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Darstellung und Beurteilung von Real Estate Investment Trusts

(REITs) in Deutschland

Seminararbeit

im Rahmen des Seminars

Finanzierung und Investition im WS 2007/2008

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Inhaltsverzeichnis

1 Einführung 3

2 REITs und deren Abgrenzung von anderen Immobilienanlagen 4

2.1 Grundzüge eines REITs 4

2.2 Historische Entwicklung und internationale Verbreitung des REITs 5

2.3 Abgrenzung des REITs von anderen Anlagemöglichkeiten in Immobilien 6

3 Grundkonzeption des G-REITs 8

3.1 Organisations- und Kapitalstruktur 8

3.2 Vermögensanforderungen 10

3.3 Ertragsanforderungen und die Ausschüttung der Erträge 12

4 Steuerliche Behandlung des G-REITs 14

4.1 Besteuerung auf der Unternehmensebene 14

4.2 Besteuerung auf der Ebene der Aktionäre 14

4.3 Unterschiede bei der Besteuerung in- und ausländischer Aktionäre 15

4.4 Besonderheiten bei der Einbringung von Immobilien in die Gesellschaft 17

5 Würdigung des deutschen REITs 18

5.1 Grundsätzliche Beurteilung des G-REITs 18

5.1.1 Anreize für Unternehmen 18

5.1.2 Anreize für Anleger und für die Volkswirtschaft 18

5.1.3 Mögliche Nachteile für Beteiligte 20

5.2 Bewertung ausgewählter Besonderheiten des G-REITs 21

6 Fazit 23

Literaturverzeichnis 24

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3

1 Einführung

Obwohl der deutsche Immobilienmarkt der größte Europas ist, wird im Vergleich zu

anderen Ländern nur ein geringer Teil der Immobilien von internationalen institutio-

nellen Anlegern gehalten.1 So lag der Eigenbesitzanteil von betrieblich genutzten

Immobilien in Deutschland im Jahr 2006 bei ungefähr 73%, in den USA hingegen

bei nur 25%.2 Ein Grund dafür war das Fehlen einer geeigneten Möglichkeit der

indirekten Immobilienanlage, die auch für ausländische Investoren attraktiv ist.

Daher begann schon im Jahr 2003 die Diskussion um die Einführung des

international etablierten REIT, der zu dieser Zeit auch in anderen Ländern eingeführt

worden ist. Die Einführung wurde in Deutschland wegen der Furcht vor negativen

Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und wegen der Furcht vor hohen

Steuerausfällen aufgrund der Ausnutzung bestimmter internationaler Steuer-

regelungen durch ausländische Anleger lange kontrovers diskutiert.3 Erst im Jahr

2006, als Kompromisse für die diskutierten Punkte gefunden wurden, beschloss die

Bundesregierung den Entwurf eines Gesetzes zur Einführung deutscher REITs. Das

Gesetz, das rückwirkend zum 1.1.2007 in Kraft trat, wurde dann schließlich im März

2007 durch Bundestag und Bundesrat verabschiedet. In der Folgezeit wurde die

Ausgestaltung des REIT-Gesetzes in der Öffentlichkeit kritisiert, da die Hoffnungen

vieler Fachleute nicht erfüllt wurden.4 Trotzdem haben inzwischen einige

Gesellschaften die Gelegenheit genutzt, den REIT-Status zu beantragen, wobei die

Anzahl geringer ist als erwartet wurde.

Vor diesem Hintergrund soll im Rahmen dieser Seminararbeit der deutsche REIT

dargestellt und anschließend kritisch beurteilt werden. Dazu erfolgt in Kapitel 2 zu-

nächst eine generelle Betrachtung von REITs und deren Abgrenzung von anderen

Anlagemöglichkeiten. Im Folgenden werden in Kapitel 3 die Ausgestaltung des Ge-

setzes sowie insbesondere die von den Gesellschaften zu erfüllenden Anforderungen

dargestellt, bevor in Kapitel 4 auf die steuerlichen Folgen eingegangen wird. In Ka-

pitel 5 wird der G-REIT dann schließlich kritisch gewürdigt. Kapitel 6 fasst

1

Vgl. Beck (2006), S. 15.

2

Vgl. Begründung REITG-Entwurf, Allgemeiner Teil, Ziel des Gesetzes.

