Der Deutsche REIT

II

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INHALTSVERZEICHNIS UND GLIEDERUNG

  Seite NA  

INHALTSVERZEICHNIS………………………………………………………………….

  II NA  

  ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS  IV

  DARSTELLUNGSVERZEICHNIS  VI

GLIEDERUNG

1  Immobilienwirtschaftliche Einführung in das Thema Deutscher REIT  1

2  Allgemeine Kriterien zur Erlangung des REIT-Status  

3  NA  

2.1  Begriff der REIT-Aktiengesellschaft  4

2.2  Unternehmensgegenstand  5

2.3  Sicherung des deutschen Steueraufkommens  8

2.4  Anlegerstruktur  

9  NA  

3  Allgemeine Besteuerung der REIT AG  10

3.1  Ertragssteuern Grunderwerbsteuer  10

3.1.1  Befreiung von der Körperschaft- und Gewerbesteuer  10

3.2.1  Grunderwerbsteuer  10

3.2  Wesens- und Strukturmerkmale der REIT AG  12

3.3  Auf die REIT-AG anwendbares Recht  14

3.4  Umfang und Überprüfbarkeit der Voraussetzungen der Steuerbefrei-  

  ungen einer REIT AG  14

3.5  Bilanzierung  16

3.6  Vor-REIT  18

3.7  Exit-Tax gem 3 Nr 70 EStG  20

  Die Veräußerung im Sinne des 3 Nr 70 EStG  21

3.7.1  NA  

  Realisierung durch Statuswechsel  22

3.7.2  NA  

  Ausnahmetatbestände  22

3.7.3  NA  

III

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  Seite NA  

  Restriktionen  25

3.7.4  NA  

  Der Erwerber im Sinne des 3 Nr 70 EStG  26

3.7.5  NA  

3.8  Steuerliche Sanktionsmöglichkeiten Ende der Steuerbefreiung  27

  Sanktionen nach 16 REITG  27

3.8.1  NA  

  Verlust der Steuerbefreiung nach 18 REITG  28

3.8.2  NA  

4  Pro und Contra der REIT AG  33

4.1  Akquirierung von internationalem Kapital  34

4.2  REIT als volkswirtschaftliche Wertschöpfung  37

4.3  Die REIT-AG als Sale-and-Lease-Back-Konstruktion  39

5  Sinn und Zweck des Wechsels der Wahl für Unternehmen in eine  40

  REIT-AG NA  

5.1  Die REIT-AG für Unternehmen aus Industrie und Handel  42

5.2  Die REIT-AG für aktive Immobiliengesellschaften  46

5.3  Die REIT-AG für Bestandshalter  46

5.4  Die REIT-AG als Missbrauch zum Exit  50

6  Zusammenfassung  

  und Empfehlung für Unternehmens-Transformierungen  51

ANHANG NA  NA  

  Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit bör-  

  sennotierten Anteilen vom 28 Mai 2007 (BGBl I S 914)  55

  Art 1 Gesetz zur Schaffung deutscher  ImmobilienMMMMMMMAktiengesellschaften

  mit börsennotierten Anteilen vom 28 Mai 2007 (BGBl I S 914)  55

  Art 2 Änderung des Einkommenssteuergesetzes 3 Nr 70  65

  LITERATUR- QUELLENVERZEICHNIS  VII

ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

GewStG Gewerbesteuergesetz

GG Grundgesetz

V

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Vgl. im Übrigen Kirchner/Butz, Abkürzungsverzeichnis der Rechtssprache, 5. Aufl.

2003

VI

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  DARSTELLUNGSVERZEICHNIS NA  

Abbildungsverzeichnis

  Seite NA  

  Abbildung 1: REIT- Strukturen weltweit vom Bundesministerium der Finanzen  3

  Abbildung 2: Mögliche Beteiligungen der REIT-AG  

7  NA  

  Abbildung 3: Prüfungsschema der Ausnahmetatbestände  

24  NA  

  Abbildung 4: Positionierung eines REITs Polis  33

  Abbildung 5: Stille Reserven im Immobilienvermögen in Anlehnung an  

35  NA  

  Dibbern R (2005) S  17……………………………………………..

