Vermarktungskonzept für einen Bürokomplex mit Tiefgarage in Berlin

- II -

Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis..........................................................................................................  I  I

  Abbildungsverzeichnis  IV

1  Ausgangsituation  1

2  Marktsituation  2

2.1  Analyse des Makrostandorts  2

2.2  Analyse von Immobilienteilmärkten  5

2.2.1  Europäischer Büroflächenmarkt 3. Quartal 2004  5

2.2.2  Entwicklungen auf dem Berliner Büromarkt  7

2.2.2.1  Berliner Büromarkt 2002 /2003  7

2.2.2.2  Berliner Büromarkt 1. Halbjahr 2004  10

2.2.2.3  Berliner Büromarkt 3. Quartal 2004  14

2.2.2.4  Fazit  15

2.3  Entwicklung auf dem Berliner Einzelhandelsmarkt  15

2.3.1  3. Quartal 2004  15

2.3.1.1  Fazit  19

2.3.2  Trends zum Handelsflächenmarkt Berlin 2004 / 2005  19

2.4  Analyse des Mikrostandorts  21

2.5  Konkurrenzanalyse  25

2.5.1  Wettbewerbssituation Büroflächen  25

2.5.2  Wettbewerbssituation Einzelhandelsflächen  27

3  Marketingziele und -strategien  30

3.1  Zielplanung  30

3.2  Formulierung einer Marketingstrategie  32

4  Marketingmaßnahmen  38

4.1  Produktpolitik  38

4.1.1  Hauptleistung der Immobilie Friedrichstraße 108  38

4.1.2  Nebenleistungen des Produkts Friedrichstraße 108  39

4.1.3  Herausstellung des Kundennutzens  39

4.2  Kontrahierungspolitik  40

4.3  Distributionspolitik  42

4.4  Kommunikationspolitik  50

4.5  Planung und Durchführung der Kommunikationspolitik  51

4.5.1  Kommunikationsziele  51

4.5.2  Ermittlung der Zielgruppen  52

- III -

4.5.3  Festlegung der Kommunikationsstrategie  53

4.5.4  Die Kommunikationsinstrumente  53

4.5.5  Durchführung und Kontrolle der kommunikativen  

  Maßnahmen  54

4.6  Darstellung der Kommunikationsinstrumente  55

4.6.1  Kreative Elemente der Werbekonzeption  55

4.6.2  Klassische Werbemittel  56

4.6.2.1  Printmedien  56

4.6.2.2  Neue Medien  57

4.6.3  Direktmarketing  57

4.6.4  Öffentlichkeitsarbeit / Public Relations  58

5  Marketingbudget  60

6  Marketing-Controlling  63

6.1  Ansätze und Aufgaben des Marketing-Controlling  63

6.2  Marketing-Controlling bei den Marketingmaßnahmen  67

6.3  Fazit  68

7  Handlungsempfehlungen  69

  Anlage 1 Spitzenmieten der Index- und vier europäischen Städte  70

  Anlage 2 Definitionen zum Berliner Büromarkt 2002 /2003  71

  Anlage 3 Definitionen zum Berliner Büromarkt 1. Halbjahr 2004  71

  Anlage 4 Büromarktzonen Berlin  72

  Anlage 5 Konkurrenzanalyse Büroflächen  73

  Anlage 6 Konkurrenzanalyse Einzelhandelsflächen  81

  Anlage 7 Konkurrenzanalyse Bar, Café, Gaststätte  83

  Literaturverzeichnis  85

- IV -

  Abbildungsverzeichnis  

  Abbildung 1 Makrostandort innerhalb Europas  

  Abbildung 2 Makrostandort innerhalb Deutschlands  

  Abbildung 3 Berlin innerhalb Brandenburg  

  Abbildung 4 Die 12 Bezirke Berlins  

  Abbildung 5 Daten und Fakten zum Makrostandort  

  Abbildung 6 Immobilien Uhr 3 Quartal 2004  

  Abbildung 7 Vermietungen nach Flächengrößen  

  Abbildung 8 Vermietungen nach Branchen  

  Abbildung 9 Makrodaten zum Büroflächenmarkt  

  Abbildung 10 Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten  

  Abbildung 11 Flächenumsatz nach Lagen in m (total 155 000 m )  

