Der German Real Estate Investment Trust (G-REIT) als neues Instrument für Kapitalanlagen und seine Bedeutung für Investoren

Vorwort

Das Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsen- notierten Anteilen (REITG) ist nach längerer Diskussion in den gesetzgebenden Körperschaften mit der Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt 1 am 1. Januar

2007 rückwirkend in Kraft getreten. Der Bundestag folgte damit einer Forderung der deutschen Finanzwirtschaft, beschloss aber eine Reihe von Änderungen gegenüber ausländischen Vorbildern, die den Schutz der Anleger, aber auch den von Mietern zum Ziel haben. Grundidee ist es, einen Teil des toten Anlagekapitals dritter Unternehmen – nämlich Immobilien – in fungibler Form, nämlich als Aktien auf den Markt zu bringen, und so den Verkäufern Gewinn und Anlegern eine für Deutschland neue international akzeptierte Anlageform zu bieten. Ob dies gelingen wird, ist noch nicht abzusehen. Nach den jüngsten Turbulenzen am US-Immobilienmarkt wird man Vorsicht der Anleger erwarten müssen.

Die Gesetzesmaterialien und Debatten im Bundestag werden in Zukunft bei der Auslegung des Gesetzes eine Rolle spielen. Hier geht es darum, Anlegern eine erste Handreichung zu geben, die die steuerlichen, juristischen und vor allem wirtschaftlichen Vor- und Nachteile der neuen Anlageform vor Augen führt. Neben der Erfüllung wissenschaftlicher Ansprüche geht es also um Verständ- lichkeit und klaren Aufbau, der es ermöglichen soll, diese kleine Darstellung als Referenz zu benutzen.

Viele der jetzt noch offenen Fragen werden erst die Reaktionen der Anleger und die Praxis der Steuerbehörden und Gerichte in den nächsten Jahren beantworten. Erst dann wird sich herausstellen, ob das Gesetz gelungen ist, oder – eher wahr- scheinlich – weiterer gesetzgeberischer Feinarbeit bedarf.

Ich bedanke mich bei der PricewaterhouseCoopers AG WPG für die Einführung in die G-REIT-AG während meines Praktikums und für etliche Literaturhinweise. Herrn Frank Hechtner und Professor Dr. Jochen Hundsdoerfer für die Bereit- stellung ihres Aufsatzes und für ihr offenes Ohr. Die HSH Nordbank und die Zeit- schriften „Betriebsberater“, „Der Betrieb“ und „Die Wirtschaftsprüfung“ stellten 1 BGBl. I, S. 914.

I

Aufsätze und Studien zur Verfügung. Vor allem danke ich Professor Dr. Dr. h.c. Lutz Kruschwitz für den Vorschlag zu diesem Diplomarbeitsthema. Die Bearbei- tung dieses Themas hat viel Freude bereitet. Anna Carolina Geier

Inhaltsverzeichnis

  Vorwort  I

Inhaltsverzeichnis.................................................................................................III

  Abkürzungsverzeichnis  VI

Abbildungsverzeichnis ........................................................................................VII