  Abbildung 6: Quellen und Marktpotential von G-REITs bis 2010 in Anleh-  

36  NA  

  nung an Elmendorff K (2006) S  82…………………………………

  Abbildung 7: Systematisierung von Monetarisierungsstrategien in An-  

43  NA  

  lehnung an Schäfers W (2004) S  539……………………………….

Tabellenverzeichnis

  Entstehungsablauf einer REIT-AG  

Tabelle 1  19  19

  Steuerbefreiung und deren Entfallen  

Tabelle 2  31  31

Tabelle 3:  Gegenüberstellung Steuereinnahmen AG G-REIT aktuell  38

Tabelle 4:  Gegenüberstellung Steuereinnahmen AG G-REIT ab dem  

1.01.2008……………………………………………………………..  38  38

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1 Immobilienwirtschaftliche Einführung in das Thema G-REIT

Als internationaler Standard für ein steuerlich neutrales Instrument zur indirekten Im- mobilienanlage haben sich bereits in über 20 Ländern der Welt die sogenannten Real Estate Investment Trusts (REITs) durchgesetzt. Nach langwierigen politischen Diskus- sionen hat Deutschland nunmehr nachgezogen: Nachdem das Kabinett am 02.11.2006 den Gesetzesentwurf zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen veröffentlicht hat, wurde die Gesetzesvorlage mit kleinen Än- derungen rückwirkend zum 1.01.2007 am 23.03.07 im Bundestag beschlossen und die Zustimmung am 30.03.2007 vom Bundesrat erteilt.

Die Auswirkungen für die Marktbeteiligten (Unternehmen und Anleger) sind gravierend.

Traditionell werden Immobilien in Deutschland überwiegend als Langfrist-Investment gehalten. Durch seine zwingende Börsennotierung markiert der REIT als wesentliche Ziele zum einen den Schritt in die Richtung, Immobilien als flexibel handelbare Anlage- güter zu sehen, die über die Börse kurzfristig ge- oder verkauft werden können, zum anderen, Unternehmen einen steuerlichen Anreiz zu geben, ihr nicht betriebsnotwendi- ges Immobilienvermögen zu mobilisieren, insbesondere zugunsten ihrer Wettbewerbs- fähigkeit gegenüber internationalen Finanz- und Immobilienstandorten. Die Besonder- heit des REITs ist ihre Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene und die verpflichtend damit einhergehende Mindestausschüttung an ihre Anleger i. H. von 90 % des aus- schüttungsfähigen Gewinns. Daher stellt die Einführung von deutschen REITs einen Paradigmenwechsel für den deutschen Immobilienmarkt dar.

Mit der vorliegenden Thesis soll untersucht werden, ob die Einführung des deutschen REITs für den Immobilienmarkt aus der Sicht der Unternehmen erforderlich ist, welche neuen Chancen der deutsche REIT für (non) real estate -Unternehmen bietet und wel- che Anforderungen und Restriktionen bei der durch das REIT-Gesetz eingeführten Exit Tax mit der Veräußerung oder Transformation an REITs und Vor-REITs zu beach- ten sind.

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In einer kritischen Würdigung werden die Kriterien und dazu gehörigen Argumente überprüft und eine Einschätzung dazu abgegeben, ob die mit dem deutschen REIT- Kompromiss verbundenen Effekte, insbesondere der steuerbegünstigten Mobilisierung von Unternehmens-Immobilien, im dargestellten und erwarteten Umfang tatsächlich den gewünschten Erfolg eintreten lassen oder der derzeitige REIT-Kompromiss in An- betracht der geschäftspolitischen Restriktionen des Gesetzes und dem Ausschluss von Wohnungs-REITs die Unternehmen eher verunsichert und der G-REIT den Reiz für Unternehmen schon vor dem Start verloren hat.

