Die amerikanische Immobilienkrise

Inhaltsverzeichnis

1  Einleitung  1

2  Verhaltensweisen der amerikanischen und internationalen Marktteilnehmer auf  dem

  Immobilienmarkt  2

2.1  Die amerikanischen Haushalte und deren Konsumverhalten  3

2.2  Gründe für den stetigen Nachfragezuwachs an Immobilien  4

2.3  Die Immobilienfinanzierung in den Vereinigten Staaten für Privatkunden  5

2.4  Der Immobilienmakler und sein Handlungsbereich  6

3  Die Immobilienfinanzierungssysteme an den Kapitalmärkten  8

3.1  Hypothekenvergabe auf dem amerikanischen Markt  9

3.2  Investmentbanken - die Verwerter der Hypothekenpfandbriefe  9

3.2.1  Börsenhandelbare ABS Emittenten  10

3.2.2  Börsenhandelbare MBS Emittenten  11

3.2.3  Börsenhandelbare CDO  12

3.3  Das Rating der Ratingagenturen  12

3.4  Hedge Fonds und deren Bedeutung  14

3.4.1  Geschichte der Hedge Fonds  14

3.4.2  Hedge Fonds und deren Besonderheiten  15

3.4.3  Instrumente der Hedge Fond-Manager  16

4  Auslöser für die Amerikanische Immobilienkrise  19

4.1  Immobilienbewertung und Kreditvergabe auf dem US-Markt  19

4.2  Der Handel von MBS und deren Ratings durch die Agenturen  20

4.3  Hedge Fonds und die internationale Bankenbeteiligung  21

4.4  Zinssteigerung und Rückzahlungen der Kreditsumme  21

5  Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung in Deutschland  23

5.1  Geldpolitische Steuerung des Staates auf die Bankenkrise  23

5.2  Wirtschaftliche Verflechtung der Immobilienwirtschaft  25

5.3  Geänderte gesetzliche Rahmenbedingungen  26

5.4  Wirkung der Immobilienfinanzierung für Portfoliofinanzierungen  27

5.5  Prognose der Immobilienfinanzierung  28

Abbildungsverzeichnis

  Quelle 1 Lohn und Einkommensverteilung Seite  3

  Quelle 2 Klasseneinteilung Seite  3

  Quelle 3 Leitzinsentwicklung Seite  4

  Quelle 4 Immobilienfinanzierungssystem Seite  8

  Quelle 5 Bewertungssystem Seite  13

  Quelle 6 Fund of Hedge Funds Seite  18

  Quelle 7 Mengentender Beispiel Seite  25

  II  

Abkürzungsverzeichnis

ABS Asset Backed Securitis

Bundes Anstalt Für Finanzdienstleistungen

Bayerische Motoren Werke

Bundes Republik Deutschland

Collateralized debt obligations

Automarktforschungsinstitut

Europäische Zentralbank

Kreditanstalt für Wiederaufbau

Long Term Capital Management

Mortgage Backed Securities

National Association of Relaters

Securities and Exchange Commission

United Stats of Amerika

US United Stats

III

Literaturverzeichnis

[SK02] Schulte Karl Werner, Achleiter Ann-Kristin, Schäfer Wolfgang, Knoblauch Bernd

"Handbuch Immobilien Banking" Verlag Rudolf Müller GmbH Köln 2002

[SO03]

Schneck Ottmar,Morgenthaler Paul, Yesilhark Muhammed: Rating : Deutscher

Taschenbuch Verlag München 2003

[KN02] Nagel Kurt, Stalder Jürgen: RATING Bonität steigern, bessere Konditionen erreichen,

Finanzierung sicherstellen: Verlag Moderne Industrie München 2002

[KA90] Kessler A.D.: Kreative Geschäfte mit Grund und Boden: 1 Auflage: Verlag Norman

[HJ05]

[KG98] Kageneck Karl-Erbo Graf: Deutsch amerikanisches Begriffslexikon

[BA05] Berger ASA Arther: shop until you drop consumer behavior and American Culture:

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[BM96] Bekier Matthias: "Marketing of Hedge Funds": Verlag Peter Lang AG Bern 1996

[PA01]

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[Sei05]