  Formelverzeichnis  VIII

1  Einleitung  1

2  Die G-REIT-AG  2

2.1  Wesentliche Merkmale der REIT-Aktiengesellschaft  2

2.1.1  Rechtlicher Rahmen  2

2.1.2  Unternehmensgegenstand  3

2.1.3  Vorgaben zum Aktionärskreis  6

2.1.4  Börsennotierung  9

2.1.5  Anforderungen an die Geschäftstätigkeit  9

2.1.5.1  Ausschüttungsverpflichtung  9

2.1.5.2  Vermögens- und Ertragsanforderungen  11

2.1.5.3  Ausschluss des Immobilienhandels  14

2.2  Besteuerung der G-REIT-AG  15

2.2.1  Steuerbefreiung der G-REIT-AG  15

2.2.2  Die Exit-Tax  18

2.2.2.1  Hälftige Steuerbefreiung  19

2.2.2.2  Rückwirkender Entfall der Steuerbefreiung  20

2.2.2.3  Sale-and-lease-back-Konstruktionen  21

2.2.2.4  Veräußerung von Immobilien an eine G-REIT-AG: für wen ist die  

  Veräußerung von Vorteil  21

3  Aktionäre der G-REIT-AG  24

3.1  Natürliche Personen als Anteilseigner  25

3.1.1  Inländische natürliche Personen als Anteilseigner  25

  III NA  

3.1.1.1  Besteuerung der Einkünfte inländischer natürlicher Personen als  

  Anteilseigner  25

3.1.1.2  Investitionsanalyse: wann lohnt sich die Investition für  inländische

  natürliche Personen in eine G-REIT-AG  33

3.1.2  Ausländische natürliche Personen als Anteilseigner  40

3.1.2.1  Besteuerung der Einkünfte ausländischer natürlicher Personen als  

  Anteilseigner  40

3.1.2.2  Investitionsanalyse: wann lohnt sich die Investition für  

  ausländische natürliche Personen in eine G-REIT-AG  44

3.2  Juristische Personen als Anteilseigner  46

3.2.1  Personengesellschaften  46

3.2.1.1  Besteuerung von Personengesellschaften  46

3.2.1.2  Investitionsanalyse: wann lohnt sich die Investition für eine  

  Personengesellschaft in eine G-REIT-AG  48

3.2.2  Institutionelle Anleger  48

3.2.2.1  Inländische institutioneller Anleger  48

3.2.2.1.1  Besteuerung inländischer institutioneller Anleger  48

3.2.2.1.2  Aufsichtsrecht für inländische institutionelle Anleger  50

3.2.2.1.3  Investitionsanalyse: wann lohnt sich die Investition für  inländische

  institutionelle Anleger in eine G-REIT-AG  51

3.2.2.2  Ausländische institutionelle Anleger  53

3.2.2.2.1  Besteuerung ausländischer institutioneller Anleger  53

3.2.2.2.2  Investitionsanalyse: wann lohnt sich die Investition für  

  ausländische institutionelle Anleger in eine G-REIT-AG  56

3.2.3  Immobilienfonds-Gesellschaften als Anteilseigner  57

3.2.3.1  Offene Immobilienfonds-Gesellschaften in Deutschland  57

3.2.3.1.1  Besteuerung Offener Immobilienfonds-Gesellschaften  in

  Deutschland  57

3.2.3.1.2  Investitionsanalyse: wann lohnt sich die Investition für  

  inländische Offene Immobilienfonds-Gesellschaften in eine G-  

  REIT-AG  58

3.2.3.2  Geschlossene Immobilienfonds-Gesellschaften in Deutschland  59

3.2.3.2.1  Besteuerung geschlossener Immobilienfonds-Gesellschaften  in

  Deutschland  59

  IV NA  

4  Ergebnisse und Ausblick  60

Anhang .................................................................................................................  62  62

  Literaturverzeichnis  68

  V NA  

Abkürzungsverzeichnis

AO Abgabenordnung AStG Außensteuergesetz BaFin Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht DBA Doppelbesteuerungsabkommen EStG Einkommensteuergesetz GBP britisches Pfund GewStG Gewerbesteuergesetz G-REIT-AG German Real Estate Investment Trust Aktiengesellschaft HGB Handelsgesetzbuch IAS International Accounting Standard IFRS International Financial Reporting Standards InvStG Investmentsteuergesetz KStG Körperschaftsteuergesetz REIT Real Estate Investment Trust REITG Gesetz zur Schaffung deutscher Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen vom 8. Mai 2007 SE Société européenne (Europäischen Aktiengesellschaft) SEAG Société européenne-Ausführungsgesetz SolZ Solidaritätszuschlag SolZG Solidaritätszuschlaggesetz 1995 VAG Versicherungsaufsichtsgesetz WpHG Wertpapierhandelsgesetz

VI

Abbildungsverzeichnis

  Abbildung 1: Die G-REIT-AG  6

  Abbildung 2: Die G-REIT-AG und ihre Anteilseigner  24

  Abbildung 3: Kapitaleinkünfte aus einer ausländischen Zwischengesellschaft  30

  Abbildung 4: Anteilige Rückerstattung der Quellensteuer aufgrund eines DBA  42

  Abbildung 5: Besteuerung der Personengesellschaft und ihrer Gesellschafter  46

  VII NA  

Formelverzeichnis

Formel 1: Berechnung des ausschüttungsfähigen Gewinns.................................. 10

VIII

1 Einleitung

Das am 30. März 2007 vom Bundestag verabschiedete REIT-Gesetz (REITG) 2

wurde nach der amtlichen Begründung geschaffen, weil es in Deutschland bisher an „einem international bekannten und anerkannten Instrument zur indirekten Immobilienanlage mit steuertransparenter Besteuerung“ 3 fehlte.