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2 Allgemeine Kriterien zur Erlangung des REIT-Status

Mit dem Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsen- notierten Anteilen – Real Estate Investment Trust-Gesetz –(kurz REITG) 1 möchte die Bundesregierung das große Potenzial des deutschen Finanzmarktes unter Beachtung der ständigen Fortentwicklung der globalen Finanzmärkte weiter ausbauen. Die Bun- desregierung erwartet, dass die Einführung deutscher REITs den Wirtschaftsstandort Deutschland nachhaltig stärken wird. Die Einführung deutscher REITs soll die interna- tionale Wettbewerbsfähigkeit deutscher Unternehmen steigern und hochqualifizierte Arbeitsplätze in Deutschland schaffen.

REITs existieren in ihrem Ursprungsland USA bereits seit 1960. Weltweit gibt es REITs mittlerweile in 20 Staaten, darunter auch in den Beneluxstaaten und Frankreich. Eben- falls wurde ein REIT in Großbritannien zum 1. Januar 2007 eingeführt.

Die Einführung deutscher REITs soll deutschen Unternehmen die steuerbegünstigte Mobilisierung ihrer Immobilien ermöglichen. In Deutschland liegt der Eigenbesitzanteil von Unternehmen an Immobilien bei ca. 73 Prozent und ist damit im Vergleich zu den

1 Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen vom 28. Mai 2007 (BGBl. I S. 914). Online im Internet (http://bundesrecht.juris.de/REITG/BJNR 09141007.html). Das Gesetz wird im Anhang auf den Seiten 55-64 zur Verfügung gestellt.

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USA mit 25 Prozent und England mit 54 Prozent 2 relativ hoch. Allein die 65 größten börsennotierten Gesellschaften in Deutschland verfügen über Immobilienreserven von rund 80 Mrd. Euro. An dieser Stelle wird viel Eigenkapital gebunden. Die begünstigte Aufdeckung von stillen Reserven schafft einen Anreiz, nicht betriebsnotwendige Immo- bilien zu veräußern. Das hierdurch freiwerdende Eigenkapital soll die Liquidität der Unternehmen stärken und ihnen Investitionen in ihr Kerngeschäft ermöglichen. Die damit verbundene Stärkung der Eigenkapitalquote ist gerade im Hinblick auf Basel II von großer Bedeutung. Zudem verbessert sich die internationale Wettbewerbsfähigkeit der Unternehmen, was wiederum das wirtschaftliche Wachstum fördern und neue Ar- beitsplätze schaffen soll. 3

Voraussetzung des Erfolgs des G-REIT ist allerdings, dass ausreichend Kapitalgeber vorhanden sind und auch ausländisches Kapital angelockt wird. Nach Auffassung der Gesetzgeber reichen die vorhandenen Anlageklassen in Deutschland dazu bisher nicht aus, da ausländischen Investoren die bislang in Deutschland vorhandenen indirekten Immobilienanlagevehikel so komplex und zu restriktiv sind und diese außerdem nicht den international geltenden Standards entsprechen. Allein mit REITs als international anerkanntem Standardprodukt sollen langfristig ausreichende Investoren für deutsche Immobilienmärkte gewonnen werden. 4 Dieses setzt wiederum voraus, dass adäquate Immobilien zur Verfügung gestellt werden.

2.1 Begriff der REIT-Aktiengesellschaft

Der REIT hat die Rechtsform einer Aktiengesellschaft, auf die grundsätzlich die Vor- schriften des Aktienrechts anzuwenden sind. Damit findet eine Beschränkung auf die anlageorientierte (d.h. Fungibilität herstellende) Rechtsform des deutschen Kapitalge- sellschaftsrechts statt. Vom Aktienrecht abweichende Spezialregelungen für die REIT- Aktiengesellschaft erfolgen nur, so weit dieses zwingend erforderlich ist. Eine Aktien- gesellschaft kann nur dann den REIT-Status nach diesem Gesetz beanspruchen, wenn sie ihren statuarischen und ihren tatsächlichen Sitz (also ihren Verwaltungssitz bzw. den Ort der Geschäftsleitung) in Deutschland hat.

2 Regierungsbegründung. Online im Internet, URL: (http:// dip.bundestag.de/btd/16/040/1604026. pdf), Stand 28.03.2007, Abfrage 30.07.2007.

3 Regierungsbegründung. Online im Internet, URL: (http:// dip.bundestag.de/btd/16/040/1604026. pdf), Stand 28.03.2007, Abfrage 30.07.2007.