3

Vgl. Knoflach/Körfgen (2007a), S. 1.

4

Vgl. Wiktorin/Landgraf/Schnell (2007), S. 21; vgl. auch Cadmus (2007), S. 628.

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4

abschließend die Ergebnisse dieser Arbeit zusammen und gibt gegebenenfalls

Verbesserungsempfehlungen.

2 REITs und deren Abgrenzung von anderen Immobilienanlagen

2.1 Grundzüge eines REITs

REITs5 sind steuertransparente Unternehmen, deren Hauptgeschäftsfeld in der Regel

darin besteht, Immobilien zu besitzen, zu entwickeln und zu verwalten. Steuertrans-

parenz bedeutet, dass die Gewinne nicht auf der Ebene des Unternehmens, sondern

auf der Ebene des Anteilseigners besteuert werden.6 Zur Erreichung und Erhaltung

dieser Steuerfreiheit ist es notwendig, dass ein wesentlicher Teil der Erträge, die

überwiegend aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien stammen müs-

sen, an die Aktionäre ausgeschüttet wird. Zudem muss das Vermögen größtenteils

aus Immobilien bestehen.7

Neben den genannten Equity-REITs, die hauptsächlich in Immobilien investieren,

gibt es in einigen Ländern noch zwei weitere Grundformen. Eine davon sind die

Mortgage-REITs, die vor allem in Immobilienkredite investieren. Die andere Grund-

form sind die Hybrid-REITs, die schließlich in Immobilien und in

Immobilienkredite investieren. Beide Varianten stellen allerdings sowohl nach

Anzahl als auch nach Marktkapitalisierung nur einen geringen Teil am REIT-Markt

dar.8 Darüber hinaus lassen sich REITs nach regionalen Schwerpunkten oder nach

der Spezialisierung auf eine bestimmte Immobilienart unterscheiden. Die

Fokussierung der Gesellschaften kann dabei auf Wohnimmobilien, Bürogebäuden

oder Einkaufszentren liegen.9

Hinsichtlich weiterer Kriterien gibt es von Land zu Land Unterschiede. So ist es

nicht in jedem Land vorgeschrieben, dass der REIT börsennotiert sein muss. Auch

bezüglich der Geschäftsführung gibt es Abweichungen. Teilweise ist ein externes

Management vorgeschrieben, das den REIT von außen führt, teilweise ist ein inter-

5

Die Abkürzung steht für Real Estate Investment Trusts.

6

Vgl. Beck (2006), S. 12.

7

Vgl. Lenz (2007), S. 375; vgl. auch Nowak/Simon (2005), S. 18.

8

Vgl. Wetteskind/Sommer (1998), S. 748.

9

Vgl. Wetteskind/Sommer (1998), S. 749f.

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5

nes vorgeschrieben oder erlaubt. Daneben sind verschiedenartige Rechtsformen und

Höchstgrenzen des Verschuldungsgrades für den REIT festgelegt worden. Auch die

Regelungen, inwieweit REITs selber Entwicklungstätigkeiten vornehmen dürfen,

sind nicht einheitlich.10

2.2 Historische Entwicklung und internationale Verbreitung des REITs

Der Ursprung des REITs liegt bereits im 19. Jahrhundert, als in den USA Immobi-

lientrusts von der Körperschaftssteuer befreit wurden. Auch damals war die Aus-

schüttung der Erträge an die Anteilseigner eine Voraussetzung für die Steuerbefrei-

ung. 1930 wurde diese Steuerregelung allerdings wieder rückgängig gemacht.11

Die Einführung in der heutigen Form gab es im Jahr 1960 durch den US-Präsidenten

Dwight D. Eisenhower. Mit den REITs wollte Eisenhower vielen Investoren die

Möglichkeit geben, in größere Immobilien zu investieren, die professionell

gemanagt werden.12 Zum wirklichen Durchbruch des REITs kam es zu dieser Zeit

aber noch nicht, weil es trotz der Steuerbefreiung auf Unternehmensebene für

Investoren steuerlich attraktiver war, direkt in Immobilien oder in geschlossene

Fonds zu investieren. Erst im Jahr 1986 wurde der Grundstein für die spätere

Erfolgsgeschichte des REITs durch die Verabschiedung des Tax Reform Gesetzes

gelegt. Durch dieses Gesetz wurden die Steuervorteile der anderen

Anlagemöglichkeiten abgeschafft und somit eine Chancengleichheit erreicht.