  Abbildung 12 Flächenumsatz nach Größenklassen  

  Abbildung 13 Flächenumsatz nach Branchen in Prozent  

  Abbildung 14 Leerstand nach Lagen in m (total 1 724 000m )  

  Abbildung 15 Kennzahlen in Berlin Januar bis September 2004  

  Abbildung 16 Höchstmieten nach Lagen in Berlin  

  Abbildung 17 Entwicklung der Höchstmieten in Berlin (Netto/Monat in /m )  

  Abbildung 18 Anzahl der Vermietungen nach Flächengrößen (in )  

  Abbildung 19 Anzahl der Vermietungen nach Branchen in Berlin (in )  

  Abbildung 20 Flächen und Mieten nach Branchen  

  Abbildung 21 Makrodaten zum Handelsflächenmarkt  

  Abbildung 22 Daten und Fakten zum Mikrostandort  

  Abbildung 23 Lage des Objekts  

  Abbildung 24 Anbindung des Objekts an den ÖPNV  

  Abbildung 25 Büroflächenbeschreibung  

  Abbildung 26 Einzelhandelsflächenbeschreibung  

  Abbildung 27 Gebäudedaten Friedrichstraße 108  

  Abbildung 28 Kriterien zur Wahl eines Distributionssystems  

  Abbildung 29 Marketingplan: Produkt/Marke  

  Abbildung 30 Operatives und strategisches Marketing-Controlling  

  Abbildung 31 Aufgaben des operativen und strategischen Marketing-Controlling  

  Abbildung 32 Spitzenmieten der Index- und vier mittel- sowie osteuropäischen  

  Städte  

  Abbildung 33 Büromarktzonen Berlin  

1 Ausgangsituation

Unsere Marketingabteilung wurde vom Management der ABG-Gruppe der Auftrag erteilt, ein Marketingkonzept für das derzeit leer stehende Büro- und Geschäftshaus Friedrichstraße 108 in Berlin-Mitte zu erstellen.

Das vorliegende Marketingkonzept orientiert sich an den Elementen eines Marketingplans, welcher Fragestellungen der Marktsituation und -segmente beantwortet. Darüber hinaus definiert er Marketingziele und -strategien, um daraus Marketingmaßnahmen sowie deren Umsetzung abzuleiten. Abschließend beinhaltet der Marketingplan Vorgehensweisen des Marketingcontrollings.

Auf Grund der Vorgaben des Marketingplans werden im Folgenden der Mikro- bzw. Makrostandort, die Immobilienteilmärkte von Büro- und Einzelhandelsflächen sowie die Wettbewerbssituation des Objekts Friedrichstraße 108 analysiert. Basierend auf dieser Informationsgenerierung werden Marketingziele und -strategien definiert, die den Vorgaben des Managements der ABG-Gruppe entsprechen. Anschließend sind Marketingmaßnahmen wie Produkt-, Kontrahierungs-, Distributions- und Kommunikationspolitik als Mittel der Zielerreichung und Strategieeinhaltung formuliert, die das vorgegebene Marketingbudget einzuhalten haben, was wiederum durch das Marketing-Controlling überprüft wird.

Die am Ende aufgeführten Handlungsempfehlungen sollen dem Management der ABG-Gruppe als Entscheidungshilfe für die Vermarktung des Büro- und Geschäftshau- ses Friedrichstraße 108 in Berlin-Mitte dienen.

2 Marktsituation

2.1 Analyse des Makrostandorts

Abbildung 1 - Makrostandort innerhalb Europas

ein Ort, in dem sich Ost- und Westeuropa begegnen.

Abbildung 2 - Makrostandort innerhalb Deutschlands

und Warentransports. Durch diese Schnittstelle zwischen Ost- und Mitteleuropa ist Berlin zu einer der wichtigsten Transitregionen der Welt aufgestiegen: transeuropäische Verkehrsnetze von der Straße, über Schiene, bis hin zu Luft- und Binnenschifffahrt kreuzen sich in der Hauptstadt-Region.