4 Schulte, Karl-Werner, Immobilienwirtschaftliche Einführung in das Thema deutscher REIT, S. 10- 20.

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Der G-REIT muss ein Grundkapital von mindestens 15 Mio. EUR aufweisen (§ 4 REITG) und seine Aktien müssen zum Handel an einem organisierten Markt im Sinne von § 2 Abs. 5 Wertpapierhandelsgesetz in einem EU-Mitgliedstaat oder einem ande- ren Vertragsstaat des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum zugelas- sen sein (§ 1 Abs. 1 REITG).

Sämtliche Aktien müssen als stimmberechtigte Aktien gleicher Art konzipiert werden. Die Firma des REITs muss auf die besondere Kategorie der REIT-Aktiengesellschaft oder REIT-AG Bezug nehmen; die Firma der Gesellschaft wird in das Handelsregister eingetragen (§§ 6,8 REITG).

§ 1 beschreibt die wesentlichen Charakteristika der REIT-Aktiengesellschaft. Gemäß Abs. 1 sind dies die besonderen Anforderungen an den Unternehmensgegenstand sowie die zwingende Börsenzulassung. Die besondere Behandlung der REIT- Aktiengesellschaft ist nur dann gerechtfertigt, wenn und soweit sie ihren Unterneh- mensgegenstand auf immobiliennahe Tätigkeiten in Bezug auf den eigenen Anlagebe- stand beschränkt.

2.2 Unternehmensgegenstand

Der Unternehmensgegenstand wird zudem insofern beschränkt, als REIT- Aktiengesellschaften nicht in Bestandswohnimmobilien 5 investieren dürfen. Hinter- grund ist der vom Gesetzgeber beabsichtigte Schutz der Mieterinteressen sowie die Gewährleistung einer nachhaltigen und sozialen Stadtentwicklung.

Ausweislich der Gesetzesbegründung sollen mit der Differenzierung nach dem Fertig- stellungsdatum ermöglicht werden, dass „REITs den Bau neuer Wohnimmobilien fi- nanzieren und so einen wichtigen Beitrag zur Stadtentwicklung leisten können“.

In § 1 Nr. 1 wird klargestellt, dass die REIT-Aktiengesellschaft Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte nicht nur an unbeweglichen Vermögen, sondern auch an allen ande- ren, in § 3 Abs. 7 abschließend aufgezählten, Vermögensgegenständen erwerben, halten, verwalten und veräußern darf. Gemäß § 12 Abs. 1 dürfen diese übrigen Ver-

5 Unter dem Begriff der Bestandsmietwohnimmobilien fallen dabei solche Gebäude, die im Hinblick auf ihre Nutzfläche überwiegend – also zu mehr als 50 Prozent – zu Wohnzwecken dienen und vor dem 1.01.2007 fertig gestellt worden sind (§ 3 Abs. 9 REITG und die Gesetzesbegründung). Dem- zufolge sind gemischt genutzte Gebäude mit einer Wohnnutzung unter 50 Prozent und generell – d. h. unabhängig von ihrer Nutzung – Immobilien mit Fertigstellungsdatum nach dem 31.12.2006 unbeschränkt zulässig.

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mögensgegenstände allerdings maximal 25 Prozent des gesamten Vermögens der REIT-Aktiengesellschaft ausmachen.

Die bisherige Ausnahme von Bestandsmietwohnimmobilien aus dem Anwendungsbe- reich des REIT-Gesetzes wird zudem nur auf im Inland gelegene Bestandsmietwohn- immobilien begrenzt. Mit einem Verbot auch von ausländischen Bestandsmietwohn- immobilien schösse der deutsche Gesetzgeber über sein gesetzgeberisches Ziel hin- aus. Weder könnte der deutsche Gesetzgeber mit einer solchen Erweiterung den in seine Zuständigkeit fallenden Zielen des deutschen Mieterschutzes und deutscher Stadtentwicklung dienen, noch ist er für den Mieterschutz und die Stadtentwicklung anderer Staaten zuständig. 6

Die REIT-Aktiengesellschaft darf darüber hinaus auch Anteile anderer REIT-Dienst- leistungsgesellschaften sowie Auslandsobjektgesellschaften erwerben, halten, verwal- ten und veräußern, § 1 Nr. 3 und 4.

