Hochschule Anhalt (FH)

Fachbereich Wirtschaft

Ergänzungsstudiengang Immobilienbewertung

BEWERTUNG

VON

ERBBAURECHTEN

Belegarbeit I

Sommersemester 2005

Datum:

16. August 2005

Christian

Aumiller

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Christian Aumiller

Bewertung von Erbbaurechten

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I N H A L T S V E R Z E I C H N I S

A B B I L D U N G S V E R Z E I C H N I S 3

A B K Ü R Z U N G S V E R Z E I C H N I S 4

1.

Einleitung 5

2.

Definition, Geschichte, Arten, Merkmale des Erbbaurechts 6

2.1

Definition des Erbbraurechts 6

2.2.

Geschichte des Erbbaurechts 6

2.3

Arten des Erbbaurechts 7

2.4 Merkmale des Erbbaurechts 8

3.

Inhalte von Erbbaurechten 9

3.1

Gesetzliche Inhalte 9

3.2

Vertragliche Inhalte 9

4.

Wertermittlung bei Erbbaurechten 10

4.1

Wertbeeinflussende Faktoren 10

4.1.1

Erbbauzins 10

4.1.2

Wertsicherungsklausel 11

4.1.3

Beschränkungen aus dem Erbbaurechtsvertrag 12

4.2

Probleme der Erbbaurechtsbewertung 15

4.3

Methoden der Erbbaurechtsbewertung 17

4.3.1

Theoretisch-mathematische Methode 17

4.3.2

Methode nach WertR 18

4.3.3

Alternative Methode nach Kröll 22

5.

Zusammenfassung 24

L I T E R A T U R V E R Z E I C H N I S 25

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Christian Aumiller

Bewertung von Erbbaurechten

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A B B I L D U N G S V E R Z E I C H N I S

Abb. 1 ­ Einflussfaktoren auf das Erbbaurecht

Abb. 2 ­ Typische Erbbauzinssätze / -spannen

Abb. 3 ­ Durchschnittliche Laufzeiten von Erbbaurechten

Abb. 4 ­ Zentrales Problem bei der Wertermittlung von Erbbaurechten (Erbbauschere)

Abb. 5 ­ Beispiel zur theoretisch-mathematischen Methode

Abb. 6 ­ Empfohlene Wertfaktoren nach WertR

Abb. 7 ­ Beispiel zur Methode nach WertR

Abb. 8 ­ Beispiel zur Methode nach WertR für ein Sachwertobjekt

Abb. 9 ­ Beispiel zur Methode nach WertR für ein Ertragswertobjekt

Abb. 10 ­ Ertragswertermittlung der alternativen Methode nach Kröll

Abb. 11 ­ Beispiel zur alternativen Methode nach Kröll

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Christian Aumiller

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A B K Ü R Z U N G S V E R Z E I C H N I S

Abb.

Abbildung

Abs.

Absatz

AG

Aktiengesellschaft

BauGB Baugesetzbuch

BGB

Bürgerliches

Gesetzbuch

bzgl.

bezüglich

bzw.

beziehungsweise

Dr.

Doktor

DM

Deutsche

Mark

Euro

ErbbauVO

Erbbauverordnung

evtl.

eventuell

f folgende

FH

Fachhochschule

ggf.

gegebenenfalls

GmbH

Gesellschaft mit beschränkter Haftung

GrdstR

Grundstücksrecht

GuG

Grundstücksmarkt und Grundstückswert

Ing.

Ingenieur

kap.

kapitalisiert

LGZ

Liegenschaftszinssatz

m²

Quadratmeter

N.N.

Nomen

Nominandum

Pkt.

Punkt

Prof.

Professor

RLZ

Restlaufzeit

Rn

Randnummer

S.

Seite

Tab.

Tabelle

vgl.

vergleiche

WEG

Wohnungseigentumsgesetz

WertR

Wertermittlungsrichtlinien

WertV

Wertermittlungsverordnung

WS

Wintersemester

z.B.

zum

Beispiel

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Christian Aumiller

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1. Einleitung

Neben der Wertermittlung von bebauten und unbebauten Grundstücken im üblichen Sinn

kann ein Sachverständiger auch mit der Wertermittlung eines Erbbaurechts oder eines, mit

einem Erbbaurecht belasteten Grundstücks, beauftragt werden. Bei dieser Art von

Wertermittlung müssen jedoch einige Besonderheiten und Feinheiten beachtet werden. Um

sich intensiv mit diesen auseinanderzusetzen habe ich mich dazu entschieden, das Thema

,,Bewertung von Erbbaurechten" in meiner ersten Belegarbeit an der Hochschule Anhalt (FH)

im Ergänzungsstudiengang Immobilienbewertung, zu behandeln.