Abbildung 3 - Berlin innerhalb Brandenburg

ergänzen. Vor allem die Kombination von Flächenland und Metropole bietet für die Ansiedlung von Unternehmen attraktive Rahmenbedingungen. 1

Berlin hat als größter Stadtstaat Deutschlands eine Stadtgebietsfläche von 892 km² sowie eine Bevölkerungsgröße von 3.386.929 Einwohnern. ² Wie in der nachfolgenden Grafik zu sehen, setzt sich Berlin aus 12 Stadtteilen zusammen, die sich jeweils noch mal in verschiedene Bezirke untergliedern. Die Stadt bietet ein gutes Kooperationsklima zwischen Wirtschaft, Wissenschaft und Technologie, eine einzigartige technische Infrastruktur, preiswerte Wohn- und Gewerbemieten sowie gut qualifizierte Arbeitnehmer. Durch die Verlegung des Regierungssitzes nach Berlin verlagerten sich vor allem auch Botschaften, Landesvertretungen, wirtschaftsnahe Organisationen sowie 200 Spitzenverbände der Wirtschaft, der Finanzwelt und der Versicherungsbranche an diesen Standort. Durch die somit erreichte Internationalität präsentiert sich Berlin als welt-

¹ Vgl.www.blc.berlin.de/online/de [04.12.2004]

² Vgl. www.berlin.de/bin/print.php/berlin-im-ueberblick/fakten/fakt01.htm [07.12.2004]

offene Stadt, die einen hohen Anziehungswert auf Menschen verschiedenster Nationen ausübt. 3

Abbildung 4 - Die 12 Bezirke Berlins

und Modernisierung genutzt wurden. Der daraus entstandene Wachstumsschub wird begünstigt durch eine einmalige Wissenschafts- und Forschungslandschaft, leistungsfähige Kommunikationsnetze, Kompetenz in der Informations- und Kommunikationstechnik sowie günstigen Büro- und Gewerbeflächen. 4

Abbildung 5 - Daten und Fakten zum Makrostandort

³ Vgl ^. http://www.geschlossenefonds.de/6b_Fonds_I_Prospekt.pdf [07.12.2004]

⁴ Vgl. http://www.blc.berlin.de/online/de/A/i/prnseite0.jsp [04.12.2004]

2.2 Analyse von Immobilienteilmärkten

2.2.1 Europäischer Büroflächenmarkt 3. Quartal 2004

Nach Jones Lang LaSalle ist zwischen dem ersten und dem zweiten Quartal dieses Jahres ein Anstieg des westeuropäischen Mietpreisindex um 1,9 % festzustellen, was besonders auf ein deutliches Plus in Londons West End zurückzuführen ist, wobei der Mietpreisindex die Städte Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Dublin, Düsseldorf, Edinburgh, Frankfurt, Hamburg, London (West End), Luxemburg, Lyon, Madrid, Mai-land, München, Paris, Rotterdam, Stockholm, Den Haag und Utrecht umfasst. Von Ende Juni bis Ende September zeigt die Mietpreisentwicklung der Städte gegenüber den vorangegangenen drei Monaten einen minimalen Rückgang (-0,3 %). Lediglich Berlin (-2,4 %) und München (-1,8 %) lagen im negativen Bereich. In den anderen 17 Städten erwiesen sich die Mietpreise als stabil, wobei Lyon als einzige Stadt ein Wachstum von 3,2 % ausweisen konnte. Insgesamt verzeichnete der Mietpreisindex in den letzten drei Jahren einen Rückgang von 17,8 %. Die Beträge der Spitzenmieten sind für die einzelnen Märkte der Tabelle (siehe Anlage 1) zu entnehmen. In den 20 untersuchten Index-Städten ist hinsichtlich des Umsatzvolumens mit 5,8 Mio. m² über die ersten neun Monate hinweg im Jahresvergleich ein Plus von 18 % zu notieren. Lediglich Brüssel (-20 %), Frankfurt (-39 %) und Madrid (-5 %) lagen unter ihren entsprechenden Ergebnissen in 2003. Im Jahresvergleich zeigten 14 Städte einen Zuwachs im zweistelligen Bereich, darunter Düsseldorf (+14 %) und Hamburg (+39 %). Zu beobachten ist, dass das Marktgeschehen vom Flächentausch dominiert wird. Neuzuzüge und Expansionen finden auf sehr geringem Niveau statt. Die durchschnittliche Leerstandrate der Index-Städte im dritten Quartal beträgt 9,8 %. Erwartet wird, dass sie bis zum Ende dieses Jahres mit knapp 10 % ihren Höchststand erreicht hat. Mit Ausnahme von Düsseldorf und Hamburg weisen die deutschen Immobilienhochburgen Frankfurt, Berlin und München ein Volumen kurzfristig zur Verfügung stehender Flächen von jeweils deutlich mehr als 1,5 Mio. m² auf. Wobei Frankfurt mit 1,9 Mio. m² der Spitzenreiter ist.

