbeit das Ziel, für Kommunen Entscheidungshilfen und Handlungsempfehlungen auszugeben, um ein nachhaltiges Baulandmanagement zu entwickeln, das dauerhaft einen Weg der Baulandbereitstellung aufzeigt, der für die jeweilige Kommune auf Grund der gegebenen örtlichen Rahmenbedingungen und angestrebten Ziele optimal ist.

1.2 Aufbau der Arbeit

Die vorliegende Arbeit stellt einleitend zunächst die Entwicklungen dar, die die Baulandentwicklung derzeit beeinflussen und zukünftig beeinflussen werden. Neben der Bevölkerungsentwicklung, der allgemeinen Wohnsituation und Wohnbedarfsentwicklung wird in diesem Abschnitt herausgestellt, dass Bauland nach wie vor bereitzustellen ist. Anhand der Geschichte des Städtebaurechts wird aufgezeigt, dass es im Laufe der Jahre immer eine Ambivalenz zwischen Außen- und Innenentwicklung gegeben hat und beide Bereiche unabdingbar für eine ganzheitliche Stadtentwicklung erforderlich sind. Auch unterschiedliche regionale Strukturen führen dazu, dass nicht alle Regionen gleich stark oder schwach von Veränderungen betroffen sind und je nach Standort und örtlichen Gegebenheiten mehr auf die Außen- oder Innenentwicklung ausgerichtet sind.

Es gibt z.B. Kommunen, die stark auf Entwicklung in den Außenbereich ausgerichtet sind, da sie einen Nachfragezuwachs verzeichnen, der nur über zusätzliche Wohnbauflächen gedeckt werden kann. Auch der Wunsch nach dem bezahlbaren Einfamilienhaus „im Grünen“ lässt sich im Innenbereich nicht immer verwirklichen. Diese Arbeit befasst sich insgesamt mehr mit der Entwicklung in den Außenbereich, da die zu überplanende Fläche, in der Regel landwirtschaftliche Nutzfläche, bei allen Kommunen ähnlich ist. Hinsichtlich der Innenentwicklung spielen in der Regel insgesamt die örtlichen Gegebenheiten und Bedingungen eine größere Rolle (z.B.

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Brachflächen und Altlasten, Nachverdichtung und Grundstücksgrößen,

Wohnungsrückbau und Bewohner bzw. Eigentümeranzahl und -verhältnis etc.). In den weiteren Abschnitten werden verschiedene Instrumente des Städtebaurechts zur Baulandbereitstellung aufgezeigt.

Auf Grund der angespannten Haushaltssituation rücken finanzielle Gesichtspunkte und alternative Umsetzungsmöglichkeiten, die den kommunalen Haushalt nicht belasten, immer mehr in den Vordergrund. In diesem Zusammenhang werden im weiteren Verlauf dieser Arbeit Organisationsformen kommunaler Unternehmen sowie die Zusammenarbeit mit Privaten beschrieben, die die Aufgaben der Baulandentwicklung übernehmen. Es werden die organisatorischen sowie rechtlichen Aspekte der verschiedenen Finanzierungs- und Organisationsformen behandelt und die einzelnen Merkmale herausgearbeitet und dargestellt.

Da Kosten und Einnahmen der Baulandentwicklung im Sinne der Transparenz und Akzeptanz immer mehr an Bedeutung gewinnen, werden in einem weiteren Abschnitt Entscheidungskriterien erläutert, die zu einer optimalen Baulandentwicklung beitragen können. Des Weiteren werden Entscheidungshilfen für eine Umsetzung innerhalb der Verwaltung oder für eine Baulandentwicklung durch Unternehmensgründung ausgegeben.

Ein weiterer Abschnitt befasst sich mit Handlungsempfehlungen für eine optimale nachfragorientierte Baulandbereitstellung, die die zukünftigen Entwicklungen und örtlichen Gegebenheiten berücksichtigen und einer kommunalen Haushaltsentlastung Rechnung tragen können.

Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass sich in dieser Arbeit Gesetzesgrundlagen im Sinne der Einheitlichkeit auf das Land Nordrhein - Westfalen beziehen.