In § 1 Nr. 5 wird das Halten von Kapitalgesellschaften zugelassen, soweit diese als Komplementär einer Personengesellschaft fungieren, an der sie vermögensmäßig nicht beteiligt sind. Diese Regelung ist erforderlich, um die Ausbildung von inländischen Konzernstrukturen zu ermöglichen, da es REIT-Aktiengesellschaften nicht erlaubt ist, Immobilien durch inländische Immobilien verwaltende Tochterkapitalgesellschaften zu halten.

Die REIT-AG darf die von ihr erworbenen Immobilien nicht nur verwalten, vermieten, verpachten und zum Zweck des Leasings nutzen, sondern auch wieder veräußern. Dabei darf sie jedoch die Grenze zum Immobilienhandel 7 nicht überschreiten (§ 14 Abs. 1 REITG). Der Ausschluss des Immobilienhandels wurde ins Gesetz mit einbezo- gen, da die Haupttätigkeit eines REIT, das Halten und Bewirtschaften, also die langfris- tige Nutzung von Immobilien sein soll, nicht hingegen der auf „schnellen Gewinn abzie- lende Immobilienhandel“. Auf der anderen Seite wurde erkannt, dass auch eine REIT- AG die Möglichkeit haben muss, Teile ihres Immobilien-Portfolios zu veräußern, um

6 Wilke, Helmuth, Fachkonzepte – Einführung MBA (rem), S. 15.

7 Ein Handel im Sinne von § 14 Abs. 1 REITG findet nur statt, wenn die REIT-AG sowie ihre in einen Konzernabschluss einzubeziehenden Tochterunternehmen innerhalb der letzten fünf Geschäftsjah- re Erlöse aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen erzielt haben, die mehr als die Hälf- te des Wertes des durchschnittlichen Bestandes an unbeweglichem Vermögen innerhalb des sel- ben Zeitraumes ausmachen. Zur Ermittlung des durchschnittlichen Bestandes ist auf die Bestände abzustellen, die im Einzel- bzw. Konzernabschluss gemäß § 12 Abs. 1 der REIT-AG am Ende jener Geschäftsjahre, die in den Fünf-Jahres-Zeitraum einzubeziehen sind, ausgewiesen werden. Be- steht die REIT-AG noch nicht fünf Jahre, ist auf die Einzel- bzw. Konzernabschlüsse der bisherigen Geschäftsjahre abzustellen.

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dieses beispielsweise an veränderte wirtschaftliche Situationen bzw. Marktbedingun- gen anpassen zu können.

Zu beachten ist hierbei, dass eine Beteiligung des REIT an inländischen Immobilien- Kapitalgesellschaften nicht erlaubt ist.

Die Erlangung des REIT-Status ist ferner an die Einhaltung der gesetzlich vorgeschrie- benen Beteiligungsstruktur gebunden. Um das Ziel, mit der Einführung des G-REIT auch Kleinanlegern die Möglichkeit zu einer fungiblen, indirekten Investition im Immobi- lienvermögen zu eröffnen, dauerhaft zu erreichen, misst der Gesetzgeber der Gewähr- leistung eines permanenten Streubesitzes eine besondere Bedeutung bei.

Nach § 11 Abs. 1 S. 1 REITG müssen sich im Zeitpunkt der Bösenzulassung mindes- tens 25 Prozent der Aktien der REIT-AG im Streubesitz befinden. Darüber hinaus hat die REIT-AG auch nach ihrer Börsenzulassung ständig sicherzustellen, dass die Streubesitzquote 8 mindestens 15 Prozent beträgt (§ 11 Abs. 1 S. 1 REIT-G).

8 Unter Streubesitz zählen grundsätzlich nur Anteile solcher Aktionäre, denen jeweils weniger als drei Prozent der Stimmrechte an der REIT-AG zustehen (§ 11 Abs. 1 S. 2 REITG).

