Bauhaus-Universität Weimar

Fakultät Architektur

Professur Baumanagement und Bauwirtschaft

Bachelorarbeit

Thema: Untersuchung ausländischer Investition auf

Wohnimmobilienmarkt unter besonderer Betrachtung

von aktuellen Projekten in Shanghai China

Zur Erlangung des akademischen Grades "Bachelor of Science"

Vorgelegt

von:

Xia,

Chenhui

Studienrichtung: Management

[

Bau Immobilien und Infrastruktur ]

abgegeben

am:

06,07,2006

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ABSTRACT und SUMARY

Das Immobiliengewerbe ist in China eine Hauptindustrie, die über dessen lange

Produktionskette jeden Einwohner betrifft. In den letzten Jahren war im Zuge der

Urbanisierung und gravierender wirtschaftlicher Reformen die Immobilienbranche

stark gewachsen, dabei haben der Bausektor und die Immobilienbranche 10% des

BIP erreicht1. Shanghai bezeichnet sich als Wirtschaftshauptstadt Chinas. Mit der

ausgeprägten geographischen Position sowie der bevorzugten Entwicklungspolitik

wuchs das Pro-Kopf-Einkommen Shanghais sehr zügig. Dabei ist sie eine sich am

schnellsten entwickelnde Stadt in China geworden.

Wohnimmobilien sind wegen ihrer Heterogenität als die repräsentativste Branche im

Bausektor zu berücksichtigen. Aus der Sicht eines ausländischen Investors werden in

dieser Arbeit zuerst die Rahmenbedienungen für Investitionsaktivitäten und den

Wohnimmobilienmarktanalyse in VR China beschrieben. Die Marktanalyse

konzentriert sich auf den allgemeinen Wohnimmobilienmarkt in der VR China sowie

den Wohnimmobilienmarkt in Shanghai, der sich besonders aktiv in China ausdrückt.

Zwei Fallstudien mit ausländischen Beteiligten werden zum Schluss dieser Arbeit

vorgestellt und analysiert.

Die Arbeit richtet sich sowohl an Investoren, die gegenwärtig ein Engagement in

China prüfen, als auch an solche, die bereits vor Ort präsent sind und von den

Erfahrungen anderer Investoren profitieren wollen.

1 China Statikbehörde, http://www.china.org.cn/ch-company/index.htm, 10.12.2005

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ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS

AG

Aktiengesellschaft

bzw. beziehungweise
d.h.

dass

heißt

etc.

et

cetera

f.

Folgende

FIEs Foreign

Investment

Entprise

FM

Facility

Management

GmbH

Gesellschaft

mit

beschränkter

Haftung

ggf.

gegebenenfalls

I.d.R.

in

der

Regel

Incl.

Inkusive

JV

Joint

Venture

Kap.

Kapitel

Ltd.

Limited

Max.

Maximal

Mio.

Million

Mrd

Milliarden

Nr.

Nummer

REITs

Real

Estate

Investment

Trusts

RMB

Renminbi(chinesische

Währung)

Qkm

Quardratkilometer

Qm

Quadratmeter

S.

siehe

S.

Seite

SIAC

Shanghai

International

Auto

City

Sog.

sogenannt

Vgl.

Vergleiche

VW

Volkswagen

WFOE

Wholly

Foreign

Owned

Enterprises

WTO

World

Trade

Organization

z.B.