Eine G-REIT-AG (German Real Estate Investment Trust Akteingesellschaft) ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, deren Hauptzweck darin besteht, selbst oder über Tochtergesellschaften Immobilien zu besitzen und zu verwalten. Die G-REIT-AG ist folglich eine Sonderform der deutschen Aktiengesellschaft, deren Gewinne nicht auf Gesellschaftsebene durch die Körperschaftssteuer besteuert werden, sondern diese steuertransparent beim Anleger veranlagt. 4

Jede in- oder ausländische natürliche sowie jede in- oder ausländische juristische Person kann sich an einer G-REIT-AG als Aktionär beteiligen, indem sie Aktien der G-REIT-AG an einer Börse erwirbt.

In dieser Arbeit wird auf die G-REIT-AG als neues Finanzinstrument eingegan- gen. Im ersten Teil wird die Struktur der G-REIT-AG dargestellt. Diese struktu- relle Darstellung beschränkt sich auf die für ihre Funktion als Anlagevehikel rele- vanten Aspekte. Für eine ausführlichere Darstellung ihres Aufbaus und Vorraus- setzungen wird auf andere Autoren verwiesen. 5 Das Kapitel schließt ab mit der

Betrachtung der sogenannten Exit-Tax – eine Steuervergünstigung bei Veräuße- rungen von Immobilien an eine G-REIT-AG – als Mittel zur Mobilisierung von Unternehmensimmobilien. Im zweiten Teil wird auf die potentiellen Anteilseigner der G-REIT-AG eingegangen. Es werden hierbei zuerst die Besonderheiten der Besteuerung aufgezeigt, um darauf aufbauend eine Investitionsanalyse für die einzelnen Anlegergruppen vornehmen zu können. Die Arbeit endet mit einer Auswertung der Ergebnisse und einem Ausblick auf die künftige Bedeutung der G-REIT-AG in Deutschland.

2 BGBl. I, S. 914.

3 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 1.

4 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 1.

5 Vgl. u.a. Bron, BB-Beilage 7, 2007 sowie Sieker et al., DB 2007.

1

2 Die G-REIT-AG

2.1 Wesentliche Merkmale der REIT-Aktiengesellschaft

2.1.1 Rechtlicher Rahmen

Die G-REIT-AG ist eine Immobilien-Aktiengesellschaft mit börsennotierten Anteilen. Es handelt sich hierbei nicht um eine eigene Rechtsform, sondern um eine Sonderform der AG, auch als Immobiliengesellschaft sui generis bezeichnet. 6

Für die G-REIT-AG gelten daher die allgemeinen Vorschriften für Aktiengesell- schaften, soweit das REIT-Gesetz nichts Abweichendes bestimmt (§ 1 Abs. 3 REITG).

Eine für den Gesetzgeber sehr wichtige abweichende Bestimmung wurde für den Sitz der G-REIT-AG festgelegt: Gemäß § 9 REITG müssen sich sowohl der durch die Satzung bestimmte rechtliche Sitz sowie der tatsächliche Verwaltungssitz der Geschäftleitung in der Bundesrepublik Deutschland befinden. 7 Eine solche Rege- lung ist notwendig, da Doppelbesteuerungsabkommen 8 (DBA) regelmäßig das

Recht zur Quellensteuererhebung demjenigen Staat zusprechen, in dem die aus- schüttende Gesellschaft ansässig ist. Ohne eine solche Norm dürfe der deutsche Fiskus keine Quellensteuer erheben, sofern ein DBA zwischen Deutschland und dem Ansässigkeitsstaat des Anteilseigners existiert. Eine Gesellschaft deren Sitz und Geschäftsleitung in Deutschland ansässig ist und folglich § 9 REITG erfüllt, kann entweder die Rechtsform einer deutschen Aktiengesellschaft i.S.d. §§ 1 ff. Aktiengesetz (AktG), oder einer Europäischen Aktiengesellschaft (SE) i.S.d. Art. 1 ff. SE-Ausführungsgesetz (SEAG) haben. 9

Eine G-REIT-AG muss ein Mindestgrundkapital i.H.v. 15 Millionen Euro vorwei- sen. Es wird somit kleinen und mittelständigen Immobilienunternehmen oftmals nur durch Zusammenschluss möglich sein, die für den Börsengang nötige Finanz- kraft zu erlangen. 10 6 Vgl. Sieker et al., DB 2007, S. 934.

