Fachhochschule Worms
Handelsmanagement
Sommersemester 2000
Referat
Einkaufszentrum
Shopping Center
Erstellt von: Torsten Becker
Christian Motzka
HBWL, Einkaufszentrum (Shopping Center), Prof. Dr. Strobel
Torsten Becker & Christian Motzka
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Inhaltsverzeichnis
1. Definition Einkaufszentrum
3
2. Kleinzentren
3
3. Gewachsene Zentren
3
4. Shopping Center
3
4.1 Definition
3
4.2 Fachmarkt-Center
4
4.3 Branchenmix
4
4.4 Der Aufbau von Shopping-Centern
4
4.4.1 Stripe-Form
5
4.4.2 L-Form
5
4.4.3 U-Form
6
4.4.4 Mall-Form
6
4.4.5 Cluster-Form
7
4.5 Entwicklung der Shopping Center
7
4.6 Trends
8
5. Factory-Outlet-Center
9
5.1 Definition
9
5.2 Entwicklung
10
5.3 Beispiele
10
6. Literaturverzeichnis
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Torsten Becker & Christian Motzka
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1. Definition Einkaufszentrum:
Ein Einkaufszentrum beinhaltet Betriebstypen, die zu einem Einhandelssystem
höherer Ordnung vereinigt wurden. Einkaufszentren werden als sekundäre
Betriebsformen bezeichnet (Lerchenmüller), man unterscheidet zwischen: Klein-,
Gewachsenen Einkaufs- und Geplanten Einkaufszentren (Shopping-Center).
2. Kleinzentren
Kleinzentren sind Kooperationen von Einzelhandelsbetrieben an einem Standort.
Es sind verschiedene Verkaufsstellen auf einer Fläche, die für die Bevölkerung
im unmittelbaren Naheinzugsgebiet gedacht sind. Sie bestehen hauptsächlich
aus einem Lebensmittelgeschäft und ergänzenden Betrieben (Bäckerei,
Metzgerei, Reinigung, einer kleinen Bankfiliale oder einer Drogerie). Das
Problem von Kleinzentren ist der unzureichende Sortiments-Mix. Kleinzentren
haben heute kaum noch eine Versorgungsfunktion.
3. Gewachsene Einkaufszentren
Gewachsene Einkaufszentren entstehen nicht durch systematische Planung,
sondern eher zufällig. Sie sind häufig in Ortszentren oder Kernbereichen von
Stadtteilen anzutreffen. Ein gewachsenes Einkaufszentrum ist keine typische
Betriebsform, da kein erkennbares Profil vorhanden ist. Die Chancen dieser
Zentren sind häufig von Zufälligkeiten in bezug auf Entstehung und Planung
abhängig. Ihre Chancen sind daher eng mit politischen, städtebaulichen
Entscheidungen verbunden.
4. Shopping Center
4.1 Definition
Shopping Center sind großflächige Versorgungseinrichtungen die zentral
geplant werden und den Bedarf kurz-, mittel-, und langfristig decken.
Charakteristisch für Shopping-Center sind die räumliche Konzentration von
Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben unterschiedlicher
Größe, die hohe Anzahl an Parkplätzen, eine gute Verkehrsanbindung, ein
zentrales Management bzw. Verwaltung (z.B. ECE Projektmanagement) und
die Wahrnehmung bestimmter Funktionen durch alle Mieter (z.B. Werbung).
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4.2 Fachmarkt-Center
Unter dem Begriff ,,Shopping-Center" werden sowohl klassische Shopping-
Center als auch Fachmarkt-Center erfaßt. Fachmarkt-Center haben in der
Regel verkehrsgünstige Stadtrandlagen und sind für das größere
Einzugsgebiet leicht erreichbar.
Sie sind gekennzeichnet durch ebenerdige Nutzflächen, umfangreiche
Parkmöglichkeiten, schlichte Funktionalität in der Optik (wenig Chrom und
Marmor) und wesentlich geringeren Miet- und Nebenkosten. Meist findet man
dort preisaggressiv diskontierende Händler, die die Magnetfunktion erfüllen
und von kleinflächigen Einzelhändlern und Dienstleistern ergänzt werden.