Für die Top-Lagen der mittel- und osteuropäischen Städten Budapest, Prag, Moskau und Warschau blieben die Spitzenmieten für Büroflächen in diesem Quartal stabil. Ein Einjahresvergleich zeigt, dass der Rückgang des Mietpreises mit -1,2 % deutlich niedriger ausfiel, als drei Monate zuvor (-2,2 %). Gegenüber dem letzten Quartal 2003 sind die Umsatzvolumen der mittel- und osteuropäischen Städte rückläufig (zwischen 404.000 und 323.000 m²). Im Bezug auf den Vergleichszeitraum 2003 wies das Umsatzvolumen jedoch insgesamt ein Plus von 36 % auf. Bis zum Ende des dritten Quar- tals 2004 konnten in Budapest, Prag, Moskau und Warschau insgesamt 1,1 Mio. m²

vermietet werden. Dabei verzeichnete Warschau ein Umsatzplus von 60 %, Budapest +47 % und Moskau +45 %. In Prag schlug dagegen ein Rückgang von 34 % zu Buche. Auf Grund von sehr guten Vermietungsaktivitäten nahm die Leerstandsrate im dritten Quartal 2004 um 1,2 % auf 10,1 % ab. (Quelle Jones Lang LaSalle, Europäischer Büroflächenmarkt 3. Quartal 2004 - kurzfristiger Vermietungszyklus) Es zeigt sich, dass die Spitzenmieten in Berlin mit 246 €/m² p. a. im Vergleich zu den Index- sowie den vier mittel- und osteuropäischen Städten gering sind. Die höchsten Spitzenmieten werden in London West End (1.216 €/m²), Paris (650 €/m²) und Moskau (487 €/m²) erzielt. Frankfurt belegt mit 414 €/m² im Jahr Platz sechs. Hinsichtlich der Leerstandsrate ist Berlin im Mittelfeld anzusiedeln. Auf Grund seiner zentralen Lage in Europa, der guten Infrastruktur sowie der im Vergleich zu anderen europäischen Städten niedrigen Spitzenmiete, stellt die Hauptstadt Deutschlands für ausländische Unternehmen daher einen attraktiven Standort dar. Zumal sich Berlin, wie die Immobilienuhr zeigt, noch in der Phase des verlangsamten Mietpreisrückgangs befindet, so dass zurzeit für Nachfrager günstige Vertrags- und Mietpreiskonditionen ausgehandelt werden können. 5

Abbildung 6 - Immobilien Uhr 3.Quartal 2004

2004, Immobilienuhr (pdf), http://www.joneslanglasalle.de/ [12.12.04]

⁵ Vgl. o. V., Jones Lang LaSalle, Europäische Büroimmobilienuhr (Büroflächenmarkt) 3. Quartal 2004, Kommentar (pdf), http://www.joneslanglasalle.de/ [12.12.04], S. 1und 2

2.2.2 Entwicklungen auf dem Berliner Büromarkt 2.2.2.1 Berliner Büromarkt 2002/2003

Dieser Abschnitt basiert auf dem Office Market Report 2004 der ATIS Müller International GmbH und liegt den in der Anlage 2 aufgeführten Definitionen zu Grunde.

Der Berliner Büromarkt konnte in 2003 den Flächenumsatz des Vorjahres nicht halten. Mit 312.000 m² war die Vermietungsleistung 22 % geringer als im Jahr 2002, was im Vergleich zu anderen deutschen Standorten einen sehr deutlichen Rückgang bedeutet. Lediglich in Düsseldorf war die Abweichung des Flächenumsatzes in 2003 höher. Der Grund für den niedrigen Umsatz besteht in dem geringen Anteil an Großvermietungen. In Berlin sind wenige weltweit tätige Konzerne ansässig, die für eine kontinuierlich große Nachfrage nach Büroräumen sorgen könnten.