7 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 33.

8 Doppelbesteuerungsabkommen werden in Kapitel 3.1.2.1 ausführlich behandelt. 9 Vgl. Dettmeier et al., RIW 2006, S. 832.

10 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 31.

2

Die Aktien einer G-REIT-AG müssen gemäß § 5 Abs. 1 REITG sogenannte Stammaktien 11 , also stimmberechtigte Aktien gleicher Gattung, sein (§ 5 Abs. 1

Satz 1 REITG). Sie dürfen nur gegen volle Leistung des Ausgabebetrags ausgege- ben werden (§ 5 Abs. 1 Satz 2 REITG).

Die Firmenbezeichnung einer G-REIT-AG muss nach § 6 REITG "REIT-Aktiengesellschaft" oder "REIT-AG" enthalten. Durch diese Regelung soll jeder erkennen können, dass es sich bei der jeweiligen Gesellschaft um einen REIT handelt. 12 Um zu verhindern, dass andere Unternehmen Begriffe in ihrer

Firma oder als Zusatz verwenden, die mit der Geschäftstätigkeit als eine REIT- Gesellschaft assoziiert werden, hat der Gesetzgeber in § 7 REITG einen Bezeich- nungsschutz verankert. 13

2.1.2 Unternehmensgegenstand

In § 1 REITG sind die zulässigen Geschäftsaktivitäten einer G-REIT-AG gere- gelt 14 . Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a und b REITG muss sich der Unterneh-

mensgegenstand einer REIT-AG darauf beschränken, in- und ausländisches unbewegliches Vermögen zu erwerben, zu halten, im Rahmen der Vermietung, der Verpachtung und des Leasings einschließlich notwendiger immobiliennaher Hilfstätigkeiten zu verwalten sowie Immobilien zu veräußern. Bei Veräußerungs- geschäften darf die Grenze zum Immobilienhandel i.S.d. § 14 REITG nicht über- schritten werden (siehe später Kapitel 2.1.5.3). Unter „unbeweglichem Vermö- gen“ versteht das Gesetz „Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte sowie vergleichbare Rechte nach dem Recht anderer Staaten“ (§ 3 Abs. 8 REITG). Zum inländischen unbeweglichen Vermögen zählt demnach Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte an inländischen Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit Ausnahme sogenannter Bestandsmietwohnimmobilien (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. a REITG). Bestandsmietwohnimmobilien sind gemäß § 3 Abs. 9 REITG inländische Immobilien, die überwiegend Wohnzwecken dienen und vor dem 11 Die Stammaktie ist die am weitesten verbreitete Aktienart. Ihr Inhaber ist u. a. zur Mitwirkung an Entscheidungen der Hauptversammlung berechtigt. Vgl. Wöhe, 2002, S. 677. 12 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 32.

13 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 32.

14 Vgl. Kühnberger, BB 2007, S. 490.

3

1. Januar 2007 erbaut wurden. Der Gesetzgeber schloss die Einbringung solcher Immobilien in eine REIT-AG zum Schutz der Mieter aus. 15 Zum zulässigen aus-

ländischen unbeweglichen Vermögen zählen auch Grundstücke und grundstücks- gleiche Rechte sowie vergleichbare Rechte nach dem Recht anderer Staaten, soweit diese im Belegenheitsstaat im Eigentum einer REIT-Körperschaft, -Personenvereinigung oder -Vermögensmasse oder einer einem REIT vergleich- baren Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse stehen dürfen (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b REITG).