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2. Aspekte und Rahmenbedingungen der Baulandbereitstellung

2.1 Kommunale Innen- und Außenentwicklung

Mit dem Städtebaurecht steht den Kommunen ein umfangreiches Instrumentarium zur Entwicklung von Bauland zur Verfügung. Auf Grund unterschiedlicher Entwicklungen haben die Instrumente im Laufe der letzten Jahre andere Bedeutungen erlangt. In den 80er Jahren stand die erhaltende Stadterneuerung im Mittelpunkt. In diesen Jahren lag der Schwerpunkt ähnlich wie heute auf der Innenentwicklung, die ihren Vorrang vor der Außenentwicklung hatte ¹ . Die Wiedernutzung von Brachflächen wurde immer bedeutsamer, so dass das Städtebauförderungsgesetz 1984 novelliert wurde ² . Damit verbunden sind die Sanierungsmaßnahmen, die vornehmlich zur Beseitigung städtebaulicher Missstände angewendet werden. Sie sind daher hinsichtlich Baulandbereitstellung für Flächensanierungen von Bedeutung und werden aufgrund der Komplexität in dieser Arbeit nicht weiter behandelt. Mit der Öffnung der Mauer im Jahre 1990 änderte sich die Nachfragesituation. Der Wohnbedarf stieg an, die Außenentwicklung bekam eine größere Priorität vor der Innenentwicklung. In diesem Zusammenhang sind auch unter dem Druck des öffentlichen Finanzbedarfs sowie des Nachfragebooms und der Erwartungen der Investoren die städtebaulichen Verträge entstanden. Der erhebliche Baulandbedarf führte dazu, dass die städtebauliche

Entwicklungsmaßnahme wieder in den Vordergrund trat und wieder zum allgemeinen Satzungsrecht erklärt wurde ³ .

Ende der 90er Jahre trat der Nachfrageeinbruch ein. Wieder erlangte die Innenentwicklung gegenüber der Außenentwicklung eine größere Bedeutung ⁴ . Baulandbereitstellung ist sowohl hinsichtlich der Erweiterung in den Außenbereich erforderlich als auch im Innenbereich muss sie beispielsweise der Revitalisierung von Brachflächen oder der Nachverdichtung Rechnung tragen. Die folgende Abbildung zeigt die einzelnen Bausteine für ein nachhaltiges Flächenmanagement im Innen- und Außenbereich. Die dargestellten Anforderungen zeigen auf, dass eine nachhaltige Stadtentwicklung eine interdisziplinäre Vorgehensweise erfordert, indem verschiedene Aspekte der Baulandbereitstellung berücksichtigt werden.

¹ Vgl. Voß, W., 2002, S. 215.

² Vgl. Voß, W., 2002, S. 215.

³ Vgl. Stahr, G., 2002, S. 13.

⁴ Vgl. Voß, W., 2002, S. 216.

Abb. 1: Städtebauliche Aufgaben für das Flächenmanagement

Quelle: Kötter, T., 2002, S. 144

Insgesamt ist diese Arbeit mehr auf die Weiterentwicklung von Bauland auf unbebauten Flächen ausgerichtet. Gleichwohl ist die Planung und Steuerung der Bestandsentwicklung für die kommunale Entwicklung gleich bedeutsam. Die Novellierung des BauGB 2004 hebt dieses insbesondere durch die neu eingeführten Maßnahmen in §§ 171a bis d zum Stadtumbau hervor. Dass die Problemschwerpunkte der Stadtentwicklung in den Bereichen der Innenstadtentwicklung liegen, wird darüber hinaus durch die aktuelle BauGB-Novellierung bestätigt, die die Innenentwicklung der Kommunen dadurch stärken und fördern will, dass erforderliche Planungsverfahren vereinfacht und beschleunigt werden ¹ .

2.2 Bevölkerungsentwicklung und Wandel der privaten Haushalte

Die Bevölkerungsentwicklung ist eine wichtige Einflussgröße der Stadtentwicklung, die die Nachfrage auf dem Baulandmarkt bestimmt. Die Lebensverhältnisse hinsichtlich der Ansprüche an den Wohnraum und die Entwicklung von Haushaltsgrößen

¹ Vgl. BMVBS, Gesetz zur Erleichterung von Planungen im Innenbereich, 09.10.2006.

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beeinflussen den Wohnungsmarkt und haben damit sekundär auch Auswirkungen auf die Notwendigkeit von Baulandbereitstellung ¹ .

Derzeit ist bundesweit noch in einigen Regionen ein Bevölkerungszuwachs zu verzeichnen. Die folgende Abbildung zeigt, dass diese Entwicklung stark differiert und auseinander läuft, d.h. dass einige Regionen weiterhin eine positive Bevölkerungsveränderung zu verzeichnen haben, während in anderen Gebieten die Bevölkerung in den kommenden Jahren weiter sinkt.

Abb. 2: Veränderung der Bevölkerung in den Kreisen und kreisfreien Städten, Ende 2004 bis Ende 2005, in % Quelle: Hallenberg, B, 2006, S. 280

¹ Vgl. FBLM, 2004, S. 24.