4.3 Branchenmix
In einem Shopping Center sind alle relevanten Branchen vorhanden, die auf
das Verbrauchsvolumen und die Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet
abgestimmt werden, meistens Fachgeschäfte und ein Frequenzbringer
(Warenhaus, SB-Warenhaus oder Kaufhaus). Je Branche werden
leistungsfähige Anbieter mit optimaler Größe plaziert. Die Erfolgsfaktoren
sind möglichst dichtes Angebot in Breite und Tiefe, optimale Anbindung des
Individualverkehrs, lange Öffnungszeiten, Architektur und Flair. Um einen
Wettbewerb innerhalb der Branchen zu schaffen, werden
Mehrfachbesetzungen der Geschäftstypen oder Überschneidungen im
Sortiment vorgenommen. Der optimale Branchenmix ist gegeben, wenn die
Ladenflächen so vermietet sind, daß der größtmögliche Umsatz erzielt wird.
Ein Beispiel für den optimalen Branchenmix ist das Emspark-Einkaufscenter
im ostfriesischen Leer. In ihm befand sich eine preisaggressives SB-
Warenhaus (Multi), von dem in der Stadt schon zwei existierten. Nachdem
der Emspark nach seiner Startphase eine katastrophale Flächenleistung
hatte, wurde er für sechs Millionen Mark umstrukturiert. Das SB-Warenhaus
wich einem frischeorientierten Famila-Markt. Die in bezug auf den Mieter-Mix
und die Aufteilung durchgeführte Nachbesserung zeigt eine positive Wirkung,
da sich der Umsatz um 19 Prozent erhöhte.
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4.4 Der Aufbau von Shopping Centern
Da Shopping Center über eine Mietfläche inkl. Nebenfläche von mindestens
10.000 qm verfügen, haben sie einen bestimmten Aufbau, dieser ist bestimmt
durch die Ermittlung aus Markt-, Standort- und Verkehrsanalysen.
Aus diesen wird wiederum die Grundstruktur (Größe und Anordnung der
Läden) bestimmt. In gut angeordneten und durchdachten Shopping-Centern
sollte kein Anbieter eine ungeeignete Lage und dadurch einen schlechten
Umsatz haben.
Es haben sich hierbei verschiedene Grundformen gebildet. Sie wurden in den
USA entwickelt und werden immer wieder in abgewandelter Form
angewandt.
4.4.1 Stripe-Form
Ein Stripe ist eine gerade Ladenzeile die mit ca.100 m Länge.
Ausnahmen bilden gut funktionierende Stripes mit 250 m Länge. Um die
optische Wirkung zu erhöhen, sollten die Hauptgeschäfte vorgezogen
oder erhöht sein. Die Stripe-Form ist die billigste Art, einen Center zu
erstellen und die einfachste Form für Erweiterungen.
4.4.2 L-Form
Die L-Form ist eine abgewinkelte Form des Stripe. Gründe für die
Abwinklung können eine zu lange Gerade oder eine verbesserte
Anpassung an die Verkehrssituation sein. Durch die L-Form ergibt sich
eine konzentriertere Verkaufsanlage, jedoch ist der Bau im Vergleich
zum Stripe teurer.
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4.4.3 U-Form
Die U-Form ist eine erweiterte Abknickung der L-Form. Durch die Form
der Platzbildung ergibt sich eine bessere Kommunikationsfläche, im
Vergleich zu den beiden vorangegangenen Formen.
4.4.4 Mall-Form
Die Mall-Form setzt sich aus zwei gegenüberliegenden Stripes oder
L-Form zusammen, die offen oder überdacht sein können. Bei dieser
Form bilden Frequenzbringer die Schwerpunkte, diese müssen als
Gegenpole plaziert sein, damit sich der Fußgängerstrom entlang den
Geschäften bewegt. Dieser Typ ist besonders für zweigeschossige
Anlagen geeignet, wobei die Hauptgeschäfte auch mehrgeschossig
sein können.