Zusätzlich erlaubt das Gesetz Eigentumserwerb am Geschäftsvermögen, dass zum Hauptgegenstand als akzessorisch angesehen wird, wie zum Beispiel das Eigen- tum oder dingliche Nutzungsrechte an anderen Vermögensgegenständen i.S.d. § 3 Abs. 7 REITG (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. c REITG). Dies betrifft vornehmlich die für die Bewirtschaftung des unbeweglichen Vermögens benötigten Gegenstände sowie Bankguthaben oder Forderungen und Verbindlichkeiten, die aus der Nut- zung oder Veräußerung des unbeweglichen Vermögens stammen. Es sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass die Errichtung von Immobilien nicht zum Unter- nehmensgegenstand einer REIT-AG gehört. 16

Gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 bis Nr. 5 REITG sind Beteiligungen einer G-REIT-AG an anderen Gesellschaften möglich: eine deutsche REIT-AG darf Anteile an Immobi- lienpersonengesellschaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 REITG), REIT- Dienstleistungsgesellschaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 REITG), Auslandsobjektgesell- schaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 REITG) oder an Kapitalgesellschaften (§ 1 Abs. 1 Nr. 5 REITG) erwerben.

Die Kapitalgesellschaft muss in diesem Zusammenhang persönlich haftender Gesellschafter einer Immobilienpersonengesellschaft sein (sogenannte „Komple- mentär-Kapitalgesellschaft“) 17 und darf vermögensmäßig nicht an der Tochterge-

sellschaft beteiligt sein (§ 1 Abs. 1 Nr. 5 REITG).

15 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 26 sowie BT-Drucks. 16/4026, S. 31.

16 Vgl. auch Kühnberger, BB 2007, S. 490.

17 Vgl. Dettmeier et al., BB 2007, S. 1192.

4

Immobilienpersonengesellschaften sind Personengesellschaften, die denselben Gesellschaftszweck wie eine REIT-AG verfolgen und ebenfalls den Vorgaben des

§ 3 Abs. 7 REITG unterliegen. Jedoch dürfen sie weder Anteilseigner einer REIT- Dienstleistungsgesellschaft, noch einer Auslandsobjektgesellschaft werden (§ 3 Abs. 1 REITG).

REIT-Dienstleistungsgesellschaften sind in § 3 Abs.2 REITG definiert. Es sind „Kapitalgesellschaften, deren Anteile von der REIT-Aktiengesellschaft gehalten werden und die entgeltliche immobiliennahe Nebentätigkeiten im Auftrag der REIT-Aktiengesellschaft für Dritte erbringen“. Unter „entgeltliche immobilien- nahe Tätigkeiten“ fallen zum Beispiel Verwaltung und Vermittlung von Immobi- lien sowie Projektsteuerung und -entwicklung für Dritte. REIT- Dienstleistungsgesellschaften werden in Deutschland in vollem Umfang besteu- ert. 18 Der G-REIT-AG selbst ist es verboten selbst entgeltliche Nebentätigkeiten

für Dritte anzubieten (§ 1 Abs. 2 REITG).

Eine Auslandsobjektgesellschaft muss, ebenso wie eine REIT- Dienstleistungsgesellschaft, im alleinigen Eigentum der REIT-AG stehen und ist ebenfalls im vollen Umfang steuerpflichtig. 19 Gemäß § 3 Abs. 3 REITG ist eine

Auslandsobjektgesellschaft eine Kapitalgesellschaft, die als ausländische Tochter einer G-REIT-AG fungiert. Die von ihr bewirtschafteten Immobilien müssen außerhalb Deutschlands belegen sein (§ 3 Abs. 3 Nr. 2 REITG). 18 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 29.

19 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 30.

5

2.1.3 Vorgaben zum Aktionärskreis

Abbildung 1: Die G-REIT-AG 20

Mindeststreubesitzquote Gemäß § 11 Abs. 1 Satz 1 REITG müssen sich min- destens 15 % der Aktien einer G-REIT-AG im Streubesitz befinden, also von Aktionären gehalten werden, denen jeweils weniger als drei Prozent der Stimm- rechte zustehen (§ 11 Abs. 1 Satz 3 REITG). Die Berechnung dieser Anteile erfolgt nach Maßgabe von §§ 22 und 23 des Wertpapierhandelsgesetzes (WpHG) (§ 11 Abs. 1 Satz 4 REITG). § 22 WpHG legt fest, unter welchen Umständen Stimmrechte, die einem Dritten gehören, dem Mitteilungspflichtigen zugerechnet werden, wohingegen § 23 WpHG festlegt, welche Stimmrechte nicht berücksich- tigt werden. Die G-REIT-AG muss der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungs- aufsicht (BaFin) ihre Streubesitzquote jährlich zum 31. Dezember melden (§ 11 Abs. 2 Satz 1 REITG). Die Streubesitzregelung dient dazu „Kleinanlegern dauerhaft eine Investition in REIT-Aktiengesellschaften zu ermöglichen“. 21