Das Vermietungsgeschehen in den City-Lagen hat ebenfalls abgenommen. In 2002 lag ihr Anteil bei 77 %, aktuell liegt dieser bei 58 %. Den größten Anteil hatten in 2003 die City-Bürostandorte im Ostteil der Stadt mit 65 %. Besonders favorisiert wurden die Büromarktzonen Tempelhof/Neukölln/Steglitz (60.000 m²), wobei das Ergebnis überwiegend auf die Ansiedlung der Bundesversicherungsanstalt für Angestellten zurückzuführen ist. Weitere bevorzugte Lagen waren Kreuzberg/Friedrichshain mit einer Großanmietung von 42.000 m² durch die AOK Berlin; Topcity Ost und Berlin-Mitte mit je 27.500 m² sowie die Büromarktzonen Checkpoint Charlie/Spittelmarkt und Charlottenburg mit jeweils 21.000 m². Werden die Vermietungen nach Größenklassen näher betrachtet, wird der Einbruch bei den Großvermietungen deutlich. Betrug der Anteil der Größenklasse von 10.000 m² und mehr im Jahr 2002 noch 42 %, so fiel er in 2003 auf 19 % ab. Ähnlich verhält es sich in der Kategorie 5.001 m² bis 10.000 m². Dort sank der Anteil von 14 % in 2002 auf 11 %. Die Verschiebungen gab es auch in anderen Größenklassen. Zugenommen hat der Anteil der Größenklassen in der Kategorie 501 m² bis 1.000 m² (von 9 % in 2002 auf 21 % in 2003) sowie in der Kategorie 201 m² bis 500 m² (von 11 % in 2002 auf 19 % in 2003).

Abbildung 7 - Vermietungen nach Flächengrößen

Quelle: o. V., Müller International Immobilien GmbH (2004), Office Market Report 2004, S. 14

Hinsichtlich der Branchenstruktur führt, auf Grund der großflächigen Nachfrage der Bundesversicherungsanstalt für Angestellte, der Wirtschaftszweig öffentliche Verwaltung mit einem Anteil von 28 %. Platz zwei belegt die Gruppe der sonstigen Dienstleistungen mit knapp 20 % gefolgt den Beratungsgesellschaften mit 10 % (15 % in 2002). Da die Lobbyisten fast vollständig nach Berlin umgezogen sind, fiel ihr Anteil von 17 % auf 9 %. Im Gegensatz dazu ist der Anteil am Flächenumsatz der Unternehmen aus dem Bereich Medien und Werbung von 4 % auf 10 % gestiegen. Die Gruppe Informations- und Kommunikationstechnologien ist mit aktuellen 3 % (Vorjahr 9 %) kaum von Bedeutung. 6

Abbildung 8 - Vermietungen nach Branchen

Quelle: o. V., Müller International Immobilien GmbH (2004), Office Market Report 2004, S. 15

⁶ Vgl. o. V., Müller International Immobilien GmbH, Office Market Report 2004, S. 12 - 14

Das verfügbare Flächenangebot hat sich in 2003 nur leicht erhöht, denn es ist von 1,75 Mio. m² auf 1,8 Mio. m² gestiegen. Deutlich zugenommen haben die Leerstandsflächen von 1,33 Mio. m² Ende 2002 auf 1,53 Mio. m², was einer Leerstandsquote von 8,5 % entspricht. Von der Steigerung der leer stehenden Flächen waren alle Flächenkategorien betroffen, d. h. nicht nur die mit moderner Ausstattungsqualität (überwiegend in Jahr 2003 fertiggestellte Objekte). Die Verteilung auf den Büromarktzonen blieb ebenfalls stabil. Von zunehmendem Leerstand sind jedoch besonders die Büromarktzonen Topcity Ost (von 135.000 m² auf 180.000 m²) und Potsdamer / Leipziger Platz (von 28.000 auf 80.000 m²) betroffen, die in den letzten Jahren einen Bauboom erlebten. Ein Vergleich der Bautätigkeit zeigt, dass diese gegenüber dem Vorjahr von 628.000 m² auf 571.000 m² deutlich abgenommen hat. Davon hat sich der Teil, der dem Markt zur Verfügung steht stärker reduziert. Der verfügbare Anteil der Flächen im Bau betrug zum Jahreswechsel 2002/2003 noch 423.000 m², aktuell umfasst er lediglich 276.000 m². Mit 750.000°m² haben sich die konkreten Projektplanungen seit dem Jahreswechsel 2002/2003 kaum verändert. Im Bezug auf die Verteilung im Stadtgebiet sind Bewegungen sichtbar. Am Potsdamer/Leipziger Platz wurden z. B. die Planvorhaben in Höhe von 87.000 m² vorläufig zurückgestellt, da diese Büromarktzone besonders vom Leerstand betroffen ist. Projekte im Regierungsviertel haben sich dagegen um 60.000 m² erhöht.