Damit eine gleichmäßige Kundenverteilung erreicht wird, werden
Treppen, Rolltreppen und Aufzüge in die Lichthöfe zwischen den
Ladenstraßen eingebaut.
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4.4.5 Cluster-Form
Bei dieser Form gruppieren sich Geschäfte in kleinen Ladenstraßen um
den Hauptmieter herum. Der Hauptmieter hat den optimalen Standort,
während bei den anderen Geschäfte nur ein Drittel oder Viertel des
Fußgängerstroms vorbeifließt.
Die Cluster-Form ist die für den Kunden die unübersichtlichste Form, es
eignet sich für kleinere Center, wobei der Frequenzbringer das Zentrum
bildet.
4.5 Entwicklung der Shopping-Centern
Die ersten regionalen Einkaufszentren in Deutschland sind Mitte der 60er
Jahre entstanden und die Entwicklung ist kontinuierlich vorangegangen. Ein
wahrer Shopping-Center-Boom konnte in den ersten fünf Jahren nach der
Wiedervereinigung beobachtet werden. Die Anzahl ist in dieser Zeit von 93
auf 179 Center gewachsen die Gesamtfläche erhöhte sich in diesem
Zeitraum von 2.780.700 qm auf 6.019.500 qm, d.h. um 3,24 Mio. qm oder
116 Prozent.
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Entwicklung der Shopping-Center von 1965 bis 2000
Jahr
Stand
01.01.2000
Zahl der
Shopping-
Center
Gesamt-
Fläche
in qm
Fläche
je Center
in qm
1965
2
68.000
34.000
1970
14
458.000
32.800
1975
50 1545.000
30.900
1980
65 1.956.500
30.100
1985
81 2.413.800
29.800
1990
93 2.780.700
29.900
1995
179 6.019.500
33.600
1998
249 8.453.500
34.000
1999
264 8.854.000
33.500
2000
279 9.212.200
33.000
Quelle: EHI, Köln
Bei der Jahresentwicklung der ,,durchschnittlichen Gesamtfläche je Center"
fällt auf, daß sich dieser Wert bis Mitte der 80er Jahre ständig verringert, die
niedrigste Durchschnittsfläche wurde für 1985 mit 29.800 qm errechnet.
Grund hierfür war die rückläufige Zahl von großen regionalen Shopping-
Centern auf der grünen Wiese, zugunsten der kleinflächigeren Center in den
Innenstädten.
4.6 Trends
Bis zum Jahre 2003 sollen rund 80 neue Shopping-Center mit einer
Gesamtfläche von über 2,1 Mio. qm eröffnet werden.
Die Expansion in Ostdeutschland hält weiter an, jedoch entfallen die meisten
Planungen auf die alten Bundesländer. Zu erkennen ist, daß bis 2001 35
Bahnhöfe zu Shopping-Center umgebaut werden sollen. Nicht überall werden
knapp 30.000 qm Verkaufsfläche in der Dimension vom Leipziger Bahnhof
entstehen. Insgesamt jedoch wird es zusätzlich 300.000 qm Verkaufsfläche
in Bahnhöfen geben.
Desweiteren sind eine Vielzahl von kleinflächigen Galerien und Passagen
geplant, die vor allem die Attraktivität der Innenstädte erhöhen soll.
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Der Trend geht von der Grünen Wiese zu Innenstadt-Centern, wie anhand
der Tabelle zu beobachten ist. Der Vorteil hierbei ist, daß die Innenstädte
attraktiver werden und der Innenstadtverödung Einhalt geboten wird.
Die Entwicklung der zukünftigen Shopping-Center geht zu Urban-
Entertainment-Center, d.h. Einkaufen mit Erlebnischarakter. Ein Beispiel
hierfür ist das Centro Oberhausen mit Abenteuerschiff für Kinder, Kino und
einer Mehrzweckhalle für ca. 12.000 Besucher.
