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Inhaltsverzeichnis

Real  Estate Investment Trusts - Darstellung und Bewertung.  I

Abbildungsverzeichnis.   III

Abk  ürzungsverzeichnis.  IV

1  Einleitung  1

2  US-REIT.  2

2.1  Gesetzliche Vorgaben  2

2.2  Kategorisierung und Anlagestruktur  3

2.3  Strukturelle Aspekte.  5

2.4  Performancemessung und Bewertung.  6

3  REIT-ähnliche Strukturen außerhalb der USA.  9

3.1  Niederlande  9

3.2  Belgien  11

3.3  Frankreich.  12

4  Einführung eines deutschen Real Estate Investment Trusts.  14

4.1  Vorschlag der IFD.  14

5  Fazit.  17

Literaturverzeichnis   IV

III

Abbildungsverzeichnis   

Abbildung  1: Zusammensetzung des Equity-REIT Index Mai 2006  

Abbildung  2: Struktur eines UPREIT  

IV

Abkürzungsverzeichnis

AFFO Adjusted Funds From Operations BI Fiscale belegginginstelling DBA Doppelbesteuerungsabkommen EPRA European Public Real Estate Association FFO Funds From Operations G-REIT German Real Estate Investment Trust GAAP General accepted accounting principles IFD Initiative Finanzstandort Deutschland IFRS International Financial Reporting Standards NAREIT National Association of Real Estate Investment Trusts P/AFFO Price to Adjusted Funds From Operations P/FFO Price to Funds From Operations REIT Real Estate Investment Trust SEC Securities and Exchange Commission SIFAC Sociétés d’investissement à capital fixe en immobilière SIIC Société d’investissements immobilièr cotées UPREIT Umbrella Partnership Real Estate Investment Trust

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1 Einleitung

Real Estate Investment Trusts sind steuerlich begünstigte Aktiengesellschaften, deren Haupterwerb aus Immobilienvermögen resultiert. Mit dem Besitz von Immobilien geht, investitionstechnisch gesprochen, eine vergleichsweise hohe und gleichzeitig unflexible Kapitalbindung einher. Die Weltbank beziffert das weltweite Immobilienvermögen auf rund 14.519 Mrd. US-$. Allein der deutsche Immobilienbestand macht einen Anteil am weltweiten Vermögen von 7,4% aus. 1

Gegenstand der vorliegenden Arbeit ist die Darstellung und Bewertung des Anlageinstruments Real Estate Investment Trust (REIT). Hierbei soll im folgenden Kapitel auf die Kernmerkmale des US-REITs eingegangen werden. Dieser war der weltweit erste REIT und gilt als Vorbild für die folgenden Generationen und Abwandlungen dieser Anlageform. US-REITs sind bis heute die am meisten gehandelte und volumenmäßig stärkste vertretene Form der besagten Immobilienanlage.

Im dritten Kapitel werden dann außeramerikanische REIT-ähnliche Anlageformen vorgestellt. Hierbei wird der Fokus klar auf die in Europa eingeführten REITs gerichtet. Im speziellen wird deren Umsetzung und steuerliche Handhabung näher betrachtet und verglichen. Um dem Titel des Seminars „Aktuelle Entwicklungen in der Finanzindustrie“, in dessen Rahmen die vorliegende Arbeit verfasst wird, gerecht zu werden, wird im vierten Kapitel ein richtungweisender Vorschlag der Initiative Finanzstandort Deutschland (IFD) zur Einführung des deutschen REITs, dem so genannten G-REIT, aufgeführt.

¹ Vgl. Arison, J./Hughes, F. 2005, S. 2.

2

2 US-REIT

Die Ursprünge des heute weltweit, in verschiedenen Formen verbreiteten Real Estate Investment Trusts finden sich in den Vereinigten Staaten. Ins Leben gerufen wurde der erste REIT durch den U.S. Congress unter Präsident Eisenhower in Form des „Real Estate Investment Trust Act of 1960“, welcher im Jahre 1963 erste Früchte trug. Ziel sollte es sein, Kapitalanlegern auch mit relativ geringen Investitionsvolumina die Partizipation an hohen Skalenerträgen der größeren gewerblich genutzten Immobilien zu ermöglichen. ² Auf diese ursprünglich anvisierte Immobilienkategorie beschränkt man sich jedoch lange nicht mehr. Längst haben auch privat genutzte Wohnimmobilien Einzug in Portfolios der REITs gehalten. Der nationale Dachverband der derzeit 180 in den USA gelisteten REITs ist die National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT). Dieser beschreibt einen REIT als eine öffentlich gehandelte Gesellschaft, welche Immobilienbesitz gewinnbringend betreibt. Hierbei kann es sich zum Beispiel um Einkaufszentren, Bürogebäude, Kinos oder Appartementkomplexe handeln. ³ Hauptmerkmal ist, dass Erträge auf Gesellschaftsebene unversteuert bleiben und einzig auf der Ebene der Anteilseigner mit dem hier vorgesehenen individuellen Satz steuerlich belastet werden.

2.1 Gesetzliche Vorgaben

Um den steuerbegünstigten REIT-Status zu erhalten, muss die betreffende Firma eine Reihe von Auflagen erfüllen. Mindestens 90 Prozent des zu versteuernden Einkommens müssen dafür in Form von Dividenden an die Anteilseigner abgeführt werden. Eine Mindestzahl von 100 Anteilsinhabern ist einzuhalten, wobei nicht mehr als 50% der Anteilsscheine im Besitz von fünf oder weniger Personen innerhalb der zweiten Hälfte des steuerpflichtigen Jahres sein dürfen (5/50 Regel). ⁴ Mindestens 75% des Anlagemögens muss in Immobilien, Hypothekendarlehen, Anteilen an anderen REITs, oder in anderen Arten von Immobilienvermögen investiert sein. Mindestens 75% des Brutto-Gewinns sind durch Mieteinnahmen aus Immobilienbesitz und Hypothekenzinsen auf Grundvermögen zu erwirtschaften.

² Vgl. Block, R. 2002, S. 50.

³ Vgl. NAREIT 2006a.

⁴ Vgl. Rehkugler, H./Jandura, I./Morawski, J. 2005, S.14f.