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Kein Anleger darf direkt 10 Prozent oder mehr der Anteile an einer REIT-AG halten (§ 11 Abs. 4 S. 1 REITG). Um eine Umgehung dieser Vorschrift mit Hilfe von Treu- handverhältnissen zu verhindern, gelten Aktien, die für Rechnung eines Dritten gehal- ten werden, als direkt durch den Dritten gehalten (§ 11 Abs. 4 S.2 REITG). Ziel dieser Beteiligungsbeschränkung ist es vor allem, die Anwendbarkeit der Mutter-Tochter- Richtlinie 9 und des in den Doppelbesteuerungsabkommen enthaltenen sogenannten Schachtelprivilegs auszuschließen.

Aus den oben dargestellten Anforderungen an die Beteiligungsstruktur (permanenter Streubesitz in Höhe von 15 Prozent und Begrenzung der direkten Beteiligung auf we- niger als 10 Prozent der Anteile) folgt gleichzeitig, dass ein einzelner Anleger indirekt bis zu 85 Prozent der Anteile halten darf. 10

Das Kernelement des REIT-Regimes und gewissermaßen der Preis für die Steuerbe- freiung auf REIT-Ebene ist die gesetzlich normierte Ausschüttungsverpflichtung an die Aktionäre als Dividende von mindestens 90 Prozent ihres handelsrechtlichen Jahres- überschusses im Sinne des § 275 des Handelsgesetzbuches, gemindert um die Dotie- rung der Rücklage gemäß § 13 Abs. 3 S. 1 und erhöht um die Auflösung der Rücklage gemäß Abs. 3 S. 2 (§ 13 Abs. 1 REITG).

2.3 Sicherung des deutschen Steueraufkommens

Zur Sicherung des deutschen Steueraufkommens aus Vermietungs- und Verpach- tungseinkünften sowie Grundstücksveräußerungsgewinnen auch im Verhältnis zu aus- ländischen Anteilshabern sind europarechtliche Vorgaben und die von Deutschland abgeschlossenen Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung (DBA) zu be- achten. Ohne dabei die Kapitalverkehrsfreiheit zu verletzen, ist eine direkte Beteiligung von 10 Prozent oder mehr am Grundkapital seitens der Anleger nicht erlaubt oder wer- den zumindest die Dividenden nicht der günstigen Besteuerung unterworfen, wie sie sich aus den Regelungen der Doppelbesteuerungsabkommen bei einer höheren Betei- ligung ergeben würden. 11

9 Nach § 43b Abs. 1 EStG, der die EG-Mutter-Tochter-Richtlinie in nationales Recht umsetzt, unter- liegen Dividenden, die eine Gesellschaft an ihre ausländische Mutter zahlt, nicht der Besteuerung, wenn die Muttergesellschaft zu mindestens 15 Prozent (ab 1.01.2008 zu mindestens 10 Prozent) an der ausschüttenden Tochtergesellschaft beteiligt ist.

10 Stoschek, Uwe, Besteuerung der inländischen und ausländischen Anteilseigner des REIT, S. 22. 11 Auf die sich hieraus ergebende Problematik für den Unternehmer komme ich später zurück.

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2.4 Anlegerstruktur

Der G-REIT soll auch Kleinanlegern die Möglichkeit einer fungiblen Investition in Im- mobilienvermögen eröffnen. Um dieses Ziel dauerhaft zu garantieren, wird eine Streu- besitzregelung eingeführt. Zudem erhält die REIT-Aktiengesellschaft ihre Steuerbefrei- ung erst nach erfolgter Börsennotierung.

Bereits jetzt ist im Rahmen der Börsenzulassung gemäß § 9 der Verordnung über die Zulassung von Wertpapieren zum amtlichen Markt einer Wertpapierbörse eine Min- deststreuung gegenüber der Börse nachzuweisen. Die REIT-AG wird darüber hinaus verpflichtet, auf Dauer eine Mindeststreuung sicherzustellen. Konkret müssen sich dauerhaft mindestens 15 Prozent der Aktien in den Händen von Aktionären befinden, die jeweils weniger als drei Prozent der Aktien halten, Grenze des § 21 WphG. 12

12 Eine Vertiefung erfolgt im Rahmen der Darlegung von Risiken beim übertragenden Unternehmer.