Höchstbeteiligung Zusätzlich zur Streubesitzregelung soll auch die für Anteils- eigner einer G-REIT-AG festgelegte Höchstbeteiligungsgrenze der Streuung der 20 In Anlehnung an Dammann et al., 2007, S. 4. 21 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 35.

6

Aktien dienen. 22 Nach § 11 Abs. 4 REITG darf kein Anleger zehn Prozent oder

mehr der Aktien oder Aktien in einem Umfang halten, so dass er über zehn Prozent oder mehr der Stimmrechte verfügt. Für die Berechnung dieser Anteile dürfen laut § 11 Abs. 4 Satz 2 REITG die Bestimmungen in § 22 WpHG über die Zurechnung von Stimmrechten Dritter, sowie die gemäß § 23 WpHG zu berück- sichtigen Stimmrechte nicht herangezogen werden 23 . Jedoch werden Aktien, die

auf Rechnung eines Dritten gehalten werden, so behandelt, als ob sie direkt durch den Dritten gehalten würden. Somit können die Vorschriften über die Höchstbe- teiligungsquote nicht durch Treuhandverhältnisse umgangen werden. 24

Es besteht jedoch die Möglichkeit durch Zwischenschaltung einer Holdinggesell- schaft und Etablierung von Tochtergesellschaften die Höchstbeteiligungsgrenze zu umgehen. Durch mehrere mittelbare Beteiligungen kann eine höhere Beteili- gung erzielt werden. 25

Die Überwachung der Höchstbeteiligungsgrenze erfolgt auf Grundlage der in § 21 WpHG geregelte Meldepflicht der Anleger. Demnach müssen die Anteilseigner die Über- oder Unterschreitung eines bestimmten Prozentsatzes von Stimmrech- ten 26 an einer G-REIT-AG innerhalb von sieben Tagen der BaFin sowie der

Gesellschaft selbst mitteilen. Versäumt der Anleger dies, sieht das Gesetz eine Sanktion in Form eines Rechtsverlustes vor (§ 28 WpHG): Der Anleger wird solange so behandelt, als ob er die meldepflichtigen Anteile an dem Unternehmen nicht besäße, bis er der Meldepflicht nachkommt. Diese Meldepflicht gilt für inländische wie ausländische Anteilseigner und ist unabhängig von ihrem Wohn- sitz. 27 22 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 36.

23 Vgl. Sieker et al., DB 2007, S. 935.

24 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 36.

25 Vgl. Weber/Polte, 2007, S. 50.

26 Die Meldeschwellen für Aktiengesellschaften liegen bei 3 %, 5 %, 10 %, 15 %, 20 %, 25 %, 30 %, 50 % und 75 % (§ 21 Abs. 1 WpHG). Für die G-REIT wurden zusätzlich die Schwellen von 80 % und 85 % eingeführt (§ 11 Abs. 5 REITG).

27 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 20 f.

7

Die Höchstbeteiligungsklausel soll nicht nur eine weite Streuung der Aktien erzie- len, sondern sie soll auch das deutsche Steuereinkommen aus Einkünften auslän- discher Anteilseigner an einer G-REIT-AG sicher stellen. 28

Sanktion Befinden sich während dreier aufeinander folgender Wirtschafts- jahre weniger als 15 % der Aktien im Streubesitz oder wird in diesem Zeitraum gegen die Vorschrift über die Höchstbeteiligung verstoßen, so endet die Steuerbe- freiung der G-REIT-AG mit Ablauf des dritten Wirtschaftsjahres (§ 18 Abs. 3 Satz 1 und 2 REITG). Dies gilt jedoch nicht für den Fall, dass die G-REIT-AG den Verstoß aus den Meldungen der Aktionäre nach dem WpHG nicht entnehmen kann (§ 18 Abs. 3 Satz 3 REITG).