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[Lai07] Laing Johnathan R.: "Schwindel²" Geld+Börse US-Banken WirtschaftsWoche Nr.29/

16.07.2007 Seite 118-119

[And07] Andreas Henry: "Wie die US-Finanzkrise auch Ihre Geldanlagen bedroht und warum

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Lebensversicherungen WirtschaftsWoche Nr.33/ 18.08.2007 Seite 114 - 117

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[IZ28/07] "US-Gutachten haben es in sich": Immobilien Zeitung Nr.28/ 12.07.2007 Seite7

[IZ16/08] Nach dem Höhenflug ins Umsatztal: Immobilien Zeitung Nr. 32/ 16.08.2007 Seite 8

[IZ19/07] US-Hypothekenkrise "Jetzt schreiten die Ratinagenturen ein": Immobilien Zeitung

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[Pen07] Penner Joachim "Keine Immobilien-Krise an der Saar" 20.08.2007

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[Wal07] Walter Norbert: "Finanzkrise noch nicht beendet" 14.08.07

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IV

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  Sem07 Semmler Willi Wie die Hedgefonds-Blase entstand - und platzte 23 07  2007

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  Spi07 Spiegel Bank feuert fast alle Mitarbeiter 03 08  2007

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  Wel07 Die Wlt US-Kriese erwischt erste deutsche Bank 30 07  2007

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  Spi07 Spiegel Regierung verhindert Bankenkrise - Kritik vom Steuerzahlerbund 01 08  2007

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  Spi07  

  Spiegel Staatsanwalt ermittelt gegen IKB 10 08  2007

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  Dur07  

  Durak Elke Sicherheit für deutsche Sparer 17 09  07

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  DRA07  

  D-Radio Krise auf den Finanzmärkten Fed interveniert erneut - auch EZB griff  zum

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  KB07 Bernhard Kroll Wirtschaftspolitik II Ausgbe: 13 08  07

  DRA07 D-Radio Leitungsstruktur der Bankenaufsicht soll geändert werden - Gesetzentwurf  

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  Foc07 Focus Immobilienkrise bremst Autokäufe 03 08  07

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  Wal07 Norbert Walter Finanzkrise noch nicht beendet 14 08  07

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  IZ16 08 Immobilien Zeitung Nach dem Höhenflug ins Umsatztal Ausgabe 32 Seite 3  vom

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  IZ13  09

  Immobilien Zeitung Wohnimmobilien Index Ausgabe 36 Seite 2 vom 13 09  07

  Lag07 Lagemann Claudio Investoren reduzieren Leverage Ausgabe 39-40 Seite  21

  04 10  2007

  IZ31 08 Immobilienzeitung Umfrage: US-Kriese wird Kredite verteuern 31 08  09

  http: www immobilien-zeitung de htm news php3 id 24529 Abruf: 2007 09  01

  V  

1 Einleitung

Die amerikanische Immobilienkrise - ein plötzliches, unerklärliches Phänomen, oder nur die Gier nach hohen Renditen der amerikanischen und internationalen Kapitalmärkte, mit vorher- sehbaren aber auch unbekannten Folgen für die deutsche Immobilienfinanzierung?

Durch die stetige Nachfrage an Wohnimmobilien und die damit verbundene Wertsteigerung der vergangenen 10 Jahre begaben sich die amerikanischen Marktteilnehmer in eine wohltuende Sicherheit, dass dieser Trend unaufhörlich fortgesetzt werden wird (unter den Gesichtspunkten: Qualität, Lebensdauer der Gebäude sowie ein stetiger Bevölkerungszuwachs). Somit rückte der Immobilienmarkt näher ins Visier der amerikanischen Investoren und institutionellen Anlegern, welche auf dem Kapitalmarkt renditeträchtige Kapitalanlagen mit geringem Risiko nachfragten. Auch die internationalen Banken zeigten ihr Interesse an den Produkten des amerikanischen Immobilienmarktes mit all seinen Segmentierungen. Sie investierten in gewinnversprechende Produkte mit geringem Ausfallrisiko sowie besten Finanzratings.

