Oberseminar zur Angewandten Geographie

- Aktuelle Probleme der Raumordnung in Deutschland -

SoSe 2001

Factory-Outlet-Center:
Eine Chance für den Einzelhandel oder
eine Bedrohung bestehender Einzelhandelsstrukturen
Verfasser: Christan Momberger

Inhalt

1. Einleitung
2. Factory-Outlet-Center: Eine Begriffserklärung
3. Der Lebenszyklus des Einzelhandelstyp Factory-Outlet-Center am Beispiel der USA
4. Die aktuelle Situation in Deutschland - Bestand und Planvorhaben von Factory-Outlet-Center
5. Der großflächige Einzelhandel in den Planungsgesetzen
6. Auswirkungen und Probleme von Factory-Outlet-Center
6.1. Auswirkungen auf das Prinzip der zentralen Orte
6.2. Auswirkungen auf den innerstädtischen Einzelhandel
6.3. Sonstige Probleme und Auswirkungen
7. Planungsrechtliche Möglichkeiten zur Steuerung der Ansiedlung von Factory-Outlet-Center
8. Fazit
9. Literatur

1

1. Einführung

Seit über 20 Jahren gibt es in den USA Factory-Outlet-Center (FOC). In den letzten Jahren entstanden auch in verschiedenen westeuropäischen Staaten solche großflächigen Direktverkaufcenter. Zunehmend drängen Investoren jedoch auch nach Deutschland, was ,,für Aufregung im deutschen Einzelhandel"1 und großen Diskussionen hinsichtlich ihrer Auswirkungen u.a. auf den Einzelhandel, das Prinzip der zentralen Orte sowie die Umwelt und die Beschäftigungsentwicklung geführt hat. Dabei sind die Positionen der einzelnen Akteure sehr unterschiedlich und kontrovers. Die Ministerkonferenz für Raumordnung z.B. hat am 4. Juni 1998 einen Beschluß gefaßt, wonach die Ansiedlung von FOC an Standorten in Deutschland sehr restriktiv gehandhabt werden solle.

Im folgenden Referat möchte ich auf die Probleme, Auswirkungen und Folgen der Ansiedlungen bzw. Ansiedlungswünsche seitens der Investoren von Factory-Outlet-Center näher eingehen und dabei versuchen die Frage zu beantworten, ob die FOC tatsächlich eine Bedrohung für den (Fach-)Einzelhandel in den Kernstädten, d.h. die gewachsenen Einzelhandelsstrukturen darstellen. Auch werde ich kurz auf die aktuelle Situation hinsichtlich der geplanten oder bereits realisierten FOC-Standorte in Deutschland eingehen.

Dazu ist es notwendig, zunächst einmal zu klären, was man unter dem Begriff des Factory-Outlet-Center versteht, bzw. wie sich diese Form von großflächigen Einkaufszentren von anderen Handelsformen abgrenzen läßt.

2. Factory-Outlet-Center: Eine Begriffserklärung

Als Factory-Outlet-Center, kurz FOC, wird ganz allgemein eine Ansammlung von Direktverkaufsgeschäften mehrerer (namhafter) Markenhersteller unter einem Dach bezeichnet. Diese Betriebsform des großflächigen Einzelhandels stammt aus den USA.

Die Ursprünge der FOC liegen dabei im sogenannten Fabrikverkauf. Bei letzterem wurde bzw. wird in der Regel am Produktionsstandort einer Firma fehlerhafte oder überschüssige Ware an Mitarbeiter zu stark reduzierten Preisen verkauft. ,,Häufig wurde im Laufe der Jahre der Kundenkreis erweitert und auch anderen Interessenten, meist zu eingeschränkten Öffnungszeiten, die Möglichkeit gegeben, die Ware zu erwerben."2 Solche Fabrikläden haben auch in Deutschland eine lange Tradition. Von ihnen gibt es über 1.200, die Bekanntesten sind die Läden von Adidas in Herzogenaurach und Hugo Boss in Metzingen.

Neu an einem FOC gegenüber dem herkömmlichen Fabrikverkauf ist, die Konzentration verschiedener Fabrikverkaufsgeschäfte an einem, vom Produktionsstandort der Waren völlig abgekoppelten Standort. Die FOC werden von Betreibergesellschaften entwickelt, gebaut und gemanagt. Die von den Betreibern einzelner Center kreierte Bezeichnung Designer Outlet Center (DOC) dient lediglich dazu, dem Kunden zu suggerieren, daß es sich bei dem Warenangebot ausschließlich um hochwertige Waren handele.