Hinsichtlich des Mietpreisniveaus drückte die schwache Nachfrage bei einem weiterhin überdurchschnittlich hohen Flächenangebot die Preise in 2003 weiter nach unten. Mit aktuell € 23/m² ist der Höchstmietpreis, der in der Topcity Ost und am Potsdamer / Leipziger Platz erzielt wird, um 12 % niedriger als in 2002. Die anderen Büromarktzonen verzeichneten jedoch bei den Spitzen- und Durchschnittsmieten ebenfalls einen deutlichen Rückgang. 7

⁷ Vgl. o. V., Müller International Immobilien GmbH, City Report Berlin 2004, S. 15 und 16

2.2.2.2 Berliner Büromarkt 1. Halbjahr 2004

Abbildung 9 - Makrodaten zum Büroflächenmarkt

Dieser Abschnitt basiert auf dem City Report Berlin 2004 der ATIS Müller International GmbH und basiert auf den im Anlage 3 aufgeführten Definitionen.

Mit einem Flächenumsatz von 155.000 m² konnte das Berliner Ergebnis im ersten Halbjahr 2004 gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um 40 % gesteigert werden. Besonders kleine und mittlere Abschlüsse haben zu diesem Anstieg beigetragen. Zu beobachten war eine hohe Nachfrage nach Büroflächen im unteren und mittleren Mietpreissegment, wohingegen die Nachfrage nach Top-Flächen im oberen Preissegment verhalten war. Dies könnte ein Indiz dafür sein, dass der Berliner Büromarkt immer noch stark von Umschichtungen bestimmt wird.

Abbildung 10 - Entwicklung Flächenumsatz, Leerstand und Höchstmieten

Quelle: o. V., Müller International Immobilien GmbH, City Report Berlin 2004, S. 3

In der ersten Jahreshälfte 2004 verteile sich der Flächenumsatz homogen über die einzelnen Büromarktzonen, d. h. keine Zone dominierte. An acht Standorten wurden jeweils über 5 % des Umsatzes generiert. Mit 23.500 m², was einem Anteil von 15,2 % entspricht, belegt die Zone Checkpoint Charlie/Spittelmarkt Platz eins, gefolgt von Charlottenburg mit 14.500 m² (9,4 %). Ebenfalls eine hohe Nachfrage verzeichnete Topcity Ost mit 14.000 m² (9 %) und die Büromarktzone Mitte mit 13.500 m² (8,7 %).

Abbildung 11 - Flächenumsatz nach Lagen in m² (total 155.000 m²)

Quelle: o. V., Müller International Immobilien GmbH, City Report Berlin 2004, S. 4 An keinem anderen deutschen Standort verteilte sich der Flächenumsatz so homogen über alle Größenklassen wie in Berlin. Es führt die Größenklasse von 5.001 m² bis

10.000 m² mit einem Anteil am Flächenumsatz von 24,6 %. Der Anteil der Vertragsabschlüsse zwischen 201 m² und 500 m² belegte mit 18 % nur Platz zwei. Darüber hinaus wurde das Gesamtergebnis von den Flächensegmenten zwischen 501 m² und 1.000 m² (13,5 %), 1.001 m² und 2.000 m² (17,2%) sowie 2.001 m² bis 5.000 m² (10,3 %) bestimmt. Mit einem Anteil von 10,2 % haben die Größenvermietungen in Höhe von 10.000 m² an Bedeutung verloren, denn im Jahr 2003 entfielen noch knapp 20 % des Flächenumsatzes auf diese Größenklasse.