Ausgelöst wurde die internationale Immobilienkrise, welche auch als Hypothekenkrise bekannt wurde, durch die Vergabe von Hypotheken an bonitätsschwache Kreditnehmer, welche nicht über ausreichende Sicherheiten verfügten. Die Kunden wurden zum Abschluss eines Immobilienkaufvertrages, welcher mit einer Hypothekenschuld gesichert wurde, mit hochwertigen Kaufanreizen bewogen. Anderseits wurde den Investoren durch die Ratingagenturen Zuversicht und Sicherheit suggeriert. Die scheinbare Sicherheit und die hohe Rendite sogen auch internationale Banken mit in den Finanzstrudel. Dieses Finanzdebakel wird unterschiedliche Auswirkungen auf die deutsche Immobilienfinanzierung haben. Der Autor wird die Verhaltensweise der Marktteilnehmer und deren Finanzierungsmarktinstrumente darstellen, um anschließend nachzuweisen, in welchen Punkten die Ursachen für die amerikanische Immobilienkrise im 21. Jahrhundert begründet sind. Des Weiteren werden die Auswirkungen auf die deutschen Immobilien mit seinen Finanzierungssegmenten diskutiert.

1

2 Verhaltensweisen der amerikanischen und internationalen

Marktteilnehmer auf dem Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt der Vereinigten Staaten von Amerika galt bis 2007 als sehr solide. In den Jahren 1995 bis 2000 stieg die Nachfrage nach Immobilien und deren Wert 1 stetig an. Trotz der hohen Zinsen am Kapitalmarkt und der relativ hohen Opportunitätskosten zur Investitionsentscheidung zugunsten des Neuen Markts, der mit lukrativen Renditen offerieren konnte, hielt der Boom nach amerikanischen Immobilien an. Er ließ sich auch nicht von dem internationalen Zusammenbruch des Neuen Marktes 2000 2 erschüttern, sondern begann sogar, an Fahrt zu gewinnen. Durch fallende Leitzinsen der US-Notenbank, (Federal Reserve, ehemaliger Notenbankchef Alen Grenspan) 3 wurde der Markt für institutionelle Anleger lukrativ. Die Lebens- und Rentenversicherer, die in den Vorjahren auf dem internationalen Kapitalmarkt investiert hatten und sich von den negativen Erfahrungen erholen wollten, kamen die hohen Renditen der ABS Fonds (weitere Informationen zum Thema Hedgefonds) und die Risikobewertung von AA (weitere Informationen zum Thema Rating) auf dem heimischen Immobilienmarkt gerade recht. 4 Eine besondere Betrachtung muss auf die Verhaltensweise von US-Konsumenten bei der Transaktion von Immobilien und deren Finanzierung durch Hypothekenbanken gelegt werden. Die Fragen von der Bonität sowie des Vario-Zinses bei der Finanzierung des Kredites sowie die Rolle des amerikanischen Immobilienmaklers werden in den anschließenden Kapiteln dargelegt.

1 [Pen07] Internetquelle SZ - Zeitung

2 [And07] Wirtschaftswoche Seite 116 3 [Zie07] Internetquelle Tagesschau ARD 4 And07] Wirtschaftswoche Seite 116

2

2.1 Die amerikanischen Haushalte und deren Konsumverhalten

Die privaten Haushalte und deren Konsumverhalten spielten bei der Entstehung der amerikanischen Immobilienkrise eine entscheidende Rolle. Den Haushalten kann kein Verschulden zugerechnet werden, da sie sich als Nutzenmaximierer in ihrem System verhielten. Um das Handeln der amerikanischen Konsumenten zu verstehen, bedarf es der Analyse der Vermögensverteilung.

90% der Haushalte werden zu der unteren Klasse gezählt und verfügen über 29% des Vermögens. Die Bevölkerung kann noch weiter nach Klassen unterteilt werden, um eine Verteilung des Vermögens zu verdeutlichen.

58 % der Haushalte in den USA gehören zu der nicht vermögenden Bevölkerung und verfügen

nur über eine geringe Eigenkapitaldecke, um größere Anschaffungen zu tätigen. Diese Haushalte dominieren das Konsumverhalten auf dem amerikanischen Markt. Aufgrund der hohen Flexibilität der Amerikaner besteht die Bereitschaft für einen neuen Job den Bundesstadt zu wechseln und das Eigenheim kurzfristig auf dem Immobilienmarkt zu veräußern. 1

1 [Pen07] SZ –Zeitung online

3