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Insgesamt hat die Bevölkerung im vergangenen Jahr bundesweit um 0,1 % (63.000 Personen) abgenommen ¹ .

Ursächlich hierfür waren eine Erhöhung des Sterbefallüberschusses und eine Verringerung des Wanderungsüberschusses. Die Abbildung zeigt positive Bevölkerungsentwicklungen in den Räumen München/Südbayern, Hamburg, Berlin, Frankfurt/Rhein-Main sowie in großen Teilen Baden-Württembergs, dem westlichen Niedersachsen sowie dem nördlichen und südwestlichen Nordrhein-Westfalen. In diesen Regionen verläuft die Baulandbereitstellung anders als z.B. in den neuen Bundesländern, die eine Abnahme zu verzeichnen haben. Die Regionen der neuen Bundesländer werden im Hinblick auf Wohnqualität, Verbesserung der Standortfaktoren etc. ihren Schwerpunkt mehr auf die Innenentwicklung legen, um den Bevölkerungsbestand möglichst zu erhalten. Die Wachstumsregionen werden zusätzlich neues Bauland bereitstellen, um die wachsende Nachfrage zu befriedigen. Dabei ist nicht nur regional betrachtet mit Schrumpfung oder Wachstum zu rechnen. Die Bertelsmann Stiftung kommt in ihrer Analyse und ihrem Handlungskonzept zum demographischen Wandel zu dem Ergebnis, dass diese ambivalenten Prozesse unter den einzelnen Kommunen teils räumlich nah beieinander liegen - und diese Gegensätze auch zunehmen ² . Neben dem absehbaren Rückgang der Bevölkerungszahlen bildet die „demographische Alterung“ ein wichtiges Merkmal demographischen Wandels. Der Trend der Alterung der Gesellschaft durch steigende Lebenserwartung und sinkende Kinderzahlen wird sich weiter fortsetzen ³ . Macht die Bevölkerung der unter 50 Jährigen im Jahr 2003 noch einen Anteil von 63 Prozent an der Gesamtbevölkerung aus, so wird sich dieser bis 2020 auf fast 50 Prozent reduzieren ⁴ .

Dass der Flächenverbrauch nicht abnimmt und nicht mit der Abnahme der Bevölkerungszahlen korreliert, liegt u.a. an der Zunahme der Singlehaushalte, den gewachsenen Ansprüchen an Wohnraum und Wohnqualität sowie an der nach wie vor vorhandenen Vorliebe für frei stehende Einfamilienhäuser ⁵ . Nach dem statistischen Jahrbuch 2006 hat im Jahr 2004 jeder Einwohner in Deutschland 40,8 m² in Anspruch genommen. 1996 benötigte jeder Einwohner noch durchschnittlich 37,2 m² ⁶ . Die Wohnfläche je Wohneinheit ist in diesen Jahren von 83,7 m² auf 85,6 m² gestiegen. Die

¹ Vgl. Hallenberg, B., 2006, S. 280.

² Vgl. Bertelsmann Stiftung, 2006, S. 13.

³ Vgl. ebda., S. 16.

⁴ Vgl. ebda., S. 18.

⁵ Vgl. Schmid, W., 2005, S. 159.

⁶ Vgl. Statistisches Jahrbuch 2006, S. 283.

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Anzahl der Räume ist in den Wohneinheiten gleich geblieben und liegt durchschnittlich bei 4,4. Lag die Anzahl der benötigten Räume je Einwohner im Jahr 2004 bei 2,1 Räume, so waren es 1996 durchschnittlich 1,9 ¹ . Dass trotz der insgesamt zu verzeichnenden Bevölkerungsabnahme mehr Fläche je Einwohner in Anspruch genommen wird, zeigt sich an der steigenden Anzahl der Wohnungen: Im Jahre 1996 gab es in Deutschland insgesamt 445 Wohnungen je 1000 Einwohner (insgesamt 36.492.323 Wohnungen ohne Wohnheime und Wohnungen in Wohnheimen), 2004 stieg die Anzahl der Wohnungen je 1000 Einwohner auf 477 (insgesamt 39.362.909) ² . Das statistische Jahrbuch führt weiter aus, dass im Jahre 2002 von allen Haushalten ca.50 % 1 - Personenhaushalte waren.

Die folgende Abbildung zeigt die Entwicklung der unterschiedlichen Haushaltstypen bis zum Jahre 2020.

Abb. 3: Unterschiedliche Haushaltstypen

Quelle: BBR, 2005, S. 77

In der Abbildung schlägt sich insbesondere die prognostizierte demographische Entwicklung nieder, die besonders durch die steigende Anzahl der Witwen- und Rentnerhaushalte dokumentiert wird.