In der Arbeit wird zuerst auf die Definition des Erbbaurechts, dessen Geschichte, die

verschiedenen Arten von Erbbaurechten und schließlich auf die Merkmale des Erbbaurechts

eingegangen.

Des Weiteren werden die Inhalte von Erbbaurechten näher erläutert. Besonderes

Augenmerk wird hier auf die gesetzlichen und vertraglichen Inhalte gelegt.

Anschließend wird auf die wertbeeinflussenden Faktoren eingegangen und diese jeweils

einzeln näher beschrieben. Des Weiteren werden die Probleme herausgearbeitet, die sich

bei der Wertermittlung von Erbbaurechten ergeben.

Abschließend werden die verschiedenen Methoden der Boden- und Verkehrswertermittlung

von Erbbaurechten vorgestellt, detailliert beschrieben, anhand von einfachen Beispielen

verdeutlicht und kritisch betrachtet. Es wird dabei schwerpunktmäßig auf die theoretisch-

mathematische Methode und die Methode nach WertR eingegangen. Da aber die Methode

nach WertR immer wieder kritisiert wird, wird auch die alternative Methode nach Kröll zur

Erbbaurechtsbewertung für Ertragswertobjekte vorgestellt.

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Christian Aumiller

Bewertung von Erbbaurechten

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2.

Definition, Geschichte, Arten, Merkmale des Erbbaurechts

2.1 Definition

des

Erbbraurechts

Die Rechtsgrundlage für das Erbbaurecht stellt die Verordnung über das Erbbaurecht

(ErbbauVO) vom 15. Januar 1919 dar.

Der § 1 Abs. 1 ErbbauVO bestimmt das Erbbaurecht als eine Belastung des Grundstücks in

der Weise, ,, ...daß demjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, das veräußerliche

und vererbliche Recht zusteht, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk

zu haben (Erbbaurecht). "1

,, Damit wird das Erbbaurecht wie ein eigenes selbständiges Grundstück behandelt..."2 und

stellt die Möglichkeit dar, auf fremden Grund und Boden ein Bauwerk zu errichten, wobei es

dem Erbbauberechtigten zusätzlich erlaubt ist, das Recht zu belasten, zu veräußern und zu

vererben.

,, Das Erbbaurecht wird durch vertragliche Einigung zwischen dem Grundstückseigentümer

und dem Erbbauberechtigten, sowie durch Eintragung in das Grundbuch bzw. Erbbau-

grundbuch begründet. Der Erbbaurechtsvertrag muss notariell beurkundet werden. "3

2.2. Geschichte des Erbbaurechts

Zielsetzung der ErbbauVO von 1919 war es, durch das Erbbaurecht sozial schwächeren

Bevölkerungsschichten das Bauen von Wohnhäusern durch Ersparnis des Kaufpreises für

den Grund und Boden zu erleichtern.4 Diese soziale Zielsetzung hatte zur Folge, dass vor

dem zweiten Weltkrieg fast nur Gemeinden Erbbaurechte vergaben. Nach dem zweiten

Weltkrieg vergaben auch die Kirchen, und unter dem Druck der Geldentwertung auch private

Grundeigentümer, Erbbaurechte. Zudem wurden zu dieser Zeit dann auch Erbbaurechte an

gewerblich nutzbaren Grundstücken bestellt.5 Nach einer älteren Untersuchung aus dem

Jahre 1964 waren in der alten Bundesrepublik damals 4,0% der bebauten Grundstücke

Erbbaurechtsgrundstücke.6 In der Neuzeit vergeben vermehrt auch Bauträgergesellschaften

(z.B. Infraplan GmbH, Vivacon AG) in Grossstädten mit hohem Bodenwertniveau

Erbbaurechte bei ihren Neubau- bzw. Privatisierungsvorhaben. Diese dann in der Form von

Wohnungserbbaurechten.

1 § 1 Abs. 1 ErbbauVO

2 Gottschlag S.419

3 Wang S.10

4 vgl. Gerady/Möckel/Troff S. 6.1.1/1

5 vgl. Simon J./Kleiber/Joeris/Simon Th. S.483 Rn. 6.6

6 vgl. Gerady/Möckel/Troff S. 6.1.2/6

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