zum

Beispiel

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Inhaltverzeichnis


TABELLEVERZEICHNIS

2

ABBILDUNGSVERZEICHNIS

3

1. EINLEITUNG 4

2. RAHMENBEDIENUNGEN 5

2.1 rechtliche Beschränkungen für ausländische Investoren 5

2.1.1 Neues Gesellschaftsgesetz 7

2.2 Boden und Grundstück 8

2.3 Zu berücksichtigende Steuern 11

2.3.1 Einkommen- und Körperschaftsteuer 11

2.3.2 Mehrwertsteuer und Gewerbesteuer 13

3. INVESTITIONSWEGE FÜR AUSLÄNDISCHE INVESTOREN 15

3.1 Mögliche Investitionswege 15

3.1.1 Repräsentanzen 15

3.1.2 Equity Joint Ventures 15

3.1.3 Kooperatives Joint Ventures 16

3.1.4 Wholly Foreign Owned Enterprises (WFOE) 16

3.1.5 Holdinggesellschaften 17

3.1.6 Erweb eines Eigenkapitalanteiles an einem bestehenden FIE 18

3.2 Bestandanalyse ­ Eintrittsvorschlag 18

3.2.1 Direktinvestition und Handel in China 18

3.2.2 Immobilienentwicklung 19

3.2.3 Typischer Projektentwicklungsprozess in China 20

4. FINANZIERUNGSMARKT DER WOHNIMMOBILIEN IN CHINA 21

4.1 marktübliche Bankfinanzierung 21

4.2 Die Wohnungsbaugenossenschaften 23

4.3 neue Finanzierungsmöglichkeiten 24

5. MARKTANALYSE DER IMMOBILIENBRANCHE IN CHINA 25

5.1 Allgemeine Lage des Immobilienmarktes in China 25

5.1.1 Hintergrund 25

5.1.2 Darstellung der Entwicklungsphasen des Immobilienmarktes 26

5.1.2.1 Erste Phase: Theoriedurchbruch und Generalprobe (1978-1991) 26

5.1.2.2 Zweite Phase: Spekulative Investition und Regulierung ( 1992-1997) 27

5.1.2.3 Dritte Phase: Ständige und kontinuierliche Entwicklung(1998-2002) 27

5.1.2.4 Aktuelle Situation: Steigende Preise (ab 2003) 28

5.1.3 Analyse der problematischen Struktur des Wohnimmobilienangebotes 29

5.2 Marktanalyse der Wohnimmobilien in Shanghai 35

5.2.1 Zügige Marktentwicklung bei Wohnimmobilien 35

5.2.2 Restrukturierung des Boden- und Wohnungsangebotmarktes 38

5.2.3 Ausblick und Prognose 41

6. FALLSTUDIEN: AKTUELLE PROJEKTE IN SHANGHAI 44

6.1 Das deutsche ,,Anting New Town" 45

6.2 Das italienische ,,Pujiang New Town" 52

6.3 Zusammenfassung 60

1

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Tabelleverzeichnis

Tabelle 1: Beschränkungen im Immobiliensektor der VR China 6

Tabelle 2: Befristung der Landnutzungsrechte 8

Tabelle 3: Anzubietende Boden und Grundstücke der Regierung Chinas 10

Tabelle 4: Boden- und Grundstücksangebote in Wesentlichen Jahren Shanghais 10

Tabelle 5: Durchschnittliche Boden- und Grundstückpreise in wesentlichen Städten Chinas (in RMB)

11

Tabelle 6: Steuerbegünstigungen in verschiedenen Zone Chinas 12

Tabelle 7: wesentliche ausländische Investitionen in China 19

Tabelle 8: Rating des BoomMarktes in China 31

Tabelle 9: Steigerungsrate der Stücksummen von Wohnungen (2000-2002) 32

Tabelle 11: Wohnfläche je Einwohner 1990 bis 2005 in m² in Deutschland und in Industrieländern . 38

Tabelle 12: Demographische Entwicklung aller Bezirken Shanghais Personen Pro qkm 44

Tabelle 13: Vermarktungsbericht des Anting New Towns 47

Tabelle 14: Sozialeinrichtung in Anting Jiading 48

Tabelle 15: Fläche und Herstellkosten (RMB/qm) in vergangen Jahren in Shanghai 49

2

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Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1: typischer Projektentwicklungsprozess in China 20

Abbildung 2: Kapitalbestand der Immobilienentwicklung in China 21

Abbildung 3: Preisindex von Immobilienpreis, Immobilienmiete und Allgemeinpreis (1998-2005) 28

Abbildung 4: Steigerungsrate der Immobilieninvestition (1993-2005) 29

Abbildung 5: Angebot und Nachfrage kommerzieller Wohnimmobilien in VR China (1997-2004) 30

Abbildung 6: Wohnimmobilienpreis pro qm in Shanghai (1995-2004) 36

Abbildung 7: Bodenflächenangeboten in Shanghai 39

Abbildung 8: Dramatische Preisänderung der Wohnimmobilien in Shanghai 40

Abbildung 9 : Einblick des Anting New Towns 46

Abbildung 10: Verkehrsanbindung des Bezirks Jiadings 48

Abbildung 11: Standort des Pujiang New Towns 52

Abbildung 12: Überblick von Pujiang New Town 53

Abbildung 13: Überblick der Wohnbereiche 54

Abbildung 14: Vertikale Ansicht des Pujiang New Towns 55

Abbildung 15: Perspektive der Wohngebäude am Wasser 57

Abbildung 16: Preisdarstellung von Villenmarkt in Shanghai 57

Abbildung 17: Perspektive von Reihenhäuser am Wasser 58

Abbildung 18: Photos der Villen/Einzelhäuser 58

Abbildung 19: Prozentsatz der verkauften Villen in jeweiligen Bezirken 59

Abbildung 20: Preisvergleich zwischen Pudong und Minhang in Shanghai 59

3

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Einleitung

1. Einleitung

Kaum ein Staat hat solche Wachstumsraten, keiner lockt so viele Investoren an,

keiner baut so schnell wie die ,,Fabrik der Welt"1, so hat die Zeitschrift ,,Spiegel" die