Nach der aktuellen Definition in den Vereinigten Staaten, ist ein FOC ein Einkaufszentrum mit einer Fläche von mindestens 50.000 sq. Ft. (ca. 4.650 m²), in der mindestens fünf Markenartikelhersteller Geschäfte zum direkten Fabrikverkauf besitzen. Außerdem muß das Zentrum zudem zu mindestens 50-75 Prozent aus solchen Fabrikverkaufsläden bestehen. Gefordert

^{1 Pudemat, Petra: Outlet-Center in den USA. Abnehmende Kunden-Akzeptanz und steigende Monotonie, in: BAG Handelsmagazin 3-4/98, S. 55
2 Ebd.}

2

wird außerdem, daß vorwiegend aktuelle Ware erster Qualität zu erheblich reduzierten Preisen verkauft wird.3

Für Deutschland allerdings gibt es noch keine allgemein anerkannte Definition, obwohl ein FOC funktionsbedingt gewisse Strukturmerkmale aufweist. ,, So ist das Warensortiment sehr eingeschränkt und besteht zu 90-95% aus den Kernsortimenten Textilien, Heimtextilien, Schuhe, Accessoires und Glas/Keramik/Porzellan. Waren des täglichen Bedarfs und selbständige Dienstleitungen werden ausgeschlossen." 4 Es werden vor allem Produkte und Waren von national bzw. international bekannten Herstellern, d.h. Markenware, angeboten, welche jedoch im Facheinzelhandel nicht mehr absetzbar sind. Dabei handelt es sich um Ware mit kleinen Fehlern (2. Wahl oder auch 1b-Qualität), Auslaufmodelle der vergangenen Saison, Restposten und Ware aus Überschußproduktionen. Die Verkaufsfläche liegt in der Regel bei 10.000 bis 20.000 m², die Ladengröße bei durchschnittlich 200 m². Letztere ist in der Regel auf ca. 600 m² pro Geschäft limitiert.5 Der Verkauf der Waren erfolgt hier in der Regel direkt durch den Hersteller und nicht wie im innerstädtischen Facheinzelhandel über ,, Zwischenhändler" . Aufgrund der gegebenen starken Fixierung auf Kunden das Auto zum Shopping in einem FOC benutzen, ergibt sich eine Stellplatzrelation von 1:10 bis 1:12. Unter Berücksichtigung der Flächen für weitere Infrastruktur ergibt sich somit ein Gesamtflächenbedarf von 100.000 m² oder mehr.6 Der Einzugsbereich eines FOC gilt als sehr groß (z.T. kommen die Kunden aus Entfernungen von bis zu 90 Minuten Fahrzeit), das Gros der Kunden kommt jedoch nach wie vor aus der ,, näheren Umgebung" (30 Minuten- Radius).

Die Betreiber eines FOC bzw. die Hersteller der dort verkauften Marken wollen die unmittelbare Konkurrenz mit dem Facheinzelhandel in Oberzentrum vermeiden, weshalb sie Standorte mit einer Entfernung von ca. 30 Fahrtminuten zum nächsten Oberzentrum präferieren.

Die konkrete Konzeption eines FOC ist jedoch sehr stark betreiberabhängig und kann somit in erheblichen Maße variieren.

3. Der Lebenszyklus des Einzelhandelstyp Factory-Outlet-Center am Beispiel der USA

Die Betriebsform des Factory-Outlet-Center (FOC) besteht in den USA schon seit über 20 Jahren. Bereits in den 40er-Jahren haben erste Markenhersteller Fabrikverkaufsgeschäfte am Produktionsstandort betrieben. Welche Entwicklung haben die FOC seitdem genommen? Wie sieht die Zukunft der FOC in den USA aus?

Eine häufig zur Deutung des Betriebsformenwandels im Einzelhandel Anwendung findender Erklärungsansatz ist die (Produkt-)Lebenszyklus-Theorie. Hierbei wird der Lebenszyklus in vier Phasen unterteilt: Einführungs-, Wachstums-, Reife- und Schrumpfungsphase.

Das erste FOC entstand in den 70er Jahren in der Nähe der Stadt Reading im Bundesstaat Pennsylvania auf dem Gelände einer aufgegebenen Strickfabrik durch eine Standortkonzentration von Fabrikverkäufen verschiedener Markenartikelhersteller. Das Konzept der Betreibergesellschaft ,, Vanity Fair" war an diesem Standort erfolgreich, da es günstig zwischen den Metropolen New York und Philadelphia gelegen war. Nach und nach entstanden weitere erfolgreiche

^{3 Vgl. Anm. 1 und Hahn, Barbara/Pudemat, Petra: Strukturwandel der Factory-Outlet-Center in den USA, in: Informationen zur Raumentwicklung Heft 2/3.1998, S. 99
4 Güttler, Helmuth/Rosenkranz, Christa: Bericht über den Workshop zu Factory-Outlet-Centern am 20. Oktober 1999 in Berlin, in: Bundesamt ... (Hrsg.): Arbeitspapiere Heft 2/2000 Factory-Outlet-Center, S. 4
5 Vgl. Ebd., S. 5
6 Wie Anm. 4}

3

 Standorte, da die Markenhersteller und die Betreiber solcher Zentren, die FOC als wichtige Betriebsform erkannten. In der Einführungsphase waren die Center noch relativ kein

und das Warenangebot vergleichsweise minderwertig.

