Das Immobilienmanagement unterliegt einem grundlegenden Wandel. Zahlreiche Unternehmen werden sich der Ertragspotentiale ihrer Immobilienbestände bewusst. In Zeiten der Globalisierung und des zunehmenden Wettbewerbs ist zunehmend auf die Rentabilität aller Unternehmensteile zu achten. Die Immobilie dient nicht mehr nur zur Unterstützung der Kernkompetenzen. Vielmehr muss sie sich unter den zahlreichen Finanzanlagemöglichkeiten behaupten können. Um dieser Anforderung gerecht zu werden, bedarf es eines professionellen Managements der Immobilienbestände. Die Einführung eines Portfoliomanagements ist in vielen Unternehmen bereits erfolgt, andere planen zumindest die Einführung. Ziel der vorliegenden Arbeit ist es, dass Portfoliomanagement von Unternehmen mit Immobilienbeständen näher zu analysieren und einen möglichst effektiven Ablauf für die Einführung eines solchen Managementansatzes zu entwickeln. Auffällig ist, dass in der Praxis keine einheitliche Definition des im Unternehmen angewandten Portfoliomanagements vorhanden ist. Dies verwundert nicht, da für das Immobilienportfoliomanagement benötigte Methoden nur in sehr begrenztem Umfang vorhanden sind. Die Übertragung der finanzmathematischen Instrumente vom Aktien- auf den Immobilienmarkt hat, wenn die Immobilie als Finanzanlage Bestand haben soll, in den nächsten Jahren zu erfolgen. Die bisher in Unternehmen entwickelten Portfoliomanagementansätze sind ein Schritt in die richtige Richtung. Die Inhalte dieser Lösungen entsprechen allerdings eher dem Verständnis eines modernen strategischen Controllings. Die vorliegende Arbeit berücksichtigt diesen Sachverhalt, indem sie sich auf die Entwicklung eines Modells für die Einführung eines Immobilienportfoliocontrollings konzentriert. Da die Einführung einer neuen Managementlösung ein komplexes und in der Regel einmaliges Unterfangen mit absehbarem Ende ist, wird dafür eine Projektstruktur entwickelt. Die Gliederung der vorliegenden Arbeit ist so gewählt, dass Vorprojektphase, eigentliches Projekt und Nachprojektphase aufeinander aufbauend beschrieben werden. Um den entwickelten Ansatz so praktikabel wie möglich zu gestalten, sind Experten aus der immobilienwirtschaftlichen Praxis zu ihren Erfahrungen im Bereich Portfoliomanagement befragt worden. Aus der Verknüpfung von Theorie und Praxis ist so ein Modell entstanden, das wichtige Anhaltspunkte und Anregungen für die Einführung eines Immobilienportfoliocontrollings liefert.
Inhaltsverzeichnis
1. Abschnitt: Ermittlung der Rahmenbedingungen für die Einführung eines Portfoliocontrollings
A. Analyse des Ist-Zustandes im Unternehmen
I. Stand des Immobilienmanagements
II. Untersuchung der vorhandenen Datenbestände
B. Zielanalyse und Strategienbildung als Basis eines effektiven Managements
I. Ziele als Rahmenbedingungen eines aktiven Managements
a) Mit dem Immobilienbestand verfolgte Ziele
b) Ziele bei der Einführung des Portfoliocontrollings
II. Ableitung der strategischen Ausrichtung des Portfolios aus den Zielen
C. Anforderungen an ein Portfoliocontrollingsystem
I. Voraussetzungen für den Erfolg des Implementierungsprojektes
a) Mindestanforderungen an die Projektdurchführung
b) Mindestanforderungen an die Lösung
II. Bestimmung der Aufgaben des Portfoliocontrollings
2. Abschnitt: Management des Implementierungsprojektes
A. Projektplanung
I. Entscheidung über das Hinzuziehen eines externen Beraters
II. Bestimmung der Projektaufgaben
III. Planung der einzusetzenden Ressourcen
a) Personalplanung
b) Terminplanung
c) Sachmittelplanung
d) Kostenplanung
IV. Planung der Projektdokumentation, der Qualitätsmaßnahmen und der Berichte
B. Durchführung des Projektes
I. Auswahl und Implementierung eines Softwaretools
a) Anforderungen an Portfoliocontrollingsoftware im Immobilienbereich
1. Fachspezifische Anforderungen an das Tool
2. Anforderungen hinsichtlich Benutzerfreundlichkeit und Ergonomie
3. DV-technische Anforderungen
4. Anforderungen hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit
5. Organisatorische Kriterien