Daneben erlaubte der Gesetzgeber den REITs die Immobilien nicht mehr nur zu

halten, sondern auch zu bewirtschaften.13 In den folgenden Jahren wurden die

Anforderungen an die REITs den Bedürfnissen des Marktes angepasst, so dass der

Erfolg weiter verstärkt wurde. Dieser Erfolg lässt sich vor allem an der

Marktkapitalisierung aller US-REITs ablesen. Während der Gesamtwert aller REITs

im Jahr 1986 noch bei 15 Mrd. US-Dollar und im Jahr 1996 bei 88 Mrd. US-Dollar

lag, lag er im Jahr 2006 schließlich bei 438 Mrd. US-Dollar.14

Diese Entwicklung in den USA hatte auch Auswirkungen auf andere Länder. Waren

es bis 1993 nur Australien, Südafrika, Neuseeland und die Niederlande, die bereits

10

Vgl. Knoflach/Körfgen (2007a), S. 4f.

11

Vgl. Riecke (2007), S. 26.

12

Vgl. Knoflach/Körfgen (2007a), S. 2.

13

Vgl. Knoflach/Körfgen (2007a), S. 2f.

14

Vgl. Riecke (2007), S. 26.

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6

REITs eingeführt hatten, so waren es in den folgenden Jahren zahlreiche andere

Länder, die dem erfolgreichen Modell der USA folgten. Diese Welle der Umsetzung

der REIT-Strukturen sorgte schließlich dafür, dass auch die großen Staaten in

Europa15 unter Zugzwang gerieten, um die Trends am Kapitalmarkt nicht zu

verschlafen.16

2.3 Abgrenzung des REITs von anderen Anlagemöglichkeiten in Immobilien

Neben der Investition in REITs gibt es in Deutschland vier wesentliche Alternativen

der Immobilienanlage, die allerdings jeweils Unterschiede aufweisen. Die älteste

Möglichkeit der Immobilieninvestition ist der direkte Kauf einer Immobilie. Im Ver-

gleich zur Investition in REITs ist hier ein wesentlich größerer Geldbetrag notwen-

dig, um eine Immobilie zu erwerben. Dadurch ist es nur Wohlhabenden möglich,

das Vermögen zu diversifizieren17. Zudem ist die Fungibilität eines REIT-Anteils

deutlich höher als die einer Immobilie, weil ein REIT-Anteil im Gegensatz zu einer

Immobilie an der Börse verkauft werden kann. Für eine Immobilie muss hingegen

zunächst ein Käufer gefunden werden. Allerdings bewirkt der Börsenhandel des

REITs eine deutlich volatilere Wertentwicklung.18 Außerdem ist der Einfluss auf

operative Entscheidungen bei einem REIT nur eingeschränkt möglich, da der

Vorstand der Gesellschaft für diese verantwortlich ist.

Eine weitere Möglichkeit in Immobilien zu investieren, ist der Erwerb von Anteilen

an einem offenen Immobilienfonds. Der Fonds, der von einer Kapitalanlagegesell-

schaft verwaltet wird, sammelt die Gelder vieler Anleger, um sie dann auf verschie-

dene Anlageobjekte zu verteilen. Der Anleger kann in der Regel jederzeit Anteile an

dem Fonds kaufen bzw. verkaufen. Die Fondsanteile müssen nicht wie REIT-

Anteile an einen dritten, sondern können direkt an die Kapitalanlagegesellschaft

verkauft werden. Dieses führt dazu, dass der Fonds nicht das gesamte Vermögen in

Immobilien investieren kann und immer ausreichend Liquidität vorhalten muss,

damit er Anteile zurücknehmen kann. Wie 2005 und 2006 gesehen, kann diese

Regelung im Extremfall zu Problemen führen, wenn zu einem gewissen Zeitpunkt

15

Frankreich, Großbritannien, Italien, Deutschland.

16

Vgl. Kleine/Weyres von Levetzow (2005), S. 69.

17

Diversifikation bezeichnet die Streuung des Vermögens auf verschiedene Anlageobjekte zur

Optimierung des Rendite-Risiko-Verhältnisses.

18

Vgl. Herdt (2006), S. 3.

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