In den 70er und 80er Jahren trugen veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen und Konsumpräferenzen sowie Konkurse im traditionellen Einzelhandel zum Aufschwung dieser Betriebsform bei. Die Umsätze im Einzelhandel stagnierten und die Verbraucher entwickelten ein gestiegenes Marken- und Statusbewußtsein, d.h. es wurde weniger aber dafür markenorientierter gekauft. Aufgrund eines erhöhten Konkurrenzkampfes kam es zu Betriebsschließungen und Fusionen im Einzelhandel. Die FOC wurden von den Herstellern zunächst nur als Alternative zu herkömmlichen Betriebswegen gesehen; steigende Kunden- und Absatzzahlen ließen jedoch die Profite und somit auch die Zahl der Hersteller, die Ladengeschäfte in Shopping-Center nachfragten steigen. Oftmals waren die Center schon rund 18 Monate vor Baubeginn komplett verpachtet, es gab teilweise lange Mieterwartelisten. Die Wachstumsphase dauerte bis Ende der 80er Jahre.

In der sich hieran anschießenden Reifephase erfuhren die FOC zahlreiche Veränderungen, einige der Center wurden komplett oder teilweise modernisiert und aufgewertet, andere zu sogenannten Value Center umgewandelt - als Value Center werden Einrichtungen bezeichnet, bei denen der Anteil der Fabrikverkaufsgeschäfte bei unter 50% liegt und die Verweildauer der Kunden durch Restaurationseinrichtungen u.v.m. versucht wird zu erhöhen. Auch der Service wurde verbessert und reguläre Ware in das Angebot der Geschäfte im FOC aufgenommen.

Bis Ende der 80er Jahre wurden FOC ausschließlich außerhalb der großen Verdichtungsräume, mindestens 50 Meilen (80 km) von der nächsten größeren Einzelhandelskonzentration entfernt errichtet. Der Grund hierfür war, daß man auf keinen Fall in Konkurrenz zum etablierten Einzelhandel treten wollte, da dieser den Verkauf von bestimmten Marken bei zu großer räumlicher Nähe ablehnen konnte (Auslistung von Herstellern, die im FOC vertreten sind). Seitdem haben sich jedoch die Berührungsängste deutlich verringert und es wurden auch Standorte am Rande von Verdichtungsräumen errichtet. Es entstand ein Wettkampf um gute Standorte, sowohl seitens der Betreiber als auch der Standortgemeinden. Heute unterscheidet man 3 Standorttypen: 1.Standorte zwischen zwei Verdichtungsräumen (sie ziehen Kunden aus beiden Agglomerationsräumen an), 2. Drive-by Standorte (Standorte an überregionalen und sehr stark frequentierten Autobahnen in der Nähe eines Verdichtungsraumes), 3.

tourismusabhängige Standorte (Standorte in oder an Anfahrtswegen zu Freizeitregionen).

Auch hinsichtlich der architektonischen Konzeption lassen sich drei Typen unterscheiden:

1. Strip-Center (die Geschäfte sind in L- oder Hufeisenform um einen Parkplatz angeordnet),

2. Geschlossene Einkaufszentren,

3. Center im Village-Style (die Center besitzen die Form eines gewachsenen Dorfes) Nach eigenen Angaben der Interessenvertretung der US-amerikanischen Shopping Center, eine amtliche Statistik zum Bereich FOC existiert nicht, hat sich die Zahl der FOC von 1981 bis 1997 von 25 auf 329 erhöht. Die Bruttoverkaufsfläche erhöhte sich von ca. 1,3 Mio. m² in 1988 auf ca. 5 Mio. m² in 1997. 16% der FOC besitzen eine Verkaufsfläche (VKF) von unter 4.600 m², 52% eine VKF zwischen 4.700 m² und 18.600 m² und 32% eine VKF von über 18.600 m². Die durchschnittliche VKF liegt bei 15.400 m². Gleichzeitig bestanden 1997 rund 180 Value Center. Der überwiegende Teil der Geschäftslokale war 1996 zwischen 465 m² und 930 m² groß. Ein durchschnittlicher Warenmix von 30-40% Bekleidung, 11-13% Schuhe, 9% Heimtextilien, je 8% Papier- und Geschenkartikel, Sportbekleidung, Kinderbekleidung, 7% Möbel und Haushaltswaren, 5-7% Leder- und Taschen 3% Bücher, 2-3% Lebensmittel und [...]

4