5. Factory-Outlet-Center
5.1 Definition
Factory-Outlet-Center (FOC) sind Einkaufszentren, in dem viele
verschiedene, bekannte Firmen ihre Markenartikel im Direktvertrieb
wesentlich billiger, als im herkömmlichen Einzelhandel anbieten. Im
Unterschied zum Fabrikverkauf, bestehen FOC aus vielen kleinen
,,Fabrikverkäufen" bekannter Hersteller.
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5.2 Entwicklung
FOC entstanden Ende der 70er Jahre in den USA, mit ihren rund 350
Standorten sind sie längst zum Bestandteil der US-amerikanischen
Handelslandschaft geworden.
Ende der 80er Jahre schwappte das Konzept
der FOC nach Europa über, wobei Großbritannien und Frankreich eine
Vorreiterrolle übernehmen.
In Deutschland steht diese Entwicklung noch am Anfang. Es bestehen 30
ernstzunehmende Planungen, wobei sich die Genehmigungsfähigkeit als
zentrale Frage herausgestellt hat. Das Problem ist, daß im FOC Einzelhandel
betrieben wird, jedoch die Betreiber keine Einzelhändler im klassischen Sinne
sind, sondern Hersteller.
5.3 Beispiele
Beispiele für die Genehmigungsfähigkeit sind Grevenbroich, Zweibrücken,
und Kessin bei Rostock (wird im Frühjahr 2001 eröffnet).
Während das FOC in Grevenbroich aufgrund eines GfK Gutachtens
abgelehnt wurde, sind in den beiden anderen Standorten Klagen abgewiesen
worden. Das Verwaltungsgericht Neustadt/Weinstraße lehnte die Klage der
Städte Pirmasens, Homburg und Neunkirchen gegen das Factory Village
(Zweibrücken) mit der Begründung ab, daß es keine sicheren Anhaltspunkte
gibt, welche die verbrauchernahe Versorgung der drei Städte durch das
geplante FOC gefährdet. Die Klage wurde somit zum wiederholten Male
abgewiesen.
In Kessin ist der Baustop zum 3.2.00 aufgehoben worden. Hier hatten die
Städte Rostock und Güstrow geklagt. Die Städte sehen die Existenz der
innerstädtischen Geschäfte, durch den preiswerten Verkauf von
Markenartikeln, in Gefahr.
Die Eröffnung dieses FOC Namens The-Factory ist für Frühjahr 2001
geplant, als Mieter konnte man schon die Marken NIKE und LEGO gewinnen.
Verhandlungen mit anderen namhaften Hersteller stehen noch aus. Mit
12.500 qm Verkaufsfläche, möchte das Center die Urlaubsregion
Mecklenburgische Ostseeküste, die Metropolen Hamburg, Berlin und
Skandinavien ansprechen.
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6. Literaturverzeichnis
Bücher:
Falk, Bernd .R: Shopping-Center-Handbuch, 1973, 1. Auflage GWI München
Barth, Klaus: Betriebswirtschaftslehre des Handels, 4. Auflage, Wiesbaden 1999
Lerchenmüller, Michael: Handelsbetriebslehre, 3. Auflage, Ludwigshafen 1998
EHI Fachdokumentation 2000
Zeitschriften:
Handelsjournal; Nr.3 März 98
Handelsjournal; Nr.6 Juni 99
Internet:
www.gfk.de
www.the-factory.de
www.einzelhandel.de
www.centro.de
Eddie
Einkaufscenter.
Hausarbeit: Einkafscenter
Leider nur Überschriften im pdf-Dokument zu sehen. Schade. Würde gerne die gesamte Arbeit einsehen. Falls möglich, bitte an folgende e-mail senden: Eddie_Beck@web.de
Danke im voraus
Eddie
am Friday, January 05, 2001-