b) Vergleich der verschiedenen Beschaffungsvarianten
1. Zukauf eines marktgängigen Standardsystems
2. Anpassung einer vorhandenen Software an die unternehmensspezifischen Gegebenheiten
3. Entwicklung einer Individuallösung
4. Auslagerung der Daten, des Software- und Hardwarebetriebes
c) Auswahl und Implementierung einer Softwarevariante
1. Auswahl anhand der Analyse des Kosten-Nutzen-Verhältnisses
2. Implementierung der ausgewählten Softwarevariante
II. Datenerhebung
III. Analyse des vorhandenen Immobilienportfolios
a) Darstellung des Immobilienportfolios
1. Abbildung der Portfoliostruktur
2. Aggregation der relevanten Daten in einem System
3. Visualisierung in einer Portfoliomatrix
b) Bewertung des vorhandenen Portfolios
1. Die DCF-Methode als Instrument der Immobilienbewertung
i) Festlegung des Planungshorizontes
ii) Ermittlung der Cash Flows
(1) Mietanalyse
(2) Instandhaltungs- und Investitionsplanung
iii) Ermittlung des Restwertes einer Immobilie
iv) Bestimmung des Kapitalisierungszinssatzes
v) Berechnung des Immobilienwertes
2. Die DCF-Methode als Instrument zur Analyse des Immobilienbestandes
c) Darstellung und Bewertung des Portfoliorisikos
IV. Organisatorische Einbindung des Immobilienportfoliocontrollings in das Unternehmen
a) Stellenwert des Portfoliocontrollings im Unternehmen
1. Position in der Organisationsstruktur
2. Verknüpfung mit anderen Einheiten durch Definition von Schnittstellen
b) Aufbau des Bereiches Portfoliocontrolling
1. Organisation des Bereiches
2. Personelle Zusammensetzung
C. Abschluss des Projektes
I. Einführung der im Projekt entwickelten Lösung
a) Einführungsentscheidung
b) Planung der Einführung
II. Projektkontrolle
III. Abschlussbericht
IV. Projektauflösung
3. Abschnitt: Dauerhafte Umsetzung des Portfoliocontrollings im Immobilienmanagement
A. Weiterentwicklung und Pflege der Datenbestände
B. Unterstützung eines aktiven Management des Portfolios
C. Mitwirken bei der Ableitung von Strategien und Maßnahmen aus den Ergebnissen der Portfolioanalyse
D. Kontrolle der Portfolioentwicklung
Zielsetzung und thematische Schwerpunkte
Ziel der Arbeit ist es, das Portfoliomanagement von Unternehmen mit Immobilienbeständen zu analysieren und ein Modell für die Einführung eines effektiven Immobilienportfoliocontrollings zu entwickeln, um Transparenz über den Immobilienbestand zu schaffen und eine proaktive Steuerung zu ermöglichen.
- Analyse des Ist-Zustands und der Datenqualität in Unternehmen mit Immobilienbeständen.
- Entwicklung eines strukturierten Prozesses für die Einführung von Portfoliocontrolling.
- Anforderungen an ein IT-gestütztes System und Auswahlkriterien für Softwarelösungen.
- Methodik zur Bewertung von Immobilien mittels der DCF-Methode innerhalb des Controllings.
- Organisatorische Verankerung des Portfoliocontrollings im Unternehmen.
Auszug aus dem Buch
Stand des Immobilienmanagements
Obwohl Immobilien im Durchschnitt ein Viertel des Unternehmenswertes darstellen, werden die Bestände nicht ausreichend und effizient gemanagt. Gerade bei Non-property-Unternehmen existieren über Jahre gewachsene Bestände, zu denen oft nicht einmal die grundlegenden Informationen verfügbar sind. Die Ausprägung der renditebeeinflussenden Faktoren ist nur ungenügend bekannt, makroökonomische Rahmenbedingungen werden nicht berücksichtigt. Wen wundert es da, dass viele Unternehmen nicht in der Lage sind, die Performance ihres Immobilienbestandes kontinuierlich zu ermitteln. Dabei ist die Transparenz über den eigenen Bestand für ein optimales Management und die Sicherung des Unternehmens wichtig. Die geforderte Orientierung des Immobilienmanagements an der Unternehmensstrategie hat sich in der Praxis noch nicht durchgesetzt. Vielmehr ist die mit den Immobilien verfolgte Strategie unbekannt. Das Management beschränkt sich auf operative Belange und ist meist dezentral, auf den untersten Ebenen angesiedelt. Intransparenz und Ignoranz bezüglich der Bedeutung der Immobilien führt zu Entscheidungen auf Basis falscher oder fehlender Grundlagen.