Entwicklung in den letzten Jahren in China beschrieben. Im Zuge des

Wirtschaftbooms und der steigenden Bevölkerungszahl hat sich auch die

Immobilienbranche rapide entwickelt. Mit hohen Renditen, die sogar mehr als 50%

betragen, ist das Immobiliengewerbe in China zu einem der attraktivsten

Investmentsektoren geworden. Deswegen fließt eine große Menge Kapital in die

Branche, welches nicht nur aus dem Inland sondern auch von Außen kommt.

Obwohl der Immobilienmarkt so blühend aussieht, müssen die Chancen und Risiken

eines Engagements sorgfältig geprüft werden. Die Heterogenität und mangelnde

Transparenz des Immobilienmarktes, zahlreiche komplizierte Bestimmungen und

Anforderungen der Immobilienbranche, ein besonderes Landnutzungsrecht,

schleppende Behördengenehmigungen, spezielle finanzwirtschaftliche

Rahmenbedingungen und interkulturelle Managementkonflikte stellen für

ausländische Investoren große Herausforderungen dar.

In dieser Arbeit werden zuerst die rechtlichen, wirtschaftlichen und politischen

Rahmenbedienungen für Investitionsaktivitäten und der Wohnimmobilienmarkt in der

VR China präsentiert, die grundsätzlich für ausländische Investoren zu verstehen sind.

Die Marktanalyse wird dann in ganzes China sowie in Shanghai durchgeführt, wobei

Shanghai als Hauptpunkt dieser Arbeit betrachtet wird. Zum Schluss werden zwei

ausgewählte Projekten im Umland von Shanghai dargestellt und analysiert. Diese

zwei Fallstudien dienen insbesondere dazu, die Erfolgs- und Risikofaktoren für

ausländische Engagements als Beispiel heranzuziehen.

1 Vgl. Zeitschrift Spiegel Special: China Aufstieg zur Weltmacht Nr.5/2004 S.6

4

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Rahmenbedienungen

2. Rahmenbedienungen

2.1 rechtliche Beschränkungen für ausländische Investoren

Der Immobilienmarkt ist wegen seiner Besonderheiten in den meisten Ländern stark

beschränkt. Die Beschränkungen entstehen hauptsächlich aus der Knappheit von

Landressourcen, der öffentlichen Interessen, der militärischen Sicherheit und dem

Schutz vor spekulativen Investitionen durch Ausländer. Im Vergleich zu vielen Staaten

ist China zurzeit eines der wenigen Länder, das die Aktivitäten und die Bemühungen

von ausländischen Investoren in Immobilienentwicklung und -handel nicht stark

reglementiert.

Die ,,Anordnung für Devisengeschäft und -beschränkung 2003" des Internationalen

Währungsfonds hat bestätigt, dass 137 von 187 Länder die Immobilieninvestitionen

von Nicht-Einwohnern in unterschiedlichem Grad einschränken. Beispielsweise muss

in der Regel der zwischenstaatliche Immobilienhandel, ohne die Sonderfälle zu

berücksichtigen, in Russland, Südkorea und in Thailand von der Zentralbank bewilligt

werden. In Australien muss der Nicht-Einwohner die Genehmigung für den

Immobilienerwerb beantragen und selbst genutzte Immobilien innerhalb 12 Monaten

nach Verlassen des Landes übertragen. Um Investitionsprojekte über 50 Millionen

Australische Dollar zu erwerben, muss unabhängig der Staatsangehörigkeit eine

2

Ermächtigung beantragt werden.

In den letzten 10 Jahren, insbesondere nach dem Eintritt in die WTO, hat sich die

Handhabung des Gesetzes für ausländische Investitionen gelockert, obwohl das

Immobiliengewerbe im ,,Foreign Investment Industrial Guidance Catalogue" gemäß

des 1990 erlassenen ,,Auslandsanlagen- Unternehmensgesetz der VR China" als

,,reglementiert" festgelegt wurde. In dem "Protocol on the Accession of the People´s

Republic of China to World Trade Organization" sind die Beschränkungen für

2 International Monetary fond, Anordnung an Devisengeschäft und ­Beschränkung 2003, 2004

5

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