Hat die G-REIT-AG einen Verstoß gegen die Vorschriften über den Streubesitz oder die Höchstbeteiligung aufgedeckt, so muss sie gemäß § 18 Abs. 3 Satz 4 REITG die Einhaltung dieser Vorschriften bis zum Ende des auf die Aufdeckung des Verstoßes folgenden Wirtschaftsjahres wieder erreichen. 29 Gelingt ihr dies

nicht, so endet die Steuerbefreiung rückwirkend zum Ende des Wirtschaftsjahres, in dem der Verstoß aufgedeckt wurde (§ 18 Abs. 3 Satz 5 REITG).

Vorbeugend für den Fall, dass die Steuerbefreiung der G-REIT-AG aufgrund eines Verstoßes gegen die Vorschriften über den Streubesitz oder die Höchstbetei- ligung aufgehoben wird, muss die G-REIT-AG eine Entschädigung der Streube- sitz-Aktionäre in ihrer Satzung vorsehen (§ 11 Abs. 3 REITG). Dieser Regelung bezweckt den Schutz der Minderheitsaktionäre, da diese keinen Einfluss auf die Einhaltung der Mindeststreubesitzquote haben. 30

Besitzt ein Anteilseigner demnach zehn Prozent oder mehr der Anteile an einer G-REIT-AG, so hat dies nicht direkt das Ende der Steuerbefreiung der REIT-AG 28 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 36.

29 Die wörtliche Interpretation des § 18 Abs. 3 Satz 4 REITG führt dazu, dass eine G-REIT-AG, die einen Verstoß gegen die Beteiligungsanforderungen aufdeckt, im Vergleich zu einer G-REIT- AG, sie einen solchen Verstoß wissentlich stillschweigend toleriert, benachteiligt wird, da der erste Fall zu einem Verlust der Steuerbefreiung im Folgejahr, der zweite Fall jedoch erst nach Ablauf des dritten Jahres hervorruft. Dies kann vom Gesetzgeber so nicht gewollt worden sein. Laut den Autoren Dettmeier, Gemmel und Kaiser ist diese Norm dahingehend zu interpretieren, dass es sich bei dem in § 18 Abs. 3 Satz 4 benannten „Verstoß“ um einen wiederholten Verstoß handeln muss (Dettmeier et al., BB 2007, S. 1196).

30 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 35.

8

zu folge (§ 16 Abs. 2 Satz 1 REITG). Vielmehr wird der Anteilseigner selbst belastet: Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 3 REITG verliert der Anteilseigner weder seinen Anspruch auf Dividenden noch sein Stimmrecht, er darf jedoch nur die Rechte geltend machen, die ihm bei einer Beteiligung von unter zehn Prozent zustehen würden.

2.1.4 Börsennotierung

Nach § 10 Abs. 1 REITG müssen die Aktien einer REIT-AG an einer Wertpapier- börse in Deutschland, in einem EU-Mitgliedstaat oder in einem anderen Vertrags- staat des Abkommens über den europäischen Wirtschaftsraum notiert sein. 31

Sogenannte „Private REITs“ sind folglich nicht zulässig. Der Gesetzgeber begründet diese Entscheidung mit der Existenz von Offenen Immobilienspezial- fonds-Gesellschaften (im Folgenden „Offener Immobilienspezialfonds“ genannt) 32 in Deutschland, zu denen „Private REITs“ aufgrund ihrer Ähnlichkeit in direkter Konkurrenz stehen würden. 33

2.1.5 Anforderungen an die Geschäftstätigkeit

2.1.5.1 Ausschüttungsverpflichtung

Der Anreiz für Anleger sich an einem G-REIT-AG zu beteiligen soll die hohe Ausschüttungsverpflichtung von mindestens 90 % des ausschüttungsfähigen Ge- winns sein 34 . Der ausschüttungsfähige Gewinn berechnet sich wie folgt: 31 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 36.

32 Offene Immobilienfonds werden in Kapitel 3.2.3 ausführlich behandelt. 33 Vgl. BT-Drucks. 16/4026, S. 19.

34 Der hier beschriebene ausschüttungsfähige Gewinn entspricht nicht dem ausschüttbaren Gewinn einer gewöhnlichen Aktiengesellschaft. Bei einer gewöhnlichen AG ist nur der Bilanzgewinn ausschüttungsfähig (§ 174 Abs. 1 AktG).

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