Zusammenfassung der Kapitel
1. Abschnitt: Ermittlung der Rahmenbedingungen für die Einführung eines Portfoliocontrollings: Dieses Kapitel analysiert den Ist-Zustand des Immobilienmanagements, definiert die notwendigen Zielsetzungen für ein proaktives Management und leitet daraus die spezifischen Anforderungen an ein Portfoliocontrollingsystem ab.
2. Abschnitt: Management des Implementierungsprojektes: Hier wird der Prozess der Projekteinführung beschrieben, von der Planung (einschließlich Personal- und Kostenplanung) über die Auswahl einer geeigneten Software bis hin zur methodischen Datenerhebung und Portfolioanalyse.
3. Abschnitt: Dauerhafte Umsetzung des Portfoliocontrollings im Immobilienmanagement: Dieses Kapitel behandelt die kontinuierliche Pflege der Datenbestände, die Unterstützung eines aktiven Portfoliomanagements und die regelmäßige Kontrolle der Portfolioentwicklung nach Abschluss des Implementierungsprojektes.
Schlüsselwörter
Immobilienmanagement, Portfoliocontrolling, Portfoliomanagement, DCF-Methode, Immobilienbewertung, Strategische Planung, Risikomanagement, Immobiliendaten, Immobilienbestand, Softwareauswahl, Datenqualität, Investitionsplanung, Performanceanalyse, Rendite-Risiko-Relation, Nutzwertanalyse.
Häufig gestellte Fragen
Worum geht es in der Arbeit grundsätzlich?
Die Arbeit beschäftigt sich mit der Einführung eines effizienten Portfoliocontrollings bei Immobilienbestandshaltern, um die Defizite in der Transparenz und Steuerung von Immobilienbeständen zu beheben.
Was sind die zentralen Themenfelder der Arbeit?
Zu den Schwerpunkten gehören die Bestandsanalyse, Zieldefinition für das Management, die Auswahl von IT-Instrumenten für das Controlling, die methodische Bewertung von Immobilien sowie die organisatorische Einbindung des Controllings.
Was ist das primäre Ziel der Arbeit?
Das primäre Ziel ist die Entwicklung eines praxisnahen Modells für die Einführung eines Immobilienportfoliocontrollings, das Unternehmen dabei unterstützt, proaktiv statt reaktiv zu handeln.
Welche wissenschaftliche Methode wird verwendet?
Die Arbeit verknüpft theoretische Grundlagen mit Erkenntnissen aus der Praxis. Dies beinhaltet die Auswertung von Fachpublikationen, Expertenbefragungen und die Anwendung finanzmathematischer Instrumente wie der DCF-Methode.
Was wird im Hauptteil behandelt?
Im Hauptteil liegt der Fokus auf der Projektstrukturierung, der Auswahl der Software, der detaillierten Bewertung der Portfolioinhalte sowie der organisatorischen Verankerung im Unternehmen.
Welche Schlüsselwörter charakterisieren die Arbeit?
Die Arbeit wird maßgeblich durch Begriffe wie Portfoliocontrolling, Immobilienbestand, Transparenz, DCF-Methode, Risikomanagement und Strategische Ausrichtung geprägt.
Warum ist die Wahl des Planungshorizonts bei der DCF-Methode so wichtig?
Der Planungshorizont bestimmt den Zeitraum, für den künftige Zahlungsströme prognostiziert werden können, um ein realistisches Bild der langfristigen Einkommenslage einer Immobilie zu vermitteln.
Welche Rolle spielt die Portfoliomatrix im Modell?
Die Portfoliomatrix dient zur Visualisierung komplexer Kenndaten, um Immobilien zu gruppieren, Zusammenhänge besser zu erkennen und die strategische Entscheidungsgrundlage zu vereinfachen.
- Quote paper
- Katrin Ristok (Author), 2002, Die Einführung eines effizienten Portfoliocontrollings bei Immobilienbestandshaltern, Munich, GRIN Verlag, https://www.grin.com/document/9845