Abschließend bleibt festzuhalten, dass die Pluralität von Lebensstilen, Individualisierungstendenzen, die wachsende Anzahl Alleinlebender aber auch die zunehmende Armut zu veränderten Strukturen führen. Diese wirtschaftlichen, sozialen und gesellschaftlichen Veränderungen wirken sich auch auf eine nachfragerechte Baulandbereitstellung aus.

¹ Vgl. Statistisches Jahrbuch 2006, S. 283.

² Vgl. ebda., S. 282.

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2.3 Baulandbereitstellung und Siedlungsentwicklung

Bundesweit betrug der Flächenverbrauch zwischen 1993 und 2002 täglich im Durchschnitt 120 Hektar ¹ . Laut Umweltbundesamtes waren es 2002 105 ha pro Tag ² . Die folgende Abbildung veranschaulicht den zunehmenden Flächenverbrauch im Verhältnis zur Bevölkerungsentwicklung.

Abb. 4: Siedlungsflächenentwicklung

Quelle: BBR, 2005, S. 92

Der immense Flächenverbrauch widerspricht dem Nachhaltigkeitsprinzip und der im Baugesetz verankerten Bodenschutzklausel mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen ³ . Mit der Klausel fordert der Gesetzgeber die Gemeinden auf, sich ernsthaft mit dem Flächensparen auseinander zu setzen. Die Reduzierung des Flächenverbrauchs ist kein alleiniges kommunales Problem, sondern eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, zumal die Bodenschutzklausel im Verhältnis zu anderen Belangen keinen Vorrang hat.

Im Sinne der Bodenschutzklausel will die Bundesregierung auf den Flächenverbrauch reagieren. Dieses hat Auswirkungen auf die Ausweisung und Zielsetzung der Baulandbereitstellung in den Kommunen. Dokumentiert wird dieses seitens der Bundesregierung durch eines der sieben vorrangigen Handlungsfelder in der deutschen Nachhaltigkeitsstrategie, die die Minderung der Flächeninanspruchnahme für Siedlungen und Verkehr zum Ziel hat. Wenn der Umgang mit der Fläche nachhaltig organisiert werden soll - so die Zielsetzung der Bundesregierung -, muss die für Wohnen, Gewerbe und Verkehr neu in Anspruch genommene Fläche von 120 Hektar

¹ Vgl. Schmid, W., 2005, S. 159.

² Vgl. UBA, Flächenverbrauch ist ökologisches, finanzielles und soziales Risiko, 13.10.2006.

³ Vgl. § 1a Abs. 2 BauGB.

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am Tag im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre auf 30 Hektar am Tag im Jahr 2020 verringert werden ¹ .

Große Flächeninanspruchnahmen resultieren aus der anhaltenden Suburbanisierung ² , die bis heute den Verstädterungsprozess im Umland der Kernstädte verstärkt. Folgende Motive lassen sich für den anhaltenden Suburbanisierungsprozess nennen ³ :

- Radiuserweiterung: Bauwillige weichen zunehmend in weniger verdichtete ländliche Kreise aus.

- Zunehmende Siedlungsdispersion: Die Bevölkerungs-und

Arbeitsplatzsuburbanisierung verlaufen unabhängig von aufgestellten Leitbilder-und Leitvorstellungen zur dezentralen Konzentration.

- Zunehmende funktionale Anreicherung der Suburbanisierung: Die Betriebe, insbesondere Einzelhandelseinrichtungen, wählen Standorte in den Umlandkreisen der Agglomerationsräume aus. Dieses betrifft auch Betriebe aus dem tertiären Sektor, von denen man in der Regel annimmt, dass sie eher auf Fühlungsvorteile, Selbstdarstellung und Kundennähe der Mittel- oder Oberzentren ausgerichtet sind.

Des Weiteren entspricht eine Übertragung von Einfamilienhausgebieten am Stadtrand auf die Innenbereiche nicht den stadtfunktionalen und stadtgestalterischen Ansprüchen. Auch lassen sich bestimmte Anforderungen zum Wohnen „im Grünen“ im Innenbereich nicht realisieren, so dass weiterhin auch ein Bedarf an Wohnraum in den städtischen Randlagen ausgewiesen werden muss.

¹ Vgl. UBA, Flächenverbrauch ist ökologisches, finanzielles und soziales Risiko, 13.10.2006 und Preuß,T., 2004, S. 2.

² Vgl. Kötter, T., 2001, S. 152.

³ Vgl. ebda.