Abbildung 12 - Flächenumsatz nach Größenklassen

Quelle: o. V., Müller International Immobilien GmbH, City Report Berlin 2004, S. 5

In Bezug auf die Branchengruppe liegt die öffentliche Verwaltung mit einem Anteil von 30 % auf Platz eins, was auf die vielen Großvermietungen in dieser Gruppe zurückzuführen ist. Den zweiten Platz belegten die sonstigen Dienstleistungen (20,7 %), bei denen Anmietungen überwiegend im kleinteiligen und mittleren Flächensegment statt-fanden, gefolgt von den Informations- und Kommunikationstechnologien mit einem Anteil von 13,6 % sowie den Beratungsgesellschaffen mit 12,8 %. Die Branchen Medien und Werbung (5 %) sowie die Lobbyisten (4,7 %) haben demgegenüber in der ersten Jahreshälfte 2004 an Bedeutung verloren. Es scheint, als seien besonders die Lobbyisten mittlerweile weitgehend versorgt.

Abbildung 13 - Flächenumsatz nach Branchen in Prozent

Quelle: o. V., Müller International Immobilien GmbH, City Report Berlin 2004, S. 6

Hinsichtlich des verfügbaren Flächenangebots ist ein leichter Anstieg um ca. 2,5 % zu beobachten, was auf die weitere Leerstandszunahme um ca. 146.000 m² zurückzuführen ist. Es wird deutlich, dass der hohe Flächenumsatz zum einen aus Umzügen resultiert, bei denen gleichzeitig Flächen freigezogen werden. Zum anderen sind im ersten Halbjahr 2004 mehrere Objekte fertiggestellt worden, die jetzt zum Leerstand zählen. Vom Leerstand sind besonders die Büromarktzonen Topcity Ost mit 182.500 m² und Kreuzberg/Friedrichshain mit 176.000 m² betroffen. 8

Abbildung 14 - Leerstand nach Lagen in m² (total 1.724.000m²)

Quelle: o. V., Müller International Immobilien GmbH, City Report Berlin 2004, S. 6

⁸ Vgl. o. V., Müller International Immobilien GmbH, City Report Berlin 2004, Seite 3 - 7

2.2.2.3 Berliner Büromarkt 3. Quartal 2004

Dieser Abschnitt basiert auf den City News, 3rd Quarter 2004, Office Market Berlin, der ATIS Müller International GmbH.

Mit 262.000 m² wurden bisher 19 % mehr Büroflächen umgesetzt als im Vorjahr, was auf die zunehmenden Großvermietungen in den vergangen Monaten zurückzuführen ist. Hohe Anteile am Flächenumsatz hatten vor allem die Büromarktzonen City- und Cityrandlagen Checkpoint Charlie (43.500 m²), Kreuzberg/Friedrichshain(24.000 m²), Mitte (22.500 m²), Topcity Ost und Charlottenburg mit jeweils 21.000 m². Die am Gesamtumsatz beteiligten Branchen verteilten sich wie folgt: sonstige Dienstleistungen (29 %), öffentliche Hand (22 %), Beratungsgesellschaften (12 %) und Informations-und Kommunikationstechnologien (11 %). Der Leerstand ist seit dem 2. Quartal weiter gestiegen und beträgt zurzeit 1,75 Mio. m². Es wird erwartet, dass der Leerstand bis zum Ende dieses Jahres, auf Grund der fertig gestellten Büroflächen und der weiterhin niedrigen Absorptionsrate, weiter ansteigt. Die im Bau befindlichen Flächen haben abgenommen und liegen aktuell bei 319.000 m². Der Anteil an noch verfügbaren Flächen ist von 184.000 m² (2. Quartal) auf 136.00 m² ebenfalls gesunken. Das verfügbare Büroflächenangebot liegt bei 1,88 Mio. m². Weiterhin ist der Höchstmietpreis von € 23/m² stabil. Er wird zwar nicht mehr am Potsdamer/Leipziger Platz, dafür aber immer noch in Topcity Ost erzielt. Die in nachfolgender Tabelle farblich akzentuierten Büromarktzonen beziehen sich auf die in Anlage 4 aufgeführte Karte Berlins.

Abbildung 15 - Kennzahlen in Berlin Januar bis September 2004

In Anlehnung an: Müller International Immobilien GmbH, Office Market Berlin, Quarterly News, 3rd

Quarter 2004, S.2 und

Müller International Immobilien GmbH, City Report Berlin 2004, S. 8